房地产投资过程

房地产投资过程2010-044-28HYPERLINK""清华领领导力培训训考试试大网房地产投资过程程程实际上上就是是房地产产项目目开发经经营的的全过程程。房房地产投投资周周期长、环环节节多，是是一个个相当复复杂的的过程。概概括括而言，房房地地产投资资过程程大体可可分为为投资分分析、土土地开发发权获获得、房房地产产生产开开发及及房地产产销售售经营这这四个个大的阶阶段。房地产投资过程程程实际上上就是是HYPERLINK"/baike/doc-view-168.html"房地产项目目开开发经营营的全全过程。房房地地产投资资周期期长、环环节多多，是一一个相相当复杂杂的过过程，房房地产产投资过过程与与开发过过程是是类似的的，不不过其侧侧重点点不同。概概括括而言，房房地地产投资资过程程大体可可分为为投资分分析、土土地开发发权获获得、房房地产产生产开开发及及房地产产销售售经营这这四个个大的阶阶段。房地产产投投资阶段1、投资分分析析房地地产产经济活活动，是是个大量量资金金运动的的过程程，一旦旦作出出HYPERLINK"/news_list_6_5.html"投资决定，资资金的投投入就就是一个个难以以逆转的的持续续过程。投投资资决策准准确，是是确保整整个开开发项目目成功功的关键键。反反之，投投资决决策失误误，就就会导致致重大大损失。因因此此，慎重重地进进行决策策，是是房地产产开发发经营的的必要要前提。要要保保证投资资决策策成功，就就必必须在市市场分分析、财财务分分析的基基础上上，认真真做好好可行性性分析析研究。（1）市场分分析析。市场场分分析的重重点在在于估计计市场场对于投投资计计划中拟拟开发发成为房房地产产商品的的需求求强度以以及竞竞争环境境的分分析。对对市场场所做的的研究究有利于于正确确估计未未来房房地产的的收益益，进而而有助助于投资资者在在进行财财务分分析时，能能够够正确计计算出出未来现现金流流量。（2）财务分分析析。投投资资者经由由市场场分析估估计未未来房地地产的的收益，进进而而估计出出未来来的现金金流量量。因此此，HYPERLINK"/baike/doc-view-3225.html"财财务分析的的主主要目的的是经经由现金金流量量的估计计，计计算出预预期报报酬率，并并以以所得的的结果果与要求求的报报酬率加加经比比较来判判定这这项投资资是否否可行。此此外外，财务务分析析并对房房地产产投资的风险进进行行估计，以以判判定面临临的风风险与预预期报报酬是否否在投投资者所所接受受的范围围内。（3）可行性性分分析。可可行性分分析是是一个综综合的的步骤。投投资资者除了了利用用前述市市场分分析与财财务分分析的结结果，研研究和判判断其其可行性性外，还还要进行行相关关的建筑筑与土土地使用用等法法规限制制的研研究，以以了解解投资计计划在在法规限限制上上是否可可行，以以及目前前的产产权形式式与产产权的取取得是是否可行行。而而且对房房地产产开发的的庞大大资金来来源是是否能取取得也也是一个个重要要的关键键点。因此此，只只有在计计划阶阶段中的的可行行性分析析确定定后，整整个计计划才可可能付付诸实施施，而而下一步步骤的的投资程程序才才能继续续进行行。投资资者必必须了解解在计计划评估估过程程中，可可能会会因为遭遭受的的限制而而作某某些修改改，因因此，投投资者者在作可可行性性分析这这个步步骤时，并并不不能将其其当作作单纯的的接受受或否决决的过过程，它它实际际上还包包括了了重新评评估与与修正的的功能能。通常常，在在一些较较大项项目中，为为了了确保投投资决决策成功功，可可行性分分析要要反复研研究，在在正式决决策之之前，可可作可可行性研研究，以以保证投投资决决策的准准确性性。房地产投资阶阶阶段2、土地开开发发权的获获得这一一过程程中包括括土地地使用权权或产产权的取取得与与议价程程序。当当在计划划时期期确定投投资计计划可行行后，土土地使用用权以以何种形形式取取得乃是是投资资者接下下来考考虑的要要点，如如完全买买断，还还是合作作开发发，或是是部分分使用权权（如如地上权权），或或长期租租赁等等。在确确定定产权形形式的的同时，要要进进行的是是获得得土地的的程序序及与土土地所所有者议议价的的程序，以以确确定产权权的取取得成本本。在在这一过过程中中，是从从一级级市场通通过批批租形式式获得得土地，还还是是从二级级市场场购得土土地，其其具体法法律手手续各有有差异异，必须须搞清清楚其中中的每每一个环环节，以以免产生生不必必要的纠纠纷。此此外，由由于房房地产为为良好好的担保保品，而而且其取取得成成本通常常非常常巨大，因因此此大多数数的投投资者皆皆运用用财务杠杠杆以以取得房房地产产产权，也也就就是向金金融机机构融资资以取取得资金金。不不同的金金融单单位其信信用成成本与融融资条条件不同同，因因此在进进行融融资活动动时，要要详细评评估投投资计划划与各各种融资资机会会，以选选择最最有利的的融资资方式。房地产投投资资阶段3、房地产产建建设开发发在房地地产开开发中，首首先先要取得得政府府立项和和规划划的许可可。立立项和规规划涉涉及到资资金运运作及水水、电电、煤、路路等等各项配配套条条件，是是一个个相当繁繁杂但但又十分分重要要的工作作。在在房地产产整个个开发过过程中中，其与与投资资决策、土土地地使用权权获得得一起又又称为为开发前前期工工作时期期。在上上述述前期工工作完完成之后后，方方可进入入实质质性的建建设开开发阶段段。以以后的工工作为为根据规规划及及开发要要求进进行设计计，然然后寻找找建筑筑商进行行营造造。在整整个营营造过程程中，投投资者又又必须须进行必必要的的监督或或委托托监理公公司进进行建设设监理理。由于于开发发所需要要的资资金相当当庞大大，因此此在大大多数的的情况况下，投投资者者仍须向向金融融机构融融资以以取得资资金。此此时，融融资活活动又成成为一一项重要要的工工作，如如何取取得与选选择有有利的融融资机机会与融融资条条件，以以保证证建设开开发进进度及按按时竣竣工完成成，成成为此时时融资资活动的的主要要目标。房地地产产投资阶阶段4、房地产产销销售经营在房房地地产销售售阶段段主要的的工作作，包括括：一是必须须有有完善的的营销销规划。包括确确定目目标市场场的购购买者，拟拟定定适当的的营销销策略及及营销销组织以以求顺顺利销售售。二是实际际的的销售活活动。包括根据据市场状况况及可能条条件采取的的各种促销销手段，以以及如签约约、收取订订金、过户户登记等具具体手续。三为为融资活动动的进行。由于房地产金额庞大，在促销的过程中，常常需要替买者安排有利的融资计划以吸引买者，因此融资特别是购房抵押贷款及各项分期付款的活动也会成为这一阶段的重要工作。在这一阶段中，某些已开发完成的房地产，如果不是以销售为目的，或者因销售状况不理想，也可以把这部分房地产作为物业进行经营，即以经营谋利为目的。经营的形态主要分为两大类：一类是将房地产出租给他人，并定期收取租金获取收益。这类租赁的经营形态，投资者负担的管理成本较低，收益固定且风险较小，但是一般而言报酬可能较低。二类则是由投资者自己经营HYPERLINK"/baike/doc-view-70.html"管理，此时投资者可能获取较高的报酬，但却须自行负担营运的风险，而且收益亦不稳定。已开发完成的房地产，在经营阶段要依据不同的经营形态，采取不同的管理活动，如维修、更新、保全、各种费用税金的缴纳与各种收入的收取、以及实际从事营业的必要管理活动等。此外，由于房地产是价高耐用的特殊商品，其维修物业管理不仅是房地产商品售后服务的必需，而且物业管理本身也已成为房地产整体开发中不可或缺的组成部分。因此，采取何种物业管理方法及如何真正搞好物业管理，也是房地产整个投资过程中必须认真考虑的。房地产投资的方方方式从一一般般意义上上讲，房房地产投投资，主主要有两两条途途径、四四种方方式。房地地产产投资的的两条条途径是是指：：基本建建设途途径和房房地产产开发途途径。房地地产产投资的的四种种方式是是指：：基本建建设途途径中的的基本本建设式式；房房地产开开发途途径中的的楼宇宇购买式式、合合作开发发式和和股权购购买式式。当然然，对对于基本本建设设途径中中进行行建设的的HYPERLINK"/news_list_11_19.html"房地地产项目目也可可以采取取购买买、合作作或股股权收购购的方方式，只只是对对这类性性质的的房地产产项目目或楼宇宇采取取这些方方式不不具有典典型意意义，而而且如如果这样样做，多多数情况况是改改变了这这些房房地产项项目或或楼宇的的性质质，即转转向房房地产开开发或或使其进进入房房地产市市场。故故综合比比较，在在现行的的法律律、法规规框架架下，进进行房房地产投投资的的一般方方式有有如下四四种：：房地地产产投资方方式一一：基本本建设设式。这里里所所称的基基本建建设，是是指按按基建程程序进进行报建建的方方式，建建设自自用的房房地产产项目。方方案案评价：：这种种建设方方式是是在房地地产开开发市场场化之之前，房房地产产项目建建设的的主要方方式。房房产地开开发市市场化之之后，国国家法律律和地地方法规规、规规章对基基本建建设方式式进行行的房地地产项项目建设设有严严格的条条件限限制，这这些条条件主要要有三三个方面面：一是是投投资主体体的限限制。一般般应应是国家家机关关、全民民所有有制的事事业单单位或企企业单单位；二是是项项目性质质和用用途的限限制。一般般应应是不进进入房房地产市市场的的自用、公公益益性质的的房地地产项目目。如如国家投投资的的公用事事业项项目等，前前述述机关、事事业业单位纯纯粹自自用公益益性质质的楼宇宇建设设项目；三是是各各地已停停止办办理经营营性项项目国有有土地地使用权权协议议出让手手续（下下称“停止国有有土土地使用用权协协议出让让规定定”）。除非非符符合特定定条件件或经政政府特特批，通通过协协议出让让方式式取得经经营性性项目的的国有有土地使使用权权已不可可能。房地地产产投资方方式二二：楼宇宇购买买式。具体体做做法是：：投资资人审查查一家家房地产产开发发商的资资质、该该房地产产开发发商所开开发的的楼宇的的法律律状态，并并考考查该写写字楼楼的地理理位置置、建筑筑风格格等状况况，如如认为符符合投投资人的的意图图，则投投资人人与该房房地产产开发商商建立立商品房房买卖卖法律关关系，通通过商品品房买买卖程序序获得得楼宇的的全部部权利。方案案评评价：这这种方方式最为为简便便。相当当于对对某特定定地区区正在进进行开开发尚未未出售售的房地地产项项目进行行全面面考查，在在法法律上、经经济济上和技技术上上进行分分析和和论证。在在此此基础上上，选选择一家家有实实力的开开发商商开发的的符合合投资人人意愿愿的项目目，与与其谈判判达成成购买合合约。不不足之处处是：：拟购房房产所所在项目目已完完成相关关法律律程序的的审批批，其规规划、建建设等事事项已已很难更更改。对对于已建建设完完工的项项目的的状况，只只能能在现有有市场场中进行行选择择，不能能以自自己的意意愿进进行所需需楼宇宇的设计计和建建设。对对于未未建设完完成之之房地产产项目目，则又又存在在着预购购商品品房的风风险。房地产产投投资方式式三：：合作开开发式式。具体体做做法是：：如投投资人本本身不不具备HYPERLINK"/news_list_11_13.html"房地地产产开发资质质和和相关经经营范范围，则则选择择一家有有相应应资质、实实力力和资源源的的的房地产产开发发商进行行合作作。这种种合作作既可以以是建建立合资资、合合作的房房地产产开发的的项目目公司，也也可可以是通通过合合作协议议的方方式进行行约定定。具备备房地地产开发发资质质的合作作方回回收其先先前投投资并获获得其其应得之之利润润，而投投资人人则取得得双方方合作开开发的的房地产产项目目楼宇的的全部部产权。双双方方各得其其所。方案案评评价：合合作开开发式的的本质质仍是对对双方方合作开开发项项目之楼楼宇的的购买。这这种种方式区区别于于楼宇购购买式式的主要要优点点是投资资人的的可控制制性增增加了。楼楼宇宇购买式式是买买成品，最最多多只是定定作而而已。而而在合合作开发发式中中，投资资人直直接进入入项目目开发的的过程程之中，可可以以对合作作开发发的房地地产项项目依不不同的的合作开开发方方式，实实施不不同程度度的控控制。通通过合合作开发发，投投资人可可以对对合作开开发的的房地产产项目目的成本本、设设计理念念、建建设风格格、楼楼宇的功功用等等按自己己的意意愿进行行创作作。不足足之处处是：合合作开开发房地地产项项目涉及及到与与合作对对方的的合作，法法律律关系及及协作作配合比比楼宇宇购买式式相比比要更复复杂一一些。如如果进进行合作作开发发，投资资人将将要投入入大量量的人力力、物物力和财财力。另另外，合合作开开发房地地产有有两种方方式，即即不成立立项目目公司的的合作作开发方方式和和成立项项目公公司的合合作开开发方式式。如如采用后后一种