浅谈物业管理中的设施管理

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设施管理是物业管理的高级形态。进入20世纪80年月，物业管理行业发生一系列变革，为了适应新的市场需求，设施管理应运而生。设施管理出于物业管理，而又高于物业管理，具有专业化、精细化、集约化、智能化、信息化、定制化等特点，是具有相当潜力的新兴行业。

一、设施管理浮现的背景

随着产业价值链分解和专业化进展，物业管理浮现精深精细化趋势，并从劳动密集型逐渐转化为学问密集型，在物业管理提高的基础上，产生了一个新型的领域——设施管理。传统的物业管理侧重于人员现场管理，以保安、保洁以及采暖、通风、空调、电气、给水、排水等设施设备的维护保养为主要工作内容，以设施设备的正常运行为工作目标，具有“维持”的特点。

进入20世纪80年月后，物业管理行业发生了一系列变革，促成了设施管理的产生。物业管理行业变革主要体现在以下三个方面：

第一，建造领域的技术革命使得物业管理的对象越来越复杂。随着建造业的进展和4C(Computer、Control、Communication、CRT图形显示)技术的应用，智能大厦开头浮现，并且在美、欧、日及全球蓬勃进展。陪同智能建造的蓬勃进展，信息化的现代建造设备很快地进入各种建造，使物业管理范围内的设施设备形成浩大而复杂的系统，各项传统产业的业务也因为结合了信息技术而浮现很大的变化。面向浩大而复杂的建造系统，传统的物业管理应接不暇。其次，社会进展要求物业提升能源通过效率。能源危机以来，如何提升能源通过效率向来是社会所关怀的热点问题，“物业节能”被提升到前所未有些高度。但许多物业能源通过效率仍不尽人意。路灯彻夜通明、用电负荷失衡、给排水管道跑冒漏滴、公用水阀细水长流、供暖空调温度不稳、室内空气严峻恶化、自控设备失常运行等现象普遍存在。面向新的要求，传统物业管理粗放的经营模式显得捉襟见肘。

第三，产业价值链分解与非核心业务外包增进了设施管理行业的产生。随着经济全球化的进展，企业之间的竞争越来越激烈。为了有效的面向竞争，企业不得不集中精力关注其核心业务，而将以物业为主的非核心业务外包给专业公司举行管理。同时，公司的物业部门或者被解散，或者自立成专业的物业管理或设施管理提供商。产业价值链分解和非核心业务外包推进了物业管理行业的专业化，增进了设施管理行业的产生。

举一个例子，90年月初，香港的渣打银行物业管理部门有200多名员工。随着全球化的进展和业务外包模式的影响，经过讨论，他们将物业部门解散，把相关业务外包给专业的设施管理公司。这样，渣打银行200多人的物业管理部门变成惟独2个人负责，从新建分行的选址、投资、装修，到已有物业的维护、管理都由这个公司负责。另外，公司全部的办公楼，包括员工的住所都外包给这家公司管理。利用非核心业务外包，香港渣打银行竞争力不断提升。面向物业管理行业的变革，传统的粗放型管理方式日渐力不从心，不得不向专业化、集约化、精细化进展，并由劳动密集型逐渐转化为学问密集型，设施管理应运而生，形成具有相当潜力的新兴行业。

二、设施管理的内涵和特点

根据国际设施管理协会(-IFMA,InternationalFacilityManagementAssociation)的定义，所谓的设施管理是指“以保持业务空间高品质的生活和提升投资效益为目的，以最新的技术对人类生活环境举行有效的规划、收拾和维护管理的工作，它将物质的工作场所与人和机构的工作任务有机地结合起来，是一门综合了工商管理、建造科学和工程技术的综合学科”。作为一个新兴行业，设施管理有其自身的特点。归纳起来，主要有六点，即：专业化、精细化、集约化、智能化、信息化、定制化。

专业化。设施管理提供策略性规划、财务与预算管理、不动产管理、空间规划及管理、设施设备的维护和修护、能源管理等多方面内容，需要专业的学问和管理，有大量专业人才参加。另外，化工、制药、电子技术等不同的行业和领域，对水、电、气、热等基础设施以及公共服务设施的要求不同，所涉及的设施设备也不同，需求采取专业化服务。

精细化。设施管理以信息化技术为依托，以业务规范化为基础，以精细化流程控制为手段，运用科学的办法对客户的业务流程举行讨论分析，寻觅控制重点并举行有效的优化、重组和控制，实现质量、成本、进度、服务总体最优的精细化管理目标。集约化。设施管理致力于资源能源的集约通过，利用流程优化、空间规划、能源管理等服务对客户的资源能源实现集约化的经营和管理，以降低客户的运营成本、提升收益，终于实现提升客户营运能力的目标。

智能化。设施管理充分通过现代4C技术，利用高效的传输网络，实现智能化服务与管理。设施管理智能化的详细体现是智能家居、智能办公、智能安防系统、智能能源管理系统、智能物业管理维护系统、智能信息服务系统等。

信息化。设施管理以信息化为基础和平台，坚持与高新技术应用同步进展，大量采纳信息化技术与手段，实现业务操作信息化。在降低成本提高效率的同时，信息化保证了管理与技术数据分析处理的精确     ，有利于科学决策。定制化。每个公司都是不同的，专业的设施管理提供商按照客户的业务流程、工作模式、经营目标，以及存在的问题和需求，为客户量身定做设施管理计划，合理组织空间流程，提升物业价值，终于实现客户的经营目标。

三、设施管理的业务范畴和服务对象

设施管理涉及范畴广，包括客户全部的非核心业务。国际设施管理协会提出设施管理的业务范畴主要包括八方面：策略性年度及长久规划；财务与预算管理；公司不动产管理；室内空间规划及空间管理；建造及改造工程；新的建造及修复；保养及运作；保安、通讯及行政服务。除此之外，设施管理的业务还包括能源管理、支援服务、高技术运用及质量管理等。尽管设施管理的业务范畴比较广泛，但这些业务都是围围着两个中心内容绽开的：其一，利用对建造设施的管理，延伸设备设施的使用年限，确保其功能的正常发挥，节省能源，降低成本及运行费用；其二，应用各种高新技术，向客户提供各种高效增值服务，使客户工作越发合理化和简洁化，生活更便利和舒服。针对不同类型的物业，设施管理内容的侧重点也有所不同。

设施管理应用于业权相对单一或集中的物业，主要包括：

城市公用设施。如医院、小学、体育场馆、博物馆、会展中心、机场、火车站、公园等。工业设施。如工厂、工业园区、科技园区、保税区、物流港等。

四、设施管理与物业管理的区分

设施管理是传统物业管理的提高，在管理办法、内容、目的和手段等方面超越传统物业管理(如表1所示)。表1设施管理与物业管理的区分

物业管理设施管理

办法现场管理经营战略

内容保安、保洁等日常方面的设施维护和服务越发专业化和精细化，与建造、不动产、经营、财务、心理、环境、信息等相关

目标保持物业设施的正常运转，具有“保值”的特点改善客户运营能力，提升收益，不但要“保值”，而且要实现“增值”

时光范围当前设施全生命周期

手段以人员现场管理为主以信息化为基础和平台区分一：现场管理VS经营战略

物业管理是利用对客户生产经营现场的管理，以达到维持设施设备的正常运行，详细体现就是对现场的整顿、收拾、清扫、清洁、维护和平安等。设施管理是从客户的需求动身，对企业全部非核心业务举行总体性策划，以达到降低运营成本、提升收益的目的，终于实现提高客户营运能力的目标，具有很强的战略性。

区分二：日常维护VS专业化、精细化管理物业管理的主要工作内容为保安、保洁以及水、电、气、暖等设备的日常维护。设施管理从物业的成本分析、空间规划、标准制定、能源审核、风险许诺和进展策略方面为投资者提供专业化、精细化的服务，与建造、不动产、经营、财务、心理、环境、信息等多个领域密切相关。另外，设施管理基于信息化技术，运用科学的办法对客户的业务流程举行讨论分析，寻觅控制重点并举行有效的优化、重组和控制，实现质量、成本、进度、服务总体最优的精细化管理目标。

区分三：“保值”VS“增值”

物业管理的工作目标是平安、卫生以及设施设备的正常运行，具有“保值”的特点。设施管理应用各种高新技术，向客户提供各种高效增值服务，以改善客户运营能力，提升收益。它从战略层次的高度和动态进展的全局整合的理念动身，在保证物业“保值”的基础上，还要实现物业的“增值”。区分四：关注现状VS关注囫囵生命周期

物业管理关注的是已建成的物业和已装备的设施设备，它是对物业“现状”所举行的管理和维护。设施管理关注物业的囫囵生命周期，提供策略性长久规划，贯通到物业或设施