2014同致行同地产市场研究部

郑州全年走出了先抑后扬的曲线，政策和市场在上半年均表现偏冷，逆转发生在下半年，个取消限购城市出现后，一系列密度高、影响大的利好政策相郑州楼市全年表现可圈可点：在淡市下“地王”表现，“日光盘”屡屡出现，高端豪宅逆市飘红，活动百花齐放，各星空降助阵，而房价增幅独秀，市场下行中走出“霸道范”，以11%的增幅

措 措施

5次上调存准7 1次下调存准物业税

纵观十余年来的调控，行业政策与金融并重。比较来说，行业政策影响较为深远，金融手段对市场销量影响更加直接、明显，也是反复使用的调控工具。今年调控措施的集中在行政手2014年，整个宏观经济环境呈现状态，而作为国民经济重要一环的房地产市场，纵观这一年的政策，可以看到正尝试减少对房地产市场的行政干预， 部部长给出“双向调控”四 部副部长齐骥做出解释，所谓

3月、4 5月12 6月298月99月3010月13

住建部、财政部、人民银行联合发取房金个人住房 1111月21

基准利率下调0.4个百分点至5.6%，一年期存款基准利率0.25275%，放宽利

施 郑州正式取金贴息施

会议在召开。其中住房问题、稳定物价和收入分配成为期间最受关注的三大社会话题。关于房地产方面，保障性住房、税、房地产调控政策、 等问题被多次提及。9天两次定123456788月9日起，郑州市内五区、郑东新区住房时将不再要求购房者提供住房套数证明以及居住、纳税和社保等情况证明。至此，46个限购的城市中有30 ，成为首个正式行政被市场化方式所取代，政策调控抑制力 通知》，对拥有1套住房并已结清相应购房的家庭，再次申请 商品住房，银行业金融机构执行首套房政策，最低首付款比例为利率下限为基准利率的0.7 央行宣布，自年月日起，金融机构一年期基准利率下调0.4个百利率市场化，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍2014年初，绿地提出了2400亿销售目标希望万科做“新一哥”，两公司在11月底齐头并进，双方12月“血拼”争夺位置，万科绿地销售之争元，共2408亿元，海内外全面了万科。 5月宣布与绿城签订协议，以约62.98亿港币的代价收购绿城24.313%的股份。收购之后，与九龙仓并列绿城第一大股东。随后对绿城进行改组，并加强销售。然而10月宋卫悔，收回绿城，收购事宜生变，绿城转投20142014年中首次提出多元化发展战略，随后，先是宣布进军现代农水和，是房企做多元化最为

网上，有关文件，办理数字证

郑州都市区的格局为“一主、一城、三区、四

2.63

下滑 应集中。 上，新兴区域土地储备充足，供应占比较高，如二七新城、高新区、惠济 受大量供应带动及下半年政策利好影响，全年量继续走高，全年土地占地面积较2013年同期上涨16%，可建成面积远大于年度商品房量，未来商品房将供应放量；分季度方面第二季度 全年受东区保障房用地的大量影响，全年度商品住宅和商务金融用地占比均 金水区溢价率最高，主要是由于信息学院路附近两块商品住宅用地单价较高，溢价率分别为162%和240%，因此使得溢价率也较高，主要是受西北板块冉屯路秦岭路附近的几块高溢价土地所致。 年 年月 日，由建业 价（万元/亩/// 价（万元/亩/// 价（万元/亩价（万元/亩价（万元/亩

2014年受经济大 ，前11个月商品房销售面积同比下降明显，商品房、商品住宅走势基本同步，只是波幅稍有差异；前11月受行业调整及楼市 好于2008年。其 2014年行业环境整体下行，保障房建设量下降，1-11月份商品房房屋新开工2014年受大环境影响，商品住宅和商业物业开工率企重拾信心，预计年新开工面积将比年略好； 面积分别为2712万㎡、11462万㎡和876万㎡，同比是常态。而二线城市跌幅最小，主要是2014年限购放开后， 分城市来看，2014年1-11月，25个一、二、三线城 均价分别为22783元/㎡、9197元/㎡和5286元/㎡，比增幅分别为

2014上半年楼市整体相对，而年中限购的放开以及年底信贷政策的支持也难掩全年供求量下滑的趋势，全年量788万㎡，仅比金融的2008年和限购开始的2011年稍好；但价格依然坚挺，继续攀升，达9776元/㎡，同比上涨 截止2014年，郑州市商品房库存量达1269.41万㎡，其业库存占比较大， 郑州商品房整体库存量超出线，但各物业差异大。商品住宅库存快速去化，土地价格高企背景下，未来商品住宅价格增幅加大。商业物业库存量，价格增长过快，化出现。办公物业仍处于去库存化阶段，价格增幅持续平稳。

一路攀升,本年度经适房量下滑较多，对住宅均价影响不明显， ：19层以 全年别墅洋房类产品面积段集中在119-143㎡产品中，别墅项目的产品大多面积在160-180㎡和300㎡以上；类洋品中的面积段集中在80-100㎡的刚需 数占比35%。 及90-143㎡的首改类产品中。全 套数占比为36%，90-120㎡产品套数占比25%，120-143㎡产品套数占 比16%。年底住宅库存量.76万㎡，按近半年月均去化量计算，去化周期为10个 大，但相较于供应，量有所上涨但仍然呈现明显过剩的现象；受主流片区商业项目的大量带动，价格一路攀升，涨幅较快。、 年郑州商业用房销售均价为元/㎡，同比上涨13%；商业物业价格一路攀升，2014年的主要是核年商业库存一路攀升至.30万㎡，供需持续加大，严重供过于求。后期去化压力巨大，部分区域商业物业存在化倾向，商业开发需谨慎。 但量仍然很大，价格亦稳步上扬；2013-2014年二手存量房量猛增，二手房和新房量比值接近50%，未来5-10年内，郑州存量房与新房。

高新区：101.13万㎡，均价7147元/㎡，项目多，价格低，供求旺盛，未来供应在西四环以西，限购取消后，区域热度下降 8664元/㎡，供求较均衡，住宅 价9073元/㎡，供应大区，住宅附近，价格洼地，刚需

价9530元/㎡，新盘多、体量金水区：120.21万㎡，均供求主力，未来城区和北

郑东新区：127.46万㎡，均价13164元/㎡，商办多，住 随着城市框架拉大，新兴区域的逐渐崛起，各区域间的量差距拉小，趋向均从各区域商品房占比来看，高新区、经开区作为新兴区域火热，较2013年上升5.6和7个百分点；金水和郑东、中原区分别下滑5、4.2、3.2个百分点； 2014年办公物业集中在郑东新区，基于前两年郑东新区供应过大，郑东新

年降幅明显；区域商业价格涨幅较大，其他物业表现平稳；未来随着区域内区域住宅价格平稳上升、办公价格略有下降，商业受地段花园路沿线品牌企业商业街带动，涨幅较大。2014年住 218常寨项目

89

比0.6，为来首次的供不应求状态；区域各物业形态价格均上涨，全年住宅价格10672元 区域2014年主力面积段集中在80-90㎡，主要是受海马公园、鑫苑鑫城、国龙绿城怡园、中实润城、中豪汇景湾等项目大量备案带动；其次是120-144㎡改善性产品主要是受鑫苑鑫城、海马公园及永威五月花城等项目大量带动；区域产品价格段区分明显，12000元/㎡以上的价格段产品成为主力军，共计16.7万㎡，代表项目有建业天 福晟国际

1 9佳田商墅南熙福邸16绿地 意向地17建业 意向地

惠济区紧邻，以生态宜居著称，年内新盘较多，供应高企，但销售连续3年下滑，年内供求比达到新高，各物业价格涨幅较小，未来随着建业、世茂、 ；办公均价8923元/㎡，上涨 惠济区虽然以低密宜居著称，但住 河畔春天

5369路

万达广场

大，区域仍然呈现供过于求的状态，全年除了办公外其他各物业形态价格 随着二七新城内项目逐渐入市，区域各物业价格涨幅不大，年住宅价格为元/㎡，同比上涨14%；商业价 二七区住宅建筑形态较为单一，以刚需产品为主，面积段以常规的80-

245

中林国际新田广场世茂项目项目金地项目 区域以棉纺路及农业路沿线比较活跃。主力面积段集中在80-90㎡，主要是受农业路沿线九龙城和升龙天汇广区域产品价格段主要集中在7000-。其中-8000段产品以农业路沿线项目较多，主要集中在升龙天汇广125 785

中信广场罗庄项目郑燃项目项目 22

734534567

11建业项目康桥项目

423425 高新区作为刚需场，区域刚需旺盛，月度销售额名列前茅，产品集中在 75754 63321瓦屋李改造项目逸泉国际2334中益项目5康桥项目67 区域2014年刚需需求激增，面积段集中在80-90㎡，套数是2013年此面积段的16倍，主要缘于绿洲、金沙 观邸、伊顿上郡、富田九鼎世家等项目的大量，其次是120-144㎡面积段，量也远高于2013年，但占比存在大量的产业人口，且区域内项目有限，因此需求比较旺盛，价格直郑东新区，年-11000元/㎡价格段比较12万锦项目东 项康桥项目

7

限贷放松 ——月 ——月 均价7700，去化率100% 均价7600，去化率100%

套，均价

—— 推出首 层房

销售610套，均价6200

交277套，

均价

正商 升龙 其均价8000-9000

1期2、3、4、6#和二期的1

㎡3房 ㎡四

##

公寓：44-46㎡一房，74-76㎡两房，90㎡三房，住宅： 57.67-74.04㎡、74-82㎡两房、88-140㎡三房、

：88㎡两房、130㎡三房、142

房、118-138㎡大三

-㎡三房，㎡四房，loft为35-39㎡两房、40-54

日

88㎡两房、89㎡2房 ㎡3+188的㎡房，122-143㎡三房，176-200㎡四房，238㎡ 房，111和126㎡大三房

栋

、75㎡一房、89㎡2房 ㎡大三

1#、3#、2#、7#、6#、8

--86-95㎡两房、88、111-140㎡三房、143-144

、洋房

.+ 复式、-162-.-

房、139-157㎡三房、135-145㎡四房

.-

-82-89、96㎡两房，119㎡三房，141-143

房、128.59㎡三+房，

7#、8#、10#；南地块的3、

--87-89㎡2+1房、85-89㎡三房、127-128㎡三房、142.96㎡-90㎡纯南两房、90.34㎡通透2+1房，87.68㎡通透2+2

-

1#、2#、3#、5#、6#、7#

86-89㎡2房 ㎡三房、174-180㎡四

#，底

一层为45-99、101-252，二层为42-63、101，3-4层为84-

-

109-136㎡三房，135-142㎡四房；商铺小于100、 房、120-125㎡三 众筹项 ——30万顶岛主帽、全城派发早点

新田城—— ——本届住交会本着“让购房者更实惠让参展商多卖房”的服务团购区”，首次试水展 ——彩绘脸谱灿然献映”

音乐巡————豫见中国年

—证券投—与 金碧天下：超低首付3万月供900元抢50-130观悦：首付4.56聚源国际：1.8睿达广场：3万=3房4万=4观悦：首付4.56聚源国际：1.8睿达广场：3万=3房4万=4绿洲：迎新特享88忆江南：0首付入住原生态山水墅区现房1万抵15正商铂钻 签售最 40忆江南：0首付入住原生态山水墅区现房1万抵15橄榄城首付2.8万起抢住墅区橄榄……

《企业品牌 发展

——“APEC新格局下的机遇分

——首 60元 —— ——溪—— ——萌 萌宠 宠届 跑者参加

——“寻找郑州表情·

受自与互联网的冲击，郑州主流报纸纷纷，2014年报纸房地产投放频次与投放版面下滑明显，分别同比下降17%与26%。年内市场投降29852985

0

0 325444421331250390401362310 59.8312.406.418.327188.326.350.277.258. 113117117 120112100

0

0

周四投放频次占比最高，一方面由于周末，报广持地产专，更加集中；

0

0

从报广占比来看，大河报量大，受另三家的总和。 力，受到各项目的青睐，投放项目最多，投放频

►

%区市区 区市区其中二七区与金水区推广占比均为%；次之

，其他 0

0

全年投放诉求中，位置、交通、价格、户型等方面为诉求重点，一方面在场变化中，为了吸引顾客，低价格及大幅度活动盛行。

次

88促销：精装房毛坯价特价房低至5000元/㎡起； 3 11月8日，2期开盘活动;2期铺王火爆预约中丽缇现场助 4 活动：1月22日新田城首期商业耀世开盘； 3月22日洋房小开盘6月邓紫棋倾情献唱新田城5 活动：2促销：1万抵5万最高送20万精装;15日开盘月15日全城热恋情定绿洲；3月6 活动：6月7日签约仪式隆重开启敬邀阁下共鉴盛 活动（亚星•锦绣山河、德化•无限城、升龙城、鑫苑鑫家、泰宏建业国际城 新盘（正商金域世家）、认筹开盘（盛润锦绣城、九龙城、 旋家居CBD、升龙天汇广 忆江南）、低首付（保利海上五月花） 活动（北郡、利 广场

活动（华南城2 6 山水城、成邑德润华庭2 6 山水城、成邑德润华庭）、新盘（西郡·80派）、认筹开盘（、保利永威西溪花园 会员招募（正商•双湖湾、名门紫园）、产品品质（名门紫园 活动（康桥原溪里、华南城）、认筹开盘（富田兴和湾、龙湖锦艺城

商品房：销售金额10亿以上项目15个

13/ 销售面积（㎡销售套数（套销售金额（万元销售均价（元/㎡149/ 地，价格洼地，郑州进入三环郊区27

65

72

8万㎡92亿92亿

公园道1号62

非常旺角

152

111

75

4花语里

13117

211

际华 113

方圆经纬8

10154

92

阳光城正商华钻

5绿洲

168

泰宏建业

2金沙湖2金沙湖119

12.9

销售面积（㎡1 79/ 14789/ 15天伦庄园26民安北郡2720万和城58亿

西雅图71

8万㎡

瀚宇天悦

1万科城

公园道1号62正弘高新数码港7.718915.2

睿智禧园75睿智禧园75

55亿

非常旺角13祝福红城75

848花语里

314.2

102

方圆经纬79

10330鑫苑鑫城16

287

149理想世界9理想世界阳光城6正商华钻6正商华钻

5绿洲5绿洲163

3

泰宏建业

2金沙湖2金沙湖

销售金额（万元 销售面积（㎡ 销售面积（㎡ 销售套数（套 销售金额（万元 9蓝堡湾275郑州万达中心1271锦艺国际华都

10名门国际中1万㎡

6建正东方中心广场32广场3兰 升龙

88正商城

4正商佳仕阁3万㎡

江泰天宇国际

销售套数（套135689/销售套数（套销售金额（万元1235789/ 正弘高新数码港正弘高新数码港3

正商四大铭 楷林IFC373绿地新都会 1正商城

绿都广场