西安-田园都市第一村项目-整体定位及发展策略(重点借鉴)

西安沣东新城田园都市第一村项目整体定位及发展战略研究世联地产华北区域顾问业务中心战略顾问事业部二零一三年七月谨呈：沣东新城管委会项目属性、开发目标及整体定位PART-12从三大背景出发，梳理项目属性项目自身的客观条件是策划的基本出发点资源条件用地现状人口及产业现状周边资源项目属性宏观背景基础条件区位条件宏观背景确立本项目的高度，并给予了本项目潜在的发展机遇新型城镇化发展背景城乡统筹及新型农村社区发展目标背景区位条件直接决定了本项目功能方向及市场潜力从西安城市功能角度与昆明池区域发展的互动3【位置及交通】中丰店村位于西安西南近郊，距离市区约15km，目前道路通达性较差位于西安绕城高速西南角，现状道路距西三环10km，距高新区核心15km；现状道路为村级道路，外部、内部的道路等级较低；西安市区绕城高速中丰店沣河南段鱼斗路西三环西高新沣河北段进入道路10km5km内部道路内部局部道路4【占地规模】中丰店村总占地规模5100亩，现状用地效率较低，需要通过土地的集约化利用带动村庄发展总占地5100亩，最大建设指标800亩耕地3900亩，全部为“小麦+玉米”，年产值满打满算2000元/亩；400亩为农博园已占用地；现状建设用地约800亩，除了小学以外主要是农民宅基地，户均占地为0.8亩，远远超出西安农村宅基地的户均占地规模界限133平米需要对村集体建设用地集约化利用，以安置后节余的土地资源撬动，盘活中丰店的村庄更新及深化发展。耕地建设用地农博园已占建设用地农博园5【发展现状】产业发展落后，村民的就业及收入渠道单一；生活配套不足，面临人口流失农业产业：农户散种，一年小麦、玉米各一茬；和长丰合作，以生产粮种为主；虽然为机械化生产，但无产业链条，农业附加值低其他产业：个人有从事包工、家庭式服装加工等，产业缺乏；农民收入：农业方面年收入2000/人·年，包括外出务工及包工的人均9000-10000元/人·年，收入主要靠外出务工；产业落后，缺乏产业附加值：单靠种植，出售农作物，技术含量低，亩均产值较低；农民收入低：收入来源单一，水平低，不稳定；村貌落后：发展落后，基础设施及配套缺乏；人口流失：共4500人，1100户，由于缺乏产业支撑，导致人口流失，房屋空置中丰店村经济现状存在问题部分荒地村貌落户6【资源禀赋】规模化农地及农业人口，仍在传承农业生产和关中聚落的民俗生活农地资源：3900亩耕地，为乡村休闲旅游提供了景观基底和建设空间；规模化的乡村资源充实了田园都市第一村的定位基础，通过高品质的乡村休闲旅游开发，可承载西安人乡村田园的休闲梦想。沣河古渡科举、周礼洪教寺等民俗表演民间美食民间手工艺张氏故居名人故事九道圣旨等乡村文化休闲新市镇：民俗旅游商业、小镇活动、园林景观……沣河资源：3公里沣河湿地，有别于标准化堤岸，形成了特色的幽美野境；原住人口：4500人就地安置，传承乡村文脉并演绎真实的乡村生活；7本项目需要解决村民安置、产业发展及农村面貌改善等问题；中丰店的发展思路应契合于城镇建设及城乡统筹的政策指引城镇建设的宏观发展趋势1城乡统筹的宏观政策背景2利用城乡统筹政策指引符合城镇化建设趋势本项目待解决的问题问题1：村民安置，包括住房安置、就业安置，收入保障问题2：集约利用土地，促进产业发展及基础设施建设问题3：村容村貌建设、有特色的村庄8自“十八大”以来，新型城镇化被赋予重要地位，新型城镇化成为国家重要发展战略，并将成为中国经济增长的最大潜力…坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展……必须以改善需求结构、优化产业结构、促进区域协调发展、推进城镇化为重点，着力解决制约经济持续健康发展的重大结构性问题…---《十八大报告》新型城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在，要围绕提高城镇化质量，因势利导、趋利避害，积极引导城镇化健康发展。

---中央经济工作会议20121217…城镇化不是简单的城市人口比例增加和面积扩张，而是要在产业支撑、人居环境、社会保障、生活方式等方面实现由“乡”到“城”的转变，是人的城镇化，而不是地的城镇化…9…在区域中心城市的边缘区将涌现以自身资源特色和核心优势形成的小城镇网格中心城市周边城镇区域中心城市片区新型的小城镇生态产业链投资居住就业休闲养老消费就业新型城镇化的建设将更加注重区域自身资源的挖掘及其优势的发挥，作为城市中一个特色的功能片区，将形成投资、居住、消费、产业等要素聚集的、相对独立的片区旅游产业新市镇工业新市镇生态农业新市镇10新型小城镇将通过形成相对独立的功能循环系统来改变卧城的角色，成为和中心城市融合发展的功能片区外部产业植入内部产业植入旅游休闲商业消费居住置业……现代农业商业消费假日休闲……吸引外来人口消费吸引外来人口居住吸引外来人口就业吸引本地人口就业吸引本地人口消费吸引本地人口聚集扩大中心城市与小城镇之间的外部循环小城镇内部的内部循环通过外部的功能循环，实现与中心城市的互动，不断从中心城市获得发展的势能；同时，形成内部循环，实现特色产业、人口、就业功能的自我循环11农业资源：3000多亩农业用地民俗文化资源：关中民俗文化沣河湿地：生态休闲资源

农业产业都市旅游休闲产业迎合市场需求发挥区位优势内部资源优势挖掘产业的意义或价值利于发挥农民的技能，成为农民就业及收入的重要源泉塑造整体的田园环境提供适合都市需求的农产品持续地引入外部消费人群，保持乡村的活力，以及持续的消费力利于为农民创造创业条件，发挥其参与的积极性旅游业号称“无烟工业”，不破坏田园第一村的环境，可持续发展产业方向本项目可以农业及特色旅游休闲产业双轮驱动，从而持续地引入外部中心城市的人口及其消费，以保持区域的活力产业互动12并多渠道保障农民收入的可持续增长；同时在产业及项目的选择上，侧重为村民开心就业及自主创业创造更多机会1234土地入股获得的股利承包经营获得的收益多渠道的就业自主创业农地、宅基地土地入股，获得农业产业及旅游休闲产业的经营收益分红根据具体实施方案，对部分农地、经营性设施进行承包，获得自主或半自主的经营收益在农业产业、旅游休闲经营性的项目实现就业，获得工资收入依托区域聚集的旅游人群消费，通过一定的商业业态经营获得自主创业经营的收益13从而解决目前多数农村城镇化项目在实施过程中出现的问题：并没有帮扶农民实现幸福就业及构建可持续的收入渠道北京城中村的城镇化不是我们的想要的大小望京村的一次性高额拆迁补偿，使村民一夜暴富，但因农民无所事事，有人终日挥霍，坐吃山空，有人空虚难耐，开着宝马跑黑车活，财产分割还造成了部分家族、家庭分崩离析，上演种种荒唐闹剧西安草堂村的城镇化也不是我们的理想模式农民获得基本的拆迁补偿，集体土地入股所获的分红，仅能为农民提供基本的社保及养老保险；引入BYD的加速器生产基地仅能解决部分大专文凭的村民就业，农民收入水平没有明显提升，村民不得不像以前一样，背井离乡，打工谋生我们关注就业不仅在于通过工资性收入提高居民收入水平；而且在于为农民提供发挥个人价值的平台主要原因是城镇化过程中要么缺乏产业支撑，要么产业与农民的关联性较弱，没有形成“自我造血”功能，前期建设和后期生活都要靠政府投入，政府需要不断向农村“输血”14以产业发展为切入点带动配套升级，成为“产居融合”的新型农村社区，实现城乡统筹发展的目标，推进新型城镇化建设极大的改变农民生产生活方式和生存环境，极大提升农民幸福指数，幸福成为衡量城镇化水平的准绳。党的十八大报告中7次强调了农村的城镇化问题城镇化是实现全面建设小康社会目标的重要载体李克强总理45个月来6次重点提到新型城镇化推进城镇化，核心是人的城镇化，关键是提高城镇化质量，目的是造福百姓……要加强社会建设，推进完善基本公共服务等产业发展配套升级高效的产业结构完善公共服务生活配套设施1、家门口就业，而非背井离乡2、家门口办事，不出村享受医疗、教育、金融等人的城镇化要求农村可持续发展农业部美丽乡村建设要求改善人居环境3、实现“生态宜居、生活美好、人文和谐”传承生态文化保护和传承农业文明15积极响应西安城乡统筹建设目标的指引，并争取对新型农村社区建设的扶持政策西安新型农村社区建设的总体目标是：

到“十二五”末基本完成50个行政村的建设改造任务，到2020年全面完成新型农村社区建设任务新型农村社区的建设要求15432规划先行，科学布局集约用地，规模开发突出重点，稳步推进政府引导，农民自愿市场运作,多元投入1324财政支持

用地支持

信贷扶持产权政策政策扶持16在产业的发展思路上，迎合大西安的都市休闲需求

并充分地利用区位条件

形成差异化、特色化的功能定位及产业体系17【项目区位条件】本项目所在的沣东新城西南片区将聚集大量中高端人群沣东北片区产业功能将延续曲江模式，聚集外来游客并满足其都市休闲需求，文化旅游和生态居住功能，延续城市公园地产思路，聚集大量高端常住人群;沣东南片区围绕昆明池、农博园，力图打造田园都市的高端都市休闲区，重点满足人们的城市休闲需求.随着城市病的逐渐显现，利用节假日时间逃离都市、重返田园，放慢生活节奏，享受慢生活，正成为越来越多中国都市人口幸福生活的必需品：西安近远郊休闲集中在雁塔周边、渭河南岸和秦岭北麓；缺少与国际化大都市相称的休闲品质和丰富内容。昆明池将聚集城市型酒店、会展和高端居住办公物业，满足国内外商务休闲需求，为本区域带来大量高端人群；沣东都市农业博览园以现代农业科技示范与休闲观光为主，满足都市人口都市休闲需求。区位条件市场定位特色方向18…依托城市近郊的区位和交通优势，可成为西安都市人群惯常性休闲消费的田园都市第一村，持续的注入区域发展活力相对于秦岭乡村休闲带，本项目缺山但有水，5400亩的规模保证了可园可田的开发可能，更重要的是，本项目公共交通更便捷，有明显区位优势，可打造西安人惯常消费的乡村休闲目的地受周边昆明池、三星城等板块辐射带动，短距离内有强大的客户群体，但同时区内有公园而缺庄园，本项目有机会成为丰东新城乡村休闲的首选之地丰泾大道绕城高速西汉高速西宝高速鱼斗路西余铁路距西三环15公里距西三环40-80公里秦岭乡村休闲带中丰店中丰店区位条件市场定位特色方向19聚焦西安郊区休闲旅游市场上的两类主流客群西安居民城郊游方式选择西安家庭出游成为城郊游主要方式

家庭出游所占比例最大，占44%，其次是与朋友和同学一起游玩，占26%，排在第三位的是单位集体出游数据来源：世联调研数据企业数量的增加带动更多的商务休闲需求以西安高新区为例，截至2011年，拥有企业16000多家，数量居全国高新区第2位。这些企业每年有各种奖励、培训、拓展等活动，商务休闲的需求量巨大。

随着社会的发展进步，商务休闲市场越发蓬勃，从高端独享逐渐走向平民化、频繁化，作为企事业员工福利的一部分，内容越发丰富：中小企业的员工福利、拓展培训、会议活动等；政府事业单位的会议活动、教育交流学习等。区位条件市场定位特色方向20丰富多样的活动——全家庭体验活动——参与拓展类活动——亲水娱乐类活动独特的餐饮美食——地方特色菜系——地方特产小吃——健康有机餐饮自然生态休闲——参与种植采摘——健康果蔬收获体验性民俗文化——特色手工艺制作——建筑及生活风情西安家庭客群需求提炼【家庭休闲客户的需求及其发展趋势】追求参与体验型、成员的交流互动、田园健康，强调项目的特色化追求自然环境，追求健康：远离城市，回归田园生活，寻求身心放松的休闲体验；同时对食品健康的关注唤起了生态农业的需求交互式、体验式的休闲消费需求下，民俗传统文化项目受到关注：家庭结构及教育方式的转变，使家庭更加注重休闲活动中成员的共同参与及彼此沟通需求，让孩子在休闲中学习，让家长在度假中感受文化特色旅游产品：追求丰富的亲子娱乐活动，尤其是亲水主题的娱乐体验，对家庭客户有极强的吸引力；区位条件市场定位特色方向21【商务休闲】客户总结：需求稳定，偏好丰富的休闲娱乐活动；单组的客户数量及消费总额相对较大；有利于平衡淡旺季西安商务休闲需求提炼传统会议、餐饮、住宿需求偏好团体参与互动的娱乐项目，如球类运动、水上娱乐、烧烤等；特色住宿与特色餐饮逐渐受到热捧；活动时间以周中为主，能够平衡项目人气；商务休闲客户在西安休闲市场的比重较大，同时多出现在周中活动，为平衡项目人气，此类客户将作为本项目的重要客户；从客户需求来看，目前此类客户的需求在逐渐丰富，而市场供给存在空缺，因此本项目未来有较大的超越空间。公务类——常规会议——大型宴会厅特色体验——特色美食——特色客房丰富的娱乐活动——参与互动活动——温泉水娱乐活动——参与自助活动区位条件市场定位特色方向22【旅游产业发展方向1】生态农业资源为基础，农业休闲化、开放化，满足都市主流家庭休闲人群的多元诉求我们比西安现有农业休闲项目更加开放，农业资源与家庭休闲活动的互动更加密切，采取农庄化的形态，旅游休闲进一步盘活农业回归田园的诉求：都市人群与大自然接触的需求寓教于乐的诉求：可参与式的娱乐、教育诉求、家庭沟通诉求家庭成员互动的需求特色的景观观光需求：例如花海景观，可以和婚纱摄影等时尚需求结合满足主流人群都市休闲活动的多元诉求区位条件市场定位特色方向23【旅游产业发展方向2】以关中传统民俗为主线，以关中民俗主题商业小镇为载体……【民俗文化资源的商业化利用】袁家村利用关中民俗元素嫁接餐饮娱乐功能，迎合了现代人的休闲及对健康的内在诉求；在运作上，我们比袁家村更具备优势：袁家村为了留住人，必须要延伸其娱乐功能、休闲功能，但难以摆脱其淡旺季的局限，娱乐业态的商业难以形成有效的人群支撑；本项目可导入都市休闲娱乐功能，与昆明池区域形成更紧密的功能互动；【民俗文化资源的节庆化利用】民俗节庆活动是突破口，不但具有营销力，而且可以通过多元途径形成丰富的活动体系，形成持续的旅游吸引核民俗文化资源的双重利用途径区位条件市场定位特色方向24……并引入艺术元素，树立时尚标签，使民俗文化与现代气息交融……从多种维度嫁接项目的艺术元素，彰显现代气息与传统文化的融合时兴的产品：私人博物馆、展览馆、商务休闲会所，与建筑及物业结合与艺术融合的业态及活动：融入传统艺术氛围的音乐酒吧、绘画展厅艺术雕饰：户外的艺术饰品、手工艺品等，从细节处体现项目的文化艺术元素时尚先锋人群及创意集市：提供创作的空间，引入部分创意爱好者，为本项目提供更多元的时尚元素区位条件市场定位特色方向25……从而把握西安近郊民俗游缺品牌、名片的市场机遇，打造关中民俗版的大唐芙蓉园曲江秦岭回民街关中民俗博物院大雁塔袁家村市场平台：虽有民俗文化体现，但以观光为主，缺乏体验性，多数作为其他业态的辅助功能存在，以民俗文化为主导的休闲旅游存在市场空缺。曲江：以历史文化观光体验为主，在景观中融入民俗文化，缺乏民俗体验；秦岭：以农家乐为主，融入简单的民俗观光；其中民俗博物院虽具有丰富的民俗观光，但仍缺乏体验；市内民俗项目：以回民街为代表，以品尝民俗小吃、购买民间工艺品为主的集市；跳脱陕西旅游言必提周秦汉唐的形象和格局，拉近其与近当代人民生活和游客心理的时空距离区位条件市场定位特色方向26国际文化交流【区域特色】与昆明池区域的功能业态形成差异化和互补性…昆明池区域通过打造大型酒店商务群、高端居住、大型文化主题公园等构建的城市休闲项目，满足城市居民品质生活、高端商务、娱乐度假等需求；关键词：高端商务、高端居住、主题娱乐本项目由于规模有限，且含有大量农田，可通过打造都市田园的体验设施，满足家庭、商务人群工作之余的休闲需求，成为昆明池区域功能的延伸与补充；关键词：家庭休闲、田园度假、民俗体验水体验商务服务高端居住大型商业、奢侈品店差异、互补区位条件市场定位特色方向27昆明池区域的形象突出国际化、现代感、时尚性，强调作为西安城市名片的价值，本项目田园风貌可与之形成差异昆明池具有强烈的国际范儿，强调的现代科技的应用、厚重的历史文化表达以及大型的娱乐度假氛围；形象标签：国际的、现代的、时尚的、文化的国际的、独立的、纯粹的西安城市名片凝聚历史文化、国际交流的平台国际化都市旅游休闲目的地本项目在形象上可重点突出城市居民返璞归真，回归田园生活，全家其乐融融或朋友同事欢聚一堂的休闲景象；形象标签：民俗的、闲适的、田园的、休闲的差异、对比区位条件市场定位特色方向28【区域特色】农博园涵盖涉农的科技种植、观光、采摘、餐饮等，建成后将是西安休闲农业的一个重要示范项目…1234567编号功能业态1农业展示科技、创意农展馆等2生态产业生态餐厅、温泉养生3森林花田花卉、苗木展示4休闲农庄高端餐饮、住宿(面向企业为主)5农场认耕开心农场(温室为主)6研发培训农业技术研发、对外培训7蔬果采摘采摘园，简单加工农博园规划建设5000亩，分为核心服务区与两大生产区，其中南区涵盖本村2000亩农田；农博园内容涵盖涉农的科技种植、展示、采摘、餐饮、高端休闲等；核心区内容展馆生态餐厅中丰店村区位条件市场定位特色方向29本项目应在农业资源的休闲化利用方式、农业生产与合作方式上与农博园形成互补，与其形成既依托又支持的关系世联认为，农博园的开园对本项目产生更多机会，同时两项目具有相互支持互补作用：业态以观光为主，餐饮为辅，住宿功能较弱农博园本项目机会可以提供更多动态体验、互动项目，以及户外活动空间，形成一个重游率更高的目的地科技应用：具有农业科技展示、培训、研发、生产等功能可以借助农博园之力，把本项目的农业生产融入到农博园体系，而在合作方式上更加多元化农业与旅游休闲功能的嫁接方式农业技术与生产的嫁接区位条件市场定位特色方向30目标梳理及发展战略：

目标城乡统筹示范新型农村社区就地城镇化人的城镇化产业带动可持续的就业及收入农业、民俗资源为依托可持续的旅游休闲产业功能及特色上与昆明池及农博园互补、融合对资金、土地、产业的需要村民安置用地及其所需的资金产业发展的用地需求土地资源的整合及高效利用发展农业、民俗为特色的旅游休闲经济，形成可持续发展的产业；以土地资源的高效整合利用来撬动新型农村社区的发展31田园都市第一村

—西安国际化大都市中

践行新型城镇化和田园城市理念的样板村落32西安市民—乡村休闲的第一选择重返田园乡村，与大自然亲密接触原乡生态环境中享受悠然自得的生活家庭成员的共同参与及互动游国际游客—关中民俗的第一名片多彩的关中民俗节庆汇集国际元素的庆典活动全年不断，构筑充满乐趣的休闲氛围游34居为都市养老人群重塑—健康的乡村田园生活方式乡村田园的居养环境便捷的生活和养老配套互帮互助的和谐邻里关系35多种方式的就业渠道可发挥农民技能的农业关联产业适合农民发挥手艺的创业平台为村民致富提供——多元的开心就业和创业平台业36宜闲、宜居、宜业的——田园都市、欢庆小镇、幸福乡村田园休闲生活示范区西安国际大都市的37方向篇要解决的问题：如何构建本项目的产业体系PART-2建设用地如何利用农地资源如何利用38依托村落、农地，本项目将重点面向家庭、休闲商务客群，打造五项农旅结合产品，形成内核和外围的两大产品组群旅游内核中沣小镇国际农场花木观光带企业农园自留菜田外围农业旅游内核：

形成旅游核心吸引物，聚集人气活力，拉动第一产业升级外围农业：

支撑田园定位，提高农业附加值和效率，服务第三产业39中沣小镇+国际农场旅游内核以文化塑造项目个性，乡土文化与国际文化交相辉映40【中沣小镇】以沣河古渡传说、张氏家族历史和关中民俗为素材，以关中院落为载体，构筑两街一院的小镇空间中沣小镇共含三个子项目1、两条民俗商街——

1645关中集市半厦街长安水巷2、一个文化组团——九方院含小镇中心与乡村会馆中沣小镇411645关中集市——远到杭州宋城市井街，近到大唐芙蓉园，古装情景类文化项目以其历史穿越感，深受游客欢迎礼泉袁家村，其中一明清茶馆，通过复古但简朴的用具、服饰和服务，真实再现了古代乡村茶馆场景，成为众人争相留影的一道风景另一方面，西安周边关中民俗村比比皆是，但大都是当代民俗为主，不论是上王村、法门寺民俗村，游客消费的体验感、独特性不强杭州宋城市井街，不仅建筑和装饰体现了宋代风情，工作人员的服饰、服务等都与宋主题契合，且表演众多，受到游客热捧中沣小镇421645关中集市——本项目具有更佳区位和资源优势，可将关中民俗与村史融合，打造有别于袁家村的明清关中集市街区以张鹏程入籍中沣店（1645年清代初年）定格街区的时代主题；以西周形成并延续至今的乡村集市，定格项目的空间形态；通过民俗建筑大师的考究设计，打造原汁原味的关中乡村集市街区——1645关中集市。中沣小镇431645关中集市——入口参照古村戏台格局，打造农耕主题开敞空间，同时承载小镇节庆活动，为游客提供入口休整功能以关中传统农耕为主题，融入艺术化和场景化景观元素，结合周边商业，打造古韵、乡韵小镇广场。广场可开展创意集市、农夫市集、儿童跳骚市集等多种小镇活动，提供游客互动交流空间游客服务中心中沣小镇441645关中集市——不只建筑形态和布局呼应主题，并依张氏故事设置诸多节点，使硬的建筑空间与一般民俗村形成差异在建筑形态上，以土、木、瓦、砖、茅草等清初时期的关中建筑素材，营造更“乡土”的街铺和关中院落空间在空间布局上，通过可开展市集摆摊、民间杂耍等活动的街巷空间，可开展民俗表演、民间庙会等活动的广场空间，营造更具活力的商业氛围并通过加入关帝庙、兵器店、马店等节点，挖掘并融入更多张氏故事中沣小镇451645关中集市——更依靠软的服务和活动形成项目特色在业态上，设置游客可观赏原汁原味的民间杂耍、品尝正宗的关中传统小吃、购买手工艺品和手工食品关中小吃：腊钱肉、驴板肠、岐山臊子面、搅团、浆水鱼鱼、西安猴头面、三原疙瘩面、扶风鹿糕馍、汉中菜豆腐、陕南热凉粉、灌汤包子、牛羊肉泡馍、粉汤羊血、荞面饸饹、黄桂稠酒、柿子饼、甑糕、煎饼、柿面糊蹋、油锅盔、午子仙毫、炸豆奶、葫芦鸡、桂花稠酒、金线油塔、炒粉鱼……民俗体验：皮影戏、剪纸、推磨、木偶、陶艺等中沣小镇461645关中集市——同时，清代主题的古装情景商业服务，创造具有历史穿越感的商业消费和体验空间中沣小镇471645关中集市——游客不仅可赏可购，还可亲手参与制作，甚至可做短期义工，体验、学习专业民俗技艺商铺同时具备生产、销售、参观、互动功能，以体验吸引用餐、购物等；可与中小学社会实践结合，提供夏令营民俗体验培训；高校学生是时尚先锋人群的中坚，有人四处穷游并做短时间义工，在旺季招募民俗店志愿者，降低人力成本，并利用其形成极大的网络口碑宣传小吃街中沣小镇481645关中集市——与优秀影视机构合作，创作张氏名人系列影视作品，实现影视与街区商业相互提携优秀影视作品热播，带火了许多商业街区很多风情化商业街区也会逐渐成为影视基地袁家村民俗街，吸引了电影《旅行离婚》等在此拍摄、取景新疆鄯善蒲昌楼兰风情街，建成后吸引多家电视台进行报道，四部电视剧进场拍摄闯关东影视基地：山东章丘的朱家峪白鹿原影视基地：蓝田白鹿原中沣小镇49半厦街长安水巷——通过关中院落和休闲商业的契合，打造相对私密、安静的街区，区别于喧哗的关中集市1645关中市集呈现了乡村市井日间的繁华与喧闹，还应有一处隐藏着闲适与寂静的慢节奏商街，满足游客多元需求并联通其他重要节点，形成环形动线成都宽窄巷子主要由45个清末民初风格的各式合院组成，形成院落式商业空间其中茶社、客栈、会所等业态集中分布在西侧，形成私密静谧氛围，与东侧零售、餐饮等业态形成喧闹的开放空间一静一动宽巷子窄巷子井巷子茶社、客栈、会馆零售、餐饮中沣小镇1645关中市集穿越历史，感受古关中的喧闹繁华半厦街长安水巷回归今日，享受乡村民俗的闲适与味道50半厦街长安水巷——可借水聚气，打造与田园和谐雅致的水村商街意境，将西安的城市水文章由广入微八水绕长安工程复原了昔日的大河大湖，但水没有渗透到街坊里弄等城市内部空间水能聚集商业人气，苏州的平江路，大理的红龙井，水景增强休闲气氛，成为夜生活重要组成中沣小镇51半厦街长安水巷——业态上以乡村客栈、餐饮会所、酒吧、茶社、书吧、保健养生等休闲娱乐商业为主酒吧/酒馆客栈书吧餐厅中沣小镇52半厦街长安水巷——院落是承载此类业态的最佳空间院落式的茶社、书吧、餐饮，静谧院落景观与优雅茶道、美食、养生结合，为游客提供发呆、品茶、阅读、畅谈之境中沣小镇53半厦街长安水巷——可引入建筑设计团队，将院落改造为独院、纵向多进院、横向联院，组成庭院式街区，承载不同业态步行街区水系将现有院落横向或纵向打通，形成多进院落、联院和庭院式街区多进院落多进院落横向联院横向联院多合院中沣小镇54半厦街长安水巷——建筑风貌突出关中“房子半边盖”的单向坡屋顶设计，以半厦式门头、街铺营造特色建筑景观平顶的建筑单体“穿衣戴帽”，临街房屋改造成，打造关中传统的“半厦坡屋顶”，形成独特民居建筑景观中沣小镇55【九方院】利用张氏故居和九道圣旨、周礼等文化典故，按九宫格布局打造小镇中心和企业乡村会馆沣河古渡是周天子东渡宣讲周礼之渡口，《周礼考工记》：匠人营国，方九里……国中九经九纬，经涂九轨……张氏故居作为中沣店村最古老的建筑，承载着本村历史记忆，应面向大众游客，打造小镇中心根植传统文化的建筑风格以较高的艺术内涵和消费档次形象，是开展休闲商务的理想场所，如东晋桃园、颐和安曼等，可在张氏故居周边，结合现状院落改造，打造面向企业休闲商务的关中院落度假村根据各个功能空间的实际需求调整大小,克服传统九宫格的呆板和乏味，创造独特的美感和富于变化的空间体验小镇中心企业乡村会馆可以张氏故居为中心，以九宫格理念布局小镇中心和企业乡村会馆，满足家庭游客和休闲商务人群需求中沣小镇56小镇中心——与两条商街串联，含张氏故居遗址、演武主题广场、小镇博物馆和游客中心，组成地标构筑，服务游客大众承载小镇的文化展示、部分公共活动及游客服务功能：游客中心及演武场：打造地标建筑，兼具村民议会、图书馆、村史馆和商业功能，展示村文化与形象，为游客提供服务；张氏故居：以保护为主，尊重故居原貌，修复后以展览为主；张氏宗祠博物馆：以张氏历史故事和文物为主题内容，通过与文物保护基金等合作，举办护宝人事迹表彰活动；村史馆游客中心地标广场中沣小镇57出于尊重历史的原真性，建议以张氏故居遗址作为中心院落，以减法理念进行修复，不增扩建或重建尊重历史原真性，以减法理念修复张氏故居建筑结构完好处进行重新装饰，但同时保留建筑残破处的展示面，增加夜景照明，结合现代景观园林元素的渗入，形成历史感与现代感鲜明对比，打造遗址型的中心院落。案例：二王庙的减法修复减法的含意是：尽量做到修旧如旧，减少新增构建，在二王庙现有的基础上进行修整。对基本能用的、结构坚固的古建筑进行地质勘测，如有滑坡先治理滑坡，然后把歪的柱子扶正，把有裂缝的墙体做加固处理。中沣小镇58并以张氏宗祠为主题打造小镇博物馆，展示张氏历史故事和著名护宝人事迹，融入民间鉴宝等主题活动中沣小镇59乡村会馆——面向企业客群，改造活新建关中院落形成6个组团，提供文化精品餐饮、会议、住宿、SPA等服务作为独立的度假会所，采取封闭的运营管理；为保证商务会所的私密性，利用绿植等与小镇中心进行软性分割；挖掘关中人居文化，结合田园景观打造合院式企业会所群，提供私密独立的住宿、SPA、餐饮等服务。作为农博园企业农园的配套，弥补农博园因缺少建设用地无法建设企业商务接待设施的缺陷。乡村会馆中沣小镇小镇中心60建筑风格立足关中院落人居文化，通过著名设计团队的前卫设计，将传统元素与现代设计结合，形成别致的乡村文化氛围案例：扬州三间院项目概况：以四合院风格为设计元素，集中国传统文化与扬州地域文化为一体住宿区建面3000平，十八个房间;餐饮区建面2000平，共有14个包厢主要客群：来自政府、金融、国企、电厂、制造业等的城市精英案例：蓝田父亲的宅马清运，建筑设计师，关中蓝田人。在自己家乡建造了几套私人会所，以传统的关中院落建筑为原型，建造出集合关中院落与现代时尚风格为一体的文化建筑。中沣小镇61庭院景观以现代景观手法演绎关中乡土田园，与民俗街复古建筑形态形成对比反差，但又因色调、物料相近而协调统一将建筑与草、土坯、树木等自然元素融为一体，表达出较强的乡土风情；室外用餐区突出简单、空旷的氛围，让游客感觉仿佛置身于家乡的田野之中。打造西安关中民俗文化的会客厅中沣小镇62北京意大利农场以纯正意大利风情的产品和服务，成功吸引了大量中产阶级家庭的慕名而来，并产生消费粘性农场概况：位于北京顺义马坡，由归国旅意留学夫妻创建，占地共210亩，以有机种植、农产加工、餐饮、娱乐为主要功能。农场理念：——开放式经营，以餐饮为主的盈利模式，拥有丰富且免费的动植物观光内容：——原汁原味的意大利风情：以从意大利引进的优质品种果树的有机种植，110余种意大利本土果木和多种畜禽；农场园林、建筑和装饰由意大利著名设计师设计并监督实施，风格纯正;引进意大利传统技术和专业设备，进行纯天然的葡萄酒、国酒、奶酪制作等果品酿酒深加工，并形成有机食品生产基地引入意大利专业厨师和意大利进口原料，提供纯正意大利美食案例链接：北京意大利农场国际农场该项目以餐饮为主要盈利点，并通过丰富的产品及服务项目，形成多元的盈利渠道64此外，意大利农场还通过会员制经营、品牌连锁输入等实现盈利会员制的经营策略：包括种植会员、餐饮会员、酒窖会员等多种会员，绑定客户并实现前期回现连锁品牌的创立与输出：创立了“PASTATREE”品牌，依托意大利农场的食品加工技术、意大利进口食品及品牌影响力为城市企业白领、商务人士以及社会各阶层提供有机农产品、有机农产加工品具有意大利营养健康饮食风格的快捷西餐等的综合便利店。国际农场64【慕尼黑农场】以德式文化餐饮为核心，为中产阶级家庭打造集田园休闲、风情餐饮为一体的亲子度假庄园1、慕尼黑餐厅，演绎纯正德国啤酒文化3、年度慕尼黑啤酒节，不容错过的营销卖点2、高端游客的私人酒窖，会员制运营4、小广场、绘画墙与用餐桌搭配出浓郁德式风西安的一家德国餐厅，由一位在德国生活了9年的西安乡党所开，地点隐秘，口味纯正，曾被陕西台《第一新闻》报道，此类资源可纳入本项目潜在合作国际农场65农夫果园——引入进口果苗及蔬菜品类，提供认养、监管及快递服务；并以菜为媒，定期举办家庭活动，丰富农场体验果园提供认养、代种、代管、代收、代配送，从田间到餐桌的会员制服务。为幼儿园、小学等搭建培训、参观基地；

不定期活动，丰富客户的农场体验为客户举行成熟果实交换活动；贴心服务，免除客户忙于工作的后顾之忧国际农场66萌宠乐园——结合动物观光，为宠物爱好者打造宠物交流与观赏空间，开展萌宠秀等趣味活动，形成营销话题引入数量较少但品类丰富的动物，包括普通的和观赏性的动物；开展家庭可参与的动物嘉年华活动；与学校联合，开展培训、教育活动。不定期的开展家庭可参与的动物嘉年华活动，如动物赛跑、挤牛奶等；打造不同的动物窝巢，增强观赏性；国际农场67【首尔农庄】以韩式餐饮为核心，结合水系建设打造田园水乡稻田景观，并以寓教于乐的韩民俗吸引本地家庭客和国际游客韩国餐厅，纯正韩式美食，营造简约时尚韩国“范儿”。户外用餐区，拥有美食的同时，享受田园风光；国际农场68首尔学堂——结合餐饮设置开放式厨房，提供韩式美食工艺参观、学习制作、产品直销、自助美食等将泡菜制作工艺与体验展示融合；可嫁接韩国知名泡菜品牌，形成品牌效应。打造韩式烧烤乐园，提供从“坐享其成”到自助烧烤DIY等多元服务学购品览国际农场都市稻田——以稻绘图、造景，打造西安独一无二的稻田风景，提供全家可参与的水稻耕作体验利用现在景观设计理念，将水稻种植与园林景观有机结合以彩稻交叉种植打造稻田图案，并设眺望塔；以育苗、抛秧、收割等为主要内容，开展稻耕主题家庭亲子和夏令营活动国际农场70外围农业以田园渗透项目细节，田园生态与现代生活有机融合花木观光带+企业农园+自留菜田71【花木观光带】将提高农业效率与打造田园花海结合，利用经济作物种植基地、观赏花木基地、道路绿化等造景莜麦田+油菜田+油葵田碧桃基地+樱花堤岸+宿根福禄考基地花木观光带72【花木观光带】局部可辟为婚纱摄影基地、田园温泉、花海营地等，将农业生产与游憩活动结合起来韩国庆尚道镇海市区的“十里樱花路”，长约6公里。树龄超过60年的樱花树沿着弯弯曲曲的溪谷绽放着，樱花在光线的投射下，变幻出深深浅浅的粉，层叠交错，漫步其中，美不胜收。因为有很多年轻恋人在十里樱花路散步的时候海誓山盟，是恋人们约定终身的见证，所以这里又被称为“婚礼路”。花木观光带73【企业农园】依托农博园专业运营资源，打造其面向机构客户的定制化农园，为企业提供高品质粮作及蔬菜种植服务浙江温岭，一家以机械加工为主的民营企业，租地20亩种大棚蔬菜，养“特供猪”，企业员工食堂自给自足。员工们工作之余最大的爱好，就是抢着去拾掇农田，领略现实企业版的农场生活。每年还有新员工听说这里的饮食福利好，从外地来投奔老乡，阴错阳差解决了用工荒。浙江宁波，一所2000多人寄宿学校也租了100亩土地自建蔬菜基地，种植菜供给学校食堂，并低价出售给在校教职工。同时，蔬菜基地也成为作为孩子们实践基地。暑假时间，无公害蔬果销售商相继和学校联系，销往市场。未来昆明池区域将汇集众多高新企业和高端人群，农博园面向企业和机构定制农园的经营思路，市场潜力巨大，势必能带动中沣店村农业升级随着食品危机事件和农产品涨价潮不断出现，国内众多名企不约而同进入农业领域。网易养猪、京东卖米、联想搞水果、万达种蔬菜在国内沿海发达地区，一些中小企业和机构也相继建立自己的农业基地，自给自足保障健康安全，并成为员工拓展基地企业农园74【企业农园】村企合作中，可由集体出人出地出资，农博园提供技术托管和市场渠道服务，实现双方合作共赢企业村集体农地获得员工健康饮食活动和企业文化建设平台降低企业自建技术难度和综合投入农博园技术托管市场渠道劳动力降低交付地租造成的资金压力获得技术支持和市场销路托管运营费避免单靠租地无法分享高回报股份合作，降低单方经营造成的风险土地租金定制服务费企业农园75【自留菜园】将农民大部分耕地入股流转的同时，为每户保留一分农田作菜园，使田园生活成为其新生活的一部分城镇化前，每户农民都有三五亩地，吃粮吃菜可不花钱城镇化后，为每户保留一分菜地，农民仍可劳动健身，种菜消遣，吃菜不花钱其他农地可折价入股，将规模化农地使用权流转给专业运营企业或种植大户，打造花卉产业、企业农园，提高农业效率和附加值每户一分田，可自种可外租公共粮仓和农具库去规模种植的辛劳，保留自种乐趣自留菜园76【自留菜园】更为农家乐经营提供自家菜地新鲜蔬果原料，增强农家乐经营吸引力从田间到餐桌，无需中间环节农家乐蔬菜原料，自产自销，绝对新鲜自留菜园77151645关中集市九方院安置用地或农场、自留菜田花卉产业风光带半厦街张氏故居旅游项目布局上，为最大聚集人气，应将其集中布置在道路一侧，并与张氏故居结合，宜选择在南地块建设张氏故居及古树位于规划道路以南，紧邻道路，作为中沣店历史记忆，应以其为小镇中心的一部分，两条民俗街区与其联系起来，并沟通国际农场，形成环形动线1645关中集市半厦街长安水巷九方院小镇入口张氏故居78花卉产业带可结合沣河布局形成观光带，而需要规模化土地的农博园企业农园，可在北地块设置69151645关中集市九方院花卉产业风光带花卉产业风光带半厦街农博园托管企业农园建设用地安置用地或农场、自留菜田花卉产业带企业农园79从而形成乡土人文生活小镇居中，四周田园绿野环绕的“社会城市聚落”，践行霍华德理想田园城市理念田园城市的几个特征它的四周要有永久性的农业地带围绕，就近新鲜农产品供应，自给自足；它的居民长久居住于此，也工作于此；它的规模必须加以限制，使每户居民都能极为方便地接近乡村自然空间；中沣小镇自留菜田企业农园花木观光带自留菜田国际农场本项目产品及布局80执行篇要解决的问题：如何实施村民安置和产业落地PART-3问题梳理及案例分析本项目操作执行建议81本部分要解决的几个关键子问题确定安置社区的选址和建筑形式保证安置顺利实施的关键策略同时解决村民的后续就业和持续收入问题村民如何安置并顺利实施，采用何种形式项目启动资金从何而来，未来如何平衡各项目用地规模和建设量多大、应如何布局筹集土地整理、安置房建设、经营设施及物业建设的启动资金利用启动资金进行滚动开发，带动后续开发建设，平衡资金土地利用和整理须符合法律规定项目用地规模既满足聚集和承载高人气需求，保障长期稳定收益，又应控制规模，兼顾效率项目资金的问题安置问题土地的问题问题梳理及案例分析82模式1：通过土地使用权就地流转实现城镇化

——成都龙华；北京蔡家洼。就地城镇化模式2：通过增减挂钩转让指标实现城镇化

——成都大兰；西安高陵东樊。异地城镇化、就地城镇化模式3：通过联建和公益帮扶实现城镇化

——成都三圣乡；杭州联众。就地城镇化根据运作机制和启动资金来源不同，国内形成了三种类型的城镇化模式……问题梳理及案例分析83位于成都东南，受城市发展影响土地不断增值操作流程：成都龙华：依托区位优势，通过土地置换、转性、引入二三产业来增加土地级差收益，带动就地城镇化龙华村1、土地确权颁证2、成立合作社，村民入股对宅基地、耕地及底商附着物进行整改可土地、现金入股成龙大道绕城高速3、土地整理(一级开发)、置换，预留安置用地政府垫资进行一级开发，并将可利用土地置换到高价值区域4、土地出租、拍卖可变性土地进行拍卖，其他签订长期租约5、安置及返还政府一级开发费用成都市区充分吸收民意，解决安置模式1：通过土地使用权就地流转实现城镇化841、土地确权、颁证后，村民以耕地、宅基地及现金入股成立合作社，为土地资本化运作奠定了基础耕地及宅基地确权、颁证，为量化入股奠定基础农民入股形式灵活，退出机制畅通，可宅基地可耕地可现金，避免农民资金短缺，提高了入社积极性量化后农民占57.2%，集体42.8%，集体占股小，利于产权明晰，政企分离。补偿费先行计算到每户移民，优先用于入股龙华股份合作社的股本支出，可置换安置房股权房屋等地上附着物耕地宅基地资金非耕地资金93.8公顷，基准价格600万/公顷22.67公顷，，基准价格600万/公顷户均1.05万，共2200万71.84公顷，基准价格600万/公顷10万依《公司法》标准透明、民主运作，充分征求意见，表决成入社章程农民村集体农民以承包经营权、宅基地使用权和每户1.05万元入股，成立股份合作社852、进行土地整理，将建设用地置换到成龙路发展产业，提升土地级差收益，并通过增减挂钩使耕地转为建设用地共2825亩土地，整理出耕地1407亩，宅基地410亩，非耕地集体土地1006亩（部分可做建设用地）并将建设用地集中置换到经济价值高的成龙路沿线流转给农业大户或农业企业进行规模化经营村集体成立农业公司，发展花卉、蔬菜等高附加值产业增减挂钩获取新增建设用地，用以发展二三产业130亩40亩930亩316亩安置用地及配套商业产业园新建商铺(村民可入股)通过招拍挂引入二三产业公建及田园旅游用地建设用地分配耕地分配1038亩369亩863、通过第一笔土地使用权转让，并利用合作社股民入股资金、BT合作等，筹集新居建设资金合作社原始股金：社员以1万元现金入股，通过股民入股筹资2200万元，内部筹资1100万元政府专项资金：

配套农民安居、兴业区内的道路、电力、自来水等政府公共项目，由政府转移支付BT合作，四家公司为龙华合作社垫资3000多万元7.23万村民资产安置房7.37万集体资产住宅4.3万平兴业市场土地收入：303亩为汽摩商城用地，实现总收入9000万元，获得首期土地款筹资1.2亿年租金400万，租期20年，租金用来偿还借款，支付安置房每年120万物业费抵押贷款，为花卉等产业提供发展基金874、安置中充分征求农民意愿、尊重农民监督权和知情权，将新旧房折算为股本，通过股权置换实现顺利安置人均35平建筑面积，每平作价298元，可作为股本与旧房及青苗补偿等进行股权置换；超过标准10平方以内(含10平)，按700元/m2结算；超过标准10平以上，按1700元/m结算；若实际安置面积未达到标准，按1500元/平一次性补偿。安置补偿方案形成过程组织股民代表，经民意调查实地查勘，充分讨论后形成“龙华股份园用地拆迁补偿及安置方案”。安置房设计方案形成过程向群众发放户型征集意见表，根据反馈意见定套型。设计中将小户型设在底楼，方便老年人生活。安置房建设实施过程房屋建设过程中，邀请群众主动监督。安置房分房实施过程公开抽签，全程录像并制成了光碟，供群众监督。安置程序过程安置实施标准885、预留安置用地后，剩余建设用地以出租、合作入股或招拍挂等形式引入产业，收回一级开发费用集体建设用地流转国有用地出让由合作社招商引资进来的经营性产业：工业、旅游业及租赁型商业等国际汽摩商城、棒棒娃食品、圣山制衣、银河商贸城等拍卖土地获利，用以安置、补偿及归还一级开发费用；需要切割或销售产权的商业、房地产项目，或后期由政府招商进来的项目恒大绿洲、银河花园等房地产项目，以及教育、产业园等土地属性落地项目50年使用权作价入股，参与产业发展，收取土地租金及入股分红；获利途径由村里招商引资进来经营类项目，以入股、出租等形式进行集体土地流转，后期政府招商项目不在此列地产类项目和政府招商进来的项目，土地收入由区财政统收统支，土地转为国有，项目落地后政府返还一级开发费用流转方式89北京蔡家洼：通过转让集体土地使用权获取启动资金，并利用政府资金帮扶，实现村民就地安置，分享产业发展通过拆旧平房建新楼房可腾出土地1900亩前期投资及工程实施土地整理：整理出农田/山场17100亩、住宅2200亩、河滩700亩房地产开发企业华力集团山地、耕地及企业用地租金农产种植加工企业鑫记伟业北京市政府取得村民搬迁腾退的1400亩集体建设用地开发权500亩用地开发权，低于城区产业园的产业用地价格老年康复中心企业总部、会所及别墅项目经营性房地产项目工业地产项目日本藤精上海得胜英国奔跑旧村改造试点村蔡家洼村集体旧村改造资金20万平方米的蔡家洼新村现代化社区及基础设施入股收租加入股90模式1总结潜在的较高的土地价值引来开发企业，通过土地征用或使用权流转方式，获得村民安置及产业发展启动资金，长远解决数千到上万农民的就业及收入问题耕地宅基地确权、颁证，便于后续的入股量化工作；现金、土地等灵活的入股方式及多种退出机制，提高农民参与积极性；通过土地征用或收取长期租金，获取安置与产业发展资金。未来在昆明池带动下，土地价值将会大幅提升，具有优越的区位优势；安置后将剩余500亩建设用地，具有二级开发的规模条件通过自我运作土地资源，可获得长期效益最大化位于城市近郊，土地价值较高；能整理出规模化建设用地进行就地开发；土地整理后出让或开发有利可图，企业乐于参与，进行投资与安置。适用条件操作流程/要点对本项目的启发91根据运作机制和启动资金来源不同，国内形成了三种类型的城镇化模式……模式1：通过土地使用权就地流转实现城镇化

——成都龙华；北京蔡家洼。就地城镇化模式2：通过增减挂钩转让指标实现城镇化

——成都大兰；西安高陵东樊。异地城镇化、就地城镇化模式3：通过联建和公益帮扶实现城镇化

——成都三圣乡；杭州联众。就地城镇化92大兰村位于成都远郊山区，利用城乡土地指标增减挂钩进行土地整理，通过双放弃三保障进行生态移民，实现异地城镇化。操作流程：成都大兰村：因位置偏远而土地价值低，通过模式一无法获取足够的城镇化资金，可用增减挂钩拍卖指标实现城镇化安置区1、土地确权入股耕地、宅基地及现金入股4、原土地进行农业、旅游开发垫资安置的企业进行开发，作为回报成都市区大兰村3、土地整理，异地土地指标增减置换与龙华进行土地指标置换，获取部分资金，同时获取异地建设用地2、异地安置、补贴企业垫资解决安置及入股商铺(作为村民失去土地的补偿)模式2：通过增减挂钩转让指标实现城镇化931、村民入股组建合作社，合作社再以土地招商，引入外部企业注资入股，共同成立平台公司进行土地整理大兰村民土地承包经营权集体建设用地使用权农村房屋产权1.5万元/人现金入股村集体合作社平台公司：大兰银河富民公司企业出资：四川银河投资公司成都布罗森生态农业公司成都经开区建设公司10％股份30％股份30％股份30％股份942、平台公司垫资进行异地安置，解决住房、社保和就业三项保障，合作社进行产业开发以保障村民收入提供技能培训，就业岗位，保障充分就业；缴纳医疗、养老保险等，对困难户实施低保救助；大兰银河富民公司村集体合作社预留部分增减挂钩的土地指标，进行入股分成；在产业园区内建商铺，为股民提供人均10平商业，实行人均2000元以上保底分红，确保财产性收入占年均可支配收入的30%左右。住房保障社会保障就业保障收入保障出资1.6亿元，购置商住房，按照人均35平、户均1.5套的全产权住房进行安置；953、整理后的土地指标由平台公司负责增减挂钩、拍卖等获得收益，支付前期垫付费用取得土地整理项目主体资格对土地指标进行增减挂钩及拍卖获取收益进行宅基地复垦，整理出370多亩用地指标，与龙华村进行指标置换，置换后的土地按照市价预计拍卖达7亿元；按照国土部门要求，对移民流转后的宅基地等集体建设用地进行整理和土地复耕。支付移民安置成本村民住房、就业和社保三保障投入大兰银河富民公司增减置换后龙华村大兰村龙华村大兰村建设用地比例耕地比例增减置换示意：964、利用置换后的耕地进行山区现代农业及旅游休闲产业开发，以及通过商铺经营等获取收益通过指标置换后的原大兰村土地，以山区耕地为主，整理后由银河企业进行山区现代农业旅游休闲开发。投入进行山区农业开发：进行经营利润分成通过经营汽车博览园的兴业商铺获取经营收入。大兰银河富民投资有限公司97陕西东樊：利用建设用地指标增减置换，获取资金，实现村民安置，复垦后剩余农地发展现代农业产业进行多元安置成为城乡统筹试点复垦新增耕地，发展现代农业产业剩余指标挂牌出让，筹资1.7亿土地确权，制定安置标准集约安置180亩，剩余302亩指标根据国家政策，城乡统筹试点可进行规范的土地增减挂钩，实现协调的城镇化发展进行土地确权，村民充分参与方案讨论，最大限度的保证村民利益；集约安置后，节约出302亩建设用地指标；将节约出的土地指标通过增减挂钩，实现土地价值，通过拍卖获取高额收益；充分结合民意，多种安置形式；利用剩余的300多亩农田，发展现代农业，实现产业升级。12345698安置中充分征集农民意愿，提供了多种安置型式和多种户型选择，确保农民满意度最高并有效节约用地集中的储藏棚，方便村民储藏农具、粮食等；太阳能、沼气池、保温墙等节能环保措施，降低居住成本；承接60桌以上宴席场地，尊重村庄节庆、婚丧嫁娶等习。4种不同的安置方式就地宅基地安置388户就地楼房化安置22套县城楼房化安置58户84套县城楼房+就地楼房安置1户各1套8种不同的户面积160平-238平每平350元，20平储藏室免费原村民住所原有旧宅及不可移动附属物，全部进行资产估价算清帐目，村民参与制定安置方案与所选新宅总价两相置换、多退少补新房屋安置政策每平400元放弃宅基地每户奖3万安家费政府监督但不出资，资金来自土地指标增减挂钩拍卖多附加值99模式2总结由于土地条件较差，通过与高价值区位的土地进行增减置换指标解决资金问题，从而实现多种形式解决安置问题，该模式本质在于改善村民居住条件，实现城镇化。土地确权；争取纳入省级城乡增减挂钩统筹试点寻找挂钩企业，制定挂钩项目并进行拍卖土地拍卖资金解决安置房建设及产业启动资金来源若采用该模式，可一步解决当前安置资金问题，不必承担自我开发风险，但困难在于申请政策支持和寻找挂钩项目随着昆明池成熟，本项目将无缘分享土地持续增值，不能获得长期利益最大项目区位条件较差，土地指标充足但价值较低，一二级开发难度大另一方面是所在区县城镇土地价值高，但建设用地指标不足，制约产业发展通过指标拍卖可获得较高收入适用条件操作流程/要点对本项目的启发100模式1：通过土地使用权就地流转实现城镇化

——成都龙华；北京蔡家洼。就地城镇化模式2：通过增减挂钩转让指标实现城镇化

——成都大兰；西安高陵东樊。异地城镇化、就地城镇化模式3：通过联建和公益帮扶实现城镇化

——成都三圣乡；杭州联众。就地城镇化根据运作机制和启动资金来源不同，国内形成了三种类型的城镇化模式……101杭州联众:通过与村民和村集体合作，由其出资、村民或集体出地，联合建农家乐、乡村酒店、田园居所，带动新村建设联众通过与村民或村集体合作，对乡村闲置资产、景区酒店等传统产业资源进行整合，新建服务平台；在全国多个风景名胜附近建立度假村，形成乡村休闲度假连锁体系，以会员、分时的方式向城市居民提供度假服务。经营方式：客户办理度假卡可享受在全国各地酒店和度假村的入住权；或购买某处公寓的30年使用权；营销方式：通过组织旅游团，在游览中建立信任，这种方式的下单率可达90%以上；盈利途径：主要通过客户在酒店的消费实现利润。模式3：通过联建和公益帮扶实现城镇化102在景区周边，利用农民现状宅基地，以BOT融资模式（建设-运营-归还）建设集农民住宅功能的乡村酒店在景区周边村落选址对村民原房屋拆迁，新建四层小楼(经营前给农民支付保证金)经营期间村民提供服务，领取工资。一层村民自住，2-4层企业有30年经营权，村民有所有权30年后返还村民30年使用权一次性出售给游客(城里人)选址建设经营归还政府投入基础设施与政策支持村民自住客栈103同样以BOT融资模式与村集体合作，对闲置或废弃房屋进行新建或改造，建设农家乐、农家度假村在景区周边村落选址在废弃建筑或闲置用地进行拆迁、新建，打造度假村村集体拥有所有权，企业拥有30年经营权，30年后返还村集体30年使用权一次性出售给游客(城里人)投资建设农家乐并直接经营或面向村民承包，村委会拥有农家乐的产权村民可在其内就业，但进行统一培训、管理；村集体享有所有权及收益分红，村民仍可受益；村民的旧房屋原貌基础上改造，打造野奢酒店独立创新经营：游客可买走酒店的任何东西104此外，如三圣乡、西柏坡华润希望小镇等，则通过政府投入或企业捐助方式实现城镇化传统花卉种植业乡村民俗旅游业市场化运作政府专项资金村基础设施升级民居建筑风格改造企业捐助资金环境改造村庄整体规划设计与建设建设市政基础和公共配套设施组织重塑产业帮扶举办四川首届花博会创意节庆等活动景区策划规划与营销旅游景点建设农家乐与住宅一体的民居建设三圣乡西柏坡华润希望小镇形成旅游品牌华润超市等市场渠道助力农业产业基地建设赞助村委、合作社等组织建设经费105模式3总结不涉及土地指标的整理与变性，通过企业、集体联建-经营-归还（BOT）模式招商，解决村民安置、就业问题；由于企业承担经营能力有限，只能解决少量安置，如联众仅解决当地1/5-1/4的村民。土地确权、入股；凭借现有资源或创造条件进行旅游开发；争取政府主办有影响力的节庆、事件等或引入合作企业，签署BOT协议后进行联合建设须构造旅游内核，打造品牌景区，聚集人气；该模式仅解决部分经营产业及安置问题，如涉及大规模安置与产业建设，可与其他模式并用；企业经营对村民自营产业有带动指导作用；区内有一定的旅游资源基础，已经形成或可包装后形成旅游品牌；旅游人气旺，现状旅游接待设施供给不足或品质不高适用条件操作流程/要点对本项目的启发106基于追求长期利益的最大化，本项目中长期应借鉴蔡家洼和龙华村，预留未来发展用地，待昆明池区域成熟后转国有用地进行开发；短期内，可进行部分经营性地产开发，筹集安置资金考虑到短期内经营性地产的市场消化情况，现阶段可开发规模有限，因此应分步解决居民安置，若启动期内自我开发效率低，可通过指标置换解决同时，对于无法迅速变现的旅游商业项目开发，可采以土地招商，BOT联建模式解决建设资金问题案例对我们的启示是107在现有土地规划及政策下，本项目无法通过常规地产开发实现安置；从区域功能形象看，也不可能通过引入二产筹集资金本项目操作执行建议本项目尚未纳入城镇用地体系，短期内村镇集体用地性质难以转为国有，无法通过常规房地产开发回现前已述及，无论从本项目田园都市第一村的初步定位，还是从昆明池、农博园所标定的区域形象和功能来看，以加工制造业为主的第二产业、非旅游的商贸物流业等不应是本项目内容，不可能通过向此类企业出租土地或联合开发解决村民的安置问题开发收入土地租金土地出让金土地出让金经营分红二产及非旅游型三产销售型房地产村民安置等一级开发成本108在现状市场条件下，但可面向养老养生人群，打造会员制经营的田园养老度假项目，筹集安置资金根据西安及国内一线城市同类项目调研，本项目可打造田园意向的养老养生度假项目，通过会员制经营，筹集安置社区建设资金多层产品月租800元/月间，按60平/户计算，出租20年（租赁最长有效期），单价约合3200元/平，建安及简装成本2200元/平，扣除其他费用后利润1000元/平左右本项目操作执行建议客户访谈：

非常希望自己有个小院子，自己种点放心的蔬菜，通过农业劳动既健身又娱乐。物业可以是洋房甚至高层，有小院就行。房子面积不要太大，两居就好，60平最佳，便于老人打理。房子最好是简装，生活家具家电齐全，老人装修又会费心费力，很不方便。经济条件好的可以专门买个房养老用，不过还是条件一般的多，长租是最好的方式。月租1000元有点贵，800左右比较合适。109在一线城市周边，类似的养老养生项目相继出现，成为旅游项目回现的重要渠道定期免费体检温都水城国际养老公寓九华国际养生公馆包含7栋精装修高端养生公馆，共计3000套，分三期推向市场，目前一期推出2栋800套租期30年，年租金1万，须一次交清30年租金，并须根据面积大小交付90万-120万左右押金。租期结束后，租金原价返还。1万租金还包括每年两次体检、60次免费温泉等权益。可为住户提供转租服务，使住户获得代租收益。共5栋高层公寓，1400多户。户型50－80平方米的开间、一居、两居。70年使用权，会籍销售形式，价格80－130万。长期会籍为70年，可继承、转让。短期会籍约定为5年－10年，到期退回本金（相当于用利息租赁）。另交200元/人月服务费。包括月定期、年定期的生活和医疗服务，及文化娱乐、膳食服务等内容（年度体检、保洁、建立健康档案等）本项目操作执行建议110本项目的具体实施，应先行土地确权，依群众意见组建合作社，以此为平台运作养老项目，并应依群众意见制定安置方案耕地及宅基地、地上附着物测量、确权、颁证依公司法要求，充分征求民意，表决形成成入社章程成立股份合作社引入养老经营投资运营机构本项目操作执行建议村民安置需求偏好调查形成并表决安置方案执行中需要村委在不同阶段组成多个工作组，进行多轮民意调查，号召村民积极配合，并充分公开透明操作，保障村民知情权和监督权，确安置工作顺利实施111考虑到本项目采用土地入股分红的非一次性补偿方式，可适当降低安置面积，建议以人均45平舒适尺度安置，占地350亩本项目操作执行建议按三星城标准人均70平计，须31.5万平建面依照陕西省农村宅基地管理办法规定的户均133平宅基地上限，居住建筑占社区用地的0.55-0.7，须占地313亩－398亩，容积率约1.5-1.2，只能以多层和小高层形式进行安置按照每平1200元粗略计算，须投资3.8亿假设基于当前市场进行开发，以容积率1.2，需开发38万平米、475亩以上养老项目，加313亩安置区，剩余土地12亩不足以进行旅游开发，未来只能经营瓦片经济按密云希望小镇人均45平计，约20万平建面根据东樊案例，80％人选择宅基地。中沣店800人居民，和20％的农业人口700人上楼，须6.8万平建面，按照容积率1.5计算，须用地68亩；80％农业人口宅基地安置，需13.2万平建面，按照容积率0.7计算，须占地282亩。须占地350亩，按每平1200元粗算，约须投入2.4亿假设基于当前市场进行开发，需开发容积率1.2的24万、300亩经营性地产，800亩建设用地可剩余150亩，有机会使村民获得长期收益和就业养老地产市场估算依据：多层产品月租800元/月间，按60平/户计算，出租20年（租赁最长有效期），单价约合3200元/平，建安及简装成本2200元/平，扣除其他费用后利润1000元/平左右112在安置形式上，可借鉴东樊做法，为农民提供就地多层安置、就地宅基地安置和异地安置的多元选择东樊4种不同的安置方式1234县城楼房+就地楼房安置安置户数：1户各1套人均标准内价格：每平400元就地宅基地安置388套安置户数：388户就地楼房化安置1栋安置户数：22户，余11户人均标准内价格：每平350元，赠20平储藏室放弃宅基地每户奖3万安家费县城楼房化安置安置户数：58户84套本项目操作执行建议113在安置地块的选择上，可将安置区与旅游小镇融合布局，增强小镇生气活力，并为村民自营农家乐导入强旅游人气？安置地块选择关键问题及可行性评估小镇与安置融合，管理及经营不好会有损旅游地整体形象不同位置的物业商业价值不同，为实施增加一定复杂性田园环绕小镇的空间布局，真正符合田园都市规划理念；为小镇融入真实生活，避免人气不足而冷场；农家乐由农民自主经营，承担正餐接待功能，最大化提高村民收入水平6915预留产业用地1645关中集市九方院慕尼黑农场首尔农场宅基地安置区半厦街多层安置区自留菜田企业农园本项目操作执行建议本着先安置后拆迁的原则，应利用宅基地周边空地建回迁住宅114该布局下，宅基地安置可采取联院形式，与田园乡居、农家餐饮等旅游接待功能结合起来，并鼓励农民经营本项目操作执行建议西北坡希望小镇：运用传统乡土聚落设计手法，以多样化、自然生长式的方式处理住宅院落、街巷广场，形成旅游与居住一体的新型聚落社区。农家乐经营与居民安置结合，双层建筑，以L形建筑主体加院墙形成可重复的围合院落，便于底层经营农家餐饮，集体对农家乐实施星级认证，统一营销，统一卫生服务等，上层生活，通过户型设计做到生活与经营互不干扰.115而对于多层安置，可通过增加安置面积，采用降低楼层数、增加露台和小院、南北通透设计等，鼓励村民上楼本项目操作执行建议露台小院4-5层空间露台邻里空间一二层小院116或将安置区与旅游小镇独立布局，把农家乐作为小镇的组成部分与半厦街结合，由集体对外招商经营安置地块选择关键问题及可行性评估66915预留产业用地慕尼黑农场自留菜田1645关中集市九方院宅基地安置区半厦街及农家乐多层安置区首尔农场企业农园？农家乐由集体招商运营，村民参与分红但自主创业机会减少，人均获利有限旅游项目缺少长住人群和真实生活，如彝人古镇，易沦为观光景点小镇与安置区分离，使得农民生活和旅游经营、游客活动互不干扰安置产品相对标准化，无商业经营价值，对每户基本公平，实施起来相对容易本项目操作执行建议117在此方案下，宅基地安置不考虑旅游接待功能，可采取类独栋联排等，强调居住舒适度，并保留乡村邻里交流功能本项目操作执行建议118结合旅游项目