建设工程造价管理基础知识

建设工程造价管理基础知识

主要内容

第一章建设工程造价管理相关法规和制度

第二章建设工程项目管理

第三章建设工程合同管理

第四章建设工程造价构成

第五章建设工程造价计价方法和依据

第六章决策和设计阶段工程造价的确定与控制

第七章建设工程招标与合同价款的约定

第八章建设工程施工阶段工程造价的控制与调整

第九章竣工决算的编制与保修费用的处理

第一章建设工程造价管理相关法规和制度

第一节建设工程造价管理相关法律法规

一、建筑法

适用范围：各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、

设备的安装活动。

（一）建筑许可：P1

（二）建筑工程发包与承包

1、发包

（1）发包方式：招标发包与直接发包

（2）禁止行为：提倡对建筑工程实行总承包，禁止将建筑工程肢解

发包（允许1#给A、2#给B；不允许某楼一层给A,二层给B）；发包

单位不得指定生产厂，供应商。（回扣、豆腐渣工程）

2、承包

（1）承包资质：技术标

（2）联合承包：连带责任+较低范围

（3）工程分包：除合同约定外，分包单位必须经建设单位认可；

施工总承包的，建筑工程主体结构的施工必须由总承包单位自行完成。

（4）禁止行为：禁止转包、肢解发包、再分包等。（皮包公司）

（5）建筑工程造价：书面合同

（三）建筑工程监理：P3

（四）建筑安全生产管理：安全第一、预防为主的方针

令施工单位：施工现场安全

令建设单位：涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程

（五）建筑工程质量管理：建设方不得以任何理由要求设

计或施工单位降低工程质量。

二、合同法

法人：不是活人，是社会组织在法律上的人格化。

（一）合同的订立：P5

1、合同的形式：书面形式

2、合同订立的程序

3、合同的成立

4、格式条款：对格式条款的理解发生争议的，应当作出不利于提供格式

条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条

款

5、缔约过失责任：当事人订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成

损失的，应当承担损害赔偿责任：

（1）假借订立合同，恶意进行磋商；

（2）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；

（3）有其他违背诚实信用原则的行为。

（二）合同的效力

1、合同的生效

（1）依法成立的合同，自成立时生效。

（2）附生效条件的合同，自条件成立时生效

2、效力待定合同：是指合同已经成立，但合同效力能否产生尚不能确定

的合同。

（1）限制民事行为能力人订立的合同。

未成年人、精神病人、限制行为能力的人

①法定代理人追认，为有效合同；

②纯获利益合同，为有效合同；

③与限制民事行为能力人相适应而订立的合同，为有效合同

（2）无权代理人代订的合同

1）未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任；

如经被代理人追认，合同有效。

2）如果确实存在充分、正当的理由并足以使相对人相信有权代理人具

有代理权，则无权代理人的代理行为有效，即无权代理人通过其表见

代理行为与相对人订立的合同具有法律效力（所谓表见代理，是善意

相对人通过被代理人的行为足以相信无权代理人具有代理权的情

形）。（父母给子女订合同）

3）法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同不具

有法律效力。（无股权的总经理无权卖公司）

4）无处分权的人处分他人财产合同的不具法律效力。

3、无效合同

无效合同是指其内容和形式违反了法律、行政法规的强制性规定，或

者损害了国家利益、集体利益、第三人利益和社会公共利益，因而不

为法律承认和保护、不具有法律效力的合同。无效合同自始没有法律

约束力。

（1）无效合同的情形。有下列情形之一的，合同无效：

1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益

2）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益

3）以合法形式掩盖非法目的

4）损害社会公共利益

5）违反法律、行政法规的强制性规定

（2）合同部分条款无效的情形。合同中下列免责条款无效：

1）造成对方人身伤害的；

2）因故意或者重大过失造成对方财产损失的

4、可变更或者撤销的合同

可变更、可撤销合同的效力取决于当事人的意思，属于相对无效的合

同

（1）合同可以变更或者撤销的情形:

1）因重大误解订立的；

2）在订立合同时显失公平

（2）撤销权的消灭：（放弃权利）

1）具有撤销权当事人自知道或者应当知道撤销是由之日起1年内没

有行使撤销权；（无作为）

2）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行

为放弃撤销权。（主动放弃）

（3）无效合同或者被撤销合同的法律后果

1）返还财产或者折价补偿

2）赔偿损失

3）收归国家所有或者返还集体、第三人

（三）合同的履行

1、合同履行的原则

全面履行原则

诚实信用原则

2、合同履行的一般规定

合同履行过程中几种特殊情况的处理：

1）质量要求不明确按照国家标准、行业标准履行。

2）价款或者报酬不明确，按照订立合同时履行地的市场价格履行；

如按政府指导价的，在合同约定的交付期限内政府价格调整时，按照

交付时的价格计价。逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按照原价格

执行；价格下降时，按照新价格执行。逾期提取标的物或者逾期付款

的，遇价格上涨时，按照新价格执行；价格下降时，按照原价格执行。

（谁逾期，谁不利）

3）履行地点不明确给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付

不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地

履行。

4）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要

求履行，但应当给对方必要的准备时间。

5）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。

6）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方承担。

（四）合同的变更和转让

（五）合同的权利义务终止

（六）违约责任（咱们部门主要是延误工期罚款）

1、违约责任及其特点

（1）以有效合同为前提

（2）以合同当事人不履行或者不适当履行合同义务为要件

（3）可由合同当事人在法定范围内约定

（4）是一种民事赔偿责任

2、违约责任的承担

（1）违约责任的承担方式

1）继续履行

2）采取补救措施

3）赔偿损失

4）违约金

5）定金

（2）违约责任的承担主体（谁违约谁承担）

3、不可抗力

（七）合同争议的解决

1、合同争议的和解与调解

和解，是在没有第三人介入；

调解，经第三者的说服与劝解。

2、合同争议的仲裁和诉讼

3、仲裁和诉讼的区别

1）仲裁充分尊重当事人的意愿，是否运用仲裁方式解决纠纷、到

哪家仲裁机构、由谁来主持纠纷的解决等，都可以由当事人来自主选

择诉讼为法院指定；

2）机构不同；

3）受案范围不同，仲裁只能受理民事纠纷

4）程序不同，仲裁是一裁终局的，一旦裁定，除非仲裁有错（无

效）否则不可重新仲裁，法院也不予受理诉讼可以上诉；

5）仲裁具有保密性：案情不公开，裁决不公开法院公开审理

三、招标投标法

国有企业必须进行招标

（一）招标

1、招标的条件和方式

（1）招标的条件

（2）招标方式：公开招标和邀请招标

2、招标文件

3、其他规定

（二）投标

1、投标文件投标人不得少于3个。

2、联合投标由同一专业的单位组成的联合体、按照资质等级较低的

单位确定资质等级

3、其他规定

（三）开标、评标和中标

1、开标一由招标人主持（运营、工程）

2、评标一最大限度满足招标文件，合理低价

3、中标：订立书面合同。招标人和中标人不得再订立背离合同实质性内

容的其他协议。

四、其他相关法律法规

保险法：人寿保险诉讼时效为五年，其他均为两年

第二节建设工程造价管理制度

一、建设工程造价管理体制

1、政府部门的行政管理

2、行业协会的自律管理

二、建设工程造价咨询企业管理P29

三、建设工程造价专业人员资格管理

（一）注册造价工程师执业资格制度

1、资格考试一四个科目的考试

2、注册

3、执业

4、继续教育一每已注册有效期（4年）继续教育的学时不得低于60学时

（二）造价员从业资格制度

1、资格考试：中专及以上学历，工作满一年

2、从业

3、资格证书的管理

4、继续教育一每3年继续教育的时间不得小于30小时

5、自律管理

第二章建设工程项目管理

第一节建设工程项目管理概述

一、建设工程项目的组成与分类

(-)建设工程项目的组成

1、单项工程一单项工程是具有独立的设计文件，竣工后可以独立发

挥生产能力或效益的一组配套齐全的工程项目。

2、单位工程一单位工程是单项工程的组成部分，如工业厂房工程中

的土建工程、设备安装工程等

3、分部工程一分部工程是单位工程的组成部分，应按专业性质、建

筑部位确定，如：地基与基础工程

4、分项工程一分项工程是分部工程的组成部分，如材料、工艺、设

备等

(二)建设工程项目的分类P39

二、工程项目建设程序P39

三、建设工程项目管理的目标和任务

(一)项目管理及其知识体系

1、项目管理的概念

2、项目管理知识体系

(1)范围管理(2)时间管理(3)成本管理

(4)质量管理(5)人力资源管理(6)沟通管理

(7)采购管理(8)风险管理(9)综合管理

第二节建设工程项目成本管理P48

一、建设工程项目成本管理流程

二、建设工程项目成本管理的内容和方法

成本预测、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析、成本考核

(一)成本预测

成本预测的目的，一是为挖掘降低成本的潜力指明方向，作为计划

期降低成本决策的参考；二是为企业内部各责任单位降低成本指明途

径，作为编制增产节约计划和制定成本降低措施的依据。

成本预测的方法可分为定性预测和定量预测两大类。

(1)定性预测：座谈会法和函询调查法。

(2)定量预测：加权平均法、回归分析法等。

(二)成本计划项目计划成本应作为项目管理的目标成本。

(三)成本控制

1、项目成本控制的主要环节

(1)项目成本的计划预控。事前控制

(2)项目成本运行过程控制。事中控制

(3)项目成本的纠偏控制。

2、项目成本控制的方法P51

(1)项目成本分析表法

(2)工期一成本同步分析法

(3)挣值分析法

(四)成本核算

1、项目成本核算的对象和范围

2、项目成本核算的方法

(1)表格核算法一商务报表

(2)会计核算法一财务报表

(五)成本分析

成本分析是将项目的实际成本与目标成本(计划成本)进行比较，系统

研究成本升降的各种因素及其产生的原因，总结经验教训，寻找降低

成本的途径，以进一步改进成本管理工作。

1、项目成本分析方法

(1)比较法(2)因素分析法(3)差额计算法⑷比率法

2、综合成本分析方法

(1)分部分项工程成本分析(2)月(季)度成本分析

(3)年度成本分析(4)竣工成本的综合分析

(六)成本考核

成本考核是在工程项目建设的过程中或项目完成后，定期对项目形成过

程中的各级单位成本管理的成绩或失误进行总结与评价。通过成本考核,

给予责任者相应的奖励或惩罚。应明确规定考核的目的、时间、范围、

对象、方式、依据、指标、组织领导以及结论与奖惩原则等。

第三节建设工程项目风险管理

一、建设工程项目风险管理程序

（一）建设工程项目风险的分类

业主的风险。

1）人为风险。资金筹措不力，缺乏合作诚意等。

2）经济风险。投资环境恶劣，通货膨胀等。

3）自然风险。恶劣的气候，恶劣的现场条件等。

（二）建设工程项目风险管理程序

二、建设工程项目风险应对策略

1、风险回避一概率高、风险大（也将失去机会）、后果不可承受

2、风险自留

3、风险控制一主动、积极

4、风险转移一保险和非保险（第三方）

第三章建设工程合同管理

第一节建设工程造价管理相关合同

一、建设工程项目中的主要合同关系

（-）业主的主要合同关系

1、工程承包合同

2、工程勘察合同

3、工程设计合同

4、设备、材料采购合同

5、工程咨询或项目管理合同

6、贷款合同

7、其他合同

（二）承包商的主要合同关系

二、建设工程合同类型

建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同等

（一）建设工程勘察、设计合同

（二）建设工程施工合同

1、工程施工合同的内容：包括工程范围、建设工期、中间交工工程的开

工和竣工时间、工程质量、工程造价、技术资料交付时间、材料和设备

供应责任、拨款和结算、竣工验收、质量保修范围和质量保证期、双方

相互协作等条款（结算或其它用到合同时主要查看的部分）

2、发包人的权利和义务一合同内必须明确

3、承包人的权利和义务一合同内必须明确

三、建设工程造价咨询合同（自习）

标准化合同、全文引用

第二节建设工程施工合同管理

一、建设工程施工合同的类型及选择

（-）建设工程施工合同的类型

1、总价合同

（1）固定总价合同

合同价格一笔包死（不含变更）。承包商要承担合同履行全部风险，

因此，投标报价较高。固定总价合同的适用条件一般为：

1）已达到施工图设计的深度，不会出现较大的设计变更，报价工

程量与实际完成的工程量不会有较大差异。

2）工程规模较小，技术不太复杂的中小型工程或承包工作内容较

为简单的工程部位。

3）工程合同期较短（一般为1年之内），不考虑市场价格浮动的影响。

（2）可调总价合同

在固定总价合同的基础上，增加合同履行过程中因市场价格浮动对承

包价格调整的条款。

常用的调价方法有：

文件证明法一如与供应商签订的合同

票据价格调整法一如材料采购发票

公式调价法一如按造价信息调整

2、单价合同

单价合同是指承包商按工程量报价单内分项工作内容填报单价，以实

际完成工程量乘以所报单价确定结算价款的合同。承包商所填报的单价

应为计入及各种摊销费用后的综合单价，而非直接费单价。

单价合同大多用于工期长、技术复杂、实施过程中发生各种不可预见因

素较多的大型土建工程，以及业主为了缩短工程建设周期，初步设计完

成后就进行施工招标的工程。

单价合同的工程量清单内所开列的工程量一般为预估工程量，而非准

确工程量。

3、成本加酬金合同

成本加酬金合同是将工程项目的实际造价划分为直接成本费和应得酬金

两部分。直接成本费由业主实报实销。

成本加酬金合同大多适用于边设计二边施工的紧急工程或者灾后修复工程。业主

需承担工程项目实际发生的一切费用，因而也就承担了工程项目的全部

风险。而承包商由于无风险，其报酬也往往较低。

（二）建设工程施工合同类型的选择

考虑因素如下：

1、工程项目的复杂程度

2、工程项目的设计深度

3、工程施工技术的先进程度

4、工程施工工期的紧迫程度

二、建设工程施工合同示范文本

（一）建设工程施工合同文件的组成

（二）建设工程施工合同中有关造价的条款

1、合同价款及调整P71

（1）合同价款：不得擅自更改

（2）合同的计价方式

固定价格合同、可调价格合同、成本加酬金合同

（3）合同价款的调整因素

1）政策变化

2）造价管理部门公布的价格调整

3）一周内非承包人原因停水、停电、停气造成停工累计超过8小时

（4）合同价款的调整（14天、生效）

2、工程预付款（7天、贷款利息）

3、工程量的确认（7天、生效）

4、工程款（进度款）支付（14天内、超出付利息）

5、竣工结算

6、质量保修金（一般不超过合同价的3%）

（三）建设工程施工合同争议的解决办法

和解、调解、仲裁、诉讼

第三节建设工程总承包合同及分包合同的管理

一、建设工程总承包合同管理

二、建设工程分包合同管理

第四章建设工程造价构成

第一节建设工程造价的含义与特点

一、工程造价的含义

投资范畴定义，施工范畴定义

（-）工程造价的第一种含义（广义）

建设工程造价是指有计划地建设某项工程，预期开支或实际开支的全部

固定资产投资和流动资产投资的费用。

（二）工程造价的第二种含义（狭义）

工程造价：工程承发包价格

二、工程造价的特点

工程造价具有以下特点：

1、大额性一实物形态大，造价高

2、单个性一功能、用途、设计各不相同

3、动态性一价格变化，资金的时间价值

4、层次性一单位工程-单项工程-总造价

5、阶段性（多次性）一多阶段计价

三、各阶段工程造价的关系和控制

在建设工程的各个阶段，工程造价分别使用投资估算、设计概算、施工

图预算、中标价、合同价、工程结算、竣工结算进行确定与控制。

（一）工程建设各阶段工程造价的关系

由粗到精、逐步细化

（二）工程建设各阶段工程造价的控制

1.以设计阶段为重点的建设全过程造价控制

工程造价控制的关键在于施工前的投资决策（多层、高层的差距）和设

计阶段（瓷砖、石材的差距）

2、主动控制，以取得令人满意的结果

3、技术与经济相结合是控制工程造价最有效的手段

即通过技术手段优化方案，在满足功能的前提下控制造价

（三）工程造价控制的主要内容

1.各阶段的控制重点

（1）项目决策阶段一控制功能和使用要求

（2）初步设计阶段一标准设计和限额设计

（3）施工图设计阶段一限额设计和价值工程（性价比高）

（4）招标投标阶段一合理低价

⑸工程施工阶段一以合同价为控制依据

（6）竣工验收阶段

2.关键控制环节

(1)决策阶段做好投资估算

⑵设计阶段强调限额设计

比如：采用石材还是瓷砖

(3)招标投标阶段重视施工招标

(4)施工阶段加强合同管理与事前控制

第二节工程造价的构成

一、建设项目工程造价的构成

厂设备原价

-设备购置费——设备运杂费

一设备购置费———直接费L工具器具及生产家具购置费

建—间学费

设一建筑安装工程费一二盟厂土地使用费

项

目一工程建设其他费用——--------与项目建设有关的其他费用

工

程基本预备费一与未来企业生产经营有关的其他费用

造_预备费-------厂

价涨价预备费

—建设期贷款利息

二固定资产投资方向调节税

二、建筑安装工程造价的构成P87

—i.

—・接工程要---------2.材料将

——3.施工机械使用费

-1.环境保护

直接裁一2.文明施工

3.安全施工

4.临时设施

5.夜:间施工

—措施费-6.二次朦运

7.大型机械设备进出场及安拆

8.混凝土、钢筋混凝土模板及支架

9.脚手架

1O.已元工程及设备保护

一11.施工排水、降水

筑|—1.工程排污费

安2.工程定额测定费

装3.社会保障亮

工—«-⑴养老保险费

程⑵失业保险费

a③医疗保险费

4.住房公积金

一5.危险作业意夕卜伤害保险

间接费——I—1.管理人员工资

2.办公费

3.差旅交通费

4.固定资产使用费

一企业管理费5.工具用具使用费

6.劳动保险费

7.工会经费

8.职工救肓经费

9.贝才产保险费

1O.贝才务赞

禾U:闰工工•税金

税金—12.其他

L分部分项工程费

工

程

量一措施项目费

清

单

建一其他项目费

安

工

程

一规费

造

价

—税金

第五章建设工程造价计价方法和依据

第一节工程造价计价方法

一、工程造价计价的基本方法

工程造价二£（工程量*单位价格）

i——第i个工程子项；

n——工程结构分解得到的工程子项数

工程子项的单位价格分析，可以有两种形式：

（1）直接费单价：只包括人机材

（2）综合单价：人工费、材料费、机械使用费、管理费和利润（工程量

清单计价模式）

我国现行的工程造价计价方式有两种：工程定额计价法和工程量清单

计价法。

二、工程定额计价法

一阶段：收集资料一图纸、价格、合同、设计等

二阶段：熟悉图纸和现场

三阶段：计算工程量一数据精确的重要性

四阶段：套定额单价一定额换算等

五阶段：编制工料分析表

六阶段：费用计算一直接费、间接费、利润、税金

七阶段；复核

八阶段：编制说明

三、工程量清单计价法

工程量清单计价法的程序和方法与工程量定额计价法基本一致，只是

第四、第五、第六、阶段有所不同。

1、第四阶段：工程量清单项目组价

每个工程量清单项目包括一个或几个子目，每个子目相当于一个定额

子目。

2、第五阶段：分析综合单价

3、第六阶段：费用计算：分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、

规费和税金的计算。

第二节工程造价计价依据的分类

一、工程造价依据体系

二、工程造价计价依据的分类

三、工程建设定额的分类

（-）按定额反映的生产要素消耗内容分类

1、劳动定额一时间定额、产量定额倒数关系

2、材料消耗定额

3、机械台班消耗量定额

（二）按定额的不同用途分类

（三）按定额的编制单位和执行范围分类

1、全国统一定额

2、地区统一定额（山东定额）

3、行业定额

4、企业定额

5、补充定额

（四）按照投资的费用性质分类

第三节预算定额、概算定额和估算指标

第四节人工、材料、机械台班消耗量定额

一、劳动定额

（一）劳动定额的概念

（二）劳动定额的分类及其关系

（1）时间定额。时间定额是指某工种某一等级的工人或工人小组在合理

的劳动组织等施工条件下，完成单位合格产品所必须消耗的工作时间。

举例：安装一套家具需要几个人工

（2）产量定额。产量定额是指某工种某等级工人或工人小组在合理的劳

动组织等施工条件下，在单位时间内完成合格产品的数量。

举例：一个工人一天抹灰可以抹多少平米

时间定额与产量定额互为倒数的关系

（三）工作时间

（四）劳动定额的编制方法

二、材料消耗定额

（一）材料消耗定额的概念

材料消耗定额是指正常的施工条件和合理使用材料的情况下，生产

质量合格的单位产品所必须消耗的建筑安装材料的数量标准。

（二）净用量定额和损耗量定额

材料消耗定额=材料消耗净用量+材料损耗量

材料损耗率=材料损耗量/材料净用量*100%注意：分母不是总用量

（三）编制材料消耗定额的基本方法

三、施工机械台班定额

施工机械台班定额是施工机械生产率的反映。

机械正常利用系数=工作班内纯工作时间/工作班延续时间

第五节人工、材料、机械台班单价及定额基价

—•、人工单价

（1）基本工资

（2）工资性补贴

（3）生产工人辅助工资

（4）职工福利费

（5）生产工人劳动保护费

二、材料单价

材料价格是指材料由其来源地（或交货地）运至工地仓库堆放场地后的

出库价格。包括：

（1）材料原价（供应价格）；

（2）包装费；

（3）材料运杂费；

（4）运输损耗费；

（5）采购及保管费；

（6）检验试验费。

材料预算价格=（材料原件+远杂费）X（1+运输损耗率）X（1+采购及保管费率）

三、施工机械台班单价

施工机械台班单价亦称施工机械台班使用费，它是指单位工作台班中为

使机械正常运转所分摊和支出的各项费用。

1.第一类费用（不变费用）

包括：折旧费、大修理费、经常修理费和机械安拆及场外运输

2.第二类费用（可变费用）

包括：燃料动力费、人工费、其他费用（养路费及车船使用税、保险

费及年检费）等

四、定额基价

定额基价，亦称分项工程单价，一般是指在一定使用期范围内建筑安

装单位产品的不完全价格（只包含人工、材料、机械，只能算出直接费,

也是分项工程的基准价）。

按照《建设工程工程量清单计价规范》的要求，也可编出建筑安装产

品的完全费用单价，这种单价除了包括人工、材料、机械台班三项费用

外，还包括管理费、利润等费用，形成工程量清单项目的综合单价的基

价，为发承包双方组成工程量清单项目综合单价构建了平台。

（一）基价的编制依据

（二）基价的确定方法

（三）确定定额项目基价的步骤

（四）定额基价的套用

1、根据施工图纸、设计说明和做法说明选择定额项目；

2、要从工程内容、技术特征和施工方法上仔细核对，才能准确的确定相

对应的定额项目；

3、计量单位要一致。

（五）定额基价的换算

换算后的定额基价=原定额基价+换入费用-换出费用

第六节建筑安装工程费用定额

一、建筑安装工程费用定额的编制原则

（一）合理确定定额水平的原则

（二）简明、适用性原则

（三）定性与定量分析相结合的原则

二、间接费定额

（二）间接费定额的编制方法

间接费费率（％）=规费费率（％）+企业管理费费率（%）

1、以直接费为计算基础

间接费=直接费合计X间接费费率（％）

2、人工费和机械费合计为计算基础

间接费=人工费和机械费合计X间接费费率（%）

3、人工费为计算基础

间接费=人工费合计X间接费费率（％）

三、利润

1、以直接费为计算基础

利润=（直接工程费+措施费+间接费）X相应利润率

2、以人工费和机械费为计算基础

利润=直接工程费和措施费中的（人工费+机械费）义相应利润率

3、以人工费为计算基础

利润=直接工程费和措施费中的人工费X相应利润率

四、税金

营业税、城市维护建设税、教育税附加

市区：3.41%县、镇：3.35%村：3.22%

第七节工程造价信息

第六章决策和设计阶段工程造价的确定与控制

第一节决策和设计阶段工程造价确定与控制概述

第二节投资估算的编制与审查

第三节设计概算的编制与审查

一、设计概算的概念与作用

二、设计概算编制内容及依据

三、设计概算的编制方法

（一）单位工程概算的编制方法

单位工程概算投资由直接费、间接费、利润和税金组成。

1、建筑工程单位工程概算编制方法

（1）概算定额法

适用于设计达到一定深度，建筑结构比较明确，能按照设计

的平面、立面、剖面图纸算出工程量的项目。精度较高，工作量大

例：某市拟建一座12000平方米教学楼，请按给出的单价和工程量编制出该教学楼

土建工程设计概算造价和平米造价。按有关规定标准计算得到措施费695000

元，间接费费率10%,利润率8%,综合税率3.413%（以直接费为计算基础）

分部工程名称单•位单.价

基础工程10m32502500

混凝土及钢筋混凝土10m32406800

砌筑工程10m34403300

地面工程100m2601100

楼面工程100m21401800

卷材工程100m2604500

门窗工程100m2555600

脚手架100m2280600

解:

序号分部工程名称单位工程量单价合计

1基础工程10m32502500625000

2混凝土及钢筋混凝土10m324068001632000

3砌筑工程10m314033001452000

4地面工程100m260110066000

5楼面工程100m21401800252000

6卷材工程100m2604500270000

7门窗工程100m2555600308000

8脚手架100m2280600168000

A直接工程费广8求和4773000

B措施费695000

C直接费A+B5468000

以直接费为计算基础

D间接费546800

（A+B）*10%

E利润(C+D)*8%481184

F税金(C+D+E)*3.413%221707.9

概算造价C+D+E+F6717692

平米造价6717692/12000560

（2）概算指标法

概算指标法是采用直接工程费指标，得出直接工程费，然后

按规定计算出措施费、间接费、利润、税金等，编制出单位工程概算

的方法。

例假设新建宿舍一座，建筑面积3500平方米，按概算指标和地区材料

预算价格等算出单位造价为738元/Hi?。但新建宿舍设计资料与概算指

标相比，其结构构件有部分变更。设计中外墙为1.5砖墙，而概算指标

中为1砖外墙。概算指标每100m2中含外墙带形毛石基础为18m3,1砖

外墙46.5m3。新建工程每loom?中含外墙带形毛石基础为19.6m3,1.5

砖外墙,61.2m3。请计算调整后的平米单价和概算造价。（参考价格：

外墙带形毛石基础147.87TE/m3；1砖外墙177.1%/m3；1.5砖外墙

178.08元/n?）

解：替换，将原有的减去，新的加上。

738-0.18*147.87-0.465*177.1+0.196*147.87+0.612*178.08=767元/

m2

767*3500=2684500元

第四节施工图预算的编制与审查

一、施工图预算的概念与作用

（一）施工图预算的概念

（二）施工图预算编制的两种模式

1.传统定额计价模式（优势一技术成熟）

2.工程量清单计价模式（招标、履约、结算）

（三）施工图预算的目的和作用

二、施工图预算编制内容及依据

（一）编制内容

（二）编制依据

（1）法律、法规及有关规定。

（2）施工图纸及说明书和有关标准图等资料

（3）施工组织设计或施工方案

（4）工程量计算规则

（5）现行预算定额和有关动态调价规定

⑹招标文件或工程施工合同

(7)工具书和有关手册

(8)其他有关资料

三、施工图预算的编制方法

(一)工料单价法

1.预算单价法

(1)编制前的准备工作

(2)熟悉图纸和预算定额以及单位估价表

(3)了解施工组织设计和施工现场情况

⑷划分工程项目和计算工程量

(5)套单价计算直接工程费

(6)工料分析

(7)计算主材费(未计价材料费)

(8)按费用定额取费

(9)计算汇总工程造价

2.实物法

用实物法编制单位工程施工图预算，就是根据施工图计算的各分项工

程量分别乘以地区定额中人工、材料、施工机械台班的定额消耗量，分类

汇总得出该单位工程所需的全部人工、材料、施工机械台班消耗数量，然

后再乘以当时当地人工工日单价、各种材料单价、施工机械台班单价，求

出相应的人工费、材料费、机械使用费，再加上措施费，就可以求出该工

程的直接费。间接费、利润及税金等费用计取方法与预算单价法相同。

实物法的优点是能比较及时地将反映各种材料、人工、机械的当时当

地市场单价计入预算价格，不需调价，反映当时当地的工程价格水平。

2.实物法编制的基本步骤：

(1)编制前的准备工作

(2)熟悉图纸和预算定额

(3)了解施工组织设计和施工现场情况

(4)划分工程项目和计算工程量

(5)套用定额消耗量，计算人工、材料、机械台班消耗量

(6)计算并汇总单位工程的人工费、材料费和施工机械台班费

(7)计算其他费用，汇总工程造价

两种方法主要区别：例：挖土和布管

工料单价法：挖土多钱一方、布管多钱一米，各自乘以工程量，求和

实物法：挖土和布管一共用多少人工，挖土和布管各用了多少材料

和机械，再乘以人材机的单价，求和价格时效性更强

(二)综合单价法

1.全费用综合单价

全费用综合单价，即单价中综合了分项工程人工费、材料费、机

械费，管理费、利润、规费以及有关文件规定的调价、税金以及一定

范围的风险等全部费用。

建筑安装工程预算造价=（z分项工程量X分项工程全费用单价）+措施项目完全价格

2.清单综合单价

分部分项工程清单综合单价中综合了人工费、材料费、施工机械

使用费，管理费、利润，并考虑了一定范围的风险费用，未包括措施

费、规费和税金，因此它是一种不完全单价。以各分部分项工程量乘

以该综合单价的合价汇总后，再加上措施项目费、规费和税金后，就

是单位工程的造价。

建筑安装工程预算造价=（2分项工程量X分项工程不完全单价）+措施项目不完全价格+规费+税金

四、施工图预算的文件组成

施工图预算文件应由封面、签署页及目录、编制说明、总预算表、其他

费用计算表、单项工程综合预算表、单位工程预算表等组成。

五、施工图预算的审查

第七章建设工程招投标与合同价款的约定

第一节建设工程招标

一、招标投标的概念

二、建设工程招标的范围

必须进行招标：

（1）大型基础设施、公用事业等社会公共利益、公共安全的项目。

（2）全部或者部分使用国家资金投资或者国家融资的项目。（本公司）

（3）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目

三、建设工程招标的分类

四、招标方式和招标工作的组织

（-）招标方式

招标方式分为公开招标（本公司）和邀请招标两种

业主应当向3家以上具备承担施工招标项目的能力、资信良好的特定

的法人或其他组织发出投标邀请书。

（二）招标工作的组织

一种是业主自行组织（本公司），另一种是招标代理机构组织。

五、建设工程招标投标程序（本公司）

研发出图f算量或清单一准备资料一发标、收投标保证金、工本费（押

金）一施工单位发疑问一找各个部门答疑、汇总一答疑回复一开标一清

标一谈判一定标一发中标通知书

六、招标文件的组成与内容

第二节工程量清单的编制

一、工程量清单的组成

二、分部分项工程量清单的编制

分部分项工程量清单是指完成拟建工程的实体工程项目数量的清单。

分部分项工程量清单由招标人根据《建设工程工程量清单计价规范》

附录规定的项目编码、项目名称、项目特征、计量单位和工程量计算规

则进行编制。

（-）分部分项工程量清单的项目编码12位

010302001001

建筑工程砌筑工程砖砌体实心砖墙第001个

（二）分部分项工程量清单的项目名称

（三）分部分项工程量清单的计量单位

（四）分部分项工程量清单的工程数量

分部分项工程量清单中的工程数量，应按《建设工程工程量清单

计价规范》附录中规定的工程量计算规则计算。

由于清单工程量是招标人根据设计计算的数量，仅作为投标人投

标报价的共同基础，工程结算的数量按合同双方认可的实际完成的工程

量确定。所以，清单编制人应该按照《建设工程工程量清单计价规范》

的工程量计算规则，对每一项的工程量进行准确计算，从而避免业主承

受不必要的工程索赔。

（五）分部分项工程量清单项目的特征描述

由于项目特征直接影响工程实体的自身价值，关系到综合单价的准确

确定，因此项目特征的描述，应根据《建设工程工程量清单计价规范》

项目特征的要求，结合技术规范、标准图集、施工图纸按照工程结构、

使用材质及规格或安装位置等予以详细表述和说明。

清单编制人应该高度重视分部分项工程量清单项目特征的描述，任何

不描述，描述不清均会在施工合同履约过程中产生分歧，导致纠纷、索

赔，要区分“必须描述”“可不描述”“可不详细描述”。

三、措施项目清单的编制

四、其他项目清单的编制

1、暂列金额

是业主用于施工合同签订时尚未确定或者不可预见的所需材料、设备

服务的采购，工程量清单漏项、有误引起的工程量的增加，施工中的工

程变更引起标准提高或工程量的增加，施工中发生的索赔或现场签证确

认的项目，以及合同约定调整因素出现时的工程价款调整等准备的备用

金。国际上，一般用暂列金额来控制工程的投资追加金额。

暂列金额的数额大小与承包商没有关系，不能视为归承包商所有。竣

工结算时，应该将暂列金额及其税金、规费从合同金额中扣除。

2、暂估价

用于必然发生但暂时不能确定价格的材料设备的单价以及专业工程

的金额。

暂列金额和暂估价的区别：

暂列金额：给你100元，去超市转转吧：买不买、买的话买多少、花多少钱全

不确定；

暂估价：给你100元，去超市买瓶水：确定要买什么，但是价格不确定。

3、计日工

完成由业主提出的施工图纸或者合同约定以外的零星项目或工作所

需的费用。

4、总承包服务费

总承包服务费是总承包商为配合协调业主进行的工程分包和自行采

购的材料、设备等进行管理服务以及施工现场管理、竣工资料汇总整

理等服务所需的费用。

5、其他注意事项

五、规费与税金

营业税、城市维护建设税及教育费附加

第三节招标控制价

—*、招标控制价的编制原则

1、招标控制价应具有权威性

2、招标控制价应具有完整性

招标控制价应由分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费、

税金以及一定范围内的风险费用组成。

3、招标控制价与招标文件的一致性

4、招标控制价的合理性

5、一个工程只能编制一个招标控制价

二、招标控制价的编制依据

三、招标控制价的编制方法

需要考虑的有关因素

(1)招标控制价必须符合目标工期的要求，对提前工期所采取的措施因

素应有所反应，即按提前工期的天数给出必要的赶工费。

(2)招标控制价必须保证满足招标方的质量要求，对高于国家施工验收

规范的质量因素应有所反应。

(3)招标控制价要适应建筑材料市场价格的变化因素，可列出清单，随

同招标文件，供投标时参考，并在编制招标控制价时考虑材料差价方面

的因素。

(4)招标控制价应合理考虑招标工程的自然地理条件等因素，将由于自

然条件导致施工不利因素而增加的费用计入招标控制价内。

四、招标控制价的管理

第四节投标报价的编制

第五节合同价款的确定

一、工程合同价款的约定方式

合同价即为中标价

二、工程合同价款的约定

第八章建设工程施工阶段工程造价的控制与调整

第一节施工预算与工程成本控制

一、施工预算概述

二、成本分析

(一)人工费的控制

（二）工程材料费的控制

3、合理使用周转材料（变更签证要考虑到施工单位材料重复利用的情况）

第二节工程变更与合同价的调整

一、工程变更

（一）工程变更的概念

工程变更，包括设计变更（含质量标准变更）、进度计划变

更、施工条件变更以及原招标文件和工程量清单中未包括的“新增工

程”。（与签证的区别）

（二）工程变更的产生原因

（1）业主方对项目提出新的要求；

（2）由于现场施工环境发生了变化；

（3）由于设计上的错误，必须对图纸作出修改；

（4）由于使用新技术有必要改变原设计；

（5）由于招标文件和工程量清单不准确引起工程量增减；

（6）发生不可预见的事件，引起停工和工期拖延。

（三）工程变更的确认

为了