综合大厦物业管理的探讨

Word版本，下载可自由编辑综合大厦物业管理的探讨物业管理作为新生的朝阳产业,随着近20年来我国房地产业和城市经济建设的蓬勃进展,以及城市管理水平的提升,逐步成为提高城市管理和文明建设的重要工作之一。作为内地省会城市,比起沿海发达城市,合肥的物业管理起步较迟,仅有五年多的时光。但就合肥市物业管理进展的普及水平和管理水平而言,在全国中等城市中可以说是位居前列。140多家物业管理企业,近1000多万平方米的管理面积,8家国家级物业和一批优秀物业管理企业,反映出合肥市物业管理的综合水平。固然,欣慰之余,我们看到,目前物业管理工作中尚有不少问题,仅就物业管理的种类而言,主要集中在城市小区管理,综合性物业管理无论从普及面来看还是从管理水平来看,都相对滞后,参差不齐。随着合肥市城市建设的进展,高层综合大厦已有百余座,但采取规范管理的估量不到三分之一。推广综合大厦,特殊是高层商业楼宇的物业管理,成为我市今后物业管理全面推向深化的一项重要工作。作为在合肥市较早采取专业化、企业化物业管理的综合大厦(公司),利用近三年的学习试探,我们在综合大厦物业管理方面堆积了一些有益的阅历,在此与同业的行家里手作一探讨,旨在试探出更好的管理模式和办法,克服和解决当前综合大厦物业管理中的一些实际问题,以增进城市综合大厦物业管理工作的普及和提升。

一、综合大厦的基本特点和管理要求

城市综合大厦往往位于城市中心地段或城市干道、沿街区域,优越的地理位置特点,打算了综合大厦的多功能性和商业价值。多层、高层或超高层楼宇乃至建造群的综合性和先进性,对自身的物业管理水平提出了更高的要求。容易而言,综合大厦普通具有以下几个特点:

第一、物业综合功能较多,往往集办公、商务、商业、金融、餐饮、休闲、消遣、停车功能于一身,基本上做到足不出户,即可办理普通工作事务。其次,物业设备设施配置较多,技术含量较高。综合大厦,特殊是高层大厦,必需配备相当数量的中高档电梯,如客梯,消防专用梯、扶手电梯、货梯乃至观光电梯等;中央空调系统的广泛采纳,早已成为衡量大厦档次的主要标志。自立的多回路的变配电系统和自备发电设备是综合大厦的动力心脏,是大厦正常运行的首要保证。自动化的消防系统,如自动烟感报警和自动喷淋系统,以及自动化控制的保安系统,分区、分层电视监控系统也日益成为现代化综合大厦不行缺少的配置。大型停车场的配备、车辆出入电脑化管理也是重要的配置之一。值得关注的是,随着现代化计算机技术和建造技术的紧密结合以及办公商业活动的信息化进展,智能化大厦已成为城市综合大厦进展的必定趋势。如自动化通讯网络系统(宽带互联网),自动化办公系统,自动化管理系统等。

第三、综合大厦还注意内部公共设施的配备和物业外部形象的包装,如配备高档的卫生洁具、饮水器具或净水集中供给,自备高档保洁专用器具、外幕墙清洁机等,举行定期保洁,提供常年的花木绿扮装饰等。综合大厦的多功能、高技术含量、智能化特点,对物业管理工作提出了特殊的要求。

第一、综合大厦要提供365天24小时全天候的管理和服务,包括24小时的工程维保、消防保安管理和卫生保洁服务。其中消防平安、设备运行要求尤其严格。其次、综合大厦对办公环境、商业环境要求高,花木装典,室内通风,节假日装点要求高。

第三、配套服务项目多,如会议中心、商务中心、大型停车场、休闲、消遣、餐饮等功能要求全面,甚至还要求具备特殊商定的服务项目。

第四、综合大厦的业主单位普通较多,联系的业务单位涉及公安、消防、工商、税务、房地产、市容、市政、环保、供水、供电、供气、街道等单位,搞好各业主、住户及关联单位的协调,对做好综合大厦的管理工作非常重要。二、综合大厦物业管理工作应注重的问题

综合大厦管理因其自身的特征,形成有别于其他物业如住所区、工业厂区、商业区的管理工作重点。利用近年的实践和试探,在吸取沿海兄弟楼宇物业管理优秀阅历的基础上,结合内地物业自身的条件和特点,我认为在综合大厦物业管理中应注重解决和处理好以下几个问题:

1、物业管理的提前介入和物业接管验收问题。

从事物进展的总体性来看,城市房地产物业的开发,从一开头就注定了它离不开建设中的介入和后期的交接管理,甚至可以说,没有良好前期筹备和后期平稳接管就不能造就良好的物业。这也是物业管理越来越来成为开发商重点考虑,业主非常观注的根本缘由。海外发达国家和地区以及沿海发达城市胜利的物业管理也充分证实了物业管理在工程建设中介入和顺当接管是物业管理实现商品潜在价值,并使物业得以保值增值的良好保证。正象业内人士所说:三分建设,七分管理。在现行规范的房地产开发和物业管理操作中,往往交接入住之日,即是物业管理合同正式签约生效之时。物业管理提前介入,不仅能够使开发建设和管理行为有机结合,实现平稳交接入住,而且往往能够在建设中,适时调节和完美物业设计和功能,弥补前期不足,最大限度地发挥出物业的效用。同时,物业管理提前介入,可以为交接使用在技术上、人力资源方面做好充分的预备。此外还必需注重的又一个问题是接管与验收,特殊是现场验收和相关图纸、资料的交接验收必不行少。开发商与管理者的交接

验收,对分清双方的责任,认识物业的状况,解决遗留的工程技术问题是非常须要的。否则,不仅对今后管理中浮现的问题无法界定和解决,还会使以后管理工作处于被动。

2、入住初期管理模式的建立问题。

俗话说万事开始难,但只要在一开头就从规范管理和运作的基础工作入手,建立良好的管理模式和运行机制,顺当解决入住初期管理难度大的问题是不难做到的。第一、要建立或选聘一支专业化、企业化的物业管理队伍。物业管理与旧体制下的行政房屋管理模式相比,先进之处在于政企分别,全部权与管理权分别,职能化行政式的管理被专业化的管理和服务所取代。惟独合理配置一定数量的人力、物力、财力,按专业化、企业化模式运作,才干从一开头就调动和激活管理者的工作主动性、乐观性,最大限度地发挥其管理和服务功能,制造一个良好的开端。其次、要建立名实相符的业主管理委员会,准时拟定和签订《托付管理合同》以明确业委、管理者双方的责、权、利,体现物业管理托付性和业主自治的管理原则。物业管理工作必需在有效地监督和指导下才干健康地进展。业主管理委员会既是业主单位的代表组织,也是物业管理的授权和托付组织。要把有政策水平,有群众威信,关怀和支持物业管理工作的业主单位代表选进业主管理委员会中,发挥业主管理委员会乐观的监督指导作用,正确协调和处理好管理公司与业主、业主管理委员会的关系,才干顺当开展各项管理工作。

3、要重点搞好平安消防工作和设备运行维护工作。

综合大厦的平安守卫和消防工作是物业管理工作中的难点和重点工作之一,它关系到物业、住户财产乃至人身的平安,也关系到物业对外的社会形象。作为物业管理公司,一定要把此项工作列入首要议程,从物业自身的特点动身,因地制宜,健全制度,严明纪律,配足人员,强化管理,加强检查,常抓不懈,特殊是要抓好节假日,双休日和平常夜间守卫和防火工作。同时还必需处理好严格执勤和文明服务的关系,努力为租户和客户提供便利。对一个综合大厦来说,设备的运行和维护就如军队的后勤保障,每时每刻都不能停止。尤其是设备种类多,技术含量较高,价值高,有方案的维保巡查是设备和物业正常运行的基本保证,也是均衡修理成本,削减设备大修频率,降低修理费用的需要。4、要推行限时允诺服务,提升工作效率和服务质量。

无论保安消防工作、日常工程维保,还是其他特约性服务,都必需强调服务质量,而权衡服务质量的主要依据是服务的时效性。作为物业管理公司,推行限时允诺服务是提升服务质量的有效手段。如保安消防问题,保安员应在接到或发觉险情时几分钟内进场处理,日常客户报修或发觉设施损坏,修理工应在多少时光内赶赴现场修复、提供净水送配服务,送水员应在接到通知后多少时光内将水送到住户单位等。有关此类服务的时限应向住户藏匿允诺,这样做一能得到住户的认可,二能对服务举行有效监督。

5、要大力开展多种服务与经营,提高服务功能,增创经济效益。开展多种服务与经营,是提高综合大厦服务功能的需要,同时也是依托物业,开展各种经营,增创经济效益的有效手段。如设立商务中心,开办食品、百货、烟草外卖,提供净水送配服务,申办24小时停车场服务,提供有线电视、程控电话、IP电话乃至宽带互联网租线服务,代办二次装修、代租花卉、室内保洁、开展汽车清洗美容,对外承接地面、物业外墙清洗服务等。这些服务项目,便利了住户,完美了大厦功能,增强了企业效益,为物业公司良性进展扩大了资金堆积,增加了进展后劲。

三、综合大厦物业管理工作中面临的问题

综合大厦管理和其他类物业管理一样,作为一项新生的事物,加之进展时光较短,在实际操作中仍面临一些实际问题需要讨论解决。这些问题主要集中在:1、政策规矩滞后问题。物业管理至今尚没有较统一的规矩或条例可依,国家主管部门以及部分省、市地方政府虽就物业管理发布了一些指导性的文件、规定,来规范和指导物业管理工作的开展,但这些文件的规定往往涵盖的范围过宽或过窄,内容或是粗线条,或是太详细,甚至缺乏可操作性,刚刚发布的规定却又跟不上事物的进展,给物业管理的有效运作造成一定的困难。

2、对物业管理中的产权人(业主)、管理者(公司)、业主管理委员会以及关联部门如供水、供电、供气之间的相关责、权、利关系不够明晰,给实际物业管理运作带来一定争议,物业管理公司往往处于中间地带,要行使管理职权,却没有有力的政策规矩依据,受关联部门的制约太大,进退两难,甚至提供了服务,不仅没有补偿,还要担当一定的经济损失和责任。如在代收水、电、气费问题上,往往付出巨大的努力和工作,却得不到应有些承认。

3、物业公共设备、设施修理基金难以准时足额到位,给物业正常运作造成潜在的巨大的困难。高层综合大厦公共设备、设施价值高,修理费用高,尤其是随着物业使用期延伸,设备设施大中休费用逐年大幅增长。国家和省、市地方政府就物业公共设备、公共设施修理基金的问题,曾有过一些规定,但实际运作起来力度有限,缺乏权威性和强制性,往往是物业先投入使用,再研究修理基金筹措问题,甚至物业已经使用了多年,修理基金仍不能到位,或者是业主单位只认帐不拨款,公共设备、设施无法得到准时修理,物业无法正常高效运行,住户看法大,服务难提升,费用难收取,恶性循环,更谈不上

物业的保值增值了。

4、物业管理费收取标准问题。关于物业管理费的定价标准,有的大中城市如广州、上海、南京等主管部门按照物业的硬件和服务项目、服务水平,制定了政府指导价格,对物业管理费确实定,起到良好的指导作用,庇护了管理者和住户双方的利益。有的城市房地产主管部门和物价部门曾明确了详细的项目组成,但未制定此类项目估算标准,也有政府主管部门直接干预制定价格标准,缺乏一定的合理性,也不符合市场经济中优质优价,合同自治的原则。在物业管理逐步走向市场化招投标规范运作的过程中,藏匿报价,公正竞争,双方议定价格的行为应当得到认