房地产项目规划设计工程质量安全进度管理

/规划设计管理第一章项目设计管理制度1、总则1.1项目设计管理是实现顾客价值、达到公司经营目标的关键环节，涉及项目规划、建筑方案设计、施工图设计（初步设计）、景观设计等。1.2全面优化、规范设计管理活动流程和操作规范，确保项目设计管理和设计过程在受控状态下进行，是项目开发过程中保证设计质量、进度，促进销售、限制成本的重要途径。2、项目设计管理过程的一般规定2.1项目设计管理内容总工办负责对项目设计工作进行全过程监管，各设计阶段的管理要求包括，但不限于：1）编制、审查各阶段设计指导及设计任务书；2）选择符合资格要求的设计单位；3）协作成本限制、实施限额设计；4）参和设计过程（或事后检查）重要阶段的评审；5）组织技术专家评审和确认各主要阶段的设计成果；6）组织各设计阶段的连接、协调；7）明确设计更改限制程序，并保证设计更改按规定的程序进行；8）项目完成后的设计总结、资料备案。各设计阶段的监管工作支配，由总工办负责详细制定，阶段设计工作的监管支配必需明确设计过程中监管内容、责任和详细措施。项目设计过程中和设计单位或其他单位的组织和技术接口要求，总工办在托付设计时必需以书面形式明确，确保各方按规定的要求进行设计信息沟通和资料供应、设计成果审查及确认等。2.2设计要求总工办必需按规定作业流程和指引文件，在各阶段设计起从前以书面文件形式明确设计要求，形成各阶段的设计任务书。全部应由开发商供应的项目设计依据，以及设计技术标准都必需作为设计任务书的附件一并提交设计单位，并和设计单位进行确认。为保证各阶段设计要求的精确、完整，并符合相关法规要求和公司规定，总工办负责组织实施必要的设计要求审查。2.3设计过程跟进总工办应按设计监管工作支配，依据设计托付合同对设计过程进行连续监督检查，以保证设计工作进度符合规定要求。设计过程中，全部对设计进度和设计成果有影响的沟通看法均必需形成书面文件，总工办应负责跟进检查落实状况。设计过程中，全部甲方提出或确认的看法和要求均必需形成书面文件，并存档备案。2.4设计成果和设计单位订立的设计托付合同，或其附件中，必需明确规定对设计成果提交的详细形式和审查要求，确保设计单位提交的设计文件完整性和设计深度。依据项目的规模和详细状况的须要，可托付有资格的技术专家对设计单位提交的设计成果进行审查。各阶段设计成果审查均必需包括经济性的审查，规划方案设计及扩初设计须进行成本估算或概算，施工图设计须进行成本预算，确保在项目总成本的限制范围内。审查中发觉的问题，总工办必需以书面文件方式通知设计单位，责成设计单位进行修改，并跟踪记录。3、规划、建筑、景观方案设计3.1规划设计指引必需依据《规划设计指引编制要点》进行编制，作为编制规划设计任务书的主要依据。规划设计任务书由总经理办公会审批。3.2规划设计方案必需执行《规划方案设计》作业流程及《规划方案评审指引》的规定，形成的设计成果由总经理办公会审批。3.3建筑方案设计任务书编制完成后应报总经理办公会审批。3.4建筑方案设计必需执行《建筑方案设计》作业流程及《建筑方案评审指引》的规定，形成成果后报总经理办公会审批。3.5景观环境方案设计（概念方案及深化方案）项目景观环境工程各阶段成本限制目标确定前，总工办就景观环境工程的估算或概预算报总经理办公会审查。项目修建性详细规划方案审定后，由总工办组织编制景观环境设计总体支配及景观环境概念方案设计任务书。景观环境设计总体支配及各阶段方案设计任务书必需报总经理办公会审查核准。各阶段方案设计的设计单位选择须依据“招标管理制度”进行。设计单位提交的各阶段方案必需按《景观环境方案设计》作业流程的规定进行方案评审；方案评审会由总工办组织进行，评审委员会人员由总经理、工程副总、工程造价部、工程技术部及总工办相关人员组成，最终实施方案报总经理办公会审批。各阶段方案审定后方可进行下一阶段设计。4、修建性详规、修建性设计（总图）、建筑初步设计和施工图设计4.1修建性详规设计、初步设计由总工办负责托付设计，其相关设计任务书由工程副总审批，设计成果报总经理办公会审批。4.2修建设计（总图）、施工图设计由总工办负责托付设计，其相关设计任务书由工程副总审批。4.3景观环境深化方案审定后，由总工办编制施工图设计支配及组织景观施工图招标托付设计。4.4出正式施工图前，总工办应组织相关业务部门进行施工图审查，并按《施工图审查基本要求》的规定执行。4.5景观环境施工图应报工程副总审批。4.6修建性详规设计、修建性设计（总图）、初步设计、施工图设计等的图纸资料及竣工图（非景观环境类），景观环境施工图及竣工图均应刚好备案。4.7工程技术部应刚好驾驭景观环境施工进度及支配，并定期进行景观环境现场施工检查。5、其它设计5.1其它设计包括小区总体配套（建筑、景观、装修）设计，部分施工图设计完善工作等，由总工办负责组织完成，并必需执行前述“一般规定”。5.2卖场（包括和全部销售展示相关的建筑、景观、装修等）方案由市场部负责托付设计，报总经理办公会审批。销售卖场及样板房的设计应留意规避法律和市场风险。6、设计更改6.1全部变更申请及变更方案的审查，均必需包括该变更可能对质量、工期、成本的影响。6.2在施工图设计及施工过程中，全部涉及规划、建筑单体方案的原则性变更（调整），应事先告知有关的工程、造价和营销管理部门，并且报工程副总审批。6.3在景观环境概念方案或深化方案确定后，由于特别缘由需进行的局部设计调整或更改，统一由总工办组织提出设计申请，并注明修改缘由及拟修改方向，一并报工程副总审批。6.4除上述规定外的施工图变更外，其余变更由项目经理部依据《工程设计变更管理规定》进行处理，包括：1）识别变更须要，并予以评审；2）形成设计变更书面文件；3）审查设计变更文件；4）发布、执行变更文件。6.5最终批准的施工图变更文件，总工办必需于施工图变更文件生效7日以内，复制变更文件，通知有关的现场施工、工程造价和营销管理部门，并做好变更文件的讲解工作。是否是否须要初勘托付测量/初勘测量或供应地形图/地质初勘其次章规划方案设计作业流程总工办编制规划设计指引总工办编制规划设计指引总经理办公会审批总经理办公会审批Yes No总工办编制规划设计任务书/招标文件总工办编制规划设计任务书/招标文件总经理办公会审批总经理办公会审批通过招标选择通过招标选择托付设计单位设计单位设计/调整/提交规划方案设计单位设计/调整/提交规划方案总工办接收方案,申请方案评审总工办接收方案,申请方案评审 召开方案评审会召开方案评审会通过No通过支配配套部进行规划报批Yes支配配套部进行规划报批第三章建筑方案设计作业流程总工办编制建筑方案设计任务总工办编制建筑方案设计任务总经理办公会审批总经理办公会审批总工办编制设计招标文件，总工办编制设计招标文件，依据招标程序选择设计单位设计单位进行建筑方案设计/设计修改，总工办跟踪设计质量与进度设计单位进行建筑方案设计/设计修改，总工办跟踪设计质量与进度总工办接收方案，进行初步审查总工办接收方案，进行初步审查通过通过NoYes申请方案评审申请方案评审召开方案评审会召开方案评审会通过通过NoYes支配支配配套部进行方案报批，总工办进行下一阶段设计准备第四章景观环境设计作业流程总工办编制景观环境设计总体总工办编制景观环境设计总体支配总经理办公会审查批准总经理办公会审查批准总工办编制阶段设计任务书总工办编制阶段设计任务书总经理办公会审查批准总经理办公会审查批准招标选择设计单位招标选择设计单位总工办总工办协作设计单位进行设计接收阶段设计成果接收阶段设计成果施工图设计施工图设计概念设计或深化设计总工办组织评审总工办组织评审沟通修改，审查通过沟通修改，审查通过进行下一阶段设计进行下一阶段设计第五章规划设计指引编制要点1、设计意向部分1.1总体开发设想项目定位和开发支配表达要求：道路系统和分期开发的关系、结合项目地块价值分析的容积率支配支配、关注点设计（自然环境利用等）的开发思路及成本测算、交通组织的设想等。销售策略和开发步骤的契合性要求1.2规划设计细则总体规划构思表达要求：结合项目定位及开发支配进行总体规划构想、规划要点、土地评估（依据自然地形、地貌分析土地规划用途，选择适宜建立的范围）。道路系统规划表达要求：路网形式、人车流组织、道路分级布置、静态交通布置，以及关键技术要求，如：出入口和交通枢纽、消防车道设计等。1）、车行系统和停车规划表达要求：停车量及停车方式（设计车位测算、各种停车组织方式的支配比例）。2）、步行系统规划表达要求：纯步行系统分布（是否考虑确定禁止机动车穿行的地段，该地段应具备的区域特点）、无障碍步行系统（是否考虑针对残疾人、老人的无障碍环境设计及步行系统到达范围的要求）。绿化和景观系统规划表达要求：自然条件、用地条件分析、景观系统最大化利用分析。配套公共服务设施系统规划表达要求：配套项目和公共设施规划（对配套和公共设施的配置种类、数量及分布的要求，以及经营的利好）。竖向规划市政设施管网综合规划生态和节能设计表达要求：对生态环境的利用和爱惜的要求，依据各地区差异对雨水、太阳能及其他自然资源的利用设想。1.3建筑设计细则表达要求：以城市背景和项目用地的分析报告为基础资料，对档次定位、主体风格、主力户型、环保节能和智能系统的实施加以说明，对建筑材料、部件产品的运用设想。建筑造型、间距、朝向、群体空间。1.4项目综合评价、规划方向及问题剖析表达要求：对项目的各地块开发价值、开发内容支配支配、规划风格进行总体分析、提出项目须要处理的重要问题及操作难点。2、客观资料部分（说明：本部分为设计工作供应客观理性的背景资料。）2.1城市背景分析（说明：节录《项目可行性探讨报告》之相关内容。）城市房地产市场现状分析主要销售对象和需求人群分析市场潜力和隐性商机分析当地风俗和人文分析市民居住模式和出行方式分析表达方式：分析方式以形成不同生活层次和生活习惯的内在因素为主，搞清楚当地居民的日常生活模式，避开设计师想当然。建筑文脉分析2.2项目用地状况分析自然环境调查报告1）、当地气候特征表达要求：资料来源于当地城市统计信息年鉴和气象局网络资料。风向、气温、降水、云雾和日照、空气湿度、气压等。2）、空气质量表达要求：资料来源于当地城市统计信息年鉴和环保局数据资料，实地踏勘的上风空气污染状况。3）、噪声水平表达要求：噪声模拟测试分析报告，内容不少于：测试分析报告、模拟样本、测点定位图。4）、水文状况表达要求：资料来源于地质资料报告和相关政府机构的水文、地质资料。4.1）地下水位（关系到地下、半地下建筑、下沉广场的设计）4.2）地热资源（关系到会所能够配备的服务项目，小区采暖热源等问题）4.3）用地内以及用地毗邻河流、泄洪沟、湖泊等水系的水量变更规律、水质资料（关系到小区的环境质量、防涝设施，对水系资源的利用方式）4.4）城市给排水管网和城市管网连接点管径、坐标、标高、材料、压力等5）、地形地貌分析表达要求：资料来源于规划国土部门供应的地形图和控规图纸资料及现场踏勘。5.1）等高（等深）线地形图、土壤土质5.2）爱惜保留植被、树木明细和定位图5.3）保留爱惜古迹、建筑明细和定位图5.4）地质构造及地层、地层稳定性和地震烈度等级6）、基地内市政设施表达要求：资料来源于相关规划文件，需现场核实。6.1）空中高压走廊、微波通道确认6.2）地下光纤通讯、电信电缆确认6.3）泄洪沟、涵洞等城市资料确认6.4）市政“三通”、“七通”状况6.7）、其他项目用地城市区位价值分析（说明：重点为居民出行可达性分析。）1）、项目所处地段等级表达要求：资料来源于规划国土部门的城市规划发展图则。2）、出行可达性分析表达要求：2.1）基地和城市节点的出行便利性2.2）经过本地块的城市捷运系统的服务强度2.3）地块周边市政道路等级、高峰时间交通流向流量和拥挤分析2.4）用地范围内的规划市政路现状及其交通量调查3）、周边土地和建筑表达要求：3.1）周边土地利用现状调查和将来规划远景图则确认（确认周边土地正在或者将要发展的物业的性质用途；确认周边市政设施的远景规划状况是否有立交桥、封闭快速路、道路拓宽、市政管线等工程设施的建设状况。）3.2）周边建筑调研（确认建筑性质、运用年限、改造变更用途的可能性；确认周边建筑物对本地块的影响，包括：遮挡、噪音、污染、交通、服务等方面。）3.3）周边楼盘概况可利用资源分析表达要求：（重点为交通、配套资源分析）一）、可以便利享有的资源：步行5分钟，半径400米范围内二）、居民可以利用的资源：步行5-10分钟，半径400-800米之间范围内1）、交通资源表达要求：在可达距离范围内的交通方式、站点、服务时间、连接区域、和重要城市节点的交通时间。2）、城市配套服务资源表达要求：在可达距离范围内的城市商业服务配套资源的种类、规模、服务实力，以及缺欠配套项目明细。3）、景观和生态资源表达要求：在可达距离范围内的城市公共绿地、自然景观、河流山坡等，视觉可达的自然景观，以及利用方式。用地原有构筑物、建筑物状况第六章规划设计任务书编制要点1、城市背景分析（详见规划设计指引）1）城市房地产市场现状分析2）主要销售对象和需求人群分析3）市场潜力和隐性商机分析4）当地风俗和人文分析5）市民居住模式和出行方式分析6）建筑文脉分析2、项目用地概况（详见规划设计指引）1）自然环境调查报告空气质量噪声水平水文状况地形地貌分析基地内市政设施2）项目用地城市区位价值分析项目所处地段等级出行可达性分析周边土地和建筑3）可利用资源分析交通资源城市配套服务景观和生态资源4）用地原有构筑物、建筑物状况3、项目开发目标及经营要求3.1开发目标（如：项目初步定位、风格主题、项目类型等）1）客户主流及档次定位2）产品构成（高、中、低层比例）3）户型配置4）分期开发的支配3.2经营要求（如：功能区域配置及划分）4规划设计指导原则及要求4.1指导原则1）符合城市规划原则2）符合项目初步定位原则3）生态和可持续发展原则4）整体规划原则（和项目周边环境的协调和融合）5）敬重和利用当地人文、历史、地理的原则6）经济性原则7）有利于物业管理的原则4.2详细要求（分概念规划和详细规划）规划技术经济指标要求住宅用地规划要求1）整个小区空间形态顺应主导风向，充分考虑住宅群体通风和防风措施。2）住宅组团的组织范围，组团空间的层次要求。3）多层和小高层日照、间距满足规范要求。公建配套用地规划设计要求1）关于公建的配套设计和功能支配是整个规划的核心和关键，商业街的规模和尺度应体现出和众不同，创建性的特色。公建配套发展应和住宅建设同步进行。2）公建配套的分类、面积指标、设置位置。道路用地和停车设施规划要求1）路网形式及出入口规划2）人车方式3）停车位、各种停车方式的支配比例4）步行系统规划要求景观和环境规划设计要求1）对现有自然资源的爱惜和利用2）和总体规划、建筑风格的协调统一3）主要景观和次要景观的合理划分成本限制要求5设计依据由甲方供应或政府政策文件。6成果要求成果类型及规格。7成果提交时间、地点及联系方式。第七章项目规划方案评审指引1、适用范围适用于规划设计阶段项目规划设计方案的评审。1）评价规划设计方案是否满足项目开发目标的须要；2）初步选择规划设计方案。2、评审方式及要求2.1项目规划方案评审接受会议评审的方式进行，总工办负责制定评审会议的支配，明确评审会召开时间、参加人员、地点及议程支配。2.2评审会一般由总工程师负责主持，并指定专业人员进行记录，总经理办公会成员至少三分之二以上人员参加，以及工程技术部相关人员、工程造价部相关人员及邀请的有关专家。2.3规划方案评审会议支配应至少提前一周通知参加人员，会议评审资料应至少提前一天发放给参加评审会议的人员。2.4评审会议所需资料由总工办负责准备，包括：1）项目可行性探讨报告2）项目开发支配书3）项目调研报告4）规划设计指引5）规划设计方案（至少三家设计单位供应）6）规划设计招标文件7）规划设计任务书8）地形模块（须要时）9）周边竞争楼盘的材料设备资料，以及本项目的材料设备支配10）其它资料3、评审议程及结论3.1由总工办对《项目规划设计指引》进行讲解，重点介绍项目背景、公司对项目规划方案的方向性设想、存在的问题及项目操作难点等内容。（此时投标单位应不在会场）3.2由各投标单位分别介绍方案，并留出20分钟左右的提问时间。3.3和会者就投标方案发表看法，主持人应留意限制探讨范围集中于《项目规划设计方案简评表》中所列的条款，以便形成具有倾向性的专业看法。3.4方案评定接受和会人员记名投票打分的方式进行，《规划设计方案简评表》中每一单项满分为10分，由投票人分别就每一方案给出各项得分。4、评审纪要4.1评审会结束后三天内，总工办应做好规划方案评审会纪要，总结分析对各规划方案的评审看法及评分，一并报集团公司审批。4.2规划方案通过后，由总工办负责发出通知，知会规划设计单位。4.3未能通过集团公司审批时，应重新组织规划方案设计和评审。第八章建筑单体方案评审指引1、适用范围适用于建筑方案设计阶段项目建筑方案的评审，确认设计单位提交建筑方案是否符合公司要求，以及识别方案须要改进的方面。2、方案评审方式及要求2.1项目建筑方案评审接受会议评审的方式进行，总工办负责制订评审会议支配，明确评审会召开时间、参加人员、地点及议程支配。2.2评审会一般由总工程师负责主持，并指定专业人员进行记录，总经理办公会成员至少三分之二以上人员参加，以及工程技术部相关人员、工程造价部相关人员及邀请的有关专家。2.3建筑方案评审会议支配应至少提前一周通知参加人员，会议评审资料应至少提前一天发放给参加评审会议的人员。2.4评审会议所需资料由总工办负责准备，包括：1）项目可行性探讨报告2）规划设计方案及经济技术指标3）项目调研报告4）建筑方案（建筑的平、立、剖面图、建筑效果图；经济技术指标；设计说明书；用地红线图）5）其它资料3、评审限制要点3.1由总工办对建筑方案设计背景进行介绍，重点回顾规划设计方案要点、公司对项目建筑方案的要求等。3.2由设计单位介绍建筑方案，并回答评委提问。3.3和会者就建筑方案发表看法，主持人应留意限制探讨范围集中于建筑方案评审要点中所列的条款，以利充分识别建筑方案完善的须要。4、建筑方案评审限制点4.1检查方案是否符合国家的现行规范、法规、法律、标准。4.2和规划设计是否一样，若不一样要说明其相对的优缺点，以供评委评审。4.3是否符合美观、好用及便于实施的原则。4.4流线设计1）建筑单体入口和道路关系的合理性；2）电梯厅和楼梯间位置的合理性；3）人流、车流组织的是否顺畅，是否相互干扰。4.5平面设计1）每种户型的类型、面积是否合理；2）户型设计能否适应和市场需求；3）平面设计是否经济合理；4）是否符合现行的相关建筑规范几法规（特别应当重点审查消防、人防是否符合国家、地方的相关规定）。4.6立面设计1）立面形式和整个城市建筑、文化的大背景的关系；2）立面的风格；3）立面形式的比例、尺度；4）建筑外立面的细部设计；5）立面形式和市场需求之间的关系。4.7剖面设计1）高层建筑的地下室的层高的确定；2）多层建筑若底层架空，其层高的确定；3）标准层的层高确定；4）顶层的层高的确定及其利用。4.8结构设计重点审查建筑方案在结构设计上是否可行、经济、合理。4.9新技术、新材料的运用是否利用已经经过验证较成熟又经济好用的新技术、新材料。5、评审结论5.1指定记录人在会后三天内应做好建筑方案评审会纪要，总结分析对建筑方案的评审看法。5.2总工办经办设计人员，将评审看法以《设计修改通知单》的形式通知设计单位。5.3设计单位在修改后经总工程师认可后，报总经理办公会审批。第九章景观设计任务书编制要点1、项目概况（引用规划设计指引内容）1）项目背景资料2）项目基本定位3）项目环境资料2、设计范围、内容及深度2.1设计范围依据总体规划和开发要求确定设计范围。2.2设计内容详细景观范围，如主题公园、组团绿地等。2.3设计深度依据开发要求确定设计深度（概念设计、方案设计、扩初设计、设施图设计）。3、设计要求3.1总体构思要求仅供应方向性设想，应要求景观设计师就下述各项作细致说明：1）对项目的各地块开发价值、开发内容支配支配、规划风格进行总体分析、提出项目须要处理的重要问题及操作难点。2）提出总体设计构想、设计要点、土地评估（依据自然地形、地貌分析土地规划用途，选择适宜建立的范围）。3）和总体规划设计关系的构思（对景观系统和自然景观或城市景观的呼应关系、步行系统和景观带的结合方式的倾向看法、应用依据，对其主题和气氛的要求）。3.2设计细则（详细景点设计要求）。4、设计依据由甲方供应或政府政策文件。5、设计不同阶段成果内容和要求5.1概念方案设计阶段（设计说明及成果图册）1）总体景观规划彩色平面图2）功能空间内主题景点的平面布置及概念效果草图3）功能空间内主要硬、软景观设施的平面布置及概念效果草图4）主要接点及普遍共性空间的景观平面及概念效果草图5.2初步设计阶段（方案设计说明及成果图册三套，电子文本一套）各种硬质景观及其功能设施的平面布置图1）各种园路的详细布置图2）各种广场铺装的详细平面布置图3）各种水体的详细平面布置图4）植栽的平面布置草图（结合硬质景观仅要求到乔木、灌木、花草的区块设计）5）各种小品、雕塑、亭台及功能设施的详细平面布置图6）照明系统的详细平面布置图各种硬质景观及其功能设施的平、立、剖面图及效果图1）各种道路、广场的布置形式图及效果图2）各种水体及其驳岸的平、立、剖面及效果图3）各种小品、雕塑的平、立、剖面及效果图4）各类景观建筑的平、立、剖面及效果图5）各种功能设施的设计图和效果图6）地形标高设计平、立、剖面及效果图5.3扩初设计阶段（图纸3套，电子文本一套）1）全部园林硬质景观及其功能设施的基本定位2）照明系统定位及大样图3）环境地形标高设计图4）全部园林硬质景观的平、立、剖面及大样设计图5）全部园林水体的平、立、剖面及大样设计图6）物料样板5.4施工图设计阶段（图纸A1及A3图册6套及电子文本一套）1）全部硬质景观详细定位平面2）全部户外照明详细定位平面3）环境地形标高设计图4）全部水体平、立、剖面设计图5）全部硬质景观的平、立、剖面及大样设计图6）全部室外灯具之型号选择及大样图7）材料明细表8）初步工程成本核算9）施工接点详图10）各类细部详图6成果提交结合销售策略和开发步骤的要求以及设计要求，提出时间要求。第十章施工图审查基本要求1、审查要求1.1施工图审查由总工办负责组织和协调，总工程师对施工图审查详细负责。1.2施工图审查责任和形式包括：公司内部审查、公司托付技术专家的审查、施工方审查和监理方的审查。1.3在正式技术交底和图纸会审前，总工办必需督促各方完成图纸审查。边出图边施工的状况下，应规定变通的图纸审查方法，确保施工前对施工图进行了必要的审查和修正。2、施工图审查应重点解决的问题1）设计图纸是否符合工程建设国家标准、规范。2）设计图纸及说明是否完整、清楚、明确、齐全，图中尺寸、坐标、标高是否正确，有否有局部差错。3）建筑、结构、给排水、暖通、强弱电、煤气和装修等各专业图纸在平面和空间上是否相互冲突、管线走向是否合理、管理布置是否相互冲突、管理布置和地上建筑物、地下建筑物、四周环境有无冲突。4）施工单位技术装备实力和现场条件难以解决的技术或工艺难点。5）特别结构或新材料、新工艺、新技术是否已满足施工须要。6）设计选用的设备、材料标准是否合适、有无质量问题。7）配套运用的图集是否齐全，是否需补充何种详图。8）有无设计变更的合理化建议。9）是否会突破工程成本。3、公司内部审查应着重审查解决的问题公司内部图纸审查，除上述审查重点外，还应留意审查解决以下问题：1）设计运用功能和施工图是否符合公司产品要求，当有售楼书时，是否和图则一样。2）各系统工程设计是否符合公司要求（售楼书承诺标准）。3）建筑材料、设备、装饰材料是否符合公司要求（售楼书承诺标准）。4）为提高产品质量及合理降低工程成本而提出的设计优化建议。工程管理第一章工程质量和施工管理1、总则1.1为逐步完善公司工程质量管理体系，使工程质量管理程序化、标准化，指导各项目公司完善管理流程，从而保证工程质量，规范现场管理，特制定本细则。1.2.责任部门项目公司项目管理部。1.3责任人项目公司主管工程的副总、项目工程总监或项目管理部经理（职务高者）。2、项目管理部内部管理2.1.项目管理部部门质量体系建设.建立健全质量管理体系项目管理部应依据实际状况配备相关专业工程质量管理人员、建立健全质量管理体系。.建立质量管理制度1）、工程开工前，项目管理部应依据工程特点编制工程策划，明确质量管理目标、规划执行程序和流程。2）、项目管理部应制定工程质量管理制度，包括图纸会审、施工交底、样板先行、旁站监理、工序交接、材料管理和联合检查等制度，并编制实施细则。2.2.开工前主要工作.协作规划设计部做好图纸评审工作,从施工角度提出合理化建议。对项目分期从施工组织角度提出建议；对图纸设计、节点做法等从施工角度提出建议。.协作物控部做好监理单位、总（分）包单位的招投标工作，选择综合实力强的合作单位，为项目施工做好准备。对监理、施工单位的技术标进行评审，对投标单位的技术标答辩（监理总监及总包单位项目经理必需参加）出具评审看法。.协作规划部门办理开工手续，以及现场“三通一平”工作。保证开工前，施工场地达到场地平整、水通、电通、路通（必要时通邮、通讯、雨污水通排、通暖等），为项目施工供应保障。.主持编写工程策划，在质量管理策划中重点说明：合同质量标准、投诉质量目标、工程质量管理要点、工程质量管理措施、质量奖惩制度等。.依据施工合同确定项目质量目标，建立项目管理部质量管理体系，明确各岗位质量管理职责。.审核监理单位质量管理组织机构、人员资质、监理规划（大纲）、监理细则等，并对监理单位进行质量管理交底。.要求监理单位审核施工单位质量管理组织机构、施工组织设计（重点审核质量限制要点和质量通病防治措施），并对施工单位进行质量管理交底。.负责监理单位、施工单位施工图发放。要求监理单位组织设计单位、施工单位（含必要的分包单位）进行施工图纸交底及图纸会审，会审结束后出具正式图纸会审记录，由甲方、监理、设计、施工单位审核无误后签字盖章。图纸会审记录要求一式六份（如有必要可另约定增减原件份数）。2.3.施工过程主要工作.工程技术管理1）、项目管理部应按要求进行部门施工图纸管理，并定期进行整理。2）、项目管理部应对施工单位的重点分部分项工程技术方案（除报监理单位审核外）进行审核。3）、项目管理部应对施工过程中发生的变更洽商进行合理性、可行性审核。4）、项目管理部应要求监理单位每月上报《监理月报》，并对其中所反映的质量等状况形成反馈看法。项目管理部对于《监理月报》中反映的问题以及项目管理部本身平常所发觉的问题，应要求监理敦促承包商予以整改，并将整改结果再上报项目管理部核实。.工程质量管理1）、项目管理部实行质量月度联合检查制度，每月25日之前（或项目公司自行约定）组织监理单位、施工单位相关人员进行工程质量联合检查，并形成书面检查记录。2）、项目管理部实行日常巡检制度，工程师每日进行巡检，巡察中发觉质量问题要求施工单位整改，监理单位跟踪整改结果。3）、项目管理部应组织（或参和监理单位组织的）工程阶段性验收，和外部质量监督部门建立良好的工作关系。3、项目管理部对监理单位的管理3.1.质量监理依据监理单位应依据监理规范、监理合同、施工合同，以及《监理规划（大纲）》和《监理管理细则》进行工程质量监理工作。3.2.架构和人员要求监理单位现场人员数量配置应符合工程管理须要，同时应加强日常管理，对不称职人员有奖惩、撤换等详细管理方法。3.3.明确各阶段施工限制重点依据施工的先后依次，将整个施工过程分为以下六个阶段，监理单位应分别加以重点限制。.施工准备阶段：重点完成施工单位招标、施工合同签订（包括技术要求），施工单位质量管理体系审查，施工组织设计审核，跟踪施工单位人、材、机等施工力气准备状况，组织图纸会审，开展技术、质量交底工作，组织各类乙方自购材料考察和确认工作。.地基及基础工程施工阶段：需关注地下水导排、土方开挖及支护、地基处理、模板及防护支撑体系、防水混凝土配比、大体积混凝土施工、后浇带施工、地下室防水施工、回填土施工质量及机电设备的预留、预埋等环节。.主体结构施工阶段：要特别留意施工图和销售户型图是否一样、各隐藏部位的验收、建筑外立面和规划审批图的对比、卫生间混凝土结构防水、外墙的水平施工缝防水、砌体的砂浆饱和度、分层抹灰等分项工程的施工。对于结构工程、安装工程、砌体和抹灰工程等要求制定详细施工作业流程并监控隐藏工程等重点环节。土建工程需为设备安装等工作创建条件，避开返工而对质量等方面造成的不利影响。.装饰、装修工程阶段：重点限制外墙防水、室内防水、屋面防水、机电设备安装质量，协调各专业工作，监督成品爱惜、工作面移交等，避开交叉污染。.室外工程阶段：须提前完成总平综合管线图，明确施工依次，检查土方回填质量，避开沉降对各种管线的影响，同时做好综合协调和成品爱惜，削减相互干扰和损耗。对于结构施工阶段，须提前完成综合管线图，并经公司相关部门确认，指导施工。对于上述检查内容，应列明检查内容、方法、频次。3.3.6.竣工验收阶段：重点工作是组织各专业预验收、工程竣工预验收，重点检查影响建筑运用功能和外观观感的质量问题，并监督施工单位整改落实。3.4.技术方案评审.监理单位组织施工过程中的分部分项工程施工方案的评审，项目管理部及其它相关部门参和。对于在施工过程中临时出现的技术质量问题，监理单位尽可能提前发觉问题，主动组织相关施工单位参和方案的设计，或者提出自己的方案供参考等等，以使工作更为有效。.专题技术方案对于工程的施工要点和难点，要求施工单位编制专题施工技术方案，（如基坑支护方案、防水体系施工方案、混凝土浇筑及裂缝限制方案、铝合金门窗施工方案、防渗防漏方案、脚手架搭设方案、电梯安装方案等），并报监理单位（必要时报甲方）审批后实施。.质量通病防治要求监理单位针对工程特点，提出施工难点和需重点防范的工程质量通病（如斜屋面工程、屋面防水、高层桩基和地下室工程结构施工、地下室挡土墙裂缝以及后浇带限制、转换层结构施工、铝合金门窗工程、外墙保温工程、室外园林景观工程等），及详细的管控措施。3.5.旁站监理制度为加强对隐藏工程及重要工程节点的质量限制，要求对基坑开挖和支护、桩基础施工、模板体系、混凝土浇筑、防水工程、土方回填、重要设备安装、塔吊拆除等工程节点实行旁站监理。.监理单位应在工程开工前，确定重要隐藏工程和关键工序，列出工程质量限制点，对重要的隐藏工程和关键工序（如土方回填、桩基工程、重要部位的砼浇灌、防水工程、装修工程等）进行旁站监理。.监理工程师应实行平行检查、抽查，巡检、旁站的形式，依据有关规范、标准及有关工程建设合同对工程质量进行检查。.通过监理单位应针对工程施工中的质量问题向施工单位发出通知，限期整改。整改完成后，施工单位应有书面回复，并报监理单位复查。若未按时整改，监理单位应按合同等规定进行惩处。3.6.内业管理要求监理单位应细致履行监理合同，对整个项目从开工到竣工验收实行全程监控，做好日常检验记录、工作日志及工程技术资料的收集整理工作。3.7.监理例会或其它专题会议监理单位应组织召开针对工程实体质量的会议（可和监理周例会合并召开）。必要时，也可以组织召开质量专题会议。各种质量会议应作好记录并予以保存。4.项目管理部对施工单位的管理4.1.对施工单位质量管理要求.质量保障工作要求：施工单位应依据施工合同、施工组织设计等，建立健全质量保障体系、制定质量保证措施以及详细技术解决方案等。.人员架构：施工单位应配备确定数量的专业技术人员组成现场施工管理架构，如项目经理、相关专业专职质检员、土建工程师、电气工程师、给排水工程师、材料工程师以及各专业管工等，负责工程施工中的质量限制。.质量管理工作流程：施工单位应建立一套清楚明确的质量管理工作流程，负责工程施工过程中工程质量管理工作指令的传达和落实，如技术交底、材料检验、工序交接验收、分部分项工程验收自检，竣工验收自检等。.施工协作：施工单位（特别是总包单位）应全力协作项目管理部对工程施工质量的要求，协作项目管理部协调和监控各专业分包的施工质量，以及协作施工现场监理单位对工程质量的限制和整改要求。.制度听从：施工单位应清楚项目管理部制定的各种关于工程质量限制方面的制度并严格听从和执行，特别是施工交底、材料管理、联合检查以及样板制度等。4.2.工程质量管理.测量及定位放线的监控移交项目平面限制及高程限制坐标（点），并要求施工单位复核限制坐标并提交复核报告，项目管理部对比复核报告无误后，由施工单位布设平面限制网和高程限制网，并向监理单位和项目管理部提交限制网数据。.材料封样、施工样板的确认材料封样是指：涉及外观及对质量有较大影响的材料，需由甲方相关部门确定样品，确认后的样品需报送项目管理部并封存留样，作为验收依据。和样品不符的任何材料禁止在项目中运用。施工样板是指：某分项工程大面积施工前，先做施工样板，施工样板经项目管理部验收（涉及到外观效果的样板，须要甲方规划设计部确认）确认后方可大面积施工。1）、须要定样材料施工单位依据甲方提出的样板确认清单，供应由其本方供应材料的材料样板；和甲方签订合同的材料，封样工作由项目管理部牵头组织。2）、材料样板的确定材料的报样：建筑设计上接受的主要材料，要求刚好报样给项目建筑师，并留足确认及反复询样的时间。经过项目建筑师确认（并经成本部审核批价）后，签字盖章送项目管理部样品库，作为施工时比照样板。未送样板或未经过样板确认的材料不得运用在工程上，否则不予认可。对于比较困难的材料，设计师应到现场进行交底，设计师在样板确认时，可在样板上注明材料品牌、规格和要求尺寸等。3）、施工样板的确定A.需设计师确定的样板：装修样板间由规划设计部确认，项目管理部、监理工程师、施工单位参加，对装修样板提出修改看法，由监理工程师整理书面记录，填写《样板确认单》，必要时附图片资料，经设计师、项目管理部工程师签字认可，并存档。B.由项目管理部确定的样板：项目管理部确认的样板着重在一些施工质量限制的工法样板，由监理工程师提出，由项目管理部及施工单位相关人员参加。工法样板包括但不限于：钢筋加工、钢筋绑扎、模板安装、二次结构砌筑、门窗塞缝样板交底、防水堵洞节点处理交底和砌筑、抹灰施工样板、水电预埋施工工艺样板等。.对施工质量的监控1）、技术交底制度：A.各工种每道工序施工前必需进行施工技术和验收标准的交底。技术交底分三个层次，即项目管理部、监理工程师对施工单位技术负责人的技术交底；施工单位内部对工长的技术交底；工长对作业队的交底；B.要求技术交底有详尽的时间及签名记录，2）、“封样”及工程样板房制度A.施工单位施工前，必需在项目管理部指定区域，做出项目管理部及监理工程所要求的分项工程施工样板，经监理、项目管理部认可后方能进行大面积施工。施工单位按监理要求，包括精装修在内的主要材料，必需按支配提交实物样品，实样经监理工程师及项目管理部批准后进行“封样”，以备材料进场时的比对和验收。B.主体结构做至标准层，要求承包商先做标准层施工的工程样板，由项目管理部负责组织相关人员共同验收。C.装饰装修工程开展前先做样板房，其目的是：检验标准房在运用、功能、各工种之间施工及工艺协作（譬如结构预留空洞位置大小和电器设备安装协作等）问题，及早发觉问题，及早解决；检验承包商的施工质量及素养，提出存在问题，督促改善；确定交楼标准，为大面积施工做准备。D.各相关部门参加样板房汇审验收后，要形成评审记录，项目管理部负责督促有关单位整改。整改工作由项目经理负责，没有达到整改要求标准的，严禁开展大范围施工工作。3）、工序限制制度：A.施工过程中的重要工序须经监理部及项目管理部联合检查认可后才能进行下道工序。结构拆模需提交《拆模申请书》；外墙拆架需提交《拆架申请书》；防水工程施工前要求提交隐藏工程验收记录《工序交接单》，抹灰施工前办理相关《隐藏工程验收记录》等。B.要求施工单位在混凝土浇筑前必需填写《砼工程浇灌申请书》及报相关附件资料，经监理单位签字批准后，才能进行混凝土的浇筑。C.要求施工单位在每一工序检验批完成后，进行分项工程检验批检查及填写质量验收记录，经监理工程师签字后归档。D.要求施工单位在各分部及单位工程完成后填写《工程验收报验单》，并提交监理部审核。4）、联合检查制度：在隐藏工程施工完成后施工单位应先行自检，自检合格后，填写隐藏工程验收资料，再通知监理部各专业监理工程师及项目管理部现场工程师进行隐藏验收，验收合格后监理，须要时加盖监理部公章。对施工材料的验收凡进入现场的材料、设备，施工均应严格执行材料报审制度，刚好报监理工程师见证取样。当发觉不合格品或货不对板（设计师确定的样板）时坚决予以退货。.工程资料管理1）、施工单位负责工程施工资料的编制，项目管理部每月对施工资料进行检查，在竣工前一个月进行验收。工程竣工验收后15天内，施工单位应按建设项目分单位工程组卷，向甲方和城建档案馆移交。2）、工程施工档案的归档范围、组卷排列依次、案卷编目、案卷装订、案卷格式、移交等都必需符合《建设工程文件归档整理规范》（GB/T50328-2001）的要求，并符合所在城市的城建档案馆的有关档案整理要求。工程资料的收集、整理、归档必需刚好精确。要求做到，日清日结，且和工程进度同步。其次章工程进度管理1、总则通过规范施工进度管理，确保进度支配的有效执行和进度目标的实现；2、编制施工进度支配2.1施工单位应于第一次工地会后15天内完成施工组织设计（包含实行网络计划技术编制的施工总进度支配、年季月度施工进度支配、各类材料支配）的编制和自审工作，并报监理机构审核；2.2监理机构总监理工程师在7天内审定批准（若需修改，由施工单位修正后在5天内再审定）；2.3公司分管领导组织工程部长和相关专业工程师用3—5天内对“施工组织设计（施工进度支配）进行了解和审查，并由监理机构总监理工程师签发实施；2.4依据施工单位编制、经监理机构审定、公司工程部及分管领导审核的支配，工程部编制出《XX项目施工进度支配》报公司相关部门；3、施工进度支配管理准备工作：3.1工程部现场代表和专业工程师、工程部长应在项目开工前1周取得经批准的全套进度支配和进度限制方案：《施工阶段施工总进度支配》《年季月度施工进度支配》《各类材料支配》3.2为使现场的进度日常管理避开携带大量的进度支配、进度网络图等资料，工程部专业工程师应对上述支配和相关限制方案提示进行细化，按项目各阶段的工程内容、工序、关键限制节点、持续时间、连接因果关系、限制难点、可能实行的措施等，编制出便于日常进度管理的详细工作手册，用于指导本月的进度支配实施的监督和管理，避开工作的盲目性和随意性；工程部长应担当此项工作的日常监督和管理工作；4、施工进度管理工作内容：4.1专业工程师按已批准的“施工总进度支配”、“年、季、月度施工进度支配”、“专业进度支配”及监理单位编制的“施工进度限制方案”内容，随时检查施工单位实施的开工项目时间、完工项目时间等一切进度科目是否和上述支配相符，真实记录实际进度及相关状况。当发觉实际进度滞后于支配时，应立刻签发《通知单》，指令施工单位实行调整措施，并协同施工单位纠偏。当因施工单位缘由造成10天以上延误或不执行进度指令，应立刻发出《第一次整改通知》（整改通知需清楚说明延误缘由，发生部位及相关指令性看法）并同时抄报工程部长，由工程部科长出面协调；对已发出《第一次整改通知》而累计发生的延误超过15天，应立刻再次发出《其次次整改通知》，并抄报公司工程分管领导、工程部长和公司相关部门，由工程部长干脆再同施工项目经理协调或因工程部长持续协调无效，则由工程部长请求公司工程分管领导干脆和施工单位企业负责人交涉。4.2专业工程师跟踪检查关键工序和薄弱环节存在的进度问题，即时提出保证措施，制定防范性对策；跟踪检查施工单位人力、材料、机具供应支配的执行。对甲供材料跟踪检查公司相关部门人员连接供货支配的落实。若因施工单位材料设备部门缘由造成进度延误的处理方式同4.1条。4.3每月（周）末应要求施工单位编制下月（周）《施工月度作业进度支配》，如当实际进度和支配进度较有偏差滞后，应要求施工单位编制下月（周）支配时尽力追回滞后项目，并在下月（周）进度管理工作中特别留意，跟踪监督实施；参加每周由总监理工程师组织召开的“工地例会”。检查分析工程进度支配完成情况和执行存在的问题，提出下一阶段进度目标及落实措施；4.4对工程部长、专业工程师、监理机构总监理工程师、专业监理工程师及公司相关部门协作存在影响进度的问题进行分析并提出解决方法；对各级管理人员执行不力，造成延误提出警示；对进度发生偏差滞后的追回状况进行跟踪检查，并亲临督促直至追回进度,报告追回进度状况和预料下步可能发生的状况。第三章平安文明生产管理1、总则确保工程建设有序、文明、平安、符合规定的进行，制定本规范；2、在工程部限制下，工程总包单位负责施工现场的统一管理，并对自己分包的施工单位的现场活动负责。总包单位可以按工程部要求，负责协调该施工现场内由公司干脆发包的其他单位的施工现场活动。各施工单位应在总包单位的统一管理下，在其分包范围内建立施工现场管理责任制，并组织实施；3、施工中需进行爆破作业的，施工单位必需向当地公安机关上报《施工方案》，办理《爆破物品运用许可证》，并经公安机关批准方可进行。工程部应对其进行监督、检查、限制；施工中若发觉文物、古化石、爆炸物、地下管线及电缆等，应暂停施工，爱惜好现场，并刚好向有关部门报告，依据有关规定处理后，方可接着施工；如发觉有测量用永久性标桩或地质，地震部门设置长期观测孔等应加以爱惜，如因施工必需损坏时，应事先取得原设置单位或保管单位同意；在敷设有地上或地下管道、电线的地段进行施工时应取得管线管理部门的书面同意，施工中实行有效措施以防损坏管线；如在埋设有电缆的地点挖土，还应有电缆管理部门的代表在场；4、工程部负责施工现场下列工作的实施：①施工总平面方案图的编制和审批。依据公司支配的工程各标段的启动时间，按照建筑规划总平面图和各施工单位的合同及施工须要，确定每工程标段的施工场界、临设场界及各自的运用时间。留意各类设施的布置是否占用道路，是否占用综合管网位置，是否阻碍其它工程施工等。项目总平面图方案由工程部绘制，公司分管领导批准。经批准的总平面图方案将作为施工单位编制“施工平面图”的重要依据；②严格限制各施工单位的施工场地的运用，全部施工场地运用和运用时间均需由施工单位在《施工组织设计》中详细说明。工程部有权对有碍整体施工组织的施工平面图要求施工单位重新编制，禁止施工单位未经批准占用场地，以保证其它工程的顺当施工；③工程部负责督促施工单位必需按批准的该工程施工平面布置图布置各类设施。且布置、搭设和运用均须符合平安文明施工规定和环保规定；④非施工场地、共用施工道路、共用设施等由工程部进行综合管理。即：非施工场地内的平安，周界的防护维护；公用施工道路的交通组织管理，道路和雨水沟井的日常维护；公用设施的运用管理，维护修理以及各类标识标记的设立和维护等，由工程部指派专人负责；⑤施工临设搭建、确需占用建设红线外场地或道路的，由工程部提出，由公司相关部门按法规或国家行政分管部门规定，办理有关批准手续；5、工程部科负责要求督促专业工程师，随时要求施工单位实行有效措施，确保以下工作在受控状态下实施：5.1确保施工单位按经批准的该工程施工平面布置图的规定位置，搭设生产设施、安装施工机械设备、堆(停)放材料、半成品、成品等。将此项工作纳入日常管理工作范围，对违反规定的，应予以制止或指令改正；5.2确保施工单位在施工现场，设置明显的相关标识，施工现场标识的设置应符合有关规定。将此项工作纳入日常管理工作范围，对违反规定的，应予以制止或指令改正；5.3确保平安施工和施工平安，工程部应对措施的制定和执行状况进行监督检查，对担忧全的隐患，立刻指令限期整改。施工的平安要求按《建筑施工平安检查标准》JGJ59—99和当地行政分管部门的有关规定执行；5.4确保施工现场道路畅通，排水、排洪、消防系统处于良好状态，保持场容整洁，刚好清运建筑垃圾。将此项工作纳入日常管理工作范围，对违反规定的，应予以制止或指令改正；5.5确保施工单位遵守国家有关法律、法规及当地行政分管部门的规定，实行措施防止施工过程中产生的粉尘、废气、固体废弃物及噪声、振动等对环境的污染和对周边居民正常生活的干扰。对违反规定的，应予以制止或指令改正；5.6有关平安和文明施工的标准如下：建筑施工平安检查标准