房地产-行业月报：稳增长政策持续购地增速触底企稳

业研究/房地产业月报证券研究报告阅读正文之后的信息披露和法律声明投投资评级优于大市维持市场表现房地产房地产海通综指%59%2.09%-7.78%2021/62021/92021/122022/3相关研究稳增长政策持续，购地增速触底企稳2022年1-5月数据关注点：2022年1-5月数据关注点：2022年1-5月房地产年初房地产开发投资增速持续下行。2022年1-5月土地购臵面积跌幅触底企稳，新开工面积跌幅继续扩大。1)2022年1-5月土地购臵面积同比下降45.7%，较2022年1-4月跌幅缩小0.85个百分点。这表明土地购臵面积累计增速有触底企稳的迹象。2)2022年1-5月新开工同比下滑30.6%，较2022年1-4月跌幅扩大4.3个百4个百分点。随着全国疫情形势趋缓，行业部分指标跌幅有所收敛。房企到位资金同比负增长，增速继续下行。2022年1-5月房企开发资金同比下降25.8%，较2022年1-4月跌幅扩大2.1个百分点。其中2022年1-5月国内贷款同比下降26.0%，个人按揭贷款同比下降27.0%，自筹资金同比下降2022年1-5月销售面积和销售金额同比增速继续回落。2022年1-5月商品房销售面积同比下降23.6%，较2022年1-4月增速持续回落。同期商品房销售金额同比下降31.5%，较2022年1-4月增速继续回落。从商品住宅分线销售数据来看：2022年1-5月一线城市销售面积和销售金额同比均下降且增速回升；二线城市销售面积和销售金额同比均下降且增速回升，三线城市销售面积和销售金额同比均下降且增速回落。2022年行业面临较大的缩量风险，政策持续放松有助行业企稳。我们认为，2022年1-5月房地产开发投资同比增速下行，而商品房销售持续不振，2022年行业面临缩量风险。投资建议：维持“优于大市”评级。我们认为市场稳增长的大环境没有改变，磊htseccomS850510120001ccomS优质公司相对其它房企的优势和价值将会越加突出。建议关注：1)开发类：A股磊htseccomS850510120001ccomS4)文旅类-华侨城A。风险提示：行业面临政策不及预期风险、基本面下行风险。2行业研究〃房地产行业2阅读正文之后的信息披露和法律声明1.2022年1-5月投资和销售同比增速继续下行 5 2.1房地产投资累计增速持续回落，土地购臵同比跌幅触底企稳 52.2新开工面积同比增速持续下行，竣工面积同比增速继续下行 63.房地产销售面积和销售金额累计跌幅持续下行 74.到位资金累计增速持续下行 8 3行业研究〃房地产行业3计完成情况 6 7 图13商品住宅销售面积分线当月同比(%) 8图14商品住宅销售面积分线累计同比(%) 8图15商品住宅销售金额分线当月同比(%) 8图16商品住宅销售金额分线累计同比(%) 8 源累计情况 9 9 4行业研究〃房地产行业4目录表1行业数据情况......................................................................................................5阅读正文之后的信息披露和法律声明5行业研究〃房地产行业5我们将2022年1-5月数据与2021年同期对比发现，2022年1-5月行业开发投资完成额较2021年同期下降4.02%；商品房销售额数据较2021年同期下降31.5%；土地购臵面积较2021年同期下降45.7%；开发资金来源较2021年同期下降25.8%；新开工面积较2021年同期下降30.6%。2022年1-5月数据关注点：2022年1-5月房地产开发投资累计同比下降4.02%，增幅相对2022年1-4月回落1.3个百分点。2022年初房地产开发投资增速持续下行。2022年1-5月土地购臵面积同比下降45.7%，较2022年1-4月跌幅缩小0.85个百分点。这表明土地购臵面积累计增速有触底企稳的迹象。2022年1-5月新开工同比下滑30.6%，较2022年1-4月跌幅扩大4.3个百分点。2022年1-5月竣工面积同比下降15.3%，较2022年1-4月跌幅扩大3.4个百分点。随着全国疫情形势趋缓，行业部分指标跌幅有所收敛。2022年1-5月房企开发资金同比下降25.8%，较2022年1-4月跌幅扩大2.1个百分点。其中2022年1-5月国内贷款同比下降26.0%，个人按揭贷款同比下降27.0%，2022年1-5月商品房销售面积同比下降23.6%，较2022年1-4月增速持续回落。同期商品房销售金额同比下降31.5%，较2022年1-4月增速继续回落。从商品住宅分线销售数据来看：2022年1-5月一线城市销售面积和销售金额同比均下降且增速回升；二线城市销售面积和销售金额同比均下降且增速回升，三线城市销售面积和销售金额同比均下降且增速回落。我们认为，2022年1-5月房地产开发投资同比增速下行，而商品房销售持续不振，2022年行业面临缩量风险。表1行业数据情况开工销售额元元元3379692026952%%%%.5%%%2.1房地产投资累计增速持续回落，土地购臵同比跌幅触底企稳2022年1-5月全国房地产累计开发投资为52134亿元，同比下降4.02%，增速较2022年1-4月回落1.3个百分点。2022年1-5月住宅开发投资39521亿元，同比下降3.02%，增速较2022年1-4月回落0.9个百分点。住宅投资占房地产开发投资比重为75.8%，比重较2022年1-4月持续提升0.4个百分点。6行业研究〃房地产行业6图1全国房地产开发投资累计完成情况160000140000120000100000800006000040000200000房地产开发投资累计完成额同比(%，右轴)50%40%30%20%10%0%-20%2019/062019/112020/042020/092021/022021/072021/12图2全国住宅开发投资累计完成情况120000100000800006000040000200000住宅开发投资完成额累计同比(%，右轴)完成额(亿元，左轴)住宅开发投资完成额累计同比(%，右轴)50%40%30%20%10%0%-20%2019/082020/012020/062020/112021/042021/092022/022022年1-5月，全国房地产开发企业土地购臵面积2389万平方米，同比减少45.7%，跌幅较2022年1-4月缩小0.85个百分点。图3全国土地购臵面积累计情况0000000000本年购臵土地面积累计值(万平，左轴)本年购臵土地面积累计同比(%，右轴)40%30%20%10%0%-30%-40%-60%2019/112020/052020/112021/052021/112022/05图4全国土地购臵面积当月情况60005000003000200010000本年购臵土地面积当月值(万平，左轴)本年购臵土地面积当月环比(%，右轴)本年购臵土地面积当月同比(%，右轴)200%150%50%0%-50%2019/062019/122020/062020/122021/062021/122.2新开工面积同比增速持续下行，竣工面积同比增速继续下行2022年1-5月，房屋施工面积83.2平方米，累计同比下降1.0%，跌幅较2021年分点。2022年1-5月房屋新开工面积5.16亿平方米，累计同比2021年下降30.6%，跌幅较2022年1-4月扩大4.3个百分点。2022年1-5月房屋竣工面积2.34亿平方米，累计同比下降15.3%，增速较2022年1-4月下降3.4个百分点。图5房屋新开工累计情况0000000000000房屋新开工面积累计值(万平，左轴)房屋新开工面积累计同比(%，右轴)0%%0%0%0%2019/072020/012020/072021/012021/072022/01图6房屋当月新开工情况300002500020000150001000050000当月新开工面积(万平，左轴)80%60%40%20%0%-20%-40%-60%当月新开工面积环比(%，当月新开工面积环比(%，右轴)当月新开工面积同比(%，右轴)2019/072020/012020/072021/012021/072022/01资料来源：wind，海通证券研究所阅读正文之后的信息披露和法律声明7行业研究〃房地产行业7图7房屋竣工面积累计情况120000100000800006000040000200000房屋竣工面积累计同比(%，右轴)房屋竣工面积累计值(万平，左轴)房屋竣工面积累计同比(%，右轴)50%40%30%20%10%0%-20%-30%2019/072020/012020/072021/012021/072022/01图8房屋竣工面积当月情况300002500020000150001000050000当月房屋竣工当月房屋竣工当月房屋竣工当月房屋竣工当月房屋竣工面积环比(%，右轴)面积同比(%，右轴)面积(万平，左轴)面积环比(%，右轴)面积同比(%，右轴)250%200%150%100%50%0%-50%2019/072020/012020/072021/012021/072022/01资料来源：wind，海通证券研究所3.房地产销售面积和销售金额累计跌幅持续下行2022年1-5月商品房销售面积5.07亿平方米，累计同比2021年下降23.6%，跌月扩大2.6个百分点。2022年1-5月商品房销售额为4.83万亿元，点。2022年1-5月住宅销售额同比下降37.4%；办公楼销售额同比下降12.6%；商业营业用房销售额同5.59%。图9全国商品房销售面积累计情况000000000400000000商品房销售面积累计值(万平，左轴)商品房销售面积累计同比(%，右轴)0%%2020/022020/062020/102021/022021/062021/102022/020002000050000当月商品房销售面积(万平，左轴)当月商品房销售面积环比(%，右轴)当月商品房销售面积同比(%，右轴)0%80%60%40%20%-20%-40%-60%2019/062019/112020/042020/092021/022021/072021/122022/05资料来源：wind，海通证券研究所图11全国商品房销售额累计情况00016000014000012000006000040000000商品房销售额累计值(亿元，左轴)商品房销售额累计同比(商品房销售额累计同比140%120%100%80%40%0%-40%21/122022/04300002500020000150001000050000商品房销售额当月值商品房销售额当月值(亿元，左轴)当月商品房销售额环比(%，右轴)当月商品房销售额同比(%，右轴)当月商品房销售额环比(%，右轴)当月商品房销售额同比(%，右轴)150%100%50%0%-50%2020/022020/062020/102021/022021/062021/102022/02资料来源：wind，海通证券研究所从住宅口径的分线数据来看，2022年1-5月，一线城市商品住宅销售面积783万平方米，累计同比下降58.9%；同期二线城市商品住宅销售面积5004万平方米，累计同比下降61.2%；同期三四线城市商品住宅销售面积37116万平米，累计同比下降阅读正文之后的信息披露和法律声明250%200%150%100%50%0%-50% -100%8行业研究〃房地产行业250%200%150%100%50%0%-50% -100%817.3%。图13商品住宅销售面积分线当月同比(%)一线城市：当月同比二线城市：当月同比 当月同比2019一线城市：当月同比二线城市：当月同比 当月同比2019年10月2019年12月2020年2月2020年4月2020年6月2020年8月2020年10月2020年12月2021年2月2021年4月2021年6月2021年8月2021年10月2021年12月2022年2月2022年4月200.0%150.0%100.0%50.0%0.0%-50.0%-100.0%-150.0%一线累计同比(%)二线累计同比(%) 三四线累计同比(%一线累计同比(%)二线累计同比(%) 三四线累计同比(%)2019年10月2019年12月2020年2月2020年4月2020年6月2020年8月2020年10月2020年12月2021年2月2021年4月2021年6月2021年8月2021年10月2021年12月2022年2月2022年4月200.0%50.0%0.0%-50.0%，累计同比下降51.5%；同期二线城市商品住宅销售额8274亿元，累计同比下降59.5%；同期三四线城市商品住宅累计同比下降16.7%。图15商品住宅销售金额分线当月同比(%)城市：当月同比二线城市：当月同比400%300%一线累计同比(%)二线累计同比(%)400%300% 三四线累计同比(%)200%00%0%-200%2022化周期(按照12个月移动平均计算)为3.72个月，环比2022年4月增加0.09个月。20000016000012000080000400000商品房销售面积累计值(万平，左轴)300%250%200%150%100%50%0%房屋竣工面积累计值(万平，左轴)销竣比(%，右轴) 2020/022020/072020/122021/052021/102022/0300000045000商品房待售面积变化值(万平方米，右轴)000000-1000商品房待售面积(万平方米，左轴)2020/022020/062020/102021/022021/062021/102022/024.到位资金累计增速持续下行2022年1-5月全国房地产资金来源总量达到6.04万亿元，累计同比下降25.8%，阅读正文之后的信息披露和法律声明9行业研究〃房地产行业9阅读正文之后的信息披露和法律声明跌幅较2022年1-4月扩大2.1个百分点。00000000000房地产开发资金累计值(亿元，左轴)房地产开发资金累计同比(%，右轴)40%%-10%35000300002500020000150001000050000房地产开发资金当月值(亿元，左轴)60%40%20%0%-20%-40%-60%房地产开发资金当月环比(%，右轴)房地产开发资金当月同比(%，右轴) 2020/022020/062020/102021/022021/062021/102022/02资料来源：wind，海通证券研究所从2022年1-5月总资金来源构成情况来看，国内贷款占房地产资金来源的13.3%，利用外资占比0.08%，自筹资金占比34.9%，其他资金占比51.7%。逐个数据分析，房地产资金来源中国内贷款2022年1-5月达到8045亿元，累计同比下滑26.0%。2022年1-5月利用外资51亿元，累计同比增加104%。2022年1-5月自筹资金达到21061，累计同比下降27.0%。22年5月全国房地产开发资金构成资金累计 其 其他资金累计值51.7%34.9%利用外资累计值0.1%国内贷款累计值3%0国内贷款累计值0国内贷款累计值(亿元，左轴)国内贷款累计同比(%，2500010%000-20%5000%%2020/022020/062020/102021/022021/062021/102022/02资金当月值40.3%其他资金当月值利用外资当月值利用外资当月值国内贷款当月值600050004000300020000国内贷款当月值(亿元，左轴)200%150%100%50%0%-100%国内贷款当月值环比(%，右轴)国内贷款当月值同比(%，右轴)2020/022020/062020/102021/022021/062021/102022/02行业研究〃250200150100500利用外