案例十六成本模式与公允价值核算模式

-事例十六成本模式与公允价值核算模式问题一：为什么上市公司中采纳公允价值会计核算模式的极少？请说明原由。（一）难以知足投资性房地产采纳公允价值计量的严格条件限制准则规定：《公司会计准则第3号——投资性房地产》第十条规定：“有确凿凭证表示投资性房地产的公允价值能够连续靠谱获得的，能够对投资性房地产采纳公允价值模式进行后续计量。采纳公允价值模式计量的，应该同时知足以下条件：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；(2)公司能够从房地产交易市场上获得同类或近似房地产的市场价钱及其余有关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的预计”。现实难题：（1）我国当前投资性房地产有活跃的房地产交易市场极少，往常投资性房地产体量大价值高，投资回报不稳固，买卖两方对投资性房地产预期收益预计差别大，活跃市场难以形成。（2）大部分投资性房地产的买卖均为协议出让，价钱信息不透明，难以从交易市场获得同类或相像房地产的市场价钱，对投资性房地产的公允价值不行估量或许预计成本较高。所以公司很难知足切合采纳公允价值计量的条件。（二）外面财产评估条件还没有成熟从西方实践来看，因为“公允价值会计”的出现和发展，财产评估与公司会计、注册会计师的合作不停增强。财产评估既能够解决市场不充分状况下怎样确认公允价值的难题，也能够为公允价值计量的客观真切供给强有力的技术支持。但当前，我国评估界在提高透明度和工作质量，建设、完美高水平执业准则方面还需要做大批的工作，尚不具备支持公允价值全面应用的条件。可编写-（三）公允价值计量扩大公司经营风险《公司会计准则第3号——投资性房地产》第十二条规定：“公司对投资性房地产的计量模式一经确立，不得任意更改。”“已采纳公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式”。公司一旦采纳公允价值模式，在会计核算方法上不行逆转，这意味着一旦房地产市场出现下行，公允价值变动损失将直接对公司的损益产生巨大影响，公司盈余管理的难度增大。（四）公司管理层对公司盈余管理空间的考虑。假设具备采纳公允价值计量的条件，对公司管理层而言，将面对采纳成本模式计量或采纳公允价值计量两种选择。从保持盈余管理空间出发，管理层会偏向于选择采纳成本模式计量。主要考虑是：在成本模式下，当投资性房地产销售时，利润可一次性所有进入当期利润，同时，投资性房地产需要计提折旧，销售时可将先期已计提的折旧所有转变为销售当期的利润，可实现利润在不一样时期的调节。（五）公允价值计量对净财产利润率带来不利影响净财产利润率是国有公司业绩查核、上市公司实行股权激励查核、上市公司实行再融资的重要指标。依据会计准则的规定，假如采纳公允价值进行投资性房地产的计量，在会计政策更改时，公司的净财产将会出现较大增添，从而影响当期甚至后期净财产利润率的增添，将给公司管理层带来很大压力，同时也会影响上市公司的持股国有公司的查核。（六）公允价值计量提高公司管理成本样来判断公允价值确实认方法能否适合，公允价值确实定能否合理，成为投资性房地产后续计量能否合理的重点。采纳公允价值要求公司公然市场报价，需可编写-要邀请独立的评估师进行评估，大大提高公司的管理成本。问题二：请查阅金融街2008年年度报告全文，回答为什么不在2007年而在2008年对投资性房地产采纳公允价值核算模式？（一）2008年采纳公允价值计量的制度条件进一步成熟财政部于2006年2月正式公布了新的会计准则系统,2007年1月1日期实施，与我国本来的准则系统中历史成本计量占主导地位对比,新准则系统初次引入了公允价值模式。2007年有18家房地产公司采纳公允价值对投资性房地产进行计量。经过2007年一全年的新制度运转，2008年不论是制度引导仍是外部评估条件都更加成熟。（二）2008年采纳公允价值计量的宏观经济条件进一步成熟2007年全国房地产价钱整体奉上升趋向。央行年内6次上浮贷款利息至年末的7.47%。以广州市为例，2007年11月广州市新建商品住所交易登记均价为10433元/平米。2008年，美国金融海啸影响延伸，全国房地产成交量急剧萎缩，2008年12月21日，国务院办公厅下发了《对于促使房地产市场健康发展的若干建议》明确提出将给与房地产公司和购房者更多的信贷支持和税收优惠，进一步鼓舞一般商品住宅花费，促使房地产市场健康发展。仍以广州为例，2008年12月份一手房成交均价为8012元/平方米。2008年中国房地产市场处于历史低位，在国家采纳刺激举措后，市场开始复苏，体现优秀发展态势。金融街选择在2008年采纳公允价值核算，有益于借助公允价值改动带来的正利润提高公司的盈余水平。相反，假如选择2007年，则将致使2008年财务报表出现较大的公允价值改动负数，降低其当年的净利润。可编写-（三）2008年采纳公允价值计量的公司内部条件进一步成熟金融街2006年年终投资性房地产0.55亿元，占总财产0.48%；2007年年底投资性房地产15.10亿元占总财产比重10.9%，2007年整个年度新增添了将近15亿元（成本模式计量下账面价值）的投资性房地产。将成本模式改成公允价值模式计量后，15亿的投资性房地产将能够不计提折旧或摊花费，只要用考虑因为市场价钱而产生的升跌。在2008年房价市场条件下，投资性房地产的公允价值有可能会小幅度降落，但这类价钱的小幅下跌产生的公允价值改动损益远远小于15亿元投资性房地产在成本模式计量下计提折旧或摊销带来的改动损益。问题三：这一变换对金融街的财务影响主要表此刻哪些方面？公司对投资性房地产采纳公允价值进行计量，不再对投资性房地产进行折旧或许摊销，而是把公允价值改动调整其账面价值，但税法例以历史成本为基础确定其计税基础，这样的结果是产生了临时性差别，在必定的会计时期内会影响应纳税所得额，从而影响公司的现金流。采纳公允价值计量对金融街的财务影响主要有以下三方面。（一）对财产及所有者权益的影响公司在对投资性房地产由成本模式转为公允价值模式的，将计量模式更改时公允价值与账面价值的差额，调整期初保存利润而在当前房地产价钱广泛高于历史成本的状况下，这会致使公司的所有者权益大大增添；除此以外，公司将自用房地产或存货变换为投资性房地产时，假如变换日的公允价值大于原账面价值，其差额计入资本公积，也将增添公司的所有者权益。从2008年1月1日起，金可编写-融街对投资性房地产后续计量由成本法模式更改加公允价值计量，并对2008年1月1日财务报表追忆调整，金融街投资性房地产公允价值高于账面价值1,757,254,781.71元，增添投资性房地产1,757,254,781.71元，增添盈余公积48,599,038.75元；增添资本公积45,482,882.61元。（二）对公司利润的影响公允价值模式下，公司在财产欠债表日应付投资性房地产的财产价值进行重估。当前，投资性房地产处于连续增值中，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，公司当年的利润就会增添；同时，公允价值模式下投资性房地产不需要计提折旧和摊销，从而能够减少花费的支出，也会增添当年的利润。所以，公允价值模式会使得投资性房地产所在的公司盈余水平增添，净利润获得提高。2008年金融街因为会计政策更改，使公司2008年度利润总数增添11,963,459.03元，此中因投资性房地产采纳公允价值计量不计提折旧使得2008年度利润总数增添50,806,887.32元，因投资性房地产公允价值改动使得2008年度利润总数减少38,843,428.29元。（三）对税负的影响因为现行税法仍将投资性房地产作为一般固定财产或无形财产对待，所以在成本计量模式下，新准则和税法的办理基本一致，而在公允价值模式下两者存在显然差别：会计上年终按投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入损益，不再计提折旧或摊销；而税法按实质成本确立投资性房