长春吴山居房地产开发项目策划

毕业论文文长春吴山居房地地地产开发发项目目策划XXXXXXXX大学管管管理学院院2015年6月月月毕业论文文长春吴山居房地地地产开发发项目目策划学生：：：XXXXXX指导教师：XXXXXXX教授专业：：：房地产开开发发与管理理所在单位：管理理理学院答辩日期：200015年6月xx日目录TOC\o"1-3"\h\uHYPERLINK\l""摘要第1章绪论1.1项目背背背景房地产策划是根根根据房地地产开开发项目目的具具体目标标，以以客观的的市场场调研和和市场场定位为为基础础，以独独特的的创新为为核心心，综合合运用用各种辅辅助手手段，按按照一一定的程程序对对未来的的房地地产开发发项目目进行创创造性性且可操操作的的规划活活动[[1]。本文以“吴山居居居”项目为研研究究内容，通通过过有效的的策划划和对产产品的的精准定定位，将80-1120㎡的户型型作为主力力户型，结结合区域需需求进行创创新，利用用产品差异异化的特性性，对项目目进行推广广策划。1.1.1项项项目建设设的必必要性（1）项目建设设符符合城市发发发展规划划高新区位于长春春春市区西西南部部，规划划面积积55平方公里里，分分为南区区、北北区两大大板块块，是未未来长长春市产产业发发展，特特别是是制造业业发展展的重点点区域域。这对对于房房地产业业来说说，就意意味着着发展机机遇不不仅仅停停留在在朝阳、南南关关等城区区，高高新、净净月等等城区也也具有有极好的的发展展空间。（2）加大高新新区区的建设力力力度，提提高居居民生活活水平平随着长春市经济济济的发展展，市市民人均均可支支配收入入也相相应提高高，对对于改善善居住住条件的的要求求日益强强烈。同同时，伴伴随着着城镇化化进程程的加快快，对对改善教教育、卫卫生等各各项关关乎民生生的设设施也提提出了了更高的的要求求。本案案建设设符合长长春市市的城市市规划划，符合合当地地经济发发展要要求，对对于实实现长春春市城城市建设设规划划、提高高和改改善人民民居住住水平和和居住住环境，满满足足人民日日益增增长的消消费需需求，促促进当当地经济济发展展具有重重要作作用。1.1.2项项项目建设设的可可行性（1）区域概况况：：HYPERLINK"/view/2172.htm"长春国家高新技技技术产业业开发发区是1991年经国务务院院批准建建立的的首批国国家级级高新区区之一一，位于于素有有“科技城”、“文化城”美誉的长长春春市西南南部，总总面积78.6平方公里里。高高新区分分为南南区、北北区两两大板块块。南南区与南南关区区、朝阳阳区、汽汽车产业业开发发区毗邻邻，是是长春市市南部部新城的的副中中心；北北区位位于长春春市区区东北部部、长长春市规规划建建设的长长东北北开发先先导区区的核心心位置置，与宽宽城区区、二道道区、长长春经济济技术术开发区区、九九台市、德德惠惠市接壤壤，是是未来长长春市市产业发发展，特特别是制制造业业发展的的重点点区域。（2）交通条件件：：1）“两横三纵纵”工工程：“两横三纵“工程目前前已已经部分分开通通，是城城市规规划的重重点工工程之一一，今今后将成成为城城市交通通网络络的主干干道。2）路网建设，强强强力推进进：高高新南区区重点点打造硅硅谷大大街、飞飞跃路路、光谷谷大街街、蔚山山路四四条精品品街路路。3）超达广场上上上方互通式式立立交桥——长春南出出口口：超达达广场场上方规规划建建成5层互通式式立立交桥，目目前前建成2层。立交交桥桥建成后后，人人民大街街出城城口将关关闭，至至此，高高新区区将作为为长春春市南大大门。（3）水文气象象条条件：区域内有观澜湖湖湖公园、硅硅谷谷大街、八八一一水库、富富强强水库、大大禹禹褐石公公园等等生态公公园，气气候宜人人，环环境优美美。（4）区域配套套条条件：学校：万顺小学学学、长春市七七十十七中学学、长长春高新新第二二实验学学校、北北京师范范大学学附属学学校、大大连航运运学院院教育学学院。医院：长春广善善善风湿病病医院院、长春春通源源医院、吉吉林林硅谷医医院。商超：欧亚卖场场场、欧亚亚车百百、恒客客隆超超市、年年华超超市。金融：中国银行行行(长春蔚山山路路支行)、中国建建设设银行长长春蔚蔚山路支支、上上海浦东东发展展银行高高新支支行。综上所述，本案案案项目建建设是是极为必必要且且可行的的。本本项目一一是符符合区域域经济济发展与与城市市规划的的需要要；二是是经济济效益可可观，社社会效益益明显显。1.2项目基基基本概况况项目基本概况包包包括该项项目的的基本情情况、项项目地块块综述述、项目目场址址与建设设条件件、项目目建设设内容与与规模模等。1.2.1项项项目基本本情况况表1-1：项目目目基本情况况表表项目名称长春吴山居拟建地址超强街与宜居路路路交汇处处城区高新技术产业开开开发区土地用途商业住宅占地面积12万㎡拟建筑面积35万㎡容积率2.5产权年限70年建设单位长春吴中置业有有有限公司司建设单位地址人民大街伟峰国国国际1503室建设单位法人王尼玛总投资24亿建筑类型板楼、高层物业类别住宅1.2.2项项项目地块块综述述长春吴山居项目目目位于高高新技技术产业业开发发区，超超强街街与宜居居路交交汇处东东北侧侧，土地地用途途为商业业住宅宅用地。该该地地块紧邻邻沃尔尔玛购物物广场场、欧亚亚卖场场以及吉吉林师师范大学学、北北师大长长春附附属学校校等学学校。项项目靠靠近地铁铁五号号线以及及南北北快速路路，交交通便利利。紧紧邻富强强水库库和八一一水库库，水资资源丰丰富，空空气清清新。图1-1：项目目目周边区域域图图1.2.3项项项目场址址和条条件本项目占地约1112万平方米米，目目前场地地大部部分为荒荒地，少少量旧居居民房房，周边边市政政道路，供供电电，供水水等建建设基础础条件件基本完完善，具具有建设设条件件。1.2.4项项项目建设设内容容与规模模该项目规划总建建建筑面积积为35万㎡，项项目目规划建建设的的具体内内容如如下表：：表1-2：建设设设规模与内内容容表序号指标单位数量1可规划建设用地地地面积㎡1250762建筑基底面积㎡240003总建筑面积㎡3500003.1住宅㎡2780003.2公建配套㎡60003.3商业建筑㎡260003.4地下停车位㎡400004容积率2.55绿化率%大于30%1.3研究内内内容与意意义房地产项目策划划划主要包包括以以下内容容：第第一，市市场调调查与预预测分分析；第第二，项项目定位位策划划与产品品策划划；第三三，项项目开发发投资资策划与与建设设进度策策划；；第四，营营销销策划。在在这这一系列列的策策划活动动中，项项目的可可行性性研究是是策划划的核心心活动动。项目目可行行性研究究要综综合论证证项目目建设的的必要要性，财财务的的盈利性性，经经济上的的合理理性，技技术上上的先进进性和和适应性性以及及建设条条件的的可能性性和可可行性，从从而而为投资资决策策提供科科学依依据。在在项目目前期策策划的的重点，是是对对项目进进行技技术经济济分析析，对项项目的的投资效效益进进行评价价[22]。第2章市场调查查与与预测分析析析市场调查就是调调调查者运运用科科学的方方法，有有目的、有有计计划、系系统地地搜集和和整理理市场活活动中中的各种种信息息，分析析市场场环境，找找出出发展规规律，为为科学决决策和和市场预预测提提供有效效依据据的过程程。2.1项目宏宏宏观环境境因素素分析吴山居项目的宏宏宏观环境境因素素包括：：房地地产政策策对房房地产供供求的的影响、2015年房地产产市市场走势势、房房地产市市场的的需求、供供给给以及土土地制制度等方方面因因素。2.1.1房房房地产政政策对对供求的的影响响（1）房地产政政策策对供给的的的影响2005年至今今今，房地地产新新一轮调调控开开始，房房产投投资热度度有所所下降。2010年4月月月27日，国务务院院发布了了《国国务院关关于坚坚决遏制制部分分城市房房价过过快上涨涨的通通知》（简简称称"国十条"），被称称为"史上最严严厉厉的调控控政策策"。然而调调控控政策进进入第第四年，政政策策才有所所成效效，住宅宅投资资增速开开始下下滑，新新开工工面积开开始下下降。然然而这这只是对对供给给方而言言，投投资热情情有所所减弱，对对于于需求方方而言言，市场场刚性性需求依依旧巨巨大，供供求矛矛盾依然然严重重，价格格仍不不断上涨涨。（2）房地产政政策策对需求的的的影响依据1998年年以以来我国房房房地产业业的市市场形势势，可可以将其其分为为两个阶阶段。以2005年为分割割点，20世纪90年代末至2004年是快速速增长期；；20055-20112年是波动动增长期。这这两个增长长阶段与我我国的调控控政策也息息息相关，快快速增长期期发生在我我国“住房制度度改革”、“促使住宅宅业成为新新的经济增增长点”的政策背背景下；第第二阶段的的波动增长长期发生自自从2005年3月的房地地产的持续续一轮调控控。然而需求的强劲劲劲促使价价格的的快速上上涨，19988--20004年我国房房地地产价格格以23%--336%的速度快快速速增长。图表2-1：2200世纪90年代以来来调调控与刺刺激政政策下的的中国国房地产产业市市场形势势（3）房地产政政策策对供求平平平衡的影影响数据显示，截至至至2011年我国城城市市人均住住宅建建筑面积积达到到了32.665平方米，仅仅仅比农村村低不不到4平方米，这这这个人均均面积积确实已已经不不低了。然然而而真正的的刚性性需求人人群在在高房价价下只只能望房房兴叹叹，只要要房地地产作为为投资资性产品品的性性质不改改变，只只要地方方政府府土地财财政的的模式不不改变变，恐怕怕在仅仅有房地地产政政策的调调控下下，住房房制度度改革以以来形形成的房房地产产供求矛矛盾就就难以解解决[[4]。2.1.2222015中国经济济形形势预测测与分分析从国内看，经济济济增长内内生动动力不强强，下下行压力力仍然然存在。一一是是需求增增长面面临较多多制约约。从HYPERLINK"/reports/index1194.html"投资资来看，制制造业投投资受受部分行行业产产能过剩剩问题题突出、企企业业经济效效益下下滑等因因素影影响，未未来投投资意愿愿和能能力受到到一定定影响。2014年前三季季度度，社会会消费费品HYPERLINK"/search/1/baogao/%E5%9B%9B%E5%B7%9D/"零售总额同同比比增长12.00%，增速比比上上年同期期回落落0.9个百分点点。这这些情况况表明明，2015年市场需需求求不旺的的态势势仍将持持续。二是传统行业产产产能过剩剩问题题仍将比比较突突出。2014年第三季季度度，规模模以上上工业企企业产产能利用用率为为78.77%，同比下下降0.9个百分点点，仍仍处于近近四年年的较低低水平平。融资资难、融融资贵的的问题题短期内内难以以明显缓缓解，企企业生产产经营营困难状状况仍仍将持续续。2.1.3222015年中国人人口口结构对对房地地产的影影响（1）20155年购购房适龄龄人口分分析根据2010年年全全国人口普普普查数据据，2010年我国购购房房适龄人人口约约为5.47亿人。据据此此推算，2015年达到5.68亿人口峰峰值值，但从2018年开始加加速速下滑，到到2020年、2025年分别下下降降到约为5.43亿人、5亿人[4]]。从城镇人口看，2012年我国城城镇镇购房适适龄人人口为3.28亿人，2016年约为3.35亿峰值，之之之后加速速下滑滑，到2020年、2030年分别下下降降到约为3.14亿、2.5亿。也就是说，200015年以后，中中中国购房房适龄龄人口数数量开开始下降降，房房地产购购买需需求结构构发生生了重大大改变变，甚至至出现现结构性性的购购买力不不足。（2）20155年“人口拐点”对楼市的的考考验图2-2：200015年中国人人口口结构由于实施了几十十十年的计计划生生育，2010年中国的的年年龄结构构呈纺纺锤形，劳劳动动力比例例大，经经济增长长势头头不错，但但是是也导致致内需需不足。这这种种结构是是不稳稳定的，并并且且很快就就要变变成高度度不稳稳的倒三三角形形：劳动动力严严重短缺缺、高高度老年年化、经经济丧失失活力力。2015年之后后后，中国国人口口拐点来来到。未未来中国国人口口结构会会变成成非常不不稳定定的“倒三角”。由于人人口口结构发发生了了转变，楼楼市市所赖以以生存存的土壤——“人口红利”正在逐渐渐消消失。主主流人人口专家家认为为，从理理论上上说，出出现刘刘易斯拐拐点后后（即劳劳动力力过剩向向短缺缺的转折折点），人人人口红利利就会会逐渐消消失。图2-3：中国国国未来人口口结结构2.2项目中观观观环境因因素分分析项目中观环境因因因素分析析主要要指项目目行业业环境分分析，本本文通过过房地地产行业业城市市格局、房房地地产企业业格局局、房地地产行行业现状状以及及2015年中国房房地地产走势势预测测分析等等四个个方面对对项目目的中观观环境境因素进进行分分析。2.2.1房房房地产行行业分分析（1）20144年我我国房地地产行业业现状状之城市市格局局分化从全国楼市看，当当前市场分化化严重，一二二线城市资源源过度聚集，需需求集中，相相比之下，供供给和存量较较为短缺，因因此市场供不不应求，房价价暴涨；同时时，三四线城城市库存严重重积压，供过过于求，多个个城市出现了了房价下跌的的现象。（2）20144年我我国房地地产行业业现状状之房企企格局局分化房地产行业的格格格局呈现现出强强者愈强强、弱弱者愈弱弱的态态势，主主要原原因在于于，房房地产行行业中中，龙头头企业业对于市市场的的把控以以及资资源的吸吸纳能能力更强强。（3）20144年我我国房地地产行业业现状状之房企企利润润率低位位徘徊徊目前，房地产企企企业的利利润趋趋于饱和和，利利润率在在低位位徘徊，行行业业平均利利润率率不足10%，甚至很很多多企业的的利润润率只有5%左右。（4）20144年我我国房地地产行业业现状状之一二二线重重点城市市房价价增速大大幅放放缓从2013年999月份开始始，中中国土地地的负负增长接接近0，10月份变成成了了正增长长，11月份超过9个点，12月份继续续增增长，到2014年1月份依旧旧是是正增长长。2014年土地仍仍然然是持续续正增增长的情情况下下，2014年的土地地供供应要比2013年增加很很多多，供求求关系系有望大大幅缓缓和，因因此房房价涨幅幅大幅幅下降。2.2.2222015年中国房房地地产市场场走势势预测（1）未来供给给面面趋收缩，投投资活动趋保保守，新开工工收缩，2015年供应下降5%。（2）行业库存存去去化周期在在在年底出出现改改善迹象象。截至2014年年88月末，全全国35个城市新新建建商品住住宅库库存总量量为269331万平方米米，环环比增长1.3%，同比增增长22.66%。35个城市新新房房去化周周期为为17.5个月。（3）资金价格格方方面，预计计计2015年实际利利率率平稳回回落，回回落速度度缓于于2012年。根据中金宏观组组组预测，2015全年将有有两两次降息息，而而CPI同比增速速将将滑落至1.4%的低位(20114年预测：2.0%%)，意味着着实实际利率率在20155年将呈现现稳稳步小幅幅回落落趋势，回回落落速度缓缓于2012年，而实实际际利率与与房价价负相关关，预预示着20155年房价平平稳稳。（4）土地制度度：：鼓励旧城城城改造，严严控控特大型型城市市新增建建设用用地；或或将有有城市更更新的的制度性性框架架出台。目前，中国土地地地开发强强度总总体偏高高，建建设用地地存量量大、利利用效效率低。官官方方在中共共十八八届三中中全会会、中央央经济济工作会会议等等重要会会议上上，多次次强调调严守18亿亩耕地地保保护红线线、耕耕地数量量和质质量保护护并重重等[5]]。2.3项目微观观观环境因因素分分析微观营销环境是是是直接制制约和和影响企企业营营销活动动的力力量和因因素，本本文通过过开发发商、项项目主主力客户户群、项项目周边边竞品品以及项项目SWOT分析四个个方方面进行行项目目的微观观环境境因素分分析。2.3.1吴吴吴山居品品牌开开发商长春吴中置业有有有限公司司隶属属于青岛岛吴中中地产集集团。吴吴中地产产于1993年6月成立于于青青岛，吴中凭借借一一贯的创创新精精神及专专业开开发优势势，以以其准确确的市市场定位位、超超前的规规划设设计以及及优质质的物业业管理理，在业业内树树立了良良好的的企业品品牌形形象。截截至2013年底，累累计计已开发发项目目超过100个,在建筑面面积积超过2000万平方米米，待待开发土土地储储备约3949余万平方方米米。截至2014年9月，公司司业业务已拓拓展至至青岛、HYPERLINK"/subview/2833/6922767.htm"长长春春、HYPERLINK"/view/2621.htm"北京、HYPERLINK"/view/1735.htm"上海、西安、哈哈尔尔滨、沈沈阳、杭杭州、大大连、烟烟台、玉玉溪11个城市。2.3.2吴吴吴山居项项目周周边竞品品分析析（1）奥海澜庭庭项目概况地处长春市高新新新区，位位于硅硅谷大街街以东东，丙十十一街街以南，超超强强西街以以西，丙丙十一路路以北北。总占地面面积积约12.448万㎡，总总建建筑面积积约24.9余万㎡。项目优势教育、医疗、商商商场、金金融等等配套齐齐全，住住宅部分分包括括高层7栋，多层29栋，商业业部部分将打打造成成集超市市、娱娱乐、购购物于于一体的的大型型商业综综合体体项目定位新古典主义风格格格的高端端住宅宅户型特点毛坯，短进深、大大开间、全明明通透、浪费费空间少销售价格均价4800元元//㎡（2）恒大绿洲洲项目概况项目东至超凡路路路、南至至乙五五路、西西至超超然路、北北至至高新储储备中中心，总总占地地面积约20万平方米米，由由恒大地地产开开发建设设。项目优势项目周边生活、医医疗、教育、金金融等配套齐齐全，拥有一一级物业管理理资质的金碧碧物业，项目目隶属恒大地地产，具有品品牌优势。项目定位欧陆风格精装瞰瞰瞰湖园区区户型特点85-170㎡㎡㎡精装销售价格均价6900元元//㎡（3）怡众名城城项目概况项目位于硅谷大大大街与佳佳园路路交会处处，开开发商为为长春春高新，是是国国有控股股上市市公司长长春高高新集团团的全全资子公公司。项项目占地地面积积:58000000㎡建筑面积:72000000㎡。项目优势项目周边配套齐齐齐全，小小区内内部配套套有生生活会馆馆、游游泳池、水水景景公园、大大型型商业街街等。项目定位水景洋房户型特点毛坯，42-11172㎡，学区区房房销售价格均价7500元元//㎡[12]]（4）竞品项目目对对比分析通过对项目所在在在区房产产分类类，本房房产项项目定位位为高高端住宅宅区。对对比项目目周边边其他楼楼盘进进行分析析，其其中，根根据市市场调研研和政政府规划划分析析，把区区域形形象、居居住环环境、生生活商商业配套套、交交通配套套、发发展潜力力、品品牌认同同等分分为三个个等级级。表2-1：竞品品品项目对比比分分析表项目名称位置区域形象居住环境生活配套交通配套发展潜力品牌认同吴山居2332133奥海澜庭2213312恒大绿洲3122223怡众名城1331133图2-3：竞品品品项目对比比分分析图不难看出，本项项项目在区区域形形象、居居住环环境、发发展潜潜力、品品牌认认同方面面具有有优势，但但是是在生活活配套套和交通通配套套方面还还需要要完善。2.3.3吴吴吴山居项项目主主力客户户群（1）产业结构构长春吴山居项目目目位于长长春市市高新区区，而而最近几几年，高高新区重重点发发展了现现金的的制造技技术、生生物医药药、光光电技术术、信信息技术术以及及新材料5大主导产产业业。高新区按照产业业业集群发发展的的模式，以以产产业为线线索，成成立了多多个专专业园区区。生生物医药药产业业园、汽汽车研研究开发发园、长长春软件件园、中中国长春春光电电技术产产业园园、吉林林动漫漫游戏原原创产产业园等等以产产业为线线索的的专业园园区的的建立和和发展展为进一一步发发展相关关产业业集群奠奠定了了良好的的产业业基础、空空间间布局基基础以以及人才才、技技术等要要素基基础。（2）主力客户户群群高新区的经济发发发展主要要依托托于一汽汽集团团的产业业及市市场优势势，它它带动了了高新新区的汽汽车及及零部件件的发发展，也也催生生了大量量的相相关个体体企业业。因此此，长长春吴山山居项项目的主主力客客户群体体就是是依托与与一汽汽集团的的工薪薪阶层及及个体体经营者者。2.3.4项项项目SWOT分析通过找出本项目目目客观存存在的的主要内内部优优势（streenngthhs）、劣势势因因素（weakknnesssess）以及外外部部市场环环境中中的机会会因素素（oppoorrtunnitties）、威胁胁因因素（threeaats），运用SWTO分析法，以以以及相对对适合合于此市市场定定位的产产品营营销方法法、手手段。具具体如如下：表2-2：项目目目SWOT分析表优势（streeengtthss）劣势（weakkknesssees）S1.位于高高高新技术术产业业开发区区八一一水库附附近，具具有良好好的生生态环境境，适适合养老老；S2.生活配配配套齐全全，便便于人们们生活活；S3.户型定定定位为精精装小小户型，符符合合目标人人群；；S4.区域院院院校众多多，教教育配套套完善善。W1.项目所所所处位置置离城城中心较较远；；W2.楼盘众众众多，竞竞争比比较激烈烈；W3.社区整整整体休闲闲地区区较少，布布局局不太人人性化化；W4.周边交交交通方式式较少少，出行行困难难。机会（oppooortuuniitiees）威胁（threeeats）O1.高新地地地区城市市规划划及经济济发展展对房地地产市市场的带带动效效应；O2.引进新新新型产业业，开开发价值值大；；O3.目前区区区域市场场供应应量较少少；O4.区域内内内消费群群体的的需求量量大。T1.房地产产产及金融融政策策的规范范和抑抑制；T2.地块成成成熟有待待培养养；T3.项目开开开发周期期带来来的一系系列的的连带性性问题题。由此可见，本项项项目具有有可开开发的优优势，但但尚需完完善。第3章项目定位位定位是企业根据据据消费者者对某某种产品品属性性的认识识、了了解和重重视程程度，给给自己己的产品品规定定一定的的市场场地位，培培养养产品在在消费费者心目目中的的特色和和形象象，以满满足消消费者的的某种种偏爱和和需要要[6]。对于房地产项目目目开发策策划，市市场定位位的基基本前提提就是是研究房房地产产市场，也也就就是首先先要进进行房地地产市市场调研研，并并且在市市场调调研的基基础上上，细分分房地地产市场场，寻寻找房地地产市市场的空空白点点，确定定目标标市场，从从而而进行定定位。3.1项目功功功能定位位本项目的产品分分分为住宅宅、商商业两种种产品品，集居居住、商商业、文文化、娱娱乐于一一体，将将居住与与商业业购物、休休闲闲娱乐有有效融融合，使使得整整个区域域形成成整体优优势，满满足人们们居住住、购物物、餐餐饮、休休闲、娱娱乐、学学习等等多种需需要，使使本区域域的活活动和消消费者者之间产产生互互动效果果。3.2项目特特特色定位位项目全力打造纯纯纯吴楚风风情生生活，作作为高高档商住住楼。修修建具有有江南南风情的的小桥桥流水、回回廊廊假山等等。并并且结合合南北北方户型型特点点，在北北方户户型整体体方正正、南北北通透透并保障障冬季季保暖的的基础础上，结结合南南方户型型全景景阳台、宽宽敞敞明亮等等特点点，设计计落地地式全景景采光光阳台，主主卧卧带飘窗窗设计计，明厨厨明卫卫设计使使整个个室内更更加透透亮卫生生，空空间布局局舒适适。同时时，其其完全符符合“私密性、纯纯纯粹性、城城市市资源独独享性性、人文文沉淀淀”等多重要要求求，同时时满足足了购房房者“舒适性”、“时尚性”的要求。3.3项目价价价格定位位本项目净用地面面面积12500776平方米，住住住宅销售售均价价7000元/平方米，项项项目的规规划指指标要求求：容容积率2.5；绿地率30%。准备融融资10000000万元，综综合合利率为8.5%，期限为为一一年，开开发期期税费按按销售售收入的8.5%计取[7]]。3.4项目产品品品定位3.4.1整整整体规划划建议议吴山居项目依照照照大尺度度、大大空间，高高绿绿化率、低低建建筑密度度的规规划理念念，充充分利用用本小小区的综综合区区位优势势和自自然条件件，创创造独具具特色色的整体体景观观和空间间秩序序，塑造造高品品质的内内在及及外在环环境以以提升居居民的的生活质质量，为为经营城城市提提供切实实可行行的成功功规划划范例。3.4.2外外外观设计计建议议项目建筑立面色色色彩上，清清新新而不失失舒雅雅，配合合原生生态的石石材、墙墙砖涂料料等作作为建筑筑元素素，立面面材料料和颜色色选择择上，建建筑特特由白墙墙、灰灰瓦和栗栗色的的门窗装装修，构构成素静静的色色调，既既不张张扬跳跃跃，又又不木讷讷呆板板。白墙墙黑瓦瓦在丛林林溪流流映照下下，予予人以明明快的的感觉，素素雅雅清淡，韵韵味味无穷。3.4.3户户户型设计计建议议在户型设计上采采采用一流流的标标准，强强调室室内动静静空间间合理划划分，注注重舒适适、实实用的特特点，将将新理念念、新新技术、新新材材料与传传统的的居住生生活要要求有机机结合合。为满满足不不同客户户的需需求，规规划了了大量小小面积积户型，均均以以人性化化合理理空间，确确保保主人生生活的的私密性性。卧卧室、书书房、浴浴室的布布局更更加流畅畅、合合理，空空间利利用更充充分，增增加了项项目户户型的多多样性性。3.4.4装装装修档次次建议议建议项目装修通通通过“超越市场场标标准的国国际9A精装体系”打造全方方位位清新豪豪华装装修标准准，给给予客户户实效效豪华家家居价价值体现现。第4章投资策划划与与建设进度度度策划4.1投资估估估算投资估算依据为为为：（1）国家发改改委委2006年7月发布的的《建建设项目目经济济评价方方法与与参数》；；（2）国家及长长春春市对房地地地产开发发项目目费用取取定的的相关文文件。（3）长春市规规划划管理部门门门提出的的规划划设计要要点及及项目的的初步步方案。（4）项目用地地现现状的调查查查资料本项目净用地面面面积12500776平方米，住住住宅销售售均价价7000元/平方米，项项项目的规规划指指标要求求：容容积率2.5；绿地率30%。准备融融资10000000万元，综综合合利率为8.5%，期限为为一一年，开开发期期税费按按销售售收入的8.5%计取。4.1.1开开开发成本本（1）土地费用用本项目用地面积积积12500776㎡，用于于建建设住宅宅地产产。土地地出让让金为689333万元，总总建建筑面积35万㎡。土土地地契税为为土地地费用的3%。详见附附表表：表4-1：土地地地费用序号项目费率计价(万元)1土地出让金689332契税3%2067.9999合计71000.9999项目土地费用为为为6893333×（1+3%）=7100000.99（万元）（2）建安工程程费费参照长春市新近近近竣工的的同类类住宅建建筑物物的建筑筑安装装造价以以及造造价指数数，对对本项目目的建建筑安装装工程程费进行行估算算。建筑筑安装装工程费费构成成情况见见下表表：表4-2：建安安安工程费序号项目建筑面积(㎡)))单价（元/㎡）金额（万元）1住宅建安工程费费费3500001250437501.1结构工程费350000700245001.2装饰工程费350000400140001.3给排水工程费3500005017501.4电力照明工程费费费3500001003500合计43750项目建安工程费费费为437550（万元）（3）前期工程程费费前期工程所需要要要的费用用包括括三通一一平费费、可研研性研研究、地地质勘勘查勘查查、设设计费、施施工工图编制制费、建建设单位位管理理费等。详详见见附表：：表4-3：前期期期工程费序号项目计算依据计价（万元）1规划设计费建安工程费×333%1312.52可行性研究费建安工程费×111.5%%656.253水文、地质、勘勘勘察费建安工程费×000.5%%218.754场地平整费60元/㎡7205通水、通电、通通通路费建安工程费×222.5%%1093.7555合计4001.2555项目前期工程费费费为437550（3%+11..5%++0..5%++2..5%）+12××660=400001.225（万元）（4）基础设施施费费基础设施费用包包包括供水水、供供电、供供气、排排污、绿绿化、路路灯、环环卫设设施等建建设费费用。指指建安安工程费费的15%。项目基础设施费费费为4375500×155%==65662..5（万元）（5）公建配套套设设施费结合本项目具体体体情况，本本项项目公共共配套套设施建建设费费构成情情况见见表：表4-4：公建建建配套设施施费费估算表表序号项目建筑面积（㎡）单价（元/㎡）金额（万元）1卫生院1000900902电信营业所200700143物业管理处55070038.54会计358.5项目公共配套设设设施建设设费为为358..5（万元）（6）不可预见见费费取以上1~4项项项之和的3%，则：项目不可预见费费费为（7100000.999+4437550++40011..25+665562..5）×3%==337599.44422（万元）4.1.2开开开发费用用（1）管理费用用管理费用是指房房房地产开开发企企业的管管理部部门为组组织和和管理房房地产产项目的的开发发经营活活动而而发生的的各项项费用。以以上上述1～5项之和为为基基数，费费率为为5%。项目管理费用（7100000.999+4437550++40011..25+665562..5++3588.55)×55%==62883..662（万元）（2）销售费用用销售费用是指房房房地产开开发企企业在销销售房房地产产产品过过程中发发生的的各项费费用，以以及专设设销售售机构的的各项项费用。如如表表5-5。则项目营销费用用用为15555..86（万元）（3）财务费用用本项目准备融资资资10000000万元，综综合合利率为8.5%，期限为为一一年，则则：项目财务费用为为为（0+10000000）×8.55%%=855000万元4.1.3投投投资与总总成本本费用估估算汇汇总表4-5：投资资资与总成本本费费用估算算汇总总表序号项目金额估算说明1开发成本129432...6822以下1.1~11..6合计1.1土地费用71000.99991.2建安工程费437501.3前期工程费4001.25551.4基础设施费6562.51.5公建配套设施费费费358.51.6不可预见费3759.4444222开发费用16339.555222.1管理费用6283.666622.2营销费用1555.86662.3财务费用85003合计145772...20444.2收入估估估算4.2.1销销销售单价价的估估算根据调查与分析析析，结合合近期期住宅销销售价价格，通通过对对类似项项目销销售价格格的分分析与比比较，建建议住宅宅售价价7000元/平方米，商商商铺售价价为120000元/平方米，有有有偿出售售的地地下停车车场车车位使用用权价价格为17万元/个。4.2.2可可可销售面面积的的确定可销售的住宅建建建筑面积积为227800000平方米，可可可销售的的商铺铺面积为260000平方米，可可可销售的的停车车场面积积为400000平方米（即即1008个车位）。4.2.3销销销售计划划据长春市目前房房房地产市市场状状况及拟拟建项项目的实实际情情况，住住宅、商商铺及地地下停停车场销销售按按表4-6所示比例例估估算。表4-6：投资资资与总成本本费费用估算算汇总总销售比比例估估算表阶段类型1234住宅20%40%20%20%商铺20%40%20%20%地下停车位20%40%20%20%第一阶段的收入入入为（27800000×00.77+2660000×11.22+100088×17）×20%%==4855877.2（万元）第二阶段的收入入入为（27800000×00.77+2660000×11.22+100088×17）×40%%===9771774.4（万元）第三阶段的收入入入为（27800000×00.77+2660000×11.22+100088×17）×20%%==4855877.2（万元）第四阶段的收入入入为（27800000×00.77+2660000×11.22+100088×17）×20%%==4855877.2（万元）则项目销售收入入入估算为4858877.2++9771744.44+4885887.22+4485887..2=22422936（万元）4.3盈利能能能力分析析4.3.1现现现金流量量表4-7：现金金金流量表序号项目名称时间（从201115-20117年，单位位：：年）合计01231现金流入2429360117024..228201807...46322699...051.1销售收入242936117024..228201807...46322699...052现金流出145772...212000.000012000.000013695.888616944.99932.1土地费用71000.999912000.000013695.888616944.99932.2建安工程费4375011492.888013142.888114739.11112.3前期工程费4001.25559962.588811124.777912182.33382.4基础设施费6562.522699.000523174.888228435.77712.5公建配套设施费费费358.522699.000515132.777026194.66672.6不可预见费3759.4444228346.999911492.888013142.88813净现金流量97163.888-8042.1112-12000...00-3695.8886-6944.99934现金流量折现值值值75298.1118-8042.1112-11717...61-3523.9995-6466.00074.3.2主主主要盈利利能力力指标（1）净现值净现值(NPVVV)是反映投投资资方案在在计算算期内获获利能能力的动动态评评价指标标。投投资方案案的净净现值是是指用用一个预预定的的基准收收益率率i，分别把把整整个计算算期间间各年所所发生生的净现现金流流量都折折现到到建设期期初的的现值之之和。净净现值NPV计算公式式如如下：本项目净现值为为为：52988..18万元（2）内部收益益率率内部收益率（IIIRR）是使投投资资方案在在计算算期内各各年净净现金流流量的的现值累累计等等于零时时的折折现率。计计算算公式如如下：：本项目季度内部部部收益率率为：：5.322%，年内部部收收益率为23.0044%。(3)投资回收收收期1）静态回收期期期静态回收期是在在在不考虑虑资金金时间价价值下下，以方方案的的净收益益回收收项目全全部投投入资金金所需需要时间间。静静态投资资回收收期可以以自项项目建设设开始始年算起起，也也可以自自项目目投产年年开始始算起。本本项项目以运运营期期作为静静态回回收期的的计算算起点。表表达达式如下下：项目静态回收期期期为：7.26季度，1.8115年2）动态回收期期期动态回收期是在在在计算回回收期期时考虑虑了资资金的时时间价价值,表达式如如下:项目动态回收期期期为：7.57季度，1.8993年（4）总投资收收益益率总投资收益率是是是指工程程项目目达到设设计生生产能力力时的的一个正正常年年份的年年息税税前利润润或运运营期内内年平平均息税税前利利润与项项目总总投资的的比率率，其计计算公公式如下下：项目总投资收益益益率为：26.4488%（5）项目资本本金金净利润率率率项目资本金利润润润率表示示项目目资本金金的盈盈利水平平，是是指项目目达到到设计能能力后后正常年年分的的年净利利润或或运营期期内年年平均净净利润润与项目目资本本金的比比率，其其计算公公式如如下[8]]：项目资本金净利利利润率为为：62.99%%4.3建设周周周期根据同类项目实实实际建设设周期期和本项项目实实际工期期需要要，以及及对项项目建设设、销销售周期期的预预测，项项目建建设期3年。自2015年1月正式开开工工建设开开始，至2017年12月止。项项目的工程程建设和市市场销售重重叠进行[[9]。4.4项目施施施工进度度安排排由于项目的建设设设期和销销售期期会重叠叠进行行，项目目建设设需要配配合楼楼盘销售售工作作，宜采采取统统一组织织、统统一规划划设计计、分头头实施施的办法法。考虑项目实施的的的任务组组织形形式，可可能存存在分单单项承承包情况况，各各自的实实施进进度安排排应控控制在项项目总总体实施施进度度以内。并并相相应制定定各单单项更为为详尽尽的施工工组织织计划以以保证证项目进进度计计划安排排的实实现[100]]。4.4.1开开开发计划划拟定定的原则则（1）本项目作作为为一个以客客客户为导导向的的高端住住宅项项目,在拟定项项目目的开发发建设设计划时,我们主要要依依据市场场运行行的基本本规律律,遵循最佳佳的的市场对对接时时机与购购买力力适应,以及按基基地地的成熟熟条件件渐进的的原则则。（2）本项目经经测测算销售值值值达2429936万元人民民币,从市场的的发发育及区区域购购买力,以及合理理的的市场占占有率率角度,我们暂定定为为开发经经营时时间为3年，其中中销销售期为3年。4.4.2建建建设方式式采用招标方式选选选择施工工单位位，并聘聘请工工程监理理，从从而有效效地控控制项目目的工工期、成成本和和质量。4.4.3进进进度安排排根据设计、施工工工等资源源能力力，我们们初步步设定的的各主主要分段段工程程进度周周期如如下：（1）项目的策策划划、设计、报报建及开工准准备（初步及及施工图设计计、三通一平平、报建、招招标等）：2个月（2）住宅的主主体体建筑（基基基础、主主体、外外装及安安装）：15个月（3）室外环境境配配套（道路路路、管网网、环环艺、验验收等等）：15个月4.4.4分分分段周期期设定定（1）开发正式式启启动的时间间间设定为为项目目规划方方案通通过规划划部门门审批时,设此时间间为为项目开开发周周期的起起始日日。（2）开发计划划安安排（3）本项目的的开开发经营期期期为5年，建设设期3年，现房房销销售期2年，商品品房房预售期期为1年，具体体开开发经营营周期期安排见见表4-7。表4-7：项目目目开发经营营周周期横道道图时间进度内容12345前期工作主体结构施工安装工程施工装饰工程施工室外工程商品房预售商品房限售第5章营销策划划5.1项目营营营销策略略5.1.1总总总体策略略（1）以产品本本身身的优势为为为基础，用用发发展的前前景做做支撑，以以便便利的交交通，完完善的配配套为为辅助，将将优优美的社社区景景观为诱诱惑，全全面开展展攻心心战略。（2）以总体策策略略为纲要，充充分作好销售售前的各项准准备工作，把把各销售节点点把握好，本本案广告以精精要为主线，户户外、报纸、电电视为主要媒媒体，同时辅辅以路牌、围围墙、车身、广广播与电视。报报纸广告基本本采用半版与与整版两种模模式，开盘前前适当辅以软软文来炒作[[11]。（3）“短平快快”之推推广战略略“短”市场场情况瞬瞬息万变变，应应抓住时时机及及时出击击；“平”即价价格低开开高走，平平稳稳提升；；“快”销售售进度要要快，尽尽量避避开竞争争对手手的锋芒芒，处处处抢占占先机机[15]]。5.1.2营营营销推广广原则则（1）抓住本项项目目实际卖点点点，让产产品说说话，即即产品品优势诉诉求原原则；（2）未来价值值现现在化原则则则，即政政务新新区物业业价值值的超前前呈现现；（3）项目发展展商商品牌形象象象优势。5.1.3销销销售进程程掌控控价格走“低开高高高走”的路线，一一一方面强强化包包装及宣宣传，提提高市场场预期期价格；；另一一方面，结结合合产品提提高附附加值。并并且且尽可能能缩短短销售。另另外外会做好好高层层与多层层价格格配比，以以实实现销售售均价价稍略超超过预预期的销销售均均价。进进入销销售期间间以后后，根据据现场场实际销销售情情况来适适当调调高销售售价格格。整个项目的推广广广周期暂暂定12个月，2015年中旬到2016年中旬。在在在整个项项目的的推广过过程中中，所有有单位位将会分分阶段段分步骤骤的推推出；同同时，积积极进行行楼盘盘和发展展商品品牌的推推广和和树立[1144]。根据项目投放市市市场的时时间匡匡算，以以及竞竞争项目目的上上市时间间和竞竞争状况况研究究，我们们得出出不同阶阶段的的工作和和计划划。见下下表：：表5-1：项目目目推广工作作计计划表阶段时间安排阶段工作内容销售比例备注引导期2015年市场铺垫与炒作作作，建立立项目目形象，为为入入市作准准备。0%提前开通电话接接接受咨询询热销期2016年借开盘势头及住住住宅销售售旺季季，抓住住时机机整合各各种营营销手段段积极极推进销销售50%全方位推广持销期2017年在销售旺季的相相相对时期期，整整合营销销手法法作好宣宣传渗渗透及客客户跟跟进工作作90.9%因天气较热及办办办公住宅宅需求求特点，销销售售转入淡淡季尾销期2018年楼盘扫尾期同时时时又迎来来了住住宅项目目销售售旺季，做做到到有力推推进迅迅速清盘盘100%住宅消费市场温温温度回升升，借借机迅速速清盘盘，力争争达到到100％销售率率5.2项目营营营销策划划5.2.1项项项目产品品策划划（prodduuct）HYPERLINK\l"_Toc357369159"房地产营销产品品品策划是是房地地产营销销首要要因素，房房地地产企业业必须须营销市市场所所需要的的产品品，才能能生存存。房地地产市市场营销销组合合中房地地产产产品是最最重要要的内容[12]。（1）产品定位位我们将本项目定定定位为：：精致小户型为主主主的高档档商住住楼。表5-2：项目目目经济技术术指指标项目总体经济技技技术指标标面积单位备注可规划建设用地地地面积125076㎡规划总建筑面积积积约35万建设内容与规模模模公建配套约6000商业约2.6万住宅面积约27.8万地下约4万综合容积率2.5绿化率大于30%（2）项目户型型配配比方案表5-3：项目目目户型配比比方方案列表表规划户型比例（具具体面积以最最终测绘为准准）住宅户型详比户型类型户型代号面积套数百分比二房二厅一卫177.32627%288.27627%377.54445%486.5416219%三房二厅一卫599.88223%699.52314%7104.949511%8114.13546%三房二厅二卫9121.7314%10121.7223%11120.289511%12119.89314%三房二厅二卫13136.29511%14136.66314%（3）项目户型型设设计要求1）户型设计基基基本按照项项目目户型面面积配配比一览览表中中的14种基本户户型型进行设设计，每每种户型型按照照功能设设计要要求做出出多款款设计。2）在进行多款款款户型设计计的的过程中中，尽尽可能控控制建建筑面积积的标标准，户户型建建筑面积积大小小最多不不能低低于或超超过参参考标准5平方米；3）每种户型在在在面积大小小方方面应有有所区区隔，特特别是是三房两两厅两两卫的户户型之之间应拉拉开一一定差距距。（4）项目建筑筑结结构设计1）建筑结构与与与基础：商商业业综合楼楼为框框架，住住宅为为剪力墙墙结构构，筏板板基础础。2）抗震设防裂裂裂度：抗震震烈烈度7。3）保温技术、材材材料：①屋面：吴山居居居样板楼外外墙墙保温采采用苯苯板保温温材料料；②墙体：石材外外外墙为防火火等等级为A级岩棉板板保保温系统统，住住宅外墙墙为BI级苯板+防火隔离离带带薄抹灰灰系统统；③外窗：采用断断断桥铝高透透LOW--E中空镀膜膜玻玻璃。4）隐梁隐柱：：：细化剪力力墙墙的建筑筑结构构设计，从从业业主居住住舒适适度出发发，避避免客厅厅卧室室中梁与与柱的的出现，利利于于视觉舒舒适、家家居摆放放、风风水布局局。5）层高：标准准准层层高：：2.95米,首层住宅宅层层高3.55米，大堂堂层层高3.9米，商业业层层高：约3.6—4.5米。5.2.2项项项目价格格策划划（pricce）（1）销售价格格收益还原法计算算算销售价价格是是建立在在租价价和售价价有一一定比例例的基基础之上上，也也叫租售售比法法，实际际上是是与市场场比较较法相结结合的的一种计计算方方式。（2）定价边界界条条件价格的制定与许许许多方面面有关关，如营营销的的投入、建建筑筑的标准准、首首付款方方式、以以及公司司对回回笼资金金的计计划等，此此价价格的制制定是是根据：：较灵灵活的首首付款款支付方方式，较较高的建建筑标标准，营营销投投入为总总销售售额的3.5％，12个月的销销售售周期的的基础础上制定定的。（3）住宅的定定价价预计两年后该地地地块高档住住宅宅楼销售均均价价为700000元/平米，作作为为地块投投资分分析测算算依据据。表5-4：周边边边项目情况况一一览表类别细项权重本案奥海澜庭恒大绿洲怡众名城区域因素地段区位15%1001059095周边配套10%100120110110交通因素5%1009011090自然环境10%1008511090景观因素20%1008511090区域发展5%1009011595产品因素项目规模5%100809080建筑规划5%10090110100户型规划10%10095100105园林设计5%100909590社区配套5%100110110110物业管理5%100100100100修正指数10099.8114.3103交易均价（元///平米）/480069007500本案修正价格/478072007700可比权重/40%30%40%本案市场比较价价价格7000（4）付款方式式实施灵活付款方方方式，切切实减减轻业主主的资资金压力力。下面提到的付款款款方式为为目前前业内普普遍采采用的方方式，推推荐采用用如下下付款方方式：：1）一次性付款款款①一次性付款III（95折）a.每单位交定定定金3万元，签签订订委托书书；b.签订委托后后后十天内内，付付总楼款款的40%（含定金金）签签订认购购书；；c.签订认购书书书后二十十天内内付清余余款，并并签订正正式买买卖合同同。②一次性付款IIII（96折）a.每单位交定定定金3万元，签签订订委托书书；b.签订委托后后后十天内内，付付总楼款款的40%（含定金金）签签订认购购书；；c.签订认购书书书后二十十天内内付总楼楼款的的40%，余款60%六个月内内分分两次付付清（每每三个月月一次次）。d.付清总楼款款款后，签签订正正式买卖卖合同同。2）分期付款（997折）①每单位交定金金金3万元，签签订订委托书书；②签订委托后十十十天内，付付总总楼款的40%（含定金金）签签订认购购书；；③签订认购书后后后二十天内内付付总楼款款的40%，签订正正式式买卖合合同，余余款60%一年内分分四四次付清清（每每3个月一次次）。1）银行按揭（六六六成十年银银行行按揭）①首期30%（98折折）a.每单位交定定定金3万元，签签订订委托书书；b.签订认购书书书后二十十天内内付总楼楼款的的10%（含定金金），签签订正式式买卖卖合同书书，同同时办理理银行行按揭手手续。②首期20%（99折折）a.每单位交定定定金3万元，签签订订委托书书；b.签订认购书书书后十天天内，付付总楼款款的20%（含定金金）签签订正式式买卖卖合同，同同时时办理银银行按按揭手续续；5.2.3项项项目渠道道策划划（placce）（1）广告推广广策策划广告语——水墨墨墨江南·吴山居以媒体广告渠道道道和活动动营销销渠道为为主，户户外广告告渠道道相配合合。媒媒体宣传传一“主题”贯穿，全全年年媒体投投放量量保持均均衡。一是可以迅速建建建立项目目品牌牌，促成成项目目销售；；二是是可以使使企业业形象资资产有有效的积积累。有有效的广广告不不仅能帮帮助房房地产公公司建建立足够够的知知名度，而而且且能够不不断提提高潜在在顾客客购买产产品。广广告策划划主要要有以下下几种种：1）全面推进策策策划：以广广播播，报纸纸，电电视，车车身等等作为主主要广广告媒介介，进进行全面面，广广泛的宣宣传活活动，扩扩大在在某一特特定区区域内的的宣传传效果；；2）重大突破策策策划：针对对某某一特定定区域域或特定定对象象，连续续邮寄寄大量具具有说说服力、印印刷刷精美、能能激激发好奇奇心的的广告，吸吸引引潜在房房地产产购买者者；3）因地制宜策策策划：善于于利利用地理理环境境，使广广告适适应环境境，易易于接近近顾客客，为顾顾客所所接受，不不同同地区的的政治治，宗教教，文文化，风风俗习习惯不同同，消消费者特特点不不同，要要因地地制宜，有有的的放矢；；4）广告发布具具具体措施：：全全媒体优优惠信信息同时时期大大范围投投放①《新文化报》整整整版软文文②《房地产报》③《东亚经贸新新新闻》④网站发布⑤户外广告牌⑥项目引导系统统统：引导路路牌牌、公交交站牌牌、LED广告灯箱箱、项项目精神神堡垒垒等（2）媒体策划划及及公关活动动动策划1）媒介策划：：：本项目采采用用的媒体体主要要以报纸纸和营营销活动动，通通过软性性新闻闻、硬件件广告告，强化化大众众对项目目的关关注程度度。通通过动感感视觉觉、听觉觉效果果渲染项项目引引领的新新生活活概念，通通过过公关活活动，巩巩固项目目的市市场空间间和市市场认知知度。鉴鉴于本项项目定定位较高高，需需拓宽营营销渠渠道，采采用创创新的营营销手手法[133]]。2）公关活动策策策划：①促销包括折让让让、有奖销销售售、先租租后买买、降低低利率率等措施施，引引起消费费者对对房产的的注意意；②公共宣传具有有有高度的可可信信性，并并能消消除消费费者的的心理防防卫；；③举办现场展销销销会和参加加大大型房地地产展展销会，用用媒媒介配合合宣传传，达到到良好好的营销销效果果。（3）项目资源源营营销策划1）工作渠道①工作渠道②行业内权威杂杂杂志2）生活渠道①社交圈子的信信信息传播②公路广告牌3）寻求房地产产产信息的渠渠道道①房地产信息专专专业媒体②房地产网站③房地产业内人人人士4）渠道拓客（4）媒体执行行表5-5：预热热热期媒体执执行行媒体选择诉求内容发布时间发布频次楼书对楼盘全面介绍绍绍售楼处成立后立立立刻到位位3000份单页楼书内容的简化化化版售楼处成立后立立立刻到位位10000份工地围墙对楼盘及开发商商商介绍2015年1月月月-4月面向宜居路引导灯箱教育、人文主题题题2015年1月月月-4月宜居路大型户外广告牌牌牌树立楼盘整体形形形象2015年1月月月-4月高新区中心地带带带或主要要路口口吊旗突出项目定位2015年1月月月-4月超强街新文化报房地产报诚邀30位教育育精英优优惠认认购和内内部认认购告知知2015年1月月月每周两次关于“我与小树树共同同成长”树木领养养活活动的新新闻报报道2015年3月月月13日每周两次GPS短信内部认购告知2015年1、2月2次（每次5000万条）公交车树立楼盘形象，强强化小区教育育主题2015年1月月月-4月10辆搜房网等通过网络对楼盘盘盘全面介介绍2015年1月月月-4月全面介绍（5）营销成本本估估算表5-6：营销销销成本汇总总表表项目名称费用（万元）售楼中心建设、办办公用品购置置及模型制作作185销售员工工资24.48销售提成136.19电台宣传359.64报刊宣传159.65宣传资料印制14户外广告384.4宣传活动286其他成本6.5合计1555.86665.2.4项项项目促销销策划划（prommootioon）（1）直接降价价：：采用直接接接下降价价格的的方式进进行促促销实操方式：1）短信、电话话话或其他媒媒体体告知2）开盘当天举举举办活动，直直接签订协议议（2）“零