保险与担保体制对住房消费的作用

保险与担保体制对住房消费的作用现阶段，以住房公积金为主的政策性住房金融制度和以住房商业信贷为主的商业性住房金融制度在我国房地产市场中发挥着极其重要的作用。但是，目前这两种占主导地位的住房金融工具在制定政策和实际应用中还存在着一些问题，住房消费支持的手段还比较落后，住房金融政策略显单一，因此在住房消费支持上还未能发挥其应有的作用。为此，补充并完善与主导住房金融政策相配套的金融工具（如住房保险、住房担保等）是十分必要的。虽然，目前保险和担保机制在支持住房消费中发挥了一定作用，但还不够明显，这说明保险和担保机制在其运行中仍存在一些需要进一步解决的问题。一、保险和担保机制在支持住房消费中存在的问题（一）保险作用尚未得到充分发挥住房保险是随着住房抵押贷款业务的发展而逐步发展起来的。作为金融市场的重要组成部分，我国的保险市场已经初步形成，但是住房金融和保险市场的融合还不够，住房保险仅处于浅层次的初级阶段，作用没有得到充分发挥。例如住房保险业务刚起步、数量少、险种单一，抵押贷款房屋保险发展不尽完善，住房抵押贷款寿险几乎是空白，贷款机构和保险机构的风险范围没有合理划分，参与住房金融业务实力较强的保险机构单一等。具体而言，住房保险在住房消费支持中存在的问题主要表现在以下几个方面：第一，对房贷综合险的抵触情绪较大；第二，对其他财险的认识度不高；第三，利用公积金贷款购房及贴息贷款购房的投保政策不够清晰；第四，寿险业务面临空白。目前，保险作用未得到充分发挥的深层原因主要有以下几点：1.保险的险种及其条款设计不尽合理：第一，各险种的发展不平衡；第二，合同保险期限与实际承担保险责任的期限不一致，导致保险费的计算存在出入；第三，保险过度，消费者负担过重。2.保险公司在业务操作上存在缺陷：第一，经营认识上的偏差导致手续费的攀升；第二，考核体制上的弊端导致保费虚增和营业费用虚提；第三，保险保障不充分，保证保险和信用保险相混淆。（二）担保与住房消费性融资机制之间的协调配合质量还较低担保制度作为一种新的住房消费服务方式，对促进住房消费、防范和化解个人住房贷款风险发挥了积极作用。但这个新兴行业毕竟是在摸索中求发展，在业务设计本身及其操作过程中还存在许多问题。第一，政策性担保和商业性担保发展不平衡；第二，担保在降低信贷工具使用门槛方面的作用不明显；第三，担保机制几乎没有体现出对低职级公务员的特别支持；第四，尚未发挥专业性担保机构的作用。担保与住房消费性融资机制之间的协调配合质量不高的原因主要有以下几点：第一，商业性担保机构及担保市场存在内在缺陷；第二，政策性担保存在政策限制和体制障碍；第三，对住房担保机制的认识度还不够。二、保险和担保机制对住房消费的支持效率需要改进目前，保险和担保机制尚处于初级阶段。由于与住房消费性融资机制之间的协调配合质量较低等方面的原因，致使这一机制支持住房消费的功效没有得到较好的发挥。为此，必须改进保险和担保机制对住房消费的支持效率。担保和保险都是处理风险的金融工具，两者既有联系，又有本质区别。从功能上说，担保主要是保障债权的实现，促进资金融通和商品流通，而保险是当发生保险合同约定的损失时使投保人能获得赔偿，并且两者在运营机理、法律关系、风险防范上也有差异。这些特点在理论上和机制运行上为两者的结合以弥补各自缺陷提供了可能。以下两种业务，可有效提高政策性与商业性担保保险的融合度。（一）综合险业务据悉，已有政策性住房担保机构（如北京市住房贷款担保中心）开办了此项业务，对采用公积金贷款的住房融资者提供“团购保险”服务，并且申明此项业务免收保险费。但是此项业务的开展处于起步阶段，机制的设计和运行还应进一步完善。优化后的团体房贷综合险业务运行机制如图1所示。其中有一点尤其值得注意，那就是优化后的方案中规定由住房公积金管理中心替职工缴纳保险费，并由政策性担保机构代为办理保险业务。购房融资者抵触房贷综合险的原因无非是由于短期来看使他们承担了一定的保险费用，而如果把这一笔费用由住房公积金管理中心承担，那么购房融资者对房贷综合险一定是欢迎的。而且，由住房公积金管理中心缴交保费也是合理的。一方面，《住房公积金管理条例》中规定住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房等住房消费活动，而房贷综合险是保证能获得购置住房并使住房消费得以顺利进行的前提条件，也是用于购买住房的支出，因此也符合住房公积金的使用规定；另一方面，职工所缴存的住房公积金及其所在单位为其缴存的住房公积金，都属于职工个人所有，利用其中一小部分资金缴纳住房的保险费用也无可厚非。（二）团体信用住房人寿保险业务团体信用住房人寿保险业务的设计方案与团体房贷综合险业务比较相似，仍是政策性担保机构与保险公司（寿险公司）签订团购保险合同，代为办理相关保险业务事宜。不同点在于此业务是由公务员和政策性担保机构签订委托合同，业务的开展采取自愿的形式，并且保险费不由住房公积金管理中心承担。具体的运行机制如图2所示。通过加强政策性住房担保机构和人寿保险公司的交流