菏泽成武市场政策及项目调研

城市发展研究1精选ppt成武县位于菏泽市东南部，鲁、苏、豫、皖四省交界处，东邻苏、皖的丰县、沛县、砀山，南邻河南的商丘，西邻河南的兰考、焦作。德商、定砀、枣曹三条省道穿境而过；东渔河横贯县境中部，上朔黄河，下抵南四湖。县城所在地是鲁、苏、豫、皖主要的货物集散地，距省会济南市215公里，至菏泽市51公里。城市区位2精选ppt城市经济成武县经济发展较为迅速，以2010年为例，成武县以科学发展观为指导，按照既定思路，全年完成地区生产总值93.7亿元，增长14.3%；完成固定资产投资46亿元，增长22%；完成地方财政收入4.83亿元，增长39.1%；农民人均纯收入达到5945元，增长15.4%；三次产业比调整到21：55：24。3精选ppt招商引资和项目建设成果丰硕，全县新建续建过亿元项目66个，其中过10亿元项目11个，项目数量、质量、规模均创历史最好水平。高新技术产业势头强劲，实现产值78.8亿元，增长31%，占规模以上工业企业产值的43.6%。经济运行质量显著提高，全县规模以上工业企业达到165家，比上年增加17家，完成工业增加值46亿元、主营业务收入181.8亿元、利税27亿元，分别增长18.3%、28%、63%；工业经济效益综合指数达到322%，万元GDP能耗下降3.5%。城市经济工业经济加速发展城镇化强势突破高标准编城镇规划，大力推进城镇开发建设，全面加强基础设施建设，着力提升园区承载功能，城镇化取得前所未有的突破性进展。全年完成城市规划投入2090万元、基础设施收入3.2亿元、片区建设投入18.2亿元，实现城市经营可支配收益3.1亿元，分别是2009年的3.5倍、2.2倍、1.9倍和4.4倍，城乡面貌明显改观，城镇承载功能不断增强。4精选ppt“伯乐故里，湖畔绿城”的城市定位，“隆起中心、亮起两翼”的城市发展总体规划，拉开了城市建设的新框架。城市整体规划研究整体规划概括为东工、中商、西文。尤其是一个“水”字被充分融进各项规划之中，对文亭湖区和连接文亭湖，横贯城区的泺城河、筒子河进行综合治理。以“一湖两河”为主框架，打造“一片，两线”，引水穿城，开展生态建设，带动综合开发。5精选ppt“隆起中心”——搞好现有15.5平方公里的中心城区改造升级，配套完善基础设施、商业经营设施，逐步建成功能完备、秩序井然、社会文明、市场繁荣的商贸中心。城市整体规划研究配合城市发展规划，不断完善城市功能，需要建设一批大型物流园区、配送中心、商贸中心、休闲公园、旅游景点、居住小区及城中村改造等项目。6精选ppt“亮起两翼”——加快东部21.3平方公里的工业园区建设，形成产业聚集、特色鲜明、布局合理、结构优化的工业集群；加快西部15平方公里的文亭湖新区开发，建成历史文化与现代文明和谐交融、自然景观与人文景观浑然一体的文亭湖生态文化旅游商住区。城市整体规划研究整体形成东西两区遥相呼应，与中心城区融为一体，碧水蓝天、风光秀美、格调高雅、环境宜人现代化新兴城市。7精选ppt政策解读与预测8精选ppt决心更坚定中央政府始终把调控成效视作对人民群众的庄严承诺，视作党和政府公信力的体现。每次房价出现反弹，党和国家领导人、有关部门负责人就及时站出来，强调坚持房地产调控方向不变、力度不松，即便牺牲一点经济发展的速度，也要让调控取得实效。历年政策回顾与分析为什么过去调控“屡调屡涨”，本轮调控却能向既定目标步步推进？房地产暴力时代正在远去，目前应懂得顺应市场和政策变化措施更有力：从“国十条”到“国八条”；从差别化信贷的经济政策，到限购、限价的行政手段；从增加普通住房供应到抑制投资投机性需求；从全国统一的政策到地方的执行细则……根据市场变化，政策不断出台，一次比一次更严厉、针对性更强。落实更到位调控将“落实地方政府责任”列为重中之重。中央要求各省在年初制定本地房价调控的明确、量化的目标，并向社会公布。调控效果的评估更加刚性化、有据可循。公众的监督和中央政府的问责，无疑给地方政府套上了“紧箍咒”，必须动真格。9精选ppt政策解读1月7日继续实施好稳健的货币政策，适时适度进行预调微调，合理运用宏观审慎性政策框架，调节好货币信贷供给，落实好差别化住房信贷政策，促进房地产市场健康平稳发展。巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作。1月31日继续落实差别化住房信贷政策，加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，满足首次购房家庭的贷款需求。2月2日温家宝说“房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。2月10日2月24日下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。适时扩大房产税试点范围3月18日南昌、克拉玛依、遂宁、日照、信阳、大连、滨州、常州、郑州、南宁等二三线城市上调公积金贷款额度，调整额度在15%--25%不等。4月10日利率下调保刚需，首套房利率再现8.5折。4月12日10年有限贷，11年有限购，12年调控正朝预期方向发展10精选ppt4月26日5月14日5月24日6月11日6月14日7月6日7月8日7月19日政策解读多地（武汉、南昌等）争相上调公积金贷款额度，两成首付即可购房。下调存款准备金率0.5个百分点稳增长引发业内关注房企预期楼市政策底部已现降息催涨地产股，政策放松带来房地产行业改善，国家开始片面对房地产行业微调央行重申房贷利率优惠下限7折投放力度望加大，房地产行业春天即将来临下调贷款基准利率，存款基准力率下调0.25个百分点，贷款基准利率下调0.31个百分点国有四大银行全部实行首套房贷款8.5折要求坚持房地产市场调控不放松，密切配合做好各项工作，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹。7月31日坚决落实调控政策优先办理首套房贷，坚定不移贯彻执行房地产调控政策2012年是“十二五”规划之年，也是房地产业的大变革之年。号称“史上最严厉的楼市调控”凌厉推进，房地产市场、房地产行业在调控中正在向更加理性、健康的轨道发展11精选ppt政策解读2013年2月20日，国务院常务会议出台了五条房地产调控措施，被称为“新国五条”，这是继2010年1月的“国十一条”、当年4月的“国十条”、9月的“9.29新政”、2011年1月的“新国八条”后，房产调控政策的第五次“升级”。国五条细则：一、完善稳定房价工作责任制（各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度）二、坚决抑制投机投资性购房（严格执行商品住房限购措施。扩大个人住房房产税改革试点范围）三、增加普通商品住房及用地供应（2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量）四、加快保障性安居工程规划建设（配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围）五、加强市场监管和预期管理（加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理）12精选ppt市场反应国五条后京沪再现高溢价地块距“国五条”真正落地仅10天，北京、上海两地同时出现高溢价地块，再掀房企拿地热潮70城市53个房价上涨国家统计局数据显示，70个大中城市中，新建商品住宅价格与同月相比，53个城市1月房价环比上涨，其涨幅均未超过2.2%。价格下降的城市有16个。持平的城市有1个；在二手住宅价格方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有7个，持平的城市有12个，上涨的城市有51个。与同月相比，价格下降的城市有34个，上涨的城市有36个国五条新政调控下不动产投资现新趋势受房地产调控影响，住宅去投资化的趋势愈发明朗，有87.65%的投资者已经或者正在考虑把资金从住宅投资转投商办物业，而在目前商办物业投资市场中，仍然是北方客户居多，但过去大单交易中安全性资本为主的市场格局已然发生改变，理财型资本异军突起，成为市场的核心支撑力量从市场反应上来看，“新国五条”并没有对房地产市场产生太大冲击，房地产市场现稳中有升态势；经过多轮调控，政策对市场的影响逐渐降低13精选ppt房地产市场研究14精选ppt2012年，全市土地交易价格同比上涨2.3%，比去年同期涨幅回落36.1个百分点，比去年全年回落42.5个百分点。其中一季度比上年同期上涨7.8%，二季度比上年同期上涨1.1%，三季度比上年同期上涨2.3%。分类看，居住用地价格比去年同期下降6.7%，工业仓储用地上涨4.2%，商业、旅游、娱乐用地上涨18.3%。其它用地上涨4.3%。市场竞争加剧随着2012年市场供应量的猛增，涌现了众多大盘，市场竞争将呈现白热化。住房交易行为渐趋理性

各项宏观调控政策的实施，使短期投机性住房需求得到遏制，住房交易行为渐趋理性，特别是基于改善居住和投资需求的购房者正在放慢脚步，持币观望。各房地产商纷纷出台各种优惠政策来吸引顾客。土地交易价格涨幅大幅回落房地产市场研究15精选ppt

现阶段菏泽城市整体经济还较为弱后，市民对房地产产品的消费需求还处于初级阶段，对大宗房地产的需求能力较弱，房地产缺乏大规模扩张的基础。但是近年各项经济指标表明：菏泽经济发展正处于快速增长的轨道上；随着三产结构的进一步优化，工业增长速度的加快，外来人口的不断增加，为房地产提供了良好的市场基础与发展空间。截止2010年，全市户籍总人口为933.7万人.其中常住人口828.78万人。面积（平方公里）人口（万人）菏泽市区1415134曹县1969141定陶县84660成武县94963单县1702116巨野县130392郓城县1643108鄄城县140187东明县137079菏泽市城市人口基数多，对房地产的潜在需求量大，房地产开发市场有着较强的人口支撑力，前景广阔。房地产市场研究16精选ppt成交量菏泽市商品房成交量从2006年起开始快速增长，年均增长率超过150%，同比增长143%，同期成交额174亿元，同比增长163%。供需对比2007年至今，菏泽市房地产市场需求旺盛，产品供不应求，随着2010年大量土地入市，未来供不应求的局面有望缓解。销售价格2012年1-9月份，连续出台的各项宏观调控措施对菏泽市产生积极影响，房地产价格涨幅回落成交与价格

2006年至今，菏泽市商品房成交量保持了爆发式增长。

房地产市场研究17精选ppt房地产市场研究成武县市场的供应状况1、起步晚，发展较快，项目不少，短期内市场供应量较大。已经立项及在建在售的项目包括：农行片区、水利局片区（紫荆花园）、东方城、大王庄、南堤、乐成河片区、蓝水湾、金海岸、聚龙湾、文亭酒厂、贾河片区（城中村改造）、公园片区等。其中：蓝水湾110万㎡，东方富达城100万㎡，大王庄区40万㎡，文亭中学南30万㎡，邦盛现代城38万㎡。2、规划物业形态以多层为主，多层与小高层的比例为3：7，多层的接受认可度较高。3、郊区大盘体量巨大，位置相对偏远，老城区受地块限制以小规模开发为主。4、规划较为超前，开发水平不断提高，注重小区内部配套、产品规划，园林景观以提升物业档次。5、由于供大于求的市场情况，总体销售速度不快，尤其郊区大盘销路不畅。但老城区内的学区房、商业区房销售速度较快，工期现房时基本能够销售完毕。6、商业地产供应量大幅增加，显现出购买需求明显不足。18精选ppt房地产市场研究成武县市场的需求情况成武县总面积988.3平方公里,辖10镇2乡和1个省级工业园区，473个村民委员会，总人口67万人，现在人口约80万。成武发展后劲不足，工业基础一直薄弱，民营经济不发达，是非常传统的农业大县，支柱性效益好的企业不多交通一直不便，旧时的成武县城三面环湖，相对其他县城地域较偏，不像巨野、东明、郓城有煤或油资源。成武县城现有住户通常都有1-2处房产，多的有3、4处房产，成武外来人口少，公务员、教师的平均工资1200-1800/月，按2010年的供电量看，鄄城大概5亿，郓城15亿，单县近10亿，都比成武要高。需求以刚性需求为市场主体，投资户占的比例较少。商铺的消费群自用的比例大于投资客。19精选ppt成武县价格水平房地产市场研究成武县受整体经济运行状况、人民收入情况、市场供应量放量、宏观政策的影响，多种因素使房价始终在低位徘徊，是菏泽房价最低的一个县城。且整体房价区域性差距不明显，中心区域均价略高，价格范围2200-3200，均价2700元/㎡左右；非中心地区多为2200元/㎡上下浮动。二中对面那块地2500-3000，新农村700-1100元。在早期开发时有不少房子是小产权房。各项目在售的商业门头房的价格在3800-6000元/㎡，新售和未售价格在6000-10000元/㎡。20精选ppt城市房地产板块研究西部板块东部板块我司根据东明城市规划、房地产市场特点、各区域资源禀赋等，将房地产市场划分为两大板块21精选ppt项目文亭湖·金海岸文亭·蓝水湾（1-3期）文亭·蓝水湾4期达驰·聚龙湾万福城山水林溪位置成武湖心路中段成武千里马大道北段成武成武伯乐大街西段北侧，千里马路东侧

老武装部西侧湖心路与枣曹路交汇处规模202236平方米1160000平方米220000平方米140000平方米300000平方米产品多层、小高层多层、小高层、高层小高层多层、小高层多层、小高层价格均价：2700元/㎡均价：2700元/㎡未开盘3200元/㎡2900元/㎡2300元/㎡城市房地产西部板块研究22精选ppt占地面积135309㎡当期户数1356建筑面积202236㎡容积率1.49绿化率37.2%开盘时间2010.8建筑风格普通住宅交房标准毛坯物业类型多层、小高层交房时间未定项目特色公园地产、投资地产时点单价2700元/㎡开发公司菏泽市公路局项目地址成武湖心路中段文亭湖·金海岸—硬件指标分析重点项目研究23精选ppt文亭湖·金海岸在售户型分析户型面积三室97-137㎡分析：结构方正，功能布局清晰，空间利用率高；三室户型，南北通透。重点项目研究24精选ppt重点项目研究文亭湖·金海岸销售情况分析户型面积销售情况客户情况三室97-137㎡一期基本售罄，二期刚刚开始销售客户以改善型为主，其次为刚需。客户来源区域大部分以成武县城为主，少部分来自乡镇地区。25精选ppt占地面积183150㎡总户数10000建筑面积

1160000㎡容积率1.5绿化率48%开盘时间2012建筑风格普通住宅交房标准毛坯物业类型多层、小高层、高层交房时间2014项目特色投资地产时点单价2700元/㎡开发公司菏泽文亭湖综合开发有限公司项目地址成武千里马大道北段文亭·蓝水湾（1-3期）—硬件指标分析重点项目研究26精选ppt文亭·蓝水湾（1-3期）在售户型分析户型面积两室83㎡三室91-120㎡四室139-142㎡重点项目研究分析：结构方正，功能布局清晰；客厅连着阳台，采光性好；项目整体规模大，知名度高，并且景观效果好。两室：83.25㎡三室：103.8㎡四室：142㎡27精选ppt重点项目研究文亭·蓝水湾（1-3期）销售情况分析户型面积销售情况客户情况二室二厅83㎡去化30%置业为主，部分投资客。三室二厅91-120㎡四室二厅139-142㎡28精选ppt文亭·蓝水湾四期（府东胜景）—硬件指标分析重点项目研究占地面积183150㎡在售户数324建筑面积

1160000㎡容积率1.5绿化率48%开盘时间2012建筑风格普通住宅交房标准毛坯物业类型多层、小高层、高层交房时间2014项目特色投资地产时点单价未开盘开发公司菏泽文亭湖综合开发有限公司项目地址成武千里马大道北段优惠：两万抵四万29精选ppt文亭·蓝水湾四期（府东胜景）在售户型分析户型面积三室95-127㎡重点项目研究分析：结构方正，功能布局清晰；户型种类少，较单一。112㎡三室94㎡三室95㎡三室107㎡三室30精选ppt重点项目研究文亭·蓝水湾四期（府东胜景）销售情况分析户型面积销售情况客户情况三室二厅95-127㎡未开盘—31精选ppt占地面积85248㎡总户数1276建筑面积220000㎡容积率2.2绿化率37.2%开盘时间2013.5建筑风格普通住宅交房标准毛坯物业类型小高层交房时间2014项目特色品牌地产、经济住宅时点单价开发公司山东现代达驰房地产开发有限公司项目地址成武成武伯乐大街西段北侧，千里马路东侧

达驰·聚龙湾—硬件指标分析重点项目研究优惠：一万抵两万32精选ppt达驰·聚龙湾在售户型分析户型面积两室88㎡三室120-136㎡重点项目研究分析：整体格局紧凑，全明设计，南北通透；南北双阳台，次卧超大观景飘窗；项目整体形象好；33精选ppt重点项目研究达驰·聚龙湾销售情况分析户型面积销售情况客户情况二室二厅88㎡一期已售完，二期正在销售中。客户主要以成武县为主，事业单位、国企。三室二厅120-136㎡34精选ppt占地面积115亩当期户数239建筑面积140000㎡容积率1.9绿化率35%开盘时间2013.10.1建筑风格普通住宅交房标准毛坯物业类型多层、小高层交房时间—项目特色景观大盘时点单价2900元/㎡开发公司山东成武万福置业有限公司项目地址老武装部西侧万福城—硬件指标分析重点项目研究成武县推广最多的项目，知名度高。35精选ppt万福城在售户型分析户型占比两室25%三室60%四室15%重点项目研究分析：整体格局紧凑，全明设计，南北通透；南北双阳台，次卧超大观景飘窗；项目整体形象好；36精选ppt项目邦盛·现代城伯乐时代广场紫荆花园泰和东居富达·东方城位置成武成武县永顺路与通乐路之间

成武堤口路以西，伯乐大街以南，先农坛路以北，通乐路以东成武伯东大街东段成武县供电局北成武吕台路与先农坛路交汇处规模380000平方米200000㎡200000㎡1000000平方米产品多层、小高层、高层商业广场、市场、专业街、住宅住宅、沿街商业多层、高层多层价格小高层：2800元/㎡多层：3000元/㎡未定均价2700元/㎡高层：2660-2860元/㎡多层：2960元/㎡2680元/㎡城市房地产东部板块研究37精选ppt占地面积152000㎡总户数3000（当期298）建筑面积380000容积率2.4绿化率40.1%开盘时间2013建筑风格普通住宅交房标准毛坯物业类型多层、小高层、高层交房时间一期：2013.9项目特色教育地产、品牌地产时点单价住宅均价：2900元/㎡商业街：6000-8000元/㎡开发公司山东成武邦盛置业有限公司项目地址成武成武县永顺路与通乐路之间邦盛·现代城—硬件指标分析重点项目研究优惠：二万抵五万38精选ppt邦盛·现代城在售户型分析户型面积一室60.5㎡三室85-135㎡重点项目研究分析：动静分区，干湿分离，功能分区合理；客厅连着观景阳台，采光性能高；项目位置好，产品整体设计高档。39精选ppt重点项目研究邦盛·现代城销售情况分析户型面积销售情况客户情况一室二厅60.5㎡多层、商业街售罄，小高层、高层即将开盘。成武县城客户及周边客户。三室二厅85-135㎡40精选ppt占地面积107900㎡总户数—建筑面积200000㎡容积率—绿化率—开盘时间未定建筑风格—交房标准未定物业类型多层、小高层、高层交房时间未定项目特色品牌地产时点单价未定开发公司菏泽荣诚置业有限公司项目地址成武堤口路以西，伯乐大街以南，先农坛路以北，通乐路以东伯乐时代广场—硬件指标分析重点项目研究41精选ppt占地面积83496㎡总户数1500建筑面积200000㎡容积率2.0绿化率35%开