司法拍卖房行业发展现状与市场前景分析报告

司法拍卖房行业发展现状与市场前景分析报告汇报人：方芸紫日期：2022-12-21目录CONTENTS01020304司法拍卖房格局与发展趋势司法拍卖房行业概述司法拍卖房行业环境司法拍卖房行业现状第一章司法拍卖房行业概述行业定义司法拍卖房行业定义网络司法拍卖是指人民法院依法通过互联网拍卖平台，以网络电子竞价方式公开处置财产的行为。根据最高院发布的文件规定，网络司法拍卖有明确的业务流程，从系统对接、信息发布、竞价规则到支付成交。发展历程1234第一阶段（1997年-2005年）属于政策性业务期，97年亚洲金融风暴后，国家成立四大资产管理公司，接管国有银行不良贷款第二阶段（2006年-2010年）第三阶段（2010年-2020年）第四阶段（2020年之后）这是政策性向商业性业务转换期，四大资产公司向“四大行”、国开行之外的金融机构收购不良资产，财政部也要求政策化业务和商业化业务双线进行。这是全面商业化的时期，2016年，“一省一家”的限制开始放宽，民营不良资产管理公司的业务量随之上升（我们就是在这个阶段进入行业的）2020年新冠疫情后不良资产大量增加，行业迎来新的市场周期，蓝海市场空前巨大产业链上游司法拍卖房行业上游龙头企业已开始对产业链进行延伸，逐渐进军原材料生产领域，以规避高额进口原料的成本支出，攫取上游毛利。此外，伴随着上游原料生产企业的重组进程加快以及中国市场参与者技术水平的提高，司法拍卖房行业上游原材料供应有望朝着专业化和规模化的方向继续发展，逐渐抢夺外资企业在行业内的话语权。产业链中游司法拍卖房行业中游企业原材料大部分依靠进口，主要原因是下游消费终端为保障科研成果，对行业产品的质量稳定性要求较高，因此，中游科研用制备厂商更倾向于选择仪器先进、供应链稳定的进口原材料供应商。企业产品价格主要受市场供求关系的影响。由于司法拍卖房企业的产品毛利较高，原材料价格波动不会对企业的盈利能力产生重大影响。产业链下游司法拍卖房行业下游企业市场空间广阔、销售范围广、用户分散、单批数量少、销售单价高等特点。随着全球范围内生物医药行业研究的深入及产业化程度的提升，中国行业产品种类进一步丰富，应用领域持续增加，个性化、高端化的产品将逐渐获得更广阔的应用空间。第二章司法拍卖房行业发展环境经济环境2020年新冠肺炎疫情全球蔓延，全球经济的阶段性衰落不可避免，大部分行业处于行业衰退期，导致银行坏账率猛增，所以未来两到三年必将会出现新一轮的不良资产的倍速增长。国家银保监会此前提出，今年将加大对不良贷款的处置力度，全年银行业要处置6.2万亿，去年同期为8万亿，未来不良资产总量依然会逐年递增，处置压力越来越大！法拍房行业机构极少，行业饱和度很低，尚未形成竞争。近几年疫情肆虐，房产行业冲击巨大，不管是新房的开发销售还是二手房的中介，都面临着碾压式的冲击，这也给房产行业提出更高的挑战，使得房产销售面临着需求下降、政策限制、宏观经济等！迫使他们不得不转型升级，寻求新的赛道！法拍房业务始终没有脱离房产这个行业，也是一个新的赛道，未来空间也会相当巨大，同样一套二手房，普通中介交易二手房的利润在2%-3%的佣金点，而等价的法拍房成功竞拍销售，利润可以达到30%-50%的利润点，相当于二手房中介销售10套甚至更多套的二手房！所以法拍房行业一定是可以赚到一桶金的，谁把握住了这波红利，谁就能在市场中成功逆袭。社会环境10102中国当前的环境下，挑战与危机并存，中国正面临着最好的发展机遇期，在风险中寻求机遇，抓住机遇，不断壮大自己。自改革开放以来，政治体系日趋完善、法治化进程也逐步趋近完美，市场经济体系也在不断蓬勃发展；虽在一些方面上弊端漏洞仍存，但在整体上，我国总体发展稳中向好，宏观环境稳定繁荣，二十一世纪的华夏繁荣美好，对于青年人来说，也是机遇无限的时代。改革开放以来，我国经济不断发展，几度赶超世界各国，一跃而上，成为GDP总量仅次于美国的唯一一个发展中国家。但同时我们也应看到其中的不足之处，最基本的问题便是就业问题，我国人口基数大，在改革开放后，人才的竞争更显得尤为激烈，大学生面对毕业后的就业情况、失业人士一直困扰着我国发展过程中，对于国家来说，促进社会就业公平问题需持续关注并及时解决；对于个人来说提前做好职业规划、人生规划也是人生发展的重中之重。社会环境2LOGO相关机构统计数据显示，2021年全年法拍房挂拍75.82万套，同比增长12%，但是住宅类挂拍量同比却减少了59%，商业类大幅增长46.5%，说明普通居民“弃房断供”并非法拍房数量增长主因。此外，重庆、成都、郑州分列法拍房挂拍数量前三甲，增量显著；一亿元以上标的物的挂拍量年增51%，远超其他类型标的。但因为房地产市场总体走弱加上不少城市将法拍房纳入限购，法拍房参拍人数大降10%。行业驱动因素政策规范2021年以来房地产领域的新闻和政策不断，成为全年热议的话题。最近，最高人民法院发布了新的规定，对房子问题进行了更加严格的管制，2021年12月19日，最高人民法院在其官网发布了《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》，自2022年1月1日开始施行。规定中提到:人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。供需平衡促进市场发展司法拍卖房产业处于快速增长时期，由于司法拍卖房行业的产品及服务模式特性，使其供给市场与需求市场存在较强的相互依赖、相互促进关系，司法拍卖房市场在良好的供需作用机制下保持稳定发展行业驱动因素商业应用领域不断拓展从应用领域来看，司法拍卖房行业产品广泛的运用于医学、药学、检验学、卫生免疫学、食品安全、农业科学等民营领域行业竞争促进行业正向发展在市场发展中，行业企业为争取竞争优势，尤其是大中型企业，越来越重视自主研发实力，在企业科研方面投入逐年增长，企业科研服务市场逐步打开，未来科研用检测试剂的服务主体趋于多元化第三章司法拍卖房行业现状行业现状从我国司法拍卖不动产挂拍数量来看，2021年1-12月共挂拍758106套，相较于2020年增长12%。其中住宅类挂拍414040套，同比下降59%，商业类挂拍330734套，同比增长46.5%，工业类挂拍13332套，同比下降85%。截至2021年年底，司法拍卖不动产挂拍金额达23532亿元，同比下降18%，司法拍卖不动产行业拥有不折不扣的万亿市场，其中住宅类挂拍7915亿元，同比下降36.7%，商业类挂拍13643亿元，同比增长2%，工业类挂拍1972亿元，同比下降30.3%。参与竞拍人次来看，2021年末我国司法拍卖不动产参与报名竞拍人数达到617273人次，同比2020年减少10.5%。去年底，阿里拍卖网站上的房产总标的物累计数量就达到了300万套，今年3月份这个数字变成310万套，而截至目前，标的物数量已经达到325.5万套。其中，破产资产标的物为9.4万套、诉讼资产标的物为296万套、涉案资产标的为2841套。不过，该数字反映的是该网站上所有交易房产类型的数量，法拍房只是其中之一。2021年6月之后，阿里拍卖便不再发布法拍房的月报或周报。2022年3月后，阿里拍卖平台上不再直接显示各地法拍房挂拍次数。而且，阿里拍卖网站目前所显示的房产总标的物数量325.5万套，是一个历史累计数据，即包含所有已成交、已过期的房产，而且反映的是挂拍次数，即一套房子有被重复统计的可能性，所以这必然是一个远大于实际的数据。行业现状LOGO价格超亿元标的物数量大增从地域来看，近年确实有部分区域的法拍房数量增长远超其他区域，比如川渝、郑州。数据显示，重庆已经连续两年蝉联法拍房年度挂拍数量第一的城市，2020年挂拍量为目前，最高人民法院认定的网络司法拍卖平台有7家，分别是:阿里拍卖、京东拍卖、人民诉讼网、中拍网、公拍网、工商银行融E购、北京产权交易所。这其中，阿里拍卖的体量最大，是行业当之无愧的龙头，因而许多机构以阿里拍卖为数据源头来反映全国法拍房的增长情况。《司法拍卖不动产行业白皮书》中则称，法拍房主要来自于债务违约，上拍数量多的城市多数都是经济活跃的一二线省会城市。法拍房更多源于债务违约等因素行业现状据统计，2021年全国共有3342家法院推动司法拍卖的线上处置，同比增长0.75%；其中挂拍数量最多的法院是成都市中级人民法院，全年的挂拍数量达到了6832套，第二名是郑州市中级人民法院，全年的挂拍数量达到了4039套，第三名是佛山市南海区人民法院，全年的挂拍量达到了3000套。成交金额方面，2021年成交金额最多的法院是北京市第三中级人民法院，全年的成交金额达到了62亿，第二名是天津市第一中级人民法院，全年的成交金额达到了56亿，第三名是上海市浦东新区人民法院，全年的成交金额达到了42亿。行业现状2021年，全国共有349个城市产生了司法拍卖资产。司法拍卖上拍资产的来自于债务违约,所以上拍数量多的城市大部分来自于经济活跃的一二线省会城市，法拍量前十大城市共挂拍资产133265套，占所有城市挂拍量的17.5%，其中重庆市挂拍量位居第一，挂拍量37124套。从我国部分一线城市来看，2021年上海市司法拍卖不动产挂拍5156套，同比增长9.91%，挂拍量在全国拍21名，成交量为2541套，同比增长4%，全国排第七；2021年北京市司法拍卖不动产挂拍6985套，同比增长86%，全国排第十五，成交量为2888套，同比增长10.52%，全国排第六；深圳市2021年挂拍量为5267套，同比增长18.25%，全国排第二十八，成交量为1884套，同比下降167%，全国排第十。挂拍额方面，2021年上海市司法拍卖不动产挂拍金额1026亿元，同比增长25.88%，挂拍额在全国排第三，成交额为243亿元，同比增长17.39，全国排第二；2021年北京市挂拍金额为1161亿元，同比下降76.26%，全国排第一，成交金额为245亿元，同比增长6.52%，全国排第一。2021年深圳市挂拍额为416亿元，同比增长40%，全国排第四，成交额为135亿元，同比增长5.4%，全国排第四。行业热点司法拍卖房行业具有市场空间广阔、销售范围广、用户分散、单批数量少、销售单价高等特点。热点二科研服务市场持续增长热点一司法拍卖房应用领域广泛热点三行业产品质量整体提高司法拍卖房行业产品质量有待提升制约司法拍卖房行业发展。行业内产品质量参差不齐，导致研究结果可靠性难以保证，产品丧失市场竞争力。司法拍卖房行业难形成统一的监督管理规范,产品质量主要靠企业自主检测保障，监管难度大。中国司法拍卖房行业产品主要集中在中低端领域，高端领域被外资企业垄断，产品品质有待进一步提升。司法拍卖房行业技术提升，多元化科研服务平台持续扩张，促进高价值服务企业品牌形成。行业产品化发展，集研发、生产、销售于一体的综合性科研服务企业逐渐增多。行业制约因素评估程序不规范房屋系不动产，由于价值较大，通常都会进行委托评估，估价过高，拍卖房屋的吸引力会下降，围观人数少，流拍的可能性较大;估价过低，拍卖房屋的价值得不到体现，损害被执行人的权益，评估价还会影响评估费用的计算。评估机构的资质、评估报告的结果常受被执行入的异议，认为评估报告低估自己财产的价值，要求重新进行评估。重新评估会增加执行成本，加大法院执行工作的负担。竞买人拍卖所得房产，无法入住是其最担心的，常常会听到老赖强占、恶意租赁等情况，“交付难”问题会动摇竞买人的竞拍意愿。房屋被占用难以使用房屋本身存在瑕疵法院需要承担拍卖机构的职责，对拍卖财产调查、委托估价子等工作加大了执行人员的工作量，“案多人少”的矛盾仍然存在，难免会有疏漏的地方，对拍卖物的瑕疵披露未到位，影响了竞买人的购买意愿。产品质量问题前期筹划活动执行效果评估质量参差不齐行业监管难度大高端产品发展落后司法拍卖房行业缺乏完备的质量控制和质量保证体系，生产商缺乏统一的生产标准，行业内产品质量良莠不齐，导致产品的可靠性难以保证，丧失产品市场竞争力。中国国家政府秉承创新开放的态度，支持和鼓励科学研究创新，对科学研究试验不设置严格限制，因此，司法拍卖房行业不存在统一的监督管理规范，产品质量主要依靠生产企业自主检测，司法拍卖房行业产品质量的监管难度加大在中低端产品领域，仍然有较大比例的产品依赖于进口渠道。此外，司法拍卖房行业企业缺乏创新研发能力以及仿制能力，加重下游消费端对进口科研用检测试剂的依赖，不利于司法拍卖房行业的发展行业发展建议LOGO提升产品质量（1）政府方面：政府应当制定行业生产标准，规范司法拍卖房行业生产流程，并成立相关部门，对科研用司法拍卖房行业的研发、生产、销售等各个环节进行监督，形成统一的监督管理体系，完善试剂流通环节的基础设施建设，重点加强冷链运输环节的基础设施升级，保证司法拍卖房行业产品的质量，促进行业长期稳定的发展；（2）生产企业方面：司法拍卖房行业生产企业应严格遵守行业生产规范，保证产品质量的稳定性。目前市场上已有多个本土司法拍卖房行业企业加强生产质量的把控，对标优质、高端的进口产品，并凭借价格优势逐步替代进口。此外，司法拍卖房行业企业紧跟行业研发潮流，加大创新研发力度，不断推出新产品，进一步扩大市场占有率，也是未来行业发展的重要趋势。全面增值服务单一的资金提供方角色仅能为司法拍卖房行业企业提供“净利差”的盈利模式，司法拍卖房行业同质化竞争日趋严重，利润空间不断被压缩，企业业务收入因此受影响，商业模式亟待转型除传统的司法拍卖房行业需求外，设备管理、服务解决方案、贷款解决方案、结构化融资方案、专业咨询服务等方面多方位综合性的增值服务需求也逐步增强。中国本土司法拍卖房行业龙头企业开始在定制型服务领域发力，巩固行业地位多元化融资渠道可持续公司债等创新产品，扩大非公开定向债务融资工具（PPN）、公司债等额度获取，形成了公司债、PPN、中期票据、短融、超短融资等多产品、多市场交替发行的新局面；企业获取各业态银行如国有银行、政策性银行、外资银行以及其他中资行的授信额度，确保了银行贷款资金来源的稳定性。司法拍卖房行业企业在保证间接融资渠道通畅的同时，能够综合运用发债和资产证券化等方式促进自身融资渠道的多元化，降低对单一产品和市场的依赖程度，实现融资地域的分散化，从而降低资金成本，提升企业负债端的市场竞争力。以远东宏信为例，公司依据自身战略发展需求，坚持“资源全球化”战略，结合实时国内外金融环