沈阳市2013年房地产市场运行情况及其分析

2013年，在落实“国五条”的背景下，全国房地产市场交易活跃，新建商品住房价格指数上涨较快，尤其是一线城市，形势好的出乎意料。沈阳房地产市场在市委、市政府的正确领导下，继续保持了平稳健康发展的态势，成绩可圈可点。一、运行特点及占比情况1．土地市场交易比较活跃。2013年，沈阳土地交易市场共出让土地606宗，出让土地总面积2984．84公顷，同比增长20．72％；成交总价575．02亿元，同比下降0．99％；平均成交单价为1926元／平方米，同比下降18．04％。据中国指数研究院发布的数据显示，2013年沈阳土地成交面积在全国主要城市中位居第四，低于天津、重庆和武汉；其中住宅用地成交面积在全国主要城市中位居第二，仅低于重庆。2013年沈阳土地出让成交楼面地价位列全国30个大中城市第18位，未来仍有较大的发展空间。2．房地产开发投资大幅增长。1—12月份，沈阳房地产开发累计完成投资2184．01亿元，首次突破2000亿元，同比增长12．4％；其中商品住宅完成投资1574．58亿元，同比增长18．3％，商品住宅投资占全部房地产投资的72．10％。3．商品房施工面积平稳增长。1—12月份，沈阳商品房施工面积11568．29万平方米，同比增长5．1％；其中住宅施工面积8482．49万平方米，同比增长5．5％。商品房新开工面积3619．10万平方米，同比下降5．3％；其中住宅新开工面积2720．60万平方米，同比下降5．9％。4．商品房市场供应充足。1—12月份，全市商品房批准入市2192．01万平方米，同比增长15．9％；其中，商品住宅批准入市1761．57万平方米，同比增长17．89％。商品房供销比达到1．25：1。目前全市商品房累计可售面积2244．13万平方米，同比增长24．41％；其中商品住宅1291．81万平方米，同比增长25．71％，市场供应充足。.商品房备案销售再创新高。1〜12月份，全市商品房合同备案面积1751.67万平方米，同比增长6．16％，备案金额1186．46亿元，同比增长8．88％；其中，商品住宅备案面积1497．40万平方米，同比增长8.67％，备案金额945.78万平方米，同比增长10.23％。.存量房交易大幅增长。1〜12月份，全市存量房转让面积676.07万平方米，同比增长47.39%,转让金额294.90亿元，同比增长80.56％。.商品房价格运行平稳，存量房交易价格大幅上涨。1—12月份，全市商品房备案均价6773元／平方米，同比上涨2.56%，商品住宅备案均价6316元／平方米，同比上涨1.44%。存量房交易均价4362元／平方米，同比上涨22.50%；存量住宅交易均价4332元／平方米，同比上涨20.55%。.外地人购房需求旺盛。1〜12月份，外地人在沈阳购买商品住宅665.50万平方米，同比增长12.48%，占全市商品住宅总销量44.4%，较上年同期提高1.5个百分点，外地人购房需求旺盛。二、基本评价与成因分析在国家从严调控房地产市场的大背景下，2013年沈阳房地产市场能够继续保持平稳、较快、健康地发展，继续保持着副省级城市中最好的房地产市场，是全国最好的房地产市场之一，实在难能可贵。成绩的取得，是方方面面的因素综合作用的结果。第一，得益于市委、市政府的正确领导。市委、市政府对房地产业高度重视，多次例会，听取情况汇报，分析房地产市场形势，研究商讨对策。曾维、海波、晶石等领导同志亲自深入房地产市场，调查研究，掌握第一手情况。对于有关部门上报的房地产情况，市领导多次做出批示，给予指导，保证了房地产市场始终沿着正确的方向运行。第二，得益于各种机遇的叠加效应。沈阳房地产市场是一个后发市场。目前，沈阳作为东北地区最大城市、沈阳经济区核心城市，正在建设国家中心城市，为城市的发展提供了广阔的空间；振兴东北老工业基地是国家战略，为沈阳的腾飞提供了强大的动力；沈阳城市化进程正在提速，居民住房潜力巨大，整个房地产市场处在一个繁荣期；成功举办全国十二届运动会，对沈阳的城市建设起到了巨大的拉动作用。各种机遇的叠加效应，助推沈阳房地产市场再上新台阶。第三，得益于政府相关部门和业内人士的共同努力。建委、房产局、土地局、税务局、公积金管理中心等部门密切关注市场动态，适时向市委、市政府提出建议，积极主动地履行职责、开展工作；市房地产开发研究会、房地产协会充分发挥自身优势，严密监测市场动向，预判市场走向，主动给市委、市政府当参谋；各房地产企业适应宏观形势，调整发展方向，努力满足市场需求。应该说，沈阳房地产市场能够平稳健康发展，政府相关部门和业内人士做出了重大贡献，功不可没。三、2014年沈阳房地产市场面临的形势全面贯彻落实十八届三中全会精神，使2014年的房地产市场增添了许多变数，既有难得的机遇，也有严峻的挑战。筹划新年度的房地产工作，必须对面临的形势有个足够清醒的认识。1．促进发展的有利因素较强的后发市场优势。沈阳房地产市场发展起步较晚，地价和房价较低的后发优势仍然存在。据有关部门监测，沈阳的地价比全国大中城市平均地价低1000元左右，房价比全国大中城市平均房价低3000元左右。较低的地价和房价，形成了投资洼地效应，无论是对开发企业，还是购房百姓，都具有较强的吸引力。旺盛的市场需求。据统计，沈阳每年需要安置12万名大中专毕业学生，有6万对青年结婚，有15〜16万名外省市人到沈阳工作，每年有3〜4万户家庭需要改善住房条件，有2万余户高收入家庭计划为孙子女投资购房，以上群体相当一部分需要购房。再加上商业地产、教育地产等其他的需求，沈阳房地产市场需求旺盛，为市场发展提供了强大支撑。强大的中心城市聚集力。沈阳属于东北地区中心城市，沈阳经济区核心城市，同时正在建设国家中心城市和先进装备制造业基地，区位优势明显，发展前景广阔。在2014年乃至今后相当长的时期内，将吸引大量外来人口和产业，形成人口和产业集聚，带动房地产市场快速发展。快速推进的城镇化进程。目前，沈阳城镇化工作正在全面推进，到2020年，沈阳人口将达到1130万，其中城镇人口990万，城镇化率由2011的78％提高到87．5％，年均增长1．5个百分点。2014年，沈阳以新城、新市镇建设为主的城镇化进程将得到全面加快。不断完善的基础设施。地铁9号、10号线的建设，必将带动沿线房地产项目快速发展。同时，随着沈大高铁开通，城市水系改造，生态环境改善，加上医疗、教育、商业等资源的逐步扩展均衡，沈阳城市基础设施将得到不断完善，方便百姓工作和生活，聚集人气，进而促进房地产市场发展。新增的房屋征收动力。2013年，为了举办全运会，保持沈阳的美好形象，拆迁进度放缓。2014年，这个顾虑已经消除，拆迁工作会加快推进。国家把沈阳确定为“三旧改造”试点城市，2014年，试点将大规模启动，对棚户区改造是个有力促进。落实十八届三中全会精神，建立城乡统一的土地市场，征地补偿标准将提高，有利于推进征地工作，增加刚性需求，拉动房地产市场。2．影响发展的不利因素在看到有利条件的同时，更要看到不利因素：一是国际国内经济形势趋紧。2014年，国际经济低速增长的态势仍将延续，外需不振对我国经济增长形成压力；国内经济增速放缓，短期内不会发生大的改变。房地产市场作为国民经济重要组成部分，难以独善其身，将面临较大的外部环境压力。二是调控政策可能加码。2013年下半年以来，一线城市房价暴涨，同比超过20％。2014年，如果这种趋势遏制不住，国家可能会因为一线城市的“虚胖”，要求二线城市陪着“减肥”，这必然累及沈阳，使沈阳的房地产市场调控工作增添新的压力。三是开发企业的压力依然较大。突出表现在开发建设融资仍将比较困难，同时，建安成本及劳动力成本也在不断上升，可能会进一步加重开发企业谨慎心理，影响土地出让及房地产投资。四是商品房待销面积不断增加。截止2013年低，沈阳商品房待销面积同比去年又有较大增长，去库存化压力较大。3．需要关注的不确定因素2014年，我国面临的国际国内形势错综复杂，房地产市场将在多重因素影响下艰难前行。影响房地产市场的因素，有些可以预料，有些难以预料。难以预料的不确定因素，主要有以下几个：房产税的实施对投资购房会产生多大抑制作用?三中全会明确提出，将加快推进包含房产税在内的税收政策改革。房产税何时扩围、何时实施、按什么比率实施、会不会在沈阳试点，这些都暂无定论。可以肯定的是，如实行房产税，必将对住宅市场购买意向尤其是投资需求产生较大的负面影响，影响多大，目前尚难预料。集体土地入市对城市土地出让价格冲击有多大?允许农村集体建设用地直接进入城市商、住用地一级市场，允许农村集体在城市规划、土地规划到位的情况下进行商品房的开发，这就打破了目前地方政府垄断土地市场的局面，使建设用地供应增加了一条渠道。供地渠道多了必然会产生竞争，对城市土地的价格产生冲击，至于冲击多大，现在难以做出准确的判断。整合不动产对房地产市场会带来什么影响?国务院已经决定，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。如果“登记制度”得以切实执行，不仅有助于降低房屋空置率，遏制投机需求，进而改善楼市供求关系，稳定楼市；而且可为未来启动房产税、核定相关税基作准备；此外，不动产统一登记制度所起到的“反腐功能”也不能忽略。这些影响都是正面的、积极的，但对房产交易并不“利好”，负面影响有多大，需要关注。沈阳基础设施建设会不会收缩摊子，近年来，为了举办全运会，沈阳大兴土木，全力推进措施基础设施建设。这对房地产市场产生两个方面的影响：一方面改善了硬件环境，促进了房地产市场的发展；另一方面，由于资金投入较多，加大了政府对土地财政的依赖，因而高度重视房地产市场。现在，全运会已经办完，沈阳在基础设施建设方面，会不会收缩摊子？政府会不会减轻对土地市场的依赖?四、对房地产市场主要指标的预测1．市场投资。开发商的投资规模，是由市场规律决定的，受政治环境、经济环境、自然环境、社会环境影响较大。每个开发企业在投资前，都要充分考虑市场前景、在建面积、融资渠道、待销面积、配套建设、回报率等多种因素。综合分析方方面面的情况，2014年沈阳的房地产开发投资，同比增长10％的可能性较大。2．施工面积。沈阳房地产市场的在建面积超过1．1亿平方米，数量十分庞大。摊子既然已经铺开，不管形势如何变化，开发商都得硬着头皮干下去。不然，前期投入就打了水漂。所以，沈阳2014年的施工面积仍将超过1亿平方米，新开工面积则有可能下降。3．土地出让。沈阳由于前几年土地出让面积较多，开发商手中有大量的土地待开发，2014年，出让面积可能下滑。另外，主城区可出让的土地越来越少，再加上农村集体经营性建设用地进入市场，地价的提升会越发困难。4．销售面积。如果没有大的外来影响（如实施房产税、调控加码等），2014年，沈阳商品房需求约在1600万平方米左右，其中商品住宅需求约1350万平方米，商业营业用房、办公用房、写字楼、车库等约250万平方米。虽然略低于2013年，但仍然是一个不错的年份。5．二手房交易。2013年，由于受个税计征方式调整影响，全市二手房成交量大幅增长，成交面积达676万平方米，同比增长47％。这种增长速度不可持续。2014年，增速将大幅回落。6．新建商