房地产整理资料

第一讲一一房地产投资及其风险第一节投资与房地产投资第二节房地产投资的形式与利弊第三节房地产投资的风险第四节风险与投资组合L投资▲1.1投资的概念■概念◊投资是指经济主体（个人或机构）以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币或实物，经营某项事业的经济行为。■理解（三个角度）◊通俗角度一投资就是用钱来获取更多的钱◊金融角度一投资是为了获得满意的预期未来收益而购买金融产品或其他有价资产的行为◊经济角度一投资是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或收益的行为1.2投资的分类（四种分类）■按投资期限或投资回期长短分◊短期投资（一年以内）◊长期投资（一年以上）■按投资人能否直接控制其投资资金来划分◊直接投资（直接用资金办实业）◊间接投资（投资人购买有价证券，间接投资实业）■按投资对象存在的形式来划分◊金融投资（预先垫付资金形成金融资产）◊实物投资（预先垫付资金形成实物资产）■按投资的经济用途划分◊生产性投资（投入生产领域）◊非生产性投资（投入非生产领域）1.3投资的特性投资是一种经济行为■投资具有时间性（牺牲即期消费获得将来消费）■投资的目的是获取报酬投资具有风险性1.4投资的作用■投资是一个国家经济增长的基本推动力■投资与企业发展密切相关■投资可以促进人民生活水平的提高■投资有利于国家和社会的稳定和国际交往2.房地产投资▲（重点章节）2.1房地产投资的概念（重点）■经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物,直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。[2006年真题】投资者进行房地产投资的主要目的一般是（）获取房地产当期收益获取房地产未来收益直接从事房地产开发经营活动间接参与房地产开发经营活动2.2房地产投资的分类■按投资主体划分◊政府投资◊非盈利机构投资◊企业投资◊个人投资 ■按经济活动类型划分◊土地开发投资一从事土地开发活动◊房地产开发投资一从事各类房屋开发活动◊房地产经营投资一从事房地产出租经营活动■按物业类型划分◊居住物业投资◊商用物业投资◊工业物业投资◊酒店与休闲娱乐设施投资◊特殊物业投资【归纳部分】第一章有关的内容：■廉租住房一面向低收入家庭出租■经济适用住房一面向低收入家庭出售■限价房一面向中等收入家庭出售■经济租赁住房一面向中等收入家庭出租【重点】按物业类型划分的房地产投资下列关于商业物业的表述中，正确的有（）。能为投资者带来经常性的收入现金流分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式适合于长期投资常在机构投资者之间进行交易位置对其有着特殊的重要性下列物业中，属于特殊物业的是（）。在建工程车站购物中心科技产业园区2.3房地产投资的特点（8大特点）■区位选择异常重要（具体位置+宏观区位）■适于进行长期投资（两个寿命）◊自然寿命：从地上建筑物竣工之日开始，到建筑物的主要结构构件和设备因自然老化或损坏而不能继续保证安全使用为止的持续时间◊经济寿命：地上建筑物对房地产价值持续产生积极贡献的时间长度，即从地上建筑物竣工之日开始，出租经营收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间■需要适时的更新改造投资（适应性，需要适时更新改造）■异质性：物业由一种用途变为另外一种用途投资价值难以判断因而易产生资本价值风险（价值难以判断）■变现性差■易受政策影响■依赖专业管理■存在效益外溢和转移（外部性影响）房地产投资▲买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）不可移动性适应性弱流动性相互影响性投资者对房地产内部使用功能的变动（例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等）,体现了投资者对房地产投资（）的重视。各异性适应性相互影响性专业管理依赖2.4房地产投资的作用■从社会的角度◊拉动经济■从投资者的角度◊具有收益、保值、增值、消费的多重功能【本节内容框架】■直接投资一一投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作◊房地产开发投资一把土地加工成房屋◊房地产置业投资一直接买建成的物业■间接投资一一投资者将资金投入与房地产相关的权益或证券市场，不需要直接参与房地产开发经营与管理工作◊投资房地产企业股票或债券◊投资房地产投资信托基金◊购买住房抵押支持证券第二节房地产投资的形式7.房地产直接投资1.1房地产开发投资■概念◊是指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地进行规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资，获得开发利润的过程■性质 ◊属于中短期投资，形成房地产市场上的增量供给■具体种类 ◊土地开发投资一土地一级开发为主◊商品房建设投资一建房屋1.2房地产置业投资■■概念 ◊向已具备了使用条件或正在使用中的房地产进行投资，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资◊可以是增量房地产（新房），也可以是存量房地产（旧房）■目的（三个）◊自用◊经营出租获得经常性收入◊还可以获得转售收益■置业机构投资者的选择◊缺乏投资经验又具有低风险偏好的投资者一购买黄金地段的优质成熟物业，购买价格高，收益水平低，但风险小 ◊具备投资管理经验又是风险偏好型的投资者一购买处于优良区位的新竣工甚至尚未 竣工的物业，初始投资和收益水平低，增值潜力大 本节例题： 当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。出售抵押转让经营对房地产置业投资者而言，所投资房地产的适应性的强弱往往与投资风险呈负相关关系。（） 『答案解析』适应性强，意味着可转变用途，则风险小，所以是负相关2.房地产间接投资・2.1投资房地产企业股票或债券 ■房地产开发企业通过资本市场直接融资的途径：◊首次公开发行◊配股 ◊公开增发或定向增发◊发行可转换债券2.2投资房地产投资信托基金■概念◊是购买、开发、管理和出售房地产资产的金融工具◊投资者将资金交由信托基金，基金由专业人士进行投资组合，将资金投入房地产业,基金机构将收益再分配给投资人（基金机构代人理财）■优越性 ◊收益相对稳定一主要来源是租金收入，一般高于股票收益2.2投资房地产投资信托基金 ■类型◊权益型基金◊抵押型基金◊混合型基金◊流动性很好一可以进行交易 例题：1.房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。销售收入转让收入租金收入利息收入 房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。销售收入转让收入租金收入利息收入『答案解析』相当于基金把钱筹到一块搞一个置业投资，收取租金并把它作为收益分配给投资人 下列关于房地产投资信托基金（REITS）特征的表达中，不正确的是（）有专业投资管理者负责经营管理收入现金流的主要部分配给了股东分为权益型和抵押型两种形式投资流动性好2.3购买住房抵押支持证券 ■把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证 券，以达到筹措资金，分散风险的目的例题：1.下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（）购买房地产公司股票购买土地使用权购买新建商品住房购买存量商品住房 房地产间接投资得形式主要有（）投资房地产信托购买住房抵押支持证券购买房地产企业债券购买物业用于出租经营购买土地进行开发房地产投资的利弊（四利三弊）♦■利 ◊相对较高的收益水平◊易于获得金融机构的支持◊能抵消通货膨胀的影响一（一般情况下）房地产年价格增涨率超过年通货膨胀率◊提高投资者的资信等级■弊◊投资数额巨大◊投资回收周期较长◊需要专门的知识和经验例题：房地产投资相对于股票投资，往往具有较低的收益水平。（）房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。（）第三节房地产投资的风险风险的相关概念■■概念◊风险是未来获得预期收益可能性的大小■风险的度量◊标准差一标准差越小，风险越小：标准差与期望值之比一比值越大风险越大■三个概念◊风险收益一实际收益超出预期收益◊风险损失一实际收益低于预期收益◊风险报酬一实际收益超出预期收益的部分风险的相关概念■决策的方法（分两种）♦风险决策（情况不确定，但发生的概率确定）◊决策准则是最大期望收益◊一般使用决策树法或决策表法■不确定性的决策方法（情况及发生的概率均不确定）◊小中取大法一悲观看法◊大中取大法一乐观看法◊最小最大后悔值法 房地产投资风险的方面（四方面）◊投入资金的安全性◊期望收益的可靠性◊投资项目的变现性◊资产管理的复杂性■风险的分类◊系统风险一对市场内所有投资项目均产生影响，投资者无法控制，无法避免◊个别风险一仅对市场内个别项目产生影响，投资者可以控制和预防♦甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲.乙两个物业投资风险比较的结果是（）甲物业投资风险大乙物业投资风险大甲、乙两个物业投资风险相同无法判断房地产投资系统风险（8+6）・2.1房地产投资系统风险的概念与种类■概念 ◊又称为不可分散风险或市场风险 ◊系统投资风险无法在投资组合内部分散、抵消2.1房地产投资系统风险的概念与种类■种类（八种）◊通货膨胀风险（购买力风险）◊变现风险◊利率风险◊政策风险◊政治风险一危害最大的一种◊或然损失风险♦系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。（）2.2通货膨胀风险（购买力风险）■通货膨胀风险是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险 ■其实质是通货膨胀导致未来收益的价值下降 ■以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险越大，实际上承担了本应由承租人承担的风险■通过适当调整其要求的最低收益率来降低风险对实际收益率的影响程度 2.3市场供求风险 ■供求关系的变化会造成房地产价格的波动与租金水平的变化2.4周期风险 ■房地产市场的周期波动给投资者带来的风险2.5变现风险■指急于将房地产兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险2.6利率风险 ■利率调升对房地产投资的影响（三方面）◊折现率提高，折现后的价值变小，导致房地产实际价值的折损◊加大投资者的债务负担，导致还贷困难◊还会抵制房地产需求，导致价格下降■固定利率贷款◊实质上是把利率风险转嫁给金融机构 例题：1.提高贷款利率对房地产市场的影响主要有（）导致房地产实际价值下降导致房地产实际价值上升加大投资者债务负担抑制房地产市场需求增加房地产市场需求下列风险中属于系统风险的是（）。比较风险 市场供求风险未来运营费用风险持有期风险房地产投资的个别风险（6类）■■收益现金流风险（收入低了）◊项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险■未来运营费用风险（费用高了） ◊物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险 ■资本价值风险（折现率或报酬率变化） ◊即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化 ■比较风险（机会成本） ◊也称机会成本风险，投资该项目而失去了其他投资机会，失去了相应的收益的风险■时间风险（时机与时间）◊房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险不仅表现为选择合适的时机进入市 场，还表现为物业持有时间的长短，物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择，物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短■持有期风险（持有时间） ◊房地产投资持有时间相关的风险，寿命周期越长，持有期风险越大 下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（）。变现风险时间风险或然损失风险通货膨胀风险房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场（） 风险对房地产投资决策的影响（两方面影响） ■投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定相应的目标投资收益水平■投资者尽可能规避、控制或转移风险投资者投资目的投资对象收益型承受低风险低收益水平的长期投资者获得稳定租金收益进行稳定期的收益性物业收益加增值型能承受中等风险和收益水平的投资者物业租金收益+物业增值收益进入稳定期或刚刚竣工的收益性物业机会型承受较大投资风险，期望获得高收益的投资者第四节风险与投资组合L投资组合理论▲ ■主要论点（不要把鸡蛋放在一个篮子里） ◊在相同的宏观经济环境下，不同投资项目的收益及风险不同◊把适当的项目组合起来，可以达到一个理想的长远策略 ◊寻找一个固定的预期收率下风险最小，或在可接受风险水平下收益最大化的投资组■说明◊通过投资组合理论，可将个别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险仍然存在【重点难点】市场风险系数及预期投资收益率的计算资产的预期收益率=无风险资产收益率+市场风险系数X（市场的整体平均收益率一无风险资产收益率）无风险资产收益率一般为国债的收益率或银行存款利率资产的预期收益率=市场的整体平均收益率时，市场风险系数=1投资组合理论■具体方法◊地区分布◊时间分布◊项目类型分布♦投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（）o提高投资收益降低系统风险降低个别风险使投资毫无风险投资组合理论，可将个别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险仍然存在[2006年真题】假设银行一年期存款利率为2.28%,贷款利率为5.85%,投资市场的平均收益率为12%,房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6,则房地产投资的预期收益率为（）4.42%8.11%8.13%9.54% 『答案解析』注意无风险收益率在我国我一年期存款利率，在国外一般指国债收益假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%,国债的投资收益率为10%,市场整体的平均收益率为20%,则房地产业的系统性市场风险系数是（）A0.25 B0.50 C1.5 D2.00『答案解析』公式的变换。资产的预期收益率=无风险资产收益率+市场风险系数（市场的整体平均收益率一无风险资产收益率）资产的碘收益率-无颱槛网攵益率二邮-_市刀那螃裁—帳膛料均收益率-元颱资剖攵益率—却E厂''【2006年真题】♦假设银行一年期存款利率为2.28%,贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6,则房地产投资的预期收益率为（）4.42%8.11%8.13%9.54% 『答案解析』注意无风险收益率在我国我一年期存款利率，在国外一般指国债收益2.资本资产定价模型▲一个投资的预期收益率等于市场上无风险投资项目的收益率再加上投资项目的系 统性市场风险系数乘以该项目的市场整体平均收益率与无风险投资项目收益率之差 ■折现率=资金的机会成本+适当的风险调整值=无风险投资收益率+市场风险系数X（市场的平均收益率一无风险投资收益率）【典型例题】♦如果整个投资市场的平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，而房地产投 资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4,则房地产投资评估模型中所用的折现率为（）。8% B.4% C.14% D.12% 第二章一一房地产市场与市场运行 第一节房地产市场概述第二节房地产市场结构与指标（重要）第三节房地产市场的特性与功能第四节房地产市场的运行规律第五节房地产市场的政府干预 第一节房地产市场概述 房地产市场的概念一般的定义 ◊指从事房地产交易活动的场所，以及交易的途径与形式■经济学的定义 ◊指当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动■房地产市场体系包括◊交易当事人一主体◊作为交易对象的房地产资产一客体◊交易制度一制度◊交易组织机构等一组织机构房地产市场的运行环境（八类，三基本因素）■社会环境*■政治环境*经济环境*■金融环境■法律制度环境 ■技术环境■资源环境■国际环境 2【重点】社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场的基本因素

【重点难点】区别社会因素和经济因素扌二会因素扌二会因素，传统祝念交溜飛心理*社会.温利A人-I依量:■及状&3家潁戸.救匀短模M凉班生命居期经济因素A径.济发居忧HU东京假入水审•.殳计布*諭价水T*工资及成业亡平胃壬价硬金比【2008年真题】♦政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（）。产品质量产品性价比规模和结构产品档次【2006年真题】♦下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是（）城市或区域产业结构与布局人口数量和结构土地资源状况建筑技术进步『答案解析』B社会因素，C资源环境,D技术环境。影响房地产市场转变的社会经济力量（六大力量）■金融业的发展■信息通讯技术水平的提高和交通条件的改善■生产和工作方式的转变■人文环境的变化■自然环境的变化■政治制度的变迁房地产市场的参与者（七类参与者）■土地所有者或当前的土地使用者■开发商■政府及政府机构■金融机构■建筑承包商■消费者或买家■专业顾问（七师一人） ◊建筑师◊工程师◊会计师◊造价工程师◊经济师◊房地产估价师◊律师◊房地产纪纪人 第二节房地产市场结构与指标（6类结构） 房地产市场结构■总量结构一总量（开发与销售总量，供给与需求总量）■区域结构一不同地区■产品结构一不同产品 ■供求结构一同一物业类型不同档次的供求关系（供给档次与需求之间的关系） ■投资结构一不同投资目的和方式■租买结构一租赁和购买的比例关系 【注意】租买结构的影响因素■租金和售价的关系■偏好■可供出租数量■经济发展水平[2008年真题】 ♦某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显 示，套型建筑面积在120E以上的住宅供过于求，70E以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。均衡周期性失衡 C.结构性失衡D.区域性失衡[2005年真题】 ♦从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还应分析（）。价格结构区域结构产品结构 供求结构投资结构『正确答案』BCDE『答案解析』请记清六个结构的名称。价格结构有很大的迷惑性。 房地产市场细分（五种分类方式）2.1按地域范围细分（区域性市场） ■按城市划分 ■按城市内的某一具体区域划分■按省或自治区划分■按大片区进行划分2.2按房地产用途细分■居住物业市场■商业物业市场■工业物业市场■特殊物业市场■土地市场2.3按增量存量细分*一般的分类◊房地产一级市场一土地使用权出让市场 ◊房地产二级市场一土地使用权转让，新建商品房租售市场◊房地产三级市场一存量房地产交易市场土地市场土地一级市场一土地使用权出让市场土地二级市场一土地使用权转让市场■房屋市场 一级房屋市场（增量市场或一手房市场）◊二级房屋市场（存量市场或二手房市场） 2.4按交易形式细分* ■房地产交易市场总分◊转让◊租赁◊抵押土地交易市场（土地使用权的交易） 土地买卖◊土地租赁 ◊土地抵押 ■房地产产品交易市场◊新建成的房地产产品交易子市场☆销售（含预售） ☆租赁（含预租）☆抵押◊存量房地产交易子市场☆租赁☆转让☆抵押☆保险[2007年真题】 ♦房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（）子市场.租赁销售保险抵押2.5按目标市场细分 ■按建造标准或价格水平细分◊低档◊中低档◊中档◊中高档◊高档■按目标市场的群体特征细分 ◊老年住宅市场◊青年公寓市场[2006年真题】 ♦在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场，”这种划分所 采用的市场细分标准有（）按存量增量细分按交易形式细分按目标市场细分按房地产用途细分按地域细分 3.房地产市场指标（四大类40小项）3.1供给指标（10项）■新竣工量・灭失量■存量■空置量■空置率■可供租售量■房屋施工面积■房屋新开工面积・平均建设周期■竣工房屋价值

【重要指标说明】■存量=上期存量+报告期新竣工量一报告期灭失量■空置率=空置房屋/同期房屋存量■可供租售量=上期可供租售数量一上期吸纳量+本期新竣工量■平均建设周期=施工面积/新竣工面积 3.房地产市场指标（四大类40小项） ♦2007年末，某市住房总量为5000万其中经济适用住房400万m2,商品住房3750万E,,同期住房空置量为750万其中经济适用住房空置量为50万商品住房空置时 为450万则该市2007年末的商品住房空置率是（）。A.9%B.12%C.15%D.20%A.9%B.12%C.15%D.20%3.2需求指标（11项） ■国内生产总值■人口数量■城市家庭人口规模■就业人员数量 ■就业分布 ■城镇登记失业率 ■城市家庭可支配收入■城市家庭总支出■房屋空间使用数量 ■商品零售价格指数 ■城市居民消费价格指数3.3市场交易指标（9项）■销售量 ■出租量■吸纳量■吸纳率 ■吸纳周期 ■预售面积■房地产价格■房地产租金■房地产价格指数（反应一定时期价格变动趋势和程度的相对数）◊房屋销售价格指数 ◊房屋租赁价格指数◊土地交易价格指数重要指标说明】吸纳量=销售量+出租量在一定时期内，吸纳率=吸纳量/可供租售量 吸纳周期：同期可供租售量可全部被市场吸纳所需要花费的时间，在数值上等于吸纳率的倒数【2008年真题】 ♦吸纳周期在数值上等于吸纳量的倒数。（）【2007年真题】 ♦某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套.则吸纳周期为（）年。0.63 B.1.63 C.2.25 D.12.50『答案解析』吸纳周期=可供租售量/吸纳量 吸纳量=本期销售+本期出租=8万套可供租售量=可销售量+本期新竣工量=5+13=18吸纳周期=18/8=2.25【2007年真题】 ♦我国房地产开发统计中目前采用的销售面积指标，是指报告期已竣工的房屋面积中 已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。 （） 『答案解析』销售面积中不包含已签订合同但未竣工交付使用的面积。未竣工交付使用，但已签订合同的面积属于预售面积[2006年真题】 ♦反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（）房地产平均价格 房地产中位数价格房地产价格指数房地产同质价格【2005年真题】 ♦城市2004年存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是（）TOC\o"1-5"\h\z0.4月2.5月0.4年2.5年 3.4市场监测与预警指标（10个）土地转化率（反映土地转化为房屋的效率）■开发强度系数（反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况）■开发投资杠杆率（反映房地产开发投资的风险）指标越低，风险越大■住房可支付性指数（反映家庭对房价的承受能力）■住房价格合理性指数（反映住房与城市经济基本面指标的协调关系）■房价租金比（考察房价是否偏离其使用价值）■量价弹性（反映市场所处的周期阶段和发展趋势的市场景气指标）■个人住房抵押贷款还款收入比（反映个人住房抵押贷款违约风险水平）住房市场指数■消费者信心指数【重要指标说明】土地转化率=当期土地出让面积/当期政府批准新建商品房预售和销售面积开发强度系数=房地产开发投资/GDP或固定资产投资开发投资杠杆率=自有资金或权益资本/房地产开发投资 住房可支付性指数=家庭可承受房价的上限/实际住房中位数价格房价租金比=房价/租金 量价弹性=过去6个月房地产交易量变化率/过去6个月房地产价格变化率个人住房抵押贷款还款收入比=抵押贷款月还款额/家庭收入 第三节房地产市场的特性与功能房地产市场的特性（6特性）■市场供给的垄断性：土地公有制■市场需求的广泛性和多样性■市场交易的复杂性■房地产价格与位置密切相关■存在广泛的经济外部性■市场信息不对称性【重点难点】经济外部性■正外部性◊经济行为活动使他人受益，而受益者无须付出代价（基础设施建设）■负外部性 ◊经济行为个体的活动使他人或社会受损，却没有为此承担成本（建造纸厂使周围房价下降）【重点难点】市场信息的不对称性■概念 ◊指在市场交易中，产品的卖方和买方对产品的质量、性能等所拥有 的信息是不以称的一般情况 ◊房地产市场中卖方对信息的了解程度远远高于买方，消费者的利益容易受到损害■解决信息不对称的途径◊发展房地产估价等专业服务一提高专业水平 ◊政府加强房地产市场信息的发布工作一提高透明度 房地产市场的功能（五方面）■配置存量房地产资源和利益■显示房地产市场需求变化■指导供给以适应需求变化■指导政府制定科学的土地供给计划■引导需求适应供给条件的变化【要点】配置资源，反应需求，指导供给，指导管理，引导需求 2.房地产市场的功能（五方面）【重点】引起需求增加或减少的原因■未来预期收益变化■政府税收政策的影响■收入水平变化或消费品味变化 ■原用于其他方面资金的介入土地供给的变化 2.房地产市场的功能（五方面）【重点】供给如何适应需求 ■新建或改变用途 ■可替代物业间的租售价格比发生变化（房价高了，租房的需求就大了）[2005年真题】 ♦如果同一地区的某一类型物业的售价持续以大幅度上涨，那么该类型物业的出租需 求就会（）。 A.减少 B.增加 C.不变 D.同步递减 第四节房地产市场的运行规律L房地产空间市场与房地产资产市场1.1房地产空间市场■房地产为家庭和企业提供生活和生产的空间 ■需求者一是需要使用房地产空间的家庭和企业■供给者一房地产资产市场中存量房地产的提供者（开发商和存量房所有者） 1.2房地产资产市场■资产市场 ◊房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益■投资收益（两部分）◊在拥有房地产期间内每单位时间所获得的租金◊在转售时所实现的增值收益1.3空间市场和资产市场的联系 ■空间市场的供求关系，决定其在资产市场中的需求 ◊空间市场的供求关系一房地产租金水平一房地产资产的收益水平一在资产市场中的需求 ■资产市场决定空间市场的供给 【记忆要点】A决定B的需求，B决定A的供给A:空间市场B:资产市场[2007年真题】 ♦1.房地产空间市场上的需求者就是房地产资产市场上的供给者。（X） 『答案解析』空间市场上的需求者是需要使用空间的家庭和企业，供给则来源于房地产资 本市场，主要是开发商和存量房的所有者 ♦2.房地产空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平（”） 『答案解析』空间市场供求关系一房地产租金水平一房地产资产的收益水平一在资产市场中的需求。1.4均衡状态■均衡状态的特点◊租金和价格都不发生变化 ◊价格与重置成本相同 ◊新增量和灭失量相等◊房地产资产存量保持不变■实质 ◊这种均衡状态事实上不存在◊但市场总是在向均衡状态回复，围绕均衡状态进行上下波动房地产市场的周期循环2.1房地产周期循环的定义和原因■定义 ◊是指房地产业活动或其投入与产出具有相当的波动现象，且此现象重复发生■原因（七原因） ◊供求因素影响，金融因素变动最关键 ◊市场信息不充分，导致供需两方面调整不均衡的时间存在时滞◊生产者与消费者心理因素影响◊政策因素影响，如容积率控制，用途管制等◊政治冲击◊制度因素影响 ◊生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等2.2传统的房地产周期理论 ■在市场供求平衡的前提下，房地产市场会正常运作 ■在此期间，投入房地产市场的资金的利润预期保持不变，投资者具有自我调节投资量的能力 ■房地产市场呈现出一种自我修正的模式，每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏、再次扩张（六步曲）的过程2.3房地产市场的自然周期**■平衡点 ◊从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率 （合理空置率或结 构空置率），就是房地产市场自然周期中的平衡点■自然周期分为四个阶段（两线五点四阶段的倒V型）【2008年真题】♦在房地产自然周期的下降阶段，物业租金的增长率是下滑的。（）【2007年真题】 ♦在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（）。第一阶段 B.第二阶段 C.第三阶段 D.第四阶段【2007年真题】 ♦下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有（）。 房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生在房地产周期循环的最低点，空置率最高 房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的【2006年真题】 ♦在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为（）阶段租金增长率上升新增供给小于新增需求新开工项目增加租金增长率下降 『答案解析』空置率超过长期平均空置率的是第一四阶段，是横线下面的两阶段。BC第一阶段没有新增供给，主要是吸纳原有的供给剩余。一阶段租金增长率下降，四阶段租金下降。[2005年真题】 ♦根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的（）。第一阶段第二阶段初期第二阶段后期第三阶段第四阶段2.5房地产市场的投资周期■第一阶段，很少有资本向存量房地产投资，没有资本投入新项目■第二阶段，投资者的投资回报预期随着租金的回升而提高，资本流入市场■第三阶段，由于空置率低于平衡点，投资者继续购买存量项目并继续开发新项目[2005年真题】 ♦（判断题）当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动时，市场上的投资者将迅速增加。2.6房地产市场自然周期和投资周期的关系 ■投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期的变化，但在其他阶段则超前于市场自然周期[2008年真题】 ♦下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（）。自然周期与投资周期同步变化投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期[2006年真题】♦房低产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。（） 『答案解析』投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期的变化，但在其他阶段则超前于市场自然周期。房地产泡沫与过热3.1房地产泡沫及成困■概念 ◊是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态◊是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果■成因 ◊土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础◊投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因 ◊金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂一必要条件3.2过度开发及诱因■概念◊过度开发也称过热，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升，物业价格和租金下降的情况■诱因◊开发商对市场预测的偏差◊开发商之间的博弈和非理性行为◊开发商资金的易得性3.3房地产泡沫和过度开发的区别过度开发房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标新增供给的增长速度超过了需求的增长速度反映市场价格和实际使用价值之间出现严重偏离严重程度和危害性方面不同严重程度高，危害大属不正常的大起大落在房地产周期循环中所处的阶段不同存在于下降阶段存在于上升阶段市场参与者的参与动机不同为获得长期收益短期投资，增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出3.4房地产泡沫和过度开发的联系■泡沫产生，就必然会引起过度开发，但过度开发却不一定由泡沫引发■如果在房地产周期循环的上升阶段，投机性行为没有得到有效抑制，则很容易迅速发展引起泡沫，同时会伴随过度开发等现象3.5房地产泡沫的衡量■房地产泡沫指数（综合了以下指标）◊实际价格/理论价格◊房地产价格增长率/实际GDP增长率◊房地产价格指数/居民消费价格指数◊房价收入比◊个人住房抵押贷款增长率/居民平均家庭收入增长率◊房地产投资需求/房地产使用需求[2007年真题】♦下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（）。市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成第五节房地产市场的政府干预1.政府干预房地产市场的必要性1.1房地产市场失灵（八种原因）■垄断一要求政府制定反垄断政策，改善市场效率，平抑垄断价格■外部性一需要政府通过税收、补贴、外部性收益成本内部化等措施来提高市场效率■信息不对称一要求政府建立并实施有效的信息公开制度，提高市场的透明度■市场不完全■公共品、失业、通货膨胀及失衡■再分配和优效品1.2住房问题和住房保障 ■住房兼具商品和公共品的双重属性■三种住房保障模式 ◊以英国、新加坡和香港为代表的政府直接建房方式 ◊以法国、瑞典和日本为代表的依靠政府贷款利息补贴等财政优惠措施，鼓励非赢利 机构的建房方式 ◊各国普遍采用了的对住房投资人减税和对住房承租人补贴的方式1.3宏观经济周期循环 ■经济周期的四个阶段：繁荣、衰退、萧条、复苏■前两者为扩张过程，后两者为收缩过程■波峰（从扩张转为收缩）：政府采用紧缩性的货币政策和财政政策 ■波谷（从收缩转为扩张）：政府采用扩张性的货币政策和财政政策抵制经济衰退1.4房地产价格剧烈波动 ■房地产价格的剧烈波动，会对房地产市场和宏观经济的稳定运行造成巨大威胁，所以通常会引发政府的政策干预1.5房地产市场非均衡■总量非均衡 ◊表现为潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求与超额供给同时并存，或称短缺与过剩同时并存■结构非均衡 ◊不同子市场之间在供求方面的结构失衡 政府干预房地产市场的手段土地供应政策（主要是土地供应计划）■金融政策住房政策 ■城市规划地价政策税收政策■租金控制[2006年真题】 ♦政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要是（）。加大城市基础设施建设投入调整银行贷款利率调整公共住房政策调整房地产税收政策加快城市化进程规范房地产市场行为的措施■健全市场准入制度■推动行业诚信体系建设■规范交易程序■加强产权管理 第三章一一房地产开发程序与管理第一节房地产开发程序概述 第二节投资机会选择与决策 第三节前期工作第四节建设阶段第五节租售阶段 第一节房地产开发程序概述 房地产开发的基本概念■■概念 ◊房地产开发是通过土地、劳动力、资本、管理和企业家经验等资源 的入，为房屋租客或购房者提供建筑使用空间、并重新配置建筑环境的一种活动 ■房地产开发的参与者◊开发商一主体◊金融机构一提供资金◊规划、设计、工程一建设阶段◊政府机构一审批◊社区团体◊专业人士一营销、律师等[2008年真题】 ♦从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（）土地劳动力资本经验环境『正确答案』ABCD 『答案解析』即主流的人、财、物三方面，还有经验、企业家精神等。房地产开发的一般程序（四阶段八步骤）■■四阶段◊投资机会选择与决策分析阶段 前期工作阶段建设阶段租售阶段■八个步骤◊提出投资设想◊细化投资设想◊可行性研究◊合同谈判◊签署正式协议或合同工程建设◊竣工交用◊物业资产管理第二节投资机会选择与决策分析♦1.投资机会选择♦（三项工作）■投资设想 ◊分析研究市场和区位■寻找和筛选投资机会◊看地或看项目■细化投资设想◊对筛选出的投资机会进一步分析比较，并最终将期投资设想落实到一个具体的地块上，进一步分析其客观条件是否具备，通过与各方的接触,提出一个初步的开发投资方案2.投资决策分析♦（三项工作）■市场分析◊主要分析市场宏观环境、政府政策、房地产供求、竞争环境、目标市场及其可支付的价格和租金水平■项目财务评价◊根据市场分析的结果以及相关的项目资本结构设计，就项目的经营收入、成本费用与盈利能力进行分析评价■投资决策◊结合企业发展战略、公司财务状况以及项目财务评价的结果，就是否进行本项目的投资开发做出决策第三节前期工作1.获取土地▲（了解）1.1土地储备■土地储备的概念◊是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用的目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为【新旧两种制度图解】■把•闻站经 济结蜩该隘I— 土地便用:昔土地^用人 ■-壬地使用者土地储备的管理体制一土地储备实行计划管理一由政府制定◊年初与年末土地储备规模◊年度前期开发规模（收）◊年度供应规模（出）土地储备的范围◊依法收回的国有土地◊收购的土地◊行使优先购买权取得的土地◊已办理农地转用和土地征收批准手续的土地◊其他依法取得的土地土地储备的管理 ◊收储土地的前期开发、保护、管理和临时利用，以及融资活动，由政府的土地储备机构负责实施土地储备的运作程序（四步）收购◊开发整理储备◊供给1.2土地一级开发■概念◊是由政府或其授权委托的企业进行土地征收、拆迁、土地平整，进行地上、地下市政基础设施和社会公共配套建设，使土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”的建设条件一级开发模式（两种）土地储备机构负责实施（主体是土地储备机构）土地储备机构授权开发企业负责实施（主体是开发企业）土地一级开发的两种模式比较模式主体筹措资金、办理规划、项目核准、土地征收、拆迁及大市政建设等手续的办理及组织具体实施开发企业的管理费土地储备机构负责实施（委托开发土地储备企业进行土机构地开发具体管理）通过公开招标方式选择开发企业不高于土地储备开发成本的2%土地储备机构授权开发企业负责实施开发企业招标底价包括土地储备由授权的开发开发的预计总成本和利企业完成 润，利润率不咼于预计成本的8%■土地储备开发成本◊征收、拆迁补偿费及有关税费◊收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用◊市政基础设施建设有关费用◊招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用◊贷款利息◊土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理费用、不可预见费等■【2008年真题】♦政府授权开发企业负责实施土地一级开发时，开发资金应由政府土地储备机构负责筹措（）。1.2获取土地的方式（四种方式）■出让一一级市场拿地◊方式有招标、拍卖、挂牌和协议◊工业（包括仓储用地，但不包括采矿用地）商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标挂的方式出让◊不适合采用招拍挂的，才允许以协议方式出让■划拨一一级市场拿地◊划拨范围详见《房地产基本制度与政策》内容 ◊经济适用住房和廉租住房建设用地目前采用划拨方式供应◊经济适用住房和廉租住房建设用地，也逐步开始采用以未来住宅租售价格为标的的公开招标方式■划拨一一级市场拿地■原有划拨土地上存量房地产的土地使用权转让一二级市场拿地◊原有划拨土地上的存量房地产，因企业改制或兼并收购等行为导致产权变更时，需办理土地使用权出让手续◊方式◊出让一协议出让◊租赁◊作价入股或授权经营 1.2获取土地的方式（四种方式）■与当前土地使用权拥有者合作一二级市场拿地土地转让◊公司入股◊并购◊合伙 确定规划设计方案并获得规划许可♦【规划管理工作框架】 ■规划管理的四方面工作与四个阶段（两证一书一审批）：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、规划（选址）意见书◊规划（选址）意见书一选址、定点审批阶段◊建设用地规划许可证一用地规证申领阶段 ◊设计方案审批一设计方案审查阶段◊建设工程规划许可证一工程规划许可证申请阶段 ■招拍挂方式下的差异 ◊选址意见书在土地一级开发环节完在◊用地规划许可证意义不大了（条件可作为出让合同的内容）2.1开发项目选址、定点审批阶段■需提交的文件 ◊发改委批准、核准或备案文件（立项） ◊开发建设单位或其主管部门申请用地的函件◊拟建规划设计图 ◊开发项目意向位置的1/2000或1/500地形图■成果◊获得规划部门下发的《选址规划意见通知书》规划意见书的内容◊确定用地范围与面积 ◊提出规划设计要求（三方面内容）☆规划土地使用要求☆居住建筑的公共服务设施配套建设指标 ☆项目与边界、道路、河道、高压线等的距离要求2.2申请《建设用地规划许可证》需提交的文件立项批文◊规划意见书（选址）出让合同◊建设用地钉桩成果通知单1/2000或1/500的地形图 ◊建设用地申请文件及成交确认书成果获得规划部门核发的《建设用地规划许可证》用地规证的内容◊用地性质◊位置◊界限 2.3设计方案审批阶段■规定 ◊开发商可自愿申请规划部门对设计方案进行审查 ◊未审查的重大开发项目，将在规划设计招标备案阶段再对中标的设计方案进行专项 审查 ■开发商提交的设计方案的内容◊规划设计总平面图1：500或1：1000◊各层平立剖1：100或1：200 ◊各项经济技术指标及无障碍设计说明等2.3设计方案审批阶段 ■规划部门对设计审查的主要内容（五个方面）◊用地范围是否与规划确定一致◊建设项目的性质符合要求◊规划条件符合要求◊公共配套服务设施符合要求◊是否安排了必要的水电气等市政设施■成果 ◊获得《设计方案审查意见》2.4申请《建设工程规划许可证》阶段■需提交的文件◊申请表◊选址意见书 设计方案审查意见◊批准用地文件◊图纸成果获得《建设工程规划许可证建设工程招标♦ 3.1招标方式公开招标 ◊公开招标是指招标人以发布招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标 ◊适用于规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设◊优点是使开发商有较大的选择范围，促使承包商努力提高工程质量，缩短工期并降 低成本造价 ◊缺点是耗时长，招标支出费用较高一般应将标授予最低报价者，除非该最低报价不合理或根本无法实现（一般指低于标底）邀请招标 邀请招标是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标 ◊被邀请投标的承包商通常在3~10个之间◊优点是节省招标费用、提高招标工作效率，节省时间◊缺点是限制了竞争范围，缩小了开发商的选择余地◊适用范围☆工程性质比较特殊，要求有专门经验的技术人员和专业技术只有少数承包商能够胜任的建设项目☆公开招标的结果未产生出中标单位的建设项目☆以及由于工期紧迫或保密的要求等原因而不宜公开招标的建设工程3.2招标机构■两种招标模式◊自行招标一招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜，并向有关行政监督部门备案◊委托招标一不具备自行招标能力时，可以委托依法成立、从事招标代理业务的招标代理机构提供代理服务■招标过程中的决策活动（四项内容）◊确定开发项目的发包范围☆决定工程是统包还是分阶段发包☆决定工程是单项工程发包、分部工程发包还是专业工程发包◊确定承包方式和承包内容☆确定是总价合同，还是单价合同或成本加酬金合同☆确定全部包工包料，还是分包工包料、专业工程发包3.2招标机构◊确定标底◊决标并签订合同协议■招标中的日常事务工作◊发布招标公告或邀请招标函◊编制和发送招标文件◊编制标底◊审查投标者资格◊组织勘察现场和解答投标人提出的问题◊接受并妥善保管投标人的标函、负责为其保密◊开标、审核标书并组织评标◊谈判签订协议或合同3.2招标机构■招标工作小组组成人员（三类人员）：决策人员、专家、助理人员◊决策人员一指开发商本身或其授权的代表 ◊专业技术与经济方面的专家一负责向开发商或其授权代表提供咨询意见，并进行招标的具体事务处理◊助理人员一决策和专业技术人员的助手■招标工作小组或招标委员会◊组成一可以由开发商自己组织，也可以由招标代理机构组织◊作用一承办招标的技术性和事务性工作，但最终决策仍需由开发商做出3.3招标程序（八步曲）■申请招标◊获得工程开工审批手续◊获得招标批准■编制招标文件◊招标文件是开发商向投标人介绍工程情况和招标条件的重要文件，也是签订工程承包合同的基础■编制招标工程标底 ◊标底是招标工程的预期价格，是审核投标报价、评价、决标的重要依据之一◊通过制定标底，使开发商预先明确自己在拟建工程中应承担的财务义务，从而安排资金计划 ◊标底可由开发商请有资格的概预算人员编制，亦可委托有资质的如标代理机构代编，在编制招标文件的同时进行 ◊工程标底必须送当地合同预算审查机关确认，密封事经当地招标管理办公室核准后方能生效◊标底的编制方法☆以施工图预算为基础编制 ☆以概算额或扩大综合定额为基础编制☆以平米造价包干为基础编制■编制招标工程标底 标底是招标工程的预期价格，是审核投标报价、评价、决标的重要依据之一通过制定标底，使开发商预先明确自己在拟建工程中应承担的财务义务，从而安排资金计划 标底可由开发商请有资格的概预算人员编制，亦可委托有资质的如标代理机构代编，在编制招标文件的同时进行 工程标底必须送当地合同预算审查机关确认，密封事经当地招标管理办公室核准后方能生效标底的编制方法以施工图预算为基础编制 以概算额或扩大综合定额为基础编制以平米造价包干为基础编制 ■确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函 ◊发布投标公告一公开招标方式 ◊发布如标邀请函一邀请招标，3家以上■投标人资格审查◊资格审查的目的 了解投标人的技术和财务实力以及施工经验，限制不符合条件的单位盲目参加投标 ◊资格审查量应考虑以下几方面 ☆企业注册证明和技术等级☆主要施工经历 ☆技术力量简况 ☆施工机械设备简况 ☆在施工的承建项目 ☆资金和财务状况 ◊特殊规定☆邀请招标的，投标人还须向开发商说明拟采用的主要施工方法☆外地建筑企业参加投标，须经工程所在地主管部门签发投标许可证■招标工程交底及答疑◊时间一开发商发出招标文件，招标人踏勘现场之后◊参加人一由开发商邀请投标人的代表◊内容一进行工程交底，并解答疑问■开标、评标和决标◊开标由招标人（开发商）主持◊投标人、公证机构和招标管理部门参加◊选检查密封情况后拆封宣读内容 ◊如果全部投标人的报价都超出标底过多，经复核标底无误，则可宣布本次投标无效,另组织招标◊评标由评标委员会负责 ◊首先排除无效标书，再从工程技术和财务两个角度评议有效标书 ◊评审的标准是中标单位拥有足以胜任招标工程的技术和财务实力，信誉良好，报价合理◊评标委员会推荐三名侯选中标单位，交由开发商选择◊不太复杂的工程开发商可以在开标会上当场决定中标单位◊规模较大内容复杂的工程开发商应全面衡量择优决标 ◊决标后，开发商应立即向中标单位发出中标通知书■签订合同 ◊中标通知书发出后，开发商和中标单位应在约定期限内签订合同开工申请与审批♦（重要）4.1施工许可证的含义 ■时间一在招标工作结束后，工程施工前 ■申领单位一建设单位（注意不是施工单位）■核发单位一工程所在地县级以上人民政府建设行政主管理部门■审查内容一工程是否符合[2006年真题】♦房地产开发项目的施工许可证由（）向发证机关申请领取施工单位建设单位监理单位设计单位4.2申领施工许可证的条件（8个）■已办理建筑工程用地批准手续，获得了两证-有地■在规划区内的工程，已取得《建设工程规划许可证》-有规划 ■拆迁进度符合施工要求-地可以施工 ■已确定施工企业，并签署了施工合同-有施工的人 ■有满足施工需要的图纸及技术资料（有+通过审查）-有图■有保证工程质量和安全的具体措施-有安全保证■应该监理的，签署了监理合同一有监理的人■建设资金已落实（落实的标准）（是落实而非到位）-有钱 ■其它一办了该办的手续，交了该交的钱【重点难点】 ■不要求拆迁全部完成，只要求拆迁进度符合施工要求

需要即可■要求资金已落实,需要即可■要求资金已落实,◊工期不足一年的,◊工期超过一年的,不要求资金全部到位，记住资金落实的标准到位资金原则上不少于工程合同价的50%到位资金原则上不少于工程合同价的30%4.3申请办理施工许可证的程序■建设单位领取《申请表》■建设单位在《申请表》上加盖印鉴，并附加相关证明文件，向发证机会提出申请■发证及批复◊符合条件的，自收到申请之日起15日内颁发施工许可证◊对于证明文件有问题的，限期要求补正，审批时间自证明文件补正齐全后顺延◊不符合条件的，自收到申请之日起15日内书面通知建设单位并说明理由■在施工过程中，建设单位或施工单位发生变更的，应当重新申请施工许可证前期工作的其它环节▲■内容◊征地、拆迁、安置、补偿◊三通一平◊市政设施的谈判与协议◊安排短期和长期信贷◊寻找预租（售）客户◊进一步分析市场状况◊制定项目开发过程的监控策略◊洽谈开发项目保险事宜等■前期工作完成后，开发商再进行一次财务评价■开发商必须保持“健康的怀疑”态度，本着谨慎的原则（即不高估收益，不低估成本）【2006年真题】 ♦将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（）的工作投资机会选择于决策分析阶段前期工作阶段建设阶段租售阶段第四节建设阶段（三控两管一验收）1.质量控制♦■质量控制◊包括决策阶段、设计阶段和施工阶段三方面的质量控制■施工阶段的质量控制的主要内容（四方面）多选◊对原材料的检验◊对工程采用的配套设备进行检验◊确立施工中控制质量的具体措施▼检查、校准施工设备、仪器▼控制混凝土质量▼进行质量检查和评定◊确立有关质量文件的档案制度进度控制♦2.1工程进度计划的编制■首先将全部工程内容分解和归纳为单项工程或工序■统计计算每项工程内容的工作量■计算每个单项工程工作量所需时间（按正常水平和工效计算）■按正常施工的各个单项工程内容逻辑顺序和制约关系，排列施工先后次序2.2进度管理及计划调整■水平进度计划（横道图法）◊优点一制作简便，明了易懂◊缺点一从图中看不出各项工作之间的相互依赖和制约关系■网络计划（网络图法）◊优点一可确切表明各项工作的相互联系和制约关系，可以计算出各项工作的最早和最晚开始时间，找出关键工作和关键线路（关键线路是指在该工程中直接影响总工期的那一部分连贯工作）2.3其他配套进度计划■材料供应计划■设备周转计划■临时工程计划2.4进度控制中应关注的因素■材料、设备的供应情况■设计变更■劳动力的安排情况■气象条件成本控制♦■成本控制的主要工作内容 ◊编制成本计划，确定成本控制的目标◊审查施工组织设计和施工方案◊控制工程款的动态结算◊控制工程变更■成本控制的手段◊强化成本意识，加强全面管理◊确定成本控制对象◊完善成本控制制度◊制定有效的奖励措施合同管理♦4.1合同管理的作用■确定了工期、质量、价格等主要目标，是各方进行经济活动的依据■规定了各方的责、权、利，是调节合同各方关系的主要手段■合同是法律文件，按合同办事是双方的最高行为准则■合同体系决定了项目的管理机制 ■是合同双方解决争执的依据4.2房地产开发项目的主要合同关系■开发商的主要合同关系土地使用权出让合同一与政府土地使用权转让合同一与其他土地使用者◊勘察设计合同一与勘察设计单位◊融资合同一与金融机构◊咨询合同一与专业咨询公司◊施工合同一与施工单位 ◊采购合同一与材料设备供应商◊销售合同一购房者 ◊联合开发或项目转让合同一与联合开发或受让的开发商■承包商的主要合同关系◊工程承包合同一与开发商◊分包合同一与分包商 ◊供应（采购）合同一与材料设备供应商◊运输合同◊加工合同◊租赁合同◊劳务供应合同◊保险合同◊融资合同◊联合承包合同[2005年真题】♦开发商的主要合同关系通常包括（）等。保险合同分包合同销售合同勘察设计合同加工合同 4.3合同管理主要工作内容 ■合同总体策划阶段一确定影响项目的根本性、方向性的重大问题 ■投标招标阶段一通过合同审查，明确合同签订前应注意的问题■合同分析一通过合同分析与解释，使每个参与者都明确自己的角色■合同实施控制一建立合同实施保证体系、完善合同变更管理和合同资料的文档管理安全管理♦■各阶段的安全要求 ◊规划设计阶段一要求工程设计符合国家制定的建筑安全规程和技术规范◊施工阶段一要求承包商在编制施工组织设计时，应根据建筑工程的特点制定相应 的安全技术措施◊对专业性较强的项目一应当编制专项安全施工组织设计■开发商应办理申请批准手续的情况◊需临时占用规划批准范围以外场地◊可能损坏道路、管线、电力、邮电通信等公共设施的◊需要临时停水、停电、中断道路交通◊需要进行爆破作业5.安全管理♦■相关规定◊施工现场的安全由建筑施工企业负责◊实行施工总承包的，由总承包单位负责，分包单位应向总承包单位负责，服从总承包单位对施工现场的安全生产管理 ◊开发商或开发商委托的监理，应监督承包商建立安全教育培训制度◊开发商与承包商还应双方约定承担支付保险费的义务[2007年真题】 ♦实行施工总承包的房地产开发项日。施工现场的安全应由（）负责。开发商监理单位分包单位总承包单位竣工验收♦6.1竣工验收的要求■由承包商向开发商提供完整竣工资料及竣工验收报告，并提出竣工验收申请 ■开发商进行初步检查，由监理工程师列出需要修补的质量缺陷清单，由承包商落实修复 ■开发商组织有关单位进行正式验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。承包商按要求修改，并承担由自身原因造成修改的费用 6.2竣工验收的依据■经过审批的项目建议书■年度开工计划■施工图纸和说明文件■施工过程中的设计变更文件 ■现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验评定标准 ■合同中有关竣工验收条款6.3竣工验收的工作程序（三阶段）■单项工程竣工验收■综合验收■竣工验收备案 ◊开发商应当自工程竣工合格之日起15日内，报建设行政主管部门或其它部门备案◊备案的资料♦工程竣工验收备案表♦工程竣工验收报告♦各部门出具的认可或准许使用文件♦施工单位签署的工程质量保修书 ♦两书等其它文件一住宅质量保证书+住宅使用说明书6.4竣工结算 ■承包商向开发商递交竣工结算报告及资料■开发商应在1个月内予以核实，给予确认或提出修改意见■开发商确认报告的，应通知经办银行支付工程结算价款■承包商在收到竣工结算价款后半个月内移交工程[2005年真题】 ♦承包商收到竣工结算价款后，通常应在（）内将竣工工程交付给开发商。A.半个月 B.一个月 C.一个半月 D.二个月6.5编制竣工档案 ■技术资料 ◊前期工作资料◊土建资料◊安装方面资料■竣工图 ◊按施工图无任何变动的，直接在施工图上加盖竣工图标志后作为竣工图 ◊结构形式改变、平面改变等重大改变，应重新绘制竣工图◊隐蔽工程要绘制竣工图◊竣工图应与实际情况相符，不得任意涂改 第五节租售阶段【租售过程的三阶段】■宣传、沟通阶段一使客户了解物业■谈判阶段一确定价格■签约阶段一确认选择物业租售形式■1.1开发商自行租售 ■大型房地产开发公司，有自己专门市场营销队伍和销售网络■在房地产市场高涨、市场供应短缺时销售容易■当开发商开发的项目已有较明确固定的销售对象时1.2委托房地产经纪机构租售■概念 ◊从事购买或销售房地产或二者兼备的洽商工作，但不取得房地产所有权的商业单位，其主要职能在于促成房地产交 易，借此赚取佣金作为报酬（0.5%—3%）■作用 ◊通过市场调查，协助开发商进行准确的市场定位◊通过广告等宣传活动，对潜在消费者进行有效引导◊从前期策划到项目租售整个过程，协助开发商实现收益目标◊帮助置业人士选择合适物业并办理手续◊帮助买卖双方进行有关的融资安排◊提高市场运行效率■代理形式◊联合代理与独家代理 ◊买方代理、卖方代理和双重代理（依据代理委托方不同分）◊首席代理（总代理）和分代理 ■选择房地产经纪机构应注意的问题◊充分了解房地产经纪机构及其经纪人员的业务素质◊了解房地产经纪机构可投入市场营销工作的资源◊考察房地产经纪机构过往的业绩 ◊针对物业的类型选择房地产经纪机构◊认真签订房地产经纪合同重点■如果是双重代理，则代理费用之和不能超过前两种佣金■双重代理必须将自己的身份向各方声明■总代理分代是的佣金按经纪机构所承担的责任大小来分配[2007年真题】♦下列关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述中，正确的有（）。房地产市场中的信息不完备程度较高，需要有房地产经纪机构或房地产经纪人这种特殊的制度安排来降低信息成本大型房地产开发公司一般更愿意委托房地产经纪机构进行物业租售依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规模经济优势，提供服务并获取收益无论采用哪种代理形式，都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入制定租赁方案■■出租还是出售■租售进度■租售价格【重点】开发商定价方法（三大类七小类）■成本导向定价法一按成本定价 ◊成本加成定价法一成本+成本X利润率◊目标定价法一从损益平衡图中选择预期的总成本、总收入相对应的价格■购买者导向定价法一按需求定价◊认知价值定价法一定价的关键是顾客对物业价值的认知◊价值定价法一定价给人物美价廉，物有所值的印象■竞争导向定价法一考虑竞争定价◊领导定价法一处于市场领导者地位的开发商，制定的价格在同类物业中居较高价位◊挑战定价法一当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，定价比市场领导者定价稍低或低得多◊随行就市定价法一以竞争对手的价格为定价基础【重点】什么情况下采取随行就市定价法◊难以估算成本◊公司打算与同行和平共处◊另行定价，难以了解市场和竞争者的反应[2008年真题】♦当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往米用（）。挑战定价法领导定价法目标定价法随行就市定价法[2007年真题】♦根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（）。目标定价法成本加成定价法随行就市定价法价值定价法[2006年真题】♦某开发商开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（）随行就市定价法价值定价法应战定价法挑战定价法【2005年真题】♦在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是（）。目标定价法价值定价法挑战定价法成本加成定价法制定宣传与广告策略▲■市场宣传策略◊确定宣传目标◊选择宣传的信息与工具◊实施宣传方案◊评价宣传效果■广告策略（5M）◊广告的目标与任务-mission◊可用的费用一资金money◊应传送的信息一message◊应使用的媒体一media◊广告效果评价一measurement第四章一一房地产市场调查与分析第一节市场调查市场调查的重要性▲■概念 ◊市场调查是系统地设计、收集、分析并报告与公司面临的特定市场营销状况有关的数据和调查结果的过程◊是市场营销活动的出发点，是了解市场、认识市场的一种有效方法和手段■目的◊为企业决策者进行预测和决策、制定计划提供重要依据■作用◊确定产品生产销售计划◊制定定价策略◊设计促销方案◊选择分销渠道◊制定正确的市场营销综合策略，实现利润最大化同时开拓新市场 市场调查的内容▲ ■国内外市场环境调查◊政治法律环境◊经济环境◊人口环境◊社会文化环境 ■技术发展调查（四新研究）■市场需求容量调查◊现有的和潜在的市场需求量 ◊社会拥有量、库存量 ◊同类产品在市场上供应量或销售量，供求平衡状况 ◊本企业和竞争企业的同类产品市场份额◊本行业或有关行业的投资动向◊企业市场营销策略变对对销售量的影响2.市场调查的内容▲ ■消费者的消费行为调查 ◊消费者类别◊购买能力◊购买欲望和购买动机◊购买习惯市场调查的内容▲■竞争情况调查◊竞争者调查分析◊竞争产品调查分析■市场营销因素调查（4p策略）◊产品调查◊价格调查 ◊分销渠道调查◊促销策略市场调查的步骤▲ ■确定问题和调查目标◊试探性调查◊描述性调查◊因果性调查■制定调查计划◊资料来源（重要）##先收集二手资料◊调查方法◊调查手段 ◊抽样方案◊联系方法■收集信息 ◊是市场调查中成本最高，也最容易出错的阶段■分析信息 ◊从收集的信息和数据中提炼出与调查目标有关的信息，可采用统计技术和决策模型进行分析■报告结果 ◊总结归纳出主要的调查结果报告给决策人员第一节市场调查【归纳总结一重点】资料来源（先收集二手）二手资料：是为其他目的已经收集到的资料一手资料：为了当前特定目的而收集的原始信息 调查方法（一手） 观察法、专题讨论法、问卷调查法、实验法调查手段问卷、座谈trt、， 、.i?a抽样万案 抽样单位、样本规模、抽样程序联系方法电话、邮寄、面访[2007年真题】 ♦房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算”亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（）。观察法实验法讨论法问卷调查法[2005年真题】 ♦在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有（）。文献查阅观察专题讨论问卷调查实验[2005年真题】 ♦在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有（）。文献查阅观察专题讨论问卷调查实验 对市场调查的分析与评估▲■方法科学■调查具有创造性 ■调查方法多样 ■模型和数据相互依赖

■合理的信息价值和成本比率■正常的怀疑态度■市场调查过程遵守职业道德 第二节市场分析的手段与方法1.市场规模的估计♦ ■六类产品层次◊全部销售◊行业销售◊公司销售◊产品线 ◊产品 ◊产品细目■五类空间层次 ◊世界◊亚洲◊中国◊城市◊消费者■三个时间层次◊短期◊中期◊长期2.市场需求分析的基本概念♦（两个重要概念）2.1市场规模的相关概念■市场规模（买方的数量，人数） ◊是特定商品的潜在购买者数量■潜在购买者的特点（三个因素）◊兴趣一欲望◊收入一购买力◊途径一限制■相关概念 ◊潜在市场一具备兴趣一个条件◊有效市场一具备前两上条件 ◊合格的有效市场一可以实现的有效市场，具备三个条件 ◊服务市场（目标市场）一公司准备追求的那部分合格的有效市场 ◊渗透市场一是指已经购买了该产品的消费者的集合【重点】市场的关系职辨市场职辨市场2.2市场总需求 ■市场总需求一是指在特定的地理范围内，特定时期、特定市场营销环境、特定市场营销计划的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量 ■市场需求函数（需求与市场营销费用之间的关系） ◊开始时，营销费用对需求刺激作用大 ◊当接近市场潜量时，营销费用对需求刺激作用变小直至为零■市场最低量一不需任何刺激需求的费用就有的基本的销售量■市场潜量一市场营销费用超过一定水平后，就不会增加需求了，也即市场需求的上限（极限） ■市场营销敏感性一市场最低量与市场潜量间的距离，距离越大越敏感 ■两种极端市场◊可扩展市场一销售量受营销费用影响大◊非扩展市场一销售量受营销费用影响小 【重点难点】市场规模与市场需求的关系■市场规模针对的是购买者的数量（主体的数量）■而市场需求针对的是产品的数量（客体的数量）市场需求预测♦■市场需求预测（针对整个行业而非单个企业） ◊估算出一个特定的市场对某种产品的潜在需求数量，也即在行定时期内，在既定行业市场营销努力水平与既定环境条件下，行业的所有企业所能获得的最大销售量■公式总市场潜量=购买者数量X购买者的平均购买数量X平均单价新建住宅市场需求量=家庭数量X户均可支配收入X住房消费倾向[2008年真题】 ♦某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15%的家庭打算当年购房，平均住房需求80E/户，则2008年该市新建商品住房的市场潜量是（）万武。TOC\o"1-5"\h\z1260138014402100 答案解析』市场潜量即市场需求的上限，即有效市场部分。120*15%*80=1440万平方米。市场趋势分析4.1市场趋势分析的三步骤■宏观环境预测■行业预测 ■企业的销售预测（假定市场份额） 4.2市场趋势分析的方法（五种具体方法）4.2.1购买者意图调查法♦■定义 ◊就是通过直接询问消费者在某一时期需要哪些商品及其数量来进行分析的方法■适用范围 ◊购买者人数较少 ◊访问成本不高◊购买者具有明确的意图，并按其意图购买◊愿意配合意图调查市场趋势分析 4.2市场趋势分析的方法（五种具体方法）4.2.2销售人员意见综合法♦■定义◊通过询问销售人员来判断市场需求和企业需求◊销售人员接近消费者，对情况比较熟悉，因此综合若干销售人员的估计可以得到有价值的结果■具体作法 ◊请几位销售人员分别估计某一产品在不同条件下未来销售额及发生的概率◊计算出每一个销售人员估计的期望值◊将几位销售人员期望值进行平均作为预测值■适用范围 ◊不能直接调查购买者◊直接调查购买者费用太高■缺点 ◊预测的精确性受销售人员的影响较大■解决办法 ◊将销售人员和管理人员的意见进行综合，以做出比较可靠的预测4.市场趋势分析 4.2市场趋势分析的方法（五种具体方法）4.2.3专家意见法（德尔菲法）♦■专家小组的组成◊经销商、分销商 ◊市场营销顾问或其它权威人