沿海集团健康住宅战略执行报告2015

沿海健康住宅战略执行报告

（过程稿）沿海健康住宅研发中心2014-6目录沿海健康住宅发展战略和技术体系沿海健康住宅三年发展目标沿海健康住宅工作界面和权责体系沿海健康住宅研发与应用操作规程沿海健康住宅考核体系一、沿海健康住宅发展战略和技术体系（一）战略目标、定位和核心价值【沿海健康住宅的战略目标】：致力于成为中国健康住宅的领跑者【沿海健康住宅的战略定位】：沿海集团轻资产战略的“双翼”之一促进拿地销售溢价核心价值【沿海健康住宅的核心价值】：促进拿地+销售溢价社会形象企业品牌行业影响运营能力……市场定位客户需求匹配度产品品质客户体验营销推广客户购买力社会消费价值观……除了练好内功、提升自身运营能力和效率，沿海需要“健康住宅”这个企业标签，以顺应行业发展趋势、提升社会形象和行业影响力、塑造企业品牌，实现沿海“轻资产”战略。这应该、也必须成为沿海全体同仁的共识和价值观！一、沿海健康住宅发展战略和技术体系（二）实施策略中低端聚焦节能环保，依托绿标认证，塑造沿海绿色地产的企业品牌，以实现间接溢价。中高端聚焦居住健康，提升产品力和综合性价比，以提高销售溢价能力。高端聚焦居住舒适，提升产品附加值和差异化竞争力，实现高投入高收益。一、沿海健康住宅发展战略和技术体系（三）技术体系沿海健康住宅技术体系【沿海健康住宅技术体系框架图】居住健康技术体系社区健康活动体系精装配套应用体系社区绿色产品体系地下室照明控制及智能管理污水处理及中水回用技术环境污染防控及预警技术新风系统给水处理技术楼板、墙体隔声技术社区医疗保健服务健身环境控制止逆烟道家居智能化四大体系二十个系统十项核心技术六十个推广技术四害防治技术；墙屋面立体绿化;生态水处理;空气植物净化技术…太阳能热水；同层排水；外遮阳；户式中央空调（恒温、恒湿、恒氧）…住区健康保险；环境卫生控制;养育环境建设;社区环境艺术;交往空间与社区文化活动…环保建材;室内虫害防治;空气质量监测；中央吸尘;节水器具；节能照明;整体厨房；整体卫浴…中低端产品公寓中高端产品公寓别墅高端产品公寓别墅一、沿海健康住宅发展战略和技术体系（四）沿海健康住宅产品线规划一、沿海健康住宅发展战略和技术体系（四）沿海健康住宅产品线规划分类中低端产品中高端产品高端产品实施原则以提升沿海的社会形象和企业品牌为目的，以绿标一星为目标，聚焦节能环保。以提升销售溢价、打造沿海品牌为目的，以满足客户需求、提高产品力和性价比为目标，聚焦居住健康。以追求项目高溢价、打造项目品牌为目的，以打造产品差异化竞争力、提升客户居住体验感及价值感为目标，聚焦居住舒适。选型思路1.节能环保技术为主2.达到绿标一星要求1.【节能环保技术】+【居住健康技术】2.达到绿标一、二星要求【节能环保技术】+【居住健康技术】+【居住舒适技术】达到绿标三星要求应用技术项分类●必选技术○可选技术—不选1节能环保●水资源节约与利用系统●水资源节约与利用系统●水资源节约与利用系统2

—可再生能源利用系统●可再生能源利用系统●可再生能源利用系统3—

可再生能源利用及社区节能智能化管理系统○可再生能源利用及社区节能智能化管理系统●可再生能源利用及社区节能智能化管理系统4—

立体景观系统○立体景观系统●立体景观系统5●外围护结构防水保温隔热系统●外围护结构防水保温隔热系统●外围护结构防水保温隔热系统6○室内节能系统○室内节能系统○室内节能系统7○室内节水系统○室内节水系统○室内节水系统8—整体厨卫系统○整体厨卫系统○整体厨卫系统9居住健康—生物景观防治系统○生物景观防治系统○生物景观防治系统10—社区污染防控及预警系统●社区污染防控及预警系统●社区污染防控及预警系统11—室内空气质量控制系统●室内空气质量控制系统●室内空气质量控制系统12—生活用水水质控制系统○生活用水水质控制系统●生活用水水质控制系统13—室内隔声降噪系统○室内隔声降噪系统●室内隔声降噪系统14—健康家装系统○健康家装系统○健康家装系统15—医疗保健服务系统○医疗保健服务系统●医疗保健服务系统16○社区文化活动系统●社区文化活动系统●社区文化活动系统17●健康活动设施●健康活动设施●健康活动设施18●社区安防系统●社区安防系统●社区安防系统19居住舒适—室内热环境控制系统—室内热环境控制系统●室内热环境控制系统20—舒适家居系统—舒适家居系统●舒适家居系统技术目标绿标一星；节水10%；节能65%-75%。绿标一、二星；节水10-30%；节能65%-75%；可再生能源利用率10%；24小时新风；24小时空气质量监测…室内温度20—26摄氏度；室内湿度30%—60%；

24小时新风；PM2.5去除率90%以上；水净化；绿标三星…成本增量50-60元/m²100-300元/m²1000-3000元/m²溢价参考无直接溢价，以提升去化速度为目的约10%15%以上案例参考北京湾三期、四期等武赛六期、重庆赛洛城等丽水三期、武图项目、沈阳国际中心等一、沿海健康住宅发展战略和技术体系（四）沿海健康住宅产品线规划一、沿海健康住宅发展战略和技术体系（四）沿海健康住宅产品线规划一、沿海健康住宅发展战略和技术体系（四）沿海健康住宅产品线规划一、沿海健康住宅发展战略和技术体系（四）沿海健康住宅产品线规划一、沿海健康住宅发展战略和技术体系（四）沿海健康住宅产品线规划一、沿海健康住宅发展战略和技术体系（四）沿海健康住宅产品线规划P-001沿海健康住宅技术卡片系统分类水资源节约与利用系统社区绿色产品体系GreenCommunitySystem技术名称污水处理及中水回用技术WasteWaterTreatmentandGrayWaterReuseTechnology技术编号YHJK01（01）绿标相关项4.3.4、4.3.7、4.3.11、4.3.12编制日期2014.5.30【技术介绍】污水处理：是指把生活、生产过程中使用过的污、废水收集起来,并经过物理、化学、生物等方法进行处理，以达到排放标准或再次使用的水质要求，从而减轻环境污染、提高水资源的再生利用。中水回用：“中水”一词是相对于上水〔给水〕、下水〔排水〕而言的，是指把生活污废水集中处理达到一定标准后，回用于生活杂用水(如冲厕、洗车、消防)、环境用水(如浇洒道路、绿化、景观河湖)和生产工艺用水(如冷却水、采暖补水)，从而达到节约用水目的。地产项目中污水处理及中水回用技术主要有以下三种工艺:1.生物接触氧化工艺；2.A/O处理工艺;3.MBR膜生物处理工艺。项生物接触氧化工艺A/O工艺MBR膜工艺对原水的要求适用于优质杂排水，如沐浴、盥洗、洗衣排水适用于生活污水，即化粪池出水即适用于优质杂排水，也适用于生活污水运行成本低，0.5元/m3.水中，0.8元/m3.水高，1.5元/m3.水设备成本低，1500-2000元/m3.水中，2500-3500元/m3.水高，3000-5000元/m3.水出水水质符合《城市污水再生利用城市杂用水水质》(GB/T18920-2002)优于《城市污水再生利用城市杂用水水质》(GB/T18920-2002)占地面积较小大小运行管理易操作，可自动运行难度较高，可自动运行PLC全自动化运行剩余污泥污泥产量大污泥产量大污泥产量小出水用途一般用于冲厕、绿化一般用于冲厕、绿化可用于冲厕、绿化、洗车、喷灌、景观补水【技术分类及对比】P-002沿海健康住宅技术卡片系统分类水资源节约与利用系统社区绿色产品体系GreenCommunitySystem技术名称污水处理及中水回用技术WasteWaterTreatmentandGrayWaterReuseTechnology技术编号YHJK01（01）绿标相关项4.3.4、4.3.7、4.3.11、4.3.12编制日期2014.5.30【应用价值及成本分析】技术优势通过生活污、废水的处理和中水回用，可以减少环境污染、节约水资源；相对于自来水，中水使用成本较低，中水成本0.8-1.2元/吨（自来水成本2-4元/吨）；有助于申请中国绿色建筑评价标准的认证。制约因素如入住率不足，将导致原水量不足，从而导致系统无法正常运行。技术应用成本以武汉赛洛城6期项目为例，中水系统采用MBR模工艺法，日处理水量为100m3，每小时处理规模为4.5m3，系统每天运行22h。

【初投资】74.86万元。

【运营费用】(电费、药剂费、人工费)：87.26元/d。

【投资回报期】自来水按4元/m3计算，投资回收期：6.56年。总结污水处理及中水回用技术的应用可以减少环境污染、节约水资源，同时使用成本较低（0.8-1.2元/吨），又有助于申请中国绿色建筑评价标准的认证，因此该技术宜推广应用。P-003【招采要点】核心部件选择原则序号项选择原则1各处理构筑物材质根据工程造价由低到高的顺序选择：钢砼结构、玻璃钢拼装、钢板焊接；根据工期由短到长的顺序选择：玻璃钢拼装、钢板焊接、钢砼结构根据场地条件难易程度选择：钢砼结构、钢板焊接、玻璃钢拼装2配套管道、阀门处理系统：（UPVC给水管、蝶阀）；变频系统：镀锌钢管、蝶阀；曝气系统：水下部分：UPVC给水管。水上部分：焊接钢管、球阀；自来水补水系统：镀锌钢管、电动阀。3控制系统电气元件目前常用的电气元件品牌有【国产】正泰

【进口】施耐德、ABB、西门子4电气控制方式生物接触氧化工艺：采用传统控制模式（手动/自动）；MBR工艺：采用PLC集中控制模式5水泵品牌、材质【品牌】国产：上海凯泉、上海连成、南方特种泵业、江苏南方、上海永锚泵业、上海川源、上海东方；进口：格兰富、ITT、威乐、日本荏原、意大利DAB。

【水泵材质】潜水泵：铸铁材质；单级立式/卧式离心泵：铸铁材质；多级立式管道泵：不锈钢材质。6MBR膜组件目前常用的MBR膜组件品牌有：

国产：天津膜天膜、南京瑞洁特、上海斯纳普、沛尔膜业

进口：德国迈纳德、日本久保田、日本东丽、美国GE沿海健康住宅技术卡片系统分类水资源节约与利用系统社区绿色产品体系GreenCommunitySystem技术名称污水处理及中水回用技术WasteWaterTreatmentandGrayWaterReuseTechnology技术编号YHJK01（01）绿标相关项4.3.4、4.3.7、4.3.11、4.3.12编制日期2014.5.30【供应商名单】序号供应商名称联系人联系人电话1上海舜禹环保工程成套技术有限公司王杰021-649551982北京潮白环保科技有限公司赵淑珍135204392573北京志峰环保设备有限公司袁中华139100339834北京清能创新科技有限公司鲁小-004【施工规范】中水厂家施工介入时间：由于中水处理站土建施工过程中需要预留、预埋许多防水套管、预埋件、预埋电线管等，特别是预埋防水套管的位置、标高是否正确直接关系到处理系统是否能够正常运行，因此，土建施工过程中，中水专业厂家必须提前介入，对预埋套管、预埋件、预埋电线管的位置、标高进行现场测量、把关，确认无误后方能合模并混凝土浇筑。中水厂家进场施工条件：机房内设备基础已经完成，并按照要求抹面压光；机房内地面排水沟、集水坑施工完毕，具备使用条件；机房内墙面防水腻子、刮白、吊顶、照明施工完毕；机房地面装修工作完成，原水管接入机房1.5米；各池体预埋件、预留洞、抹灰、防水施工完毕；总电源进线接入图纸指定位置；提供必要的物资储备仓库，用以暂时存储设备材料；机房内提供临时施工用电接驳位置，要求不低于30KW；预留不小于1500×2000mm的设备运输通道；施工工期：1-2月左右；设备安装工期：1-2月左右。沿海健康住宅技术卡片系统分类水资源节约与利用系统社区绿色产品体系GreenCommunitySystem技术名称污水处理及中水回用技术WasteWaterTreatmentandGrayWaterReuseTechnology技术编号YHJK01（01）绿标相关项4.3.4、4.3.7、4.3.11、4.3.12编制日期2014.5.30【运营维护要点】系统运营前，应由污水处理及中水回用系统中标厂家组织专业培训。培训内容包含：

系统工艺流程及相关水处理专业知识的培训讲解；

系统操作规程注意事项讲解及现场演示；

由培训对象实际操作并做好日常记录；

培训总结，并针对调试过程中应注意的事项，容易出现的事故及故障排除方法进行着重讲解、记录。厂家培训后应保证操作人员能够独立操作中水系统，并能够处理中水系统简单的事故及故障。二、沿海健康住宅三年发展目标完成沿海健康住宅产品线规划；结合项目应用，完成中低端公寓、中高端公寓、中高端别墅3条健康住宅产品线的研发。健康住宅技术应用覆盖率100%。60%项目达到绿标一星；10%项目达到绿标二星。健康住宅技术溢价率达到5%。2014年结合项目应用，完成高端公寓、别墅的健康住宅产品线的研发，形成沿海325健康住宅产品线。健康住宅技术覆盖率100%。50%项目达到绿标一星；20%项目达到绿标二星；10%项目达到绿标三星。健康住宅技术溢价率达到10%。2015年初步形成沿海健康住宅技术输出能力，建立健康住宅技术服务商业模式。健康住宅技术应用覆盖率100%。50%项目达到绿标一星；30%项目达到绿标二星；10%项目达到绿标三星。健康住宅技术溢价率达到15%。2016年三、沿海健康住宅工作界面和权责体系（一）管理架构与权责体系【关于健康住宅工作管理方式的建议】为实现沿海健康住宅的战略目标和核心价值，切实保障健康住宅工作的落地，建议集团成立“沿海健康住宅专项领导小组”，全面负责沿海健康住宅工作的决策、协调和组织工作，包括明确战略规划、发展方向和技术研发的目标，推动健康住宅的营销推广、招标采购、工程管理、运营维护等项目应用全过程中的相关工作。梳理、明确各单位在健康住宅工作全过程中的定位和职责：研发中心作为沿海健康住宅技术研发的责任主体，其主要职责为技术研发和技术服务，包括沿海健康住宅的战略规划、技术标准、技术体系、产品线和核心技术的研发，项目技术应用方案的编制和报审，及技术应用实施过程中的技术支持和配合；城市公司作为项目健康住宅技术应用的责任主体，全面负责技术实施和营销推广，包括确定项目的健康住宅成本标杆、进行市场调研与营销推广、设计管理、招标采购、工程实施与质量管控等工作；物业公司作为客户服务的责任主体，主要职责包括运营管理和后期维护，及实施效果监测。建议集团形成健康住宅工作专项绩效考核体系和奖惩机制，并要求各城市公司成立“健康住宅专项工作小组”，包括设计、成本、营销、采购、施工等各端口的成员。城市公司总经理作为第一责任人，全面负责所开发项目健康住宅工作的组织管理和工作协调，并将健康住宅项目应用率、绿标申报等纳入其个人的考核指标。建议集团在管理架构、权责界面、审批流程完善、清晰的基础上，以战略高度统一思想、以真选真用严肃审批、以奖惩机制强化执行。决策前充分调研分析、论证沟通，以客户需求为决策依据；决策后无界合作、齐心协力、少说多干、狠抓品质，以实现健康住宅产品价值为共同目标。三、沿海健康住宅工作界面和权责体系（一）管理架构与权责体系健康住宅研发中心城市公司（健康住宅工作小组）应用技术配置清单和实施方案应用技术专项设计市场调研与营销推广健康住宅专项设计管理招标采购施工管理与质量管控技术配合技术研发技术服务战略规划和发展方向产品线及核心技术研发技术标准与技术体系应用技术后评估项目定位及健康住宅成本标杆物业公司运营管理与后期维护实施效果监测技术实施营销推广客户服务沿海健康住宅专项领导小组【管理架构图】三、沿海健康住宅工作界面和权责体系（二）技术应用工作流程和界面项目策划阶段方案设计阶段专项设计阶段招采、工程及营销配合阶段运营管理与后

评估阶段技术选型阶段技术设计阶段技术实施阶段技术服务阶段二、沿海健康住宅工作界面和权责体系（二）技术应用工作流程和界面项目策划阶段【工作流程】集团确定开发方式和主体后，城市公司根据集团开发计划、研究性规划方案及投资策划报告，编制《项目开发策划报告》，明确项目健康住宅技术应用专项成本预算，报请集团决策机构审批；编制项目策划报告过程中，未来之家健康住宅研发中心根据策划报告过程稿编制《健康住宅配置清单》为《项目开发策划报告》提供基础资料（技术配置及成本预估）；《项目开发策划报告》经集团决策机构审批通过后，确定健康住宅技术应用成本标杆，作为研发中心编制《健康住宅实施方案》的依据。【成果流转】健康住宅研发中心：《健康住宅技术配置清单》创展城市公司：《项目开发策划报告》《CS01表》三、沿海健康住宅工作界面和权责体系（二）技术应用工作流程和界面方案设计阶段【工作流程】《项目开发策划报告审批》审批通过后，根据项目策划报告所确定的健康住宅技术应用成本标杆，创展城市公司与未来之家签订《健康住宅技术咨询服务合同》；创展城市公司针对《健康住宅技术配置清单》开展市场调研，完成《健康住宅技术市场需求调研报告》；研发中心根据内审审批通过的项目规划及单体设计方案及《健康住宅技术市场需求调研报告》，编制《健康住宅技术实施方案》，并负责报请集团决策机构审批通过，最终确定项目的健康住宅应用技术。【成果流转】健康住宅研发中心：《健康住宅技术实施方案》；创展创展城市公司：《项目规划及单体设计方案》、《健康住宅技术市场需求调研报告》。三、沿海健康住宅工作界面和权责体系（二）技术应用工作流程和界面专项设计阶段【工作流程】《健康住宅实施方案》审批通过后，创展城市公司设计部负责将项目健康住宅应用技术分为两类：常规类技术和非常规类技术。针对常规类技术，由研发中心完成《健康住宅技术设计任务书》的编制，结合设计方案，提交创展城市公司设计部，委托设计院完成深化设计；针对非常规类技术，由健康住宅研发中心负责整合内外部资源（包括专业设计单位、专业厂家等），开展健康住宅应用技术的专项设计工作，明确技术标准、技术要求、技术选型、产品设备清单等，深化技术方案达到招标采购需求。健康住宅技术应用专项设计同施工图设计同步开展，互提条件。创展城市公司负责对项目健康住宅技术应用专项设计进行审核，施工图设计单位负责将全部健康住宅技术应用专项设计落入施工图中，并将成果提交创展城市公司进行图纸确认；含健康住宅技术应用的设计施工图、园林景观施工图、精装修施工图，终板由集团决策机构进行审核确认（施工图三方会审健康住宅专项审查）。创建根据通过集团审查的含健康住宅技术应用的设计施工图编制《健康住宅技术招标采购计划》。【成果流转】健康住宅研发中心：《健康住宅技术设计任务书》、《健康住宅技术应用专项设计》；创展城市公司：《土建方案及施工图》、《园林景观方案及施工图》、《精装修方案及施工图》；创建：《健康住宅技术招标采购计划》。三、沿海健康住宅工作界面和权责体系（二）技术应用工作流程和界面招采、工程及营销配合阶段【工作流程】施工图审核确认后，研发中心负责开展项目营销配合、健康住宅技术招标采购技术配合；创展城市公司负责健康住宅技术营销推广工作的组织与实施（含销售资料、销售培训、现场展示)；研发中心负责健康住宅展示效果要求编制、素材提供、销售培训资料准备，并编制《健康住宅技术营销推广素材》；创建负责组织健康住宅招标采购相关工作；研发中心负责完成健康住宅应用技术招标技术方案、技术标评定、组织中标厂家进行二次深化设计；二次深化设计由创展城市公司设计部进行审核确认；创建负责健康住宅技术专项施工及现场管理；研发中心负责健康住宅专项施工技术配合；创建负责组织健康住宅技术专项验收，健康住宅研发中心、创展创展城市公司参与验收。【成果流转】健康住宅研发中心：《健康住宅技术招标技术要求》、《健康住宅技术营销推广素材》；创展创展城市