上市公司绿城中国财务案例分析(财物案例分析)

“资本囚徒”绿城能否Hold住？

——绿城中国财务案例分析

案例导入整理课件分析思路宏观环境分析中观环境分析微观环境分析公司战略分析投资政策分析融资政策分析行业环境风险特征案例导入政治经济文化环境金融市场环境企业家精神物质基础组织结构企业文化数据整合资料收集投资战略模式投资活动评价启示与总结筹资活动筹资方式资本结构TOC分析战略调整宏观环境分析政治环境(K)文化环境（Y）经济环境(K&Y)政治经济文化环境金融市场环境(K)行业面临宏观环境分析国家体制政府政局国内经济环境国际经济环境通货膨胀经济周期就业状况行业环境分析行业生命周期财务风险特征市场环境严峻企业内部环境要素绿城中国企业家精神物质基础组织结构企业文化绿城中国投资政策从公司发展的不同阶段出发从公司的发展目标出发从投资所需的资金密度出发销售业绩

投资规模营运能力

盈利能力

成长性

可持续增长性投资战略

模式投资活动

评价投资规模绿城中国的负债增长是它扩大规模的主要推动因素成长性分析自2006年上市以来每年购入大量的土地储备，新开工与竣工总建筑面积也在逐年递增，一直在进行扩张的投资策略。1.政策变化

2.资金不足成长性分析去化率低下，购入楼面地价平均成本高昂。销售业绩绿城中国万科龙湖地产行业百强均值毛利率（%）30.4740.7033.77无营运能力绿城中国万科龙湖行业百强平均值存货周转率（次）0.140.270.430.62总资产周转率（次）0.0890.290.210.42盈利能力绿城中国万科龙湖地产行业百强平均值销售净利率（%）17.1617.4333.2416.22净资产收益率（%）13.2516.4728.8919.8总资产收益率（%）1.533.387.005.5公司的规模扩张较快，而利润却没有达到行业领先水平可持续增长性分析其中：T——总资产与销售额的比率；p——销售净利率（税后净利/销售额）；D——股利支付额；L——产权比率；ΔE——新增权益筹资额E0——股东权益S0——本期销售额2010年可持续增长率11%，实际增长率27%。增长能力已经超过了自身所能承受的能力，宜采取以下策略：①提高资产周转率②有益的剥离筹资政策分析筹资活动总体态势主要构成结构分析主要筹资活动2006

股权融资01.18境外合作资金，可转换债券07.13公开上市11月发行高息债券2007负债资本筹集05.07配股05.15发行可转债10.24银团贷款2008至今信托融资09.04.16与工商银行达成信托融资计划09.06.23认购股权09.12.31与平安银行订立信托协议10.01.27与中泰信托签订协议筹资总体态势总体主要构成分析内部筹资预售订金盈利外部筹资其他信托贷款银行贷款主要构成分析——内部筹资持续增长的预收账款，对于融资渠道紧缩的情况下意义尤其重大，为企业的项目扩张提供了最强的资金保障。绿城2010年高达475亿元的预收账款，对企业的拿地支撑作用不言而喻主要构成分析——外部筹资（1）绿城2010年信托贷款仅为8.98%，而2011年上半年就上升为25.63%，一跃成为主要融资方式主要构成分析——外部筹资（2）与龙湖相比，绿城银行贷款的还款时间大多集中在未来的三年内要偿还，其中要在1年内偿还的就占了35.29%，短期还款压力巨大资本结构分析负债比例不断攀升，流动比率和速动比率也在不断下滑资本结构分析绿城中国万科A龙湖地产银行贷款平均利率7.34%6.81%5.45%信托贷款平均利率14%6.04%无

[1]

因为绿城中国绝大多数银行贷款为抵押贷款，因此万科和绿城都选择了有抵押的贷款利率绿城中国万科龙湖地产行业百强均值流动比率（倍）1.331.591.261.94速动比率（倍）0.430.560.35无现金比率（%）14.192925.76无现金流量比率（%）-7.751.7322.14无现金流量债务比（倍）-0.0611.3915.60无资产负债率（%）88.477575.7870.4长期债务比权益（%）162.3657.5292.47无龙湖的现金比率以及现金流量比率都是很高的，说明龙湖有很强大的现金支撑，而绿城在现金方面就捉襟见肘了。公司战略分析TOC五大核心步骤找出约束条件挖尽约束条件的潜能I2使非约束条件服从于约束条件提高约束条件的能力34重回步骤一：寻找新的约束条件5当今健在的、最伟大的艾利·高德拉特提出的约束理论（TheoryofConstraints，TOC）公司战略分析融资困难销售回笼难实现资金绿城现在销售的项目中，拿地时间基本为2009年下半年，根据2009年报显示2009年拿地的平均楼板价是5716元/平方米，《华东土地市场2009年年报》披露，绿城在华东购入的20余幅地块平均楼板价达到8453元/平方米，有7幅住宅地块楼板价超过15000元/平方米，而今年上半年，绿城的物业平均售价只有21149元/平方米公司战略分析在之前几年的扩张政策下，公司积累了不少土地，能够满足公司短时内的开发需求。若将资金集中在高盈利、高周转、低投入的项目上，反而更能提升企业整体价值，实现公司经营目标。最大限度的发挥有限资金的潜力高盈利高周转低现金投入公司战略分析整体最优化：资金主要投向能提高企业盈利的部门，适当购地关注将来发展前景局部最优化：继续购地，将规模扩张政策贯彻到底公司战略分析投资活动资金回笼快的行业资金投入较少的行业筹资活动寻找优势互补的企业合作以投资活动为基础战略调整分析资金稳健的投资政策稳健的筹资