中商广场写字楼项目可行性报告

中商广场（写字楼）项目可行性分析报告一、前言………就该项目推广思路细则及实施方案作一具体描述推广思路及实施方案遵循“准确、合理、领先、系统及可操性”等原则，以求使该项目一推出市场即赢得“满堂红”。二、市场分析二、写字楼市场调查与分析没有一个深入细则及科学的市场调查与科学的市场分析，则市场推广思路就是无本之木，无源之水……1.1写字楼宏观市场分析在房地产开发四大产品（住宅、商铺、写字楼、厂房）中，写字楼的各项综合指标最能反映一个国家和地区的经济活力状况及走势。因此，购买（或租用）写字楼的客户群最理性，写字楼开发的利润较高，同时风险亦较大。粗略纵观写字楼的发展状况，在92、93年房地产一片热潮中，写字楼市场也是一片欢声笑语，在广州当时的地标性物业“世贸中心”就曾卖到16000元/M2。但伴随着写字楼的过度开发和国家宏观调控政策的实施，写字楼的命运也最为悲惨，以96年以后的广州写字楼市场为例，环市东路、天河北路一带的甲级写字楼的月租金从旺市时的250-350元/M2跌到120-180元/M2，跌幅近60％，且空置率仍相当高。写字楼的萧条直至98年底。1999年至2000年，随着中国即将加入世贸步伐的临近，部分省市写字楼租售市场开始升温，尽管大部分升幅幅度不大，但北京、上海的升幅都不低，北京的升幅更是达到40％。2000年以后，随着中国正式加入世贸组织和国家经济进一步好转，国外机构和国内企业对写字楼将有较大的需求，尤其是京、津、沪、穗等经济中心和内地在地理交通上占有重要地位的区域性大城市，如武汉、成都、重庆等。因此，写字楼的市场机会将会越来越多。1.2武汉写字楼现状分析要分析武汉写字楼市场，首先得认识武汉。武汉作为湖北省省会，位于中国中部轴线，长江中游地带，是全国重要的交通枢纽，素有“九省通衢”之称，水、陆、空交通发达，同时武汉也是全国重要的物资集散地，汉正街小商品市场闻名全国，也辐射全国，是一座多功能综合性特大城市，商业经济活跃。武汉写字楼主要集中在商务区汉口区，高档写字楼售价基本在6000-8000元/M2之间，租价基本在40-70元/M2·月之间，，管理费基本在10-15元/M2·月之间，入住状况则两极分化，以招银大厦、建银大厦等十座写字楼为例，招银大厦、泰合广场等五座写字楼入住率在90％左右，建银大厦、瑞通广场等四座写字楼入住率都在40％以下。武汉所处地理及发展状况，在中国加入世贸成为现实和在武汉在西部大开发中所肩负的使命，注定武汉在今后的发展中将充满着机会和活力，也必将吸引大量的跨国集团和国内各类企业抢滩进驻武汉，武汉写字楼市场在今后两年肯定会机会不少。2、主要竞争对手分析2.1同质同档写字楼竞争对手分析（见附表1）因中商广场项目大、档次高，因此，其市场应在武昌区的基础上吸纳其它区尤其是汉口区写字楼的客源，故全面分析武汉写字楼市场对本案有莫大帮助。2.2武昌区写字楼竞争对手个案分析在武昌区与本案争夺客源的主要为亚贸广场、绿洲广场、珞珈山大厦、江天大厦和洪广大厦，中商广场目前出租率仅为25％，而亚贸广场B座入住率达100％，江天大厦入住率为80％，以中商广场在武昌区的档次和地标地位及中商集团的影响力和号召力，中商广场的低出租率和零出售令人费解。因此，中商广场面临着原有写字楼和新峻工写字楼双重压力，其中本案最大的竞争对手为亚贸广场。亚贸广场经济指标名称：亚洲贸易广场占地点：武昌区幅武珞档路贼62读8识号跃开发商：亚洲倾贸易广场股份凉有限公司诱总占地面积这：烧12000喇M2多总建筑面积兰：闷120000饿M狐2袍，其颜中践A喇座建辨面献36000俱M2展规划：彩由昏A毕、薪B股二幢塔楼和裙孩楼连体而成卸层高析：越A青座查2淹8罩层馋待B少座仙3晶2肾层纯功能：底英楼校—林美食城、肯德受基、停车腥场钓盾金请一锻楼士—胜五楼为商场磨术A拔座界8-1恳7萌层原规划为四呜星级宾馆，现沿定位为写字楼酿薪A畏座就18-2炼8寇层为高档写字膜楼碗东B远座为高档写字志楼窄租售方式：出毯售、出租、以秘租代售三种形增式海售价：均姐价睬480齿0仿元房/M引2架，整体购买还座有优惠，并有丈一定的投胸衬于资优惠政策灿租价：均兔价呢7永0胜元摇/M夹2挂，大面积出租狡可优惠（以此彻价位出租，其甚实是引导客户愉选择购买方式厦的采用的策略方）辽以租代售投：狼12专0垒元嗓/M2厅·救月，五年期满挤，产权归客户机，但每年租金岁需每年第一个阁月付清（选择侍此种方式的客汁户也不会多，掉以视100M否2隶面积计算，首爷期付出怀了娃20昨%各的款项后，五饥年共锡付挨7傲0浮万元，而采用伸按揭形式购买蜻仅少需培48000辱0晓元，相当于五遥年分期驼的遇70缎%掌）梯管理费秤：守5.榨5密元物/M2升·储月牺入住率侍：发B主座智10高0茅％祸体A献座尚未入住正配套：具备购芳物、休闲、餐惑饮、娱乐等各惯项设施，具体征为裙览蒜马楼大型商场（漂全市第四）颂，耕20趴0辟泊位停车场、洋新加坡美谈幅吩食城、肯德基鹿快餐厅、裙楼岭屋顶露天泳池暴、高档保龄泊术芦球馆、美发美拆容中心等。税实用率喷：庙6佛9狡％唇外立面装饰：幸裙楼玻璃幕墙点，塔楼以白色财条砖为主，配怜浅江琴管愈蓝色玻璃灿内部设施：中单央空调遍、婶ID鞠D拿电话、互联网城、消防监控系登统湿、嘴A沟常奉肆座石共免6径部电梯征内部装修：写域字楼无天花、吗水泥地面优惠政策：尼三迈、幅悠项目分析1、项目理解负雀娘项目名称：中袜商广场贴赤挺地点：武昌区温中南路番慰状占地面积吓：午6700M2叹啊锯建筑面积：峡带灭规划：傲由举A宝、民B榆二幢角筒式主剥楼和裙楼连体烛而成营肌愚楼高聪：殖18头0耳米神泄锤楼层奔：都A膊座杨4意9去层稻千B核座闲3醋8欺层（均含地下旋二层）仓功能：地下一猫、二层为停车顾场抹轮斜地爹上蓬1-场6梳层为购物中历心慢涉让央地言上它7-角9仗层为饮食娱乐票、休闲、健身奶中心妖音仍地谨上容10-4玉9铸层为写字楼停实用率啊：讨6泉2傻％槐室内交通：写烫字斥楼烟1化1读部美国奥的斯村高速豪华直升猴客梯孝，迅2绑部雅意灵景专用消防电梯扔，另设步梯通战道涨3吐条，阳宽踩1.2旁家米扬室外交通醒：艇4多6蹈条公交线路在贝此设站，紧邻肿长途客运站、被武昌挪睡俊姨火车站、到武桌汉客运港和天淘河机场均有直值达车抱智能化：中商叹广场具伶备工5妈A吃功能，即自动结化管理系统柏（币BA租S歇）、继阵封险自动化监控及浅保安系统诸（录AC锈S毛）、消防自动瓦化系杠统任较进卵（梢FA单S凶）、通讯自动蔑化系统围（浇CA寺S普）、办公自动碌化系统牵部柜（遍OA祸S柄）家空调设施：美魂国特灵牌制冷滔机组及中央空期调系统，另有念新风漏恭仔兽增氧系统勺消防设施：消坦防自动报警联外动系统，房间腹及过道设有手多动报项元催胶警阀，多层次掏消防安全保护走，主楼失第踏1借0持、胸2争3端、绣36卫葱隶为层为防火、消四烟、供氧、疏绸散避难层，并抬设晋勾2档部篮课垮彼直升全程消防企专用电梯支供电设施：供煌配电房接收输扰出两回莫路施10K酷V阶高压变电踢，柴2贸4睬小偿握抗抄时供电，另设绘进口人防应急诉柴油机发电机狮组，以绝轿鼠壤供主要设备的涂紧急启动队停车场：地下树两层伏共乔18乱0踏多个泊车位，杜保安、监控和析收费系旬矿辽沈统由电脑控制冰，全天候服务允外装饰：裙楼帝为铝塑复合板馋，主楼以米黄膏色进口面砖和少绿色隆挨商细玻璃相间的幕刮墙、条点窗砖显面装饰宾内装修：豪华府大堂，高档进遇口石材贴面铺耗地，公共走道想采用鸽伯樱况高档石材铺地仗，矿棉天花板剧吊顶，公共卫厨生间全套愧宿建制装修。写字间宰均装天花，地吴面铺地毯坊租售方式：可骗售、可租廉售价：均裕价池700币0抓元米/M2握月租价护：击3夫5倚元狐/M盲2示起，升高一层罗加套1变元阴/M流2晓，均价约再为却5怕5歉元压/M2梢开发商：中商蓄集团中江房地桐产开发有限公进司轿物业管理：中借江物业管理有勾限公司损物业顾问：香国港屋宇物业管傻理有限公司音建筑商：武汉瓶建工集团堤2姻、过往推广策特划古2.宾1循过往市场定位文：桑5竟A流智能大厦罢2.柱2垮过往目标客户著群定位丑：期I邻T爪行业旱2.角3纵过往销售价格桨：怕700循0肉元仰/M2浓3特、项目机会及呢优势分析商3.脑1狭中国年底加入密世贸国外资本术的涌入促进整悼个写字楼市道航好转，本项目灵作为写字楼同银样受惠。香3.2沸寄国家开始西部始大开发，武汉竹是通往所有西貌部开发的中间蹲点，水、陆、弊空交通发达，夏作为内地最大恼城市的武汉商轨机增多，因此奴，伴随西部开炒发的不断深入广，武汉的写字垄楼市道会有所锦好转。责3.3段爸中商广场为武柳昌第一高楼，颗作为武昌区地孙标性建筑，具辆备较蕉闷括强的吸客能力毯3.齐4妙中商广场为武睁汉上市公司中姿商集团开发，诞中商具备品牌煮优势，划堡斜中商品牌可供盘挖掘和利用知3.者5掉中商广场地处援武昌区主干道段内环路中南路迟，交通发达，衫周边季私走众多金融机构诱和政府机关，判紧邻省委、省斧府等四大政府排班子赶巨肿府邸，既是文具教科技中心，危又是武汉政治翅中心，尊贵之怠气、本动牧儒雅之风油然伪而生，地理优式势无可替代。较3.历6啄中商广场原有垄的宣传推广和悼销售手法欠缺黄，即缺乏整体赤包装，各雪探又无灵活优惠孤的租售政策，煎在此方面可利间用敝司的优势贤，充身约声分整合中商广袜场现有资源，粱对中商广场重维新包装，制定蕉灵活逼枪物优惠的租售政脊策，通过经验辱丰富、训练有情素的销售人员茎推介，朽达即软件方面可塑赶性相当大。谨3.俯7庭中商广场挨为内5瘦A验智能型甲级写宁字楼，智能型租是高档写字楼消的必号扰流备功能和发展贴趋势，中商广伪场具备作为智容能型大厦的基四本功能。辞3.8锋蔑中商广场租售劣价格能根据市俭场作适当调整抓，从高于竞争智对生手碑3普0龟％的率下降世到禾2中0词％左右，即婶从鞠700棵0毯元萄/M枕2患调整伐为嫩5600岂元陕/M叨2吨，价格渐趋合呼理，同时说明格中商广场领导啄层能尊重市扬场、灵活应变犁。链3.9旋霜中商广场内外疾装饰装修在区电域范围内首屈维一指，写字间睁装有筐痛歼天花，地面铺坡设地毯，为竞握争对手所没有商，进一步拉近抖了与蚕茧碗竞争对手的价誉格距离，同时汁提高了楼盘的吉附加值。苦3.1毒0泼中商广场为现虎楼，对于那些糖对期楼缺乏信税心的投资客及尖急于廊租场办公的企摇业来说，有信脊心和时间上的挥优势。顽4航、项目问题及绑劣势分析判4.词1驴中国加入世贸扣的脚步声虽然慎越来越临近，井但尚未正式加宁入，搅罩编因此，外商在恼国内相当部份订仅是停留在市染场调查方面，登寻根并劣来据点尚需时日猛4.椅2痰中商广场虽然缴在小区域内有吃地头优势，但雪武昌区毕竟是结文教长锦校科研区，真正易的商务区在汉泊口。因此，缩垦小了客户群的芽范围。森4.妈3鸟在区域范围内距武珞路上有多伶个竞争楼盘，秘档次虽略低，博但以筛锻冻其价格优势吸初引了部分客源忘，中商广场在丢价位上偏高，姻虽经屑科进调整渐趋合理勇，但价格比较柔来讲仍无任何统优势。危4.来4扰中商广场虽然桥为武昌第一高虹楼，但外立面幕缺乏现代感，名作为已浴住地标性建筑外僚观给人第一感腥觉是用落后的款磁砖组成。因粮此，翠毕正要想树立中商俱广场领袖地位更仅凭高度尚显搜证据不足。幕4.借5职中商广场为现碍楼，现楼有现神楼的优势，同与时也有其不利卷的一绣灰撇面碍，扶“仪是骡子是屿马肆”鞭已清清楚楚，朗缺乏进一步炒歌作和想象的空雅傻历间，对爱炒期蒙楼的投资客已竿无空间。扔4.怎6漏中商广场实用择率仅币为静62徒%切，为同区域最昌低，且配套设佛施不完善。柴4.慈7积中商广场已作奉过宣传推广，众尽管原因很多肝，但从业绩来除讲，朵葛气应视为不成功握，因此，要重杠新包装项目和利做好项目，需金付出禁岂拴双倍的努力。翠四、项目介入处市场身份设定坝根据以上市场饼分析及项目分蔽析，本项目介这入市场身份设埋定如下：润1勉、市场形象定弃位子中商广场从营涨销的角度看，搅处于从零开始蚂的状况，由于滤之前并未作大棋规模且有计划养的宣传推广，桌也未把项目优梯势尽最大可能察表现出来，敝举司建议首先将申项目重新包装鸣定位，以下是勾敝司通过对武柜汉房地产市场照的调查及对该樱项目详细分析警得出的思考：次项目形象定位楚为：武汉市内莲环线商务区标却志性智能大厦劳原因：该项目妄有足够的质素蛋支持上述定位支持点：比1.暴1逮该项目位于武疲昌区内环线中雁南路上，中南愿路为武昌的商嚼务中得塑命心和武汉金融练一条街，也是恩武汉商务区之盯一，以此淡化汁人们逝佛标心目中武昌区待作为武汉市文逢教科研区的思梯维定势，同时理强化计奸幕位于武汉政治毕中心区，这是喉其成为标志性陶建筑物业地段伤上的独性。良1.赴2订该项目是内环它线武昌区段最菠高建筑，高度访为答18暑0馒米，这是中商举建珠广场成为标志清性建筑最大的灯支持点，即唯滨一性。忌1.预3劳中商广场拥辞有误5初A续级智能系统，狗即自动化管理月系统、自动化识监慈促穗控及保安系统足、消防自动化溉系统、通讯自润动化系统、办酷公自动雅勒辰化系统，是其裂与其它项目与挥众不同之处，旨即权威性篮。逮+炊2励、项目市场推袍广定位处根据上述市场悼定位，我们可窑以看出，本项的目在区域范围健内所处龙头地丢位，因此市场盛推广定位要求梨有针对性，同担时要大气、豪馆气、霸气。乏项目推广定位狭：领袖风范、福商贵首选迅2.投1茧理由：由于项联目的主要目标腿客户为经济状成况良好的大中泰型企他男翅业和大部分有穗实力商人。所沈以项目的形象炊定位围绕这一忍客户薯匙筐群体的特性，胜突出尊贵感。杨2.龄2抄领袖风范，表泉达的是在区域扮范围内本项目翅的昂“侮龙咽头纳”胳地位，丧慕垄以楼盘第一高酒度稠、耳5轻A摄级智能系统等跑设施质素及香悼港屋宇物管尼脖匹公司管理模式拨等优势而傲视句群雄而商贵首仍选的是入住本拼项目执夺怎的都是商界中浴的厉“垃翘丈楚槽”柔、忌“葵打枭盏雄好”迎，这对于真朽的今“嫩枭输雄炮”嫁会获拨创念得他们的认同余，而对于羊离狼“雄枭牵雄摊”违尚有一段距离考的中型企业干控顿主来说也会以礼入主中商广场榆办公而自豪。剥3晨、目标客户群灾定位傍3.结1返从企业性质定恐位昌境外跨国企业斤，尤其是知名睡国际企业赴国内中大型国周有企业专国内有实力的偿私营企业辫3.础2举从企业类型定娱位闯房地产开发公端司、金融证券仪公司、保险公贷司每、趴I广T抽企业高科技术惠企业。带3.挎3茫从目标客户的粮来源定位结对现有办公环艇境不满意和企橡业发展壮大了辜，需要换一间势更能体现身份坦和档次的企业昆；负现有租挤户焦1糟5制％，即现租户剩之动6犹0殖％转为买写字贷楼。不过要使鸣现有租垦户添6吴0驻％转为购买即隶需要有一套比霞较优惠的措施备。（优惠方案绞在推广策略里勤面详述）；偷投资盒客呆5店0老％，要吸引投少资客需要有一障个吸引投资的罢回报率和保障话回报能实现的蜘方案。（具体依方案在促销策范略里面详述）贴；告自用型买猾家为3太5膜％，对于那些壳经营平稳发展协的企业，此方屯案较为吸引。神苹会但首期款不能诸太重，贷款期盲不能太短。（腊具体方案在促肿销策略里面详软述）僻4杯、项目价格定霉位朱4.1俯远售价：均逆价傍560盏0临元江/M姜2布，虽然此价格烤仍为武昌区写叙字楼最高封哥糠价，但与写字旱楼质素相比，世此价位应能为握目标客户群所台接受，达愿臭此价位应该是绿中商广场的价箱格突破点啄4.杏2猎租价：起从租诊3丽5威元栏/M水2钱，层墨差左1抢元弃/M队2众，即均租钩约捡5毒5谜元姜/M姨2撑，够愁妇另管理凭费饼12.镇5雨元鼻/M较2般（含空调费）五、项目包装金1等、撒皱售楼部、租赁恭部包装设计建漂议（见附图）带原则：体现中偏商广场的档次霉与风格间嚷架游体现一种大气乎、豪气歇2拉、前信中商广场写字辩楼样板间设计眉建议（见附图采）狮3件、溪嫂中商广场大门梨前升旗设计（油见附图）份4选、看散更改楼名，作泡为商厦名称中税商在三大不足扛：一是不大气托，虽然中商是条开发公司中商碰集团的简称，耕但作为标志性曾建筑，如用公篮司名称，一般都来讲不会大气朽，像广州几乎退所有甲级写字澡楼均未用公司剧名称作楼名；摄二耐是吃“昆中你商涂”坑同造谣中伤的密中伤谐音；三沿是中商似乎给晶人以中商、外军商区分之感。售因此，建睛议涉“介中商广惑场碑”剃改搬为结“陷中南广暗场济”泊，理由除上述稻四点外，尚有阅三点：一是中监南也同样可理世解为是中南商睬业股份有限公划司的简称，与疗中商并不矛盾拉；二是中南位奇于中南路上，塘中南路在武昌烛可以说饼是炎“太路王王奔”枝，同时也是内电环路主干道；培三是中南有中浪南地区之地域烂概念，包容性杏更大。六、推广策略舱1霜、嚼竖本项目推广四倒大障碍点址1.剩1牢区位概念上的卷障碍。本项目妨位于武昌区，恭一提武昌，人工们很自然认为无它是一个文教术科研区，似乎作与写字楼关联罢不大，从而降斧低了对本项目慧的认同感。同缓时，人们总是丝拿它与同区域凑亚贸比，所以炭总是在圈圈里存跳不出来。瓣1.烂2访价格劣势上的煮障碍。对于投伪资客来讲，最挣关心的是价格奋和升值空间以虑及投资回报问能题，对楼盘质世素的考虑不在拼首位。因此，丈很难吸引投资丘客。仗1.关3阳项目自身质素沾的障碍。本项殖目走的是甲级勿写字楼想，谊5罚A候智能大厦。但避本身质素未全鹊部到位。例如谢配套不全，外羞观不气派，缺学乏现代感，从昌而与竞争对手控没有一个相当携明显的差距。辜1.炕4揉付款方式的障而碍。在项目价毯位无优势，质未素无明显差别亦的情况下，呆燃板和繁重的付碧款方式应是造秃成本项目前期毯不成功的主因龄。醉1.5革隆目标客户定位腿不准。项目原护目标客户定位表为兆I卡T馆行业，虽有一波定道理，面太乘狭窄。形2葛、疤览本项目推广五材大突破口蹄2.协1体区位突破，改暗变人们的思维富定式。区位上莫主要不提武昌只，以免和文教唱和亚贸捆在一滋起，而是提内叔环线，因为内亦环线可说是武晚汉的商务中心撑，而本项目位盖于内环线中南假路上，。即称拘位于内环线商捷务区。这样提糖，同时又与亚吵贸进行了区隔漏，为说明价格毯比其高提供了拿有力证据。勤2.郑2咸价格突破、调垮价、调云至蒜560肃0范元灾/M镜2仙，缩小与同区候域竞争楼盘鲜喝竹价格差，同时滋又与内环线同拦质楼盘比有价闯格优。宫2.爪3造项目质素提升志，硬件方面除枪部分包装及可个装修写字间计生已基疮料胶本定型。因此海，只有从软件雾方面强调其与断众不同，如知蜡名物到据删管公司管理，缎星级服务，可守为买家免费提海供举行企业和北产品盆笼感展示会的场所滩等。承2.串4乳付款方式的突海破，价格上的种不占优，注定董该项目要做成围功必品剂座须调整付款方扣式，使付款轻创松，付款时间撒延长。因此，升采取鹅供糟五成五年免息掩付款和五成八沸年银行按揭及寄五年返租形式敲。以繁达剃此增强投资客棒的信心和减轻锯付款上的负担筋。厕2.5路坊目标客户原定慢为歉I雨T乖行业赏，卫I踢T斩行业虽发展很虚快且很有前景础，但心竟是新芳生事物而本项候目容量大，仅易消岔化仓I希T贩行业当然吃不敏饱，因此要把射目标客户群扩吓充为各种经济汗实力强的企业获，如房地产公召司、保险公司键等。穿3低、足巩设铲计数log组o票、统一标识之4邀、霞贩项目包装（前箩面已述，略）睁5读、圣域宣传主题劣5.刮1势中心上的中心此（强调区位）觉5.倡2奔东方之饶颠馋洽加世纪基业（强抢调气势）使5.竭3习上流品床味岔膛剖领袖风范（强刘调地位）辩5.罗4松商贵云袖集接典尼商贾首选（强曲调客户群层次析）蚂5.她5胜口首付、口风满险、五年返跌租杜继帐震撼江城（强奶调付款轻松及工高催咏拔回报率）王5.斜6梁首付一万几，土月供一千几，部租不如买（强誉调购买的轻松牺和价值）穷6妄、窄竟媒体广告（见距附页）查7久、批爆媒体计划（略牧）七、营销策略狡二隙、杂葬营销节奏及分娃区销售建议僚A渠座顺为掏1赌0酬—肺5可0茧层为写字楼（余其中犹第枣1秘0酸、掀2第3进、浑3革6及层为安全层）债，即觉共旧3维8扑层写字楼，面属积撤约想40000M制2材。贵B初座棋1呆0逝—曾3仰8衰层为写字楼，斯（其中评第万1栏0酸、辛2素3扣、悔3趟6瞎层为安全层）罩，即喝共至2言6展层，面积鸟约什26000M宇2宫。缺分区销售：建坡议朋A庸、幼B穿两座，高、中挎、低三个不同津楼层，第一阶毒段推广时，均注拿出部分销售脾，其中平以秘B枝座略为多拿一佛些，底层略为采多拿一些。以化尽量销售略差由的写字间。撑2汉、剑苦价格策略澡2腥．搞1殃典价格均价建议爬不高牢于劈560欢0捧元厕/M2选2胜．拘2掩捉价格根据楼层愉、方向、景观袋、间隔制定价读差茶2席．男3拴始拿出数套最低亮层、方向、景杜观、间隔最差搬的单位做广告战，以低于亚贸夫广场均价的价狭格销售，以吸柱引更多客户。闹2嗓．栏4烘框价格拟定实凳行耐“梯低开中拥走图”双策略，先以较晨低价入市，再戚根据销售情况列调整价格。如使销售情况好，雅则微升。弟3料、傲煤付款方式策略模3橡．期1望斩付款原则上要坛求尽量减少首者期款，增大免玻息分期成数和料年限，提供尽之可能长的贷款禽年限。雹营销节奏共分迈五个阶段：筹晋备期，内部认究购期（主要针军对现租户）公持开销售期，强投销期和续销期孝。晶3.州2墨投资秘笈主体俱内容样3.2.妥1违因本项目与周帖边竞争对手相悉比，价格偏高昼。因此，唯有液给予客户灵活诵轻松的付款方脆式和在投资回犁报上给予客户香以较高回报和迫较低风险，方辆是本项目从市脖场突围的突破联口。因此，建胳议采用五成五肯年免息分期，哨五成八年银行脆按揭的付款方浇式和五年返租台，年回报旺率庙1舒0挠％的返租方案盏，针对具体客攀户实施如下。种3.2.让2伴针对中商广场招现有租户，实腰行呆“绳租转兰售俩”焰策略，所龙谓勇“翻租转无售逝”排即本项目现租期客户如欲购买识所租写字楼，提可优先购买，亚且有额外优惠租（免二年物业归管理费）。这裙项工作应走在挑所有营销工作欠的前面，因为病如果把现租户若解决了，则对殿外界具有强大的的号召力和吸绿引力，我们炒错作的空间也增蚕大了，试想如宗果说某幢大厦鹅所有租户都转输成为买家，对倚外界将是怎样沃的震撼。因此诞，在市场不明悦朗的情况下，念对现有租户实霉行兔“锤租转督售消“均策略，这是对症承租客户和贵披司可能皆大欢不喜而且极其重撞要的一步。具蛋体实施举例如循下：五例：现有一客茫户租用中商广出场写字棒楼国100M情2饭，租期二年，坏租金为平均租核金章约充5盒5惜元另/M当2卵，管理费希为氏12.秒5蓬元集/M隙2仍，现实圆行羞“帖租转借售馋”敬，赌太售价进为众560霸0嚷元托/M起2蹲，同时给予赠蜜送两年物业管乡理费的优惠政搏策，则计算如闸下：掉该写字楼原销首售总价为：翁100M熔2抱梦7000铸元碰/M2=70朋0000警元凝该写字楼现销诉售总价为：脱100M解2总攀5600株元益/M2=56末0000悔元眨免该客户物管腔费金额为：艇100M夏2秋赖12.5小元雹/M费2顽折1究2厅拼2=3000吧0誓元柱该客户如实行形五成五年分期横付款及五成八损年银行按揭，旷则该客户付款途方式如下：冒首期五成分五傲年付清，每年方第一个月付清面当年款投额弃10脂%慢，剧即差5680仆0坑元肢该客户贷款额隐为：贵5600贸0富谱50%=28添000边元车该客户每月供荡款额为：（煮28000轰0丢兼10000慎）帝绪12蛮9映血38奥≈亲3623婶元（以待住房贷款利率浅计算）程该客户租写字穿楼每月所交租烟金为邻：演550况0倦元论每月供款额与句每月所交租金痒比为厨：洒5500-3叮623=18晚7台7球元吓从以上可以看闭出，该客户买苦楼，每月供款谋仅横362竹3尺元，比租楼慕要对550骤0理元之扛交昂187骨7千元，一年少凝交永2252矛4御元，减去每年奸所交腿的析1洲0铲％窄即晨5600点0滔元，客户一年焦仅多拔交绪3347雾6加元，五年多阵交固16738志0辅元，八年后就盛可拥有该写字释楼。中3.鸦3军针对投资客实旺行采“静我先租楼，你谋再买玩楼裤”谨策略，即五年戏返租，具体为喜客户如欲购买字中商广场写字警楼，由发展商寒与购买客户签愚定五年还租合坝同，发展商在盘五年内于（从唇签定买卖合同悬后计算）每年使第一个月将当煌月租金逐渐返裤给购楼者，年带回报率爆为和1反0怕％，五年回报扶率截为彩5英0勉％。同样，该古客户可采取五血成八年银行按承贷方式付款。椒例：现有一客任户采取五年返左租和五成八年袖按贷方式购买瓣中商广场写字纲楼轧100M撕2言，售价册为财560敬0铁元惊/M2粗具体计算为：错100M肌2核角5600遵元铁/M2=5伙60000园元但该客户每年交剖给发展商金额穗为：达56000家0煤甘10%=56释000臣元榆（第一个月交侨清）锣该客户五年交酸给发展商金额粮为：桌5600丝0临等5=2800册00射元欺每年还返该客渔户金额为：勉56000洪0排湖10%=56洲000期元烦每年逐月返还零客户金额为鉴：概56000÷键12=466磁7朋元河五年还返该客尚户金额为：拥5600慢0灶径5=2800区00驶元菌该客户五年内桑交给发展商金编额实际为夹：虎280000吊-28000伤0=译0副元岂该客户贷款金钓额为朋：臂560000较÷2=280摩00蠢0财元自该客户月供金劳额为：（寇280000霸÷10000秋）事告129.38扰