楼市调控长效机制建立方面 回归市场化是一个大方向

Word楼市调控长效机制建立方面回归市场化是一个大方向据行业调研了解：11月12日，中共十八届三中全会公报全文刊发(以下简称“公报”)。

记者查看全文发现，“公报”并未提及房产税等有关楼市调控长效机制的内容，但却多次提及促进市场化。

5000多字的公报中，“市场”一词出现了20多次。

“作为党的会议，三中全会不会提及具体到房地产的相关改革方案。”中国房地产学会副会长陈国强表示，但是在楼市调控长效机制建立方面，逐步淡化行政手段，回归市场化是一个大方向。

记者多方采访了解，住建部、发改委等部委参与制定的房地产长效机制的方案，亦强调通过土地、财税等相关制度的改革，建立房地产调控的顶层设计，促进房地产市场回归市场化。

不过，一位接近住建部的人士向记者介绍，长效机制的建立是一个渐进式的过程，不可能一蹴而就。其中，被视为长效机制重中之重的房产税短期不会大面积铺开，短期来看，地方政府的财权仍将以土地财政为主。

但相关准备工作也在进行。上述接近住建部人士进一步介绍，目前高层在做顶层设计中，已经开始考虑对于开征房产税获取立法支持。

与此同时，保障房的管理完善被学者反复提及。本报了解到，市场化方向是住房保障制度顶层设计的一大原则。

房产税开征的障碍与准备

上述接近住建部的人士表示，房产税短期内不会大幅推开，核心是取决于当前房地产市场的整体状况。

曾参加房地产长效机制调研的中国房地产研究会副会长胡志刚表示，涉及到房产的税制改革方案，不简单是房产税的开征，还应该涉及到整个住房市场的状况，建立疏堵结合的税制方案。

住建部政策研究中心主任秦虹表示，目前，住房市场的主要矛盾，从绝对短缺转变为不平衡、不协调和不可持续。

在此背景下，秦虹认为，政府抑制投资和投机性需求的政策措施，短期内还将持续，因为它成功地降低了投资性购房者数量，使自住性购房群体购房压力减小。

实际上，如果希望通过房地产相关税收去调控整个市场，胡志刚认为，需要制定一个疏堵结合的税制方案，而不仅是一个针对保有环节开征的房产税种。

首先，须全面摸清城市房地产各类资源、摸清供需、摸清空置，做到心中有数。

在此基础上，胡志刚表示，在制度设计上，应将投机市场遗留的空置房有效疏导到租赁市场上，对既不转让又不居住的空置房、闲置房(包括开发商手上超过一定年限的库存房)征收房产税。

除了考虑到当前我国住房市场现状之外，中国政法大学房地产法研究中心主任符启林表示，房产税短期内难以开征还由于法律和现实操作上的障碍。

“我国土地不是私有制，在建设和销售过程中，已经交了很多税，再征税有重复征税的嫌疑，此外，房产税开征缺乏上层的立法支持，在推进过程中，面对重重阻碍。”符启林如是介绍。

在胡志刚看来，解决问题的唯一办法是，建立房地产法律制度体系，在立法基础上，再开展房地产税制综合改革。

实际上，上述接近住建部的人士介绍，目前高层在做顶层设计中，已经开始考虑对于房产税开征，获取立法支持。

贾康也认为，长期来看，“房产税”立法还是非常必要，不过先行先试也十分必要，“在做顶层设计和积极立法时，允许摸着石头过河，在肯定上海、重庆试点的前提下，形成某些基本共识后逐渐往前推，未来有条件时，制定相关法律。”

从现实操作层面来说，房产税开征还存在技术和基础数据方面的缺失，上述接近住建部的人士介绍，目前来看，个人住房信息系统尚未完善，就已建的个人信息系统来看，也存在很多不足，“首先，这里面不含家庭背景，只有个人信息，不是家庭信息;另外，除了住房以外，还没有和公安、民政、税务等相关接口对接。”

“个人住房尚未查证，房产税开征在操作层面尚有一定难度。”该人士称。

住房保障体系的顶层设计

房产税推进虽然面对重重障碍，在贾康看来，却是一个大方向，考虑到当前住房资源不平衡的问题，房产税改革背景下，特别需要注意的是住房双轨统筹框架。

贾康说，3600万套保障房任务开建，解决基本住房资源不足，就是楼市调控顶层设计的托底安排，“在转向市场化的调控上，如果托底基本到位，那么商品房房价波动，就不会造成太有杀伤力的影响。”

实际上，针对目前被重点强调的保障性住房建设也在探讨市场化路径。

住建部的一位人士亦向本报记者介绍，目前住建部牵头，涉及发改委、财政部、国土部、农业部、民政部等多个部委正在筹备住房保障的顶层设计，对多年住房保障的经验进行总结，并从保障的范围、方式、机制、目标和原则出发进行完善。

“保障房建设、管理、运营等相关制度完善的一个基本原则是坚持市场化。”上述住建部的人士介绍。

从运营管理的市场化路径探索上，上述住建部住房保障司人士表示，廉租房和公租房的统筹建设、并轨运行和分类使用是一个方向。

所谓的租赁住房的并轨运行，即实行“租补分离、明收明补”，根据住户不同收入情况给予适当租金补贴。合理确定公租房租金水平，通过在公租房项目中配建一定比例的商业用房等多种措施，充实运行管理资金，使公租房可持续运行。

上述人士介绍，根据住建部的调查，公租房和廉租房仅仅是保障对象不一样、房租不一样，管理基本上差不多，这两类租赁房，80%、90%都不是政府在组织管理，有的还是企业化管理。

“在租赁房并轨运行后，可以通过相关制度吸引社会组织参与运行，促进租赁房的专业化、市场化管理。”上述住建部住房保障司的人士透露，租赁房的租赁收入以及商业设施的营收，可以用于补充保障性住房小区的运行和维护。

上述住建部住房保障司的人士亦表示，上述租赁房并轨的思路有望形成方案，并将在2021年住建部年度会议上被强调，要求各地逐渐扩大并轨范围。

另外，从长线来看，按照住建部的设想，上述人士进一步透露，“随着住房供求关系基本均衡，住房租赁市场供应充分，未来住房保障将从实物保障逐渐过渡到货币补贴为主。”

不过，上述负责人亦表示，货币补贴方式的推出的前提条件是住房租赁