区主题商业街营销策略

区主题商业街营销策略第1页/共52页1、《“云阳1999”主题商业街营销策略》包含销售、招商、推广及运营策略，作为主题商业街在各阶段的方案指导；2、旨在以竞品市场和项目本体分析基础上，制定合理的销售策略，保证项目商业推售同时，兼顾招商运营和项目商业定位的实现；3、为保证商业街的主题打造和市场培育，在不同时段按业态分类制定各阶段对应的招商策略，带动商业客源和投资信心，反哺商业销售；4、“云阳1999”主题商业街营销策略的部分数据来源和参考依据，来源于第三方商业服务公司包括戴德梁行、纬立嘉业、简法广告所提供的《市场分析及定位报告》、《招商及销售策划方案》、《推广策略》等内容。营销策略宗旨第2页/共52页产权经营权分离；投资与运营分离；销售与招商同步；招商与运营一体化；营销策略思路从项目整体的市场定位到各楼层的业态定位，形成市场差异，强化优势，塑造商业效应。商业整体主力店招商先行、销售跟进，实行第三方托管政策（自身商管公司），销售先于招商开盘，招商与销售全面互动，在主力商家提前确定（也可意向签约）的前提下率先进行销售，以主力店的意向入驻来带动招商和销售。反之，可以通过项目良好的销售氛围来促进招商工作的顺利进行。第3页/共52页一、销售策略二、招商策略三、推广策略四、运营策略目录INDEX第4页/共52页Part.1销售策略一、市场分析二、项目分析三、销售策略四、销售定价第5页/共52页一、市场分析(市场动向）市场部分分析：根据市场可售型商业存量，预计将在2019年底处于42.95万方的库存最高峰阶段，然而云阳在售商业月均去化0.57万平米，北部新区月均去化量0.25万平米（项目月均去化0.07万㎡），在县域商业供货高峰之前加速项目商业的推售和去化，是项目商业目前的重难点工作。序号楼盘状态开盘时间体量（万方）去化面积（万方）月均去化速度（万方）存量（万方）1城中城在售2014年6月258.60.2116.42金科在售2016年10月71.20.115.83北城天骄在售2017年10月0.80.180.180.624未来城在售2015年8月13.51.80.0711.75碧桂园在售预计2018年春节60.280.115.76昕晖在售预计2018年6月0.30.150.10.15第6页/共52页一、市场分析（竞品描述）金科、碧桂园以社区商业+集中商业构成、商业主题打造方向都以餐饮休闲娱乐为主与本项目类似，预计销售完成时间为2022年，与本项目7/8区商业形成直接竞争。项目名称商业形态商业体量（万方)已售体量（万方)剩余体量（万方）打造方向推出时间月均去化（万方）预计商业销售完成时间金科城社区商业+集中商业（在建）7约1.25.8口福街以餐饮业态为主月光码头以休闲娱乐业态2016年10月0.11

预计2022年碧桂园社区商业+集中商业（未建）6约0.28约5.7新型情景商业街区一站式生活天地2018年2月0.11预计2022年本项目（7、8区商业）街区商业2.5602.56餐饮娱乐休闲商业集群预计2019年1月按照12区商业去化0.07预计2021年第7页/共52页二、项目分析（经济参数）8区7区212325262750515253区域栋号部位部位建筑面积（m2）编号7区21#楼裙楼1-3F234023#楼裙楼1-3F436325#楼多层1-3F467426#楼多层1-3F119627#楼多层1-2F2918小计154918区50#楼裙房1-3F170451#楼裙房1-4F364352#楼裙房1-3F268253#楼多层1-3F2036小计

10065总计

25556商业体量约2.6万方，为以三层为主，局部四层。第8页/共52页分区区域面积区间（㎡）一层二层三层四层总套数占比7区迎宾大道面商业(21/23/25/26号楼）

30以下

23492%30-49

51611327%50-691147321710725%70-893112234811%90-99

43

72%100-109

11131%110以及以上1

10%侧面商业27号楼30以下

00%30-49833

4110%50-6925

256%8区迎宾大道面商业(50/51/52/53号楼）

30以下

00%30-492657205%50-69193022199021%70-8912121344110%90-9912

31%100-109

110.2%110以及以上

11

20.5%合计430个二、项目分析（面积）项目商铺面积控制较好，项目主力面积在50-69㎡商铺数量共计222个，占比52%。

30㎡以下商铺数量共计9个，占比2%；30-49㎡商铺数量共93个，占比22%；70-89㎡商铺数量共89个，占比21%；90-99㎡商铺数量共10个，占比2%；100㎡以上商铺共7个，占比1.5%。第9页/共52页二、项目分析（优劣分析）优势：地段优势：项目位于政府重点发展区域北部新区，发展潜力巨大，将会成为未来的城市新中心；交通优势：项目处于迎宾大道上，进出城区的必经之路，出城首站商业；规模优势：整体项目约120万方，约4万居住人口，有大量居住人口支撑消费；配套优势：临近云商大厦（有政府机构、行政办公大厅），办公、办事人人群支撑消费。劣势：虽然项目位于政府重点打造区域，但目前处于发展阶段，区域成熟度不足；培育市场的商业氛围不足，周边商业档次低端，仅能满足人们日常生活消费需求；迎宾大道属于快速干道，停留下来消费的人群较少。机会：如项目进行统一规划、招商和运营等，有效提升项目的价值；项目整体的规模优势，后期大体量的集中商业的推出，更标志新商业中心的崛起，带动7、8区商业的价值；不同的户型和形态，可满足投资客和自营客户的多种需求；周边的商业配套功能业态零散、类型不完整，缺乏统一管理。威胁：周边商业分为不足，项目商业培育期较长；周边其他项目的将稀释本项目的部分意向客户；政府支持导向力度不够。第10页/共52页二、项目分析（项目定位）云阳门户，城市级文化风情商业地标云阳文旅主题商业升级版，案名“云阳1999”。以餐饮休闲娱乐文化体验为核心，与9区集中商业在项目两端设置两个城市级商业区，中间通过集商业及休闲景观为一体的休闲生活大道串联。都市体验极休闲生活大道7/8区部分布置商业，可考虑借助坡地及小品设置，打造成城市级特色景观9区部分设置坡地商业，除考虑布置与社区生活相关业态外，借助灯光布景等体系休闲生活大道定位城市风情极第11页/共52页二、项目分析（购买客群描述）自用客户投资客户中等大型商家，有一定的影响力及风险承受能力小个体商户，有一定的本金且自营初次投资者—资本金少，来之不易，有投资想法，看重短期利益；多次投资者—有一定的物业投资经验，有地产升值回报经历，看重物业增值；成熟投资者—资金充足，投资理性，有丰富的物业投资经验，看重长期利益。他们主要分布于云阳城区，他们有很强的经济实力投资意识强烈，有精准的眼光多为私营企业主、业主和政府企事业单位第12页/共52页二、项目分析（消费客群描述）核心消费客群项目周边常驻人群云阳县城常驻人群次级消费客群旅游人群周边区县消费人群边缘消费客群因项目特色慕名而来的人群第13页/共52页三、销售策略（销售模式）销售模式适用条件开发企业风险前期销售速度销售价格缴纳税率操作难度和本项目拟和度返租模式区域不成熟，租金难支撑售价高价格，快速销售、回笼资金；未销售后期无商业推出。较高快高高较高返租+回购区域不成熟，租金难支撑售价高价格，快速销售、回笼资金；统一商业形象合分为，为后期商业树形象。现状一般、招商难度大，但成长空间乐观的商业项目。高快高高高直接销售区域有一定的成熟度，临街商铺；销售时间可适度延长；体量较小，不管商铺后期经营。低慢低低低带租约销售比较成熟区域的商业项目；对资金快速回笼要求相对较低。低较慢较低低低先租后售短时间内可以不要求变现；后续还有商业推出，需确保后期经营较稳定；适用大型社区开发的配套商业销售。现状一般、招商难度大，但成长空间乐观的商业项目。统一商业形象，为后期推出商业树形象。中较慢较低（不确定）低较高拟合度最高拟合度最低为提升项目整体商业价值，加速商业去化。7/8区商业街将主要采用返租销售方式进行销售。第14页/共52页三、销售策略（整体思路）招商先行，带动销售快速去化率先启动招商工作，通过入驻主力商家，增加投资客户/自营客户信心，带动商业销售工作，同时提高溢价能力。招商政策与实际销售政策结合返租年限：5年，共计返租32%，按照6%、6%、6%、7%、7%目标商户实际签约年限：5-8年解决方式：签约前征得业主同意；为返租期满后，租金收益能达到客户预期，在前3年的租赁政策制定上留出足够空间；商户签约超过5年的，采用5+3模式，前5年与商管公司签订托管合同，后3年业主与商家直接签约。第15页/共52页四、销售定价（定价思路）第一步：筛选竞品项目和可借鉴项目第二步：确定各竞争项目的影响权重第三步：将本项目与各竞争项目进行对比分析，并对各个价值点的影响权重进行打分，得出本项目的价值修正系数第四步：通过计算，得出本项目相对市场最具竞争和借鉴性的均价第五步：基于均价，根据市场定价规律，不同位置等因素，制定各楼层价格第16页/共52页四、销售定价（定价标准）一楼整体基准价格制定「市场比较法」1.借鉴项目选择：同属于本区域项目与本案客户有一定重叠，会分流本案客户群与本案有一定相似性参考项目选择：未来城12区世纪星辰北城天骄碧桂园·天麓湾2.权重设置：项目权重一楼价格（元/㎡）备注扣除前三年返租成交价格（元/㎡）未来城12区30%19550价格已扣除后两年返租费用（15%）23000世纪星辰25%19505价格已扣除后两年返租费用（17%）23500北城天骄30%18000

碧桂园·天麓湾15%17000

3.评定因素权重设置：评定因素商铺成熟度人流通达性升值潜力产品开发商影响商业规划交通便利性稀缺性规划档次权重15%15%12%12%10%10%10%8%8%第17页/共52页四、销售定价（销售均价）一楼整体基准价格制定「市场比较法」项目名本项目（7、8区商业）未来城12区世纪星辰北城天骄碧桂园·天麓湾比较项销售价格

19550

19505

18000

17000权重打分实得打分实得打分实得打分实得打分实得商铺成熟度15%507.5609558.3609507.5人流通达性15%7010.5659.8659.8659.87511.25升值潜力12%708.4657.8657.8657.8657.8产品12%708.4657.8657.8657.8657.8开发商影响10%808808656.5757.5808商业规划10%707656.5656.5656.5656.5交通便利性10%808707707707808稀缺性8%655.2604.8604.8604.8604.8规划档次8%705.6655.2655.2655.2655.2合计100%

69

66

64

65

67项目权重

30%

25%

30%

15%项目首层商铺均价196554.评定分数比较：本项目（7、8区商业）>碧桂园·天麓湾>未来城12区>北城天骄>世纪星辰通过市场比较法，7、8区一楼整体基准价格为19655元/㎡。第18页/共52页四、销售定价（销售均价）一楼整体基准价格制定「市场比较法」5.各位置各楼层基准价格制定：基于均价，根据市场定价规律，不同位置等因素，制定各楼层价格。根据市场定价规律，制定各楼层基准价格1F：2F：3F:4F=2:1.0:0.8:0.8楼层外街售价（元/㎡）内街售价（元/㎡）增加5年返租率增加返祖率后外街售价（元/㎡）增加返祖率后内街售价（元/㎡）1F196551277632%25944168642F10810702732%1426992753F8648562132%1141674204F8648562132%114167420第19页/共52页Part.2招商策略一、招商策略二、商家甄选三、业态规划四、招商计划第20页/共52页一、招商策略（整体思路）项目差异化的定位、亮眼的主题设计、项目主题包装、运营推广手段、招商政策综合发力。回归商业本质，以运营为统筹，多环节联动，树立项目差异化的优势，强化差异优势，打动商家；第21页/共52页一、招商策略（招商方式）商家品质控制业态管控：选取符合项目定位的业态，体现项目档次与形象；品牌控制：对进驻品牌的严格把控和引进。形象控制：对于商户装修标准，在招商阶段给予建议及控制自营业主控制：经营业态需要符合项目定位，给予经营指导。本项目的品牌商家主要来源

整合大量的全国的优秀商家资源，主力商家上引进全国或重庆最具代表的商家；

在重庆主城引进符合云阳且没有的新业态和新模式；

帮助云阳本地特色商家进行品牌升级。结合周边项目租赁政策通过区域同类型项目的租赁政策，制定本项目租赁政策；符合项目销售价格。严格控制租赁政策在招商执行过程中，严格把控租赁政策；利用针对性的租赁政策，合理组合商家及业态控制；秉承“优质优价”原则，可针对具备较强品牌效应及市场影响力商家制定优厚的招商政策。目标主力商户招商：锁定目标主力商户针对性的进行目标商户拓展四大核心业态引领主题亮点：大型餐饮、休闲、娱乐、艺术/精品/民宿酒店。第22页/共52页一、招商策略（招商原则）具备较高市场认可度与号召力的品牌，为项目聚集人气；提升项目知名度，与观望商户信心，带动招商推进。体现项目主题概念；吸引目的人群聚集。制造话题与关注，吸引目的消费。在项目实现品牌升级；提供租金收益。人气品牌主题品牌新奇品牌潜力品牌优质商户的品牌原则项目定位：形象档次符合本项目的整体定位的商家；消费客群：面对的消费客群符合本项目的消费客群的商家；主题特色：在符合项目主题的情况下，要具备自身的主题特色的商家；消费档次：按照消费客群的消费特征，符合其消费档次的商家；选取及引导优质商户形成具备吸引力的商户组合，带动整体招商第23页/共52页一、招商策略（租金定价）【租金价格制定】多维度综合考虑根据市场情况及科学的理论方式制定本项目的租金定价4.项目业态调整及物业硬件更新1.区域租金及类比项目租金情况2.采用横向比较法制定租金3.采用定价规律，制定各楼层租金4.售价反推租金对项目区域商业市场进行租金调研，确定项目的类比项目，通过对类比商业项目的租金情况，采用横向比较法制定本项目的平均租金。项目12区：首层租金均价45元/㎡·月北城天骄：首层租金均价70元/㎡·月世纪星辰：首层租金均价60元/㎡·月第24页/共52页一、招商策略（租金定价）【租金价格制定】：采用横向租金比较法（推导公式）首层租金价格结合市场调研结果建议首层租金定在套内63元/㎡·月评估项目设定分值

本案

北城天骄世纪星辰两江未来城12区位置环境未来商圈地位107767交通体系108777建筑规划体量规模103333形态规划106666项目定位经营定位107666主题包装106666主力店106555运营管理开发商品牌54434租售模式106666运管能力106556物管服务55445合计10064595761首层商铺套内面积租金均价————706045项目权重————35%30%35%项目均价63第25页/共52页一、招商策略（租金定价）【租金价格制定】：采用横向租金比较法（推导公式）根据市场定价规律，制定各楼层基准价格1F：2F：3F:4F=2:1.0:0.8:0.8楼层外街（元/㎡·月）内街（元/㎡·月）1F63402F32203F25164F2214第26页/共52页一、招商策略（租金走势）租金年以63元/㎡·月为一层租金基数，前3年不递增，第4、5年以递增15%，租金达到83元/㎡·月，第5年交还给业主，租金出现高速增长，到达104元/㎡·月，此后随着区域得逐渐成熟，租金增长趋于稳定状态。第27页/共52页一、招商策略（返租费用解决方式）1、后两年返租14%费用测算楼层内/外街建面（㎡）增加返租率后售价（元/㎡）总销售收入（万元）后两年返租14%费用（万元）1F外街7144.825944185362595内街016864002F外街5326.71426976011064内街3780927535064913F外街2181114162490349内街3623742026883764F外街68511416782109内街301174202234313合计25751.514693378375297楼层内/外街建面（㎡）第1年租金价格（元/㎡·月）递增率递增时间免租期第1年租金收益（万元）第2年租金收益（万元）第3年租金收益（万元）第4年租金收益（万元）第5年租金收益（万元）合计1F外街7144.86315%第4年开始按照整体免租1年半计算

2705406217142146内街04010%

000002F外街5326.73212%

102205229257792内街37802010%

45911001103463F外街21812512%

33657382254内街36231610%

357077842654F外街6852212%

918202370内街30111410%

25515661193合计2575214693378375297

5201039117613314065两年返租成本（约5297万元）与租金收益（约4056万元）差额约1232万元，将差额平摊入销售费用内。2、5年租金收益测算1232万元差额+企业缴纳税费约246万元（税率约20%）=总计入销售费用金额约1478万元平摊到每平米售价约574元第28页/共52页29二、商家甄选商家甄选标准目标商家目标商家01租金收益高租金承受力的商家为本项目带来租金收益05创新意识商家不断地自我创新意识与经营模式探索02人气贡献商家品牌号召力强，带来高人气04业态空白区域业态稀缺品牌商家03话题贡献带来持续良性的话题传播力$五大维度商家甄选标准第29页/共52页三、业态规划（规划思路）业态规划设计思路：1342根据项目定位及与意向进驻项目的本地商家、品牌商家的沟通；56力求业态协同，相互补充，相互带动；明确独立项目业态分布目的及对建筑设施、地理位置的要求；在招商资源上，立足本地，外地为辅（主要为核心/主力商家），在最大限度上降低招商成本；根据具体业态在市场上所产出的实际效益，进行合理的规划，保证公司利益的最大化；对部分业态的规划行程规模优势，达到辐射、吸引消费者的目的。注：以下面积均为套内面积。第30页/共52页三、业态规划（业态分布）1F餐饮文化艺术酒店休闲娱乐精品零售康体生活服务主力商家选择位置解释：本地品牌商家：谭鲫鱼、季节菜、万羴羊脚等：本地品牌商家升级店，需求面积200-500㎡不等，要求位置相对独立，停车方便，独立使用的车位。在当地具有一定的影响力，有固定消费客群及圈层，且对区域成熟度要求不高，建议在7区引入。万欣酒楼：因举办婚庆寿诞，单层使用面积不得小于500㎡，进深16米单层能设置20-30张10人桌，一楼需要100-150㎡出入接待口，有直梯，需要独立使用的停车位，有电梯直达，展示性好。从整体的物业情况来看，此位置相对满足商家要求。品牌商家：漫咖啡：一楼，需要有大量外摆区域，人流集中区域，对区域成熟度和人流有一定要求，建议在规划在7区彩云梯广场旁。营销体验中心面积：470㎡本地餐饮品牌升级店商家：蜀留香串串面积：400㎡业态：以轻便餐饮、便利店、糕点、甜品/饮料、本地特产展示店为主，需求面积相对较小，租金承受力较高、需要有一定人流支撑的商家；在谈商家：麻辣面对面、义门白家、三顾冒菜、西水咖啡等。本地餐饮品牌升级店商家：万欣、999、小八仙酒楼、面积：535㎡餐饮：江湖菜精品零售：超市商家：云龙超市/永盛万家品牌：休闲饮品商家：书吧、水吧面积：183㎡本地餐饮品牌升级店商家：谭鲫鱼串串面积：200㎡本地餐饮品牌升级店商家：季节菜面积：447㎡本地餐饮品牌升级店商家：万羴羊脚面积：300㎡本地餐饮品牌升级店面积：240㎡休闲娱乐商家：漫咖啡面积：200㎡第31页/共52页三、业态规划（业态分布）2F餐饮文化艺术酒店休闲娱乐精品零售康体生活服务品牌餐饮商家：高端定制餐厅面积：240㎡本地餐饮品牌升级店商家：澳龙海鲜面积：

530㎡营销体验中心面积：150㎡品牌餐饮商家：顺风123等面积：

410㎡品牌餐饮面积：550㎡品牌休闲餐饮面积：约600㎡特色餐饮特色餐饮本地：特色餐饮商家：麻辣英雄江湖菜面积：约200㎡本地：西餐商家：初客牛排面积：300㎡特色餐饮主力商家选择位置解释：本地商家：云福酒楼：是一家专业经营海鲜的餐厅，定位中高端，由于老店装修老化过时且对新区有较强的意愿，因此建议规划在外街二楼，昭示性较好，能较好的提升商业消费档次；兮兮小龙虾、标配吧是本地较为著名且自带IP的品牌商家，对区域人流的要求相对较小，租金承受力和营业时段与KTV较为一致，建议规划在紧邻KTV的内街二楼，能实现消费互带作用；临近彩云梯入口旁的内街一楼由于靠近7区小区出入口，建议规划为社区服务型业态：24小时超市，药房，干洗店等；品牌商家：顺风123：品牌商家，自带商业号召力，对区域人流聚集有较大带动作用，要求物业较方正，面积500平米左右，建议规划在外街二楼，作为形象店展示；高端定制餐厅：定制餐饮，定位于高端人士的私人会客厅，采取会员制，建议规划在营销体验中心旁边，昭示性及形象能够得到保障；本地餐饮品牌升级店商家：万欣酒楼、面积：350㎡休闲娱乐商家：KTV面积：320㎡本地餐饮品牌升级店商家：兮兮龙虾馆面积：

290㎡本地小吃升级店商家：小吃面馆各一家面积：215㎡本地品牌餐饮吧商家：标配吧面积：275㎡品牌餐饮商家：火锅面积：

530㎡生活服务商家：超市、药房、干洗、电讯等面积：550㎡第32页/共52页三、业态规划（业态分布）3F餐饮文化艺术酒店休闲娱乐精品零售康体生活服务休闲娱乐商家：KTV面积：475㎡品牌餐饮面积：280㎡洋快餐德克士、汉堡王本地：特色餐饮商家：潜江虾皇、杯杯情面积：各200㎡特色餐饮特色餐饮主力商家选择位置解释：品牌商家：伟林台球及私人影院由于租金承受能力限制，对区域人流依赖性不大，建议规划在内街2楼；快捷酒店对昭示性和区域人流有较高要求，建议规划在彩云梯入口旁；本地餐饮品牌升级店商家：万欣等、面积：100㎡品牌餐饮商家：顺风123等面积：

196㎡本地餐饮品牌升级店商家：澳龙海鲜面积：

201㎡品牌餐饮商家：高端定制餐厅面积：190㎡酒店商家：快捷酒店如家、速八等面积：500㎡休闲娱乐商家：伟林台球面积：420㎡本地品牌餐饮商家：云福酒楼面积：350㎡第33页/共52页三、业态规划（业态分布）4F餐饮文化艺术酒店休闲娱乐精品零售康体生活服务康体美容婚纱摄影休闲娱乐商家：KTV面积：450㎡网咖休闲娱乐商家：茶楼面积：339㎡本地品牌餐饮商家：云福酒楼面积：150㎡酒店商家：快捷酒店如家、速八等面积：498㎡第34页/共52页四、招商推进计划按照7区交房时间（2019年6月）及初定开街时间（2020年春节）制定以下节点。7区商业节点计划建议序号类别2019年2020年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月1项目工程

看房通道完成

一次消防验收合格竣工备案，工程交付

11月二次消防验收合格

12月试营业1月1日正式开业2室外装饰

公共区域装修完工

3景观施工

景观施工完成

4招商租赁政策确定

主力店客户拜访（因为春节期间商家较忙，建议可提前）

主力店客户拜访3月1日招商驻场

商务条件确定

主力店意向确定主力店签约

招商率5%主力店签约

招商率10%招商率30%招商率40%招商率50%招商率60%招商率70%招商率75%招商率80%

开业率70%招商率85%

开业率75%5广告公司

及推广计划广告公司初选广告公司确定广告方案确定

招商物料确定

推广方案确定现场包装

媒体选择

招商广告出街

微信平台建立运营（持续）招商发布会方案

项目宣传片制作招商成果发布会（视招商情况而定）招商广告发布招商广告发布开业活动方案开业活动筹备开业活动执行开业活动执行运营活动及推广6物业管理物业管理公介入

物业费用测算

设施设备选型物业管理前期筹备（工程施工配合等）物业管理团队建立物业管理执行7商业管理商业管理方式确定

（自建团队、委托管理等）商管团队前期筹备商管执行第35页/共52页Part.3推广策略一、推广节点二、项目起势三、项目亮相四、项目蓄势五、项目开盘第36页/共52页主题城市心声活动老照片活动9.28项目亮相项目蓄势项目开盘1月12月平台搭建吸粉造势推广入市品牌打造营销体验中心开放商家联盟成立明星商家活动年货活动一、推广节点城市记忆云阳心声项目起势线上线下活动云阳1999焕新云阳云阳1999开启云阳商业4.0时代云阳1999全品牌光合计划项目开盘销售信息发布云阳1999造物节IP性城市活动知名商业考察活动项目解读价值传播商家平台开放文创切入品牌荣耀发布品牌传播商家互动商家渠道价值手册城市画册招商手册招商先行返乡活动商家签约仪式项目开盘销售信息发布第37页/共52页二、项目起势前期筹备：1、品牌包装官方及民间称号评选：特色文化街，旅游文化街等，先为“云阳1999”背书，贴上标签，拔高商业调性。2、平台搭建线上平台：云阳1999自媒体（服务号），两江未来城功能：针对客户、商家等专业人群，作为品牌文化展示平台，社群交流与维护平台，明星商家展示平台。线上平台：两江未来城（订阅号），各主流网站“云阳1999”项目专区、论坛板块功能：利用好目前近5万粉丝，作为推广传播平台，线上互动平台，用户内容生产中心。第38页/共52页二、项目起势1、先抑后扬全城聚焦云阳商业模式痛点，城市应有心声首先通过一波城市话题炒作，以意见领袖为代表，向全云阳发起“城市留声机”话题，全民参与“吐槽”当下的消费状态，表达对城市商业未来的期待，将收集的心声整理成音频文件，配合城市原创音乐，在心声博物馆展出。现场还设有新生有据，为城市留下时代的心声。以互动传播，为项目的起势聚集能量。2、城市级起势公关事件，寻找云阳1999一语双关的主题，为项目的亮相埋下伏笔，“老照片”让云阳人集体回忆过去生活的美好点滴，高额的奖励激发受众的参与热情。以1999年为节点，征集能展示云阳人搬迁前的生活百态、山水城景的老照片，现场收取实物，可让参与者对项目有初略认知；通过“云阳1999”官微展示翻拍照片（为后期项目官微引流量）。第39页/共52页1、云阳1999征名活动公布

未来城线上平台、“云阳1999”线上平台，公布7/8区主题商业街征名活动结果，项目案名入市，各平台推广“云阳1999”前世今生脚本；2、“云阳1999”品牌荣耀，喜报入市借势云阳9.28移民文化节，荣誉评选之后，以云阳人共同的骄傲，“喜报”收尾，高调站位。3、“云阳1999”IP形象活动落地借势云阳9.28移民文化节，组织“云阳1999”首个起势活动，建立并发布“云阳1999”品牌IP形象，结合云阳文化，编辑品牌世界，品牌故事，形成类似“张飞庙庙会”、“全国登梯比赛”固定活动IP，扩大影响力。4、“云阳1999”项目入市、项目形象、品牌打造媒体渠道包括：未来城各线上媒体渠道、“云阳1999”线上媒体平台、风暴媒体；

推广形式包括：宣传片、招商手册、价值手册、自媒体专刊/连载、形象稿、线上小游戏；三、项目亮相第40页/共52页1、云阳1999，商业4.0时代范本；云阳1999商业4.0模式价值解读，邀请意向商家考察川渝地区知名商业，增强商家信心。

借助商家现有平台、渠道，多管齐下推广项目价值。2、营销体验中心开放活动；营销体验中心正式开放，组织三峡移民，寻根之旅，回乡团圆会等公益性质活动，带有文化性质的大型事件活动，自然衔接带入项目老城文化商业街。邀请云阳意见领袖为体验展示中心站台发声，通过意见领袖的影响力扩大项目影响力。四、项目蓄势第41页/共52页全品牌光合计划1、线上平台运营内容1：成立“云阳1999商家联盟”；整合商家共同推广；在“云阳1999”线上平台打造商家推荐，提前做一部分运营服务，增加社群好感度；内容2：老城印象，情怀传播，情感沟通，文化复苏；2、商盟成立仪式，商家签约仪式

“云阳1999商家联盟”云享家俱乐部成立；商家签约仪式发布，全品牌光合计划发布。四、项目蓄势第42页/共52页1、体验活动联合明星商家组织“云阳1999开盘暨明星商家全城评选”线下活动，

结合春节节点，以年货节为核心，举办云阳1999造物节互动体验传播。2、项目开盘销售信息正式发布，整合项目、商家推广媒体渠道、客流，为“云阳1999”开盘活动造势，春节人气汇聚时正式开盘。五、项目开盘第43页/共52页Part.4运营策略一、阶段划分二、日常管理三、商家服务四、税费管理五、运营推广第44页/共52页一、阶段划分STEP03STEP02STEP01第一阶段运营稳定成熟期Stableoperation运营培育成长期Operationalincubationperiod招商及运营启动期Investmentandstart-upperiod第二阶段第三阶段根据项目的区域位置及商业运营规律，项目分为以下三个运营实施阶段：时间：1-2年时间：3-5年时间：5年后2003年龙湖北城天街开业受非典影响，招商状况不佳以家具卖场为主，定位不准确2005年进行第一次改造、建筑结构改造加盖玻璃顶棚，营造舒适的购物环境2006年进行第二次全面改造：确定北城天街时尚潮流定位，并开始引进国际潮流品牌2007年A区和B区定位明晰，全面开展招商工作，确立A区和B区的定位2008年引进哈根达斯和星巴克，哈根达斯不到3个月已经达到年坪效排名第一2009年9月28日龙湖北城新馆开业，奠定北城时尚标杆地位2015年至今重庆时尚人