金地物业工程标准化工作手册

金地物业工程标准化工作手册金地物业工程标准化工作手册金地物业工程标准化工作手册工程标准化工作手册金地物业管理企业住处物业管理部编制二零一三版目录04040405060810121321222327304142434445474748495054第一篇：服务文化篇质量目标：以顾客为中心，连续改良我们的管理服务质量，以知足顾客不断增加的需求，实现我们不懈的质量追求：服务敏捷满意，管理尽善高效，环境安全畅快，品牌美名一流。客户服务理念：优选服务，真情关爱客户满意是检查我们工作的最后标准服务质量目标：1、重要责任性质量/环境/职业健康安全管理事故、事件02、各项设备圆满率99%3、干净保洁合格率99%4、绿化圆满率98%以上5、治安重要案件发生率06、灵便车辆因管理责任抛弃率07、年度火灾发生率不高出住户数的0.3%8、顾客投诉办理率达到100%第二篇：服务礼仪篇（一）职业形象项目要求严禁图例1、自然大方得体，精神饱满，1、上班前吃异味食品；充满活力，整齐整齐，符合工作2、在工作场所内抽烟、整体需要及安全规则；饮酒；要求2、注意个人卫生，身体、面部、3、严禁当客户面或在公手部保持干净，勤洗浴，无领会；共场所整理仪容仪表。3、保持口腔干净，无异味。1、制服有异味、显然污迹、绉痕、损坏、掉扣，按企业规定着新款岗位制服，混季搭配，私自改变制制服的衣着形式，外露出服保持干净、整齐、平展，纽扣、着装个人物品，口袋装过多挂钩齐备扣好，工牌正直佩戴于物品；外套左胸袋居中地点，衣袋内不放置物品。2、披衣、挽袖、敞胸、光脚、穿拖鞋、戴歪帽或将帽子拿在手上；3、非当值时间着制服。1、保持头发干净，梳理整齐，发型无头皮屑、无杂物；染发2、前发可是眉，侧发不盖耳，后发不触后衣领。容颜脸、颈及耳朵保持干净。留胡子佩戴除手表和婚戒以外饰物工作时期可钦带手表和婚戒。的其他饰物。手手掌、指甲保持干净、整齐，指部涂有色指甲油。甲长不高出指尖2mm。鞋袜

须穿深色袜子，着未露脚趾、脚跟的鞋，鞋面、鞋底与鞋侧保持干净。

1、穿凉鞋、拖鞋，鞋跟订金属掌；2、鞋袜有损坏。（二）行为规范项目要求严禁图例1、姿态正直、自然大方；整体2、工作中做到：走路轻、说话要求慢、操作稳，尽量不发出物品相互碰撞的声音。1、仰头、挺胸、含颚、夹肩、收腹、提臀，两眼平视双手交叉抱胸或双手插前面，双臂自然下垂；兜、歪头驼背、依壁靠站姿2、双脚自然分开与肩同宽，两墙、七颠八倒，手里拿眼平视前面，双手自然下垂放与工作不有关的物品。于身体两侧或重叠放于腹前身后。仰头、挺胸、收腹，目视前低头、手臂不摆或摆幅走方，面带微笑,行走时双肩平过大、手脚不协调、步姿子过大、过小或声响过稳、挺直腰杆、摆臂自然，脚步利落轻稳。大。1、工作中行走一般靠右行，勿1、走过道中间、与客走中间，与客户相遇时要稍停户抢道并行、工作场合步，侧身立于右侧，点头微笑，内奔跑，跳跃、边走边主动让路；吃东西；2、与客户同时进出门（厅、楼1、将手放入口袋梯、电梯）时，应注意礼让客与别人勾肩搭背、嬉戏行走户先行，不与客户抢道并行，打闹、高声喧华；有急事要超越客户，应先在口3、有影响客户通行、客头致歉“对不起”，尔后再加紧户正常活动行为、举止。步伐超越；3、手拉货物行走时，勿挡住视线；4、在小区内排队行走，三人成列、两人成行。1、一脚在前，一脚在后，两腿波折向下蹲；蹲姿2、前脚全着地，小腿基本垂直弯腰塌背或头手下垂于地面，后脚跟提起，脚掌着地，臀部向下。1、盘腿、脱鞋、斜靠在椅背上、翘二郎腿、腿上身应保持矗立姿势，男士两搭座椅扶手、趴在台面腿自然并拢或分开与肩同宽，坐姿上或双手撑头；2、前俯女士脚后跟和膝盖并拢，手势后仰、半躺半坐斜靠在自然。椅背上或把脚翘放在工作台上。1、对客户不论何时都应面带笑脸，怡颜悦色，热情主动，微笑应贯串礼仪行为的整个过程；2、微笑打招呼，眼睛应正视对微笑

方，并接受对方的眼光，自然大方、真切平易；

皮笑肉不笑、态度僵直。、微笑时联合语言和肢体动作：点头、15度鞠躬，说“早上好”、“您好”、“下午好”、“再见”等。为客户指引方向或指点地点时，手指并拢挺直，用手掌指用手指或使用工具戳指引向所指示方向，手臂微曲、低点。于肩部，身体向所指示方向微微前倾。1、敬爱对方，双目凝望对方，双手递物或接物；递2、递尖利的物品时，需将尖端送物朝向自己握在手中，而不要指品向对方；3、递交文件、名片等，应使文字正面朝着对方，不能够倒置。（三）服务规范项目规范用语严禁1、在任何工作场所，见到客户应主动问候：“您好，先生/小姐！”、1、声量过高或过低；“欢迎莅临！、“请坐！”、“请进！”、“请慢走！”；2、口出粗话，讲过分的玩笑，使问候;用歧视或污辱性的语言；2、与同事首次会面应主动问好1、腔调要自然、清楚、轻柔、平易。3、模拟别人的语语言调解讲话；男性称呼“先生”、女性称呼为“女士”、老年人称呼视地域习惯（尊4、以任何借口顶嘴、嘲讽、挖苦称呼客户；重和礼貌的方言）、对少儿称呼为“小朋友”。1、使用十字礼貌语：您好、请、对不起、感谢、再见，任何情况5、在服务工作中，对客户说“不下严禁用“喂”招呼客户；知道”、“不能够”等字词，碰到不清礼貌2、接受别人的帮助或夸赞，应实时道谢：“感谢！”、“特别感谢！”、楚的问题时，第一直客户表示歉用语意，待请较别人或查阅资料后再做“多谢您！”、“感谢你的夸耀！”；3、因自己原因给对方造成不便，应实时致歉：“对不起！”、“真抱回复，防备使用“大概”、“可能”、歉！、“很愧疚！”。恳求对对方体谅，可说：“请您体谅！”“请您别介怀！”；4、主动供给服务时：“请问有什么能够帮您？”当为客户完成一项服务后，应主动咨询对方“请问可否仍是其他事需要帮忙？”；

“忧如”等类的词语；6、客户到来时，专心书案或与人聊天，须立刻停止手头事项，站立问好。5、与客户作别时主动讲：“先生/小姐，再见！”、“欢迎您再来！”、“请止步！”、“请您慢走！”、“请走好！”；6、工作中原则上要讲一般话；如客户主动讲家乡话，可用家乡话与客户进行交流。1、接听电话：拿起话筒——“您好！金地物业管理服务中心（部门）/姓名”——确认对方——听取、记录对方来电内容——确认电话接重要内容正确——“再见”；听、拨2、拨打电话：接通电话——自报家门（“您好！我是金地物业公打*？）司（物业管理服务中心”）——确认电话对象（请问您是——表达电话内容——“再见”。1、面对客户发性情时，应耐心礼让，友善安慰和说明，注意语气平易；2、客户有过激行为时，应巧妙地化解，严禁与客户语言和肢体冲突；3、敬爱客户，与客户建议发生疏歧时，不予当面争论，更不应说面对客客户错、自己正确之类的语言；户态度4、与客户讲话时，应态度诚意，耐心聆听，不轻易打断别人的话语；5、对客户的咨询或投诉，须立刻停止工作，耐心聆听，认真回答，诚意帮助解决问题，不懂则礼貌说明“我会把您的建议赶快转达有关管理人员，相信会很快联系您的”，严禁说“不知道”、“不归我们管”、“这是上头的事”之类的语言。第三篇：内部管理篇(一)岗位职责1、工程主管：负责兼备工程维修部的平时运作，拟订年度工程维修工作方案和计划，并组织推行；负责拟订设备、设备的年、月检修养护计划和备用资料计划，并组织推行；负责本部门所需维修物料/设备零配件的申购；负责拟订《建修筑物本体维修养护年度计划》，并组织推行；如期巡视各设备系统的运转情况，检查班组的质量记录；负责本部门团队建设，组织平时培训和核查；负责拟订工程维修有关应急方案，如期组织操练；负责收集、整理项目设备设备技术资料；监监工程施工质量，解决工程难题；辅助办理工程维修类客户投诉；完成上级交办的其他工作。2、工程班长：负责工程维修部的平时工作安排；每周巡视设备、设备的运转及养护情况，检查工作质量记录情况；负责收集、分析项目水、电等能耗数据，辅助主管拟订节能举措；负责项目外委、外包工程现场工作监察、记录；负责本部门工用具及维修资料的平时管理；负责本部门安全作业管理；完成上级交办的其他工作。3、强弱电维修工：负责按操作规程和工作计划操作、维修、养护各样公共设备设备，并做好工作记录；严格履行交接班规定，完满交接手续，做好交接记录；负责设备房和值班室的干净卫生；负责完成临时检修，并辅助其他工种完成设备设备检修任务；完成上级交办的其他工作。4、空调工：依照机组操作程序、规定、空调运转时间表，控制空调机组的各项性能指标在规定的标准值范围内；负责对标准层空调温度检测，并依照客户需求进行温度调治，保障供给质量；负责空调系统的运转操作和管理；负责空调及隶属设备的运转、维修养护、零零件耗资和故障检修工作，办理空调运转中发生的异样情况，做好工作记录；负责空调机房和值班室的干净卫生；完成上级交办的其他工作。5、装饰管理员：负责装饰房的装饰方案及图纸审察工作；负责装饰过程的监理工作，保证装饰工程依照装饰备案内容施工；负责装饰工程的查收；完成上级交办的其他工作。6、电梯安全管理员：负责小区内所有电梯的运转及保护管理；负责与电梯维保单位的工作对接；负责电梯及隶属设备的维修养护和故障检修工作；负责电梯运转中发生的异样情况办理；完成维修工作记录及零零件耗资记录；完成上级交办的其他工作。7、居家维修工：?依照有关规章制度以及上门维修服务的工作流程要求，为客户供给入户维修服务；与客户成立优秀客户关系；真切完满填写维修工作单；完成上级交办的其他工作。（二）宿舍管理规定项目内务要求宿舍纪律宿舍值日宿舍检查

内容和要求1、保持宿舍干净卫生，不随处吐痰、乱扔果皮、纸屑、烟优等杂物；2、所有服饰、鞋帽、床上用品必定准时冲刷，保持整齐无异味；3、蚊帐必定挂之有形，起床后收起，严禁挂放饰物；4、起床后，被子要求折叠一致放于离门远侧床头，店面保持干净平展，严禁摆放杂物；5、鞋子应摆放在鞋架上或床下，鞋头向内成“一”字型；6、洗漱及洗漱用具须按指定地点一致摆放，防备摆放纷乱；7、衣物须放置在规定箱柜内或在指定地点一致挂放；8、宿舍住宿人员要稳当保存好个人现金及名贵物品。1、非经工程维修部负责人赞成，严禁任意过夜外来人员；2、住宿人员在外过夜须向工程负责人申报，并留下紧迫联系电话；3、严禁私自占用、挪用公共物品，损坏公物照价补偿；4、严禁在宿舍内私拉电线，乱接开关、灯炮，严禁使用大功率电器；5、室内严禁放有易燃、易爆、损害及其他危险品；6、严禁在室内高声喧华、放大音响等影响别人歇息行为；7、严禁在宿舍内赌博。1、工程维修部负责人负责编制每个月《宿舍值日安排表》，并依照各宿舍人员的变化实时对值日安排进行调整；2、宿舍值日人员职责：每天对宿舍公共地域卫生进行很多于一次的干净打扫；检查外出时期的水、电、煤气阀门等可否封闭；对个人内务整理不合格的人员进行提示；对损坏宿舍内务卫生的情况实时遏止。1、工程维修部负责人每周组织一次工程职工宿舍的内务大检查，形成《宿舍内务检查记录表》，检查结果内部通知；2、项目每个月组织宿舍内务大检查，检查结果在项目内进行通知，奖优罚劣。（三）设备房管理规定项目内容和要求图示设备房门口显然地点须有对应名称表记和责任人表记，且有“机房重地，闲人免进”的表记。设备房管理制度、操作指引、应急方案须挂贴在各设备房显然地点。基本要求设备房须上锁管理，钥匙由设备责任人及中控室保存，其他职工不得拥有或配置设备房钥匙。设备房照明须知足规定要求，保持空气流通、干净整齐，物品摆放整齐无杂物，通道和出入口保持畅达无阻。设备房内须装备消防电话、感烟探测器、足够的灭火器和应急照明。设备开、停等运转，须挂运转状态表记，停机检修时须挂检修表记。设备房内的开关、阀门等单体设备须有显然的状态标志。流体管道须标有流向表记。易燃易爆、高温、高压等设备，须在明显地点挂贴有警示表记。设备房内设备保持圆满、外观干净，表面无积尘、无油污，油漆无零散。设备的转动部位、高压危险等部位须做好安全防备。设备房须设置干湿、温度测量仪器，设备房内温度应不高于40摄氏度，相对湿度小于80%。各系统设备须在显然地点张贴一致规格的设备表记。设备操作专用工具及安全用品须放置在指定地点并有表记。发电机房、配电房及重要机房门应安装400MM防鼠板。生活水泵房、消防泵房水池（箱）、楼顶水箱必定安装高、低水位报警装置；设备房排污泵设置高水位报警装置，并将所有报警信号引至中控室（水箱水位计用φ25mm管）。高、低压配电柜、控制柜、发电机设备前铺标准宽1m的绝缘垫，在最边缘处贴深黄宽5cm的警示带，并有请勿凑近的警示表记。发电机平时置于自动待发状态，蓄电池置于浮充电状态，须如期进行充放电保养检查。发电发电机油箱内应最少储备８小时满负荷机房用油量。油箱间地面应铺设消防砂，使用防爆灯具和开关。发电机房安装逼迫进风、排风装置，发电机逼迫散热风机在机组停机后须有延时装置，并与灭火系统联锁。柴油箱有可靠的接地。高压环网柜上要注明市政引入线号和供电局紧迫维修电话，高压环网柜要上锁管理。配电房低压配电进线断路器柜、市发电变换断路器柜、联系断路器柜须张贴原理图；现场须悬挂高、低压供电系统图。电梯双电源柜有独立的接地线，安装电源防雷器；安装降温设备（空调、散热风机装备时控器）。电梯机房及底坑底坑找平并做1.2米高墙面防水；消防电梯旁积水井标高应低于电梯底坑地面50cm；电梯底坑面与积水井有连通管；井道内周围墙面平展无异物凸出。检查水泵控制柜的指示灯指示，察看停泵时水泵压力指示，正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷洒泵、潜水泵的选择开关应置于自动地点；水泵房水池出入口应加盖并上锁管理，透气管口、溢流管口须加装防备网或罩；现场须悬挂给排水管道系统图。正压风机、排烟风机的选择开关应置于自动地点。风机正压风机进风口须加装防备网或罩。房风机电源为双电源控制。气体灭火控制盘或火灾报警控制器应置于“自动”状态，当发现系统误报警时，须立刻停止设备；当发生火灾，但气体灭火设备未自动启动时，须立刻启动设备；发现防备地域有人员时，严禁手动启动设备或立刻停止设备。对二氧化碳和其他有害气体，设备灭火前防备区现场的人员必定实时撤退，喷放后辈员严禁进入气体灭火地域内。火气体警除掉后，应立刻翻开门窗及通风装置灭火将废气排净后，方能够进入防备区。设备间气体瓶间的温度应为0℃-40℃。设备值班室、过道走廊干粉、泡沫、二氧化碳灭火器，2只/50平米灭火空调机房、水泵房、泳池泵房干粉、泡沫、二氧化碳灭火器，1只/25平米器配配电房、带电设备干粉、卤代烷、二氧化碳灭火器，1只/20平米置2只/5储油间、易燃物品砂、干粉、卤代烷、二氧化碳灭火器，平米（四）主要设备圆满率统计方法项目内容和要求主要设备指设备房内安装的设备及尾端连带隶属设备。主要设备圆满率主要设备圆满率=主要设备中圆满的计算点总数÷主要设备计算点总数×计算方式100%。圆满标准设备的功能和参数能达到产品说明书中的技术性能指标或国家有关规范标准视为圆满。每年年关，由物业管理服务中心工程负责人组织有关人员对公用设施设备进行检查要求一次检查，检查结果按公式进行统计计算，并于12月15日以前，将《公用设施设备圆满率统计表》报职能业务主管部门，职能业务主管部门按10%抽样核查，并统计全企业公用设备设备圆满率。主供配电高压配电柜、低压配电柜、变压器、直流操作电源、备用发电机组、主要动力要系统开关柜或动力分派柜。设中央空调冷冻泵、冷却泵及控制柜；冷却塔及控制柜；冷水机组及控制柜；尾端空调风备系统柜和控制箱。计给排水供水泵及控制箱；排水泵及控制箱。算系统点泳池、水景单台水泵及控制箱；单台过滤隶属装置（砂缸）。系统1、消火栓泵及控制柜；2、喷淋泵及控制柜；3、消防送风系统设备及控制柜；4、消防排烟系统设备及控制柜；消防系统5、消防控制主机以整体台套为计算点（赞成故障点或间隔点不得高出总数的3％，不得间隔单元回路）；6、消防广播、电话主机系统回路单元；7、消防联动柜整体控制回路；8、切割系统各防火卷帘门及控制箱；9、气体灭火系统设备及报警主机。1、闭路电视监控系统以实质安装的摄像机数量为单元设备；2、BA系统以一个系统为单元设备；楼宇智能3、门禁对讲系统以终端门口机为单元设备；4、车场道闸控制系统设备以每台进、出口读卡机及闸机为计算点；化系统5、周界红外报警系统以设备的防区为计算点；6、背景音乐系统以整台设备为计算点；7、巡更系统以整台设备为计算点。电梯以整体每台(套)设备（包括控制箱）为计算点。（五）设备管理规定项目内容和要求1、墙面刷白，地面找平；强、弱电井、管道2、管道井有排水地漏，楼层设置干净取水口；井2、强、弱电井楼层之间有防火棉间隔。1、外墙面保持外观圆满、整齐、无裂痕，建材贴面的，无零散；玻璃幕墙，干净光明、无损坏；涂料外墙，无零散、无污渍、无乱张贴、乱涂画和乱悬挂现象；2、桌椅、垃圾桶（箱）、雕塑、信报箱、宣传栏、少儿游乐设备、健身路径房子本体、建筑小等公共配套设备须保持圆满，无污迹、无松动、无脱漆；品3、门窗、扶手、拦杆无松动，开关灵便，玻璃圆满；4、楼层地面、地砖平展、无裂痕、无起壳、无损坏；5、天台隔热层圆满、无渗漏，通风口无拥挤，防备罩圆满，屋面排水畅达，无拥挤。化粪池、污水井池、井口盖板应盖好，并保持盖板圆满，严禁任意开启池盖。1、构造完满，加盖、加锁、出水口干净，并申办二次供水卫生合格证；水池、水箱2、水池、水箱出入口应加盖并上锁管理，透气管口、溢流管口须加装防备网或罩；3、如期检查水池、水箱的情况，防备溢漏、渗漏，并在《水泵房运转记录》上做好记录。（六）房子（钢筋混凝土构造）完损等级评定项目房子圆满率房子圆满率计算方式房子完损标准区分房子完损等级分类完完损好标准房

内容和要求指圆满房子的建筑面积与基本圆满房子建筑面积之和，占总的房子建筑面积的百分比。21、计算房子完损等级，一律以建筑面积（M）为计算单位，评准时以幢为评定单位；2、房子圆满率=（圆满房建筑面积+基本圆满房建筑面积）÷总的房子建筑面积×100%；、房子完损等级评定每三年一次，由职能业务主管部门组织落实，评定结果在《构造部分完损等级评定表》、《装饰部分完损等级评定表》、《设备部分完损等级评定表》和《房子完损等级汇总表》中予以记录。、房子完损标准是依照房子的构造、装饰、设备三个部分的圆满或损坏程度来区分的；、房子完损标准共分为圆满、基本圆满、一般损坏和严重损坏四个标准；、房子的构造组成部分分为：基础、承重构件、承重墙、屋面和楼地面；4、装饰组成部分分为：门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚和细木装饰；5、设备组成部分分为：水卫、电照、暖气及特种设备（如消防栓、避雷针装置、电梯等）。依照各样房子的构造、装饰和设备等组成部分的圆满、损坏程度，房子完损等级分为圆满房、基本圆满房、一般损坏房、严重损坏房、危险房五类。构造部分：、地基基础：有足够承载能力，无高出赞成范围的不平均沉降；、承重构件：梁、柱、墙、板、屋架平直牢固，无倾斜变形、裂痕、松动、腐败、蛀蚀；、非承重墙：预制墙板节点安装牢固，拼缝处不渗漏；砖墙平直圆满，无风化损坏；、屋面：不渗漏，基层平展圆满，积尘甚少，排水畅达。、楼地面：整风光层平展圆满，无空鼓、裂痕、起砂；砖、混凝土块料面层平展，无碎裂；装饰部分：、门窗：完满、无损，开关灵便，玻璃、五金齐备，纱窗完满，油漆圆满；、外抹灰：完满、牢固，无空鼓、剥落、损坏和裂痕，勾缝砂浆密实；、内抹灰：完满、牢固，无损坏、空鼓和裂痕；、顶棚：完满、牢固，无损坏、变形、腐败和下垂零散，油漆圆满；、细木装饰：完满、牢固，油漆圆满。设备部分：、水卫：上、下水管道畅达，各样卫生用具圆满，零件齐备无损；、电照：电器设备、线路、各样照明装置圆满牢固，绝缘优秀；、暖气：设备、管道、烟道畅达、圆满，无堵、冒、漏，使用正常；、特种设备：现状优秀，使用正常。构造部分：地基基础：有承载能力，稍有高出赞成范围的不平均沉降，但已牢固；承重构件：钢筋混凝土个别构件有略微变形、微小裂痕，混凝土有轻度剥落、露筋；钢屋架平直不变形，各节点焊接圆满，表面稍有锈蚀，钢筋混凝土屋架无混凝土剥落，节点牢固圆满，钢杆件表面稍有锈蚀，木屋架的各零件，节点连结基本圆满，稍有隙缝，铁件齐备，有少量生锈；承重砖墙（柱）、砌块有少量细裂痕。非承重墙：预制墙板稍有裂痕、渗水、嵌缝不密实，间隔墙面层稍有损坏；外砖墙面稍有风化，砖墙体轻度裂痕，勒脚有损害；石墙稍有裂痕、弓凸。基本屋面：平屋面隔热层、保温层稍有损坏，卷材防水层稍有空鼓、翘边和封口圆满不严，刚性防水层稍有龟裂，块体防水层稍有脱壳；房楼地面：整风光层稍有裂痕、空鼓、起砂；装饰部分：1、门窗：少量变形、开关不灵，玻璃、五金、纱窗少量残缺，油漆失光；2、外抹灰：稍有空鼓、裂痕、风化、剥落，勾缝砂浆水量酥松零散；3、内抹灰：稍有空鼓、裂痕、剥落；4、顶棚：无显然变形、下垂，抹灰层稍有裂痕，面层稍有脱钉、翘角、松动，压条有零散；5、细木装饰：稍有松动、残缺，油漆基本圆满。设备部分：1、水卫：上、下水管道基本畅达，卫生用具基本圆满，个别零件残缺损坏；2、电照：电气设备、线路、照明装置基本圆满，个别零件损坏；3、暖气：设备、管道、烟道基本畅达，稍有锈蚀，个别零件损坏，基本能正常使用；4、特种设备：现状基本优秀，能正常使用。构造部分：、地基基础：地基承重力不足，基础局部强度不足，有高出赞成范围的不平均沉降，对上部构造有变形、裂痕等影响；、承重构造：钢筋砼的梁、柱、墙、板等局部变形、裂痕、裂痕值稍高出设计规范的规定，砼剥落面积占全面积的10％以内，有露筋锈蚀。钢筋砼球一般（孤）形屋面有剥落露筋，钢筋有锈蚀；损害?承重砖墙（柱）、砌块等有部分裂痕、倾斜、弓凸、风化、腐化房和灰缝勾缝酥松剥落损坏。3、非承重墙：钢筋砼墙板的边、角有裂痕，有渗漏，间隔墙面层部损坏；砖墙（砌砖）有裂痕、弓凸、倾斜、风化、腐化、灰缝勾缝有剥落酥松，勒脚有部分损害剥落。、屋面：局部漏雨，积尘很多，水泥砂浆基层局部裂痕，空鼓；屋面高低不平，排水不畅达，设备锈蚀、断裂；屋面的隔热层、保温层、有很多损坏；刚性水层面层部分有裂缝、起壳；块体防水层部分有松动、裂痕、风化；卷材防水层部分有气泡、老化、空鼓、翘边和封口脱开；冷膏、油膏等防水层部分有龟裂、起绉、封口脱开。、楼地面整体水泥面层部分有裂痕、空鼓、剥落、严重起砂；木地板部分有磨损、蛀蚀、翘裂、松动和稀缝，局部变形，有抖动；块料面层磨损、部分损坏、裂痕、零散、高低不平。装饰部分：、门窗：有部分翘裂，榫头松动，木质腐败，开关不灵；铝合金、钢制门窗变形、锈蚀；玻璃、五金、纱窗部分残缺，油漆老化起皮剥落；、外墙马赛克、瓷片、大理石、外抹灰层：部分有空鼓、裂痕、风化、剥落，勾缝砂浆部分酥松零散，嵌缝条部分零散；、内墙瓷片、大理石、内抹灰：部分有空鼓、裂痕、剥落；、顶棚：灰板条、各样装饰板、隔间板、钙塑板、木板、铝合金板等顶棚吊筋有显然变形下垂，抹灰局部有裂痕，面层局部有脱钉、翘角、松动，部分压条零散，油漆老化；、细木装饰，护墙板、窗帘盒、贴脸板、挂镜线、木扶手及木栏杆等部分腐败、蛀蚀、破裂、松动，油漆老化；设备部分：、水卫：上下水管道不够畅达，管道内有很多积垢、锈蚀，个别滴漏；卫生用具零零件损坏、残缺；、电照：电器设备迂腐、电线部分老化，绝缘性能较差，少量照明装置有损坏、残缺；、空调：部分设备、管道锈蚀严重，零零件损坏，有滴、跑现象，供风不正常；、特种设备：如电梯、避雷装置、对讲、电视监控、防盗设备、发电机、水泵、室内消防等设备设备，部分损坏、残缺、无效，不能够正常使用。构造部分：、地基基础：地基承载力不足，有较显然滑动；基础强度不足，不显然的不平均沉降或有压碎、折断、腐化等损坏，仍有发展趋势，对上部构造有显然影响；、承重构造：钢筋砼的梁、柱、墙、板等有显然下垂变形、裂痕，砼剥落和严重露筋锈蚀严重，下垂变形，裂痕值高出设计规定的规定，砼剥落面积占全损坏面积的10％以上。钢筋砼球（弧）形怀面有倾斜或变形，砼严重腐化剥落、房露筋锈蚀；钢屋架显然倾斜或变形，部分支撑波折松脱，锈蚀严重；承重砖墙（柱）、砌块的砌体强度和牢固性严重不足，有严重裂痕、倾斜、弓凸、风化、腐化和抹灰层大片零散。、非承重墙：钢筋砼墙板的边、角有严重裂痕、变形，严重漏水，面层严重损坏；砖墙（砌块）有严重裂痕、弓凸、倾斜、风化、腐化，抹灰层大片零散，勒脚严重损害。、屋面：严重漏雨，积尘甚多，水泥砂浆基层严重裂痕、空鼓、风化；屋面高低不平，排水设备严重锈蚀、断裂、残缺不全；屋面的隔热层、保温层严重损坏；刚性防水层严重开裂、起壳、起砂；嵌缝料断裂零散。块料防水层严重松动、裂痕、腐化、损坏。冷膏、油膏等防水层宽泛老化、纤维玻璃布露出，封口严重脱开。卷材防水层宽泛老化、裂痕、翘边、封口脱开，沥青流淌。、楼地面整体水泥面层严重起砂、剥落，裂痕、沉陷、空鼓；木地板严重磨损、蛀蚀、翘裂、松动和稀缝，变形和抖动；块料面层严重松动、零散、下沉、高低不平、破裂、残缺不全；装饰部分：、门窗：木质腐败，开关宽泛不灵，榫头松动翘裂；铝合金、钢制门窗严重变形锈蚀；玻璃、五金、纱窗残缺，油漆老化剥落风底；、外墙马赛克、瓷片、大理石、外抹灰层：严重空鼓、裂痕、风化、剥落，墙面渗水，勾缝砂浆严重酥松零散，嵌缝条宽泛零散；、内墙瓷片、大理石、内抹灰：严重空鼓、裂痕、剥落；、顶棚：灰板条、各样装饰板、隔间板、钙塑板、木板、铝合金板等顶棚吊筋严重变形下垂，龙骨波折翘裂、腐败、蛀蚀、面层严重损坏，压条零散，油漆见底；、细木装饰：护墙板、窗帘盒、贴脸板、挂镜线、木扶手及木栏杆等木质腐败、蛀蚀、破裂、松动，油漆见底；设备部分：、水卫：上下水管道严重拥挤、锈蚀、漏水；卫生用具零零件严重损坏、残缺；、电气照明：设备迂腐残缺，电线宽泛老化、纷乱，照明装置残缺不齐，绝缘不符合安全用电要求；、空调：部分设备、管道锈蚀严重，零零件损坏，残缺不齐，滴、跑现象严重，已无法使用；、特种设备：电梯、避雷装置、对讲、电视监控、防盗设备、发电机、水泵、室内消防等设备严重损坏、残缺、无效，已无法使用。、房子的构造、装饰、设备等组成部分各项完损程度符合同一个完损标准，则该房子的完损等级就是该分项所评定的完损等级；、房子的构造部分各项完损程度符合同一个完损标准，但装饰、设备部分中有一、两项完损程度下降一个等级完损标准，其他各项仍和构造部分符合同一个完损标准，则该房室的完损等级应按构造部分的完损等级来确评定完损等级方定；法、房子的构造部分各项完损程度符合同一个完损标准，但构造部分中的非承重墙或楼地面分项完损程度下降一个等级；装饰或设备部分中也有一项完损程度下降一个等级，其他各项仍同构造部分符合一个等级的完损标准，则该房子的完损等级应按构造部分的完损等级来确定；、房子构造部分中的地基基础、承重构件、屋面等级的完损程度符合严重损坏标准，其他各分项完损程度均符合一般损坏标准，则房子完损等级应评为严重损坏房子。（七）工程维修工具管理、操作和保护规定1、工程维修工具管理规定项目内容和要求1、部门负责人须成立工具台帐，如期检查维修工具的使用、保存情况，做到帐实符合；2、工具保存人和使用人须爱惜工具、正确使用工具，如期检修并养护工具，整体要求保证工具圆满、使用正常；3、维修工具未经部门负责人赞成，严禁外借或挪作他用；4、维修工具在使用中正常损坏或达到使用年限时，由部门负责人确认后，能够旧换新，经查实属人为损坏，破歹人须照价补偿。1、维修人员须配置一个工具箱/包，箱/包盖注明编号及姓名；2、责任人须保持工具箱/包外观整齐，工具无缺失；个人使用3、增补工具须由部门负责人审批后发放；工具4、职工调离工作岗位时，须将工具箱

/包交回部门负责人，抛弃或损坏须照价补偿。公用工具

1、公用工具由班长负责保存，大修工具或专用工具须指定专人负责保存，领/借用须依照有关管理规定履行，并做好领/借用记录；2、工具责任人每个月全面检查一次，每季度最少全面养护一次，并做好记录；3、公用工具送还时，须由班长和借用人共同进行查验，如有抛弃或损坏，须由借用人照价补偿；4、电动工具须寄存在指定的干燥货架上，做好表记，分类摆放。2、工程维修工具安全操作与保护规定项目

内容和要求1、使用前须检查电源漏电保护器可否可靠，

检查工具的护罩、手柄或其他部件，如有损坏实时维修或改换；2、保持工作场所和工作台面整齐，电动工具须保持干燥，严禁用水冲刷，禁止拆掉或改换电动工具原有插头，严禁在可燃液/气体积蓄地使用；3、电源线路、插头、开关须绝缘可靠，防备触电事故发生；4、在易燃易爆场所作业时，须做好相应的防火举措，并装备足够的灭火器材；、严禁践踏、拖动、拉扯导线，防备导线波及高热体、尖利金属边缘或沾整体要求油脂等情况；6、使用中出现高热、异声异响等异样现象时，须立刻停止使用，故障除掉后方可使用，非专职人员严禁私自拆卸和维修工具；7、电气装置遇跳闸时，须查明原因，除掉故障后方可合闸；8、在润湿环境、金属构架、压力容器、管道等场所作业时，须使用双重绝缘或加强绝缘的电动工具；9、使用电压须与铭牌上规定电压符合；10、钻孔或切割前须认识隐蔽敷设管线的走向，注意避动工作物中的钢筋、电（网）缆线、管线等；11、在高空作业时须做好必要的防备举措，如搭设脚手架、系好安全带等，并有专人现场监护；12、注意自己防备工作，身体严禁接触接地的金属体，严禁带病、疲倦作业。1、使用前须检查手柄、开关、导线及插头完满无缺，进行空载试验，待运转正常后方可使用；2、装卸钻头时，须切断电源在完满停止转动后进行，严禁戴手套操作；电钻、台钻、冲击3、遇停电、走开或转移工作地点、传达时，须切断电源在完满停止转动后进钻、电锤行；4、钻孔时先将钻头抵在工作物表面，握紧手柄，尔后开动，使劲适当，防备晃动；转速若急剧下降，应减少使劲，防备电机过载，严禁长时间连续使用。1、使用前须检查调整刀具的工具和固定扳手可否取出，进行空载试验，待运转正常后方可使用；电锯、电刨、云石2、通电前须保证工具处于封闭状态；机3、使用夹钳固定要加工的工件作业，锯片要加装安全防备罩和挡板，严禁使用有裂痕和缺齿的锯片；4、作业时严禁戴手套。1、螺丝及砂轮夹板要牢固，砂轮片无裂纹、不独爱，严禁使用不圆或厚薄不均的砂轮片，砂轮片磨损至距夹板边缘25mm时，须实时改换砂轮片；2、使用前须检查砂轮与夹板间的软垫，并安装牢固，螺帽不得过紧；角磨机、手砂轮3、严禁使用受潮、变形、裂纹、破裂、磕边缺口或接触过油、碱类的砂轮，严禁将受潮的砂轮片自行烘干使用；4、作业时须配戴防备眼镜，严禁戴手套；5、严禁用砂轮机的侧面打磨工件，操作时严禁反转逆行。1、使用前须检查并确认电动机、电缆线均正常，保护接地优秀，防备装置安全有效，锯片采用符合要求，安装正确；2、启动后须空载运转，检查并确认锯片运转方向正确，起落机构灵便，运转中无异样、异响方可作业；2、道路切割机须设电源控制开关，使用绝缘资料扶手；3、切割厚度须按机械出厂铭牌规定进行，严禁超厚切割；4、电源线严禁在地上拖动，无人扶机的情况下严禁运转；5、操作及整理电源线时，须保证电源处于断开状态，严禁在运转中检查、维道路切割机、云石修各零件；切割机6、作业时须防备杂物、泥尘混入电动机内，锯台上和构件锯缝中的碎屑须采管道劝导机

用专用工具实时除掉；7、当机壳温度过高、碳刷产生火花时，须立刻停机检查办理；8、切割过程中使劲应平均合适，当发生刀片卡死时，须立刻停机，慢慢退出刀片，从头对正后再切割；9、作业时严禁带手套；10、作业后须干净机身，擦干锯片，排放水箱余水，回收电缆线，寄存在干燥、通风处。1、在狭窄场所、润湿或有积水等特别环境下操作，须有可靠的安全防备举措，并安排专人在现场监护；2、操作完成后，先拔下电源插头，再作场所清理，严禁用水直接冲刷机器；3、在户外使用用具时，采用户外专用的橡套电缆作为延伸导线，并使用搬动开关箱(座)。1、接电源通电前，须确认焊机电压等级和电源分接口地点；2、严禁使用受潮焊条；电焊机3、作业时须穿防备服、防备手套，戴防备面罩，严禁在易燃易爆地域进行焊接作业；4、现场做好防火举措，装备相应数量的干粉灭火器。第四篇：工程设备运转操作和养护作业篇（一）供配电系统1、倒闸操作流程倒闸操作时，严格履行操作票制度和现场监护制度，填写《倒闸操作（停电）》《倒闸操作（送电）》表。分断低压配电柜断路器分断高压开关柜安全保护维修养护撤掉安全保护合闸高压开关柜合闸低压配电柜断路器检查监察

分断配电柜各负载断路器、空气开关、进线端总断路器。分断变压器进线端高压开关柜负荷开关，合接地开关。1、进行变压器验电、放电，依照先装接地端，再装导电端的次序装设临时接地线；2、悬挂“有人工作、严禁合闸”的警示牌，并将高压开关上锁。按第四篇第一章第3节“高压配电系统保护养护流程”进行保护养护。1、依照先拆导电端，再拆接地端的次序拆掉临时接地线；2、取下“有人工作、严禁合闸”的警示牌，保护养护人员带齐工用具撤退工作现场。断开高压侧开关柜接地开关，合负荷开关。合闸低压侧配电柜总断路器及各配电柜负载断路器。监察低压侧配电柜运转情况，并在《高低压配电室运转记录》上做运转记录。结束操作2、变压器投运操作流程倒闸按第四篇第一章第1节“倒闸操作流程”操作。用经过查验并现场试验的高压验电器，检测变压器高压侧无验电电。安全保护在变压器高压侧装设临时接地线，先接接地端，后接导体端，拆掉相反。1、断开变压器高压侧母线连结螺丝，检测变压器高压对地、低压对地、高压对低压及高压相与相之间的绝缘电阻；维修养护2、检查瓷套管有无损坏、放电印迹，检查接地线有无锈蚀，紧固变压器铁芯螺丝；3、检查完成后，恢复变压器原有接线状态。撤掉安全清点工用具、器材无误、无抛弃，依照先拆导体端，后拆接保护地端的次序拆掉变压器高压侧临时接地线。1、断开接地刀闸；运转2、取下“有人工作，严禁合闸”标示牌，合上高压开关柜变压器开关。1、检测变压器输出电压，应为400V(赞成±5%)；2、检查温控器可否为三相循环显示，B级绝缘的工作温度不大于100℃，最高温度不大于130℃，F级绝缘的平时工作温度不大于120℃，最高温度不大于150℃；3、监听变压器工作声音，正常运转时声音不大、清楚，发出有规律的“嗡嗡”声；检查监察4、用红外温度探测器，检测引线接头、电缆，温升不高于25℃，铁芯温度测量值应与温控器显示一致；5、检查高压开关柜三相输出指示灯可否正常；6、检查工作电流在额定电流范围内；7、SF6做绝缘资料的高压开关柜，须检查SF6的压力指示在压力表的绿线范围内；8、在《高压设备养护记录》上做好记录。结束操作3、高压配电系统保护养护流程填写电气作业工作票倒闸操作应急供电干净保护养护恢复送电

填写《电气作业票》。按第四篇第一章第1节“倒闸操作流程”操作。1、对有应急发电设备的，须启动发电机供电，并在应急联络柜处悬挂“有人工作，严禁合闸”的警示牌，保证发电机不向电网反送电；2、在《发电机运转记录》做好记录。先拂去高压开关柜表面的浮灰，尔后用拧干的湿抹布干净柜表面、电缆管线、变压器本体、母排等，最后干净地面。1、检查变压器本体、套管表面有无裂纹、放电印迹或脱漆等现象，发现弊端实时办理；2、检查变压器高、低压引线接触可否可靠，对螺丝松动的须紧固好，接触面应用砂布除掉氧化层并涂上导电膏；察看电缆及母排有无变形，有变形的须恢还原状；3、检查变压器接地线，紧固连结螺丝，锈蚀部位须除锈刷漆，锈蚀严重须改换接地线；4、对变压器固定螺丝、销子等固定件进行紧固，保证接触优秀，连结可靠；5、除掉变压器本体内部空隙尘埃；6、用接地电阻测量仪测量变压器接地电阻，要求接地电阻值不高出4Ω，并确认铁芯只有一点接地；7、断开高、低压侧的接地开关，用2500V兆欧表测量绝缘电阻，并将其值与变压器出厂前测定的值进行比较，绝缘电阻不得低于出厂时原始数据的70%。1、保护养护完成后，检查有无工具等遗留在变压器护栏内，检查完成须封闭护栏并上锁；2、所有工作完成后，依照第X篇第X节“倒闸操作流程”操作。填写记录在《高压设备养护记录》上做好记录。4、低压配电系统运转操作流程断电前检查设备操作验电倒闸送电

1、检查发电机组可否在自动待发状态，发动机的启动按钮可否在自动地点；2、检查市、发电切换柜联锁开关可否在自动地点，需双回路供电设备的抽屉柜开关可否在合闸状态。1、渐渐断开有关负荷开关，必要时拉出抽屉柜，造成一个显然的断开点，记录各抽屉柜负荷开关的原始状态；2、逐级断开联系柜上的断路器，把联系柜上变换开关打到停止状态；3、手动渐渐切除运转中的电容器，把电容自动补偿控制器打到停止状态，电容柜总闸刀开关打到“分闸”状态；4、断开进线柜的断路器，用手柄摇出，造成一个显然的断开点，并在操作手柄或按钮上悬挂“有人工作，严禁合闸”等警示牌，取出合闸开关控制线路的熔断器；5、断开部分联系柜断路器或进线柜断路器时，检查发电机可否在规准时间启动运转，市、发电切换柜断路器的变换可否正常，市电断路器自动断开，发电断路器自动合闸；6、渐渐摇出各联系柜上断路器，形成显然的断开点并挂牌。停电时，必定把可能将电源返至检修线路的所有开关断开；对没有显然断开点的设备，须将其操作机构锁住或采用其他可靠举措。在进行电气作业工作前，用合格的试电笔验电，保证设备和各回路不带电。依照第四篇第一章第1节“倒闸操作流程”操作。1、合上高压柜上与变压器相对应的负荷开关，高压柜指示灯显示正常；2、查察低压柜上电压表，旋转电压变换开关，检查三相电压有无缺相、是否平衡，若对变压器进行了检修、养护，在低压柜送电前，检查变压器输出相序可否与原来符合；3、取下进线柜上断路器的操作手柄或按钮上悬挂的“有人工作，严禁合闸”等警示牌，装上合闸开关控制线路的熔断器，用手柄摇进进线柜的断路器，柜门上分闸指示灯显示正常；4、按下合闸按钮，断路器储能电机工作，合闸指示灯显示正常；5、把电容柜总闸打到“合闸”状态，电容自动补偿控制器设置成自动状态；6、把联系柜上变换开关打到与需投入的进线柜相对应地点，联系柜分闸指示灯显示正常，逐级合上断路器，合闸指示灯显示正常；7、进线柜及联系柜断路器合闸后，发电断路器自动断开，市电断路器自动合闸；8、依照各抽屉柜负荷开关的原有状态，合上负荷开关，检查各抽屉柜的指示灯工作及负荷情况；9、逐级查察联系柜及进线柜的工作电流，认真察看设备运转情况。记录将停电操作中的设备参数及有关情况，在《发电机组运转记录》上做好记5、低压配电系统保护养护维保等级内容和要求1、检查仪表、指示灯，保证正常；2、检查配电柜内母排、电缆接头，保证无发热变色等异样情况；3、检查接地线，保证无锈蚀、松动；4、检查电容器，保证无渗漏、膨胀、放电等情况，保证电容器外壳接地可靠、电容器平时保护工作温度正常；养护5、测试无功补偿控制器，保证工作正常；6、用红外测温仪测量从变压器到电源柜间封闭母排的温度，保证工作温度不高出规定值；7、干净配电柜表面，保证干净、整齐；8、将检查情况记录在《高低压配电室运转记录》“特别情况记录”中。一级保护养护二级保护养护

依照设备设备养护周期推行，除平时保护养护的内容外，还包括以下内容：1、检查母线及其引下线，保证连结优秀；2、检查、紧固电缆头、接线栓头，确定牢固可靠；3、检查二次回路接线，保证连结可靠，对地绝缘电阻大于0.5MΩ；4、检查电容柜，进行手动测试，保证正常；5、检查受电柜、联系柜的控制器开关，保证正常；6、手动调试机械联锁分合闸，保证可靠；7、检查各空气开关和中间继电器，保证正常；8、对配电柜内部设备进行干净，保证无尘埃、杂物；9、拧紧设备上所有紧固螺丝，保证无松动；10、对应急配电柜做养护时，须把发电机的控制开关打在手动地点；11、将检查情况在《低压配电柜养护记录》做好记录。依照设备设备养护周期推行，除一级保护养护的内容外，还包括以下内容：1、检查抽屉式开关柜，保证拉出和推入灵便，机械闭锁可靠，接触器触头优秀，开关到位；2、检查断路器，保证触头弹力正常，灭弧栅圆满；3、紧固抽屉式开关内的各连结螺钉和互感器、测量仪表、指示灯等二次回路各接线头，保证连结可靠；4、用摇把对断路器进行摇入和摇出检查，保证灵便操作；5、手动调试机械联锁分合闸，保证可靠；6、对配电柜内部及各元器件进行干净，保证无尘埃、杂物；7、将检查情况在《低压配电柜养护记录》做好记录。6、发电机组运转操作流程1、把机组启动控制变换开关置于手动地点，断开机组输出准备工作检查蓄电池检测控制面板启动机组运转机组

开关和浮充电电源；2、检查柴油油量，保证机组满负荷运转8小时，油质合格；3、检查油底壳机油油量，保证机油油面不低于下限位；4、检查冷却水水量和水质，保证水量充分，水质干净；5、检查机组外观，保证无渗漏；6、无自动排空系统的机组，须手动泵油。1、检查蓄电池接线端，保证接触优秀；2、检查蓄电池电解液液面，保证在极板上10～15mm，比重在1.27～1.29g/ml之间，单个电池端电压在12.65V左右，极板无变色、变形等异样现象。检测机组控制面板各预警、报警指示灯，保证正常，紧迫停机按钮灵便。关于拥有自动复位功能的启动按钮或控制开关，启动操作时间2～3秒为宜，不得高出30秒。1、启动机组时测量蓄电池组的电压降，保证不高出10V；2、机组启动后空载运转5分钟暖机，尔后加载大于或等于额定负载的35%，待柴油机组温度牢固后才可正常渐渐加载；3、察看并记录机油压力、水温、输出电压、负载电流、频率的变化，以及机组发出的异样声音；4、机组在运转中，严禁翻开水箱泛水口、机油检查口和注油口；5、如属试机运转，运转时间须控制在15分钟以内。1、满负载运转的机组在停机前，须将负载渐渐减去，5分钟左右增压器转速降低后，方可停机；停机2、对有怠速要求的机组，负载减去后，将机组置于怠速状态运转5～10分钟后，方可停机；3、停机后，合上机组输出开关和浮充电电源开关，将机组置于自动控制状态，排烟管道有水过滤系统的机组，须封闭进水阀；4、将运转情况在《发电机组运转记录》做好记录。7、发电机组保护养护维保等级内容和要求1、断开发电机组输出开关，将控制开关置于“停机”状态，并按下“紧迫停机”按钮，拆掉启动用蓄电池负极接线；2、检测控制板上各电源指示灯、直流电压表指示，保证正常；3、用万用表的直流电压档，测量浮充电电压，在《柴油发电机组养护记录》做好记录；4、断开浮充电，测量蓄电池单组电压、电解液比重、液位，在《发电机组保护养护记录》做好记录；平时5、检查各蓄电池组接头，保证无松动、锈蚀，导电膏养护优秀；6、翻开输出断路器前盖，检查动静触头，调整触头压力，并进行断路器分断试验，确保护养护保正常；7、检查燃油、润滑油的油质和油量，冷却水水质及水量，保证油量、水量充分，油质、水质合格；8、进行运转测试，并在《发电机组运转记录》做好记录；9、干净柴油发电机组，保证无尘埃、无渗漏；10、将机组恢复到“自动”状态，合上输出开关。依照设备设备养护周期推行，除平时保护养护的内容外，还包括以下内容：1、检查各传动部分的润滑油，保证油量充分，油质合格；2、检查各皮带传动部分的皮带，保证松紧度合适；3、检查运转送、排风机，保证风量足，转动灵便，无异样噪声；4、检查柴油机空气拥塞指示器，保证在正常范围工作；一级5、断开控制柜内所有电源、熔断器，干净控制柜，保证无尘埃、杂物，检查所有接头、保护养护触点，保证接头无烧坏和发热等现象；6、启动机组，空载运转15分钟左右，用万用表检测机组启动时蓄电池的电压降，将运转时的油压、水温、输出电压、频次、转速，及累计运转时间等参数在《柴油发电机组养护记录》和《发电机组运转记录》做好记录；7、将本次机组运转的参数与前一次运转记录对照较，分析有无异样情况；8、将机组控制开关置于自动待机状态，并合上输出开关。依照设备设备养护周期推行，除一级保护养护的内容外，还包括以下内容：1、对蓄电池组进行“两充两放”养护；2、检测发电机绕组对地绝缘电阻，保证阻值不低于1MΩ，检查发电机内部各接线端，保证无发热，绝缘层无断裂等异样情况；二级3、对发电机内部进行干净，保证无尘埃、杂物；保护养护4、测试机组的自动启动功能，保证在断电后4～8秒钟内启动，运转15分钟左右，将运转时的油压、水温、输出电压、频次、转速，及累计运转时间等参数在《柴油发电机组养护记录》和《发电机组运转记录》做好记录；5、将本次机组运转的参数与前一次运转记录对照较，分析有无异样情况；6、将机组控制开关置于自动待机状态，合上输出开关。（二）安防系统保护养护流程1、门禁对讲系统保护养护流程准备工作依照养护计划和故障情况，进行安全技术交底。1、检查对讲主机、门口机、楼层解码器等各零件，保证工作正常；保护养护2、检查电源电压，保证处于正常工作电压范围内，断开主电源后，备用电源能正常切换；3、如属故障，查找故障原因，针对性进行维修。1、检测门卡和主机开锁功能，保证灵便；2、检测可视对讲系统的图象信号，保证清楚、牢固；运转检测3、检测对讲系统声音，保证音质清楚、通话顺畅、无噪音搅乱等；4、将检测情况在《门禁及对讲系统养护记录》做好记录。2、监控系统保护养护流程准备工作依照养护计划和故障情况，进行安全技术交底。1、检查室外设备情况，保证密封圆满，无锈蚀；2、干净镜头及冷却电扇，调校镜头焦距，保证图像清楚；保护养护3、检查避雷针接地线、设备线缆，保证连结可靠；4、检查中控室监察器、录像机、云台控制器等设备功能，保证符合工作要求；5、如属故障，查找故障原因，针对性进行维修。1、检测中控室监察器图像质量，保证清楚、牢固；运转检测2、检测录像机录像质量和储藏量，保证录像收效和储藏时效；3、将检测情况在《闭路监控系统养护记录》做好记录。3、停车场系统保护养护维保等级内容和要求1、干净设备设备表面，保证无尘埃、无污渍；一级2、检查设备设备，保证无脱漆、锈蚀、变形等情况；保护养护3、检查道闸，保证挡车杆平直、反光膜无零散，读卡器门箱盖密封优秀；4、检查各转动轴，保证润滑，正常运转；5、整理箱内线路，紧固接线端子，保证各电路板、接插件连结可靠；6、检查地感装置和感觉式读卡机，保证感觉敏捷；7、检查道闸手动控制器，保证正常工作；8、检测图像比较、语音提示、对讲系统、中文显示、自动出卡等功能，保证符合工作要求；9、将检测结果在《停车场管理系统养护记录》做好记录。依照设备设备养护周期推行，除一级保护养护的内容外，还包括以下内容：1、检查各电容器，保证触点接触优秀，无漏液，接地优秀；2、检查齿轮箱，保证齿轮圆满，各零件紧固，限位开关紧固；3、检查齿轮箱内机油油量和油质，保证油量充分，油质合格；4、检查进、出口设备设置参数（设备联接串口、设备地点号、监控计算机IP地点等）二级的有效性；保护养护5、测试设备反应速度，保证通讯延时不高于200ms；6、检查地感检测器的“COM”端和道闸控制器的“GND”端接地线，保证连结可靠。7、测试图像自动比较功能，保证正常；8、检测防砸车功能，保证安全可靠；9、将检测结果在《停车场管理系统养护记录》做好记录。（三）给水泵运转操作流程1、将水泵设置成手动状态；2、检查螺钉、螺栓，保证紧固件无松动；3、检查导体、绝缘物，保证无腐化、过热，无变色、损坏；4、检查电机绝缘电阻，保证在正常范围；准备工作5、检查冷却电扇、滤波电容器、接触器等，保证圆满。6、检查端子排，保证无损害，触点平展。7、检查电源电压，保证电压符合铭牌要求，并进行次序保护动作试验；8、检查变频器在单体运转时输出的电压，保证平稳；9、检查电机转动，保证灵便。1、按以下次序闭合开关：主电源断路器—电机工频运转空气开关—PLC电源开关—变频器电源开关；2、测量电源电压，保证在规定范围内；开机3、把PLC电源变换开关置于自动地点，PLC电源指示灯亮后，把变频器电源变换开关置于自动地点；4、变频器输出频次较牢固，电机工作电流正常，启动运转成功。1、停止变频器运转时，先把变频器和PLC变换开关置于手停机动地点，手动启动水泵电机工频运转，尔后断开变频器和PLC的电源开关；2、停止水泵运转时，将控制按钮置于停止地点或切断主电源。（四）给排水系统保护养护流程1、给水泵保护养护维保等级内容和要求1、检查泵体，保证外观整齐、油漆圆满、标志清楚，泵体无拥挤现象；2、检查电机，保证接地优秀，螺丝无锈蚀，电缆接头牢固可靠、无过热；3、检查润滑油油量和油质，保证油量充分，油质合格；4、清理泵体轴承室外面杂物，劝导排水口、排气阀、水杯，保证干净、整齐，无堵塞；5、检查水泵动力配电柜，保证各电器无过热、受潮、发霉及损坏等情况；一级6、检查水泵盘根松紧度，保证紧固、无渗水等情况；保护养护7、检查泵出入口管道，保证无锈蚀；8、检查水泵出口软连结和金属软连结，保证紧固、安装可靠；9、检查出入口阀门，保证开关灵便，止回阀及过滤阀圆满，消音止回阀动作时无震动及噪音；10、检查电机连轴器，保证连结螺栓无松动，减震胶皮无损坏；11、用兆欧表摇测电动机各相间及相与地之间的绝缘电阻值，保证大于0.5MΩ；12、将检测结果在《水泵养护记录》做好记录。依照设备设备养护周期推行，除一级保护养护的内容外，还包括以下内容：1、检查控制柜中各交流接触器、时间继电器，保证动作正常，动作时间合理、可靠；2、用钳形电流表检测电动机运转电流值，保证与控制柜上的电流表值一致；二级3、检查水泵联轴器弹性胶圈，保证圆满；4、干净整理各线路，保证号码端子清楚，接线整齐，内无尘埃、杂物等；保护养护5、检查电机端子板、联接片，保证连结可靠，无松动；6、检查接触器触点，保证无损坏；7、检查调整联轴器空隙及同心度，保证电机及泵体轴承无噪音；8、将检测结果在《水泵养护记录》做好记录。2、变频控制柜保护养护维保等级内容和要求1、干净柜体内设备表面，保证无尘埃、无污渍；2、检查主线路，保证无松动和变色；3、检查指示灯，保证圆满；一级4、检测控制柜内温度，保证不高出40摄氏度；5、检查各接触器动、静触头，保证无损坏；保护养护6、检查二次回路接线，保证连结可靠；7、检查空气开关，保证动作正常；8、检查变频器、触摸屏等操作控制器，保证设定值在规定范围内；9、将检测结果在《变频控制柜养护记录》做好记录。依照设备设备养护周期推行，除一级保护养护的内容外，还包括以下内容：二级1、检查各样开关、变换器，保证动作正常；保护养护2、检查变频控制柜，保证能在工频状态下工作，切换正常；3、检查变频器压力控制，保证变频收效及正确度；4、检查泵体投入、切除的延时时间温次序启动控制，保证正常；5、测试过流保护、压力保护、退出运转、紧迫停机等参数设定，保证动作可靠；6、将检测结果在《变频控制柜养护记录》做好记录。3、污水泵保护养护项目内容和要求1、检查控制箱，保证外观干净，指示灯显示正常，变换开关处于自动地点；2、清理集水坑，保证坑内无淤泥，防渣网无损坏、拥挤；3、检查污水泵中的弹性密封胶圈，保证无老化、损坏等情况；4、检查浮球阀控制，保证动作灵便，高度合适；5、检查排污水泵各连结收道和止回阀，保证管道无渗漏，止回阀动作可靠；6、检查配电箱，保证电缆接线连结可靠，各电器和接触器触点无过热、受潮、发霉污水泵和损坏等情况；7、测量电源三相电压，保证在电机额定电压的±5%范围内；8、用500伏兆欧表摇测电动机各相间及相与地之间的绝缘电阻值，保证绝缘电阻大于0.5MΩ；9、检查电机端子板联接片，保证连结可靠、接触优秀，无发热变色等情况；10、将检测结果在《排污泵组养护记录》做好记录。（五）消防设备运转操作工作流程1、防火卷帘门操作项目内容和要求消防中心1、启动卷帘门控制按钮－卷帘门开始迫降－卷帘门降到下限地点后自动停止；2、上涨操作须现场复位；操作控制3、发生异样情况后立刻报工程人员维修。现场手动1、现场启动下/上按钮－卷帘门开始降/升动作－卷帘门抵达下/上限位后自动停止；操作控制2、发生异样情况后立刻报工程人员维修。发生火警1、烟感和温感感觉到火警信号－卷帘门开始迫降－卷帘门降到下限位后自动停止；情况的联2、上涨操作须现场复位；动控制3、发生异样情况后立刻报工程人员维修。2、火灾自动报警控制系统运转操作确认火警

1、接到消防报警主机发出火灾报警；2、对报警点现场确认火警。1、检查主机，保证在自动状态；系统运转2、检查有关设备联动情况，保证正常运转。1、将现场设备复位；后续工作2、消防系统主机复位。（六）设备设备外包维保看守工作指引项目工作职责平时维保看守故障办理监察

内容和要求1、职能业务主管部门负责维保单位的招标，物业管理服务中心负责与中标维保单位签署维保合同；2、物业管理服务中心负责对驻场维保责任人的维修专业资格进行审察，并复印存档专业资格证；3、职能业务主管部门和物业管理服务中心分别指定专人负责维保单位维保工作的监管，电梯看守人员须获取电梯安全管理员资格；4、物业管理服务中心负责审察、职能业务主管部门负责审批维保单位的设备设备如期维保计划和整改方案；5、物业管理服务中心负责监察维保计划和整改方案的履行情况；6、物业管理服务中心负责拟订、职能业务主管部门负责审批设备设备突发事件应急处理方案；7、物业管理服务中心负责如期组织进行设备设备安全风险排查，并拟订落实整改举措；8、职能业务主管部门负责组织质量事故发生原因检查、分析，并制定防备举措，物业管理服务中心负责组织落实；9、物业管理服务中心负责维保单位平时工作情况核查评分，职能业务主管部门负责维保单位的季度工作评估和核查评分，提出工作改良建讲和建议；10、物业管理服务中心负责依照核查结果支付维保单位维保款；11、职能业务主管部门负责每半年组织维保单位召开一次工作交流会。1、要求维保单位依照物业管理服务中心设备设备现状拟订月度、季度维保计划和工作改良计划；2、物业管理服务中心依照计划监察维保单位推行维保工作，当计划需要更正时，维保单位须提早书面向物业管理服务中心、职能业务主管部门提出计划更正申请，经审批赞成后方可推行；3、维保责任人进行维保工作时须按规定要求着装、配带工牌，言行举止符合企业规范要求；4、维保责任人在推行现场维保作业前，须提早与物业管理服务中心维保看守人进行交流，将本次维保作业内容及需配合或注意事项进行说明；5、维保看守人对维保责任人现场维保工作进行跟进，包括维保过程、抵达和走开现场时间；6、维保作业完成后，物业管理服务中心维保看守人须对本次维保内容进行检测，符合要求后署名确认；7、如需改换设备设备零零件，职能业务主管部门和物业管理服务中心的维保看守人须现场确认零零件损坏情况，并控制零零件改换的过程，确认所改换零零件为原厂零件或与原厂零件质量相当的零件；8、当月维保工作结束后，维保看守人须将本月有关维保记录进行存档，并按要务实时报备政府有关行政主管部门，职能部门维保看守人须不如期抽查维保记录；9、维保看守人须对风险排盘问题点和职能部门检盘问题点限制整改日期，要求维保单位按要求进行整改，并进行整改收效考证；10、由于设备设备维保不到位惹起的质量事故，维保单位须向物业管理服务中心出具事件报告和整改举措，维保看守人负责进行整改收效考证。1、维保看守人如期对维保责任人和维保单位的通讯情况进行检查，保证通讯畅达；2、接到应急信息后，消防维保责任人须在1小时内赶到现场进行抢修；3、一般故障须赶快解决完成，最长不高出24小时；4、消防系统严重故障须在故障出现一周内明确解决时间、解决方案，解决时间原则上不得高出三个月，解决方案中须有故障期内针对政府消防主管部门的消防检查及突生气灾事故的有效应急举措；5、维保单位在接到物业管理服务中心的报修通知后，须在30分钟内抵达，如高出35分钟，物业管理服务中心有权对维保单位予以扣款处分，第一次爽口头警示；第二次扣除￥100元；第三次￥300元。紧迫情况下，困人高出45分钟抵达扣除该电梯当月养护费。同一台电梯当月困人次数2次或以上，扣除该电梯当月养护费。同时物业管理服务中心对维保质量和服务的谈论，可作为支付维保款项的依照之一。1、职能业务主管部门每季度组织一次对各物业管理服务中心消防和电梯系统的检查；2、物业管理服务中心每个月组织一次对项目消防和电梯系统的检查；维保质量3、消防系统检查内容包括设备报警和设备联动两部分，报警设备抽查检查比率为总设备数的10%，将抽查结果在《消防自动报警系统测试记录表》做好记录；4、电梯系统检查内容包括：机房、井道、底坑、轿厢和层门等，检查覆盖管理服务区域内所有电梯。维保工作核查

1、物业管理服务中心每个月25日前完成对维保单位的月度综合核查，并填写《保工作（月度）核查评估表》；2、职能业务主管部门每个季度最后一个月28日前，完成对维保单位的季度核查，并填写《维保工作（季度）核查评估表》；

维3、核查评分表须有维保责任人署名确认；4、核查标准以合同条款为准，如主合同未约定核查细则，则须签署增补合同。（七）电梯运转管理项目内容和要求1、维修养护合同齐备，电梯安全检查合格证在有效期内；2、电梯设备看守人熟悉电梯合同条款，非维修养护人员严禁私自进行维修作业；3、电梯轿厢内各样设备圆满，电梯运转畅快牢固，无异响，开关门灵便、平层正确、整体轿厢通风、照明圆满；要求4、顶部照明罩内干净无杂物，轿厢内壁卫生干净光明，无手印、污迹、各样表记齐全；5、维保单位按计划推行维修养护，维保记录完满；6、严禁非持证人员进行盘车、开层门、进入井道和底坑等违规操作。1、高温天气：机房室内温度高出35℃,须加强通风或启动降温设备，保证室内温度适特别宜；天气2、润湿天气：机房室内湿度高出70%时须启动除湿设备，保证室内干燥；3、雷暴天气：在接到雷暴天气预警通知时，检查机房子顶避雷系统，保证牢固可靠。1、对电梯运送资料和垃圾的看守，保证无重载、垃圾散落、刮损轿厢等情况；2、对电梯运转的看守，保证无人为卡住层门、损坏轿厢设备及在轿厢内蹦跳等违规电梯行为；使用3、对电梯轿厢装饰的看守，保证不影响轿厢照明、通风，未使用过重的装饰资料，未阻截电梯安全窗正常使用。（八）中央空调运转操作流程1、检查供电电源，保证正常；工作准备2、检查冷冻水及冷凝水进出水压力及温度，保证正常；3、检查冷冻油油位及油温度，保证正常；4、检查机组，保证无漏油、漏水等异样情况。启动机组按以下次序启动机组：开启电动阀－开启冷冻泵－开启冷却泵－开启冷却塔－开启主机。1、检查电流、电压、水量、水压，保证正常，准时对机组进行抄表、记录，保证机组在最正确节能状态下运转；运转监察2、准时对机组及配套设备进行巡检，发现异样情况实时进行检修，并作好记录；3、如期检测冷却水、冷冻水的水质，保证水质合格。1、按以下次序封闭机组：封闭主机－封闭冷却塔－封闭冷封闭机组却泵－封闭冷冻泵－封闭电动阀－切断控制电源；2、将运转情况在《冷冻机组运转记录》做好记录。（九）空调尾端设备保护养护项目内容和要求1、干净机组、过滤网、冷却塔，保证干净、无杂物、无损坏等；2、检查保温层，保证无损坏；3、检查紧固机组支架、机脚螺栓，保证无松动、无锈蚀；4、用风速仪测试出风口风速，保证风速不小于2m/s；5、检查制冷收效，保证翅片干净、无积尘；平时6、检查清理接水盘，保证排水畅达；保护养护7、检查冷却塔集水池和喷淋装置，保证无渗漏、无杂物、无拥挤；8、检查电动阀内的控制线路、电源电压，保证线路连结可靠，电源电压牢固，机器齿轮润滑优秀；9、检查电动机，保证各防备盖安装优秀，接线紧固，运转无杂音；10、将检测结果在《中央空调尾端装置养护记录》、《冷却塔养护记录》做好记录。依照设备设备养护周期推行，除平时保护养护的内容外，还包括以下内容：1、检查风柜风轮，保证转动平稳、无杂音、润滑油脂充分；2、检查养护电气控制柜内电气线路和元器件，保证线路连结可靠，元器件动作正常；一级3、停机检查冷却塔电扇传动，保证皮带松紧度合适，无损坏；若使用齿轮箱传动，须保护养护检查齿轮箱中的油位，保证油位达到指线以上；4、检查电动机，保证运转平稳、无杂音，三相电流值相差不大于10%；5、将检测结果在《中央空调尾端装置养护记录》、《冷却塔养护记录》做好记录。二级依照设备设备养护周期推行，除一级保护养护的内容外，还包括以下内容：保护养护1、干净风轮，检查叶轮轴向和经向空隙，保证风轮干净，空隙对称；2、检查电动调治阀和水流开关，保证工作正常；3、检查风柜轴承并加油，尔后检查调整皮带，保证转动平稳、无杂音，润滑油充分，皮带无损坏；4、用500V兆欧表检测电动机绝缘及电气线路，保证绝缘电阻值不小于0.5MΩ；5、用红外线测温仪检测电动机外壳温度，保证不高于75℃；6、对冷却塔电动机表面和各支架进行全面除锈刷油漆，冲刷填充资料；7、检查管道过滤器，保证无损坏；8、将检测结果在《中央空调尾端装置养护记录》、《冷却塔养护记录》做好记录。（十）家政维修工作流程接收接到派工单后，正常情况下须在30分钟内上门服务，紧迫维修须派工单在15分钟内上门服务。1、确认客户报修详尽事项，准备好相应的维修工具和所需的零配准备工作件和资料等；2、整理仪容仪表，调整精神状态，保证符合企业规范要求。1、敲门：轻敲客户入户门或按响门铃，严禁敲门太急或太重；2、留言条：如确认客户家中无人，须填写维修服务留言条，塞入客户门缝；上门服务XXX，3、自我介绍：“您好！我是物业管理服务中心的维修人员服务供给

前来为您服务。”4、进门：进门前须穿上鞋套，进入室内脚步要轻，所带的维修工具或设备严禁在地上拖行。1、问题查对：现场查对报修内容，与客户确定维修方案；2、维修方案确定：能实时修复的，按《有偿维修收费标准》与客户确认维修花销后推行；不能够实时修复的，须与客户交流，另行约定维修时间后推行；高出服务供给范围的，须向客户详尽说明，并依照情况供给外面维修信息。1、推行维修：维修作业前，须做好维修现场的防备工作；维修过程中，须将维修噪音控制在最低，严禁无故走开维修现场；维修完服务供给毕后，须做到工结束清；2、维修结果确认：问题修复后，请客户查收，并对维修结果及维修花销署名确认。1、温馨服务：主动提示客户维修后注意事项，咨询客户可否还有服务结束其他需求；2、作别客户：向客户道谢作别，随身带走维修所产生的垃圾；3、维修反应：维修完成后，维修结果须在10分钟内反应客服中心。1、回访率：要求100%回访；维修回访2、回访时限：正常情况下，须在维修任务单封闭当天进行回访；其他情况，须在维修任务封闭后36小时内进行回访。（十一）公共建筑设备保护养护操作指引1、公共建筑设备维修养护周期项目外玻璃幕墙墙立外墙面面屋顶女儿墙屋顶隔热层天防水层台屋顶泄水渠设施屋顶水箱屋顶排气管、烟道楼层地面楼层踢脚线地踏步面台阶雨水总管排污水总管水给水总管设雨水井及盖、施污水井及盖化粪池人行道交通车行道设路牙石施停车位楼梯扶手门窗窗扶手防火门栏杆出入口大门大堂门

维保保护养护查验管理标准周期外观圆满，无脱胶，无破裂，干净年每年进行一次全面冲刷、检光明，安装牢固。查外观圆满，墙面干净平展，无零散，无渗漏。墙面无裂痕、灰缝饱满、不倾斜平时报修与半年度检修相结牢固平展，无渗漏合半年畅达无拥挤每半年冲刷、除锈、油漆一箱体设备无渗漏，爬梯无锈蚀，水次箱盖圆满加固顶端网罩网罩牢固，无零散，转动灵便平展，无破裂，无松动年平时报修与年度检修相联合接缝应亲密、平展、无零散平展，无裂痕平展圆满，无起壳清理、劝导、补漏无拥挤，无渗漏出墙横管每半年劝导一次，无拥挤，无渗漏补漏无拥挤，无渗漏半年检查渗漏井盖每年除锈油漆一次及清畅达，井盖无损坏，不松动理污泥一次依照情况外委清理无拥挤，无溢满实时维修路面圆满，无损坏，表记完满年维修损坏路面平展，无开裂维修损坏,补刷车位线车位线及表记清楚无零散，无裂痕，无损坏，油漆完好校正窗框，每年对配件上油无松动、翘曲，铰链开关灵便，玻一次，改换损坏玻璃璃圆满年损坏零件实时改换、铰链每门铰链开关灵便，防火门无生锈、年上油一次掉漆，闭门器圆满平时报修与年度检修相联合门牌齐备，开关灵便玻璃、门扇、合页圆满，地弹簧、项目市政景观灯照公共室内、楼道灯明室外泛光灯设施路灯灭蚊灯避雷针

维保保护养护查验管理标准周期闭门器圆满，锁具可靠半年平时报修与年度检修相联合安装牢固，圆满率98%1、检查避雷针有无锈蚀、松脱现象、可否有波折；2、检查避雷针与避雷带焊结安装牢固、焊接可靠、无锈蚀可否牢固，有无脱焊现象；3、对避雷针除锈、涂刷一层保护漆。避雷避雷带系统引下线接地线雨水管网排水系统生活管网

1、检查有无锈蚀、断裂、松脱无波折；每2、保证各支撑柱间距一致，安装牢固；年3．焊结牢固，无虚焊。1、检查可否牢固，有无松脱、锈蚀现象；2、检查隐蔽部位可否有裸露现象。1、检查各样主要设备接地线连结可否牢固、牢固；2、接地线涂刷一次保护漆，做一次接地电阻测试。1、检查天面及平台地漏可否完满无缺、有无杂物拥挤；2、暴雨时前雨水井、排水渠，防备杂物拥挤；3、改换或维修损坏的地漏、年雨水蓖子；4、检查井裙、井盖可否圆满，爬梯有无腐化、锈迹，安装可否牢固；5、检查雨水竖管，有损坏及托架松脱时实时维修改换。1、检查建筑物内有水源的场所排水渠（口）可否畅达；2、除掉杂物，检查污水主管年和支管、污水井可否畅达；3、对井盖及检查口除锈、油漆；4、化粪池进行完整清理。

1、安装牢固、焊接可靠、无锈蚀；2、支撑柱沿建筑物墙体或女儿墙面平均散布，间距一致安装牢固、连结可靠、无锈蚀、隐蔽性好1、安装牢固、焊接可靠、无锈蚀；2、不得影响维修或通行；3、接地电阻小于4