湖北省科技创业大厦市场调研分析

湖北省科技创业大厦市场调研分析目录：第一部分整体市场情况分析2—8页第二部分武昌区域写字楼市场分析9-16页第三部分市场细化分析17-30页第四部分项目情况31-45页第五部分项目SWOT分析46-48页第六部分项目定位策略49-82页第七部分项目核心竞争力的总结性战略思考83-85页第八部分销售价格建议86-96页1第一部分整体市场情况分析2

武汉写字楼主要分布于建设大道、武广商圈、中南-街道口、钟家村、沌口和光谷6大区域，6大区域分布不均衡，发展的速度和成熟度也不一样，汉口写字楼发展最为成熟，而湖北省科技创业大厦所在的中南-街道口区域是武昌写字楼最为集中，发展最成熟的区域。一、武汉写字楼分布图第二部分整体市场情况分析3第二部分整体市场情况分析二、整体市场情况1、武汉写字楼发展回顾

武汉写字楼市场的发展大致可以分为以下五个阶段：（如下表所示）4阶段时间（年）代表写字楼项目经济发展水平一1992－1995泰和广场、武汉广场、世贸广场、佳丽广场发展较快二1995－1998建银大厦、国贸大厦、招银大厦、信合大厦发展很快三1998－2002商业银行广场、天恒财智大厦、华通互连网大厦减缓四2002—2007新世界中心、慧谷时空、洪广·宝座、联合国际、中建广场、2008新长江广场发展很快五2007—2009民生银行大厦、光谷（融众国际）、新时代商务中心减缓分析：第一阶段：以泰和广场、武汉广场、世贸广场为代表，作为武汉市第一批纯写字楼，几年内，吸收了相当部分的高端市场，后来由于市场变化，价格逐步走低。第二阶段：以建银大厦、招银大厦、瑞通广场为代表，新兴的金融一条街出现了武汉市大规模的甲级写字楼群，这批写字楼的出现，迎合市场发展，吸收了大部分高端市场，主要是外地驻汉机构。第三阶段：从1998年起，在武汉市房地产蓬勃发展，但大批商住楼出现的背景下，写字楼市场发展放慢了脚步。第四阶段：2002—2006年，武昌推出公司总部区概念、大力发展文化创意、高科技产业等，应市场需求写字楼产品开始涌出，带动写字楼开发热潮。第五阶段：随着经济发展，市场对写字楼产品的要求越来越高，近年来更高端的5A甲级写字楼出现逐渐取代已开始退化的老一代写字楼市场地位。通过回顾分析武汉写字楼市场发展过程，得出以下分析结果：●城市经济发展水平和速度影响着商务活动程度，进而影响写字楼物业需求；●近年来写字楼需求受到商住楼市场的影响较大，但商住楼的商住功能只是阶段性的，而商住楼的客户是写字楼市场的潜在客户。第二部分整体市场情况分析52、2009年武汉写字楼供应及销售情况2009年新供应量（套）平均价格（元/平方米）环比同比价格指数一季度4915213.97-16.08%+13.86%1300.98二季度5485215.31+0.03%-7.47%1301.31三季度1335728.73+9.84%-8.59%1429.42四季度8957259.38+26.72%15.83%1811.342009年武汉写字楼销售价格不断攀升，特别是第四季度平均售价比第三季度价格拉升了1530元/平方米，其市场供应量也在放大。第二部分整体市场情况分析6第二部分整体市场情况分析7三、市场特点1、商品房销售量小幅增长2、存量住房交易量增幅较大，主要受到相关政策调控的影响，2010年1月1日起，个人购买普通住房免征营业税期限从2年恢复到5年，使得存量住房市场在2009年年底出现集中成交的现象，交易量增幅明显。3、由于2008年第四季度，我市商品住房价格处于较低的位置，随着2009年房地产市场的不断回暖，商品住房持续向好势头明显，2009年第四季度，商品住房价格达到历史最高值，同比涨幅明显。四、市场分析2009年武汉市房地产市场整体运行继续保持平稳发展，呈现出量升价稳的态势。主要原因在于：1、宏观调控政策支持拉动需求2、商品住房供应逐步加大

3、房地产市场持续向好的预期刺激了住房消费市场4、中心城区高价位商品住房销量拉动了整体价格的上扬，同时也带动了写字楼价格的上涨。

8第二部分整体市场情况分析第二部分武昌区域写字楼市场分析9●●●●●新时代商务中心中建广场中南商业大楼中南路中铁大厦2008新长江广场●慧谷时空●●联合国际华乐商务中心珞喻路

目前，武昌商务市场虽然开始形成风气，但武昌作为湖北政治与文化的发源地，商务成熟度远不及汉口，写字楼整体档次偏低，形象不高，内部空间单一，车位缺乏，机电设备跟不上企业办公需求，物业管理水平不高等一系列因素成为武昌写字楼发展的瓶颈，导致大批高端客户流向汉口。

武昌商务市场急需升级换代的写字楼产品出现。外部形象好，内部空间灵活能适应不同类型企业的发展需求，车位充足，物管水平高的写字楼产品将是市场发展的主流。而针对各个区域的产业特征和商务环境，更需要一批具有区域特征的特色写字楼出现。一、武昌写字楼市场分析●洪广·宝座●●兆富国际鹏程国际保利文化广场●●光谷国际第三部分武昌区域写字楼市场分析10第三部分武昌区域写字楼市场分析二、武昌区域写字楼市场特点1、写字楼扎堆武昌核心CBD商务圈。武昌核心CBD商务圈集商务街、商业街、金融街、电讯街、科教街于一体，又紧邻光谷电子一条街、洪山广场休闲一条街。以中商广场为中心，不到一公里的路段内就有中商广场、世纪广场、中建广场、新时代商务中心、人民银行大楼、洪广·宝座、中铁十一局办公楼和2008新长江广场等多个写字楼，数量之多，分布之密集，再加上众多的金融机构，以中南路为核心形成扎堆效应。2、高档纯写字楼集聚地，价格较高，供应量不断加大。从早期的中商写字楼到近期的中建广场，都代表武昌写字楼的品质最高点，价格定位较高，在写字楼市场低迷期市场价格依然坚挺。纯写字楼的良好形象吸引了一大批大企业的入驻，减少企业成本提高企业效益。中南片区的写字楼供应量剧增，商务氛围更加浓厚，进一步巩固其核心地位。3、交通及商务配套完善，受宏观经济环境影响写字楼市场开始回暖。于武昌中心区域，交通便捷，酒店、餐饮、商场的配套完善，全面满足企业商务需求。而2009年写字楼价格以达到历史最高价，预示着武汉写字楼市场已有回暖迹象。11三、部分写字楼调查本次对武汉部分写字楼进行详细的市场调查，并对38个写字楼项目情况进行总结分析第三部分武昌区域写字楼市场分析12写字楼租售情况汇总表13序号项目开盘价—现价元/m2出售率租金平均水平出租率开盘时间物管费元/M2/月现价回报率物业等级1中建广场6300—9000100%40元/m290%2005.11.26.65.3%甲级2世纪广场5800—7400100%35元/m290%2004125.67%甲级-3洪广·宝座7067—900099%50元/m290%2005.10.3046.6%甲级4新时代商务中心（中建三局）6900—9500

65%42—53元/m250%2007.11.28186.3%甲级+5联合国际4500—6300100%35元/m2100%2005.10.153.56.66%甲级-6湖北信息产业科技大厦4800—6000100%35元/m299%2004.2.203.66.9%甲级-7中商广场6500—8700100%43元/m297%199813.85.9%甲级-8慧谷时空5500100%25元/m297%2004.635.4%乙级+92008新长江广场6900—8800100%40元/m2100%2005.4.231.85.45%甲级-10阜华·领秀中南5370—680098%26元/m270%2005.9.182．54.6%商住楼11华乐商务中心680095%40元/m298%2003.11.13.87.06%乙级12亚贸广场4500—6000A座100%B座100%A座30元/m2B座30元/mA座100%B座99%20016．7包水费6．26%乙级第三部分武昌区域写字楼市场分析序号项目开盘价—现价元/m2出售率租金平均水平出租率开盘时间物管费元/M2/月现价回报率物业等级13武汉东湖新技术创业中心550055%23元/m260%2005年25%商住楼14中力企业大厦4700—6800100%32元/m2100%2005.635.6%乙级-15东沙大厦4200—7200100%40元/m290%2004.6.3036.6%乙级16阜华广场3684—6800100%25元/m270%2004.6.61.64.4%商住楼17汇通大厦3500—6000100%30元/m2100%200436%乙级-18中南国际城6000—8000100%30元/m290%2005.12.102.384.5%商住楼19兆富国际4388—6500100%28元/m2100%2005.1.1535.17%商住楼20鹏程国际3580—7200100%30元/m295%20041.85%商住楼21樱花大厦4020—6700100%30元/m299%2006.5.2745.37%商住楼22国光大厦3700—598099%23元/m290%2003.11.12．34.61%乙级-23凯旋门广场4200—7000100%26元/m2100%2002.5.182.64.4%乙级24联峰时代5300—5500100%25元/m280%2006.6.182．55.4%乙级25中铁大厦（中铁十一局）//40元/m299%/6.8/甲级+第三部分武昌区域写字楼市场分析14序号项目开盘价—现价元/m2出售率租金平均水平出租率开盘时间物管费元/M2/月现价回报率物业等级26光谷国际广场分段7000、9500、1250045%//2009.7.1119/甲级+27东谷银座5800—740098%25元/m290%2004.12.181．84%商住楼28光谷国际4700—680097%25元/m290%2005．10．2234.4%商住楼29国际企业中心4400100%//2005．12．181.8/产业园30武汉广场4600—67009000100%33元/m295%2006.8134.4%甲级-31世贸大厦7500—900094%43元/m295%2008.5.2814.55.7%甲级-32民生银行大厦//62元/m290%/21/甲级+33福星国际商会大厦5800—8800100%45元/m298%200466.1%乙级34新世界中心（桥口）//60元/m298%/23/甲级35闽东国际城6500—8800100%25元/m250%2007.1.13.63.4%商住楼36汉元中心5200100%22元/m295%2005.6.123.65.07%乙级37国贸新世界//55—70元/m295%/21/甲级+38世纪彩城760050%//2008.12.44/乙级+第三部分武昌区域写字楼市场分析15四、市场调查小结：16第三部分武昌区域写字楼市场分析1、销售均价：甲级5A写字楼约：8500—9000元/平方米中档乙级写字楼约：6000—7000元/平方米商住楼约：6500—8000元/平方米2、销售率：甲级5A写字楼：90.3%中档乙级写字楼：99.5%商住楼：94.8%3、回报率：甲级5A写字楼：6.1%—6.46%%中档乙级写字楼：5.31%—6.19%商住楼：4%—4.93%4、平均租金：甲级5A写字楼约：45.8元/平方米中档乙级写字楼约：31元/平方米商住楼约：26.7元/平方米5、出租率：甲级5A写字楼：92.3%中档乙级写字楼：95.6%商住楼：83.71%6、车位月租金：甲级5A写字楼：400—500元/月/个中档乙级写字楼：300元/月/个商住楼：200元/月/个7、临时停车费：甲级5A写字楼：5元/小时（20元/天）中档乙级写字楼：3元/小时（5元/半天）商住楼：2元/小时（6元/天）8、物业管理费：甲级5A写字楼：12—23元/平方米中档乙级写字楼：5.5—6.8元/平方米商住楼：1.8—4元/平方米

第三部分市场细化分析17一、目前写字楼售价与租金对比分析：1、从销售价格来看，2003年—2007年推出的写字楼售价差距较为明显，主要是市场大环境影响下和各个项目档次、定位差异，推出市场时间的先后导致售价有所差距，其价格不断攀升。2、但从租金来看，写字楼的租金差距却不太明显。3、市场经济发展需求，商务环境不断改善，加上新兴甲级写字楼云集的协同影响，大部分写字楼物业售价不断拉高，但租赁市场价格却并未能与售价对应。虽然市场上对写字楼的需求不断增加，物业升值趋势也呈上升状态，但泡沫放大后，消费者的投资回报率便被拉低，大部分的写字楼投资回报不能达到预期效果。第四部分市场细化分析18小结：租金价格在30元/平方米的位居武昌写字楼的租金中游水平，如亚贸广场、世纪广场、兆富国际、鹏程国际、樱花大厦等，此类写字楼虽然档次不高，但自身或周边配套完善、地理位置较好，户型适中，且租赁价格与物业管理费适中，最受中小型企业及成长型公司的青睐，供不应求。甲级5A写字楼，平均租金为45元/平方米左右，但它的租金相比较北京、上海、广州、武汉等地的写字楼租金要低，主要是大多国际性跨国企业、国内大型企业仍然未进驻武汉，整体氛围未成熟。随着武汉城市发展步伐加快，武昌公司总部区的规划建设的逐步实施，项目区域的配套将进一步完善，区域经济将进一步发展，区域商业的繁荣将进一步得到延续，目前各个大型企业已纷纷陆续进驻武汉，高档次的写字楼在这将有很大的发展空间，而且租金价格相信也会随之有所上涨。第四部分市场细化分析19二、写字楼客户需求特征分析

1、按行业分客户类型地理位置楼宇形象信息平台要求硬件支持智能化面积特点物业管理周边商服配套金融证券保险区域核心重要有独特要求高档高大面积好好国际贸易类区域核心重要高高档高大、中好好国内贸易类一般一般普通高、中档高、中档都有较好一般IT与电子一般特色高高档高档都有好一般电讯与电信一般重要高高档高档都有好一般咨询顾问无明显特点重要普通高、中档中高档中、小较好一般投资类无明显特点无明显特点普通普通中高档都有较好一般第四部分市场细化分析202、按规模分有实力的国内外企业：1）、一次装修成本高，不轻易搬迁；2）、不考虑地理位置、商务环境较差的区域；3）、对写字楼的品质、形象、物业管理等各方面的综合素质要求高，对创新技术和新的开发理念容易接受，并常常表现出一种追求；4）、因为有许多重要的社会与商务交往，因此对景观和环境要求高；5）、企业高管领导个人的形象与品位要求通常比较高，通常有个人的私密性和尊贵感要求；6）、购买决策比较谨慎，决策层次多，影响因素比较复杂；7）、价格通常不是影响其购买决策的最重要的因素；8）、愿意成为一个写字楼的形象代表，有时有冠名要求；9）、对安全性十分看重；10）、购买或租赁面积通常较大；11）、对购买或租赁写字楼有丰富的经验；12）、深知其品牌与写字楼品牌的关系，价格要求比较严格，但同时又愿意为自己所感兴趣的事物付出代价。21第四部分市场细化分析普通中小型企业：1）、根据各个企业的行业特点，对写字楼的档次和硬件条件有不同的要求；2）、因为自身实力弱，通常有行业或其他因素的扎堆效应，并且常常有跟随效应；3）、价格是其选择写字楼十分重要的因素，甚至有时是决定性的因素；4）、有些行业对写字楼的形象和档次有要求，但通常对这些写字楼的购买面积不大；5）、有些行业的企业选择写字楼时，受其服务的内容与客户情况所影响；6）、企业老总个人的意志和喜好决定购买决策；7）、希望写字楼能够提供配套的商务服务，如：会议中心、秘书中心、产品与企业形象展示中心等；8）、对写字楼的物业管理要求有高有低，根据行业不同而有差别；9）、对写字楼的面积划分与间隔十分重视，也重视写字楼面积的实际使用率；10）、十分注重办公的运营成本，对空调、停车场等费用比较敏感；11）、是写字楼市场需求的主角，尤其是中档甲级写字楼以及乙级写字楼的主要客源。22第四部分市场细化分析三、目标客户分析

1、客户描述武汉有着大量的高新科技企业，经过多年的政府扶持与培育以及自身的发展，武汉高新科技企业也得到了快速发展，但大部分的企业仍处于创业期或成长期，主要选择在各种科技园区、产业区内开展业务。同样，也有一些企业发展到了一定规模。由于大量的中小型科技企业是本项目的目标客户。一方面，由于行业的高智力特点以及以产品技术研发为主，这些客户崇尚现代化、智能化、高效率的办公环境；另一方面，这些客户已经发展比较成熟，有其完善的产业链，并已经基本完成了决策与管理、研发、生产等环节的空间分离，原有的产业园区已经难以满足其更大层面的发展空间需求，引致了对代表公司形象的商务写字楼需求。2、使用写字楼现状目前，有比较多的中小型IT业与高科技企业大部分集中在武昌、洪山、光谷区域的写字楼内办公，但也有分散在武汉其他区域的。这些企业与科技园、工业园等有着割舍不断的业务与人员联系，因此一般在这些园区内或就近找写字楼办公，周边的中高档写字楼内，分布着各种中小型IT与高科技企业。23第四部分市场细化分析3、客户需求动态由于政府的扶持，武汉中小型IT与高科技企业仍处于快速发展的阶段。高新科技园目前已经有了一定的规模，政府对中小型科技企业的政策支持，使得这些企业在园区或周边购买、租赁写字楼。由于中小型IT与高科技企业的发展，其决策与管理部门已经与生产、技术等业务部门，在空间上可以产生分离，尤其是为了提升公司形象，重点工作已转入战略管理、资本运作、市场管理、国际事务等，而这些工作所要求的商务环境与配套，与原来的技术研发或生产组织截然不同，由此也产生了新的写字楼需求。这种写字楼需求，有以下三种形式：在科技园内选择写字楼，可与科研基地关系较为密切；在科技园、工业园周边的商务中心区选择写字楼；在城市中心区域选择写字楼。虽然武汉高科技产业发展迅速，然而，世界经济的阶段性低潮以及高科技产业的理性回归，使得整个行业的发展和投资更加理性，对写字楼的需求以及上述的三种形式，都是一个逐步完成的过程。

24第四部分市场细化分析4、客户需求结构说明由于作为公司的决策中心以及对外交往的重要场所，因此，这种需求与其他行业的运作模式类似。但也应该考虑到，由于高科技公司固有的技术行业特点，对新技术十分认同，而“孵化器”式的写字楼，不仅符合他们的工作习惯和特点，而且可以满足他们对“孵化群体”的自我感觉，对这些客户更有吸引力。作为购买写字楼的科技企业，有以下特点：区位的要求十分明显，讲究交通便利、扎堆氛围，中高的档办公区；外在形象追求现代高科技的美感；一般会选择乙级写字楼，尤其突出对高信息化平台与数码港的追求；对价格不是十分的敏感，但其本身又特别具有价格的谈判能力，可承受的价格区间在8000元/平方米或月租30元/平方米左右；中小企业面积需求在100—200平方米为主，较大规模企业单位在500平方米左右；楼层分布大都在高层或中高层；有一定的聚堆效应；对信息化要求高，一般要求有充足的布线系统和网络接入系统，并且有自己独立管理控制的网络系统；要求写字楼能提供最新技术的信息平台；对大厦的大堂、走道、电梯与电梯间、卫生间、空调与新风系统等档次要求高，认可硬件设备的各种效率性与舒适性技术创新与提升所产生的价值；崇尚人性化环保办公，对配套的员工休闲、活动等有较高要求。25第四部分市场细化分析6、客户消费决策流程及影响因素由公司最高决策层作出决定；对武汉情况十分了解，对武汉写字楼有比较清晰的认识，一旦决定购买或租赁写字楼，则能比较快的付诸行动；刚成长壮大的高科技企业，一般企业都有一位灵魂人物，该人对写字楼的选择起到关键性的决定作用。决策人士是新时代高智力的一代企业经营人员，本身素质高，决策者一般也是理财专家，或者有理财人士辅助，善于分析写字楼对公司所带来效益的性价比；愿意选择外立面和功能为现代风格、高科技的写字楼。7、租购模式由于国内高新科技企业大都仍处于企业生命周期的成长期，其业务与规模的发展还处于一种不确定性中，租赁写字楼办公仍是主流。但对于有资金实力的高科技企业，尤其是面向全国市场、总部管理概念比较明确，或者应用成熟技术的企业，也开始购买写字楼，以合理理财，并降低办公成本。

26第四部分市场细化分析四、产品分析：1、从档次来看，表现出如下特征：甲级写字楼：一般具有极佳的区位，通达性，高品质的承租人，专业化管理，建筑材料好，租金具有竞争力，主要在城市主干道上，如：新时代商务中心、世纪广场、中建广场、联合国际等。乙级写字楼：有较好的区位，管理、建筑材料和承租人，主要分布在主干道周边，其它写字楼房龄在5—15年，且占用率稳定，如：惠谷时空、东沙大厦、华乐商务中心等。商住楼：经济上过时，无现代电脑系统，办公与居家混合，主要分布在甲级乙级写字楼周边，如：中南国际城、鹏程国际、樱花大厦等。2、从配套设施来看，有如下特点：

20%写字楼采用进口电梯，80%写字楼采用中外合资电梯；

40%写字楼一楼为大堂和金融证劵机构，40%写字楼一楼为商业购物场所，20%写字楼一楼为金融服务机构；

90%写字楼以为地下停车位为主，10%写字楼以地面停车位为主。

27第四部分市场细化分析3、市场需求特征分析：承租人挑选写字楼的顺序喜欢从乙级到甲级，或从其它写字楼到乙级；写字楼的区域性不强，客户选择写字楼时一般从自身从事行业集群区域范围来看；经济发展周期，产业结构变化，就业趋势对写字楼的需求产生很大影响，保险，金融，房地产、IT业对写字楼需求较大；目前高档甲级写字楼市场需求不是很大、乙级中高档写字楼及商住楼出租率非常高。4、目前企业对高档甲级写字楼物业需求不是很大，主要有以下原因：武汉不同于沿海城市，对国际经济大潮反应较为沿海城市迟钝，信息滞缓；

武汉写字楼的存量比较多，总供应量大于需求；

电梯数量少且速度慢，部分写字楼在设计的时候，或迫于资金压力，或节约建造成本，减少公摊面积，将电梯的数量压到最少，价格压到最低，造成日后物业管理的麻烦和使用上的不便；

停车位少，几乎是所有的写字楼都面临的问题。随着有车一族越来越多，白领们开车上下班将成为一种习惯，车位数量将成为客户选择写字楼的重要指标；

进入网络时代，客户希望新的写字楼能有宽带直接上网的服务和配套设施，光纤通讯等已经是必备的硬件设施。一些高科技公司还要求有大型的机房冷却装置，对用电量要求也明显提高；

商住楼对写字楼的冲击也很大，商住两用的房子，售价相对于办公用的写字楼来说要划算得多，而且物业管理费便宜，办公时间灵活掌握。28第四部分市场细化分析5、目前多数的写字楼情况：

前几年以低价格进入写字楼的大量企业中，相当数量的企业已得到了长足的发展，伴随着时间延递，破旧的大堂，拥挤低速的电梯，住家人员提着菜篮子与白领职员同进同出的尴尬，紧张的停车位，落伍的大楼外观已使他们日渐滋生寻办公新址的想法。

现有甲级写字楼中的企业，虽然在各方面的条件较为优越，但高昂的租金，物管费，停车费，低实用率，中央空调，其中央送风系统使得空气质量有所下降，使这些企业员工情绪变得焦虑不安和无奈，并对这种高昂的代价产生动摇。上述市场情况正是新一代写字楼的市场需求动力。未来的写字楼产品，谁能改善这种情况，谁能满足这种需求，谁就能赢得市场。所以结合以上市场情况，我项目将尽可能规避以上种种弊端，以人性化的设计，以人为本的开发理念，结合本项目实际情况，着力打造中小型科技企业的发展平台，抢占市场先机。29第四部分市场细化分析五、写字楼客户发展趋势预测：发展阶段时间阶段特征建设阶段从1998年至2003年本阶段是武昌区域写字楼的建设阶段，这一阶段的写字楼客户主要以中小规模的公司为主，主要的亮点是对写字楼前景的预期。产业形成阶段2003年至2007年到2003年或2005年,如新时代商务中心、中建广场、世纪广场等几大形象工程竣工,基础设施更加完善,并带动国内外大型企业向武昌区进驻的浪潮；在以后的一段进间内其它工程仍在建设之中。发挥影响阶段2007年至2009年武昌企业总部的良好形象及城市地位得到市场的认可，除了国内大型企业，国外五百强大企业代表处也相继入驻，使武昌区在金融、外贸、信息、电子IT等行业具有较强的辐射功能，会展、商业、酒店等相关产业兴起。换代升级阶段2010年后众多的写字楼由于年份已久，产品开始进入老化阶段，为了能迎合市场需要，部分写字楼开始对大楼进行翻新、修缮、增加硬件设施等。而新规划施工的写字楼由于吸收最新的设计理念，各方面人性化的综合因素都能考虑在内，加上配套设施完善，后期服务意识加强。相信今后新一代写字楼的办公环境、配套、服务等理念将成为市场关注点。第四部分市场细化分析30第四部分项目概况31一、项目各项技术指标第一部分项目概况32科创大厦主要经济技术指标规划用地总面积12532.32㎡其中代拆城市规划道路面积2413.23㎡规划净用地面积10119.09㎡规划总建筑面积62291.1㎡

地上建筑面积48568.9㎡其中办公主楼建筑面积28310.9㎡STUDIO楼建筑面积20568㎡地下建筑面积13722.2㎡其中：人防建筑面积3426.4㎡地上建筑层数办公主楼25层、STUDIO楼23层地下建筑层数2层建筑高度主楼92.95米，STUDIO楼81.75米容积略4.78建筑密度31.9%绿化略26.4%停车位地上29个，地下261个A栋：共25层平层1147㎡，每层2户，单套面积573平米的大面积办公空间，适合大中型企业入驻。二、产品特征B栋：平层778㎡，每层4户，分别为90、126、133、143、157平方米，可多套组合，空间具有一定的灵活性。裙楼商业：为3层裙商，建筑面积达8578平方米，内部结构可自由划分，入驻业态选择范围较广，主要以商服配套为主。第一部分项目概况33三、区域位置项目位于武汉市小洪山东区，东临珞狮北路，南临湖北省自动化研究所，西、北紧接黄家湾居民区，西距洪山广场约2公里，南距街道口商圈约1.5公里。地理位置比较优越，交通条件比较便利，俯瞰武汉大学校园全景，北眺东湖，景观资源丰富。34第一部分项目概况

项目同时跨越街道口商圈、水果湖行政区和武大人文区，是武汉唯一一个同时拥有政脉、文脉和商脉三脉合一的写字楼项目，项目区位优越，周边高校和科研机构聚集，科研和商务氛围浓厚。武大人文区水果湖政务区街道口商业区四、区域自然环境优越洪山宝塔、施洋烈士墓、洪山公园等风景怡人。武汉大学的绿色校园，百年大树成荫；更有东湖、水果湖等市内大型湖泊，水文化丰富。第一部分项目概况35五、人文环境区域内有省委省政府、省发改委、省统计局等省级政府单位；有武汉大学、武汉美术学院、水果湖中学、水果湖小学、洪山中学等省市重点学校。集中了省政府所属10余个厅、局、委、办的机关和20多所科研机构和大专院校，政府要员、学界精英、社会名流，人文荟萃，文化底蕴深厚。六、区域商业环境项目占据城市内环线地段，区域周边有兆富国际、鹏程国际、阜华大厦、樱花大厦、中科院大厦等中高档写字楼；有广埠屯IT一条街：赛博数码广场、南极电脑广场、广埠屯资讯广场、武汉电脑大世界；有亚贸广场、新世界百货、群光广场等大型购物中心；有家乐福、中商量贩店、国美电器等大型超市，商业氛围浓郁。七、科教环境武昌是全国闻名的智力密集区，其密集程度仅次于北京的海淀区。辖区内有著名的武汉大学等13所大专院校和以中科院武汉分院为代表的48所国家、省、市级科研机构，拥有10多万高级专业技术人才，在校大学生12万人，每年产出800余项科研成果。36第一部分项目概况八、区域交通环境该片区出行相对便利，10多条公交线路，通达武汉三镇。街道口商圈优越的路网环境、轨道交通的便捷性、“空中通道”的直达性，具有多样化的立体交通网络，使得本项目路网通达性大大加强。珞狮北路双向4车道二环高架桥新世界百货八一路双向4车道第一部分项目概况37九、区域市政配套齐全1、区域医疗机构区域周边有省妇幼保健医院、广州军区武汉总医院、武汉大学口腔医院、武汉大学中南医院、市七医院、华夏医院、省直门诊、市职业病防治院等。2、教育机构区域周边有武汉大学、华中师范大学、武汉理工大学、武汉电力职业技术学院、洪山中学、水果湖中学、水果湖小学、十五中等。3、科研机构、基地中科院武汉分院、中国长城计算机集团武汉分公司、各大学院校科研实验基地、广埠屯IT一条街、东湖高新开发区、光谷产业基地等。4、购物场所区域周边有亚贸广场、新世界百货、群光广场、中南商业大楼、中商世纪广场等大型购物中心；家乐福、中商量贩店、国美电器等大型超市。第一部分项目概况385、金融证券区域周边分布工商银行、农业银行、华夏银行、交通银行、中国银行、建设银行、招商银行等。6、饮食酒店区域周边有白玫瑰大酒店、洪山宾馆、湖北饭店、五月花大酒店、新大地酒店、京汉大酒店、中南大酒店、楚园大酒店、三环大酒店、大鹏酒店、亢龙太子酒轩、粗茶淡饭、江南水乡、巴山夜雨、大班海鲜城等。7、娱乐休闲区域周边有洪山广场、八一电影院、九九城堡、葡国城堡、康霸洗浴中心、滚石音乐厅等。第一部分项目概况39十、区域辐射范围配套设施非常完善，生活设施极为便利。该片区成熟的交通配套、环境配套、生活配套、休闲配套等也给区域外提供便利，并辐射这些区域。另通过分析表明，项目区域的辐射范围主要表现在：1、一级辐射圈（1）、洪山广场、水果湖区域：区域内政府机关遍布，主要分布有：湖北省省委、省政府、省教育厅、省发展与改革委员会、中科院武汉分院、省统计局、中南建筑设计院、中南电力设计院、武汉设计研究院、省水利厅等武昌的政治文化中心。（2）、街道口、广埠屯区域：武汉科技IT一条街，其商业氛围浓郁，主要有：亚贸广场、兆富国际、鹏程国际、阜华大厦、汇通大厦、赛博数码广场、南极电脑广场、广埠屯资讯广场、武汉电脑大世界、华中电子市场、武汉电脑城等，是电脑、电子产品、办公耗材等集中的一条商业街区；同时分布众多的高科技科研企业、公司在此扎堆。（3）、中南路、丁字桥区域：武昌高档写字楼较为集中的区域，定位为武昌公司总部区域，周边内成熟居民区较多，写字楼密布，商业配套齐全，经营环境较好。主要分布有：新时代商务中心、中建广场、中南国际城、阜华·领秀中南、中商广场、世纪广场、建设大厦等写字楼。第一部分项目概况402、二级辐射圈（1）、光谷区域：武昌新兴区域，区域内配套设施完善性较为不均，交通环境便利，但满足生活需要等方面的配套需求设施发展有待提升。（2）、积玉桥区域：武昌的老成区之一，区域内有大片的私房，区域商业和娱乐设施贫乏，主要依靠中南和徐东的商业来满足生活需求，但是，随着城中村改造的步伐加快，该区域将成为武昌区的重要核心居住区，一座新兴的社区将在这片土地上升起，并且区域商业也会得到完善。（3）、阅马场区域：武昌的老成区之一，区域内小区和私房并存，近年来房地产市场发展缓慢，商业严重落后。（4）、南湖区域：武汉新的卫星居住城，区域内众多新建小区分布其中，市政配套设施有待完善。41第一部分项目概况十一、区域规划环境武汉市政府对武昌片区的城市规划，主要体现在二个方面：一为区域发展规划，二为市政配套建设。1、区域发展规划——武昌“公司总部区”的发展方向通过对武汉市城市规划政策的分析，武昌“公司总部区”拟打造“500强总部区”，区域范围分布在长江、东湖、沙湖“一江两湖”地区，西至临江大道，东至东湖路，南至武珞路，北至徐东大街，面积21平方公里。该区域将重点发展金融商贸、信息中介、高新科技、教育文化等四大核心产业，以及酒店服务、旅游休闲、房地产开发、会展等四大配套产业，规划10年建成华中地区国际、国内公司总部集聚地，江城经济、人才核心区及生活、观光“城中城”。武昌公司总部区核心区是以洪山广场为中心，以中南路和中北路为主轴，沿线3平方公里范围内，金融、证券、文化、商贸、中介等企业聚集，产业特色突出。“500强总部区”被划分为5大功能组团：中南路片重点引进银行、证券企业，形成金融中心；中北路片以500强公司总部、研发机构、销售服务机构为主，形成商务中心；洪山广场片为科教、休闲娱乐中心；中北路片建成文化中心；积玉桥片则以长江、沙湖为背景，形成集商贸旅游、办公居住为一体的综合服务中心。目前已有15家世界500强企业的分支机构和国内25家公司的区域总部在区内落户。42第一部分项目概况2、大力发展文化创意产业和高科技产业武昌区委、区政府为充分发挥科教资源优势，加快科教成果转化，促进区域经济发展，围绕建设武汉江南金融商务中心和历史文化名城的战略目标，大力发展文化创意、高新科技产业，着力打造中部设计之都品牌，形成产业特色。为了实现产业园区突破性发展，拟围绕中南路--中北路总部经济核心区，结合周边资源状况，计划用三至五年时间建设环总部区21个特色产业园区的八大功能片区包括：小洪山片区，高新技术产业集群；首义片区：高端服务、文化创意产业集群；油料所片区：设计创意产业集群；凤凰片区：对现有都市工业园改造升级，形成以信息、电子科技为主的高新技术产业集群；石牌岭片区：吸引上下游企业，形成机电科技产业集群；白沙洲片区：打造以船舶、汽车电子、信息安全、企业孵化为主的综合型产业集群；东湖西岸片区：建设181文化创意园等为主的东湖西岸文化创意产业集群；武昌古城片区：建设包括昙华林艺术村、户部巷汉味风情园、胭脂山衣坊等文化艺术、创意设计和休闲娱乐为主的文化创意产业集群。实现总部经济与产业园区的互动效应和错位发展，形成武昌总部经济发展和现代服务业发展的重要产业支撑。第一部分项目概况43大力发展文化创意产业和高科技产业小洪山片区：高新技术产业集群第一部分项目概况443、市政配套建设计划2年建设的东湖隧道是武汉二环线路跨越东湖的关键工程，总投资5.3亿元。南起茶港于东湖南路南侧开始穿越东湖，在湖底呈“S”形走势，后在东湖宾馆路口的东湖路出洞。而东湖隧道建成后，与在建的珞狮路高架桥连通，二环首段、设计时速达60—80公里的快速大通道。而上述所说的珞狮路高架桥与东湖隧道连接处地带，恰好是本项目所在之处，更显示项目对城市经济发展的重要性及地理位置的优越性。结论：项目位于武昌中心城区，地理位置相对优越，自然环境优美，文化气息浓郁，行政机构、教育机构众多，金融、医疗机构林立，饮食、休闲场所齐备，市政配套设施齐全，有较强的商业基础，使得该区域具备一定的人气聚集力。作为武昌总部区的整体规划的一部分，今后项目将是武昌的IT、科研、金融、文化、商贸、中介等企业的聚集地，并牵引武昌新的城市发展点。第一部分项目概况45第五部分项目SWOT分析46第五部分项目SWOT分析1、位处城区，交通便利2、规划井然有序3、政府大力支持4、配套设施齐全5、抗跌力强6、潜力十足7、环境佳，空气质素高9、心理优越感优势:

劣势:1、项目区域内的商服配套欠缺2、项目周边环境不理想3、项目用地规模小，不利于提升品牌4、交通系统还未完全建立，办公人群均受一定影响机会:

1、市场无直接竞争对手2、市场需求新一代的写字楼3、地段的发展潜力大4、销售前景良好威胁:

1、区域商务办公环境尚未成熟2、投资者仍然是持币观望态势3、武汉楼市未来走向的不确定性对市场的干扰会比较明显4、部分在售商住楼将分流客户群5、珞狮北高架桥工程正在施工，导致项目门前的道路被阻隔，直接影响项目的交通组织47五、项目分析结论：从本项目的SWOT分析表中的各项分析内容可以看出，项目的优势大于劣势，机会多于威胁，因此项目整体上处于SO象限。通过制定项目营销策划策略、细致的贯彻执行，专注和周到的服务客户，抓住机会，深刻挖掘项目的优势和潜能，一定能够实现预定的目标，同时提升项目附加值，将利益最大化。基于本项目的外在表现价值——产品区位价值，以及本项目独特的附加价值，更加突出了本项目非常突出的核心价值——个性化、稀缺性。个性化、稀缺性本项目开发科技创业孵化器现代化、高档次现代科技创业孵化器，节能、环保的新一代写字楼48A座B座第五部分项目SWOT分析49第六部分项目定位策略一、关于定位方向的思考思考1：卖点在哪里？在写字楼硬件同质化几乎90％的情况下，我们是否仍将硬件设施作为主要的卖点？如果在硬件上做文章，要做到与竞争对手区隔，我们有多大的想象空间？在同类写字楼和商住楼价位普遍在7000元/平方米之间的前提下，我们是否有足够的说服力说服客户来接受9000—11000元之间的高价位？仅仅强调我们的硬件，足够吗？除硬件之外，我们是否可以考虑有其他的考虑？比如服务？比如细节？比如品牌？思考2：做什么样的写字楼？从写字楼竞争态势看，我们仅仅是武昌写字楼中的的1/50，我们还做传统的写字楼吗？从价格定位上来看，我们接近5000元/平方米的成本价，我们还是传统的写字楼吗？思考3：如何从1/50中脱颖而出？纵观武昌区域写字楼，高楼林立，“甲级”、“5A”比比皆是……如果我们跟在其它写字楼的后面，谈何超越？如何超越？如何从1/50中脱颖而出？50第六部分项目定位策略1、定位方向综合以上分析：从硬件上看，竞争对手和本项目的趋同度已经比较高，超越的空间有限；从软件上看，细节的优化，服务的提升，超越的空间无限；从品牌上看，科技厅强大的政府背景，是项目实现超越的强大支撑；因此，在对自身、市场和竞争对手深入分析，综合考虑的基础上，提出本项目的定位方向和目标——

出路——重新定义现代化的写字楼目的——打造全方位科技创业发展平台！代表着现代人性化写字楼运作形态和服务水平代表着进驻的企业最广泛的利益代表着不断增值的商务空间二、“全方位科技创业发展平台”的思想内涵——三个代表1、三个代表51第六部分项目定位策略传统写字楼全方位科技创业发展平台有形（建筑）空间有形（建筑）空间＋无形（服务增值）空间基本物业管理服务基本物业管理服务＋商务增值服务强调建筑参数强调建筑细节优化＋商务便利＋升值空间企业的办公场所提供无限商务可能，科技企业的发展平台越旧越贬值越旧越经典，越旧越增值传递表征价值表征价值＋内涵及理念＋品牌形象被动式服务主动式服务2、“全方位科技创业发展平台”与传统写字楼的产品形态对比

52第六部分项目定位策略结论：从以上分析我们可以看出，传统写字楼提供的仅仅是有形的建筑空间和有限的物业管理服务，对于企业而言也仅仅是一个办公场所，并且，随着年限的增加，也不断贬值；而“全方位科技创业发展平台”则不仅强调建筑空间，更加注重细节和品牌形象的维护，强调其提供的便利商务服务，帮助企业业务增值，实现无限商务可能，由优秀到卓越；因此，它是科技企业的发展平台。53第六部分项目定位策略三、项目定位与传统写字楼的形象区隔“重新定义写字楼，打造全方位科技创业发展平台”可以从以下三方面实现与传统写字楼的区隔——高姿态，高调出场：一开始就站在比其他项目更高的平台上，以现代化的视野，全球化的眼光，以超前的意识定位项目，重新定义现代化写字楼。新办公模式：传统办公方式是消极的和被动的。我们的产品不是只能提供基本功能需求和物业管理需求的传统写字楼，它提供的是可持续增值的空间，是具有强大品牌号召力的现代科技企业新的商务平台，是主动的、面向未来的办公新模式。开创新时代：我们不是做现有市场的领袖，而是新市场新领域的开拓者，引领者，开创一个新的办公时代。54第六部分项目定位策略四、成功打造“全方位科技创业发展平台”的两个保障措施1、树立项目高品位的品牌形象，实现市场认知的差异化；2、通过项目细节的优化和服务的提升，实现进驻企业业务增值；五、成功打造“全方位科技创业发展平台”的三大突破方向1、硬件突破：细微之处见真章达到5A写字楼标准（绝对不落后于现有的高级写字楼），而且在硬件的细节上处处用心，彰显便利；2、软件突破：服务助发展礼宾式的酒店式物业管理服务+保姆式的政策护航服务+不可抗拒的超值业务增长平台（科技研发、成果转换、生产、销售等平台）3、品牌形象突破：标新立异，脱颖而出树立科技行业写字楼服务新标准+成为科技企业的最佳发展平台55第六部分项目定位策略六、“全方位科技创业发展平台”的核心价值提炼全方位科技创业发展平台外层价值项目品牌区位价值市场价值中层价值标准配置软环境价值增值价值细节方面内层价值品牌理念文化追求56第六部分项目定位策略七、外层价值：（项目本身显而易见的价值体现）1、项目品牌价值：清诚集团是武汉知名的工业地产开发商，其实力、信誉和品质将给予市场极大的信心。“华顶工业园”项目的成功，成为了市场上成功的参照，奠定了项目品牌的影响力。作为科技行业的一个“孵化器”写字楼项目，市场上形成一种期待心理。清诚集团各地广泛的产业资源、科技厅各下属企业单位网络资源、周边高校人力资源、研发资源，是其他写字楼开发商所无法提供的资源优势。2、区位价值：

项目地处武汉小洪山区域，是武昌的政治中心、科教中心、商业中心的交汇地段，升值空间广阔。3、市场价值：目前市场缺乏代表性的高端写字楼产品，市场需要高档次的写字楼，我们以超前的意识定位产品，在武汉写字楼市场，特别是科技领域的专业写字楼占据优势地位。以新概念现代化写字楼的标准塑造产品，突破现有模式，开创科技创业写字楼的新时代。57第六部分项目定位策略八、中层价值：1、标准配备：在写字楼的系统配备上，我们按照高级写字楼的标准配备，为进驻的科技企业提供现代化的办公条件。2、细节方面：个性化的风格，高档次的内部装修，全面提升进驻企业形象。各种商业配套设施，提供多样的商业服务。3、软环境价值：完善的物业管理服务体系，提供人性化的管理，满足供各种办公服务需求。4、增值价值：在满足写字楼功能需求的同时，我们提供特色经营管理服务，开创写字楼增值服务的新时代。58第六部分项目定位策略九、内层价值：1、品牌理念:颠覆传统写字楼模式，以硬件、细节、软件环境为基础，重新定义高级写字楼概念，建立科技“孵化器”第一品牌写字楼的理念。对写字楼市场起促进作用，推动上下游产业链的发展，乃至拉动科技领域、区域经济的发展。2、文化追求:

塑造写字楼的文化，就是让项目随着时间的推移而升值，随着年代的久远而成为经典，持续占据市场主导地位，引领市场的发展。59第六部分项目定位策略十、目标客户群定位60科创大厦（A座）：企业总部、研发中心、技术先进型企业科创STUDIO（B座）：具有自主知识产权的科技型中小企业转化高校和科研机构成果的中小型企业留学、培训、提供学生服务的中小型企业区域要求改善办公环境的企业电脑一条街实力品牌形象展示基地投资客第六部分项目定位策略1、客户群定位A座：企业总部、研发中心、技术先进型企业B座：具有自主知识产权的科技型中小企业转化高校和科研机构成果的中小型企业留学、培训、提供学生服务的中小型企业区域要求改善办公环境的企业

IT一条街实力品牌形象展示基地投资客户2、构成比例●主导客户：高科技、IT客户（50%）动画设计、建筑设计、广告设计客户（13%）咨询顾问客户（12%）●辅助客户：金融证券保险业客户（10%）贸易客户（7%）、投资客（3%）、其他（5%）注：以上比例指面积的百分比。构成比例结构图：61第六部分项目定位策略3、吸引目标客户主要因素：（1）科技企业聚集之所科技企业，尤其是科技厅直属二级单位以及中小型科技创业企业的入驻，将极大的提升本项目的品质和市场形象；（2）科技企业的大本营科技厅二级单位和中小型科技企业为重点，以“科技孵化器”为宣传重点，形成科技企业的扎堆效应。（3）湖北、武汉科技系统对外的形象“窗口”最大限度地争取科技厅、科技局、武昌区政府的资源支持，是该项目成功启动的关键因素之一，建议该项目：A、通过中小型科技企业扶持方式引进高新技术发展促进中心等部门设立的办事“窗口”或政策咨询“窗口”，达成与政府结盟；B、利用科技展览展览活动、招商引资推介会等作为推广渠道；C、3600亩葛店开发区工业园区用地，为形成本项目的“项目孵化区、产业培植区、配套服务区”三位一体的多功能孵化器体系提供了有利支撑。为促进科技成果产业化，努力打造科技企业创业服务平台，力争成为组织结构网络化，创业服务专业化，服务平台标准化，服务内容国际化的一流孵化器。62第六部分项目定位策略十一、两条主线——定位诉求策略1、明线：针对用户（1）彻底引爆优秀科技企业对专业的科技行业高级写字楼的渴望（2）彻底释放优秀的科技企业庞大的写字楼消费力2、暗线：针对投资者（1）区域价值：武昌小洪山城区项目的价值将有广阔的升值前景（2）品牌价值：经典的魅力在于不断升值；品牌的价值在于优秀客户的认同度和市场的号召力。63第六部分项目定位策略十二、项目市场推广定位1、项目定位

64知识型企业链式商务平台第六部分项目定位策略定位支撑科创STUDIO为科创大厦提供产业链上的配套和支撑，此为内部循环链；科创STUDIO和科创大厦为周边高校、科研机构以及电脑一条街提供培训、教育等方面的服务，高校和科研机构为本案企业提供技术支持，此为外部循环链；以科技和知识产品为核心，楼上商务办公和楼下产品形象展示形成联动，构成第三条垂直链。“链式”导示图65第六部分项目定位策略电脑一条街科研机构高校科创STUDIO科创大厦裙楼商业配套追随示范领袖展示形象展示形象技术支持人才资源技术支持教育、科技服务配套追随乙级高档写字楼中高档商住楼写字楼品质金字塔区域普通写字楼甲级5A标志性写字楼2、品质定位66第六部分项目定位策略5A智能系统5大商务平台108项细节改进365项商务便利10大服务中心商务平台支持体系硬件功能软件服务推出高级写字楼八大标准重新定义高级写字楼智能化细节化个性化便利化标准配置层高突破健康体系细节时代业务增值以客为尊高级享受品牌文化品牌形象知识型企业链式商务平台卖点支撑体系总体框架出路——重新定义高级写字楼目的——打造知识型企业链式商务平台措施——建立商务平台支持体系

67第六部分项目定位策略十三、“全方位科技企业支持体系”的内涵“全方位科技企业支持体系”是在充分体现现代商务文化和商务精神的前提下，为商务人士所需的写字楼主流服务；注重细节，强调管理，倡导“服务创造价值”的经营管理理念，是一种强调创造性和主动性的服务体系，具备商务人士广泛认可的品牌价值。1、“全方位科技企业支持体系”的提升方向——实现现代化建设（1）硬件系统：智能化、细节化（2）软件（服务、品牌）系统：个性化、便利化2、硬件系统提升3、5A智能化系统（1）通信自动化系统（CA）（2）办公自动化系统（OA）（3）建筑管理自动化（BA）（4）消防自动监控系统（FA）（5）安全防范自动化（SA）4、其他硬件配置（1）空调系统（变风量空调系统）（2）一卡通系统（3）综合布线系统（4）电梯系统（5）通讯系统68第六部分项目定位策略（1）、总部办公平台（A座）：定位于企业总部基地，通过专业科研型写字楼细分市场为企业总部、二级机关单位、县/市驻汉办事处等提供专业化写字楼服务。通过“产业政策引导、一站式服务、技术平台支持、中介服务外包、风险投资推动、科技项目扶持”等软环境建设，为总部型企业提供全方位服务。（2）、企业孵化平台（B座）为处于萌芽期的科技企业提供成长基地及孵化平台，支持科研机构、留学人员企业及中小企业科技创业发展，并通过科研项目/产品引进，项目投资/融资，政策扶持，产品/项目转化交易，技术转让，知识产权申报等帮助中小企业快速成长。5、五大商务平台第六部分项目定位策略69（3）商务服务平台在大楼1—3层的商业裙楼部分，重点引进高档次的相关服务行业，让进驻企业充分感受完善而高档次的配套服务，从而提升项目的档次。商务交流：小型会客室、宴会厅，满足商务交流的私密，配备品质上乘的商务酒店银行、邮局、电信等营业厅餐饮：分开设立员工餐厅和商务餐馆。员工餐厅为楼内企业员工提供日常的就餐；商务餐馆、咖啡厅专门为商业性的洽谈提供高档次的场所。小型超市：满足员工日常生活、办公用品需要。药店：引进品牌药店，为大楼办公人员提供便利的健康保障。（4）、康体休闲平台科技商务俱乐部引入国际高级休闲康体服务，为企业领导层提供休闲娱乐场所，和各种商业交流活动服务。休闲娱乐：台球厅、棋牌室、咖啡厅、室内高尔夫推杆练习室、医疗保健室、沐足、豪华套间等设施，提供各种个性化服务、一流的休闲环境，使入驻企业家及企业员工四季拥有轻松自在的怡然心境。（5）、停车服务平台提供停车服务，物流卸货平台，垂直输送客梯、货梯，为企业主方便停车及企业配套物流装卸服务提供商务平台，省却企业运营过程中物流环节的后顾之忧。第六部分项目定位策略706、十大服务中心（1）、项目采购中心：课题采购，开发资源采购中心将高校及科研院所的知识产权及研发成果信息汇总，为研发/科研型企业采购课题，组建专门的“采购”团队进行项目/产品“采购”，有效促进企业及科研院所之间科研产品的交易及互动，为其开发扩大各类资源；（2）、项目评估中心：专家评估，专业意见评估中心将“采购”回来的科研项目一一评估，组织专家团队对科研产品的产品价值，市场需求，产品前景等进行合理客观权威的科学认证评估，并形成专业评估意见以供企业参考；（3）、项目研究开发中心：项目立案，研发支持项目研究开发中心成员均为入驻企业，研究中心将具有实际价值的科研产品、项目转化为无形资产及立案项目，中心内每个成员根据不同领域进行资源合理分配；第六部分项目定位策略71（4）、成果检验中心：权威考评，入市报告科研成果经成果检验中心的专家多次评估、验证以及出具权威的各项指标考评，为科研型新产品入市提供专业意见及市场依据。如获得检验中心最终认证的产品可获得相应政策扶持及风险资金注资；（5）、科研产品风险投资中心：风险投资，融资服务科研产品风险投资中心有针对性的对具有市场前景的科研产品及项目引入风险投资财团与企业进行有效嫁接，同时为企业提供上市融资，金融贷款，企业并购等各类融资咨询服务；（6）、成果展示中心：成果展示，形象窗口成果展示中心开设专业展示大区进行不定期的科研成果展示，为企业及其科研项目/产品提供对外形象的展示窗口及最大价值舞台；（7）、成果转化销售中心：战略咨询，销售团队成果转化销售中心为实现科研产品及项目的最大化销售，有利占领市场提供营销咨询及战略部署支持，并可根据企业主的需要成立专业的销售团队，通过政府政策等各方面途径促进产品销售，将产品转化为市场实际利润；第六部分项目定位策略72（8）、项目服务中心：产业链条，增值服务项目服务中心为企业主，科研院校，投资者提供全面周到的登记查询、项目咨询，紧急事件处理及其它增值性服务，包括技术及产品转移、知识产权申报、专利项目成果申报、专利技术商标申请、外包服务等；（9）、项目交易服务中心：置换商机，沟通桥梁项目交易服务中心通过交易中心搭起企业，科研院校与政府三者的沟通桥梁，直接开发，直接交易，促进产品及项目双向有效交易，并办理各类交易期间准备工作；（10）、物业服务中心：配套服务，后顾无忧作为上述九大服务中心的配套支撑体系，为所有企业主，企业，投资者做好完备的配套服务机构。第六部分项目定位策略73十四、108项细节优化（一）外立面：外立面采用石材以及玻璃幕墙设计，主要材料选用为透明钢化中空玻璃。对幕墙框架做鳞化处理，消除光污染。（二）公共区域：（1）大堂晶体装饰：建议以晶体为大堂的主要装饰材料，如在地面、墙体、柱体上，利用晶体材料来突出大堂的富丽堂皇。（2）大堂生态系统：包括水系统、绿色系统和小品三大系统生态系统一：水系统A、充分利用挑空2层的层高优势，可考虑在主要位置设计一小型水幕景观、水瀑布，利用水的流动体现动态的美感；B、在大堂入口前的广场上，考虑建造一个小型主题喷泉。前提是不影响车行和人行交通系统。生态系统二：绿色系统在广场、大堂等处布置绿色植被、灌木景观，突出绿色生态，营造生机盎然的气氛。生态系统三：小品在大堂外广场、大堂内等处均可布置独特而精致的景观小品；在大堂外广场上的喷泉内建造项目LOGO标志的雕塑，代表项目形象。74第六部分项目定位策略（3）大堂电子查询系统：在大堂入口处，设立电子触摸查询系统，为来访客户提供方便，这是高级写字楼的身份体现。主要包括四个方面的内容：①城市介绍：武汉市介绍、片区介绍；②开发商介绍；③项目介绍；④进驻企业介绍，企业广告。（4）大堂贵宾休息区：设立贵宾休息区（沙发、茶几），为来访客户提供临时的休息、等候场所。（5）理念墙：在大堂贵前台背景处设置项目理念墙，邀请壁画师及书法家对大堂理念进行画面和文字的展示。（三）内部走廊：设计风格以简洁明快为主，旨在营造轻松的办公气氛。可考虑布置一些玻璃、拉丝银不锈钢板材、主题型壁画或者浮雕等，突出本项目的现代化、个性化。（四）电梯厅：以绿色、生态为主题，通过设立绿色植物小品，营造惬意的生态空间。安装液晶电视系统，循环播放入驻企业形象宣传电视片，以提升本项目整体市场地位。75第六部分项目定位策略十五、软件系统提升方向

——实现由被动式服务到主动式服务的提升

打造三大服务体系，提供365项商务便利在产品软环境服务上，我们从物业管理服务、经营管理服务、政策支持三个方面提升：（一）物业管理服务：引进国际著名物业管理公司

与知名物业管理公司合作，为进驻企业提供国际化标准写字楼服务。由我公司自行组建物业管理团队，另聘请如戴德梁行、第一太平戴维斯等知名物业管理公司以顾问形式，前期协助我司物业管理部门，打造“科技孵化器”高级写字楼——湖北省科技创业大厦。76第六部分项目定位策略（1）提供酒店式的标准服务：办公时间客户接触热线，即设立公共秘书服务

24小时消防保安服务；

24小时维修服务保养；

24小时电梯服务；前台问询服务；茶水间热水提供服务；日常公共区域清洁服务；报刊邮件分拣和分发；处理客户投诉服务；紧急事件处理等等。（2）提供个性化的定制服务：信息咨询服务；代叫/预约出租车服务；及访客留言；代收代交服务；组织客户聊谊和公共服务活动；商务会议、研讨会议、技术交流会议服务；法律顾问咨询服务；旅游咨询/导游服务；专车机场接机服务；商务中心服务等等

此外可根据进驻客户的具体需求增设各种个性化服务。即后期销售时可以让物业顾问提供后期管理方案和物业管理承诺，提供一些个性化的服务。77第六部分项目定位策略（3）提供医疗保障服务：与相关医院合作“私人健康档案”“职业经理人健康俱乐部”“就诊直通车”“私人医生”“白领日常保健护理服务”“专线预约服务”“医疗保健上门服务”“每年一次全面体检”“每年一次口腔清洁”“中西医专家门诊挂号服务”“享受指定医院就诊住院一条龙服务”“心理咨询服务”等关注办公健康或商务人员的亚健康应该成为今后写字楼重要的服务标准之一。具体医务服务可与相关医院合作后根据现实条件重新制定。78第六部分项目定位策略（二）经营管理服务：建立经营管理机构1、建立大楼网站：建立项目的相关网站，并与其它大网站建立链接关系，在网站介绍项目的相关企业情况，在网上形成影响力，并为进驻企业提供网络广告。建立网站论坛，使得企业间的行业信息共享，为商务拓展提供便利。2、银行贷款担保服务：与专业担保机构建立长期合作关系，在一定的限额内，为楼内需要担保贷款的企业提供最大的方便。3、银行业务VIP服务：与国有商业银行合作，在本项目内设立专门商业业务VIP窗口，进驻企业自动拥有VIP身份，为办理银行业务提供最大方便。4、定期举办论坛：定期举办各行业各种形式的科技论坛研讨，引起行业广泛参与，扩大楼内科技企业影响。5、组织内部商务交流：不定期牵头组织楼内科技企业商务交流，使所有企业都参与建设发展，形成共同发展。79第六部分项目定位策略6、联合推广：由物业管理公司与清诚集团、省科技厅、湖北省自动化研究所联合楼内企业成立联合推广机构，不定期联合推广楼内科技企业，为企业带来更多商业机会，真正实现企业的发展。7、成立科创商务会：充分利用清诚集团所建立的产业园客户网络、科技厅关系网络，加上联系武汉市各种商会组织，成立科创商务会，形成庞大的业务网络，商务信息共享。并时常举办各种活动、研讨会等，让进驻的科技企业在我们这里实现业务增长。这将是我们产品核心价值的体现，是项目的核心卖点之一。80第六部分项目定位策略8、成立无忧理财中心建议引进商业银行的企业理财服务中心，提供多种理财服务，主要包括：投资融资提供法律咨询；产权交易提供咨询、代理和产权界定等服务；科技专利、商标及著作权代理；代理经济、民事、行政诉讼；代理债权转让；代理债务托收；代理信用调查。9、企业管家服务为进驻科技企业设置八大咨询服务体系，主要包括：建立融资担保、网络信息、科技成果发展转换、人才培训、法律咨询、管理咨询、技术创新、市场开拓八大服务平台。81第六部分项目定位策略（三）政策服务体系：政府政策全面保驾护航1、政府办公绿色通道：与政府相关部门联系，在写字楼内建立政府工作绿色通道（或定期组织统一办理相关工作），为楼内企业及周边其他企业提供便利的服务。如提供统一办理证照等。2、危机公关系统：即由经营管理机构针对进驻企业特点，长期与政府相