房地产工程管理规划设计管理手册图表丰富

规划设计管理手册某某股份有限公公公司工程管理部制****年****月**日目录HYPERLINK目录建筑设计管理程程程序适用范围：设计计计部门参参与的的公司项项目在在设计阶阶段的的设计管管理，指指从项目目开始始了解意意向土土地信息息至工工程施工工之间间的设计计管理理工作。规范目的：为规规规范项目目设计计阶段的的操作作程序，加加强强对项目目设计计阶段的的监控控，为设设计部部门各阶阶段设设计管理理规程程的编写写提供供依据和和指导导，在项项目设设计阶段段达到到控制质质量、进进度，成成本的的目的，特特编编制此管管理程程序。规范内容：项目设计阶段工工工作要求求项目设计阶段工工工作要求求设计阶段的主要要要工作是是分析析项目开开发资资源和设设计条条件，协协助公公司确定定项目目开发目目标，并并依此目目标制制定设计计原则则和设计计计划划，组织织设计计单位完完成项项目的各各阶段段设计工工作。项目设计阶段操操操作流程程图项目设计阶段操操操作程序序流程程图本流程用于对项项项目设计阶阶段段设计工工作流流程的总体体控控制，详详见第第2页项目设计计阶阶段操作作流程程图。各阶段实施细则则则投资分析阶段工作重点分析项目设计条条条件，提提出初初步的项项目开开发建议议。达成办法了解意向地块信信信息项目发展部负责责责获取意意向地地块或项项目的的信息及及编写写投资分分析报报告，如如需各各相关部部门提提供投资资意见见或建议议，则则向各部部门总总经理或或总经经理助理理提出出具体要要求，各各部门总总经理理或总经经理助助理安排排阶段段责任人人进行行相关工工作。阶阶段责任任人负负责向项项目发发展部了了解意意向地块块或项项目信息息，进进行相关关资料料交接以以及现现场踏勘勘。投资分析设计部门阶段责责责任人在在了解解熟悉地地块或或项目信信息的的基础上上，对对项目的的开发发资源和和设计计条件进进行分分析，在在与销销售经营营部、成成本管理理部、财财务部就就市场场、成本本及分分期开发发等问问题充分分沟通通协商后后后，完完成规划划草案案和投资资分析析报告设设计部部分，提提出项项目设计计条件件的改进进建议议和项目目开发发设计的的初步步构想。项项目目发展部部汇总总整理各各部门门意见，组组织织项目听听证会会向公司司及总总部汇报报新项项目投资资分析析报告。项目设计阶段操操操作流程图图项目设计阶段操操操作流程图图（续续表）项目投资项目听证会汇报报报通过后后，公公司相关关部门门负责进进行购购买土地地或项项目投资资的合合同签订订事宜宜。项目立项购买土地或项目目目投资的的合同同签订，新新项项目正式式在公公司内部部立项项。2．5资料归档档设计部门阶段责责责任人负负责将将投资分分析阶阶段的相相关文文件资料料整理理后交设设计部部门资料料管理理员存档档。说明投资分析阶段设设设计程序序的详详细内容容见VVCGFFJSS01--022-01投资分析析阶阶段设计计管理理规程。相关部门相关部门职责相关工作发展研究部主导部门组织投资分析设计部门协作部门规划草案及投资资资分析报报告设设计部分分销售经营部协作部门市场状况沟通成本管理部协作部门提交成本估算依依依据财务部协作部门协调分期规模工程管理部协作部门协调分期规模与与与建设进进度项目事务部协作部门申请修改规划控控控制指标标相关附件：VCGFJS0001-002--01投资分析析阶阶段设计计管理理规程前期策划阶段工作重点详细分析项目开开开发资源源和设设计条件件，提提出详细细全面面的项目目开发发建议，通通过过设计验验证，确确定项目目开发发的形象象、成成本、利利润、进进度等目目标。达成办法策划准备新项目在公司内内内部立项项并下下达设计计任务务后后，设设计计部门总总经理理指定项项目负负责人，由由项项目负责责人组组织相关关部门门及人员员了解解详细的的项目目相关原原始设设计资料料，项项目社会会、自自然、市市场的的内外部部环境境，收集集整理理设计参参考资资料，分分析评评估项目目环境境状况，并并编编制项目目设计计计划。项目策划项目经理部（如如如该项目目经理理部已成成立）或或设计部部门项项目负责责人（如如该项目目经理理部未成成立）组组织销售售经营营部、成成本管管理部、财财务务部、工工程管管理部、项项目目事务部部等公公司相关关部门门召开项项目开开发策划划会议议，讨论论项目目开发的的成本本和利润润、开开发进度度、项项目名称称、产产品形象象、产产品类型型及构构成、配配套设设施规模模及经经营方式式，进进行必要要的咨咨询、分分析和和设计工工作进进行论证证，形形成初步步的项项目开发发目标标。设计验证通过概念方案设设设计进行行项目目开发的的深入入构思，对对项项目开发发目标标进行设设计验验证和必必要的的调整。确定开发目标公司确定项目开开开发目标标后，设设计部门门项目目负责人人应及及时知会会项目目经理部部、财财务部、销销售售经营部部、成成本管理理部、工工程管理理部、项项目事务务部等等各相关关部门门并提供供相关关要求和和资料料。资料归档设计部门项目负负负责人负负责将将前期策策划阶阶段的相相关文文件资料料整理理后交设设计部部门资料料管理理员存档档。说明前期策划阶段设设设计程序序的详详细内容容见VVCGFFJSS01--033-01前期策划划阶阶段设计计管理理规程。相关部门相关部门职责相关工作项目经理部主导部门组织前期策划设计部门主导部门组织前期策划协作部门项目环境评估报报报告和组组织概概念设计计销售经营部协作部门需要市场分析结结结果成本管理部协作部门提交概念设计进进进行成本本测算算财务部协作部门协调分期规模，提提交利润测算算依据工程管理部协作部门分期、进度及概概概念设计计可行行性项目事务部协作部门需确定规划控制制制指标说明：如该项目目目经理部部已成成立，则则项目目经理部部为前前期策划划阶段段工作的的主导导部门；；如该该项目经经理部部未成立立，则则设计部部门为为主导部部门。相关附件：VCGFJS0001-003--01前期策划划阶阶段设计计管理理规程方案设计阶段工作重点依据项目开发目目目标编制制设计计要求，组组织织设计方方案招招标，完完成设设计方案案调整整，配合合进行行设计方方案的的报审工工作。对对项目开开发的的形象、成成本本、利润润、进进度等目目标进进行必要要的调调整。达成办法方案招标准备依据项目开发目目目标编制制方案案阶段方方案招招标书、设设计计任务书书和设设计指导导书，准准备其它它招标标文件，考考察察确定招招标设设计单位位等，进进行设计计方案案招标的的各项项准备工工作。方案招标召开设计方案发发发标会；；在方方案设计计过程程中密切切保持持与各投投标单单位的信信息沟沟通与交交流，保保证公司司开发发意图在在设计计中的贯贯彻和和各投标标单位位按时交交标。方案评审审阅投标方案，理理解各投标方方案的设计意意图，审核各各投标方案的的设计数据，明明确是否有不不符合设计要要求的废标。组组织召开公司司内部的方案案评审会，对对合格的投标标方案进行评评审。听取公公司内部评委委意见和建议议，确定中标标意向方案；；协同规划管管理部门召开开方案评标会会，听取专家家评委意见和和建议，保证证公司意向方方案中标。方案调整综合各方意见和和和建议，督督促促协助中中标设设计单位位完成成设计方方案调调整，组组织方方案汇报报会。汇汇报通过过后，设设计部门门项目目负责人人知会会项目经经理部部、财务务部、销销售经营营部、成成本管理理部、工工程管理理部、项项目事务务部等等各部门门并提提供相关关数据据和资料料。办办理支付付设计计费用的的相关关事宜。方案报建配合项目事务部部部完成设设计方方案报审审工作作。资料归档设计部门项目负负负责人负负责将将方案设设计阶阶段的相相关文文件资料料整理理后交设设计部部门资料料管理理员存档档。说明方案设计阶段设设设计程序序的详详细内容容见VVCGFFJSS01--044-01方案设计计阶阶段设计计管理理规程。相关部门相关部门职责相关工作设计部门主导部门组织方案设计项目经理部协作部门现场踏勘配合、提提供地质初勘勘报告销售经营部协作部门参与方案评审并并并反馈意意见成本管理部协作部门方案成本估算，提提供成本控制制指标财务部协作部门分期利润调整、支支付设计费用用工程管理部协作部门参与方案评审并并并反馈意意见项目事务部协作部门进行方案报建法律室协作部门招标文件的审核核核相关附件：VCGFJS0001-004--01方案设计计阶阶段设计计管理理规程初步设计阶段工作重点组织初步设计招招招标，督督促协协助中标标设计计单位在在方案案设计的的基础础上深化化设计计，配合合进行行初步设设计的的报审工工作。达成办法设计单位招标设计部门携同成成成本管理理部组组织初步步设计计单位招招标，将将招标结结果报报公司审审批后后确定中中标单单位，以以达到到量化设设计目目标，完完善设设计管理理的目目的。初步设计设计部门项目负负负责人负负责督督促、协协助和和配合中中标设设计单位位完成成初步设设计。初初步设计计的依依据为：：设计计部门项项目负负责人组组织编编写并报报设计计部门批批准的的初步设设计阶阶段设计计任务务书和指指导书书，相关关政府府管理部部门的的审批意意见，初初步设计计中标标单位的的投标标文件，项项目目相关原原始设设计资料料等。初步设计评审由设计部门项目目目负责人人组织织公司评评委或或聘请社社会专专家，以以国家家和地方方相关关法规规规范的的规定，初初步步设计阶阶段设设计任务务书和和指导书书的要要求，以以及中中标单位位投标标文件的的承诺诺为评审审的标标准，对对初步步设计各各专业业图纸进进行报报建前的的全面面评审，并并形形成评审审意见见。初步设计调整要求设计单位按按按照初步步设计计评审意意见进进行设计计修改改和调整整，完完成初步步设计计。初步设计报建配合项目事务部部部完成初初步设设计报审审工作作。资料归档设计部门阶段责责责任人负负责将将初步设设计阶阶段的相相关文文件资料料整理理后交设设计部部门资料料管理理员存档档。说明初步设计阶段设设设计程序序的详详细内容容见VVCGFFJSS01--055-01初步设计计阶阶段设计计管理理规程。相关部门相关部门职责相关工作设计部门主导部门组织初步设计项目经理部协作部门需提供设计基础础础数据销售经营部协作部门沟通设计状况，需需提供反馈意意见成本管理部协作部门参与设计招标，成成本控制指标标审核需提供供成本详细指指标财务部协作部门提交技术经济指指指标工程管理部协作部门参与确定技术方方方案和设设计评评审项目事务部协作部门进行初步设计报报报建相关附件：VCGFJS0001-005--01初步设计计阶阶段设计计管理理规程施工图设计阶段段段工作重点组织施工图设计计计招标，督督促促协助中中标设设计单位位在初初步设计计的基基础上继继续深深化设计计，配配合进行行施工工图设计计的报报审工作作。达成办法设计单位招标对于具有初步设设设计阶段段的项项目，可可根据据初步设设计评评审的结结果，确确定是否否需要要在施工工图设设计阶段段对设设计单位位进行行重新招招标。初初步设计计评审审未获通通过及及未进行行初步步设计的的项目目，由设设计部部门偕同同成本本管理部部组织织施工图图设计计单位招招标，将将招标结结果报报公司审审批后后确定中中标单单位。施工图基础部分分分设计设计部门项目负负负责人负负责督督促、协协助和和配合施施工图图设计单单位首首先完成成施工工图基础础部分分的设计计。施施工图设设计的的依据为为：设设计部门门项目目负责人人组织织编写并并报设设计部门门批准准的施工工图设设计阶段段设计计任务书书或指指导书，相相关关政府管管理部部门的初初步设设计审批批意见见，施工工图设设计中标标单位位的投标标文件件，项目目相关关原始设设计资资料等。施工图基础部分分分设计评评审由设计部门项目目目负责人人组织织公司评评委对对基础部部分设设计的基基础选选型方案案进行行设计评评审，并并形成评评审意意见。施工图基础部分分分设计调调整要求设计单位按按按照施工工图基基础部分分设计计评审意意见完完成设计计调整整。施工图基础部分分分设计报报建配合项目事务部部部完成施施工图图基础部部分设设计报审审工作作。施工图主体部分分分设计完成施工图主体体体部分的的设计计。施工图基础部分分分设计审审查由项目经理部和和和设计部部门项项目负责责人分分别组织织人员员对施工工图设设计图纸纸按照照设计指指导书书的要求求进行行审查。施工图主体部分分分设计报报建配合项目事务部部部完成施施工图图主体部部分设设计报审审工作作。资料归档设计部门阶段责责责任人负负责将将施工图图设计计阶段的的相关关文件资资料整整理后交交设计计部门资资料管管理员存存档。说明施工图设计阶段段段设计程程序的的详细内内容见见VCGFFJJS011-006-001施工图设设计计阶段设设计管管理规程程。相关部门相关部门职责相关工作设计部门主导部门组织施工图设计计计项目经理部协作部门需提供地质勘察察察报告及及其它它设计基基础数数据，参参与设设计审查查销售经营部协作部门沟通设计状况，需需提供反馈意意见成本管理部协作部门成本详细指标审审审核财务部协作部门提交技术经济指指指标工程管理部协作部门参与确定技术方方方案和设设计审审查项目事务部协作部门进行施工图设计计计报建相关附件：VCGFJS0001-006--01施工图设设计计阶段设设计管管理规程程施工管理阶段工作重点设计意图在施工工工阶段贯贯彻执执行，设设计图图纸的修修改补补漏，现现场信信息的即即时沟沟通，协协调设设计方与与施工工方，配配合项项目经理理部进进行施工工管理理工作。达成办法施工管理配合设计部门指派具具具体人员员常驻驻施工现现场，负负责配合合项目目经理部部完成成施工管管理工工作。说明施工管理阶段设设设计管理理的详详细内容容见VVCGFFJSS03--011设计部门门派派驻现场场人员员工作指指引。相关部门相关部门职责相关工作项目经理部主导部门需提供地质勘察察察报告及及其它它设计基基础数数据，参参与设设计审查查设计部门协作部门组织施工图设计计计成本管理部协作部门重大设计设计修修修改的成成本审审核相关附件：VCGFJS0003-001设计部门门派派驻现场场人员员工作指指引附件目录VCGFJS0001-002--01VCGFJS0001-003-01前期策划划阶阶段设计计管理理规程VCGFJS0001-004--01方案设计计阶阶段设计计管理理规程VCGFJS0001-005--01初步设计计阶阶段设计计管理理规程VCGFJS0001-006-01施工图设设计计阶段设设计管管理规程程VCGFJS0003-001设计部门门派派驻现场场人员员工作指指引发布部门：****建筑设计计顾顾问有限限公司司发布日期：*****年*月*日附件：投资分析阶段设设设计管理理规程程第一部分总则1.01为统一一一某某集集团各各房地产产项目目设计的的标准准，规范范房地地产项目目设计计的内容容和深深度，达达到“提高设计计质质量、保保证项项目进度度、控控制项目目开发发成本”的目的，特特特制定本本标准准。某某集团各房地地地产项目目设计计均应按按照本本标准执执行。对对本标准准未涉涉及的部部分，应应执行国国家、当当地现行行的有有关规范范、规规程和标标准。本标准是依据国国国家有关关规范范与标准准，并并总结某某某集集团以往往房地地产项目目开发发经验编编制而而成。本标准遵循以下下下原则编编制：：设计与市场、成成成本相结结合的的原则；；管理和技术相结结结合的原原则；；计划管理的原则则则；检查与反馈的原原原则。本标准的执行责责责任人为为某某某集团属属下各各房地产产公司司主管设设计业业务的负负责人人。1.06本标准准准与准则则解释释权属某某某集集团规划划设计计部。第二部分投资分分分析阶段段设计计管理规规程1.项目基础资资料料1.1宗地自然然然条件宗地自然条件表表表一表1..11.1填表人：填写日日日期：年年月日日土地名称/项目目目名称图纸、图片名称称称内容要求完成情况宗地位置宗地城市位置图图图表达宗地在城市市市范围内内的位位置，可可在城城市地图图基础础上制作作□已制作宗地区域位置图图图表达宗地在城区区区范围内内的位位置，可可在城城市地图图基础础上制作作□已制作宗地现状宗地红线图宗地面积、角点点点定位、红红线线尺寸、标标高高□已收集宗地现状照片标明拍摄点与目目目标点位位置□已制作宗地地形图宗地为复杂地形形形时，表表达现现状地形形、标高（等高线）、现现状地貌□已收集宗地绿化植被与与与水面分布图植被与水面的定定定位□已制作说明：本表格所列为描描描述宗地地自然然条件所所需的的图纸目目录。应应在投资资分析析阶段收收集、制制作完成成，并并作为设设计前前期阶段段进行行概念设设计、实实施方案案阶段段进行规规划方方案设计计的基基础资料料。2.投资分析阶阶段段，若政府府府提供的“宗地红线线图”、“宗地地形形图”深度不足足，则则应在设设计前前期阶段段落实实并确认认此二二图纸。宗地自然条件表表表二表1..11.2填表人：填写日日日期：年年月日日土地名称/项目目目名称城市气温常年绝对温度最高℃最低℃平均℃城市风象主导风向风向频率玫瑰图图图（另附附图）□已收集空气质量宗地空气质量状状状况□空气质量良好好好□空气质量量较较差，需需进行行检测水文宗地内有无地表表表水□池塘□水渠宗地周边有无地地地表水□江□河□湖□□海□水渠周边地表水常年年年水位(黄海高程程)M周边地表水最高高高控制水水位((黄海高程程)M地下水位标高(((黄海高程程)M宗地内水质状况况况□水质良好□水水水质较差，需需进行检测噪音宗地噪音状况□周边无噪音源源源□周边有噪噪音音源，需需进行行检测宗地有无特殊地地地下物冲沟□有□无暗河□有□无古墓□有□无化石□有□无地下军用设施、管管线□有□无地下油罐房□有□无其它大型地下建建建筑物、□有□无说明：1．依据宗地社社社会条件表表一一（表1..22.1）的的周周边公共共设施施图，当当周边边存在污污染源源与噪声声源时时，应结结合实实地具体体情况况判断是是否对对宗地空空气质质量状况况、水水质状况况、噪噪声状况况进行行检测；；决定定进行检检测后后应附各各项检检测报告告。对对于尚未未达到到饱和通通车的的道路，应应根根据道路路等级级预测饱饱和通通车时的的噪音音。2．当存在特殊殊殊地下物时时需需另附文文对其其进行详详细说说明。1.2宗地社会会会条件宗地社会条件表表表一表1..22.1填表人：填写日日日期：年年月日日土地名称/项目目目名称图纸名称内容要求完成情况区域现状图表达宗地所处区区区域（道道路、周周围建筑筑物等等）的现现状特特征□已收集区域总体规划图图图表达政府对宗地地地所处区区域的的规划设设想和和建设计计划□已收集区域交通分析图图图表达地铁、轻轨轨轨、公交交流线线及宗地地附近近站点；；表达达私家车车赴宗宗地的可可选路路线□已制作周边交通分析图图图表达宗地周边道道道路名称称、级级别、尺尺寸及及拟建道道路的的拟建时时间等等□已制作周边道路断面图图图表达宗地块周边边边道路断断面各各分项尺尺寸□已制作周边公共设施图图图表达宗地周边存存存在对项项目设设计存在在影响响的公共共建筑筑名称、类类型型、面积积、基基本功能能、形形态及建建成时时间；表达对项目设计计计存在有有利与与不利因因素的的设施：：广场场、公园园、城城市雕塑塑，高高压线、变变电电所、烟烟囱、垃垃圾场、排排污污沟、其其它构构成噪音音和污污染的设设施□已制作市政管线图表达给水、雨水水水、污水水、弱弱电、煤煤气、暖暖通、宽宽带等等接口位位置、管管径、埋埋深、标标高等□已收集说明：本表格所列为描描描述宗地地社会会条件所所需的的图纸目目录，应应在投资资分析析阶段收收集、制制作完成成，并并作为设设计前前期阶段段进行行概念设设计、实实施方案案阶段段进行规规划方方案设计计的基基础资料料。宗地社会条件表表表二表1.2..22填表人：填写日日日期：年年月日日土地名称/项目目目名称当地政策法规要要要求日照间距系数消防间距□无特殊要求其它间距□无特殊要求规划设计要点总用地面积ha□暂无要点总建筑面积m²容积率建筑密度绿地率车位总数限高要求层或m配套的名称与面积要求退红线要求1.3竞争楼盘盘盘信息1.3.1竞争争争楼盘列列表竞争楼盘列表表表表1.3..11填表人：填写日日日期：年年月日日编号楼盘名称发展商所处地段价位/平米1234其他说明确认栏市场营销部门经经经手人：：年月日市场营销部门经经经理：年月日设计部经理：年月日“竞争楼盘”，是是是指区域域内与与本项目目地理理位置、市市场场定位、产产品品类型等等方面面存在相相似性性，可能能与本本项目产产生竞竞争的楼楼盘。本列表中的竞争争争楼盘，须须由由设计部部与市市场营销销部门门共同确确认。1.3.2竞争争争楼盘设设计信信息竞争楼盘设计信信信息表一一表1.3..22.1楼盘名称位置规划总用地面积M²总建筑面积M²容积率绿化率总户数户车位数地面个地下个建筑住宅总面积M²住宅产品类型□独立别墅□联联联排别墅□平层公寓□花园洋房房□小高层□高层层层□其他住宅结构形式会所面积M²会所个数商业面积M²□租□售幼儿园班小学班景观周边自然景观□有□无景观设计面积M²包含项目游泳池室外M²室内M²水景/喷泉个儿童游戏场组硬地活动场个网球场个羽毛球场个其它说明：1.针对项目竞争楼盘，需完成表格内全部内容。若用于其它楼盘的考察和调研，可酌情选择完成。竞争楼盘设计信信信息表二二表1.3..22.2楼盘名称位置：该楼盘的主要卖卖卖点、所所采用用的新概概念新新技术设计资源设计内容设计单位名称规划建筑方案施工图景观方案施工图室内装修部品标准室外墙面一墙面二窗□白铝□彩铝□□塑钢其它公共室内电梯品牌电梯厅装修标准其它住宅室内□毛坯房□标准装修□提供□不提供供装修套套餐项目品牌或材料入户门/内门地板洁具厨柜吊顶其它说明：1.针对项目竞竞争争楼盘，需需需完成表表格内内全部内内容。若若用于其其它楼楼盘的考考察和和调研，可可酌酌情选择择完成成。竞争楼盘设计信信信息表三三表1.3..22.3楼盘名称位置户型编号户型种类面积(M²)实用率(%)比例备注123456主力户型编号为为为:户型特色评述：：：（应附附图表表达）说明：1.实用率国家规范无定义义义，为房房地产产销售中中使用用的指标标，通通常为：：单套套内建筑筑面积积/单套商品品房房销售面面积（套套内建筑筑面积积＋按规规定应应分摊的的公共共建筑面面积）。2.单套内建筑筑面面积包括套内的使用用用面积、墙墙体体面积及及阳台台面积。3.单套内使用用面面积住宅房间实际能能能使用的的面积积,不含墙、柱等等结结构构造造和保保温层的的面积积。2规划设计的可可可行性分析析2.01依据宗宗宗地自然然条件件表一（表表11.1.1）的内内容容，分析析宗地地自然环环境对对规划设设计的的影响。如如：：依据宗宗地地地形图分分析建建筑与产产品的的排布可可能性性；依据据宗地地绿化与与水面面的分布布图分分析现状状资源源的保护护与利利用措施施等。2.02依据宗宗宗地自然然条件件表二（表表11.1.2）的内容容，对对于有特特殊地地下物（如如冲冲沟、暗暗河、古古墓、地地下军军用设施施等）或或存在空空气污污染、水水质污污染、噪噪声污污染的地地块对对规划设设计的的影响程程度及及对应的的设计计思路和和解决决办法（该该思思路、办办法对对应的成成本估估算要在在《投投资与收收益分分析》中中体现现）。2.03依据宗宗宗地社会会条件件表一（表表11.2.1）的内容容，分分析区域域总体体规划、道道路路交通状状况、周周边公共共设施施状况、市市政政配套状状况等等对规划划设计计的影响响。如如：区域域总体体规划对对小区区分期开开发顺顺序的影影响；；道路交交通状状况对小小区主主要出入入口设设置与人人车流流线的影影响；；商业设设施、教教育现状状、体体育娱乐乐公园园等休闲闲场所所、银行行医院院等生活活设施施对自身身配套套建设规规模和和面积确确定的的影响；；不利利因素设设施的的影响和和解决决方案；；市政政配套状状况对对技术设设计的的影响等等。2.04依据宗宗宗地社会会条件件表二（表表11.2.2）的内容容，分分析当地地政府府各类间间距要要求对建建筑排排布的影影响。2.05当不具具具备政府府规划划设计要要点，容容积率、面面积积分配比比例等等技术经经济指指标不完完全确确定时，进进行行我司最最理想想的容积积率和和产品分分配比比例分析析，完完成容积积率分分析方案案及对对应的容容积率率分析表表（表表3.2..22.3），当容容积积率确认认后，深深化该容容积率率指标下下的方方案及完完成其其对应的的综合合经济技技术指指标表（表表3.2..22.1）与产品品分分析表（表表3.2..22.1）（不同同指指标数据据选择择对应的的经济济效益分分析在在《投资资与收收益分析析》中中体现）。2.06当具备备备政府规规划设设计要点点，即即具备既既定容容积率、建建筑筑密度和和配套套公建面面积时时，按照照楼层层完全平平均或或多层、小小高高层、高高层等等不同比比例分分配的假假设情情况，进进行最最基本的的建筑筑排列，完完成成规划设设计草草案其对对应的的综合经经济技技术指标标表（表3.2..2.1）与产品品分析表（表）（不同假设情况下，对应的建设周期计划、成本估算、销售价格预测及经济效益分析，要在《工程与与销售计划》、《投资与收益分析》中体现）。（本节内容为根根根据集团团企划划部《项项目可可行性报报告》相相关要求求调整整。）3规划设计草案案案3.1规划设计计计草案的的初步步概念3.1.1设计计计概念：：表现现项目预预期的的风格和和设计计主题。3.1.2技术术术概念：：计划划采用的的重要要新技术术及其其与规划划设计计的关系系。3.1.3可持持持续发展展概念念：对项项目分分期发展展的设设想、对对营造造统一的的社区区概念的的设想想、对产产品差差异性的的考虑虑。3.2规划设计计计草案图图纸3.2.1规划划划设计草草案总总平面图图3.2.2综合合合经济技技术指指标综合经济技术指指指标表表3.2..22.1填表人：填写日日日期：年年月日日项目名称有无规划要点项目规划总用地地地ha容积率居住区用地ha建筑密度总建筑面积M²绿地率%住宅总建筑面积积积M²住宅总户数户公共服务设施总总总面积M²汽车位总数个住宅内容类型建筑面积占住宅总建筑面积比例(%)))拟结构形式备注低层住宅（1～～～3层）多层住宅（4～～～6层）小高层住宅（777～11.5层）中高层住宅（1112～18层）高层住宅（1999层～100m）超高层住宅（>>>1000m）公共服务设施内容类型建筑面积(M²²²)用地面积(M²²²)商业会所学校幼儿园市政公用其他汽车停车内容停车方式车位数占总停车面积比比比例(%)地下、半地下架空层地面车库地面露天交楼标准内容装修标准占住宅总建筑面面面积比例(%)毛坯房仅提供厨卫装修修修提供全套精装修修修说明：根据某某项目开开开发经验验，7～9层住宅与9～11.5层住宅开开发发成本差差异不不大，因因此上上表将7～9层住宅并并入入小高层层类进进行统计计。设计部完成上表表表后提交交成本本管理部部门进进行投资资分析析阶段的的成本本测算。容积率分析表表填表人：填写日期：年月日土地方全称序号总体指标住宅部分配套部分指标类型占地面积之和(Ha)容积率建筑面积之和(M2)面积比户数之和(户)户数比会所(M2)商业(M2)配套(M2)方案一总建筑面积（M2）低层住宅：独立别墅（1～3层）低层住宅：联排别墅（1～3层）总容积率多层住宅（4～6层）小高层住宅（7～11.5层）总户数中高层住宅（12～18层）高层住宅（19层～100m）超高层住宅（>100M）方案二总建筑面积（M2）低层住宅：独立别墅（1～3层）低层住宅：联排别墅（1～3层）总容积率多层住宅（4～6层）小高层住宅（7～11.5层）总户数中高层住宅（12～18层）高层住宅（19层～100m）超高层住宅（>100M）3.2.3产品品品分析11规划设计计草草案的主主要目目的是通通过设设计分析析为项项目的投投资效效益和经经营前前景提供供技术术上的依依据。经经过对项项目有有利因素素和不不利因素素的研研究，以以及规规划设计计草案案中各类类产品品受各因因素影影响的情情况，编编制出图图表或或文字提提交市市场营销销和成成本部门门，形形成项目目财务务分析和和营销销策略的的基础础。“有利因素、不不不利因素”是指对产产品品定价产产生较较大影响响的因因素；需需针对对具体情情况，分分析地块块及产产品中存存在的的主要矛矛盾，得得出各主主要因因素。“有利因素”包括良好好建建筑朝向向、良良好景观观朝向向等；“不利因素”包括噪声声、不不良建筑筑朝向向、不良良景观观等。关于各因素的可可可参考定定义：：良好建筑朝向：：：“南偏东15°至南偏西15°范围内”的朝向；；不良建筑朝向：：：“西偏南45°至西偏北45°范围内”的朝向；；景观朝向：住宅宅宅朝向地地块内内、外的的景观观资源。《项目设计工作作作控制性性计划划》(此部分内容暂暂暂缺)5范例5.1项目基础础础资料范范例序号文件名称《某某集团项目目目设计成成果范例汇编》索引引引号1宗地城市位置图图图TZ-1-12宗地区域位置图图图TZ-1-23宗地红线图TZ-1-34宗地现状照片TZ-1-45宗地地形图TZ-1-56宗地绿化植被与与与水面分分布图图TZ-1-67区域现状图TZ-1-78区域总体规划图图图TZ-1-89区域交通分析图图图TZ-1-910周边交通分析图图图TZ-1-100011周边道路断面图图图TZ-1-111112周边公共设施图图图TZ-1-122213市政管线图TZ-1-13335.2规划设计计计草案序号文件名称《某某集团项目目目设计成成果范例汇编》索引引引号1规划设计草案设设设计说明明TZ-1-12规划设计草案指指指标表TZ-1-23规划设计草案总总总平面图图TZ-1-3前期策划阶段设设设计管理理规程程适用范围：设计计计部门项项目前前期策划划阶段段的设计计管理理，即介介于项项目投资资分析析与建筑筑方案案设计之之间的的阶段。规范目的：为规规规范设计计部门门项目前前期策策划阶段段的操操作程序序，加加强对项项目前前期策划划阶段段的监控控，达达到确保保质量量、进度度，控控制成本本的目目的，特特编制制此管理理规程程。规范内容：项目前期策划阶阶阶段工作作要求求项目前期策划阶阶阶段工作作要求求前期设计的主要要要工作是是分析析项目资资源和和条件，提提出出项目开开发建建议和设设计构构思，通通过概概念设计计的验验证，最最终形形成清晰晰明确确的方案案设计计要求。项目前期策划阶阶阶段设计计流程程图项目前期策划阶阶阶段设计计流程程图本流程用于对项项项目前期策策划划阶段设设计工工作流程程的总总体控制制，详详见第2页项目前期期策策划阶段段设计计流程图。各阶段实施细则则则下达设计任务工作重点指定项目阶段责责责任人及及其它它要求。达成办法项目阶段责任人人人由设计部部门门负责人人指定定并发知会会通知相关关部门。相关部门相关部门职责相关工作设计部门主导部门指定项目阶段责责责任人，发发知知会销售经营部协作部门需知会的部门成本管理部协作部门需知会的部门财务部协作部门需知会的部门工程管理部协作部门需知会的部门项目事务部协作部门需知会的部门相关附件：VCGFJS0001-003--01-FF001知会项目前期策划阶阶阶段设计计流程程图通过通过修改开发模式分析接项目投资分析程序概念设计准备概念设计通过修改编制设计任务书概念设计评审阶段总结及资料归档接方案设计程序项目资料收集分析拟订初步设计计划下达设计任务前期准备前期准备项目决策项目决策开发模式确认决策验证决策验证确定开发方向项目资料收集分分分析工作重点完成与发展研究究究部的项项目资资料交接接；收集项目目相相关技术术数据据，了解解周边边资源条条件，整整理设计计参考考资料；；对项项目环境境状况况做出评评估。达成办法责任人首先完成成成与发展展研究究部的资资料交交接，并并填写写项目文件件资资料交接接单。收集项目详细技技技术数据据，全全面了解解周边边资源条条件；；收集整整理对对项目设设计具具有借鉴鉴意义义的参考考资料料，将资资料整整理汇总总并填填写项目设设计计资料汇汇总表表。在综合分析以上上上资料的的基础础上完成成项目目用地分分析报报告。项目目用用地分析析报告告编制的的具体体要求见见VCCGFJJS002-002--建01项目用地地分分析报告告编制制规范。相关部门相关部门职责相关工作设计部门主导部门资料接收，完成成成用地分分析报报告发展研究部协作部门提供项目基础资资资料相关附件：VCGFJS0001-003--01-FF002项目文件件资资料交接接单VCGFJS0001-003--01-FF003项目设计计资资料汇总总表VCGFJS0002-003--建01项目用地地分分析报告告拟订初步设计计计计划工作重点拟订项目全过程程程设计计计划。达成办法责任人编制项目目目设计计计划表表初稿后，由由由设计部部门组组织公司司领导导及相关关部门门召开计计划讨讨论会形形成会会议纪要要，并并依据会议议纪纪要的决议议修修改完成成项目目设计计计划表表终稿。项目设计计划确确确定后，责责任任人发知会会通知相关关部门及及人员员。相关部门相关部门职责相关工作设计部门主导部门编制设计计划，组组织计划讨论论会销售经营部协作部门参与计划讨论成本管理部协作部门参与计划讨论财务部协作部门参与计划讨论工程管理部协作部门参与计划讨论项目事务部协作部门参与计划讨论相关附件：VCGFJS0001-003--01-FF004会议纪要要VCGFJS0001-003--01-FF005项目设计计计计划表开发模式分析工作重点对项目开发的产产产品类型型及构构成、配配套设设施规模模及经经营模式式、规规划指标标的经经济性等等方面面进行分分析并并提出建建议。达成办法组织相关部门召召召开项目目开发发讨论会会并初初步确定定以下下内容，形形成成会议纪要要。项目开发的产品品品类型和和构成成；配套设施规模和和和经营方方式；；由设计部门依据据据项目开开发讨讨论会的的初步步结果，完完成成总体规规划草草案，分分析不不同产品品类型型和构成成、不不同配套套设施施规模和和经营营方式对对容积积率、总总户数数、建筑筑覆盖盖率等主主要规规划指标标的影影响，并并完成成项目规划划指指标分析析表。组织相关部门对对对总体规规划草草案和项目目规规划指标标分析析表进行讨讨论论，分析析调整整项目开开发的的产品类类型和和构成、配配套套设施规规模和和经营方方式，确确定项目规规划划指标分分析表表。相关部门相关部门职责相关工作设计部门主导部门组织项目开发讨讨讨论会，完完成成规划草草案和和规划指指标分分析表销售经营部协作部门提供产品建议和和和竞争楼楼盘资资料成本管理部协作部门规划草案成本估估估算财务部协作部门规划草案利润估估估算工程管理部协作部门工程相关的意见见见或建议议项目事务部协作部门报建相关的意见见见或建议议相关附件：VCGFJS0001-003--01-FF006项目规划划指指标分析析表开发模式确认工作重点公司讨论通过项项项目规划划指标标分析表表，作作为项目目开发发的目标标之一一，在项目目开开发设计计的全全过程贯贯彻实实施。达成办法组织项目开发汇汇汇报会，向向公公司领导导汇报报项目规划划指指标分析析表内内容，汇汇报通通过后，规规划划指标正正式确确定。设设计部部门责任任人发发知会通知相相关关部门及及人员员。相关部门相关部门职责相关工作设计部门主导部门组织项目开发汇汇汇报会，发发知知会销售经营部协作部门参加项目开发汇汇汇报会成本管理部协作部门参加项目开发汇汇汇报会财务部协作部门参加项目开发汇汇汇报会工程管理部协作部门参加项目开发汇汇汇报会项目事务部协作部门参加项目开发汇汇汇报会概念设计准备工作重点以公司确认的项项项目开发发模式式为指导导，编编制概念念设计计任务书书；确确定参加加概念念设计的的设计计单位。达成办法依据项目用地分分分析报告告和规规划指标标分析析表，编编制概概念设计计任务务书，准准备相相关项目目资料料。联系设计单位，确确定设计费用用和设计时间间，填写汇报报，申报公司司批准。相关部门相关部门职责相关工作设计部门主导部门组织概念设计，准准备相关资料料销售经营部协作部门提供产品建议和和和竞争楼楼盘资资料项目事务部协作部门准备相关政府文文文件相关附件：VCGFJS0001-003--01-FF007汇报概念设计工作重点掌握设计动向，协协助设计单位位完成概念设设计。达成办法向设计单位发放放放设计任任务书书和相关关项目目资料。与设计单位保持持持密切联联系，掌掌握设计计进度度和设计计方向向。按时收取各设计计计单位送送交的的设计文文件和和方案，审审核核设计文文件深深度和内内容，包包括各项项规划划指标是是否符符合设计计任务务书要求求。相关部门相关部门职责相关工作设计部门主导部门跟踪概念设计，进进行设计交流流概念设计评审工作重点评审概念设计方方方案，验验证所所确定的的项目目开发模模式的的可行性性、经经济性、合合理理性。达成办法组织召开概念设设设计评审审会，评评委由公公司领领导和相相关部部门人员员组成成，进行行概念念设计方方案评评审，由由评委委填写设计计方方案评审审表。以各概念设计方方方案为参参照，论论证项目规规划划指标分分析表表的可行性性、经经济性、合合理理性，根根据论论证结果果形成成会议纪要要。相关部门相关部门职责相关工作设计部门主导部门组织概念设计评评评审会销售经营部协作部门参加概念设计评评评审会成本管理部协作部门参加概念设计评评评审会工程管理部协作部门参加概念设计评评评审会相关附件：VCGFJS0001-003--01-FF008设计方案案评评审表确定开发方向工作重点项目开发方向的的的最终确确定。达成办法组织公司领导和和和相关部部门召召开项目目开发发方向确确认会会，按照照概念念设计评评审会会会议纪要要对公公司确认认的项项目规划划指标标分析表表进行行必要的的调整整，并确确定最最终的项目目规规划指标标分析析表。以项项目目开发方方向确确认会会议议纪纪要和调整整后后的项目规规划划指标分分析表表作为方案案设设计任务务书的的编制依依据，组组织实施施方案案设计。相关部门相关部门职责相关工作设计部门主导部门组织项目开发方方方向确认认会销售经营部协作部门参加项目开发方方方向确认认会成本管理部协作部门参加项目开发方方方向确认认会财务部协作部门参加项目开发方方方向确认认会工程管理部协作部门参加项目开发方方方向确认认会附件目录VCGFJS0001-003--01-FF001知会VCGFJS0001-003--01-FF002项目文件件资资料交接接单VCGFJS0001-003--01-FF003项目设计计资资料汇总总表VCGFJS0001-003--01-FF005项目设计计计计划表VCGFJS0001-003--01-FF006项目规划划指指标分析析表VCGFJS0001-003--01-FF008设计方案案评评审表深圳市设计部门门门建筑设设计顾顾问有限限公司司发布日期：******年*月*日施工图设计阶段段段设计管管理规规程使用说明为统一某某集团团团各房地地产项项目施工工图设设计的标标准，规规范施工工图设设计的内内容和和深度，达达到到“提高设计计质质量、保保证项项目进度度、控控制项目目开发发成本”的目的，特特特制定本本指引引。本指引是依据国国国家有关关规范范与标准准，并并总某某某集团团以往房房地产产项目开开发经经验编制制而成成。对未未涉及及的部分分，应应执行国国家、当当地现行行的有有关规范范、规规程和标标准。本指引分为《施施施工图设设计指指导书》、《施施工图设计深深度要求》、《施施工图设计审审图要点》、《施施工图设计合合同》四部分分。本指引作某某集集集团各房房地产产项目施施工图图设计指指导手手册。某某集团项目设设设计总流流程》侧侧重对项项目设设计过程程的规规定，某某某集集团项目目设计计成果标标准》侧侧重对各各阶段段成果的的规定定，本指指引则则侧重于于施工工图设计计的技技术支持持。本指引的执行责责责任人某某某集集团属下下各房房地产公公司主主管设计计业务务的负责责人。本指引解释权某某某某集团团规划划设计部部。本指引某某集团团团机密文文件，仅仅供内部部使用用，不得得外传传。第一部分施工图图图设计指指导书书1总则目的为某某集团各房房房地产项项目满满足居住住舒适适、造价价经济济、管理理安全全、维修修方便便、施工工合理理的要求求，提提高住宅宅设计计质量，特特制制订本《施施工工图设计计指导导书》。1.2依据本指导书作某某某某集团各各房地地产公司司在各各地区的的住宅宅施工图图设计计指导手手册；；是在国国家相相应标准准及规规范的基基础之之上，结结某某某地产以以往住住宅开发发的实实践经验验，对对住宅设设计中中的一般般要求求和常用用做法法，进行行必要要的明确确、补补充和完完善后后编制而而成。1.3适用范围围围承某某集团各房房房地产项项目的的设计单单位，在在施工图图设计计中应参参考本本指导书书，预预防设计计常见见问题，统统一一设计做做法、提提高住宅宅设计计质量。1.4内容说明明明本指导书以建筑筑筑设计的的专业业划分章章节，各各专业设设计人人员可参参考本本专业章章节的内容进行设设设计。本本指导导书中所所列尺尺寸，未未标明明单位的的按毫毫米计，标标明单位的以所标标标单位为为准。1.5解释权本指导书的解释释释权某某某集团团各房地地产公公司设计计部。2建筑专业2.1设计说明明明工程名称：2.1.1图纸纸纸以1#图为主要要出出图图幅幅。2.1.2建筑筑筑设计总总说明明各子项项材料料做法表表、装装修做法法表汇汇总统一一编写写；子项项说明可根据具体情情情况单独独编写写。2.1.3建筑筑筑设计总总说明明中关于于建筑筑面积的的计算算要精确确，并并随设计计的加加深不断断核算，直至最终成成成果，建建筑面面积计算算应严严格按照照成都都市颁发发的建建筑面积积计算标准执行。所有门窗需统一一一编制门门窗表表，进行行编号号并注明明选料料，以保保证施施工备料料中不发生混淆。2.2住宅设计计计统一技技术要要求2.2.1层高高高11平层公寓寓：2900；22花园洋房房：：客厅3000、卧室2900。33联排别墅墅：：首层3300、二层3000、三层为为坡坡屋顶，最最低低处不小小于2200。2.2.2墙体体体11外墙：200厚页岩空空心心砖。22分户墙：200厚页岩空空心心砖33户内隔墙墙：100厚页岩空空心心砖。44厨房、卫卫生生间：120厚页岩实实心心砖。55预留洞：：内内外墙上上所有有留洞均均应有有水平和和竖向向定位；；柱上上留洞不不仅在在建筑图上标注，还还还应在结结构图图中采取取相应应措施，并并注注明。66异型柱：：起起居厅与与主卧卧室隔墙墙异性性柱，保保证主主卧室墙墙面平平整；起起居厅厅与次卧室或其他辅辅辅助房间间隔墙墙异型柱柱，保保证起居居厅墙墙面平整整；卧卧室与次次卧室或其他辅助房房房间隔墙墙异型型柱，保保证主主卧室墙墙面平平整。77墙体保温温：：北方地地区外外墙应加加设保保温层；；当外墙面层为涂涂涂料时，建建议议采用外外墙外外保温；；当外墙面层为面面面砖或石石材时时，建议议采用用外墙内内保温温。2.2.3楼地地地面11所有楼板板均均采用现现浇楼楼板。22卫生间：：楼楼板结构构予留留80－110；施施工工完成面面最高高点要比比厅房房施工完完成面低20。33厨房：结结构构不降板板，但但需做防防水；；二次装装修时时设门槛槛。44当采用地地板板辐射采采暖时时，管道道予埋埋于垫层层内。居居室、卧卧室的的楼板结结构予予留90。55阳台：厅房为非地板采采采暖阳台面层为面砖砖砖：楼板板结构构比厅房房结构构降板80。阳台面层为水泥泥泥：楼板板结构构比厅房房结构构降板50。厅房为地板采暖暖暖阳台楼板结构与与与厅房结结构取取齐。66公共楼梯梯间间：楼板板结构构予留500；完成面面与厅房房施工工完成面面齐平平。2.2.4门窗窗窗11门(1)平层公寓寓寓：入户户门为为10000XX24000；；卧室门门9000X221000；厨房房门门800X210000；卫生间门75000X222000；特殊做做法法详图纸纸标注注。(2)花园洋房房房：入户户门为为12000XX24000；；卧室门门9000X222000，厨房房门门800XX222000，卫生间门80000X222000，佣人房房门门800XX22200；特殊做法法详详图纸标标注。(3)起居厅处处处阳台门门：门门宽度不不小于于24000，且且当厅开开间大大于4米时，门门宽宽度大于于27700。22门垛必须设门垛，尺尺尺寸以100－150为宜宜，且不应小于50；门垛处应设构造造造柱加固固。33凸窗(1)窗台：高高高400；且窗扇扇下下部至少少设500高固定扇扇。(2)外缘尺寸寸寸（外墙墙面至至凸窗板板）：：标准凸凸窗为为550；当凸窗上上设设空调室室机、且用百叶封封封堵时为为6000；导流槽：凸窗遮遮遮阳板在在墙根根处应设设导流流槽，以以免遮遮阳板上上的水水停留时间过长，导致致致砌体外外墙渗渗漏；或或者在在遮阳板板外墙墙挑檐位位置设设﹥100高混凝土土止止水坎；；保温：北方地区区区凸窗上上、下下封板一一定要要贴保温温板或或抹保温温砂浆浆，以免墙体交接处产产产生结露露；(5)挡板：两两两侧未设设混凝凝土挡板板的凸凸窗设计计时应应考虑风风向因因素，开开启扇扇不应面面向主主导风向向以免免引起漏漏水。44窗(1)洞口宽度度度：同类类型房房间窗洞洞口尺尺寸宜尽尽量统统一，主主卧室室宜采用用凸窗窗，窗洞洞口不不小于188000，次卧室室窗窗洞口宽1500。(2)落地窗：：：距地900高以下应应为为固定窗窗扇，且且全落地地窗应应设900高窗护栏（窗外为阳台台台或平台台时不不受此限限制）。(3)窗台标高高高：次卧卧、厨厨房、卫卫生间间等未特特殊注注明的窗窗台，均均900。(4)窗顶标高高高：除特特殊设设计的窗窗以外外，窗顶顶距本本层建筑筑楼面面标高均均24400。(5)厨卫考虑虑虑设备污污水管管不穿洞洞（走走梁下），可可降低到2200。55材质门窗材质为铝合合合金，颜颜色为为；卫生生间窗窗采用磨磨砂玻玻璃；其其他门门窗玻璃为普通白玻。66标注尺寸寸所有门窗的标注注注尺寸标标明为为洞口尺尺寸；；门窗实际际尺尺寸因施施工误误差及装装修因素不在设计中中中标明。77门窗分格应考虑框料大小小小与玻璃面积的的搭搭配。详图中的门窗立立立面划分分及开开启方式式仅供供门窗制制作参参考。88开启方向向外檐门应外开以以以防风。2.2.5厨房房房11橱柜(1)布置遵循循循洗切炒炒的流流线。洗洗菜盆盆及煤气气炉位位置需考考虑两两人同时时操作作的可能。橱柜的的的设计要要考虑虑微波炉炉的放放置（厨厨房布布置要考考虑选选定的橱橱柜生生产厂家家参与与）。同同时，要要注意对对水电电设计的的影响响。(2)橱柜宽55550，设橱柜柜处处的门垛垛最小小宽度不不小于于600；(3)吊柜宽33350，设吊柜柜处处的窗垛垛最小小宽度不不小于于400；(4)平均每户户户橱柜长长度不不小于300000。22冰箱(1)平层公寓寓寓厨房冰冰箱位位宽度不不小于于700；(2)联排别墅墅墅、花园园洋房房厨房考考虑设设大冰箱箱，冰冰箱位宽宽度不不小于8000；(3)冰箱和煤煤煤气炉不不能贴贴临放置置；(4)冰箱位预预预留且应应注意意冰箱门门的开开启方便便。33地漏(1)当厨房外外外未设生生活阳阳台时，厨厨房房设地漏漏；(2)除上述情情情况以外外，厨厨房均不不设地地漏；(3)地漏位于于于洗衣机机出水水口一侧侧，距距离不小小于200，并为防防干干枯溢流流地漏。44洗衣机(1)设洗衣机机机专用水水龙头头并考虑虑冷热热水，进进水龙龙头采用用接口口式；(2)预留位置置置不小于于6550X66500。55热水器(1)热水器可可可设在厨厨房；；非北方方地区区也可设设在靠靠近厨房房的生生活阳台台上；；(2)应具体标标标明热水水器的的位置及及形式式；(3)花园洋房房房须在生生活阳阳台预留留大吨吨位燃气气或电电热水器器位置置；距地地不小小于900，挂在可可可承重的的实墙墙上，梁梁或墙墙上预留Ф120洞口；(4)厨房就近近近设燃气气热水水器多点点供水水；(5)考虑煤气气气管的走走向，要要求管线线尽可可能简短短、美美观。66排烟道(1)热水器、油油油烟机排排烟管管应接入入成品品排烟道道。(2)平面尺寸寸寸：550x33550（为外外围围尺寸；；具体体详所选选用的的产品说说明），(3)位置：应应应尽量靠靠近燃燃气灶；；(4)预留洞口口口：中心心距地地2100，预留Ф200洞口(5)应结合排排排烟道设设置管管道井；；(6)如条件限限限制，热热水器器排烟孔孔设在在外墙上上，则则外墙予予留Ф75洞，洞中中标高2200，并并并注明水平平定定位。77排气扇(1)厨房应设设设排气扇扇；(2)公寓：设设设在外窗窗或外外墙处；；如设设在外窗窗，窗窗上部需需留400高固定扇扇以便安装；(3)高档住宅宅宅：吸顶顶式。2.2.6卫生生生间11洗面盆(1)主人房洗洗洗面盆为为台盆盆，台盆盆台面面进深55500，高度80000；(2)台盆镜面面面宽度同同台盆盆台面长长度；；(3)普通公共共共卫生间间浴室室洗面盆盆为柱柱盆，柱柱盆宽宽度6000，中心心距侧墙墙距离离不小于于4000；(4)分离式公公公共卫生生间手手盆为台台盆。22浴缸(1)主人卫生生生间设浴浴缸；；(2)公共卫生生生间设淋淋浴间间；(3)联排别墅墅墅、花园洋房主主人人卫生间间需考考虑设置置按摩摩浴缸的的可能能性；(4)平层公寓寓寓浴缸尺尺寸7700XX15500；(5)花园洋房房房浴缸尺尺寸7700XX17700；(6)平层公寓寓寓淋浴间间8550X99000；(7)花园洋房房房淋浴间间8550X110000；(8)淋浴间处处处应设地地漏；；(9)注意淋浴浴浴间浴帘帘或挡挡板与卫卫生间间窗户的的关系系，应避避免浴浴帘或挡挡板设在外窗处。33坐便器(1)坐便器位位位置宽度度不小小于8000。(2)手纸架的的的设置应应避免免靠近浴浴缸或或淋浴间间。44热水器(1)卫生间不不不考虑设设燃气气热水器器；(2)当卫生间间间与厨房房贴临临设计时时，卫卫生间不不考虑虑设电热热水器器插座；；当卫生间不靠近近近厨房时时，除除联排别别墅、花花园洋房房外，仅仅次卫生生间预预留电热水器插座；；；(4)联排别墅墅墅、花园园洋房房主次卫卫生间间均设电电热水水器插座座。55通风道(1)暗厕应设设设通风道道；(2)独立别墅墅墅等高档档产品品，建议议设通通风道；；(3)通风道平平平面尺寸寸：360××2200或380××2240或430×22990（为外围围尺尺寸具体详所选用的的的产品说说明）；；(4)位置：应应应避免靠靠近给给水管及及设在在门后；；如条条件限制制必须须设在门门后时时，一定定注意意门垛净净尺寸寸满通风风道的的安装尺尺寸；；(5)通气孔预预预留洞：：中心心距地2100，预留Ф200洞口(6)卫生间排排排气扇应应就近近设插座座（置置于吊顶顶标高高以上），开开关并联于门门口处。66地漏淋浴间内地漏位位位于淋浴浴头下下部居中中，并并距墙400。77其它(1)排水坡度度度情况应应在详详图中表表达清清楚，厨﹑卫门口应应标标明门口口线；；(2)下层为卧卧卧室或厅厅室等等部位时时，卫卫生间的的地面面要抬高高，将将下水管管埋于于垫层内内，防防水等级级宜升升高；(3)有上下水水水的洁具具应考考虑噪音音对卧卧室的影影响（如如马桶），尽尽量避开卧室室墙面布置；；(4)卫生间开开开关设在在门外外；(5)卫生间内内内应避免免有梁梁穿过，有有梁梁穿过时时应注注意降板板与梁梁的关系系；(6)给水管、排排排水管、煤煤气气管不应应发生生冲突，立立管管不遮挡挡排气气洞口、不不影响开窗。(7)洗手台面面面下应考考虑设设储物柜柜空间间，并注注意地地漏与储储物柜柜之间关关系。2.2.7屋面面面11坡屋顶转转折折处结构构按折折板设计计不应应设折梁梁；22需做好通通风风道、下下水管管等各种种管道道出屋面面的穿穿板防水水处理理；33雨落管的的布布置尽量量隐蔽蔽设置，如如尽尽量设在在平面面凹槽内内，以以减少对对立面面影响。并根据外墙墙墙面色彩彩做相相应处理理；44上部屋面面雨雨落管或或自然然落水管管直接接落至下下一层层屋面时时，设设防护措措施，并并应考虑上一层层层层面的防防盗问问题。55当顶层户户型型为假复复式时时：(1)二层高度度度上平面面轮廓廓和布置置应充充分考虑虑到用用户改造造为复复式的实实用性，并在设计过过过程中为为甲方方提供改改复式式建议方方案作作为参考考；(2)屋顶高度度度控制原原则为为：出露露台的的门洞顶顶距假假复式二二层楼楼面高度度为2200；坡屋屋屋顶脊顶顶高度度距假复复式地地层楼面面高度度65000；(3)二层楼面面面梁处均均予埋埋通长钢钢板预预埋件，便便于于用户设设置楼楼板；(4)假复式二二二层预留留卫生生间一定定要设设置外窗窗；如如条件限限制不不能设外外窗时时，必须预留排风道道道；66坡屋顶老老虎虎窗边取取消边边梁，顶顶层用用户应充充分考考虑晾衣衣遮雨雨设计；；77坡屋面有有组组织排水水，檐檐沟材料料为PPVC，落落水水管为644**64方型型PVC。88采用玻纤纤瓦瓦时，屋屋面防防水层需需加强强防裂措措施。2.2.8阳台台台及露台台11南阳台（观观观景阳台台）宽宽度不小小于115000；北北阳台（生生活活阳台）宽宽度度不大于于12200；特特殊殊处理详详具体体设计。22阳台处所所有有墙面﹑天花涂料料应应同外墙墙作法法。33开向露台台或或无顶阳阳台的的门，均均应设设雨棚。44栏杆高度度为为距完成成面111000。55露台应有有踢踢脚，高高度宜宜为1500高。66所有阳台台应应标明地地漏并并表示排排水方方向及坡坡度。77当洗衣机机位位于阳台台时，阳阳台栏板板应考考虑洗衣衣机位位，此处处栏板板建议为为实体体栏板。88出露台处处可可考虑反反梁处处理，通通过调调整屋面面找坡坡，减少少出露露台处的的高差差；若露台底层功能能能容许，也也可可考虑结结构降降板处理理。99每户至少少有有一个阳阳台设设晾衣架架。110阳台栏杆杆尽尽量避免免横向向设计避避免儿儿童攀爬爬。111花池需考考虑虑底板与与平台台完成面面的高高差，并并需有有防水和和排水水处理。112在露台分分户户隔墙处处加强强防水构构造设设计。113首层住户户朝朝向公共共道路路的阳台台以栏栏板阳台台为宜宜。2.2.9空调调调位11室外机安安装装可借鉴鉴凸窗窗上放置置、相相临凸窗窗间放放置、梁梁下挑挑板放置置、阳阳台或平层挑板放置等等等几种方方式；；应根据据立面面效果决决定。22同一位置置上上下安装装两台台空调室室外机机时，应应在在在平面相相同位位置不同同标高高处分别挑板安装。任何形式的室外机位均应向冷凝水管口处找1％坡。33室外机位位（为为净尺寸寸，下下同）：：10000×550；双双机机平行摆摆放时时为180000×550；应避免雨水管穿穿穿空调板板；如如条件限限制不不可避免免时，空空调板应应加大大至115500×700；梁下下下挑板空调调板板上皮距距本层层楼地面面高度度为170000。平面图图中中应详细标明空调板定定定位尺寸寸。44空调位均均做做装饰处处理，凸凸窗上、或或同同一位置置上下下摞放两两台空空调的空空调位位，周边设铝合金百百百叶进行行装饰饰，并设设有活活动扇以以便于于安装。建建筑筑应有百百叶窗的详图大样。普普通挑板式空空调位周边设设600高铁花花栏杆装饰。（待待定）55空调室外外机机位应考考虑便便于安装装及维维修的可可能性性，靠近近窗洞洞口设置置，尽尽量避免设在山墙面面面且旁边边未设设窗，不不便于于空调机机的安安装。空空调室室外机位位应考虑窗的开启方方方向。66空调位设设在在凹槽内内时需需考虑对对窗槽槽内的影影响，距距离过近近而对对吹的两两室外机需相互错位位位。77空调室外外机机安放在在上人人平台上上时，应应避免对对人的的活动产产生不不良影响响。88采用分体体式式空调，空空调调室内机机应与与室内家家具一一起布置置并表表示，空空调室室内机的的位置置应妥善善考虑虑，出风风口不不应直接接对向向床头。99空调冷媒媒管管穿外墙墙的洞洞口为Ф75，洞口内内外外做PVC套管，管管中中心距地地2200，向外外外倾斜10°，并尽量量减减少内外外墙面面暴露较较长段段空调管管。平平面图中中应详细标明留洞洞洞定位。110起居厅考考虑虑设柜式式空调调，冷媒媒管穿穿墙洞留留洞管管中距地地2000；平面面图图中应详细标明留洞定定定位。111空调冷凝凝水水管(1)可根据具具具体工程程，考考虑予埋埋墙中中设置或或顺外外墙明设设。(2)当予埋墙墙墙中时：冷冷凝凝水管为Ф50铝塑管管，沿外墙敷敷墙墙中安装装；空空调专业业应有有相关设设计图图；建筑筑专业业应有相相应节节点详图图及冷冷凝水管管定位位。(3)当冷凝水水水管沿外外墙明明设时，为为Ф50PVVC管，颜色色同同外墙；；当空空调板旁旁有雨雨水管时时，冷冷凝水管管与雨雨水管合合用（北北方地区区除外外）。112空调板下下口口需做滴滴水槽槽。2.2.10外外外墙饰面面2.2.10...1建筑立立面面主要材材料为为面砖及及涂料料，转角角和不不同材料料交接接处要有有详细做法。2.2.10...2外墙涂料料饰饰面，外外墙抹抹灰需加加杜拉拉纤维。2.2.10...3面砖饰面面，外外墙抹灰灰为普普通水泥泥砂浆浆，但梁梁、柱柱与墙交交接处处需钉20000mm宽钢钢丝丝网。2.2.10...4立面应标标出出分格缝缝划分分间距、缝缝宽宽、深和和做法法。面砖墙面需标明明明铺贴方方式大大样。2.2.1