老年公寓度假村项目建议书课件

老年公寓（度假村）项目建议书二〇〇七年九月

编制依据1、《中国老龄事业的发展》白皮书2、《中国老龄事业发展“十一五”规划》3、《关于对老年服务机构有关税收政策问题》的通知（财税[2000]97号）4、国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门《关于加快发展养老服务业意见》的通知（06－02－20）5、《中华人民共和国土地管理法》6、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》的通知7、《朝阳区东三乡地区控制性详细规划》—项目背景及市场分析—项目区位优势及政策分析—项目规划及投资分析—结论据调查显示，北京市有33.6%的老年人（75万）表示愿意“移地养老”，比例高于全国，其中有20%的人具有较高的消费能力，可以选择入住高端老年公寓，约15万人。城市现有的养老设施不能满足市场的需要，更不能满足高端人群养老的需求。北京市场上高档养老设施很少，医疗水平不高，管理水平有限，主要采用度假村的形式。市场分析

为此，我们建议在顺义区李隧镇投资建设高档老年公寓（度假村）项目。该项目利用优美的自然环境，为高端老年客户提供优质的养老场所,可填补北京市老年服务机构的一个空白。老年公寓实景项目区位优势项目用地位于李遂镇西侧，潮白河东岸的万亩森林中，与北京市顺鑫绿色度假村接壤。地块林水相依，环境优美，空气清新，地热资源丰富，是健身疗养、文化休闲的理想之地。李遂镇距离首都机场仅5公里路程，开车10分钟即可到达。首都机场第三期扩建工程将于2007年落成，今后每年可起降国内外航班50万架次，机场的年人流量将达到6000万人次。

①、根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（2002国土资源部“11号”令），目前已经建立和规范了土地有形市场，实行了国有土地使用权招标、拍卖和挂牌交易。②、《中华人民共和国土地管理法》第43条规定，任何单位和个人进行建设需要使用土地的，都必须依法申请国有土地。本项目用地性质为国有土地，避免经营土地开发权所需进行的招拍挂程序。政策分析

三、项目投资分析经济指标投资完成工程情况投资成本效益分析投资完成工程情况已完成总建筑面积29260平米，已投资5643.5万元（不含土地使用权）。其中：

投资完成主体情况（共计3598.9万元）1）综合楼5600平米711万元2）客房楼4300平米478.5万元3）康乐中心6300平米995.7万元4）后勤服务楼（已装修）2600平米416万元5）会议中心3700平米326.8万元6）变配电室200平米31.8万元7）人工湖1260平米16.6万元8）屋面网架162.13万元9）前期拆除工程11.4万元10）室外三通一平、围墙工程449万元（包括145亩地垫土、室外排水工程）基础设施及其他投资项目（共计1489.6万元）

1）地热井1眼（深1800米，水温43度）261万元

2）建筑物基础打桩工程199.8万元

3）戏水乐园设备款128.4万元

4）设计费110万元

5）监理费33万元

6）职工厨房设备16.2万元

7）勘查费5万元

8）临时配电费60万元

9）打井等工程28.6万元

10）筹建费用179.43万元

11）基建税费468.17万元

未付款的已完成工程（共计555万元）

1）贵宾客房楼5300平米530万元

2）配电室改造及二次土回填25万元

3、未完成工程及缺口资金（4800万元）

1）建筑物装修工程2600万元

2）各种设备1000万元

3）洗衣房、库房500平米60万元

4）配电、地热水净化设备220万元

5）锅炉房550平米70万元

6）锅炉等保暖设备及空调设备600万元

7）室外工程（含绿化及大门工程）250万元通过调查附近北京绿色度假村客房价位如下：

普通间560元/间/天0.8折448元/间/天

贵宾间880元/间/天0.8折704元/间/天

本项目开发完后按上述价位经营：

普通客房200间；标准客房200间

平均空置率40%

年总收入4977万元

运营费用率为25%

两税一费5.5%

年税后利润3459万元

动态投资回收期3.7年

项目周边另有100亩租赁土地，拟建Townhouse可与本项目共同开发利用。

土地面积：66667平米

容积率：0.75

建筑面积:50000平米

开发总成本：21316万元（折合4264元/平米）

土地转让价：3500万元（35万元/亩）

楼面毛地价：2750万元（550元/建筑平米）

出让金税费：82万元

建安费用：11500万元

小市政费用：1200万元

其他费用：2284万元

销售收入测算

通过调查周围项目销售价格如下：

莫奈花园顺义区前沙峪均价8600元/平方米

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