不动产登记-讲解课件

不动产登记制度一、不动产登记的目的和意义动产占有物排他

公示不动产占有与产权不统一登任意可知悉状态明确物之归属维护交易安全二、不动产登记制度类型三、我国不动产登记制度（一）类型权利登记模式，并吸收托伦斯登记制度的发证制度。（二）不动产登记的效力1.一般情况，不动产物权经登记生效“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。2.特殊情况（1）法院、仲裁委员的法律文书、人民政府的征收决定，自这些法律文件生效时发生效力。（2）因继承或受遗赠取得物权的，自继承或遗赠开始时发生效力。（3）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。未登，不能取得分（4）土地承包经营权自承包合同生效时发生法律效力。3.不动产登记薄记载的内容为物权内容。（三）不动产登记的机构|

由不动产所在地的登记机构办理|

分属不同管理机构国际比较分属不同管理机构目前不动产登记模式的问题|

重复登、漏登、登引多起行政复或|

分

散

登

致房屋、土地双重抵押，融增加金融等等。（四）不动产登记收费|

房屋按件收取用

（包含）住宅每件80元，非住宅每件550元|

申人（利承受人）|

官方更正、封、注不收，利人申叫|民于宅基地上盖房登，不收|适房、利人申更登减半收取（五）我国不动产登记改革的难题、进程及展望1.|

分散登和多管理：登信息混乱|

法律模式不一物权法第9条规定了一般登记原则，即登记要件主义，不登记不生效，但第127条又规定了一个例外情况，农村土地承包经营权自合同生效时设立，采取登记对抗主义，即自愿登记。2.进程展望|

《物法》（2007年）：国家不行一登制度”，一登的范、登机构和登法等|

2013.3月《国院机构改革和能案》（1）房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责整合应于2013年4月底前完成，

（2）2014年6月底前出台不动产登记条例，实施不动产统一登记制度。|家点：以土地核心四、不动产登记的类型（一）登在

一定区内或特定区域内全部土地或房行的全面登。所有地和房的一种普遍性登，（二）初始登记立土地利和房屋利而行的登。•国有建用地使用|

土地初始登•集体土地所有•集体建用地使用•土地抵押•地役|

房屋所有初始登、房屋抵押（三）变更登记|

土地•利人改•利人名称、地址改•土地用途更|

房屋：所有移——利人改所有更——名称、地址、牌号、面大

小等更。（四）注销登记|

土地：使用、抵押、地役注|

房屋所有、抵押注（五）特殊登记1.更正登官方，更正利人，申更

正

。2.异登利害关系人薄，而利人不同意更正的，申异登。登期，利人分土地或房屋申登的，登机构不予理。异登后，申日在异登之日起十五日内不起，异登失效。3.告登告登期，未利人同意，不得理不利的更登或者不抵押、地役登。|

可

申

理的情形——土地使用——商品房——以商品房定抵押——房屋所有、抵押六、不动产登记信息公开查询制度（一）土地登料的范|

土地登果：土地登卡和宗地权属来源文件|

原始登料：土地登记申请书地籍调查表地籍图（二）房屋登记公开查询的范围1.空开的信息|

房屋自然状况|

房屋利状况2.限

制

的信息——原始登|人或其委托人|

房屋承人、受人或受|

国家安全、公安、察机关、判机关、察部和券管部|

仲

裁

、

案件的当事人（三）土地登记资料的查询办法和限制1.允的主体自己、委托代理人、登代理构2.要求一、什么是|

企制度：明晰|

房地|

知|

“小房”什么是|？物？是其它？她在想什么呢？对于这辆车她可能会有几种权利？第一种观点：|是一种所有，它包括极所有、、直接使用和使用的受益，以及使用受益的。第二种观点：|

所是所有（PropertyRights）的另一种法，按照克思的科学表述，它是指

关系或所有制关系在法律上的反映。第三种观点|是反映主体的力关系的概念。第四种观点|既不等于原的所有关系，也不能脱离所有关系，上是以所有核心的利的称。法律意义上的产权|是指所有和

与所有有关的。|

首

先

是指所有，指所有依法自己的享有占有、使用、收益和分的利。无是国家、集体或个人等各种性的所有都是|

其次，包括与所有有关的。种是在所有部分能与所有人生分离的基上生的，是指非所有人在他人的物上所享有的占有、使用以及在一定程度上享有收益和分的利

。二、房地产产权|

房地：房屋的所有和土地的使用以及与此相关的其它的利的称。三、物权（一）、物的源|

从史上看，物尤其是其中的所有的念，早在二千多年

前

的

法上，即已确所

有多具体的物形式，并已形

成

物

与

区分的理念。|

1811年的《奥地利民法典》中首次（也是目前唯一的）物的概念作出了定。|

1896年布的《德国民法典》中，首次将“物”作民法典分的独立一，物制度作了系、完整的定。|

其后，物概念多数国家的立法所接受，物法也成了今各国民法的重要成部分。|

英美法系国家法律上没有物的概念，与之相近的是“”或“”（property）。（二）到底什么是物权？“波茨坦磨坊”的故事|

“能、雨能，国王不能”1866

年

10

月

13

日

，地利的“七周争”，把

500

万人口和

64

万平方公里土地划入了普士版的威廉一世，在大批臣属的前呼后之下幸他在波茨坦的一座行。然而，行前的一座破旧磨坊却他大，他想拆除，但磨坊却并不属于王室；他想，奈何磨坊主死活不。暴怒的国王令拆除，但被磨坊主至法庭。|

本来平民告国王已是破天荒一遭，但理案件的三位法官毅然一致裁定：被告人因擅用王，侵犯原告人由法定的利，触犯了《帝国法》第

79

条第

6

款；成被告人威廉一世，在原址立即重建一座同大小的磨坊，并原告人

150

元。故事中反映了物权的什么内容？|

直接支配|

排他当代人：有土地就意味着将土地直接出售他人的自由。原始人：不容他人染指的机会。物权的概念|

《物法》定：本法所称物，是指利人依法特定的物享有直接支配和排他的利，包括所有、用益物和担保物。（三）物权和债权的区别|

物是法定的，定或依照法律定生的当事人之的关系。|

物是支配和排他的利，（四）物权的分类和内容|所有，|

国有土地使用、|村土地承包、|

自然源使用、|

采|

全民所有制企|

宅基地使用、|

相|、|

水、|

狩1.从物权的对象——物来分类物：立和，交付不：立、更、登（1）不动产的登记|

不的立、更、和消，依法登，生效力；未登，不生效力，但法律另有定的除外。|

不

，由

不

所在地的登机

构理。|

不属利人享有不明。不属的事，当与不簿一致；

不一致的，除有据明不簿确有外，以不簿准。（2）动产交付|的立和，自交付生效力，但法律另有定的除外。|

船舶、航空器和机等物的立、更、和消，未，不得抗善意第三人。2.物权的构成自物——所有|

物用益物他物抵押留置担保物分依据：物人物享有的不同利益（五）物权的效力物的效力是指了确保物人支配特定之物而享受利益的利不受侵害，法律所予物的特定的保障力。1、排他效力指内容相同的物之具有相互排斥性，即在同一物上不容同一性的两种以上的物并存。2、物权的优先效力

|物先于|物之的先。

（1）物权优先债权的效力

同一的物上，既有物，也有，无成立先后如何，物均先于主要表是：◆

物破除◆物的先受

A物权破除债权就的特定的物成立物物可基于其先效力破除，使已成立的于消。人不能求交付原的的物，只能求原人承担任。|

甲乙丙在先签订买卖合同，合同生效，未交付和过户在后签订了买卖合同并过户

B物的先受

若

上存在限制物，在人破或被行的，定限

物

先于其他一般

C物权优于债权的例外◆

“不破租”◆基于公益或政策的原由，法律定某些物不得享有先次序。例：（合同法286条）|

合同法第286条定：“包人未按照定支付价款的，承包人可以催告包人在合理期限内支付价款。包人逾期不支付的，除按照建工程的性不宜折价、拍的以外，承包人可以与包人工程折价，也可以申人民法院将工程依法拍。建工程的价款就工程折价或者拍的价款先

受

。”|于抵押和其它|

消

者

交

付

商品房的全部或者大部分款后，承包人就商品房享有的工程价款先受不得抗受人。|

建筑工程价款：建工程当支付的

工

作

人

酬、材料款等支出的用，不包括承包人因包人造成的失。（2）

物

于一般人的先

效

力即先。指所有人在出其，就与

所有人存在物关

系

的

人在同等条件下，可先。如共有人、承租人。（3）物权相互间的优先效力同一的物，有二个以上相同内容或性的物存在，成立在先

的

物

先于成立在后的物，此即“成立在先，利在先”。[模拟案例]

债务如何清偿？——物权的优先权效力

甲企在程中将自己的和厂房先后向A、B两家行抵押款300万元和200万元，共500万元，期未，后甲企破，除外，有其他600万元。估，企的厂房和400万元，其他100万元，如何清？3、物权的追及权效力|

即“物

利人有追及物之所在的利”。|

但物的追及效力要受到善意取得制度等限制。善意取得制度

民法通的定

善意取得，是指无分他人的占有人，在不法将第三人以后，如果受人在取得出于善意并且是有的

，

就

可

依

法

取得的所有，受人在取得的所有后，原所有人不得要求受人返，而只能求人（占有人）失。

善意取得的条件（1）；（2）无分的人；（3）第三人通交易取得；（4）第三人善意切支付了合理的价；（5）占有人占有的是委托物，脱离物（如失物、盗窃物不适用）善意取得制度第一百零六条

无分人将不或者受人的，所有人有追回；除法律另有定外，符合下列情形的，受人取得不或

者

的所有：（一）受人受或者是善意的；（

三

）

的不或者依照法律定当登的已登，不需要登的已交付受人。受人依照前款定取得不或者的所有的

，

原

所

有人有向无分人求失。当事人善意取得其他物的，参照前两款定。不动产的善意取得制度|

不

的善意取得主要生

于

以下两种情况：|

第一种情况是，共有房屋的部分共有人擅自出共有房屋的，受人在善意即可取得所有。|

第二种情况是，不瑕疵，受人信此生的不所有移。四、房地产权利自物—所有物房地用益物他物担保物————租（一）所有权所有的内容又包括：|

国家、集体和私人所有|

建筑物区分所有|

共有|

相关系（1）建筑物的区分所有权有部分——有所有共有部分——共有和共同管理有部分和共有部分的关系：例下列事由主共同决定：（一）制定和修改主大会事（二）制定和修改建筑物及其附属施的管理（三）主委会或者更主委会成；（四）聘和解聘物服企或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属施的修金；（六）改建、重建建筑物及其附属施；（七）有关共有和共同管理利的其他重大事。决定前款第五和第六定的事，当有部分占建筑物面三分之二以上的主且占人数三分之二以上的主同意。决定前款其他

事

，

当

有部分占建筑物面

半数的主且占人数半数的主同意。|主其建筑物有部分享有占有、使用、收益和分的利。主行使利不得危及建筑物的安全，不得害其他主的合法益。|主建筑物有部分以外的共有部分，享有利，承担；不得以放弃利不履行|主

建筑物内的住宅、性用房，其共有部分享有的共有和共同管理的利一并

|

建筑区划内的道路，属于主共有，但属于城公共道路的除外。建筑区划内的地，属于主共有，但属于城公共地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共所、公用施和物服用房，属于主共有。|

建筑区划内，划用于停放汽的位、当首先足主的需要。|

建筑区划内，划用于停放汽的位、的属，由当事人通出售、附或者出租等方式定。|

占用主共有的道路或者其他地用于停放汽的位，属于主共有。（2）相邻关系——对所有权的限制|土地、房屋所有的限制a、国家形式土地所有的上下范的界定。《物法》136条b、土地用途、土地使用条件管制c、相关系|

第一百三十六条

建用地使用可以在土地的地表、地上或者地下分立。新立的建用地使用，不得害已立的用益物。相邻关系：a、相防关系：因安全关系b、关于水的相关系：自然流向c、关于地使