下载本文档
版权说明:本文档由用户提供并上传,收益归属内容提供方,若内容存在侵权,请进行举报或认领
文档简介
从业二十年的老会计经验之谈,如果觉得有帮助请您打赏支持,谢谢 !“营改增”对房地产开发企业的税负影响营改增对房地产开发企业的税负影响到底是怎样的呢?到底是增加还是降低?或者是部分企业增加而部分企业降低呢?为了回答这个问题,我们需要作对比分析,对比营改增前后房地产开发企业的税负变化。为了确保对比分析结果的可靠性,我们需要统一房地产开发企业营改增前后的的假设条件和对比口径。首先我们假设:1、营改增前后房地产开发企业的含税收入总额和含税成本总额是一样的 ;2、营改增后房地产开发企业适用税率由营业税 5%改成增值税率11%;3、营改增后房地产开发企业所有可抵扣进项税额对应的成本都可作为开发成本在土地增值税前加计扣除。尽管表面上看增值税率 11%比营业税率5%多6%,但由于营业税属于价内税,而增值税属于价外税,口径不一致,不具有可比性,所以还需要统一口径,按照下述计算将增值税率转换成价内税负率后才可以和营业税作对比。增值税价内税负率=增值税率÷(1+ 增值税率)=11%÷(1+11%)=9.91%由于增值税实缴税额等于销项减进项,为了便于不同房地产开发企业作对比,假设进项收入比即可抵扣进项税额占售房收入的比例为 4%,则营改增后,考虑附加税费影响的直接税负增加:=(增值税价内税负率-进项收入比-营业税率)×(1+12%)从业二十年的老会计经验之谈,如果觉得有帮助请您打赏支持,谢谢 !=(9.91%-4%-5%)×(1+12%)=1.02%即当进项收入比为 4%时,直接税负增加 1.02%。营改增对房地产开发企业直接税负影响与进项收入比的关系是一条向下的直线,即随着进项收入比的增加,营改增对直接税负的影响从增加税负逐渐变为降低税负。当进项收入比为 0时,直接税负增加5.5%;当进项收入比为 4.91%时,营改增对直接税负没有影响。营改增除对直接税负产生影响外,还可能对其他税种产生影响,包括土地增值税和企业所得税。从前面计算我们知道,当进项收入比为 4%时,直接税负增加 1.02%。此时,扣除直接税负后的收入减少 1.02%,同时扣除进项税后的成本也减少 4%,则该两项变化对土地增值税的影响:=(收入-成本×(1+30%))×30%=(-1.02%-(-4%)×(1+30%))×30%=1.25%即当进项收入比为 4%时,土地增值税增加 1.25%。营改增对房地产开发企业土地增值税影响与进项收入比的关系是一条向上的直线,即随着进项收入比的增加,营改增对土地增值税的影响从降低税负逐渐变为增加税负。当进项收入比为 0时,土地增值税减少 1.65%;当进项收入比为 2.27%时,营改增对土地增值税没有影响。营改增对企业所得税的影响,除了需要考虑前面提到的直接税负后收入和扣除进项税后成本变化外,还需要考虑土地增值税变化。从业二十年的老会计经验之谈,如果觉得有帮助请您打赏支持,谢谢 !从前面计算我们知道,当进项收入比为 4%时,直接税负增加 1.02%。此时,扣除直接税负后的收入减少 1.02%,扣除进项税后的成本减少 4%,土地增值税增加1.25%,由此导致企业所得税变化:=(收入-成本-土地增值税)×25%=(-1.02%-(-4%)-1.25%)×25%=0.43%即当进项收入比为 4%时,企业所得税增加 0.43%。营改增对房地产开发企业所得税影响与进项收入比的关系是正比关系,即随着进项收入比的增加,营改增对土地增值税的影响从降低税负逐渐变为增加税负。当进项收入比为0时,企业所得税减少 0.96%;当进项收入比为 2.75%时,营改增对企业所得税没有影响。综合前面营改增对房地产开发企业直接税负、土地增值税、企业所得税的影响,当进项收入比为4%时,营改增对房地产开发企业整体税负影响:=直接税负影响+土地增值税影响+企业所得税影响=1.02%+1.25%+0.43%=2.71%营改增对房地产开发企业整体税负影响与进项收入比的关系是一条向下的直线,即随着进项收入比的增加,营改增对整体税负的影响从增加税负逐渐变为降低税负。当进项收入比为 0时,企业整体税负增加 2.89%;当进项收入比为 63.5%时,营改增对企业整体税负没有影响。对于实际的房地产开发企业来说,在目前增值税率最高为 17%,并且成本收入率相对不高的情况下,可能取得的可抵扣进项税额占售房收入的百分比很难超过 10%,从业二十年的老会计经验之谈,如果觉得有帮助请您打赏支持,谢谢 !进项收入比根本不可能达到 63.5%。根据前面的计算分析,在现实情况下,营改增不可能降低房地产开发企业税负,营改增后将会增加房地产开发企业的整体税负,增加的范围是 2%至3%。小编寄语:不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。考试只是检测知识掌握的一个手段,不是目的。千万不要再考试通过之后,放松学习。财务人员需要学习的有很多,人际沟通,实务经验, excel等等等等,都要学,都要积累。要正确看待考证
温馨提示
- 1. 本站所有资源如无特殊说明,都需要本地电脑安装OFFICE2007和PDF阅读器。图纸软件为CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.压缩文件请下载最新的WinRAR软件解压。
- 2. 本站的文档不包含任何第三方提供的附件图纸等,如果需要附件,请联系上传者。文件的所有权益归上传用户所有。
- 3. 本站RAR压缩包中若带图纸,网页内容里面会有图纸预览,若没有图纸预览就没有图纸。
- 4. 未经权益所有人同意不得将文件中的内容挪作商业或盈利用途。
- 5. 人人文库网仅提供信息存储空间,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对用户上传分享的文档内容本身不做任何修改或编辑,并不能对任何下载内容负责。
- 6. 下载文件中如有侵权或不适当内容,请与我们联系,我们立即纠正。
- 7. 本站不保证下载资源的准确性、安全性和完整性, 同时也不承担用户因使用这些下载资源对自己和他人造成任何形式的伤害或损失。
最新文档
- 2024年活动总结范文(26篇)
- 典型化工废水处理工艺介绍
- 二年级数学计算题专项练习
- 医疗卫生系统招聘考试医学基础知识模拟29
- 医疗卫生系统招聘考试公共基础知识模拟15
- 人教版数学三年级下册期中考试试卷及答案
- DB61T-陕西公路上边坡灾害风险评估指南编制说明
- 研究生年度总结范本
- 个人读书总结
- 阅读能力提升讲座模板
- 2024年4月自考00540外国文学史试题及答案含评分标准
- 《墙绘表现》课件-1-2《墙绘艺术介绍》
- 瓶装液化石油气充装规范
- 项目部交通安全管理实施细则
- 13《精卫填海》(课件)部编版语文四年级上册
- 中国浸渍纸行业发展分析及投资前景预测研究报告
- 2024川渝高竹新区管理委员招聘笔试参考题库附带答案详解
- 企业文化宣传培训课件
- 初二主题班会课件《珍爱生命注意安全》
- 天然气门站培训课件
- 高速公路运营过程中的安全风险评估
评论
0/150
提交评论