信息化让营改增实施更简单V0深圳(郭存宝)

房地产行业“营改增”全面解决方案用友网络科技股份有限公司房地产及园区事业部2016年5月10日01增值税解读02房地产开发与增值税分析03房地产营改增全面解决方案04房地产营改增信息化产品方案36号文件对房地产及建筑业影响的主要4项政策项目法规1.过渡性政策

（1）房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税（2）销售2016年5月1日后取得的或新开发房地产项目才适用于11%的增值税率，这一政策不适用于个人销售住房2.对发生的土地采购成本视同进项抵扣（1）当房地产开发商销售房地产计算增值税额的时候，向政府部门支付的土地价款可以从销售额中扣除（1）只能用于房地产开发商按照11%的增值税率缴纳增值税，而不适用于开发商选择过渡期政策按征收率缴纳增值税的情况3.分期抵扣适用于11%增值税率的不动产进项税额（1）2016年5月1日之后购入的不动产将适用11%的增值税率，并且如果购买方是增值税一般纳税人，可以就不动产相关进项税额可以申报抵扣。政策进一步规定，这部分可抵进项分摊在不动产购入后两年内抵扣，第一年可抵扣60%，而余下的40%可于第二年抵扣4.个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税

（1）除北京、上海、广州和深圳外，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税（2）这一政策不仅适用于个人自住用房，也适用于投资的住房36号文件营改增政策解读相关主要规定主要规定包括：符合条件的建筑工程老项目可以选择简易计税方法计税销售不动产、不动产租赁、建筑业适用一般计税方式，税率11%房地产开发一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择简易计税方法计税符合条件的土地价款可在销售额中扣除试点纳税人购进不动产取得合法有效凭证，可以抵扣所含进项税额试点纳税人提供工程项目在境外的建筑服务适用免税政策营改增信息化改造目标营改增对企业运营的影响是全面的，信息化实现目标IT系统应随需而变，从价税分离、进项税额管控、增值税纳税申报管理三个维度满足和支撑需求，制定系统升级改造行动计划，从而成为用户的好伙伴。经营管理变革对房地产企业来说“营改增”不仅是税务问题，深层次是企业经营和管理问题，在大多数地产企业管理依然粗放的情况下，税负加重是无疑的，把“营改增”看作是倒逼自己加强自身管理、提升管理水平的良好机遇。同步调整“营改增”对整个房地产行业的业务运营模式、财务管理、组织架构、企业内部机制以及行业的利润水平等影响是全面的，因此需要对组织的内控体系相应做一个调整。支持信息化改造01增值税解读02房地产开发与增值税分析03房地产营改增全面解决方案04房地产营改增信息化产品方案房地产项目开发与增值税分析投资测算目标成本融资测算价税分离工程材料供方税务信息合同签订价税分离合同外计划外增加成本价税分离项目结算成本结转价税分离纳税人选择预售预征新老项目税率设计供方税务信息合同签订价税分离项目策划目标成本价税分离进项端投资测算销项端成本数据库

对进项、销项业务梳理

运营模式优化（1）销售方式：出账及收款流程、交易类型分类及适用税率选择、价税分离、发票类型、客户管理模式，以及可能的价格调整方案等（2）采购方式：采购环节发票管理、付款报账流程、预付款项流程、预提费用流程、供应商管理模式等销项端梳理识别销售方式和流程，梳理增值税涉税业务类型和涉税风险，根据适用的计税方法和各业务类型的特点，考虑进行归类或重新分类，或者进行相关的资产重组。审阅相应业务流程及核算方法，以便正确进行价税分离，准确核算收入及销项税。进项端梳理识别采购方式和流程，梳理相关进项端采购内容和涉税风险，分析各项成本费用支出对应业务的增值税处理，了解相应的业务流程及核算办法，以准确核算成本费用及进项税。对增值税应税/免税项目/简易计税项目的进项税以及无法区分用途的进项税进行清理与归类，核定进项税抵扣和转出的计算口径。识别和梳理未来可能出现的进项税转出情况。投资管理一种做法是按照成本科目进行测算，根据成本科目的类别进行进项税率的设置并测算不含税成本，成本科目的颗粒度可以根据企业自身的管理情况而定。另一种做法是基于合约规划进行测算，根据合同类别与预期合作对象的纳税人资格进行进项税率的设置并测算不含税成本。进项抵扣是关键增加进项抵扣税额降低成本费用支出规范合同签订合同内容需增加对价款、税款、发票种类及送达时限的约定获取专用发票取得增值税发票增加抵扣金额抵扣凭证传递效率时限控制180天内认证抵扣汇总纳税规范供应商准入优先选择一般纳税人梳理细节抵扣会计科目工地租车、油费抵扣等营改增的核心是抵扣链条打通，环环相扣，层层抵销。但由于实际操作中存在有的可抵扣，有的不能抵扣；有的抵扣多，有的抵扣少；有的是一般纳税人，有的是小规模纳税人。01增值税解读02房地产开发与增值税分析03房地产营改增全面解决方案04房地产营改增信息化产品方案营改增，房地产企业对信息化的关注点1234房地产企业营改增信息系统关注点总账、报表会计科目的调整入账规则的调整会计报表的调整。。。会计核算调整增值税管理平台增值税管理平台增值税发票全生命周期管理销项批量开票进项属地/集中认证总分机构统一管理纳税申报税收筹划电子发票。。。全过程进项税管控采购管理：采购货物或服务可以抵扣进项税；采购管理加强合同流、发票流、资金流的三流合一资产管理：不动产、无形资产可以抵扣进项税；资产管理加强对动产、不动产、无形资产的管理费用管理：服务类产品可以抵扣进项税，预算控制按无税金控制以项目管理为核心的房地产行业深入应用房地产行业营改增解决方案营销管理系统改造营销系统改造商业系统收款改造物业系统收款改造收款业务改造（销项管理）项目过程管理系统改造目标成本改造项目合同改造付款业务改造(进项管理)与水平发票管理一体化用友房地产营改增全面解决方案系统图投资预算PM项目管理进项管控销项管控发票信息采集验伪发票影像系统税务分析及预警招标采购发票台帐付款申请合同管理项目资金管理财务核算四流合一税务筹划纳税申报税负监控销售收款开票申请其他收款发票金税开票系统网上发票认证税金分析成本费用测算销售预测三流合一第三方合作用友增值税管理平台财务系统付款管理合同管理目标成本资金计划合同结算销售管理收费发票物业管理/商业租赁合同收费发票收款核销进项发票管理销项发票管理会计核算调整服务——会计核算调整内容基础数据会计科目会计平台自定义转账现金流量表会计核算调整服务报表对原有报表公式的调整新增相关报表会计核算调整服务——营改增对企业会计处理的变化－会计科目营改增前营改增后会计科目营业税金及附加应交税金——应交营业税会计科目应交税金-应交增值税-进项税额应交税金-应交增值税-已交税金应交税金-应交增值税-销项税额应交税金-应交增值税-出口退税应交税金-应交增值税-进项税额转出应交税金-应交增值税-减免税款应交税金-未交增值税应交税金-应交增值税-转出多交增值税应交税金-应交增值税-转出未交增值税应交税金-应交增值税-出口抵减内销产品应纳税额应交税金-增值税检查调整应交税金-待抵扣进项税额税金相关科目增值税管理平台核心业务系统采购管理发票管理销项发票管理进项发票管理销售管理税收筹划伙伴系统增值税管理平台－总体架构费用管理纳税申报应收管理应付管理项目管理（各行业）。。。专用发票认证平台发票验伪平台金税系统影像系统电子档案系统云采电子发票用友电子发票平台增值税管理平台－税负监控与纳税申报增值税税负监控销项税预测进项税预测进项税转出预测增值税纳税申报增值税纳税申报表销售额及销项税明细发票管理增值税税负监控与纳税申报进项税额明细税金缴款增值税金分析税负监控台核心业务系统税率供应商税种税目客户物料银行账号增值税改造-投资测算3-住宅3-可售地下车库3-不可售地下室3-公建3-公摊3-汇总1-项目指标1-建造标准5-运作安排3-独立商业3-底商3-公寓4-收益利润增值税缴纳进项税额测算（价税分离）5-现金流分析4-敏感性分析静态指标测算动态指标测算销售预测进项预测2-住宅销售2-商铺销售2-车位销售销项税额测算（价税分离）土地价款扣减投资收益测算收入测算成本测算税金测算留存资产测算项目收益评价指标增值税改造-项目管理-采购招标管理系统桌面系统登陆流程导航待办事项预警消息单据审批供应商管理供应商考察供应商准入供应商履约评估供应商等级体系外网门户招标公告采购协同投诉建议采购计划采购工期采购计划计划看板预警消息采购策划采购需求采购方案注册信息采购执行入围审批招标文件审批标书（价税分离）答疑回标在线开标在线评标

报价比价（价税分离）技术澄清定标审批规划控制评标人管理结果应用合同（价税分离）框架协议资源库供应商库材料库价格库采购工期库基础设置供应商分类物料分类供货目录采购权限基础设置硬件网络操作系统数据库中间件供应商税务信息：纳税人身份、计税方法、税率发票报账1.供应商税务信息管理：纳税人身份、计税方法、税率

2.采购申请明确业务活劢/项目支出类型3.采购实施招投标决策方式4.合同签订环节增值税相关条款

5.订单价税分离填列6.报账管理：可抵扣进项抵扣凭证价税分离报账7.物资发生非常损失转入进项税转出8.财务价税分离准确核算

功能说明采购报账增值税改造-项目管理-成本管理合同管理框架协议合同录入合同结算合同产值合同修订付款申请付款管理付款确认现场管理现场签证审批现场签证确认设计变更审批设计变更确认无合同费用支出无合同费用管理代垫费用支出后评估模板成本后评估后评估报告成本动态管理合约规划控制设置成本强控报告成本控制设置成本预警通知成本单据动态成本分摊成本分摊与结转结转主营业务成本财务成本分摊结转开发产品财务管理结转调整技术核定审批技术核定确认付款计划编制项目月度付款计划付款计划汇意付款计划调整月度付款计划控制设置合同模板目标成本可研版目标成本管理目标成本策划版目标成本方案版目标成本实施版目标成本调整板目标成本后评估合约规划管理合约规划模板合约规划编制合约规划审批合约规划调整目标成本合约规划合同签订动态成本成本结算价税分离1.合同总价=材料设备或服务(有效签约金额（不含税）)+进项税额。2.系统增加“产品与服务”界面，以记录合同所包含的产品与服务金额、税额、税率明细，以便查询。3.需要业务前端明确合同约定的税率、税额，系统登记。4.合同、变更、结算、付款票据等模块价税分离；需分列“总额”、“成本价（不含税）”、“税金”。5.税金转成本功能，不可抵扣票据转入开发成本。6.合同签订增值税相关条款的说明功能说明移动营销全民营销项目信息营销团队销售流程营销管理基础设置业态档案款项档案销售状态基础档案户型分类装修分类途径分类房源信息排号推盘预定认购销售准备售楼管理更名换房退房变更付款方式交易变更价格因素价格方案折扣信息项目均价价格管理会员级别会员信息会员积分会员活动会员管理移动案场微楼书移动报表微会员移动售楼签约变更折扣面积补差按揭手续办理入住合同备案售后服务权属登记市场研究竞争项目营销计划推广活动营销策划应收款收款单票据管理代收费转出收款管理收入确认客户服务物业管理现金管理会计平台PC后台预警平台增值税改造-营销管理项目类型一般计税方法简易计税方法预售预征3%老项目销售（一般）11%可以选择5%老项目销售（小规模）5%老项目不动产租赁（一般）11%可以选择5%老项目不动产租赁（小规模）5%视同销售（家装、免租期）11%兼营混合经营（从高税率）价税分离01增值税解读02房地产开发与增值税分析03房地产营改增全面解决方案04房地产营改增信息化产品方案营改增对IT系统的要求投资测算、收款付款等业务环节需要进行价税分离可抵扣进项税额的多少在一定程度上决定了增值税税负税务管理工作相比营业税体制下更精细、复杂•不含税的收入与成本测算•进项：付款环节价税分离，销项：收款环节价税分离•财务系统、业务与财务接口优化1、满足“价税分离”的需要2、支撑“全过程进项税管控”的需要•前期规划：目标成本或合约规划环节测算目标进项税额•业务管控：评定标时有衡量，合同签订或变更时有约定•财务管控：付款收发票时要遵照合同3、为“增值税纳税管理”工作减负•增值税发票管理•进项发票抵扣、认证、转出•应纳增值税测算、平衡、申报会计核算、会计报表的调整4、使财务快速切换，平稳过渡•会计科目、财务报表、会计平台、期末处理等的调整，实现快速切换，平稳过度。地产企业营改增信息化解决方案税务稽查查资金查发票查合同与进入库单调查收款与付款确认是否有真实交易收入管理合同签订统一应用管理（NC-UAP）平台工程合同材设合同服务合同收款销项票管理财务管理增值税科目会计核算资金管理支付管理付款进项票管理合同履行会计平台金税系统金税接口税务监控与分析签证变更采购进场合同结算产值核定税务筹划抵扣时限预警税负监控纳税申报合同结算合同结算施工领用营销合同租赁合同发票发票网上认证按揭回款收取租金物业类合同收取物业和其他服务费用“四流合一”无合同费用进项端销项端房地产营改增方案整体应用框图房地产业务管理系统发票管理|进项财务管理发票管理|销项项目管理运营管理供应商管理项目过程管理营销管理商业物业收票开票申请开票增值税纳税申报传金税开票增值税税负监控发票OCR识别业务数据收票认证进项发票台账销项发票台账电子发票发票管理平台营改增解决方案IT系统的改变控制规则收票开票申请开票增值税纳税申报传金税开票增值税税负监控发票OCR识别业务数据收票认证进项发票台账销项发票台账电子发票发票管理平台营改增解决方案IT系统的改变控制规则将企业收到的增值税发票录入系统、支持进项票与业务数据手工关联。收票开票申请开票增值税纳税申报传金税开票增值税税负监控发票OCR识别业务数据收票认证进项发票台账销项发票台账电子发票发票管理平台营改增解决方案IT系统的改变控制规则通过第三方伙伴技术，扫描识别进项发票的真伪。功能已规划。收票开票申请开票增值税纳税申报传金税开票增值税税负监控发票OCR识别业务数据收票认证进项发票台账销项发票台账电子发票发票管理平台营改增解决方案IT系统的改变控制规则收票开票申请开票增值税纳税申报传金税开票增值税税负监控发票OCR识别业务数据收票认证进项发票台账销项发票台账电子发票发票管理平台营改增解决方案IT系统的改变控制规则未来与发票OCR识别功能对接，实现自动认证，4月底先支持手工认证，目的是管理进项票的数据，为纳税申报和税负监控功能提供依据。收票开票申请开票增值税纳税申报传金税开票增值税税负监控发票OCR识别业务数据收票认证进项发票台账销项发票台账电子发票发票管理平台营改增解决方案IT系统的改变控制规则收票开票申请开票增值税纳税申报传金税开票增值税税负监控发票OCR识别业务数据收票认证进项发票台账销项发票台账电子发票发票管理平台营改增解决方案IT系统的改变控制规则统计未认证、已认证的进项发票收票开票申请开票增值税纳税申报传金税开票增值税税负监控发票OCR识别业务数据收票认证进项发票台账销项发票台账电子发票发票管理平台营改增解决方案IT系统的改变控制规则收票开票申请开票增值税纳税申报传金税开票增值税税负监控发票OCR识别业务数据收票认证进项发票台账销项发票台账电子发票发票管理平台营改增解决方案IT系统的改变控制规则开票申请是业务数据到发票管理平台的入口1、支持含税优先和无税优先的价税分离的算法；2、维护增值税开票的必要信息，为合并开票提供依据。3、支持红字开票申请。收票开票申请开票增值税纳税申报传金税开票增值税税负监控发票OCR识别业务数据收票认证进项发票台账销项发票台账电子发票发票管理平台营改增解决方案IT系统的改变控制规则收票开票申请开票增值税纳税申报传金税开票增值税税负监控发票OCR识别业务数据收票认证进项发票台账销项发票台账电子发票发票管理平台营改增解决方案IT系统的改变控制规则开票信息与金税票一一对应，便于用系统管理开票数据1、支持手工合并明细开票；2、支持开票的作废和红冲。3、支持落地文件和系统接口两种方式传金税。收票开票申请开票增值税纳税申报传金税开票增值税税负监控发票OCR识别业务数据收票认证进项发票台账销项发票台账电子发票发票管理平台营改增解决方案IT系统的改变控制规则收票开票申请开票增值税纳税申报传金税开票增值税税负监控发票OCR识别业务数据收票认证进项发票台账销项发票台账电子发票发票管理平台营改增解决方案IT系统的改变控制规则自定义金税导出格式1、通过参数控制金税导出的文件内容；2、通过参数控制金税导出的文件格式，支持TXT和XML两种格式，满足金税2.0要求。按金税系统的要求检验数据：1、开票限额校验；2、开票限行校验。后期通过接口自动传金税并开增值税发票，无需导入导出环节收票开票申请开票增值税纳税申报传金税开票增值税税负监控发票OCR识别业务数据收票认证进项发票台账销项发票台账电子发票发票管理平台营改增解决方案IT系统的改变控制规则收票开票申请开票增值税纳税申报传金税开票增值税税负监控发票OCR识别业务数据收票认证进项发票台账销项发票台账电子发票发票管理平台营改增解决方案IT系统的改变控制规则统计未传金税、已传金税、已作废、已红冲的销项发票收票开票申请开票增值税纳税申报传金税开票增值税税负监控发票OCR识别业务数据收票认证进项发票台账销项发票台账电子发票发票管理平台营改增解决方案IT系统的改变控制规则销项税额进项税额-不动产比例进项税额转出免抵退货物应退税额上期留抵税额应纳税额/留抵税额=增值税发票进项增值税发票电子发票税务发票增值税纳税申报销售额-土地价款比例总账主营业务收入-销项税开票额进项税转出免抵退收票开票申请开票增值税纳税申报（方案）传金税开票增值税税负监控发票OCR识别业务数据收票认证进项发票台账销项发票台账电子发票销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款发票管理平台营改增解决方案IT系统的改变控制规则销项税预测已确认销售额视同销售额已出库未确认销售额预估销售额金额销售额预测销项税预测进项税预测已认证已签收未认证在途未签收进项税额转入金额销项税预测进项税预测进项税转出预估进项发票已规划功能，预计5月底完成开发收票开票申请开票增值税纳税申报（方案）传金税开票增值税税负监控（方案）发票OCR识别业务数据收票认证进项发票台账销项发票台账电子发票发票管理平台营改增解决方案IT系统的改变控制规则销售发票核心业务系统应收单销售管理应收管理电子发票合同项目管理xxx其他核心业务系统税控接口销项发票管理电子发票接口航天信息税务局百旺金赋发票服务商开票申请收票开票申请开票增值税纳税申报传金税开票增值税税负监控发票OCR识别业务数据收票认证进项发票台账销项发票台账电子发票发票管理平台营改增解决方案IT系统的改变控制规则采购发票核心业务系统费用报销单采购管理费用管理工程物资项目管理xxx其他核心业务系统进项发票进项发票管理用友电子发票平台航天信息税务局百旺金赋电子发票服务商电子发票下载接口京东阿里电商收票开票申请开票增值税纳税申报传金税开票增值税税负监控发票OCR识别业务数据收票认证进项发票台账销项发票台账电子发票项目管理系统营改增整体框架房地产业务管理系统发票管理|进项财务管理发票管理|销项项目管理运营管理供应商管理项目过程管理营销管理商业物业目标成本合约规划合同签订合同执行合同付款合同结算供应商动态成本发票管理财务管理项目档案成本项目招标过程项目管理业务营改增的业务改变——目标成本营改增带来影响IT系统的改变增值税下工程造价费用项目以除税价款计算，进项税额计入以销项税额计算的税金中。增值税下费用项目实行“价税分离”，即是与营业税下工程计价规则的本质变化，也是税金以税前造价乘以增值税税率计算的基础。在计算所有费用时都要分一般纳税人和小规模纳税人两种，情况变得异常复杂。计价时都先了解供应商的纳税类型，都要对销售价格进行价税分离和销售不含税价格与销售含税价格进行换算。增值税是价外税，原理上它不是企业的成本，而是负债。“营改增”后，由于在预算时并不能就何种材料何种成本能否取得增值税专用发票作出确定性判断，企业的税负是不确定的，预算需对每一项成本的的增值税单独列示，这将使预算变得更为复杂，对预算人员提出了更高要求。材料信息价也将由现在的含税价改为价税分别列示。编制一个相对准确的不含税成本，需要企业的成本、采购与财务共同努力。目标成本及预算的影响：目标成本编制：目标成本合约规划合同签订合同执行合同付款合同结算供应商动态成本发票管理财务管理项目档案成本项目招标过程项目管理业务营改增的业务改变——目标成本营改增带来影响IT系统的改变目标成本合约规划合同签订合同执行合同付款合同结算供应商动态成本发票管理财务管理项目档案成本项目招标过程项目管理业务营改增的业务改变——合约规划营改增带来影响IT系统的改变合约规划作为成本向合同承接的桥梁，由于目标成本的测算方式在增值税的条件下发生变化，合约规划的要求将上一个要求，在对混合销售的模式下，增值税的条件下需要分别核算，对于供应商的资质也将作为影响因素考虑。合同规划金额=成本金额+可抵扣金额（≥可抵扣额（最小））；当供应提供多种不同税率的服务（混合销售）时需要根据不同税率进行测算；供应商的提供的发票确定不可抵扣税额，直接占用成本。基于合约规划进行测算，根据合同类别与预期合作对象的纳税人资格进行进项税率的设置并测算成本金额。需要考虑混业销售的情况，即一个合同同时销售货物与增值税应税劳务的情况（比如门窗、幕墙，提供材料设备并带安装），由于货物与劳务增值税税率不同，应分别核算，以符合增值税条件下核算要求。对于合约规划的影响：对合约规划编制的影响：对合约规划编制的调整：目标成本合约规划合同签订合同执行合同付款合同结算供应商动态成本发票管理财务管理项目档案成本项目招标过程项目管理业务营改增的业务改变——合约规划营改增带来影响IT系统的改变目标成本合约规划合同签订合同执行合同付款合同结算供应商动态成本发票管理财务管理项目档案成本项目招标过程项目管理业务营改增的业务改变——供应商选择与招标过程营改增带来影响IT系统的改变控制规则对于供应商资质对于税负的影响：发票类型发票金额（付款）可抵扣普通发票10000小规模代开10303011%专票111011017%专票1170170对于供应商的选择：企业要从分包商取得合法的扣税凭证选择规范的、认定为一般纳税人的专业分包商；在签订大宗采购、工程合同时一定要选择一般纳税人并开具专用发票。增值税一般纳税人，一般纳税人可以开出税率为17%、11%的专用发票。小规模纳税人，而小规模纳税人只能开不能抵扣的普通发票或税率为3%的专用发票（税局代开）。目标成本合约规划合同签订合同执行合同付款合同结算供应商动态成本发票管理财务管理项目档案成本项目招标过程对于招标过程的改变：收取招标保证金，如在招标结束后扣取对方保证金需要开具增值税专用发票，该部分费用计入价外费用。项目管理业务营改增的业务改变——供应商选择与招标过程营改增带来影响IT系统的改变目标成本合约规划合同签订合同执行合同付款合同结算供应商动态成本发票管理财务管理项目档案成本项目招标过程一般纳税人项目管理业务营改增的业务改变——合同签订营改增带来影响IT系统的改变对于合同条款的改变：合同做为三流合一的合同流，在签订合同时须明确：（1）价格是否含税，在混合销售模式下区分不同税率所对应的服务或产品；（2）发票类型、提供发票时点及时限,发生纠纷时，涉及赔偿款的税金由谁承担等，（3）企业在分包合同、材料采购合同等合同中应明确约定由对方承担等额、合法、有效的增值税发票。（4）还要约定在对方提供相应的请款申请、购销凭证、增值税发票后再行付款。目标成本合约规划合同签订合同执行合同付款合同结算供应商动态成本发票管理财务管理项目档案成本项目招标过程合同资金发票入库单项目管理业务营改增的业务改变——合同签订营改增带来影响IT系统的改变幕墙安装门窗提供保护措施目标成本合约规划合同签订合同执行合同付款合同结算供应商动态成本发票管理财务管理项目档案成本项目招标过程项目管理业务营改增的业务改变——合约执行（产值核定）营改增带来影响IT系统的改变产值核定为含税价格（无税价+可抵扣额度）构成；需要进行价税分离形成，将（无税价+不可抵扣金额）进入成本；分离出的可抵扣额做为后续付款和取得发票的数据，核定进项税额。对于产值核定的影响：对工程过程中的成本控制调整：产值核定作为施工方与建设方之间对于工程量的确定；在增值税的税制下，建设方需要更为细致的核定；每次上报的产值需要和合同内不同税率的服务项对应，做为付款和确定可抵扣额的依据。

目标成本合约规划合同签订合同执行合同付款合同结算供应商动态成本发票管理财务管理项目档案成本项目招标过程项目管理业务营改增的业务改变——合约执行（产值核定）营改增带来影响IT系统的改变目标成本合约规划合同签订合同执行合同付款合同结算供应商动态成本发票管理财务管理项目档案成本项目招标过程项目管理业务营改增的业务改变——合同执行（现场签证与设计变更）营改增带来影响IT系统的改变现成签证与设计变更做为工程施工过程中经济签证的来源。它的特点是临时发生的，具体内容不同，往往是在施工中发生的一切合同未包括的工程项目和费用。涉及到后续款项和项目成本的增加。在操作过程中需要明确对应不同的税率，每种不同税率对应一张签证。如原合同没有则必须添加服务项，以确定不同税率。做为后续补充合同或结算时候的可抵扣额的依据。现场签证与设计变更的申请价和确认价均为含税价格（无税价+可抵扣额度）构成。需要进行价税分离；将无税价或（无税价+不可抵扣金额）进入成本，分离出的可抵扣额做为后续付款和取得发票的数据核定进项税额。对现场签证和变更的影响：对工程过程中的成本控制调整：目标成本合约规划合同签订合同执行合同付款合同结算供应商动态成本发票管理财务管理项目档案成本项目招标过程项目管理业务营改增的业务改变——合同执行（现场签证与设计变更）营改增带来影响IT系统的改变目标成本合约规划合同签订合同执行合同付款合同结算供应商动态成本发票管理财务管理项目档案成本项目招标过程项目管理业务营改增的业务改变——合同结算营改增带来影响IT系统的改变对于合同成本的影响：对于实际成本控制：对于付款成本的影响：合同造价为实际花费的含税金额，但是不一定为最终实际支付的金额，与营业税税制下一致，结算成本=合同成本+补充合同成本+未生成补充合同的现场签证与设计变更的成本金额。结算成本拆分受目标成本规则控制、成本金额不能超过目标成本金额，可抵扣额不能小于可抵扣税（最小）额控制由于工程结算的繁复性决定，成本结算工作滞后非常常见，尤其体现在一些管控能力较差的中小企业。“营改增”后，如结算不及时，就不能及时取得进项发票，进而造成前期税负加重，给公司资金造成压力。因此，从现在开始，房企就要着重提高合同结算效率。根据实际支付的金额做价税分离，对分离之后的（无税价+确定不可抵扣额）进入成本归集。目标成本合约规划合同签订合同执行合同付款合同结算供应商动态成本发票管理财务管理项目档案成本项目招标过程项目管理业务营改增的业务改变——合同结算营改增带来影响IT系统的改变目标成本合约规划合同签订合同执行合同付款合同结算供应商动态成本发票管理财务管理项目档案成本项目招标过程项目管理业务营改增的业务改变——合同付款营改增带来影响IT系统的改变对于业务请款的影响：对于实际支付的影响：对于付款成本的影响：业务请款为含税金额请款，需要区分每次付款内容和服务内容的对应关系；确保不同税率的内容分开，以便于供应商开具的增值税专用发票对应；避免进项额度与合同约定不相同。实际支付根据合同与请款进行支付，为含税金额支付，做好价税分离；做到实际资金支付-合同约定-发票收取，三流合一根据实际支付的金额做价税分离，对分离之后的（无税价+确定不可抵扣额）进入成本归集。对于合同成本的影响：目标成本合约规划合同签订合同执行合同付款合同结算供应商动态成本发票管理财务管理项目档案成本项目招标过程项目管理业务营改增的业务改变——合同付款（请款业务）营改增带来影响IT系统的改变门窗提供保护措施幕墙安装目标成本合约规划合同签订合同执行合同付款合同结算供应商动态成本发票管理财务管理项目档案成本项目招标过程项目管理业务营改增的业务改变——财务管理营改增带来影响IT系统的改变目标成本合约规划合同签订合同执行合同付款合同结算供应商动态成本发票管理财务管理项目档案成本项目招标过程营改增后会计科目的调整：会计科目应交税金-应交增值税-进项税额应交税金-应交增值税-已交税金应交税金-应交增值税-出口退税应交税金-应交增值税-进项税额转出应交税金-应交增值税-减免税款应交税金-未交增值税应交税金-应交增值税-转出多交增值税应交税金-应交增值税-转出未交增值税应交税金-应交增值税-出口抵减内销产品应纳税额应交税金-增值税检查调整应交税金-待抵扣进项税额增加与税金相关科目。1、付款凭证借：开发成本

100万

应交税金-应交增值税-进项税额11万贷：银行存款111万2、合同结算借：开发成本 100万

应交税金-应交增值税-进项税额11万贷：银行存款100万

应收账款-质保金11营改增后分录的调整：项目管理业务营改增的业务改变——财务管理营改增带来影响IT系统的改变目标成本合约规划合同签订合同执行合同付款合同结算供应商动态成本发票管理财务管理项目档案成本项目招标过程项目管理业务营改增的业务改变——发票管理营改增带来影响IT系统的改变对于业务请款的影响：对于实际支付的影响：业务请款，需要先票后款，根据实际业务（产值核定，付款申请上的服务项目确定本次支付申请里含有多种税率的，分别对应不同的可抵扣额）。确定为增值税专用票后进行业务请款，确定可抵扣额与支付金额。实际支付根据合同与请款进行支付，为含税金额支付，做好价税分离，做到实际资金支付-合同约定-发票收取，三流合一序号方式支付额度业务关注点发票收取关注点1先票后款全额支付可抵扣额确定与实际付款单对应多种税率并存部分支付可抵扣额确定发票核销与实际付款单对应多种税率并存2先款后票根据款开票可抵扣额确定与实际付款单对应多种税率并存目标成本合约规划合同签订合同执行合同付款合同结算供应商动态成本发票管理财务管理项目档案成本项目招标过程项目管理业务营改增的业务改变——发票管理营改增带来影响IT系统的改变目标成本合约规划合同签订合同执行合同付款合同结算供应商动态成本发票管理财务管理项目档案成本项目招标过程项目管理系统营改增整体框架房地产业务管理系统发票管理|进项财务管理发票管理|销项项目管理运营管理供应商管理项目过程管理营销管理商业物业客户管理房产管理认购签约收/退款面积补差特殊事务销售过程发票管理财务管理项目档案收入确认营销管理业务营改增的业务改变——项目档案营改增带来影响IT系统的改变控制规则对于项目档案管理的影响：客户管理房产管理认购签约收/退款面积补差特殊事务销售过程发票管理财务管理项目档案收入确认一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。1.房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。2.房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。营销管理业务营改增的业务改变——销售过程管理与特殊事务的收退款营改增带来影响IT系统的改变控制规则客户管理房产管理认购签约收/退款面积补差特殊事务销售过程发票管理财务管理项目档案收入确认营销管理业务营改增的业务改变——收入确认营改增带来影响IT系统的改变控制规则客户管理房产管理认购签约收/退款面积补差特殊事务销售过程发票管理财务管理项目档案收入确认对于销售额确认的影响：销项税额，是指纳税人发生应税行为按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额。销售额计算公式：销售额=销售额含税/（1+税率）销售额确定为不含税金额。对于销售额确认的业务操作：1、需要对每套房产结算金额做价税分离，分离之后的价格做为销售额确定；2、在财务确认收入的时间点上进行，竣工验收、办理入住或者其他；3、如果已结算的时间点为办理入住，面积补差款也属于房款在结转范围内；4、确认后结转销售收入。营销管理业务营改增的业务改变——收入确认营改增带来影响IT系统的改变客户管理房产管理认购签约收/退款面积补差特殊事务销售过程发票管理财务管理项目档案收入确认营销管理业务营改增的业务改变——财务管理营改增带来影响IT系统的改变客户管理房产管理认购签约收/退款面积补差特殊事务销售过程发票管理财务管理项目档案收入确认营改增后会计科目的调整：会计科目应交税金-应交增值税-进项税额应交税金-应交增值税-已交税金应交税金-应交增值税-销项税额应交税金-应交增值税-出口退税应交税金-应交增值税-进项税额转出应交税金-应交增值税-减免税款应交税金-未交增值税应交税金-应交增值税-转出多交增值税应交税金-应交增值税-转出未交增值税应交税金-应交增值税-出口抵减内销产品应纳税额应交税金-增值税检查调整应交税金-待抵扣进项税额增加与税金相关科目。1、房产销售收入借：预收账款-房屋销售-房款

111万贷：主营业务收入100万应交税金-应交增值税－销项税

11万营改增后分录的调整：营销收款单与销售收入对应的凭证分录需要做出调整。营销管理业务营改增的业务改变——财务管理营改增带来影响IT系统的改变客户管理房产管理认购签约收/退款面积补差特殊事务销售过程发票管理财务管理项目档案收入确认@税额（表头）1@@税额（表头）1@营销管理业务营改增的业务改变——发票管理营改增带来影响IT系统的改变对于个人开具增值税普通发票，对于企业可开具增值税专用发票。对于特殊事务带来红字发票的开具：1、业务上发起特殊事务的退款单；2、生成红字开票申请；3、生成红字发票。序号事务名称涉及款项收退款动作单据类型备注1意向款预收款收收据2认购大定金收发票-蓝字3签约首付款收发票-蓝字4面积补差面积差价收/退发票-蓝字or红字5退房违约金收先红字后蓝字违约金计入价外费用6换房收房款收红字-蓝字小换大，收房价差额款退房款退红字大换小，退房价差额款7更名手续费收蓝字手续费计入价外费用8变更付款方式退多余房款退红字有待确