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廊坊城市市场研究及案例分析第1页/共87页框架目录第一部分、为什么要进行城市投资（发展和新进）机会研究？第二部分、如何进行城市发展和新进机会研究？第三部分、城市发展或进入机会评价模型（探讨性模型）第四部分、案例分析——C+类城市（廊坊）研究分析宏观经济研究——基础研究层面城市分类研究——决策参考层面城市深入研究——具体操作层面宏观经济研究案例——全国、廊坊廊坊房地产市场版块分析项目案例分析——江南水郡第2页/共87页一、研究理由宏观经济是房地产产业发展基础城市分类是城市横向对比研究，甄选投资方向城市深入研究是机会选择的实操基础第3页/共87页二、城市研究—宏观经济研究宏观经济考量指标经济性指标价格性指标货币性指标GDP(总量、增幅、结构……）经济三驾马车（总量、增幅……）工业增加值（总量、增幅……）CPI、PPIMO、M1、M2（总量、增幅）居民收入消费指标人均可支配收入（总量、增幅）人均消费性支出（总量、增幅、结构）开发投资（总量、增幅、潜力……）土地购置房地产行业指标市场供需（总量、增幅、供需比）价格（量、增幅、趋势……）第4页/共87页二、城市研究—城市分类研究（理论框架）城市分类考量指标经济性指标人口性指标收支性指标人均GDP非农产业结构比重霍夫曼比民营经济比重外贸依存度环境性指标城市化率城市人口比重人口自然增长率市区人口密度人均可支配收入人均消费性支出规模工业增加值城镇就业率家用电脑普及率建成区绿化率第5页/共87页指标编号指标分项城市名称济南唐山南京石家庄徐州秦皇岛邯郸沧州廊坊聊城常州蚌埠1人均GDP（元）2非农产业结构（%）3霍夫曼比4民营经济比重（%）5外贸依存度6规模工业比重7城市化率（%）8城市人口比重9人口自然增长率（‰）10市区人口密度（人/km²）11人均可支配收入（元）12人均消费性支出（元）13城镇就业率（%）14家用电脑普及率（%）15建成区绿化率（%）二、城市研究—城市分类研究（程序过程演示）使用SPSS软件，运用聚类分析和因子分析对城市进行排名并分类第6页/共87页二、城市研究—城市分类研究（程序过程演示）聚类分析——城市聚类案例演示第7页/共87页城市FF1F2F3Fi得分排名得分排名得分排名得分排名得分排名济南唐山南京石家庄徐州秦皇岛邯郸沧州廊坊聊城常州蚌埠二、城市研究—城市分类研究（程序过程演示）使用SPSS软件，运用聚类分析和因子分析对城市进行排名并分类城市因子分析排名第8页/共87页二、城市研究—城市分类研究（程序过程演示）参考分类结果，可对同类城市进行对比研究，同类城市具备一定的共性，如研究将石家庄，可将徐州作为参考对比；通过聚类分析龙骨图的分类验证和因子分析F得分排名情况，再根据横向对比城市分数进行正态分布划分区间段，如下例：类别得分区间段二分类别二分区间概率分值区城市A类A+87.5—100.0南京、常州A75.0—87.5济南、唐山B类B+62.5—75.0石家庄B50.0—62.5徐州C类C+37.5—50.0廊坊、秦皇岛C25.0—37.5沧州D类D+12.5—25.0聊城、邯郸D0.0—12.5蚌埠第9页/共87页二、城市研究—城市深入研究城市发展流程操作：如何开发？产品：开发什么产品？客户：在哪？项目：是否介入？城市拓展流程产品：开发何种产品？区位：从哪进？时机：何时进？城市：进与不进？客户：定位哪些客户？操作：如何开发？价格：什么价格出售？第10页/共87页二、城市研究—投资机会研究分析了解客户关注城市投资机会研究实现客户关注第11页/共87页（一）、客户关注要点分析五大关注点宏观经济是否有支撑？区位地理是否有优势？市场需求是否有满足？价格增长是否有空间？产品投放是否有机会？解决是否进入问题解决进入哪儿问题解决市场机会问题解决进入时机问题解决产品开发问题第12页/共87页关注点1：宏观经济是否支撑？宏观经济考量指标GDP水平居民可支配收入城市规划总量：是否较大增幅：是否够快结构：是否合理排名：是否靠前总量：是否较大增幅：是否够快排名：是否靠前负荷：是否合理城市规划：是否有强势“概念”产业规划：是否能导入人口用地规划：是否有较大发展第13页/共87页关注点2：区位地理是否有优势？区位环境考量指标空间环境配套设施规划利好地理位置：相邻辐射关系历史人文：有无悠久历史文化自然景观：有无优越自然景观交通环境：内外交通是否便捷教育环境：有无知名教育支持医疗环境：有无知名医疗设施生活环境：有无完善生活设施功能定位：有无强势“概念”导入基础规划：有无大型基建规划生活配套规划：有无大型商业规划第14页/共87页关注点3：市场需求是否有满足？市场需求考量指标供给需求（成交）综合总量：有无达到一定规模增幅：有无达到一定比例总量：有无达到一定规模增幅：有无达到一定比例供求关系：是否合理区位排名：是否靠前人均面积：是否有空间第15页/共87页关注点4：价格增长是否有空间？价格增长考量指标均价其它地产成交价格：有无增长空间房产价格：有无持续增长增长幅度：有无达到一定比例区位排名：与周边其它城市或区域相比价格区间：客户普通接收的价格购买压力：房价收入比第16页/共87页关注点5：产品投放是否有机会？产品投放考量指标市场供给价格各类产品的市场供应比重各类产品的市场成交比重各类产品的供求关系各类产品的价格水平第17页/共87页（二）、客户需求实现客户需求实现途径宏观经济环境城市地理环境市场需求环境市政府网城市历年统计年鉴城市规划网国土资源网城市政府网城市规划网城市地图网城市历年统计年鉴城市房地产网房产交易中心统计报告城市国土资源网实地调查价格空间环境产品开发环境实地调查房地产交易中心统计报告房地产交易网当地房地产企业市场研究报告实地调查城市房地产网房地产交易中心统计报告当地房地产企业市场研究报告第18页/共87页三、城市发展和进入机会评价模型说明：模型包括城市整体投资环境模型、土地价值评价模型、住宅需求分析模型和商业需求分析模型；第19页/共87页（一）、城市投资机会总体评价体系类别影响因素指标阐述权重单项得分最终得分衡量标准基本面GDP衡量城市发展水平人口规模衡量房地产需求是否充足人均可支配收入衡量居民消费力高低重大基础设施衡量未来城市房地产的辐射半径发展面城市发展方向衡量城市发展方向是否适合发展城市规划定位衡量城市规划是否有利于房地产发展政策面政策金融环境衡量是否对当地房地产有推动作用行业面供给量衡量城市房地产市场容量成交量衡量城市房地产市场容量价格衡量市场上升空间产品衡量产品的开发机会合计第20页/共87页（二）、土地价格评估体系——构建框架指标项因素指标评价因素权重指标权重指标得分优/100良/80中/60差/0区位环境地理位置历史人文自然景观交通条件公共交通轨道交通道理建设生活配套医疗环境教育环境大型超市其它商业环境商业密集度商业繁华度商业规模经济环境产业经济人均可支配收入房地产市场土地供给量土地价格走势房屋价格走势未来发展规划区域功能定位基础设施发展规划生活配套设施发展规划改造工程规划第21页/共87页（二）、土地价格评价模型——地价分布运用演示⑦、××——××元/㎡⑥、××——××元/㎡③、××——××元/㎡④、××——××元/㎡⑤、××——××元/㎡⑧、××——××元/㎡⑨、××——××元/㎡①、××——××元/㎡②、××——××元/㎡第22页/共87页（三）、住宅市场需求分析模型指标低中高说明影响因素发展趋势经济发展人均GDP居民收入消费结构内需对经济增长城市人口城市化率户籍人口自然增长外来人口增长城市规划城市相关规划旧城改造轨道交通建设第23页/共87页（三）、住宅市场需求分析模型（接上表）指标低中高说明未来五年住宅需求总量城市人口总人口（万人）城市化率城市人口（万人）城市规划住宅需求总量（万㎡）改善居住需求（万㎡）人口自然增长需求（万㎡）被动拆迁需求（万㎡）外来人口需求（万㎡）第24页/共87页（三）、住宅市场需求分析模型（接上表）指标低中高说明未来住宅需求空间分布中心城区城市人口（万人）供给需求次中心区域城市人口（万人）供给需求城市边缘区域城市人口（万人）供给需求第25页/共87页（二）、住宅市场——商品房分布演示⑦、××——××元/㎡⑥、××——××元/㎡③、××——××元/㎡④、××——××元/㎡⑤、××——××元/㎡⑧、××——××元/㎡⑨、××——××元/㎡①、××——××元/㎡②、××——××元/㎡第26页/共87页（二）、住宅市场——二手房分布演示⑦、××——××元/㎡⑥、××——××元/㎡③、××——××元/㎡④、××——××元/㎡⑤、××——××元/㎡⑧、××——××元/㎡⑨、××——××元/㎡①、××——××元/㎡②、××——××元/㎡第27页/共87页（四）、商业用房市场需求分析模型指标低中高说明影响因素发展趋势经济发展居民实际收入恩格尔系数内需对经济增长城市人口户籍人口城市化水平外来人口数量旅游人次增长城市规划旅游景点拓展期末商业网点布局旅游业发展第28页/共87页（四）、商业用房市场需求分析模型（接上表）指标低中高说明未来五年商业用房需求总量总人口（万人）购买力从业人员人均占有商业面积（㎡）城市人均商业面积（㎡）原人口改善需求新增规模（万㎡）新增人口需求规模（万㎡）商业物业需求规模（万㎡）指标低中高说明未来商业用房需求空间分布中心城区供给需求次中心区域供给需求第29页/共87页（三）、商业用房市场需求分析模型（接上表）指标低中高说明未来商业用房需求空间分布中心城区供给需求次中心区域供给需求第30页/共87页（二）、商业市场需求分析模型——商圈分布演示1级商圈2级商圈3级商圈3级商圈3级商圈第31页/共87页C类市场研究（廊坊市区）案例分析第32页/共87页全国宏观经济——GDP黄金五年后跌破10连续7个季度下行下降幅度趋快第33页/共87页全国宏观经济——三驾马车增长平稳连续6个月下行下跌入负值区相对增长平稳后续动力相对不足第34页/共87页全国宏观经济——规模工业增加值趋势下行重幅下挫第35页/共87页全国宏观经济——CPIvsPPI8年后双率双双跌入负值区，通缩压力加大第36页/共87页全国房地产行业——城镇固定资产投资vs房地产投资第37页/共87页全国房地产行业——房地产开发（土地开发购置）房地产开发企业土地开发及购置情况（单位万㎡）年份完成开发土地面积待开发土地面积购置土地面积19977371.3
17670.1
6641.7
19987730.1
13530.7
10109.3
19999319.6
13505.2
11958.9
200011666.1
14754.8
16905.2
200115315.8
14582.1
23409.0
200219416.0
19178.7
31356.8
200322166.3
21782.6
35696.5
200419740.2
39635.3
39784.7
200522676.2
27522.0
38253.7
200627128.4
37523.7
36573.6
200727566.2
41484.0
40245.8
200826022.5
-36784.7
剔除04年自97年来土地开发面积下降08年土地购置面积相比07年下挫9.42%第38页/共87页全国房地产行业——房地产开发（商品房供需）连续4年商品房竣工少于销售2008年三项指标增长大幅下挫商品房销售9年来首次负增长第39页/共87页全国房地产行业——房地产开发（商品房供需比）时间200020012002200320042005200620072008新开工面积（亿㎡）2.833.594.235.436.046.687.819.469.76销售面积（亿㎡）1.72.082.53.223.825.586.067.626.21新开销售比1.66
1.73
1.69
1.69
1.58
1.20
1.29
1.24
1.57
时间200020012002200320042005200620072008竣工面积（亿㎡）2.32.733.253.954.254.885.35.825.85销售面积（亿㎡）1.72.082.53.223.825.586.067.626.21竣工销售比1.35
1.31
1.30
1.23
1.11
0.87
0.87
0.76
0.94
新开销售比上升销售面积9年来首次下降竣工销售比上升第40页/共87页年份200020012002200320042005200620072008商品房价格2112
2170
2250
2359
2778
3168
3367
3864
3876
增速2.75%3.69%4.84%17.76%14.04%6.28%14.76%0.32%全国房地产行业——商品房价格相对07年商品房价格增速08年骤降第41页/共87页指标编号指标分项城市名称济南唐山南京石家庄徐州秦皇岛邯郸沧州廊坊聊城常州蚌埠1人均GDP（元）42171
37765
44852
24243
19221
23591
18406
21361
21903
18531
43674116452非农产业结构（%）94.12
89.70
97.4
86.3
88.5
88.3
87.0
88.7
85.9
84.9
96.6
79.1
3霍夫曼比0.12
0.08
0.18
1.12
0.54
0.3
0.11
0.17
0.43
0.57
0.32
2.06
4民营经济比重（%）39.90
70.0
35.0
57.1
55.4
59.3
60.2
63.0
62.4
50.0
58.5
43.0
5外贸依存度18.51
14.21
84.05
16.30
11.31
40.5
8.70
7.15
20.32
12.75
53.49
5.91
6规模工业比重36.42
40.51
33.47
35.59
37.96
26.1
36.63
34.37
31.48
52.63
53.41
25.11
7城市化率（%）52.20
49.73
76.8
45.1
45.8
44.8
40.7
39.0
44.6
36.9
60.9
40.8
8城市人口比重58.24
41.90
86.58
24.31
19.44
28.5
16.25
7.07
11.48
8.39
62.87
25.93
9人口自然增长率（‰）3.08
5.74
2.8
9.1
7.0
5.2
7.0
6.9
8.9
6.9
1.0
7.6
10市区人口密度（人/km²）4270
784
1131
5211
3736
2221
3152
2152
850
832
1205153111人均可支配收入（元）18005
14235
20317
13205
16366
12078
12583
11383
13975
12401
19089
11440
12人均消费性支出（元）12390
10944
13278
9189
9809
8693
7687
7544
8554
7939
95.85
96.7
96.5
97.2
96.4
95.9
96.0
98.0
96.9
96.8
95.5
14家用电脑普及率（%）65
59
66
55
58
49.0
52
48
58
59
62
33
15建成区绿化率（%）36.50
48.18
45.9
36.2
38.8
42.7
43.6
32.3
46.0
37.2
41.6
32.0
城市分类研究——廊坊城市分类分析指标15项，以公司目前已进入9城市和拟拓展3城市横向对比（2007年数据）第42页/共87页城市分类研究结论——廊坊比较因子分析和聚类分析的结果，可以看出两种方法分析结果基本一致，综合两种分析结构和常规性直观判断，济南、唐山等12城市进行二次区分为4区间和8等级，即：类别得分区间段二分类别二分区间概率分值区城市A类68130.0以上A+77348.0以上87.5—100.0南京、常州A68130.0—77348.075.0—87.5济南、唐山B类45028.5—68130.0B+46221.0—68130.062.5—75.0石家庄B45028.5—46221.050.0—62.5徐州C类39801.0—45028.5C+44562.0—45028.537.5—50.0廊坊、秦皇岛C39801.0—44562.025.0—37.5沧州D类39801.0以下D+38552.0—39801.012.5—25.0聊城、邯郸D38552.0以下0.0—12.5蚌埠分类结论：廊坊C类城市，属C+等级；第43页/共87页2002200320042005200620072008社会消费108.0120.6138.3178.2206.0244.0300.2增长率14.615.215.618.523.0廊坊经济指标——总量结论：廊坊宏观经济2008年增长所有放缓，但保持较高速度稳步增长；2002200320042005200620072008GDP410.2471.3545.1621.2729.8883.41051.5增长率11.612.112.513.115.215.011.82002200320042005200620072008固定资产投资182.7224.3265.5341.0460.1685.9926.0增长率11.422.821.628.047.149.135.02002200320042005200620072008国际贸易10.111.216.323.635.6增长率26.511.445.544.950.9第44页/共87页廊坊经济指标——结构结论：①产业结构以第二产业为主导，第三产业比重相对较低，结构水平相对低；②产业优化升级潜力大，产业优化对房地产后续具有较好的支撑；③经济外向程度相对较低，直接受国际金融风暴影响相对较小；产业结构2002200320042005200620072008第一产业15.114.517.016.214.714.112.3第二产业54.255.253.854.855.955.756.6第三产业30.730.329.229.129.530.231.1产业贡献率2002200320042005200620072008第一产业2.6%10.5%96.9%11.1%5.0%11.3%第二产业66.8%62.2%7.0%60.9%63.0%54.7%第三产业30.6%27.3%-3.8%27.9%32.0%34.0%注：产业贡献率指各产业增加值增量与GDP增量之比2002200320042005200620072008外贸依存度15.314.517.820.325.7第45页/共87页廊坊经济指标——效率结论：1、廊坊人均GDP、人均可支配收入关键性两项指标接近小康标准；
2、人均GDP、城镇居民人均可支配收入高速增长；人均GDP200220032004200520062007人民币14030162011832721903美元1695197822992880200220032004200520062007可支配收入776784049219101521126313975增长率5.678.209.7010.1210.9424.08城市居民人均可支配收入及增长小康标准：1、人均GDP超过3000美元；2、城镇居民人均可支配收入18000元；农村居民家庭人均收入8000元；3、……第46页/共87页2002200320042005200620072008消费性支出647678788242855410603增长率4.521.74.63.824.0廊坊经济指标——居民收支结论：可支配收入增速下降vs消费性支出剧增，且可支配收入增长速度明显低于消费性支出增长，警示消费趋紧。
①可支配收入增速持续下降，不足以支持消费性支出，社会消费能力下降，会影响到购房消费；
②可支配收入增速明显低于消费性支出，意味消费透支中；2002200320042005200620072008可支配收入77678404921910152112631397516302增长率5.78.29.710.110.924.116.7第47页/共87页廊坊房地产市场——总量结论：2007年房地产投资增速远远高于固定资产投资，但2008年上半年房地产投资首次出现负增长，降幅达16.1%；2002200320042005200620072008固定资产投资182.7224.3266.5341.0460.1685.9926.0增长率11.422.821.628.047.149.135.02002200320042005200620072008上房地产投资19.328.541.058.666.4123.435.77增长率31.747.540.042.913.385.8-16.1第48页/共87页廊坊房地产市场——市场供需商品房：5年供给量1054万㎡，消化量1291万㎡，供销比0.82；200220032004200520062007商品房竣工119.2134.5229.7177.0210.6183.0商品房销售106.6119.3204.0230.0271.7359.2商品房供销比1.121.131.130.770.780.51200220032004200520062007商品住宅竣工91.7106.9203.9165.5195.0150.1商品住宅销售87.7102.6191.5218.7247.8350.7商品房供销比1.051.041.060.760.790.43商品房供（竣工）销（销售）状况（万㎡）商品住宅供（竣工）销（销售）状况（万㎡）商品住宅：5年供给量913万㎡，消化量1199万㎡，供销比0.76；结论：2005—2007年商品房需求透支，警示商品房需求第49页/共87页廊坊房地产市场——价格及增长2004—2007年期间，商品住宅价格增长高人均可支配收入增长5个百分点以上，尤其是2004—2006年，房价增长速度高出收入增长速度15个百分点；2002200320042005200620072008上一、商品房131114361802208626303384——增长率9.5625.4515.7626.0828.67——二、商品住宅1305141017422057258333363577增长率8.0423.5418.0825.5729.15——2002200320042005200620072008可支配收入77678404921910152112631397516302增长率5.678.209.7010.1210.9424.0816.7全市商品房及商品住宅整体价格水平城市居民人均可支配收入及增长结论：商品房价格价格严重透支，警示08—09年市场价格认可度；第50页/共87页廊坊房地产市场——房价收入比结论：房价收入比超过8，警示支付能力相对透支2002200320042005200620072008房价收入比3.904.064.715.135.928.718.082002200320042005200620072008人均住房面积23.224.224.925.325.836.536.2全市房价收入比水平城市居民人均住房面积结论：居民人均住房面积36㎡，远远超过30㎡小康水平，改善型刚性需求弹性相对小，未来廊坊商品住宅需求将以人口新增刚性需求和旧城改造被动性需求为主导；备注：使用2008年上半年商品住宅均价第51页/共87页廊坊房地产市场——房价及房价收入比对比200220032004200520062007全国整体水平209221972549274031193665增长率3.725.0216.027.4913.8317.51廊坊市整体水平130514101742205725833336增长率8.0423.5418.0825.5729.15商品住宅整体价格水平对比200220032004200520062007全国总体水平6.196.156.766.827.197.44廊坊收入比3.904.064.715.135.928.71房价收入比水平对比结论：廊坊商品住宅价格增速远远高于同期全国水平，警示房价增速过快；结论：2007年廊坊房价分水岭——房价收入比高于全国水平，超过8以上；警示房价；第52页/共87页廊坊房地产市场——2008年（上）廊坊市区项目分项绝对值增长率（%）备注投资房地产投资10.5811.06#商品住宅9.6314.78#商业用房0.68-39.17市场开发施工面积187.4019.38#住宅163.0519.48新开面积99.29160.84#住宅86.76137.44销售商品房销售————#住宅16.75-15.25结论：市区房地产市场“三升一降”
市区商品住宅整体均价由3月份的5518元/㎡，下降至2008年6月份的4644，环比下降15.84%。第53页/共87页廊坊规划——城市定位城市概况廊坊市位于河北省中部偏东，北临首都北京，东与天津交界。市区规划面积70平方公里，已建成面积54平方公里，2007年末全市总人口为402万，市区人口45万。便捷的立体交通体系廊坊市区距北京和天津中心区分别为40公里和60公里，1个小时可到达首都国际机场、天津国际机场和天津新港，在以100公里为半径的范围内，拥有两个国际机场、一个特大货运港口、三条高速公路、五条国家级公路、四十多条省级公路。城市定位京津之间的新兴城市、高新技术产业和现代化制造业基地、园林式生态型宜居名城。
拥有优越交通条件的新兴现代城市第54页/共87页京津“双轮”驱动的模式，建设现代交通体系：第二条京津唐高速全长145公里，预计2008年建成通车，加上现有的京津塘也将全面拓宽，这样，未来两大城市间将有24条高速车道相连，京津两地的公路通勤更加便捷。京津城际轨道交通也正在加紧建设，2008北京和天津两地将可实现半小时通行。京沪高铁年内动工，北京只要20分钟就能到廊坊，进一步拉近了北京和廊坊的时间距离。京津交通一体化可以快速实现区域间的优势互补及资源的合理配置，廊坊作为京津走廊的重要门户，将成为快速交通体系的最直接受益者。京津双轮驱动区位交通优势明显廊坊规划——城市区位第55页/共87页京津冀都市圈是我国北部沿海地区经济基础最好、发展最快的区域之一。京津冀都市圈国土面积18.5万平方公里，包括北京、天津两个直辖市以及河北省的廊坊、石家庄、唐山、秦皇岛、保定、张家口、承德、沧州等8个地市。廊坊处于京津冀经济联合圈的轴心位置，具有良好的经济发展前景。京津冀经济联合圈轴心廊坊规划——城市经济圈属第56页/共87页一轴三带“一轴”：京津发展轴，廊坊位于此主轴。“三带”：滨海新兴发展带、山前传统发展带、燕山—太行山山区生态文化带。经济总量2007年，京津冀都市圈都市圈实现地区生产总值27888亿元，约占全国经济总量的11.3%。廊坊主导产业
以电子信息和生物制药等为核心的高新技术产业；以金融保险、商务与信息服务、会展等为核心的生产服务业；以汽车、制药行业等为主的现代制造业地位；钢铁、石油化工等基础原材料产业。受惠京津冀都市发展圈及经济联合圈廊坊规划——产业规划第57页/共87页【整体布局一个中心两个次中心】
“一个中心”（中心城市）、“两个次中心”（三河、霸州）、“三大板块”（以三河为核心的北部地区、以中心市区为核心的中部地区，以霸州为核心的南部地区）、“两个环带”（环北京城镇带、环天津城镇带）。中心三河次中心霸州次中心
【中心城市结构采取三点组团方式】
开发区：高新科技、会展、教育卫生等为主。万庄：都市型工业和附加值高的高科技产业。市区：城市的文化、政治、商业、居住中心市布局：三点组团廊坊规划——城市功能规划第58页/共87页总体价值体系——廊坊类别影响因素指标阐述权重单项得分最终得分衡量标准说明基本面GDP883.4亿元8%70.5602007年数据人口规模402万/45万8%60.4802007年全市人口/市区人口人均可支配收入13975元15%71.0502007年数据重大基础设施四通发达，融通环渤海其它城市10%80.800发展面城市发展方向三点组团5%70.350城市规划定位京津走廊新兴城市5%70.350政策面政策金融环境经济适用房重视程度低8%80.640衡量是否对当地房地产有推动作用行业面供给量（万㎡）183.0/150.18%60.480商品房/商品住宅成交量359.2/350.715%7.51.125衡量城市房地产市场容量价格（元/㎡)46448%80.6402008年6月市区价格竞争企业以本地和区域开发为主5%70.350项目品质以京津房地产市场为学习榜样5%70.350衡量产品的开发机会合计100%/7.175第59页/共87页东北版块东南版块西北版块西南版块廊坊房地产市场分析——城市版块划分第60页/共87页区域市场研究分析——东北版块紫金华府价格：最低5000；均价5200；最高5700；面积区间：85—136㎡存量：400套左右；第61页/共87页区域市场研究分析——东北版块5000—55005200—5800第62页/共87页区域市场研究分析——东南版块俪水嘉园价格：最低4800；
均价4900；最高5200；面积区间：88—100㎡存量：550套左右；馨钻界价格：最低4500；
均价5150；最高5600；面积区间：85—95㎡存量：210套左右；长富吉地价格：最低3600；
均价3900；最高4500；面积区间：83—124㎡存量：180套左右；奥富斯价格：最低3500；
均价3700；最高4300；面积区间：71—110㎡存量：280套左右；龙河盛都价格：最低3680；
均价3850；最高4200；面积区间：60—140㎡存量：840套左右；第63页/共87页区域市场研究分析——东南版块俪水嘉园4900馨钻界5150长富吉地3900
奥富斯3700龙河盛都3850第64页/共87页区域市场研究分析——东南版块3500—40004800—5200第65页/共87页区域市场研究分析——西北版块馨视界君兰苑第九园价格：最低4000；
均价5000；最高6300；面积区间：80—140㎡存量：400套左右；价格：最低3180；
均价3850；最高4300；面积区间：50—120㎡存量：500套左右；价格：最低3518；
均价3800；最高4900；面积区间：79—91㎡存量：900套左右；金玉源价格：最低？；均价？；最高？；面积区间：—㎡存量：套左右；正隆家园价格：最低4700；均价4800；最高4900；面积区间：51—128㎡存量：240套左右；盛通国际价格：最低4500；
均价4850；最高5600；面积区间：—㎡存量：套左右；第66页/共87页区域市场研究分析——西北版块馨视界君兰苑第九园金玉源正隆家园盛通国际东日瑞景LOFT5000存量1200套华夏奥韵均价4200，存量约955套第67页/共87页区域市场研究分析——西北版块馨视界君兰苑第九园均价5000均价3850均价3800金玉源均价？正隆家园均价4800盛通国际均价4850东日瑞景均价5000华夏奥韵均价4200第68页/共87页区域市场研究分析——西北版块4000—45004500—50003800—4200第69页/共87页区域市场研究分析——西南版块安泰家园盛德花园永兴苑价格：最低3888；
均价4400；最高4640；面积区间：84—128㎡存量：110套左右；价格：最低3600；
均价3700；最高4200；面积区间：81—120㎡存量：40套左右；价格：最低3889；
均价4200；最高4700；面积区间：—㎡存量：套左右；盛世豪庭价格：最低4800；
均价5060；最高5400；面积区间：—㎡存量：套左右；第70页/共87页区域市场研究分析——西南版块安泰家园盛德花园永兴苑均价4400均价3700均价4200盛世豪庭均价5060第71页/共87页区域市场研究分析——西南版块4000—45004000—4500第72页/共87页4000—45004000—45004000—45004500—50003800—42003500—40004800—52005000—55005200—5800商品住宅价格分布第73页/共87页4500—4600二手房价格分布点4500—46005000—52005200—55004600—48004800—52003900—400046003900—40003500—39003900—42003500—38004800—52004000—42003800—40005000—52004500—50004800—50005000—52005200—55005300—58004200—4800第74页/共87页4800—5200二手房价格版块分布5200—55004800—52005000—52005300—58004800—50004500—46004500—50004200—48003800—40003500—38004200—45003900—
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