物业管理公司盈利分析与思考

物业管理公司盈利分析与思考我们研究物业管理，就是研究这个行业的生命力。在如今多元化开展的社会中，这个传统的行业如何能够焕发新姿，爆发出强劲的盈利能力。物业管理公司不是垄断性的行业，对于很多专业性公司而言甚至是一种微利型企业，他收取的物业管理费在用于管理工程的支出后所剩无几，当物业公司收取物业管理费较为困难时，立刻面临运转也就十分困难，因而导致不少物业公司降低效劳水准、效劳质量引起投诉进而引起诉讼案件。所以，我们不能限于收取有限的物业费中，而应该广开思路，适应市场的需要，由管理物业到经营物业兼容并行，大力开展物业的综合经营，实现企业的盈利，走出物业管理停滞不前的圈子。而且也只有物业管理企业盈利才能做到不断地提高物业管理水平，为广阔客户提供更加优质的效劳打下坚实的物质根底。

一、物业管理存在的问题

物业管理这一行业在我国从八十年代初期的深圳开场起步，经过20多年的开展，现在的物业管理企业如雨后春笋般的不断出现，不管是大城市还是中小城市都活泼着物业管理企业的身影。但是，由于不少企业受国营旧有体制影响，观念还停留在七十、八十年代，把自己的职责局限于：环境卫生，治安消防，设备维修、物业收费等事情中。如此观念物业管理企业还有开展的前景吗？

这样的结果只会影响到相当一批物业管理企业越来越经营困难，直接后果就会致使物业管理人员素质低下，业务知识得不到提高、效劳态度差、效劳质量下降、引起客户投诉、拒绝交纳管理费，甚至严重的引起法律纠纷。物业管理企业面对如此困境时，大多数的企业只能是停滞不前，维持现状，根本无暇顾及企业的开展和壮大。

物业管理工作，不仅仅是通过卫生、安保和维修等到达业主或使用者感觉平安舒适的目标，这仅是管理的一局部内容，或者说是一小局部工作，它的更大的目标，是要给你所效劳的物业工程一个市场定位，并使它成为产生价值的一种存在，即可以用经济价值来衡量的升值产品。

二、物业管理的收支分析

先看看物业企业的收入来源，大致归纳就包含四个方面的收入：

一是公共性效劳费用的收入，就是通常所说的物业管理费；二是公众代办性效劳费的收入；三是特约效劳费的收入；四是物业企业的综合经营的收入。就上述的四种收入，经过多年的实际操作经历和市场调查、研究、分析，可以看出，第一种的物业管理费根本是在政府物价部门控制的范围之内，为业主或者业主大会承受的价位，收费遵循的原那么是公开、合理且与效劳水平相适应。当一个物业管理区域的管理费用确定后，物业效劳费根本成了一个固定值，不可能随意变动或者增加。第二种的公众代办效劳费，就目前的市场环境来看，水、电及其他代办工程都是控制在国家能源相关部门，物业管理企业得不到任何的手续费，只能是物业管理企业免费为住户和业主提供效劳。第三、第四种效劳费的收取靠的是物业管理企业有能力去充分开掘、开拓市场，如果无视或者没有能力作到，那么企业就根本没有开展的前途和空间。

再看看物业管理企业的支出情况：

一是物业管理的本钱包含有效劳人员的工资、社会保险；物业管理区域公用部位、公用设施设备的日常维护费；清洁费用；绿化养护费；公共秩序维护费；办公费；固定资产折旧等等，我们在核算营业本钱的时候包含了直接的人工费、材料费；

二是核算开展物业管理过程中发生的管理费用；

三是核算财务费用；

四是核算所得税。

从以上的收支分析的中我们不难看出，物业管理企业的利润构成为：

利润=营业收入–营业本钱–管理费用–营业税金–财务费用

在实际工作中我们做了一些调查，并针对调查的资料进展统计、分析，得出了如下的结果：

物业管理企业的支出〔企业是在标准化操作下〕，占物业管理费的比例分别为：

人工费：40％〔占物业管理费总额〕；清洁：10％；工程维护：15%；园林：5％；社区活动：5％；管理本钱：17％，其它及不可预计费3%，总计物业管理企业支出费用占到物业管理费的95％。那么，企业的盈利值只有5%。

参照这些数据，不难看出物业管理确实是个微利行业，哪个环节都不能稍稍出点问题，如果物业管理费不能正常、全额收取，那么一点微利都无从谈起。所以，从整个行业现状来看，如果能按照效劳合同约定的内容提供质价相符的效劳标准，我们说80％的物业管理企业都还处于亏损状态是一点也不为过的。

三、市场需求

一个行业如此大面积的亏损是极不正常的现象，值得所有从事这一行业的所有人士去关注，并认真的分析，查找原因。当然政府主管部门也应该积极的去调查、研究，给予行业更好的保护和支持。本文重点是探讨物业管理企业自身如何找到企业开展的思路，去实现盈利。

就目前的物业管理市场来看，急待物业管理有新的出路，否者，整个行业都会陷入困境中，如何从管理物业到经营物业，如何选取其二者的最正确结合点，是需要认真加以研究的。既不能因运转困难，全力搞其他经营，因而相应降低物业效劳的质量，也不能死死看守物业工程，只顾日常作业，不搞创新而将物业工程中的大好资源白白浪费。因此，正确的做法是在一方面不断提高物业管理效劳水平，不断创新增加效劳工程的同时进展经营创利活动。

四、经营物业的资源分析及管理运作

经营管理，就是筹划、组织、领导及控制一个物业企业的资源，以求实现企业的管理效劳及经营的总目标。资源在我们所操作的物业工程中主要分为两大局部：一是物质资源；一是人力资源。物业工程中的人力资源是最重要的资源。因为每个物业工程的经营管理是一项复杂的、细致的工作，它涉及的面广、范围大，要求高与其他行业有所不同。它是人对人的工作，表达的就是效劳，可是在效劳过程中的人因性别、年龄、兴趣、文化水准、教养程度、环境、情绪等的不同，表现在对待客户的态度，文化能力，工作效率等方面有所不同，要求他们每天、每时、每刻都一样是困难的。因此，各个物业工程的管理者在人力资源上要花大功夫做好工作。随着管理理论的开展和进步，社会对物业管理要求的全面提高将是从业人员面临的最大挑战；整体管理水平的提高、效劳的细化与品质的提升、现代楼宇科技设备的增加以及现代管理手段的应用都对物业管理从业人员提出了更高的要求。物业管理企业的开展和在市场竞争中立于不败之地，其最终的竞争归根到底就是人才竞争。

物资资源又可分为固定资产资源与资金资源。这是物业管理企业一般都具备的资源，只是能力的大小、资金的多少的区别。

物业企业的品牌、良好的信誉及形象，物业工程与其他单位或企业的良好关系，一定的经营客源网络，有用的资料、时间等，都可视为物业工程的珍贵资源。

物业工程的经营管理者的目标就是要通过利用这些资源提供应客户一流的效劳，同时获得企业的经济收益，实现盈利的目标。

经营物业大致有以下四个方面的根本管理运作：

1、筹划。筹划即预先确定目标及方针，然后根据目标制定一整套详细的实施方案来到达目标。筹划的目的是要确定一个明确的行动方向，防止盲目性，防止出过失，同时它又是检查和衡量成绩的标准。

物业的经营管理筹划是指如何实现经营管理目标。要实现物业工程的经营管理目标，就必须根据每一个物业工程的实际情况，物业经营的资源的优缺点，甲方及业主的心态，将来的市场的开展趋势和方向，制定可行性方案。

2、组织。组织是指充分利用物业工程中一切可利用之资源，以便最有效地到达经营管理的目标，每一个单独的物业工程又是一个综合性企业，它有一套完整的系统。组织就是充分地、有效地利用物业工程中各个职能单位，每项设备，每个员工在物业经营管理活动中，协调一致地发挥其功能和作用。有一个严密的整体感，就象一部完整的机车，有节奏地、正常地、快速地向着目标运动。

3、领导。领导是促进和指挥属下员工履行岗位职责，对员工给予指导和监视，以确保得到最高和最正确的工作效率及经济收益。

4、控制。控制即监视和检查方案的执行情况和目标的实现程度。一个方案的制订、传达、贯彻和执行必须进展监视、检查和考核，看是否按方案执行，执行过程中有没有发生偏差或不妥。如有就必须及时给予指正或作适当的修正，使方案逐步完善，并能到达理想的经营目标，这些活动即称为控制。控制在管理学上包括多方面的内容，如本钱控制、财务控制、质量控制。

所以，当一个物业管理企业具备上述的运作能力后，我们不能再象过去一样将着眼点仅限于根本固定的物业费的收取中，而应该广开思路，适应市场的需要，由管理物业到经营物业兼容并行。大力开展物业管理中的综合经营，拓展思路，力求企业生存和开展有更大的空间，实现盈利的目标。

也许有人认为我们强调了经营管理物业，从而会导致放松了管理效劳，其实恰恰相反，因为我们经营物业的目的就是效劳，就是想把效劳工作做得更好，就是在物业企业能有盈利的情况，让效劳更加的有保障，就可以防止出现当企业陷入困境中出现的各种问题。所以，大多数物业管理企业提出的类似“专业管理、至诚效劳〞的口号是很正确的，物业经营开展的越好也恰恰就增加了更多的效劳工程。经营与效劳在物业管理中不是矛盾的而是相辅相成的。

五、物业经营中综合效劳工程的选择

通过调查、综合、分析，我们把物业企业在经营中的综合经营工程用下表表达出来：`

类别

具体工程

商业类

便利店、药店、照片冲洗、小超市、菜场

餐饮类

快餐店、茶室、特色餐馆、咖啡厅

生活效劳类

干洗店、服装加工点、美容美发、代聘家教、洗车、食品配送等

文化娱乐类

书店、音像店、报刊亭、打字复印、健身房、活动室

教育类

幼儿园、老年学校、托儿所

医疗保健类

社区医疗门诊

商务类

商务中心、代购车、船、机票，代办住户委托事项

维修类

家电、汽车、自行车、及各类生活用品维修点

房地产中介类

代办房屋买卖、转让、租赁业务、室内装饰、装修，中介效劳

家政类

代请保姆、看护病人、订送报纸、上门清洁、代理购物

金融类

与有关部门合作开办银行分理处

环保物资回收类

物资回收站、旧报纸书刊回收销售

这些工程需要每个物业管理企业根据自身管理物业的特点和实际需求来综合考虑，工程可多可少，还可以增加一些有特色的内容，总之要表达出方便住户、用户满意、稳定经营、优质高效、企业盈利的原那么。

物业的经营重点应侧重在物业管理效劳的相关行业内，特别是严密相关的行业，因此，下面的几项经营效劳可以作为重点工程，以此来实现物业管理企业的盈利。

1、家居装修行业。随着我国城市化进程的加快，城乡居民生活水平也不断提高，家居装饰行业呈加速开展的趋势，蕴藏着巨大的市场商机和消费潜力。物业管理效劳行业与装修行业有着严密的联系，装修过程中对房屋构造和质量的关口把好了将会对今后的物业管理效劳带来便利，降低管理效劳本钱和减少业主之间的矛盾。物业管理效劳行业进入家居装修行业的优势表现在：

便于管理，装修过程中存在的问题，最终的矛盾交点会归集到物业管理企业；

容易赢得客户的依赖，因为物业管理企业工作的职责就是区域内的管理；

保证质量，跑了和尚跑不了庙；

有资源保证，物业管理企业进入装修行业，有先天的客观条件，将会在市场竞争中处于优势。

2、立体化停车场〔行业〕。随着我国经济的开展，汽车进入家庭将成为一种消费趋势，汽车将是继住房之后，家庭消费的又一个主流商品。中国人多地少的客观条件，将会使“立体化〞停车场行业成为朝阳产业，物业管理企业进入这个行业同样有着得天独厚的优势，资源、收费绝对有保障。

3、环保产业是与物业管理效劳行业最严密相关的行业。国家为鼓励环保行业的开展，已出台了一系列相关的优惠政策。物业管理企业进入环保产业同样有着独特的优势。

建立区域性污水处理中心〔站〕。随着人们生活水平的提高，生态环境将会越来越受到人们的重视，环保社区将会受到消费者的青睐。以收费的形式，建立区域性污水处理中心，将污水处理后作为非饮用水循环使用，将是一个巨大的潜在市场。

建立区域性废旧家电、电器回收处理中心。随着国家对环保的重视和人们环保意识的提高，废旧家电、电器回收处理行业将会成为新兴产业。

建立区域性垃圾分类处理中心。垃圾分类处理产业，也是一个有待开发的新兴行业。

4、组建区域性物流配送中心。物流配送是生活现代化、信息化的一个重要标志和效劳手段。物业管理效劳企业只要在现有的小区管理构架中增加一两个环节，就可以在短时间内形成〔五金交电、日常生活用品〕社区物流配送，为商家和居民带来方便。

5、建立信息化的社区效劳中心。21世纪是知识信息时代，物业管理效劳企业，围绕社区效劳这个中心进入信息效劳领域，组建区域性社区效劳网络平台，利用信息技术为社区居民提供全方位、全天候的效劳。如清洁公司扩展家政效劳业等。从客观上讲，物业管理效劳企业进入信息效劳领域，在资源方面有着得天独厚的优势和有利条件。

6、开展社区旅游效劳。社区旅游有着巨大的市场潜力，随着人们回归社会，社区观光游览、居民家中做客、品尝家常便饭、体验家庭生活〔住宿〕等方式中蕴藏着的巨大商机。关键是看物业管理企业如何正确合理的操作。

7、社区驻点展区设置。现在越来越多的产品走向社区，更多的商家在宣传上希望能够直接进入人们生活的地方进展面对面宣传，如家电类、建筑装饰材料类、生活用品类、等等，因此，作为物业管理企业又获得了一定的时机，加强与商家的联系，既方便了产品的宣传，又能够更好的为住户提供更多的便利，让住户也感觉到学习和了解了一些新产品、新知识，最终企业能增加收入，何乐而不为？

8、社区商业的拓展。随着零售业的开展，商业类型发生巨大的变化，原来百货市场的主体已经发生动摇，超市、小便利店、专卖店等社区商业将成为新的开展亮