租赁合同的法律风险防控

第页共页租赁合同的法律风险防控租赁合同的法律风险防控。随着现今租赁市场的日益活泼，租赁合同成为市场交易中最活泼的合同之一，但其中的法律风险常不能被当事人重视到而引发了一系列的争议，给当事人带来了经济损失。根本案情：我司将一地块租借给A司使用，租赁期为八年。A司将地块转租给B司。合同到期后，B司不搬离场地，且欠A司数月租金。A司将B司诉之法院，我司是地块的所有权人，与本案有直接的利害关系，法院追加为第三人。原告要求被告支付拖欠租金且搬离场地归还地块。本案的争议的焦点是支付租金及合同到期后场地返还。笔者反思整个合同签订履行全过程，确实存在着瑕疵。下面仅是笔者对租赁合同瑕疵的个人分析^p，希望能为将来租赁性质的合同签订降低法律风险，提供一定的参考作用。一、租赁合同的概念租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同中交付租赁物供对方使用、收益的一方称为出租人，使用租赁物并支付租金的一方称为承租人。租赁合同是转移使用权的合同。顾名思议，仅发生财产使用收益权的转移，不失财产所有权。承租人使用完毕后，仍应交还财产，无权对之处分。二、常见租赁合同条款在订立时存在的瑕疵及风险笔者将工作理论中所经历的多份租赁合同的条款和上述案例的条款进展了比照，分析^p，总结，将最容易引发合同纠纷的瑕疵条款进展列明如下：1.租赁范围不够明确。在笔者经历的一份场地和岸线租赁合同中，仅约定栈桥、墩子及码头边沿线长度。无细节的描绘，无示意图示说明确切的租赁范围，约定范围不明导致这成为双方争议之一。租赁合同中最根本的标的物条款不明确，给合同埋下了风险。导致双方权利义务不明确，引发纠纷的。2.场地出租无交接的书面手续留存。标的物的交接状态不明确，无法区分何物是原先存在的，何物是后添附的，是否可以拆解等等，引起在合同终止的归还状态的不确定性。3.租赁期限过长。例如上述案例中合同租期长达八年，导致合同双方当事人受合同拘谨的状况长期不能改变，从而不利于保护当事人的权益和发挥财产的效用。4.不重视转租条款的内容。订立制止转租条款，但实际上发生转租事实。对转租方的选择未做任何的前期调查。从本案可以看出，对真正实际承租人的资产和信誉情况不明，导致了长期拖欠租金行为的发生及不肯归还标的物的行为。5.押金条款约定、违约金约定数额较低。换句话说，就是违约本钱过低，承租人继续使用标的物得来的利益，远远大于违约金，无畏违约行为。6.在合同履行过程中，对承租人要对租赁物状态改变的恳求，无明确无书面、肯定的回复，以导致默认了承租人的行为。在合同终止时对标的物的状态确认上遇到了障碍。这是出租人在合同履行过程中，对租赁物的状态控制不善，导致风险的产生。7.通常为合同执行，出租人会与实际承租人另签订租赁合同，如办理某答应证所需，常常会有一个三方协议的存在。且不说三方协议的有效性存在争议，但一个标的物出现了两份租赁合同，就不符合法律规定。这也是上述案例中导致我司以第三人身份参加诉讼的主要____。三、以后签订租赁合同所需考前须知1.租赁期限不宜过长。租赁期限是租赁合同的主要内容之一，租赁合同的期限原那么上由租赁合同当事人约定。《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过局部无效。”“租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。”租赁期限过长会导致承租双方的状态长时间不能改变，不利于新情况的发生，调整合同的相关条款。承租人在订立租赁期限条款时，应结合自身的详细情况，合理确定租期。待合同终止后，双方均有意，可以续订，及时修订上份合同中的缺陷之处。2.对租赁物的描绘明晰准确，做好交接书面确认。在合同中要有详细的条款对租赁物的相关属性做出明确的规定，这些内容主要涉及租赁物的名称、租赁物的数量、性质、用处等涉及到可能影响合同效力的问题，尤其应规定所租赁的财产应具备承租方所拟使用的目的，防止因双方对租赁物的特性和用处理解上的分歧而影响合同的效力，利于防止索赔时，出现纠纷。假设是出租时应履行特别程序或准备的出租物，应事先办理相关手续，如1995年建立部规章《城市房屋租赁管理方法》第13条规定：房屋租赁实行登记备案制度。3.慎重选择合同承租方，尽量防止订立转租条款。对方当事人的履约才能及资信状况对租赁合同的履行是至关重要的。在合同订立前，要理解对方资信情况，可以通过查看其营业执照，理解注册资金、经营范围、企业经济性质，可到当地工商行政管理机关去查询，或通过对方的老客户，从侧面理解对方的资信状况。在合同签字盖章时应及时审查合同上的承租人是否与签字盖章的姓名或名称一致。确信对方具有履约才能，商业信誉良好，合同履行较有保障才能与之签约。4.明确租金支付条款，发现违约立即采取措施。租金条款可能发生争议的情形主要为承租人拒付租金或延付租金，为了及时弥补因承租人违约行为而造成的损害后果，出租人应在合同中明确承租人支付租金的时间和方式，并对其拒付租金或延付租金时可以采取的救济措施作较为详细的规定，《合同法》规定对承租人无正当理由拒付租金或延付租金时，经出租人催告后的合理期限内，承租人仍不支付时，出租人可以解除合同。这是一项法定解释权，但要注意的是，对于什么才是“合理期限”法律并未明确，出租方可以事先在合同中订明这一期限。法律对此另有规定的依法律的特别规定，例如根据《城市私有房屋管理规定》，承租人累计6个月拒不交纳租金的，出租人有权解除合同。应根据法律规定订立合同条款。5.加大违约本钱的约定，守约者的保护力度增加。合同中应该对可能出现的违约情形，规定详细违约责任的承当方式、违约金或是损失赔偿金的计算方法，防止简单地陈述“假如承租方违约应承当违约责任”的高度概括性条款，以免在发生合同纠纷时对承租人如何承当违约责任产生争议。____关于〈适用中华人民共和国合同法〉假设干问题的解释(二)中第二十九中关于违约责任的约定中“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般会认定为”过分高于造成的损失。人民法院可能不予以支持，所以在订立违约责任条款时，应注意违约金比例不予过高。6.合理选择管辖地。该条款常会被无视，但管辖地的合理选择对合同纠纷的顺利解决有较大影响。不管是仲裁，或是法院管辖，应从便利诉讼及降低合同争议解决本钱的角度，综合合同的详细内容选择合同的签订地、履行地、被告住所地、原告住所地、不动产所在地等与合同亲密相关的地点的法院管辖。7.关注时效特殊性。根据《民法通那么》第一百三十五条规定，通常当事人向人民法院恳求保护民事权利的诉讼时效为二年。但《民法通那么》第136条规定诉讼时效期间为1年的情况包含延付或者拒付租金。应积极跟踪合同的履约过程，发现有延付或拒付租金情况时，应及时向对方发出通知函或催讨函或提起相关的诉讼，确保时效内积极行使该合法权利。8.重视在履约过程中对合同相对方财产状态的关注，及时采取财产保全手续，有助于执行程序的开展。通常在租赁纠纷中，因为合同相对方不能按时支付租金，拖欠租金数额较大而诉之法院，因诉讼期限较长，承租人可能通过各种手段隐匿财产，损害出租人的利益。我国《民事诉讼法》专章规定的财产保全制度，就是为了防止当事人在起诉法院后，可能遭受难以弥补的损害而要求法院对承租人的财产进展查封、扣押、冻结等，防止承租方恶意转移财产。这时就需要出租人能提供被执行财产线索，假设无，法院无法启动保全措施，即便出租人在诉讼中获得胜诉，因出租人无法向法院提供相应的财产线索，最终导致执行无法开展，出租人的收取租金的权益仍无法得到保障。所以在合同履行过程中和发生诉讼后，出租人应积极关注并搜集承租人的财产信息，也是为将来发生争议做好诉讼准备。9.做好合同履行过程中的各类证据材料的搜集工作。在合同履行中合同文本、补充协议、会议纪要、双方的邮件、来往，每月租金的支付凭证，各类带有公章的各类文件等都是合同履行的重要证据。在平时的工作中一定要做好留存，假设在将来争议发生时，都是重要的证据。这也需要合同经办人及合同履行人提升证据意识，多为公司保存一些证据资料，形成严谨的证据链，使自己成为诉讼的主动者，为公司挽回更多的损失。四、结语笔者通过理论中经历的真实案例的真实感受和客观分析^p现租赁合同条款的瑕疵点，让读者理解到如何降低租赁合同法律风险，即从订立时对租赁合同风险把控和履约过程中的时时跟踪。当然这仅仅只是笔者工作理论的体会，目的是能让读者从中汲取一点经历，在将来的工作和生活中，都不要因合同条款的不完善或合同履行中过程出现了问题而引发经济损失，这对企业的安康开展来说，具有十发重要的意义。延伸阅读租赁合同解除和撤销的法律风险租赁合同解除和撤销的法律风险合同的解除，有正常履行完毕解除、协商一致解除、法定解除和约定解除四类。合同正常履行完毕解除。双方协商一致解除，是指合同本来没有履行完毕，但双方当事人均认为解除合同更加符合自己的利益，或者一方提出要解除合同，经协商、做工作后另一方也同意的，合同也可以解除。这两个比拟简单。下面着重讲一下法定解除。法定解除主要有以下几种情况：1、《合同法》第68条、第69条规定的解除情形。内容：应领先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有以下情形之一的，可以中止履行；中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行才能并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。〔一〕经营状况严重恶化；〔二〕转移财产、抽逃资金，以逃避债务；〔三〕丧失商业信誉；〔四〕有丧失或者可能丧失履行债务才能的其他情形。这条的内容主要是说，假如一方有证据说明另一方已经不具备继续履行合同的根本条件，继续坚持履行将会导致重大经济损失的，可以暂时先中止履行。中止后一段时间内对方仍无好转迹象，不能继续履行合同的，可以宣告解除。这条规定假如用的好，可以极大降低因经营商业风险带来的法律风险，是一个有力武器。但行使的程序比拟复杂，对证据的要求也比拟高，假如把握不好，也容易带来违约的风险。2、《合同法》第94条规定的法定解除情形。〔1〕因不可抗力致使不能实现合同目的。不可抗力主要是指人力不能预见，或者即使可以预见也不能防止的情形。一般情况下，发生地震、海啸、台风等自然灾害，或者发生战争、罢工或者重大社会事件导致不能正常履行合同的，应认定为不可抗力，双方对没有履行合同的局部均可以免责。但有一点要提醒，在不可抗力发生之前对方已经存在违约行为的，那么不能由于发生不可抗力而免责。〔2〕在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为说明不履行主要债务。双方当事人应当根据合同约定或者法律规定的期限履行合同。但假如该期限尚未届满，一方当事人已经明确表示自己不会履行合同的，这时另一方当事人便可以行使合同的解除权。这种情况比拟少见。〔3〕当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。这种情况也不多见，因为合理期限终究是多长时间，没有一个明确的解释，要参考详细情况确定。而不同的情况又是千差万别，法院在审理过程中也常常会出现不同理解，故除非在合同中可以明确约定合理期限终究是多长〔比方一个月或者三个月都是可以的〕，否那么该条款的适用面也不是太广。〔4〕当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。迟延履行债务是理论中出现的数量最多的一种法定解除合同的情形。由于租赁合同双方当事人的合同目的一般来说比拟容易理解，出租人是为了获取收益，而承租方是为理解决经营场地问题，因此假如延迟履行债务的行为已经导致双方难以实现合同目的的，即可以要求单方解除合同。当然，这里所说的迟延履行债务还必须具有一定程度的严重性，违约金额必须到达合同总金额的一定数量。假如仅仅是细微违约，那么法院一般也会要求继续履行合同，而不会支持解除合同。〔5〕法律规定的其他情形。不多说。从上述规定看，法律根本上确认只有在一方存在比拟严重的违约行为的前提下，另一方才有相应的解除合同的权利。假如一方没有违约行为，或者仅有细微的违约行为，另一方那么没有解除合同的权利。另外，还可以看出，严重违约的一方自己是没有权利要求解除合同的，否那么就容易给违约方自行撕毁合同、逃避合同责任创造了借口。另外，能否在合同中约定，本合同履行期间双方均不得单方解除合同？我们认为，这种规定与《合同法》规定的当事人享有单方合同解除权的规定是相矛盾的，也不利于保护因违约而受到损失的守约一方当事人的合法权益，故这类条款应属无效。3、《合同法》分那么租赁合同一章中规定的可以解除合同的情形。《合同法》分那么租赁合同一章中主要有六处地方提到了法定的可以解除合同的情形。第219条：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。这里所说的情况与前面提到的违背规定改变房屋使用性质的情况有所不同，前面所说的是房屋自身的使用性质不能改变，不能将居住用房改为商业用房。这里包含上述情况，但还可以有其他情况，如同一类型的房屋不能在同一使用性质下改成其他用处，如房屋为商业用房，但只合适作仓储而不合适作餐饮；假如承租人未经答应擅自将房屋改变为餐饮用房的，出租人也可以解除合同。第224条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。这条在上面已经提到，不能擅自转租；承租人擅自转租的，出租人可以解除合同。第227条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。这条实际上就是由于承租人不支付租金导致出租人不能实现营利的目的，故可以解除合同。第231条：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物局部或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物局部或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。这条除了涵盖了不可抗力的情况外，还包括由于承租人意志以外的其他原因导致房屋毁损的情况。比方楼下租户擅自改变房屋构造导致楼上房屋严重变形毁损，不能继续用于出租的，承租人也可以解除。第232条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。租赁合同期限的问题上面也谈过了。第233条：租赁物危及承租人的平安或者安康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。这是为了保护承租人的人身权利不受伤害而可以单方解除的情形。4、《租赁司法解释》里面规定的可以解除租赁合同的情形。第6条：由于一房数租，也就是出租人在与承租人签订租赁合同后，又与其他承租人就同一房屋签订了其他多份租赁合同，导致不能顺利履行合同的，最终被确认不能履行合同的承租人，有权参照合同法第219条的规定解除租赁合同。第7条：承租人擅自变动房屋建筑主体和承重构造或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人有权参照合同法第219条的规定解除租赁合同并要求赔偿损失。第8条：因以下情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人可以恳求解除合同：〔一〕租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；〔二〕租赁房屋权属有争议的；〔三〕租赁房屋具有违背法律、行政法规关于房屋使用条件强迫性规定情况的。上述情况，假如要求承租人必须继续履行合同，那么有可能导致承租人承当难以意料的法律风险，对于承租人来说明显不公平，故承租人可以解除合同。5、合同约定解除约定解除的情形，主要是双方当事人在法律规定的范围之内，考虑到合同的详细情况，假如出现了某些情形，将导致一方当事人的合法权益严重受损的，双方可以考虑在合同中约定，由一方行使合同解除权。由于合同内容的广泛性，建议当事人在签订租赁合同时可以充分利用约定解除权的重要作用，对某些严重损害合同当事人合法权益、但又没有被法律法规明确作为法定合同解除权理由的行为，以约定解除条款的方式进展明确。在这边我试举一例说明约定解除权的情形。在1994年建立部公布了一个规章叫做《城市房屋租赁管理方法》，这个《方法》的第二十四条规定，承租人如有以下情形，出租人具有合同解除权。内容有：将承租的房屋擅自转让、转借别人或擅自调换使用的；拖欠租金累计六个月以上的；利用承租房屋进展违法活动的；成心损坏承租房屋的。20xx年12月,住房和城乡建立部公布了《商品房屋租赁管理方法》，并声明《城市房屋租赁管理方法》这个规章予以废止。但这个规章的上述内容详细、明确，且并不违背相关法律强迫性规定，仍然具有一定的合理性。假如当事人可以将上述内容在双方的租赁合同中以合同约定的方式加以明确，那么更加有利于保护合同当事人的合法权益。租赁合同及其法律风险概述租赁合同及其法律风险概述合同是人们日常生活以及从事商业活动最重要的法律行为和根据之一。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同是最常见的合同种类之一。虽然国家对标准合同行为，已经有了《民法通那么》、《合同法》以及其他许许多多的法律、法规、司法解释、地方性法规等规定，许多政府机关为标准和指导合同行为，还订立了许多合同范本，供大家选用、参考，但由于人们日常生活和商业活动的复杂性、法律法规的抽象性和社会生活的超前开展，因此我们仍然需要合同来对我们的日常生活和商业活动进展规制，并充分利用合同可以约定范围的广泛性，弥补法律法规和范本合同的局限性，标准更多的合同内容，充分行使自己的合同权利。当事人在订立合同的过程中，需要经过双方充分的协商，将自己的需求和真实的意思充分在合同中表述出来；订立了合同之后，双方也应该根据法律的规定与合同的约定，全面地行使自己的合同权利、履行自己的合同义务，以到达双方订立、履行合同的目的，获取各自的利益。当然，在签订、履行合同的过程中，特别是一些大型、重要、权利义务复杂的合同的签订、履行过程中，经常会出现一些争议，比方：双方对合同条款的效力、解释或履行过程看法不一，造成合同无法正常履行；或者一方或者双方出现了违背法律规定或者合同约定的情况导致另一方的损失，需要双方协商解决，甚至需要到法院、仲裁机构通过诉讼、仲裁等方式解决。这些情形，我们统称为合同的法律风险。合同的法律风险种类很多，我们今天讲课主要将其归类为以下五个方面的内容：租赁合同效力方面的法律风险、租赁合同内容和条款方面的法律风险、租赁合同解除的法律风险、租赁合同违约损害赔偿方面的法律风险、租赁合同诉讼法律风险。租赁合同诉讼法律风险租赁合同诉讼法律风险在违约行为发生之后，双方可以先就如何进展救济进展协商。假如协商无法达成一致意见的，那么只能通过诉讼或者仲裁方式，通称争议解决方式解决双方之间的争议。双方的权利义务将在诉讼或者仲裁过程中得到最终的解决，无论这个结果是否可以令人承受。由于仲裁必需要有仲裁条款，其效力的内容较为复杂，故今天不提仲裁的详细内容，只讲诉讼的相关法律风险，仲裁的有关问题可以参照诉讼。在诉讼过程中当事人经常会遇到的法律风险种类有：1、起诉不符合法律规定的条件。《民事诉讼法》第一百零八条规定，起诉必须符合以下条件：〔一〕原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；〔二〕有明确的被告；〔三〕有详细的诉讼恳求和事实、理由；〔四〕属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。这条规定看似明白，但实际上比拟抽象，在立案的过程中当事人、律师和法院经常会就其中的理解发生歧义。简化来说，租赁合同的当事人应当是出租人和承租人双方，一般是权利受到损害的一方为原告，违约一方为被告。诉讼恳求一般有三类：确认之诉、变更之诉、给付之诉。确认之诉，一般为确认某一法律关系存在或者不存在。例如，承租人起诉要求确认租赁合同无效，就是一种确认之诉。变更之诉是要求对合同的某些权利义务的内容予以变更。例如，出租人起诉要求承租人按照合同约定增加租金，即为变更之诉。给付之诉最好理解，要求支付租金即为给付之诉，但是在法律上，要求对方当事人施行一定行为也可以作为给付之诉。例如，承租人要求出租人及时修复租赁房屋出现的瑕疵。管辖那么是指案件应当由哪个法院受理的问题。就租赁合同来说，一般应适用不动产专属管辖，即承租的房屋在哪个区，就去哪个区的基层法院起诉。假如案件的金额较大、影响较大或有其他情形的，那么应当去相应的中级法院起诉。假如法院认为当事人的起诉符合上述规定的四个条件的，予以立案受理。认为不符合其中的一个或一个以上的条件的，法院可以不予受理；已经受理的，可以裁定驳回起诉。2、诉讼时效。诉讼时效是指当事人的权益受到损害后必须在规定的时间内要求解决或者诉讼的期间段。假如超过这个规定的期间段，权益受到损害的当事人将丧失获得法院判决维护其合法权益的时机，也就是说，法院将判决驳回原告的诉讼恳求。因此超过诉讼时效是非常重要的法律风险之一，建议予以重视。根据《民法通那么》的规定，一般案件的诉讼时效为二年，自当事人知道或者应当知道自己的合法权益受到损害之日起计算。这句话又比拟难以理解，我不作过多解释了，大家只要理解为争议发生之日就行了。延期支付或者回绝支付租金案件的诉讼时效是一年，比一般案件的诉讼时效期间要短很多，这个也需要特别注意。租赁案件的诉讼时效还有一个比拟重要的问题就是分期支付租金的案件，假如有数期租金没有支付，那么应该是数期租金自应该支付之日起分别计算诉讼时效，还是在整个合同到期之后一并计算未支付的数期租金的诉讼时效。很显然，后者的保护力度较大，比前者要方便得多。从相关规定来看，最高法院在一个关于诉讼时效的司法解释里面曾经规定过，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。但上海法院不成认这个观点，他们认为该规定适用的前提是同一债务分期履行，而分期支付的租赁合同的租金不属于同一债务分期履行。因此，上海法院还是坚持第一种观点，即数期租金如没有支付应分别计算诉讼时效。详细理由我不多说了，总之这个原那么请在场的各位注意。3、财产保全。由于法律诉讼需要的时间较长，而我国的执行法律制度、财产调查制度不尽完善，因此在诉讼过程中当事人转移财产、导致判决最终无法执行的情况较为多见。为保护当事人的合法权益，《民事诉讼法》在执行程序之外，专章规定了财产保全制度，即当事人可以在起诉到法院之后，为防止遭受难以弥补的损害而要求法院对另一方当事人的财产进展查封、扣押、冻结等措施的行为。财产保全对于及时控制被告方的财产防止恶意转移的作用是非常明显的。申请财产保全除了需要提供相应的保全费、财产担保之外，更加重要的是需要提供被执行人的财产线索。假如没有财产线索，法院也将难以采取保全措施。因此在发生诉讼后及时注意搜集被执行人的财产线索也是防止保全风险的重要措施之一。4、证据。但凡可以认定案件事实的一切事物都是证据的表现形式。没有证据，就无法认定案件的事实，法院也就难以作出公正的判决保护合同当事人的合法权益，当事人就要承当败诉的风险。因此打官司就是打证据这句话是非常有道理的。根据《民事诉讼法》的规定，证据的种类有：书证、物证、视听资料、证人证言、当事人的陈述、鉴定结论、勘验笔录七类。但在理论中，证据的种类可能还要更多些，比拟说手机短信、____、当事人在法庭上认可的事实都是可以作为证据的。证据的关键特征是证据三性，也就是真实性、关联性、合法性。真实性，即证据的内容反映的必须是真实的、客观存在的事实，假如证据反映的事实不真实、没有发生过，那么不符合真实性的要求。关联性，指证据反映的事实必须与本案的事实和诉请有关系和联络，与案件没有关联的证据那么不符合关联性的要求。合法性，那么是指搜集证据的手段和方法必须符合法律规定，不能采用非法的手段搜集证据。证据三性的内容看似简单，但由于各类案件的案情千差万别，难以一眼断定哪些证据是符合上述要求的应当采纳，哪些又是不符合上述要求应当剔除的，这些工作需要办理案件的公司法务、律师和法官仔细琢磨。对于当事人来说，必须养成平时搜集证据的良好习惯；签订、履行合同和诉讼的每一个步骤，都应当附有相应的证据来作证；平时所做的工作，应当尽量结合万一日后假如发生诉讼应当如何取证的角度，保存相应的证据。这样在诉讼中方可以获得较高的胜诉率。5、执行。法院判决生效后，假如被执行人在规定的期限内没有履行或者没有完全履行判决书确定的义务的，债权人可以申请法院强迫执行。但在执行过程中，也有可能因为被执行人没有可以执行的财产，或者查封、扣押、冻结的财产无法变更而无法受偿，导致法院裁定中止执行或者终结执行，使得申请执行人的财产权益无法获得实现。上面这些诉讼过程中可能涉及的风险，仅是最简单的状况，请大家在理论中加以重视。租赁合同效力方面的法律风险租赁合同效力方面的法律风险一般来说，合同在双方当事人签字或盖章后，即具有法律效力，双方当事人具有合同约定的权利义务；双方当事人也希望合同签订之后，可以顺利地发生效力，并顺利完成履行。但这并非必然的情况。有些时候，合同在双方当事人签字或盖章后，由于这样那样的原因，暂时还不能发生法律效力，要等到一定的条件满足以后才能发生法律效力。有些合同那么根本没方法发生法律效力，而且是无论经过多少时间，均不能发生，就如同合同没有签订一样的效果，当事人于是不具备相应的合同权利和义务。有些时候，合同虽然已经发生法律效力了，但是由于种种原因合同解除或者撤销了，此后合同对双方不再具有法律效力了。因此我们把合同效力方面的法律风险放在第一位来阐述。1、与合同效力有关的几个概念。〔1〕合同成立：合同经双方〔或者多方，下同〕签字或盖章后即可以成立。合同成立一般均代表合同生效，或者说合同发生法律效力，但个别情况下合同不一定生效。成立是一个时间点。〔2〕合同生效：合同符合法律规定的生效条件，产生法律效力，可获法律保护。生效也是一个时间点。〔3〕合同有效：合同生效后，在履行过程中具有法律效力，可获法律保护。与生效不同，有效是一段期间。〔4〕合同无效：合同从签订开场，或者从某一时间点开场，没有法律效力，不受法律保护。〔5〕合同效力待定：合同成立后并不立即生效，在合理期间内满足生效条件后产生法律效力，否那么属于无效合同。〔6〕合同解除或撤销：合同具有法律效力，从解除或撤销之日起不再具有法律效力。对于合同当事人来说，合同成立、生效和有效是当事人追求、希望实现的目的。合同无效是合同当事人尽量需要防止的情况。合同解除或者撤销，那么要视详细情况而定，有些时候，合同解除或者撤销对当事人不利；但有些时候，合同解除或者撤销是对当事人有利的，这时就要合同当事人充分利用法律规定和合同约定的权利，行使解除权或者撤销权；作为另一方当事人来讲，那么应该充分考虑到合同解除或者撤销给自己带来的风险，并事先加以防范。2、合同效力方面的法律风险防范。〔1〕合同成立方面。合同成立方面的法律风险我们提四点。第一，主体合格。假如合同签订主体是公司，应当提供公司经过最新年检确认的工商营业执照，或者在工商注册登记的机读根本资料。假如签订主体是事业单位、社会团体、民办非企业单位的，应该提供事业单位的事业单位法人登记证书、社会团体法人登记证、民办非企业单位证书。假如签订主体是个人的，应该提供身份证，证实年满18周岁。第二，双方当事人真实的签字盖章。在签订租赁合同时，双方在合同上的盖章原那么上应该是公司的公章，或者是公司的合同专用章，这都是可以的。但有些公司在合同上加盖公司的财务专用章，这就有问题了，严格来说在合同上加盖财务专用章，是不能代表公司意志的，因此这种情况要防止。假如合同的签订主体是个人的，那么个人签字、加盖自己的私章也都是允许的。但这样由于个人签字、自己的私章没有在有关管理部门登记备案过，难以事后区分真伪，因此最好是请当事人来当面签字或者盖章，并在签订合同时对照对方的身份证、确认身份情况后再由其签字盖章为妥。当然身份证也有可能是假的。第三，要经过合法受权。假如单位不是法定代表人签订合同的，必须提供由单位加盖公章的受权委托书，并在其中载明具有签订合同的明确受权。在理论情况中，可能签署合同的人除了法定代表人之外，还可能是经理、副经理甚至是部门经理、业务人员等，这些人的身份必须予以明确，并在签约时提供受权委托书。第四，假如要签订的合同金额宏大，或者签订的是重大的合同，那除了上面这些要注意的情况外，还必须搜集对方当事人的公司章程、公司经过工商登记备案的公章样本、对方签署合同人员的签字盖章样本、对方的股东会决议或者董事会决议等等法律文件，或者要求提供担保，以降低签订合同可能带来的法律风险。〔2〕合同生效方面。生效方面我们提四点。第一，口头合同是否有效力的问题。从合同法规定看，合同法是认可口头合同的效力的。双方即使没有书面的合同，但只要双方在实际履行合同，一方将房屋出租，另一方实际入住、使用该房屋，并按时交纳租金的，合同也是有效的。《合同法》第214条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。从由于口头合同在很多详细问题方面不容易讲清楚，一方假如不予成认的，另一方很难主张权利，因此租赁合同应该尽量签署书面，防止口头合同。第二，实际履行的合同的效力问题。这种情况主要表达在双方达成租赁房屋的一致意见，或者在租赁合同到期之后，双方没有续签合同，但仍然继续履行合同，出租人没有收回房屋，承租人也按期缴纳租金，双方维持现状的行为的效力问题。根据《合同法》第232条，这些情况属于不定期租赁，双方可以继续履行，合同继续有效，但双方均可以随时解除合同。承租人只要通知出租人解除即可；出租人要解除的，应当提早合理时间通知承租人，以便承租人及时寻找新的租赁场所。第三，电子合同的效力问题。合同的形式除了书面和口头之外，还可以通过____等方式签订。这种情况如今也很多见，双方没有签署合同，但都可以提供____、手机短信等方式证明双方之间存在合同。合同法认可这种形式的效力