基准地价系数修正法

(一)基准地价系数修正法地价＝基准地价×(1±综合修正系数)×期日修正系数×年期修×容积率修正系数±开发程度修正《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》(郑政文[2014]37号)于2014年8月29日公布实施，文件中国有土地，基准地价的内涵如下： (1)基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关发费等部分构成； (2)基准地价估价期日为2013年1月1日； 公共管理与公共服务用地(不含旅游、娱乐)、公共管理与公共服务地八种用途； (4)土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储水域及水利设施用地三个级别； (5)土地使用年限：均为法定最高出让年限(即商服用地40年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地(不含旅游、娱乐)50年、公共管理与公共服务用地(旅游、娱乐)40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年)； (6)土地开发程度：宗地外部“七通”(即供电、供水、排水、内部土地平整； (7)郑州市市区土地基准地价成果。郑州市市区土地基准地价表单位：元/平方米 (不含旅游、娱乐)地(旅游、娱乐)505000 (1)确定估价对象土地级别及基准地价待估宗地位于天轩街东、绿城路南,规划用途为二类居住用地离优劣度级道距离交通设离件气暖离度主干道通响好好干道300~600m绿地率较高，道600~900m绿地率一般，道干道差通差差绿地率低，的利制类型类型基的利用度条件区九级住宅用地基准地价修正系数表素件素件0000000000000000000000000劣优中心距离级干道距离车站距离水条件施条件施条件气暖学距离学距离儿园距离设施条件设施条件市场距离园距离化设施距离件盖度件制条件盖度制条件 (2)综合修正系数的确定根据城镇住宅用地地价影响因素指标说明表和地价修正系数表，修正系数如下表：城估价对象进行期日修正。郑州市2012年12月31日的居住用地地价指数为253，2016年6月30日的居住用地地价指数为338，2016待估宗地地价影响因素条件说明表和修正系数表(住宅)述数述数中心距离级距离设施中心距离级距离设施距离条件件气暖离离儿园距离院距离距离园距离化设施距离劣劣劣优优优劣劣优优优劣优优优优优优优商服繁华条件生活次干道高排水畅通基础设施条件保证率高低条件2000~2500条件好环境质量条件无污染境好干道十字路口宗地自身条件规则多边形型利用强度无限制 (3)确定期日修正系数居住用地期日修正系数=338/253=1.3360数表200720082009201020112012201320142015年度年二季年年年年年年年年年度居住用173178202240248253271293322338地 (4)确定土地使用年期修正系数年期修正系数=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]事项的说明)；m期；待估宗地评估设定年限为城镇住宅用地70年，与基准地价内涵正系数为1。 (5)容积率修正0.8563。率修正系数表修正系79621.0861.53521.54981.555521.56251.582241.5904121.59852.60.95674.31.352661.6012 (6)确定估价设定开发程度修正郑州市市区开发程度修正表 (元/m2) (元/m2) (7)待估宗地土地价格确定根据宗地地价的计算公式可得出本次评估的宗地地