近期建设之土地整备报省优

1项目特点规划从土地整备的工作机制、工作层次、工作方法等方面进行了较为深入的探讨，并提出了面向规划实施的土地整备机制深圳进入土地资源刚性约束阶段，为满足用地持续供给需求而展开的创新型专项规划

除关注规划实施需要使用的土地外，更试图通过土地整备机制的建立，从制度上保障建设用地持续供给深圳市近期建设规划（2006－2010）之土地整备规划

（部优项目申报）深圳市城市规划发展研究中心深圳市城市规划设计研究院有限公司2009.10

21、剩余可建设用地绝对规模小

项目背景按当前每年约22-25平方公里新增建设用地使用速度，8-10年将消耗殆尽。11km237km231km247km2年均增长：22km22007年底，全市剩余可建设用地面积不足200平方公里。3可建设的城市化转地历年统征地该转未转用地部分用地还存在补偿不清的问题相当数量用地存在补偿不清、违法建设等问题许多用地存在产权复杂、违法建设等问题剩余可建设用地市政府四届62次常务会议审定审议备案的104项用地中，涉及上述问题的就达58个，占总量的56％。2、相当数量剩余可建设用地存在各种历史遗留问题

项目背景4序号面积（公顷）地块数（个）地块比例面积（公顷）面积比例10.5以下76652.3%156.87.5%20.5～124116.5%173.28.2%31～218812.8%266.512.7%42～3785.3%189.29.0%53～5946.4%365.717.4%65以上976.6%951.745.3%合计1464100.0%2103.1100.0%3、畸零地数量大，需要进行前期整合归并全市近2万块剩余可建设用地中，面积不足1000平米的地块数占56.8%

以规划的新增居住用地为例，面积小于1公顷的地块数占68.8％规划的未批未建居住地块面积一览表项目背景5面对复杂的用地问题，现有土地储备机制不能保障社会经济发展的需要项目背景社会经济发展需求规划选址用地清理供应现状土地供应机制用地环节问题用地清理是一个多方利益博弈的过程，清理周期至少半年，一般2－3年

市政府重点推进的民生工程之一的生猪屠宰场的建设，由于用地清理环节的问题，前后经历六轮反复选址才最终确定，严重影响项目建设进度

这种迫于现实用地条件的选址反复调整，一方面常导致城市实际建设与规划实施初衷大相径庭，另一方面，也影响了城市整体资源的合理配置。用地清理6针对规划实施对城市建设用地开展的全面土地整备

如杭州、南京等城市规划部门会同国土部门开展包括征地拆迁、土地收购、土地开发等内容在内的土地整备，并在此基础上建立“储备—

供应”的滚动机制其他城市深圳现状深圳市土地储备≈保管储备库用地＋少量收购土地对规划实施的支撑很弱项目背景7项目成果《深圳市近期建设规划（2006－2010）之土地整备规划》总报告（一）重点发展地区土地整备（二）轨道沿线经营性用地土地整备（三）居住用地土地整备（四）工业用地土地整备（五）重大基础设施土地整备专题8项目成果1、重点发展地区（四大新城）整备光明新城

龙华新城大运新城坪山新城确定的近期重点整备10个片区重大项目带动情况可建设用地潜力情况配套设施布局情况近期整备约15平方公里9项目成果2、轨道沿线经营性用地整备优先整备站点34个一般整备站点49个可供用地现状407公顷整备后约10平方公里

轨道二期1－5号线站点周边500－800米范围10项目成果3、工业用地整备根据规划实施要求，确定规划期内需要使用的工业用地规模近期整备规模：18KM2考虑1.3的弹性系数空间上，集中分布在全市的重点发展园区11项目成果4、居住用地整备《深圳市住房建设规划》：新供居住用地:7.8KM22006年已供应：1.04KM22007年约供应：2.1KM2近期整备规模：9KM2考虑2.0的弹性系数重点整备四大新城地区、各组团中心、轨道沿线地区、重点产业园区内的居住用地12项目成果5、重大基础设施整备交通设施：300项，共441公顷（不含机场和码头）市政设施：204项，共526公顷城市“黄线”划定基础上，明确近期建设的、有新用地需求的项目13土地整备后，得到可建设用地55.4KM2土地整备情况一览表（单位：公顷）

类别重点发展地区轨道沿线工业用地居住用地重大基础设施小计（扣除重叠用地）占总整备用地比重对象（个）4个5条全市全市全市其中：搬迁用地70.56.317.028.4――103.01.8％收回（购）用地106.2523.918.8160278.11046.318.9％清除违法建筑的用地94.038.432.8164.368.3362.66.5％平整未批未建用地1220.2407.21757.4605.5571.13990.372.0％置换用地36.68.30.034.1――39.00.7％潜力用地小计1527.5984.21826.0962.3917.55541.2100％项目成果14土地整备的费用一览表类别

面积（万平米）单位费用(元/平米）费用（亿元）平整未批未建用地399040（平整费）＋300（配套费一半）100搬迁用地103（平均容积率1.1）7000（参照一户一栋的市场价）90收回（购）用地1046（平均容积率1.0）3000（采用收回的市场价）300清除违法建筑的用地36240（参照平整费）10置换用地39

－－－－总费用（亿元）500土地整备的总费用约为500亿元项目成果151、首次开展此类专项规划，从土地整备的角度，丰富了服务于规划实施的专项规划类别2、通过整备规划的编制，首次提出服务规划实施开展土地整备的工作机制，试图改变传统上服务于国土基金平衡的土地储备机制提出更加强调服务城市规划实施、更具综合性的土地整备机制－服务国土基金平衡，与城市规划脱节；－对象以经营性土地为主，公共利益得不到保障－现有储备计划局限性大，难以统筹多部门工作现有土地储备机制－服务于城市规划的实施；－综合性工作，包括土地征收、城市更新、配套设施建设等－建立多部门协调配合的长效运作机制土地整备机制项目创新16项目创新在现有职能基础上，建立规划导向型的土地整备机制规划建设规划选址“干净”用地供应土地整备

工作时序——将周期较长的土地清理工作提前至规划选址工作前，给处理各类复杂的用地状况预留了足够的时间。2、通过整备规划的编制，首次提出服务规划实施开展土地整备的工作机制，试图改变传统上服务于国土基金平衡的土地储备机制目标导向——以社会经济发展和规划实施为导向，将土地整备与城市的重点建设地区和重大项目相结合，保障规划实施的空间落实；17项目创新3、建立完善的土地整备规划体系来落实各层次规划实施的土地使用要求空间：宏观—中观—微观逐层深入时间：远期—近期—年度逐步推进建立“总体规划之土地整备规划——近期建设规划之土地整备规划——年度实施计划之土地整备计划”完整的规划系列184、全面系统探讨了此类专项规划的规划对象、整备规模、工作深度和工作内容规划对象服务城市规划实施需要，可结合重点地区/重大项目/重要用地展开项目创新

重点发展地区轨道沿线经营性用地主要类型用地（居住/工业）重大基础设施（市政/交通设施）19规模确定考虑整备工作的周期和难度，在整备规模确定上预留足够弹性根据不同用地类别的特征，弹性系数的确定应有所差异项目创新4、全面系统探讨了此类专项规划的规划对象、整备规模、工作深度和工作内容《深圳市住房建设规划》：新供居住用地:7.8KM22006年已供应：1.04KM22007年约供应：2.1KM2近期整备规模：9KM2考虑2.0的弹性系数20土地整备可划分为三个阶段：信息整备、红线整备、实物整备土地整备规划在信息整备阶段完成项目创新4、全面系统探讨了此类专项规划的规划对象、整备规模、工作深度和工作内容21分析现状及相关规划核查和确定整备地块确定整备时序和整备指引制定整备图则项目创新4、全面系统探讨了此类专项规划的规划对象、整备规模、工作深度和工作内容

居住地块整备分图则221、规划成果以专题报告的形式提交市政府，并得到市领导高度认同以专题报告形式上报市政府，得到锐峰、唐杰两位主管副市长的高度重视，听取了专题汇报，要求各部门以此规划为依据，开展土地整备的相关工作，构建我市规划导向型的土地整备机制。实施效果土地整备工作成为新成立的规划和国土资源委员会的重点工作。232、本规划提出的以光明新区为试点率先开展土地整备工作的建议付诸实施。实施效果光明新区管委会已决定开展全区范围的土地整备工作，目前正在研究新区土地整备的工作方案。24实施效果3、近期建设规划年度实施计划据此规划，增加“年度土地整备指引”专项内容2008、2009年度实施计划十个专项计划新城计划住房用地计划商业服务设施计产业用地计划公共配套设施计综合交通计划市政公用设施计划公园绿地计划更新改造计划年度整备指引计划附件产业用地地块备选库商业服务设施项目用地备选库年度土地整备指引＋25实施效果4、成为土地主管部门开展土地清理和储备工作的重要依据与土地主管部门进行多次沟通成果已提交土地主管部门使用极大的提高了规划选