关于我国房地产企业开发费用的调研报告

全国工商联房地产商会2009年2月6日房地产业是国民经济中的重要支柱产业之一，房地产业对国民经济的快速、稳定发展起到了不可替代的作用，对政府财政收入更是贡献巨大。近年来，由于房价上涨过快，舆论导向以及公众的口诛笔伐，使房地产企业背负着“暴利”的妖魔化形象。在国内宏观调控和国际金融危机的多重打击之下，我国房地产价量双跌，形势极其严峻。为此，全国工商联房地产商会对“房地产企业的开发费用”的结构和分布进行了深入调查和分析研究，希望能找出症结所在和解决办法。一、调研内容本次调研从2008年7月份开始直至08年10月份结束，持续近4个月时间。调查范围涉及北京、上海、广州、深圳、青岛、西安、成都、苏州和呼和浩特9个城市,涵盖处于房地产业发展各个阶段的一线城市和二线、三线城市。选取的调查样本来自这些城市62个不同规模、不同所有制的开发企业的81个不同形态、不同档次的房地产项目。在数据分析当中，房地产开发费用分解为前期工程成本、土地成本（缴纳给政府的土地出让金）、建安工程成本、市政工程成本、公共配套设施和销售费用、财务费用和开发间接费用等诸多环节和因素，以及上述各个环节当中的成本分布和当前形势下真实的企业剩余。二、调研结论（一）开发企业的直接成本中主要为土地成本房地产开发项目总成本包括直接成本、运营成本。统计结果显示，在房地产开发企业项目开发中土地成本占直接成本的比例最高达到58.2%（见表1），是最主要的组成部分。土地成本呈现从沿海城市到中部和西部地区、从一线城市到二线和三线城市逐次递减的趋势。此外，在市政工程和公共配套设施中，除了企业为项目本身进行的投入外，这些建设还作为市政工程的一部分参与到城市的功能服务中。这实际上是企业为市政建设提供了额外服务，变相提高了直接成本。表1：各城市土地成本占总成本比例分布政府成为房地产业十年高速发展最大的受益方，出现众所周知的“土地财政”现象。由于政府所得部分在成本当中是刚性的，是造成房价居高不下的主要原因，相对也降低了公众的购买力。土地成本过高增加了企业的资金压力，也导致了政府土地收益的不可持续性。（二）开发项目的总费用支出中，大约一半（49.42%）流向政府房地产开发项目的总费用支出为总成本与总税收之和。统计结果显示，在项目的总费用支出中，流向政府的部分（土地成本+总税收）所占比例为49.42%。也就是说，在开发项目的总费用支出中，有接近一半是向政府支付的。从三个一线城市来看，流向政府的份额上海的开发项目最高，为64.50%，其次是北京，为48.28%，最低的广州也达到了46.94%。房地产行业不景气，受损失最大的首先是财政收入。由于房地产投资大幅缩减，08年大部分城市的土地拍卖价格较07年下降了一半左右，大大降低了政府可用财力的可持续性。由于商品房滞销，无法回笼现金，使得金融机构也面临巨大风险。对于国民经济而言，房地产行业带动了上百个相关行业的发展，解决了大量就业，房地产行业的衰退还很有可能造成严重的社会问题。（三）开发项目的总销售收入中，政府份额占37.36%统计结果显示，开发项目中流向政府的份额占总销售收入的37.36%，除土地成本外的总成本补偿（工程费用、配套费用等）占总销售收入的36.49%，企业的剩余所占份额只有26.14%。如果将各种非税收费以及总成本中的市政建设和公共配套设施也加入到政府收入份额中，那么政府的收入份额要超过40%。相比而言，在房地产开发企业的总销售收入中，政府所占比例（37.37%）超过企业所占比例（26.14%）大约11个百分点。而企业所得部分还要负担企业运营成本，所以由企业单方面调低房价的空间很小。分析单个城市，上海的开发项目总销售收入中流向政府的份额最高，为61.84%，相应地，企业剩余所占份额最小，只有4.15%；而北京市流向政府的份额为42.42%，除土地之外的成本补偿所占份额为45.71%，企业剩余部分只有11.87%。房地产行业是一个高财务杠杆的行业，在市场行情好的时候，资金回笼快，企业可以依靠借贷获取较高的自有资金回报率。但一旦市场萧条，产品流动性降低，导致企业的资金成本压力成倍增加，利润也迅速被挤占。随着销量的不断降低，大量商品房被积压，企业利润空间早已所剩无几，处于微利甚至全行业亏损的境地。（四）房地产税费偏高且呈增加趋势进以北京为例，稼开发企业在房捉地产开发过程朝中需要串与断2首0亭多个政府部门普打交道，需要归缴纳的各种费饭用多潮达耽2毯0达多种；广州的枪开发企业在开梦发过程中需要余与诉3奸0绪多个政府部门惯打交道，缴纳谅多蛙达肺2伐0前多种收费。据谈统计，除土地从成本支出拒外油,本宿目前我国房地地产企业税收占言总成本蓝的旨26.06彩%馅（见渐表悼2对），占总支出阳的究19.06革%究，占总销习售收入腰的矿14.21勒%论。其中开发环虹节税收占到总划支出辟的距2.00峡%储，销售环节税液收占到总支出很的辨17.06峡%系。在全部税收留中，营业税和五地方附加税所佳占比例最高，鸽占到了全部税伸收监的戚48.84虽%五。徐在房地产税收浙的过程中，一嫁些税收项目（蒙例如增值税）罗是提前预缴的娱。税收的提前旅预缴给企业带糖来了巨大的资节金压力，预缴甘所产生的利息年也成为政府的桂一项收入。芬从税收的变化凶上分析，在对庆税费问题有回客答累的花6钱0摧家开发企业中逼，师有炮5乳2抬家开发企业认喇为近两三年政棕府在房地产项误目上的税费增背加了。因为：假税费会随着近愤几年房地产价屯格上涨而同步砍增加；同时，挥地方政府不断昼通过提高税费昌来增加财政收挤入。三、政策建议拢综上所述，我坐国房地产行业坟目前处在成本盾和费用结构严刘重失衡，税费誉明显偏高且征模收不合理。刚屈性的土地成本迟导致房价居高蔬不下，商品房壶市场有价无市浊，全行业处于皮亏损边缘。房桌地产行业的持兽续衰退已经影条响到国家投资物拉动和扩大内贝需的大政策，断各级政府纷纷来出台刺激房地竟产市场的各种情政策，但这些惠政策调整没有良涉及到根本性膨的制度问题。任我们建议，房受地产行业政策标扶持应当加大般力度，从税收劝制度和土地配偶给制度上入手挤进行改革，让厚房地产行业的梦发展回归理性移和科学发展的阵轨道。开（一）将房地估产税收集中到尘保有环节墓税收方面，建场议将一次性收种取的土地租金血和集中在开发刮和销售环节的于税收整合为统歇一的房地产税肌或物业税，延盒迟到房屋保有阔环节征收。零房地产税收体兰制改革的目标瓶应确立在政府进既能够通过房偶地产税收对房激地产市场进行顾政策干预，降组低房地产市场庭的交易成本，石提高交易效率冒，又能通过房避地产税收增加咽和保持政府收宣入，而且应以妈不导致金融风绳险集中为原则喜。从分散金融输风险的角度出豪发，房地产税荷收体制的改革幼应该确立减少标开发环节和销暴售环节一次性球征收的方式，师将收税环节适赌当后延，集中临在房屋保有环怎节征收。液（二）改革土致地招拍挂制度闻改变过去以纯速粹摸以止“端价高者获得土只地钥”煤的模式，需要姐综合考虑土地铃竞标者的投标询方案，尤其是菌绿色建筑等系肿列促进社会和亲谐和可持续发茄展等指标。当燕前由于环境恶躺化带来的不利丑影响与后年果坡,统促使人们反思如人类自己的行等为与生活方式返。绿色建筑已然得到社会和消水费者的支持与包拥戴，将这些挤因素考虑在内辣，不仅可有效挡配置土地资源鲁，也会大大促央进社会环境的垂和谐发展。水尸贡注：扇全国工商联是桑参与国家大政咐方针及政治、轧经济、社会生染活中的重要问在题的政治协商堆、参政议政、帆民主监督的一蚕支重要力量。流在牙2009杠年全国两会晚（锐3烟月播3所日令-15妥日）召开前夕坦，全国工商联撑作为政协会议惠的重要代表，艳将向大会提交湾团体提案。响作为全国工商饲联的直属商会墓，全国工商联属房地产商会肩凯负着为房地产灰行业健康可持杜续发展建言献阻策的重任。自猛提案工作下达寺以后，全国工像商联房地产商昨会结挖合对地方商会文、会员企业的您大量调研，经些过认真讨论和棕反复修订后，庭把两渴个碎“阵书面发粱言积”化（《关于振兴城房地产市场、至促进经济增长还的提案》、《堂关于我国房地畜产企业开发费奶用的调研报告牧》琴和猪1验个提案《关于声积极促进绿色怪建筑发展的提紫案》）通过全闪国工商联递交子全国政协十一镇届二次会议。阴关于振兴房地腿产市场、促进际经济增长的提姥案升全国工商联房午地产商会储200武9文年高2愿月精1识8练日该为了应对美国均金融危机引起羊的全球经济下柴滑，我国政府葬在出台系兰列省“或保增长、促发采展男”跪政策的同时，针安杆排朵4检万亿元资金强城力启动内需，拢使得当前扩大侮国内消费需求地成为重中之重伞。前由于受国内经碑济形势和购房夕者观望情绪的予影响，房地产骨行业继定续扔200帐8贺年的颓势，市贸场交易持续低随迷，房地产非沉但没有助力经纺济增长反而拉情了国家产业振抽兴的后腿，目熊前亟需信心重耗建和政策的进旅一步支持。抵一、房地产是纵拉动消费、刺爽激经济增长的视重要支柱产业润（一）房地产飘业是国民经济己的重要组成部氏分蝶在国务探院普200南8纸年音1求0喘月召开的省区杏市人民政府和旺国务院部门主统要负责同志会抬议秧上斥,乖国务院总理温鼻家宝指弯出拖:记“亲房地产业是国堪民经济的重要世支柱产誓业仪,注对于拉动钢铁鼓、建材及家电糊家居用品等产交业发展举足轻徒重票,偷对金融业稳定宝和发展至关重河要朽,赶对于推动居民齐消费结构升级问、改善民生具钻有重要作用。争要认真分析和粮研究房地产市滑场的形荒势抵,伍正确引导和调寻控房地产走势稼。盛”嗽改革开放蓬勃皮发展辩的让3要0葛年越,浅也是房地产业桌逐渐成为国民洽经济支柱伙的敏3址0芳年。星从奶199报8住年影到穿200挣7趣年房地产行业腊增加值耐从购3454.填5旧亿上升奖为界11854.稀3秃亿元，年均增他长搬14.7惑%奉，高于国民生据产总值及第三钉产业的增速，足在国民经济总半量中的份额逐孩渐上升，隙到基200搁7饱年这一比重达些到唉了煎4.7%穷完。路（二）房地产捐投资有效地促帖进了全社会固栋定资产投资增章长肆从驼200担2自年以来，我国溉经济保持滩着愧GD叫P候增产长厘10华%喜左右的快速势膝头，其中投资状（固定资产投虾资、房地产投创资）在经济的门快速发展发展雪中起到了重要皱作用。房地产到开发投资占全黄社会固定资产烈投资的比重叨从唯198专6累年贴的估3.2备%迟上升惧到厉200址7衔年膀的夹18.4捏%叼。扰而贞200开7窝年房地产投资桌更是达到历史陈新高，完成资吴金投痛放起2528催9歼亿元，同比增仅长走30.2欺%品。抬从投资规模的怖角度看，按照临国家统计局最冰新公布的数据旷，胳200毅8兰年跪1顺～疫8务月娘,把我国城镇固定掘资产投割资伐8.49堤2祖万亿元，其中兴房地产开发投锈资烦为旬1.84搂3扛万亿元，占沃比高嘉达垫21.7隆%消。如果将建筑宵业等相关产业郑也考虑在内，可比如房地产用贸量占全国总用勉量陶25岂%下的钢材，房地抓产用量占全国测总用赔量想22券%澡的水泥等酒等慕,木房地产在中国泊经济中的分量容不言而喻。悔（三）房地产斑业对经济增长款的贡献不断加鱼强驰首先是房地产论开发投资疲对绍GD公P换增长的直接贡魂献副。赤1953-1率97封8与年，我竿国锯GD掌P险年均增爪长姑6.1传%英，其中房地产喇业年均增竞长些5乏%老，对经济增长勒的贡献率凉为妨1.83熄%脱。削1978-2液00征5司年，我国房地森产业增加值屈占房GD抽P续的比重平均陈为缩4.1化%辛，比改革开放思前提高浪了惹2.伙1锦个百分点，期融间我愧国灿GD霞P驴年均增强长荐9.6繁%笑，房地产业年订均增密长智11.4罪%暑，对经济增长盖的贡献率修为折2.39瓜%植。饮其次是房地产茎开发投资吊对秤GD吨P效增长的间接贡芝献。一是房地铅产开发投资关浮联产业众映多旱;袍二是我国房地滩产开发投资对柔关联产业的带弯动效应约匪为鸦2或倍。椅再后是近年来伯房地产开发投丛资对经济增长悉的平均贡献率妨超过络了期20伏%笨。伴随着房地姓产业的发歼展草,耻综合直接贡献乘率和间接贡献道率所得到的房些地产开发投资丰对剖GD亚P浙增长的总贡献钞率摘由翅199碍8柄年玻的伐15.03泡%著上升剖为击200枯7歼年独的麻27.49%劲,版平均达到笋了滔21.76脑%酬。色（四）房地产扶业对相关产业请消费的带动性分作用越来越强垮房地产业的产臣业链长，波及其面广，国民经援济中绝大部分减产业都与房地再产业有关联关党系，在投入产浆出表洁的鼻4病0折个部门中，雁有瘦3托8界个部门与房地开产业存在后向顿直接关联或前体向直接关联关待系，但不同产扯业与房地产业雄的关联度有所肃不同，房地产绑业对金融保险婆业、商业、建辈筑业、非金属欢矿物制品业、懂化学工业、社如会服务业等产摩业的关联影响温比较突出。乱盼据测算，每投林入马10土0资元的住房资金亮，可以创造相哨关产际业角17未0飘～辛22魄0舞元的需求；每奶销拌售竖10神0袭元的住宅，可哭以带由动宣13石0伤～恋15提0欲元其他商品销芝售。因此住宅绑建设如果增虽加絮1准0油个百分点，可掌望带动国民生样产总值增芽长非1宋个百分点，住劳宅行业每吸赞纳巴10厉0季人就业，可带素动相关行奏业嫁20恰0鹰人就业。房地跳产行业还能刺皮激和满足居民宴的住房消费和棵需求，是扩大左内需的一帖良过药。在房地产公的总投资中，引住房投资给占秆7证0龄％左右。在广秒大居民的消费宴中，住房消费侨也占有很大比旁重，是最大脑的肢“汤消费残源酷”繁。充（五）房地漆产行业提供了玻大量的就业岗盘位密199在8旁年我国房地产阅从业人员以为坊9尾4赠万舌，寄200柴7昏年达程到坟166.壤5妄万，年均增踪长坚6.6吓%奉，比同期我国括全部就业人员捆的平均增绣速千(1.0%传)涨和第三产业就购业人员平均增插速沉(3.1%特)住分别高锡出阔5.去6粘和贞3.脑5亚个百分点，体进现了对增加就类业的推动作用利。此弄外森,掠通过带动相关耳产业的发碑展容,边房地产业对其云他产业的就业番增长也发挥了教积极作用。房冻地产及其相关栋的行业都属于臂劳动力密集行尊业。据相关数秒据表明，每建卵一平方米房子删需煮要妥1渗6贺个工人。体由此我们可以疯看曲出甚,肌随着我国产业潮结构的调舍整凳,斑以房地产业为运代表的第三产山业还将创造更丝多的就业机患会上,悼对于我国这样告一个劳动力资测源十分丰沛的平国家而义言恐,份其意义是不言绳而喻的。光(览六武)药狡地产业还起到灶了促进经济结封构优化的作用杨总体来穗看寻,显与房地产行业斥关联更加密切窗的行业主要集昂中在第三产坛业趣,混而房地产行业虾的发展体现了域对第三产业较链大的带尝动兽,烟这符合产业结键构调整的客观芽规律和我国未振来产业结构调则整的发展方掉向御,袄从而发挥了促图进经济结构优怨化的积极作用柴。盾（七）房地产穷业已经成为财盒政收入的重要盾来源臣首先通过刻出让土地使用篮权，政府能获葛得大量的财政摊收入。上海、肉北京、深圳等卵发达地区的土袄地收益占每年默财政收入的比影重高贴达叮25卵%队左右，部分地问区甚至超挪过秆50太%飞，成为名符其济实罗的誉“链第二财殿政真”乒。同时，房地叠产业税收也是陆地方政府税收陷收入的重要来发源。粗略计算司，商200骨6颜年我国房地产氏业税收收入占江当年各项税收桂的享5.98并%些。据统计，除尤土地成本支出盏外机,怒辛目前我国房地彩产企业税收占炭总成本享的碑26.06蝶%组，占总支出你的斜19.06冻%姓，占总销售收齐入核的绑14.21朵%长。其中开发环盾节税收占到总际支出辽的汇2.00狮%趋（？），销售锅环节税收占到隐总支出胡的公17.06沫%蜓。在全部税收怀中，营业税和兽地方附加税所等占比例最高，悲占到了全部税电收鱼的厚48.84窑%阵。第三，房地泥产业能带动众贿多关联产业的棕发展，间接创孝造大量的财政俯收入。穗二、当前房地悲产业形势分析厘及影响判（一）供需市表场双双下降，则市场愈加低迷荡数据显示，春奋节后挥的丧1支月痒2活8乔日色至躁2章月胀2搜日毕的夜6遍个交易日里，宿上海楼市仅成盛交街了朝23事0悼套商品住宅，级与去年同期相讯比下滴滑撞26埋%候。比购房者观自望更为严重的方是开发商，在跪节后屯的混6溜个交易日里只搅有泄1膀个楼盘推铺出局6谜9尤套房源，而去朽年同期则毕有迁5吧个楼盘推沫出菊88臂1下套房源。同期页，北京、深圳艺、广州的成交传量分别下茄滑重95.5纤%劫、惊83.7的%光和披12.5钥%统。序（二）房地产张企业普遍缺钱惕，行业迎来深陈度调整和变革割过去一年来，另房地产企业饱乞受多方面压力蜂，首先是银行罩对于房地产企社业银根的继续昂收紧，加上国臣内资本市场房皱地产企凡业生IP勾O蚊基本不被放行熔；另外，市场听低迷导致销售确量萎缩，两种狗压力下使得缺橡钱成为众多房尘企最大的问题轻。同时行业也液迎来深度调整衫和变革，一些贫企业开始转投薪开发风险更大融的商业地产。识（三）行业不蒙景气，金融风窄险加剧，有可晒能造成严重社裳会问题甩房地产行业不们景气，受损失骂最大的首先是零财政收入。由然于房地产投资莲大幅缩减灵，僵0令8卷年大部分城市上的土地拍卖价饰格负较循0茅7呼年下降了一半泛左右，大大降孤低了政府可用景财力的可持续灶性。由于商品乖房滞销，无法棚回笼现金，使从得金融机构也顾面临巨大风险弊。对于国民经艺济而言，房地船产行业带动了凡上百个相关行睛业的发展，解葵决了大量就业话，房地产行业度的衰退还很有友可能造成严重午的社会问题。话三、房地产税投收等相关政策惊建议接房地产行业的也持续衰退已经狱影响到国家投病资拉动和扩大概内需的大政策趴，各级政府纷迷纷出台刺激房改地产市场的各纹种政策，这些段政策虽然在一化定程度上解决幅了短期的市场资问题，但是却瓜没有从根本上渴消除影响房地堂产业健康、稳封定安全运行的宁制度障碍，导嘉致房地产开发三企业潜在金融折风险集中的制犹度性因素仍然问存在。瞎我们建议，房甘地产行业政策嘉扶持应立足于茅促进当前经济劣增长与行业长弓期健康发展，助从税收制度等往根本性制度方末面入手进行改倒革，让房地产勒行业的发展回影归理性和科学加发展的轨道，凤同时也让房地好产业为使中国光经济走出低谷铲发挥应有的支碧柱产业效应。顺（一）降低房拆地产税收，以干降低市场交易捕成本，振兴交陈易量兔从开发项目的端总成本构成角段度看，房价的鉴主要组成部分钱是土地成本和抄各种税收（接索近一半），从掠性质上分析，革它们是房地产麦开发企业预先掀为购房喷者蚕“农代伏垫诉”帐的，需要在房朗屋销售过程中旋得到补偿。因夫此，这部分成炉本和税收是无置法降低的刚性翅成本。这也是肿房地产企业降殿低房价的底线趁。而如果房价没不降低，在市纱场购买力根不足的条件下似，开发企业的缠销售就不能完档成，从而也就傻不能补偿其成候本和预先缴纳珠的税收，其最交终结果就是潜勇在金融风险转苦化为现实的金津融风险。暗通过调整房地绩产税收，可以尿减轻企业资金虑负担，增强降萌价承受力，降笼低交易成本，栽提高交易量。自具体办法是将光一次性收取的从土地出让金和湾集中在开发和驾销售环节的税业收整合为统一尝的房地产税或响物业税，延迟凑到房屋保有环古节征收。同推出物业税的抱主要阻力是地雷方政府不愿意争放弃土地财政讽，但若不取消利土地财政，住宏宅市场将永远枝是畸形和扭曲卸的。因此，中浪央政府要尽快腿建立流转税、日所得税和财产任税三大税类，石并完善财政转盘移支付体系，粱及时推出物业第税，这也鼓励辅地方政府更有滔动力搞好城市仔建设和完善公火共设施、绿化例环境，以推动丰房价上涨，在作此过程中获得业更多物业税。孕（二）适时调脑整或取消土地居增值税餐土地增值税奶是逆199岸