XX小区管理方案

某某小区管理方案目录第一章物业基本大要┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈第二章物业服务范围、内容及标准┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈第三章机构设置及人员装备┈┄┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈第四章物业管理花销测算┈┈┄┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈第五章先期工作计划┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈第六章相关配套建议┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈前言：某某小区计划于2007年10月竣工。“兵马未动，物业先行”，小区物业管理先期的各项筹备工作已火燎眉毛。对此，就相关问题多次向开发商咨询，在此基础上拟定了一个物业管理初步方案，谨呈领导批阅。第一章物业基本大要（一）基础设施情况：1、占地总面积：约万平方米；2、建筑总面积：平方米；3、绿化率：40%，绿地面积：约8000平方米；4、住处楼2幢：编号；5、消防中控室1个（与安全监控室一体）设置在；6、电梯共计4部（客）；第二章物业服务范围、内容及标准小区物业服务范围、内容及标准项目范围工作内容（一）小区规划红线范综合管围以内，涉及公理共事务的管理

1、负责拟定物业管理服务工作计划，并组织推行；2、每年一次对小区房屋和共用设施设施进行安全普查，依照普查结果拟定维修计划并组织推行；3、每日有专职物业人员负责款待和办理服务范围内的公共性事务，受理咨询和投诉；夜间有物业人员值班，办理急迫性事务，（二）小区房屋及共用共用设设施、设施的日施设施常保护（电梯、管理水泵、暖气等）（三）小区规划红线范绿化管围内的绿地、绿理化管理、养护（四）小区规划红线以卫生清内，业主户门以洁服务外的地域

水、电等急迫性报修15分钟内到达现场；4、有健全的物业管理规章制度，服务质量标准完满，物业管理档案资料齐全；5、与小区业主签署物业管理服务协议；6、全体物业员工一致着装，持证上岗；7、每年进行一次物业管理服务满意率检查，满意率达到90％以上。标准要求：小区内楼房、共用设施设施、基本市政设施运行正常、维涵养护及时。包括：1、按计划做好小区内楼房及共用设施设施的平常养护和维修；2、小区内护栏、围墙、路灯、楼道灯、绿化等公共设施、设施正常使用，道路、甬路、步道、活动场所平展干净，边沟、涵洞畅达；3、雨水、污水管道保持畅达，雨水井、污水办理等相关设施无破坏；4、负责小区智能化设施的平常运行保护，保证性能优异；5、每年冲刷一次楼房外墙。1、树木成活率保持100％，及时进行补裁补种与品种的更新；2、绿地、草坪、花木养护及时，基本做到三季有花，四时有绿，保持常青常绿。标准要求：1、有健全的保洁制度，干净卫生推行责任制，有明确的分工和责任范围；2、设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾站，对垃圾站、桶及垃（五）小区规划红线安全管内，业主户门以理外范围（六）灵巧车、非灵巧车辆管车的停放与出入理（七）小区消防设施的消防管保护及消防管理理（八）小区内电梯的养电梯管护、运行、维修

圾进行管理并及时组织清运；3、每日对保洁服务范围内的环境进行一次清扫，做到服务范围内无荒弃杂物；4、对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等门、窗、楼梯扶手、拦杆、墙壁等，进行每日一次打扫；5、如期向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；6、雨、雪天气及时对小区内道路积水、积雪进行打扫。1、夜间对小区重点部位、围栏、道路进行不少于三次的防范检查和巡逻，巡逻很多于2人，做到有计划、有记录；2、如发生治安案件、刑事案件、交通事故时，及时报警，并配合公安部门进行办理。1、有固定的灵巧车、非灵巧车存放场所，有健全的管理制度和管理方案；2、对进入小区的灵巧车辆进行登记，出入凭证；3、保证停车有序，长远存放的，应签署存车协议，明确双方的权益、义务等。1、有健全的消防管理制度，建立消防责任制；2、消防设施有明显标志，如期抵消防设施、设施、器材进行巡视、检查和保护；3、如期进行消防训练，保证相关人员掌握消防基本技术，有突发救火方案。1、保证电梯24小时运行，设置专人管理，确保技术性能优异；（或安装监控探头）2、电梯维修一般安排在生产使用缝隙进行，理属急迫性维修的，应在30分钟内抢修竣工。第三章物业机构设置及人员装备（一）、机构设置：北京市瞭望物业管理有限责任企业项目部办公室：客户服务、保洁服务、绿化服务工程部：综合维修保安部：消防（安全）监控、小区巡视（二）人员编制：物业管理、服务人员编制表序号部门项目部门员工共计经理主管1项目总经理112办公室1773工程部1234保安部11011合计1319231、物业管理人员：4人1）项目总经理1人（负责小区物业服务的全面管理工作）；2）办公室负责人1人（负责小区的客服、保洁、绿化管理与服务）；3）工程部主管1人（负责共用设施设施的运行、保护与综合维修服务）；4）保安部主管1人（负责小区治安、消防、交通等安全管理）。2、物业服务人员：6人1）客务服务：1人（负责办理小区业主投诉）；2）财务出纳：1人（负责平常花销开支管理，会计业务由企业兼职）；3）文秘档案：1人（负责本项目部的文秘和资料档案管理工作）4）保洁服务：2人（负责小区内公共地域、环境的卫生干净）；5）绿化管理：1人（负责小区绿化、绿地、绿摆的管理与养护）；3、工程管理人员：2人1）综合维修：2人（负责小区土建、设施、房屋等维修服务）；4、安全管理人员：10人1）巡逻保安：6人（负责小区白天和夜间的安全巡逻）；2）消防（安全）监控值机员：4人（负责小区消防及安全监控室的运行值班）；（三）人员选配1、项目总经理：本科（大专）以上文化程度，从事物业管理工作

5年以上，担当过近似物业项目经理或专业企业相同职务

2年以上，自己有很强的事业心、责任感，政治素质优异，拥有扎实的专业知识和丰富的实践经验，作风庄重、学识广泛，善于沟通，拥有统揽全局的能力。2、部门负责人：大专以上文化程度，从事物业管理工作3年以上，担当过本专业的相应职务1年以上，有比较丰富的实践经验，拥有厚实的业务知识，具备独挡一面办理事务的能力。3、基层人员：中专以上文化程度，从事物业管理工作一年以上（领班级2年以上），自己有某一方面的技术专长，有优异的敬业精神，具备完成本职岗位工作的能力。（四）人员培训1、培训要求：派到新项目的人员和新招聘的人员，上岗从前由企业进行严格的岗前培训，以达到熟练岗位职能和工作流程。2、培训内容：培训对象按层次分为中、高管理督导层，员工执行层和基本操作层。培训内容分为企业理念，管理实务，专业技术、政策法规等方面。培训形式包括岗前、岗职、交织等多种形式。岗前培训包括：物业大要、项目介绍、职业道德、服务意识、管理规范、消防安全、商务礼仪、操作技术、形体训练等课程。3、培训计划（略）：（五）劳资管理1、劳资管理：劳资管理采用以职定位、以岗定薪，对员工推行职级管理，一级对一级负责，上对下的工作推行严格的督导检查并认真记录。推行“员工手册”和“激励制度”，依照国家法律、法规和北京市相关政策办理劳资关系问题。2、员工福利：凡属正式入职本企业的员工，均需签署劳动合同，享受企业福利，依照北京市规定由企业和员工个人分别按比率缴纳社会兼备“四险”，即：养劳保险、失业保险、医疗保险、工伤保险。第四章物业管理花销测算一、小区物业管理费共计：万元/年（不含能源费）1、物业管理费标准：元/月·平方米2、各项花销测算明细表（附后）二、先期一次性创立花销共计：万元详见：《物质装备购置计划表》（附后）（一）、小区物业管理、服务人员花销测算表序工作岗位数量薪资标准月薪金额(元)备注号（职务）（人）（元）（小计）项目经理150005000一、办公室879001负责人1250025002客户服务1120012003保洁服务260012004绿化管理16006005文员18008006出纳18008007库管1800800二、工程部344001主管1200020002综合维修212002400三、保安部11100001主管1200020002监控室值班480032003保安人员68004800小计2327300计提花销27300*46%12558员工加班27300/22天*2天2482

消防、安全巡逻按北京市规定计提比率为46％；包括福利14％，以上共计42340元/月“四险”32％人职薪资总计42340/月*12个月=508080元/年（二）工程维涵养护花销：1、弱电系统（含消防）：元/月×12月=元；2、各种水泵（含隶属配套）：元/月×月=元；3、设施综合保护（含房屋）：元/月×月=元；4、电梯维保：元/月×4部×12月=元。工程保护花销共计：元（三）卫生干净花销：1、生活垃圾清运：元/月×12月=元；2、消杀费（杀虫、灭鼠）：元/次×4次/年=元；3、干净低耗品：××12=元；4、外立面冲刷（估计）：平方米×元×1次/年=元。保洁花销共计：元（四）安全管理花销：1、安全监控设施：2、消防器材（更新率

×12=20%）：

元；×20％=

元。安全管理花销共计：

元（五）物业运营花销：1、办公费：2000元/月×12=24,000元；2、通讯费：3000元/月×12=36,000元；3、交通费（含采买）：5000元/月×12=60,000元；4、工作餐费：人×元/餐×260天=元；5、节日装饰花销：8,000元；6、业务活动花销：15,000元。物业运营花销共计：元（六）绿化、绿摆养护花销：1、绿地养护：

8000平方米×

元=

元；2、绿摆花销：

元/月×12月=

元。绿化养护花销共计：

元（七）创立费摊销：1、÷5=元；创立费摊销费共计：元（八）管理酬金：前七项之和：管理酬金共计：

×10％=元

元（九）营业税金：上述八项之和：营业税金共计：

×％=元

元；（十）物业保险花销：1、共用设施财产险（估计）：万元×3‰=元；2、大众责任险（设定）：万元×3‰=元。物业保险花销共计：元上述十项之和：物业管理花销总计：元物业管理费标准：÷÷12=2元/月·m二、先期物业创立花销：物质装备购置计划表序号项目单位数量单价金额一、干净设施购置费1玻璃刮子套2垃圾车台3墩布车台4大垃圾桶个56小计二、办公设施购置费1电脑及附件台2打印机台3传真机台4复印机及备品台办公家俱6小计三、工程设施购置费12小计四、保安、消防器材购置1对讲机台2照相机（资料保存）架3消防器具（消防服）套小计五、卫生干净“开荒”花销六人员招聘、培训花销七创立期一个月薪资八物业人员制装费套合计第五章先期工作计划一、先期筹备：1、拟定方案：如机构的搭建、管理人员、服务人员、保安人员、工程专业人员的选聘、培训，创立期物质装备器材的采买，各项物业规章制度的拟定等等。各项工作均需同步进行，时间上宜早不宜迟。2、工程介入：在新建物业交付使用前，物业工程人员将先于其他服务人员现场介入，主要任务是：一方面参加配合小区房屋、设施、设施等接收查竣工作，一方面熟悉掌握小区设施、设施的施工安装、技术性能、隐蔽工程、档案资料等情况，为今后管理打下基础。3、先期筹备：（1）、对所有物业人员进行先期物业基本大要、小区物业管理规程、基本服务规程、礼貌礼仪及各专业岗职、操作技术培训。（2）、组织对已交验的小区楼房及环境进行卫生干净“开荒”，让新楼新起来。（3）、购置物业管理所需的物质器材、办公用品、维修机具等，使物业管理具备整体服务功能。4）、对小区共用部位、消防设施、车场道路等处设置各种导识系统，使小区尽快形成有条不紊的生产、生活和优异的工作序次。（5）、组织分系统、分部门、分岗位服务与管理程序的摸拟训练，使全体物业人员快速进入工作“角色”，担负起管理服务任务。总之，经过全面、认真、认真的先期准备，使小区物业基本具备生产、生活和工作条件。二、平常管理1、顺利迁入：2、小区管理：搞好新小区的物业管理。（1）、加强安全管理，物业保安人员要做到情况熟、人员熟、设施熟、技术熟，进入角色快，各项防控措施及时到位，防范出现失窃、火灾等事故发生。（2）、抓好序次管理，入园初期人多、车多、物流多，对小区序次管理，做到手续简化、出入凭证、工作有序，积极配合开发商相关部门一起有条不紊地完成新楼的迁入工作。（3）、搞好服务管理，物业服务管理方面做到计划周密、责任到人、岗职到位，坚持每日晨会、每周例会、月检查、季解析制度，工作早部署、晚小结，分工不分家，上下不脱节。让小区业主入驻后感觉“物业就在身边”，“有困难找物业”将成为小区生活离不开的一种服务需求。总之，经过瞭望物业与小区全体业主的共同努力，将小区创建成一个齐整、优美、安全、文明的新式小区。3、档案资料：齐全齐全的档案资料，是做好小区物业管理与服务的必备条件。为此，从介入小区物业管理的第一天开始，就要十分注意各种物业资料的收集与归档，包括物业交接资料中的平面图、建筑资料、给排水管资料、消防资料，公用设施、设施的重要维修、改动情况，物业管理活动中的书面、音像记录等。各种物业资料经过整理归档，分类保存，输入计算机推行电脑管理。4、设施保护：小区属新建物业，设施设施运行有必然的磨合期，在物业管理的先期安排进行认真、全面的维修、养护工作将特别之重要。依