前期介入考前须知

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由于国内三四级城镇的房地产开发和物业服务水平目前尚处于相对落后的的状况，消费者的置业观念、物业管理意识和其他地区比较还有较大差异，房产售价和物业管理收费都处于较低的水平，因此以下的分析都是基于这种现状来展开。

一、项目论证阶段物业管理介入的内容：

在论证阶段，物业管理企业应参与该物业的市场定位、物业管理的基本思路和框架、物业管理的运作模式的定位并尽量得到项目公司的采用。

1．考虑到整个工程项目的状况，第一期属安置房，消费者大多属于中低收入阶层，在市场定位上除合理控制建设成本外，还应考虑降低物业管理成本。按此思路，第一期的绿化率可以低一些，设备选型可以低廉一些；而其次期、第三期属于商住楼，消费者多为中高收入阶层，绿化率要高，设备选型要好。

2．对整个项目的配套设施建设提出了看法，重点考虑配套设施的布局，既要便利于未来业主的使用又要防止对业主的生活产生影响和干扰。

3．要有人车分流的概念，这在全国各地已经不断使用的提法和做法，也会是项目销售的亮点之一。

4．确定物业管理早期介入和前期管理的时间、方式和工作内容，明确各协同方之间信息沟通的渠道，确定各分阶段物业管理的目标和要求。

二、规划设计阶段介入内容

在规划设计阶段，物业管理企业应积极参与相关方的沟通论证会，从使用和后期维护管理的角度对规划方案提出建议：

1．考虑到项目较大、分期开发的状况，建议在方案设计时采用分组团的布局，且各组团相对独立和封闭。这样有利于按服务对象的不同提供不同的服务内容，确定不同的收费标准，满足不同层次的消费者的需求。

2．对智能化系统的设计、商业配套设施的建设、中心会所及休闲区域的布局、幼儿园等配套的安置、会所功能的设置等提供参考看法。由于物业管理企业在实际运作方面有丰富的经验，应积极在此方面表现出物业的专业和细致。

3．就物业管理基础条件在规划设计时予以落实，不仅要明确办公用房，还要落实了物业管理人员宿舍、食堂、休息室、仓库以及清洁车的停放场地等。

4．此阶段要根据前期物业管理总体计划方案的思路，进行详细物业管理方案的制订和实施进度表的确定，包括人员的编制及聘请、培训计划、费用测算等；均要有明确数据支撑和相关材料辅助说明。。

三、建设阶段的介入内容：

在建设阶段，物业管理企业要跟踪整个过程，召集或参与专题探讨会，及时提出整改看法，以便在建设中被采用调整。工程建设中典型的介入内容如下：

1．对生活垃圾堆放、清运和处理方式提出了具体要求，要求设立足够的垃圾桶放置位置，要硬底化，同时要便利清洗。

2．楼梯道大门的安排，既要便于安装对讲系统，又要便于安装集合信报箱，还要重视美观实用和便于维修。

3．在绿化带施工时，首先要考虑给水管道（绿化、保洁）的铺设，否则可能返修，造成浪费。

4．在施工过程中经常会出现基础没有夯实的状况，回填区域易发生不均匀沉降，导致排水管网发生断裂。要重点跟进关注并及时提醒以便重新施工。（此点是平昌项目目前不存在的问题，但是公司开发其它楼盘中已出现较多类似案例）。

5．督促建设单位将一些特别的装饰、维修材料留出一部分以便于物业管理的维修和更换，如一些彩色地砖、镀膜玻璃、涂料、地砖等；

6．对聘请的物业管理人员进行培训，并组织编写各类文件和规章制度，建立对内、外关系的工作程序和工作要求，起草业主公约、装修管理规定和物业管理中涉及到的文件资料。

7．与物业建设单位一起，同供电公司、自来水公司、煤气公司等相关部门协调，确定相应的管理方式和收费标准。四、销售阶段的介入在此阶段应主要介入以下工作：

1．在销售前，整理完成项目的整个物业管理方案，将大量涉及业主买房应知的内容，以书面文件的形式确定下来。

2．销售前对售楼人员进行系列的物业管理培训，使他们对物业管理的基本概念和基本知识有所了解，对将来该小区的物业管理内容和模式有统一的理解。

3．在售楼现场设立了专职的物业管理咨询人员，接受购房者的咨询，这种咨询和宣传沟通起到了很好的效果，避免了物业建设单位对物业管理的乱承诺，也使未来业主对物业管理有了信心，增加了购买的欲望。

4．为使业主或未来业主对物业管理有所了解，在销售时，就让已聘请的部分物业管理人员上岗，如清洁人员、保安人员、绿化人员的规范化工作，更使得业主对物业管理的印象加深。六、早期介入的效果

物业管理的早期介入对物业建设单位、物业管理企业和业主都有很大的好处，是解决物业建设与物业管理衔接问题的有效手段，应引起各方面的重视，只有大家都能认识到早期介入的重要性，物业管理市场的发育才可能进一步完善。

其次部分：

前期介入在设备方面要注意哪些问题？

1.电气方面：注意各设备房的通风、降温、防动物、排水、应急照明、消防器材配备等问题，对各个电气设备的分布、数量、性能等方面进行熟悉、统计，对各供电线路的走向、线径、具体预埋点进行了解，对照明线路设计是否符合以后管理的需要进行确认，以便利后期的维修、保养和管理。

2.消防方面，对水系统中的消火栓、喷淋管网的走向、阀门的分布、水泵结合器的位置进行了解；对电系统中的风机、风阀的分布、工作原理进行把握，把握消防主机的工作原理，回路的分布，卷帘门的分布等。

3.给排水方面，了解供水的系统状况，各楼层由哪里供水，水箱、水池的位置、容量，市政供水的位置，住户的供水方式，各个阀门的位置。在排水方面，雨水、污水、冷凝水（空调水）的走向，检查口的位置，化粪池的位置等。

4.清洁方面，可以关注各楼层垃圾桶的设置是否合理，楼层清洁用水是否便利，电梯厅内吸尘用电是否便利，天台是否设置照明及水龙头，以便利清洁用，是否设计垃圾收集点及相配套的水龙头、地漏等与清洁有关的问题。

5.绿化、泳池方面，对绿化设计的品种是否适合以后的物业管理，是否适合以后长期保持相应的花期，各种自动浇水系统是否完善，花池

的排水是否恰当，泳池的设备设计是否合理，补水、溢水、排水是否完

善，

6、安全方面：

关注其智能防盗设备是否完善，周边防翻越是否合理，各种监控镜头的设置是否足够和合理，对住户与商场的门是否进行控制，能否有效的隔离商场人员进入住户空间，对出入口的设置是否合理，停车场的智能化有否安全隐患，管道井是否存在安全隐患。7、在土建方面需要注意哪些问题？

了解哪些为整体混凝土施工，哪些为以后用空心砖砌成，在以后住户装修中哪些墙不能打，墙体、天花、地面在哪些位置有管线，在打孔和装修时要注意。

8、在公共供水、供电方面：

确认供水、供电是否实行最低用量要求？假使是，则公共用水、用电