黄金大道项目建议报告doc

黄金大道项目建建议报告本案目前的操作作作难点由于一些不可控控控以及前前期项项目本身身的不不可违因因素的的影响，本本案案在实际际操作作中必然然会产产生一些些操作作难点，但但这这些因素素只是是多多少少少的的增加了了本案案的操作作难度度，而任任何难难度的产产生都都是可以以通过过后期的的工作作来得到到弥补补的。首首先让让我们正正视本本案目前前操作作中实际际的难难点问题题：一、本案的别墅墅墅部分与与项目目所处区区域的的区域对对抗。首先，别墅是住住住宅产品品中的的高端产产品，我我们在研研究别别墅产品品的时时候，既既要把把它放到到整个个宏观市市场上上去考虑虑市场场的需求求问题题，同时时又要要把它放放到实实际需求求群体体中进行行产品品局部定定位的的微观环环境去去分析。对于如皋这样的的的城市，城城区区面积不不大，市市民一般般对于于地段的的认可可程度是是，5~10分钟的路路程程内拥有有完善善的生活活便利利系统。相相对对于本案案的地地段区域域，产产品的吸吸引力力不够。同时，从如皋周周周边乡镇镇的建建筑外观观，以以及消费费趋向向来看，当当地地人对于于别墅墅的使用用概念念大都还还停留留在农民民庄台台的基础础上，而而消费概概念基基本也停停留在在宅基地地加建建筑费用用的低低成本、低低消消耗的层层面上上。本案案连排别墅的产品品品在当地地应该该还属于于新兴兴产品，要要达达到“最终接受”有待于引引导导和宣传传，需需要从精精神层层面，诸诸如生生活氛围围，小小区文化化等方方面去引引起客客户的共共鸣，提提高认可可度。二、本案的别墅墅墅部分与与商业业部分形形象气气质上的的对抗抗。众所周知，别墅墅墅是高档档住宅宅产品，讲讲究究的是恬恬静，舒舒适，有有品位位的生活活状态态，即使使有商商业配套套，也也不可以以与别别墅距离离太近近，以免免嘈杂杂的商业业环境境破坏了了别墅墅的生活活氛围围。本案案的别别墅小区区与商商业街近近在咫咫尺，这这对于于别墅的的形象象气质是是会造造成很大大影响响的，不不利于于产品的的销售售推广。而目前，本案这这这一商业+别墅的产产品品组合已已经无无从弥补补，这这就需要要在别别墅的推推广宣宣传中寻寻找新新的亮点点来转转移消费费者的的视线，尽尽可可能的在在期房房阶段完完成一一定量的的别墅墅产品的的推广广。三、本案商业部部部分纯市市场概概念的普普及难难度。作为政府招商引引引资的项项目，本本案前期期在商商业上赖赖以支支撑的机机动车车配件市市场本本是一个个强有有力的买买点，但但从实际际操作作情况来来看，却却暴露了了前期期市场考考察不不足的盲盲目性性，即对对于规规划定位位一公公里之长长，如如此大体体量的的机动车车配件件市场，对对于于如皋如如此的的县级城城市是是否有此此市场场需要？？显然，做为一个个个政府规规划支支持的机机动车车及配件件商业业街，这这样一一个单薄薄的主主题是远远远不不足以支支撑本本案如此此大体体量的商商铺的的。同时时，本本案定位位较高高的连排排别墅墅的住宅宅自身身就需要要大体体量的生生活配配套类，这这也也在一定定程度度上否定定了本本案商业业仅做做机动车车配件件市场的的操作作方法。但本案至此除了了了机动车车配件件市场之之外，没没有对商商铺做做明确的的区域域定位以以及功功能分类类，这这在一定定程度度上导致致了投投资者对对市场场未来发发展和和规划的的不明明确，降降低了了投资者者的投投资信心心。四、本案商业部部部分售后后反租租的操作作问题题。本案的商铺在操操操作过程程中提提出了返返租11%的卖点。首首首先，不不否认认返租在在实际际操作中中是一一个强有有力的的卖点，但但销销售操作作手法法的提出出是要要视项目目的需需求和承承受能能力的。返返租租的使用用在一一定程度度上主主要运用用在单单位产品品总价价过高，或或者者单价过过高，投投资者在在投资资时对预预期把把握不足足时，这这时候的的返租租能很大大程度度上提高高投资资客的投投资信信心。而而目前前本案的的返租租仅仅是是建立立在降价价销售售的目的的上的的，这在在一定定程度上上给客客户造成成降价价销售的的销售售现象，对对刺刺激投资资信心心效果相相当差差。反观本案，本案案案的投资资客户户确实也也普遍遍存在购购买信信心不足足的问问题，但但此时时的不足足并不不主要来来源于于价格，更更多多的来源源于对对市场规规划前前景的不不可预预见性，对对如如此大体体量的的商铺全全做为为机动车车配件件商业街街是否否能够运运作成成功缺乏乏信心心。所以以本案案在推广广过程程中“进一步明明确确本案商商业上上的功能能定位位，细化化分类类定位的的每一一个细节节，让让投资者者真正正觉得本本案的的定位操操作有有可行性性。”是目前增增强强投资者者购铺铺的最有有效、最最直接、最最根根本的方方法。五、本案别墅、商商业两部分在在企划宣传的的协调问题。本案在企划推广广广中最突突出的的问题就就是商商业与住住宅两两者之间间的协协调问题题，由由于本案案目前前汽车配配件市市场的商商铺定定位与住住宅别别墅的推推广是是相当冲冲突的的。这就就要求求本案在在推广广时机，开开盘盘引导，以以及及售楼处处的实实际操作作布置置中对两两者要要做相应应的协协调。从节约成本的目目目的考量量，商商业和住住宅共共用一个个售楼楼处应该该是没没有问题题的。但但在内部部操作作终究要要保证证住宅和和商业业要有两两套独独立分开开的系系统，包包括案案名（总总案名名下用副副案名名进行区区分）、楼楼楼书、看看板、VI。两套系系统统在风格格上既既要有联联系，又又要有所所区别别（主要要通过过画面用用色以以及文案案所追追求的诉诉求点点来进行行区分分）。同同时在在推广过过程中中，也要要保证证在一定定的时时间范围围内，商商业和住住宅各各自的推推广力力度要有有所侧侧重。现有的宣传单页页页中，文文案细细节，卖卖点诉诉求以及及具体体的户型型插图图的比例例大小小都都有有一定定的问题题。案案名LOGO的欧式感感觉觉也与产产品本本身海派派简约约的建筑筑风格格不相符符合，多多少让人人感觉觉有点牵牵强。同同时，从从单页页的整体体感觉觉来看，本本案案的LOGO不够显眼眼，没没有起到LOGO予以客户户鲜鲜明印象象的作作用。第二章、本案的的的产品定定位针对目前的情况况况和操作作难点点，本案案亟待待完善的的，就就是通过过对产产品的重重新定定位，重重新确确立产品品的卖卖点和概概念，以以及一系系列适适合本案案的宣宣传推广广方案案，通过过后期期的宣传传引导导来改变变本案案已在消消费者者心目中中留下下的固有有印象象。通过过全新新的定位位，全全新的概概念，重重新铨饰饰本案案。一、商业部分的的的产品定定位对于大体量的商商商业街来来讲，丰丰富的不不同业业态的组组合才才能使商商业街街具有基基本的的商业功功能，尤尤其对本本项目目连绵一一公里里长的商商铺来来说，单单一的的业态会会限制制商业街街的吸吸引力，对对未未来商业业氛围围的塑造造会很很困难，当当然然，单一一业态态如果定定位的的准确，也也能能操作成成功，但但不幸的的是本本项目的的业态态定位由由于缺缺乏对本本区域域商业业业态的的分析及及市场场预测，因因而而在实际际操作作中使本本案处处于了一一个比比较被动动的局局面。由于本项目规划划划为商业业裙楼楼以上为为高档档别墅，内内区区规划了了大量量的连体体别墅墅，所以以商业业街的业业态定定位一定定要符符合住宅宅的产产品属性性，做做到有的的放矢矢，否则则就会会出现定定位冲冲突，形形成销销售极端端，最最终对整整个项项目的营营销会会带来极极大的的负面效效应和和困难。就本项目住宅的的的产品属属性和和本区域域现有有的商业业业态态分布，建建议议对整个个商业业街进行行多种种业态组组合，针针对商业业街马马路过宽宽，沿沿街商铺铺基本本不能做做到有有效互动动，所所以只能能采取取对东、西西二二条临街街商铺铺单独进进行业业态划分分，但但是又要要兼顾顾商业街街的整整体功能能区分分并做到到区域域互动。商业街整体业态态态建议：：由南至北，按照照照商业流流向、商商铺现有有布局局规划，分分为为：餐饮娱乐：中小小小型特色色餐饮饮，酒吧吧茶室室、网吧吧茶室室等娱乐乐设施施生活配套：便利利利超市、美美容容美发、洗洗衣衣洗烫等等生活活配套设设施政府特许经营：：：摩配汽汽配、机机动车展展示厅厅、易耗耗品交交易市场场三大主要业态分分分布，总总的来来说，除除去政政府特许许经营营的那一一块，餐餐饮娱乐乐和生生活配套套这两两块商业业部分分都将以以别墅墅的生活活配套套出现。一一方方面，适适当的的提升了了商铺铺本身的的档次次和实用用性，另另一方面面，也也为庞大大的专专业市场场降低低了很大大的推推广风险险。二、别墅部分的的的产品定定位强调别墅产品的的的稀缺性性。由于众所周知的的的原因，别别墅墅土地已已经愈愈显金贵贵，对对于本案案这个个交通占占据绝绝对优势势的近近郊别墅墅产品品，绝对对是程程区范围围内及及具珍藏藏价值值的。这这样的的定位有有利于于把本案案的购购买人群群，从从连排别别墅客客户扩展展到所所有别墅墅意向向性客户户，而而且稀缺缺性性性的定位位有利利于商业业推广广中的广广告炒炒作。强调别墅产品的的的文化品品位，强强调对生生活品品质提升升的要要求。值得注意的是，在在对别墅部分分进行推广宣宣传期间，应应尽量避免牵牵扯到商业部部分。在别墅墅产品销售体体量没有完全全放开之前，两两者的宣传媒媒体，宣传渠渠道，宣传时时间都应错开开。别墅产品品的宣传就应应该以高品位位，高档次的的高尚生活为为宣传宗旨。以以宣传别墅小小区的文化品品位，以及生生活品质为卖卖点。吸引那那些对生活质质量有一定要要求的客户前前来了解。3、配合时时尚精品品商铺铺，打造造全新新生活、娱娱乐乐、健康康中心心。商铺的规划出现现现，对别别墅小小区是有有相当当大的影影响。但但同时，也也只只有通过过对商商铺的较较好的的规划利利用，才才能通过过对视视线的转转移，促促使客户户把关关心的重重点放放在，商商铺作作为生活活配套套合理，就就近近商圈购购物便便利的因因素来来考虑。第三章、本案商商商业地产产推广广建议中国房地产正面面面临急剧剧的洗洗牌，步步入一一个商铺铺、写写字楼、住住宅宅三分天天下、鼎鼎足之势势的全全新时代代，五五花八门门、各各具类型型的商商业住宅宅的混混合体层层出不不穷，但但值得得我们注注意的的是，虽虽然同同出地产产体系系，商业业地产产的开发发操作作、经营营理念念与住宅宅却有有着很大大的不不同。商业物业与住宅宅宅物业的的差异异：作为一个动态地地地产，商商业地地产主要要依靠靠经营获获得收收益，需需要依依托商业业的地地段价值值和经经营特色色。商业性更强，对对对开发商商和物物业管理理的商商业经营营、管管理水平平要求求更高。建筑的土地出让让让金要比比住宅宅高，而而土地地出让年年限却却只有40年。相关政策规定，一一般商铺销售售的按揭贷款款不超过300万元，贷款款额度最高为为6成，期限为10年，利率6.25%。工程到了了具备竣工备备案条件后，银银行才能放款款。消费者购购买商业物业业时，按揭贷贷款的月供必必须在房子即即将投入使用用时才发生。缴纳的费用不同同同。水、电电、气气热须按按专门门的商业业市政政标准缴缴费。后期的装潢、经经经营、维维护等等费用大大。商业物业开发汇汇汇报利润润高，通通常是住住宅投投资的2~4倍。房地产开发商与与与商家的的合作作联合将将是以以后商业业物业业开发的的趋势势。商业地产是继居居居住型物物业之之后更高高一层层的投资资境界界。商业业地产产不是讲讲概念念，注重重一下下户型和和环境境就能销销售的的，商业业地产产的投资资价值值还与所所在区区域的商商业氛氛围是否否浓厚厚有关。具具体体来说，建建什什么业态态，在在何处建建，以以及建成成后的的经营形形式如如何，都都要有有一个科科学的的整体策策划和和正确的的功能能定位。商商铺铺所代表表的，不不再只是是一个个单独的的铺面面；更多多的，是是隐藏在在铺面面后面的的无限限获利空空间。做商业地产，必必必须进行行很好好的策划划定位位（前期期）和和经营管管理（后后期）；；必须须在策划划中营营造出浓浓厚的的商业氛氛围，创创造出丰丰厚的的商业空空间，并并能够通通过经经营管理理长期期引领商商家，才才能够最最大限限度的提提升商商业物业业的价价值。短短期内内，促进进销售售；长期期内，促促进整个个商业业物业的的价值值提升，带带动动租售水水平的的提高。同时，真正出钱钱钱购买物物业的的业主，往往往往只是投投资者者，并不不是最最终商铺铺的使使用受益益者，必必须通过过再次次招商，租租售售商铺才才能最最终获利利。商业地产常用的的的营销策策略中中不同于于住宅宅的有这这么几几种：统一招租售后包租部分经营租赁加加加部分出出售这就要求先要培培培育、经经营出出商业价价值，然然后再实实现地地产价值值。商业住宅复合型型型地产的的裙楼楼底商作作为零零售业和和房地地产的结结合，既既要考虑虑开发发商、商商铺投投资者的的利益益，还要要兼顾顾租赁经经营着着、住区区业主主的利益益。由由于每一一个参参与者都都有自自己的利利益出出发点，因因此此不可避避免的的存在矛矛盾。商商铺作旺旺是所所有参与与者的的愿望，做做什什么、如如何做做是商业业街业业态规划划的核核心…………群楼底底商的有有效开开发，将将带动动社区其其他物物业的销销售，是是项目的的开发发形成良良性循循环，强强化项项目的整整体品品牌形象象。商商住复合合地产产的有效效互动动将催生生更丰丰富的商商业形形态，社社区的的品质也也将随随之进一一步得得到提升升。科科学正确确立足足于整体体规划划的营销销策划划，使裙裙楼商商业不仅仅避免免了对自自身住住宅品质质的破破坏和干干扰，反反而更丰丰富了了社区建建筑的的整体性性和协协调性。商业地产◆立体体体策划全全案流流程商业环境分析竞争环境分析市场分析析市市场调查查数据据库消费者环境分析析析产品潜力分析市场定位策略项项项目可行行性分分析商铺形象定位产品综合成本及及及投资回报分析商商商业定位位策略略VI视觉识别别系系统商铺设计建议设计、制制作作商业物业管理体体体系业种组合规划产品销售价格制定商业定定定价策略略完善善的价格格构成成体系研究操作价格变动策略招商广告宣传及执行系列招商活动建议及执行商铺招商商策策略全案案市场场推广方方案销售推广策划代理销售执行阶段性销售计划建议商商商铺通路路策略略立体营营销全全案策划划销售人员专业培培培训销售控制计划商铺旺场策策略略产品后续续服服务销售售率与与品牌度度双赢赢互动第四章、本案的的的销售操操作建建议一、销售策略在本案整个开发发发过程中中，周周期长是是带来来的最大大的市市场风险险。经经过市场场中短短期客源源清洗洗，会时时常出出现，暂暂时性性的市场场客源源支持度度不够够。建议议本案案在操作作中，压压缩整体体开发发周期，迅迅速速去化产产品，根根据市场场价格格变化及及时调调整定价价策略略，并配配合销销控，利利用价价格杠杆杆和减减少供应应量造造成紧迫迫感与与热销感感，突突破区域域行销销，将销销售行行为扩张张至整整个如皋皋及周周边市县县。在推广阶段的安安安排上，建建议议先别墅墅后商商铺的策策略。对对目前正正在推推广的商商铺进进行低调调处理理，来客客可以以接待介介绍，对对外媒体体广告告则先行行为住住宅宣传传让路路。对住住宅的的推广开开盘后后2~3个月，别别墅墅成交约30%左右时，可可可考虑对对商业业进行宣宣传。对商业的操作，前前期宜采取大大客户招商，力力争对各区域域的业态引进进相应的主力力店，哪怕是是租赁也可以以并争取签订订意向书可为为后期推广造造势，如此可可借助大客户户的品牌优势势，吸引小客客户前来投资资或经营，最终促进商商商业的销销售。建建议组建建专业业的招商商小组组，在项项目未未展开销销售攻攻势前，对对各各类业态态的中中小经营营户开开展一对对一招招商，采采取强强有力的的优惠惠措施力力争积积累一部部分的的有效经经营户户、签约约一部部分的经经营散散户来扩扩大后后续销售售策略略的操作作空间间。在商业街广告推推推广上，要要配配合住宅宅着重重渲染商商业街街业态及及未来来的商业业前景景，强调调商铺铺投资增增值功功能及经经营自自用的使使用功功能，并并配合合招商进进度做做系列的的时效效推广，尽尽量量保持推推广的的驻留时时间和和项目的的新鲜鲜感。对商业街可根据据据推广效效果及及销售态态势采采取以下下商铺铺销售策策略。自由经营：不控控控制业态态，通通过广告告及现现场引导导尽量量符合规规划业业态委托经营：提供供供承租信信息，具具体事项项由双双方洽谈谈返租经营：一定定定年限内内通过过返租来来吸引引纯投资资客户户以上三种经营方方方式可视视本案案具体销销售状状况酌情情分期期开展。二、促销手段小众媒体：由于于于如皋地地区缺缺少权威威性强强的大众众媒体体，通过过大众众媒体的的广告告效应较较差，建建议本案案在操作中主要以以以小众媒媒体，更更多的面面向主主力意向向性客客户进行行宣传传。主要方式：DMMM（主要为SP活动得宣宣传传预告），沿沿街派发或者者对私家车进进行派发设立楼书宣传资资资料宣传传架，在在市内高高档消消费场所所、大大型综合合商场场的高档档柜台台、效益益较好好的企事事业单单位设立立宣传传架，建立目标客户俱俱俱乐部。POP，户外广广广告形式式主要要采用罗罗马旗旗、灯箱箱、看看板等，沿沿区区域客户户活动动线路配配置户户外广告告。第五章、本案的的的企划推推广计计划企划推广文案对商业的推广企企企划，主主要着着重商业业街的的复合形形态，以以综合商商业街街，别墅墅小区区完善配配套的的形象出出现，对对于机动动车配配件市场场，前前期已经经有了了一定量量的宣宣传，基基本已已经深入入人心心了，在在后期期操作中中可降降低宣传传力度度。综合商圈，复合合合业态稀世地段，稍纵纵纵即逝黄金比例，性价价价优异带租售铺，三年年年返租生活配套，一站站站服务相关卖点文案阐阐阐述：商业物业的商圈圈圈效应，地地域域的黄金金属性性，是决决定大大型商业业物业业与房地地产市市场的重重要因因素，黄黄金大大道，地地处主主城区南南大门门，是贯贯穿中中心城区区的必必经之路路，交交通网络络发达达完善，商商业业中心地地位无无可非议议。繁繁华商机机延续续不遗余余力，双双重人气气、双双重财气气，财财富升值值魅力力无限。黄金大道将通过过过全面的的招商商引资，引引入入主力店店等方方式精心心打造造城中新新型商商圈，是是开放放休闲配配套商商业，各各类便便利店，连连锁锁店的理理想之之地。同同时加加上现有有成熟熟气配商商城，一一个完善善的集集休闲娱娱乐、专专业市场场为一一体的综综合商商圈，将将亮相相城南，闪闪亮亮登场。复合业态，功能能能互补。街街区区商业业业态丰丰富，集集娱乐乐、休闲闲、餐餐饮、居居住为为一体，各各业业态间动动态互互补。让让客户户真正享享受到到一站式式购物物的乐趣趣。黄金比例，性价价价优异。街街区区商业空空间的的科学规规划只只需步行行的距距离，便便可轻轻松享受受娱乐乐、休闲闲、美美食。黄黄金比比例的店店面分分布，合合