《项目工程管理手册》

内部资料（注意保密，不得外传）

新城地产流程管理体系文件

项目工程管理手册

文件编号:XCDC-YY-SC-01

版本：

编制：孙峰、陆建中日期:7月31日

审核：裴建东日期：7月31日

审批：王晓松日期:7月31日

发布日期：7月31日实施日期：8月1日

目录

豳1总则

■2基础性管理工作流程

图3过程管理流程

工程策划阶段管理

工程准备阶段管理

工程实施阶段管理

项目验收阶段管理

图4工程实施各阶段表单

文档仅供参考，不能作为科学依据，请勿模仿：如有不当之处，请联系网站或本人删除U

锵1总则

文档仅供参考，不能作为朴干依飒，谛匆棋仿：如疗不"i之处，请联系冏站或本人删除，

通过《项目工程管理手册》将公司在项目开发过程中的工程管理要求、实施方法

进行归纳，便于项目管理人员系统了解、查询项目实施过程中应该遵循的制度与流程，

从而提高项目团队整体协作效率。

1）从房地产项目管理角度对工程管理各阶段的重点工作进行归纳、梳理，提示每个

阶段通常涉及到的管理工作、技术与质量要点。

2）从公司管理角度，将工程实施各阶段的流程、指引等具体内容加入手册。

3）不便于在手册中大量展开的内容以文件发布编号、文件名称为标识，以便于在

公司文件体系内查询为原则。

1）本手册使用应结合公司发布的《权责手册》、《组织管理手册》、《项目管理手册》。

2）本手册如涉及营销、技术、财务等内容与其专业管理做法有冲突，应以各专业

的流程、指引为主。

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准备阶段：

项目开发计划；

项目主项计划；

项目全景计划；

合约规划、材料设备采购分判表;

项目总体采购控制计划；

项目施工规划大纲；

现场三通一平

施工阶段：

开工（取得施工许可证）；

基础施工完成±0;

施工样板确定；

水电定位验收

样板区（房）毛坯作业结束；

样板区（房）脸收；

主体施工达到预售条件；

主体验收

脚手架拆除

功能试脸（通球、通水、蓄水、淋水）完成

土建与精装交接（六方签字）完成

精装修施工样板

精装修房内部脸收

配套施工完成；

景观施工完成

验收交付：

项目竣工验收、备案;

内部预险收；

交付预验收；

物业接管验收；

项目后评估

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能2基础性管理工作

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目公司评每周三，通过线上系统反馈工程彩象进度；______________________1带格式的：字体颜色：红色

焉格式的：字体颜色：红色

,工程运荐部每月25日前向运营管理中心反馈各项目节

点计划的达成情况；

运营管理中心跟踪项目节点计划及工程彩象进度，分析

统计形成当月进度评价信息

项目运作开始至项目交付期间按照《现场水电费管理流

程》对项目现场发生的各类临水、临电费用进行管理；

参见公司内网-知识管理:规范制度>>1项目运营篇>>项目工程

《XCDC-YY-LC-02水电费管理流程》

项目运作开始至项目交付期间按照《自来水工程签证办

法》对项目现场自来水费用进行管理；

；参见公司内网-知识管理:规范制度>>1项目运营篇>>项目工程

«XCD（：-YY-ZD-04自来水工程签证办法》

按骐《临时电缆使用办法》对工程中的临时电缆进行管理;

____参见公司内网-知识管理:规范制度>>1项目运营篇>>项目工程

《XCDC-YY-ZD-03临时电缆使用办法》

施工过程中的各类签证执行《现场签证管理流程》

II

LI——►详见《现场签证管理流程》

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项目公司邳每月25日前填写月度招标计划，

,一城市公司工程运荐部计划经理协调汇总后报城市公司总经理审（带格式的：字体颜色：红色

批

J*J

-----►详见《项目招投标管理流程》

项目公司部每月20日前填写月度采购计划。

项目总经理（审核）-项目采购PM-城市公司专业负责人（采

购合约）运苗有理城市公司管理负责人（采购合约）今年

项目公司部每月20日前填报月度付款计划，报运存部,

财务部财务经理城市公司专业负责人（工程）、（财务）

通过对重点工序实施样板做法，强化重点工序的质量控

制标准，使后续施工作业质量得到有效控制

详见《施工样板作业指引》

4项目公司部进行日常检查,填报“过程检查表”，形成供应商

评价的基础信息；

返白等部每月进行项目检查，作为供应商评价的主要■依

肛

运营管理中心每月进行项科检查，形成项目巡检报告，同

时作为对供应商进行二次评价的主要依据。

।~~►详见《供应商管理流程》

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1、正确完整填写办理签证的项目名称、施工单位名称、施工日期、签证依据

J等自然情况。

2、在签证正文栏内简单扼要阐述时间、地点、施工部位、内容、数量、是否

使用甲供材、完成情况等，能以图示表示的必须画示意图，并标明相关尺寸。

i卜

1、根据需要，可通过摄影、照相等方式形成影像资料作为签证附件,,

----2、一般签证计量本着以图纸计算为原则，对于以图纸计算有难度的

亦可以采用现场实量。

土方工程签证:必须在签证正文后附有以下材料：

1、土方施工的“现场平面图”应根据施工现场的场地自然情况合理的设豆标

高测量点，并在图上编号标明。

2、标高测量点在土方施工前后的三方测量记录（施工单位、监理单位、建设

单位）。

3、土方工作量计算书。

挖方工程签证：

建设方有指定土方堆放回填地点的，施工方应按建设方指定地点回填，此工作

＞不得计量回填工作量。

零星的土方工程以及抽水等适合以台班计量的项目签证：

可以采用机械台班计量签证。（附：《每日机械台班使用记录表》）

殓工程签证：

■＞注明施工部位、工作量的标号、种类（自拌、商品校）、外加剂品种、输送方

式（泵送、塔吊吊运、人工运输等）

钢筋工程签证：

1、基础底板马卷画出马凭大样图，细部尺寸，标注出钢筋规格、间距，并且

注明按矩形布置。

2、后浇带两侧固定网片:画出大样图，钢筋规格、长度、间距。

3、塔吊基础、人货电梯基础:提供塔吊基础大样图，需要在大样图上签字确认。

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1、所有签证单必须对应合同条款、各类经审核确认的通知单等有效书面正式文件

作为签证依据，并在审批系统中进行链接，否则为无效签证。

2、项目公司对办理的签证应以承接项目单位工程（即按标段按幢号）为单位进行

统一按序编号。

3、在签证单正文最后一条内容下应注明“以下无内容”字样。

r设计单位签署的设并受宸、设计变更、图纸版本调整，甲方要求

的统一做法及客户提出并经甲方确认的变更按实结算，效力视同图

—纸，可不办理签证。

2、同一施工单位在同一单位工程办理的签证单不能发生重号签证，

若出现同编号签证单则校后办理的签证单为无效签证不予结算。

1、签证单应保留两份原件，一份项目公司保留，一份交城市公司成本蚌务部/

财务管理中心（未设城市公司龙在财务部的）。

2、涉及反签证的事项，在流转中要说明原由、反签单位和反签金额，并提供

必要的现场证据资料。

3、一份变更通知单关联多份工程签证情况下，当工程签证的累计金额超过变更

通知单的预估金额时，项目公司经办人应当说明原因。

对重大的、典型的签证，由公司运营管理中心组织，相关梆门

参与编制形成案例，

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目的：

1、维护公司利益、推进项目有序进行，规范反索赔管理流程。

2、加强反索赔的及时性和准确性。

适用范围：

1、适用于公司所有开发项目的现场反索赔管理工作。

2、不适用于第三方维修导致的反索赔质保金扣款。

3、适用对象包括但不限于施工单位、设计单位。

反索赔是指：

1、因乙方责任未能按合同约定执行，导致甲方开发项目的工程质量、工期、

成本发生损失时，由甲方直接委托第三方介入完成相关内容，同时对乙方实施

4的反索赔管理。

2、因乙方责任未能按合同约定执行，导致其它项目参建方施工范围内的工程

质量、工期、成本发生损失时，需要向其它参建方赔偿，由甲方对乙方实施的

反索赔管理。

职责

项目公司单

因乙方原因引发甲方反索赔事项时，甲方代表应以邮件形式发送邮件“整改通

知”至乙方指定邮箱，若乙方在规定时间内未进行响应，甲方代表可引进第三

方进行处理。

当第三方完成“整改通知”中要求整改的工作后，甲方代表应及时在明源系统

中对第三方办理签证。流转时，系统中同时进行反索赔操作，同时上传“整改

通知”邮件裁图。

城市公司成本部：

1、审核网签反索赔表单内容的完整性及合规性。

2、每季度统计网签反索赔的金额，编制《反索赔汇总表》，结算时由成本统一

扣除。

3、根据反索赔结算情况，在《反索赔汇总表》中及时更新反索赔的实际扣款

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总部成本条线：

1、定期抽查反索赔内容的合规性。

2、定期抽查各项目公亘群留存通知乙方单位的所有信息。

3、定期对各城市公司的反索赔执行情况进行考核。

主要控制点：

1、反索赔内容描述的规范性。

2、反索赔时，通知乙方单位的及时性及合规性。

支持性文件：

1、《反索赔汇总表》

2、《整改通知》

（是否可取消或不再单独做招投标管理流程）

范围:适用于公司工程、材料设备招投标工作。

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工程类供应商考察及资格预审

考察小组资格预审及考察重点

1、营业执照、资质证书、安全许可证、诚信手册；

2、企业简介、项目经理简介、项目经理近三年施工的同类项目简介；

3、企业和项目部主要负责人员专业资格证书、现有施工设备数量及型号和使

工程、成本

用扶态；

（2人以

4、拟分包工程项目及分包人情况；

上）

5、现场考察供应商近两年已完工及在建工程

6、企业材料生产工厂考察

采购类供应商考察、资格预审

考察小组资格预审及考察重点

1、企业法人营业执照、事业单位法人代码证、税务登记证及其有关资质

以及资信证明；

采购、设计、成2、业务经营情况及近三年主要业绩工程证明；

本、工程（可选）3、生产许可证、产品的型式检聆报告、质量检测报告、备案证、推广证

（3人以上）等（如有）；

4、产品样册及小样；

5、企业材料生产工厂考察

其它类供应商资格预审

考察小组资格预审及考察重点

合作专业人员（21、企业法人营业执照、事业单位法人代码证、税务登记证

人以上）2、业务实施水平（根据不同的类别考虑）

__________考察小组将收集到的供应商信息及〈供应商信息登记表》、《供应商考察报告》，

k经网上系统提交审批，审批完成后，由专业主管人员登入供应商库系统。

I.当供应商的资质到达或接近有效期时，供应商库维护人员应及时

►要求供应商提交新的资质信息。

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招标条件

类型工程类材料设备类

招标30万以上

1、政府垄断（含前期类）；

直采

2、已签订框架协议的战略供应商

供应商数要求:推荐供应商数量满足中标率低于50%

每月25日前编制招标工作计划

项目总经理根据合约规划组织制定招标计划，提交城市公司三隹玲泽部祥舟经

理协调汇总后报城市公司总经理审批执行。

招标方案

招标方案审批

招标小姐要求

流转附件要求

1、承包范围、界面、开工时间、工期、单位入国

条件、入国投标单位数量、现阶段图纸、工程质量

项目总、

及工地要求等；1、招标方案/文件

城市公司工程运

2、依据招标内容及自标成本编制工程量清单；2、推荐供应商审批表

->等部经理、

3、制定评标标准3、合同模板（以公司发

工程、成本、技术（若

4、合同主要条款，如:进度款支付方式、违约处罚布的旋新版为准）

需要）

方式、质量及要求、工期、保修、核价结算办法等，

原则上按公司颁布的招标文件及合同范本执行

招标小组成员负责对推荐供应商资格预审资料进行初审，若为新供应商，需进行考

察并经审批纳入供应商库后，方可列入推荐供应商

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招标联系人向经审批确定的入围投标单位发放投标邀请函，投标单位在收到遨请

1r函后领取招标文件并支付投标保证金（保证金数额根据鼓新文件要求确定）。

根据招标要求安排现场会议，对投标单位所提问题做出回答：

1、招标联系人将投标单位对施工图纸、招标文件、现场踏勘及其它关于招标工

作所提问题进行汇总，由招标小组成员按问题内容分别进行书面解答，招标

联系人应将招标小组各成员书面解答内容汇总；如果属于对原招标文件的补

T充，由招标联系人征求招标小组成员意见后编写。

2、上述补充招标文件由招标小组成员会签、经招标小组组长审核审批后确认，

发至各投标单位。

精装修工程、景观工程发标前，相关技术部门必须书面确认由设计

公司提供的装饰材料样板并封样；投标单位投标时，需同时提供材

料样板，招标联系人对送样物料书面确认。

招标小组组长主持现场开标，由专业技术人员负责技术标的审核，财务成本人员

负责商务标的审核，并填写《开标记录》和《投标情况对比分析表》。

1、招标小组成员对投标单位进行商务询标。

2、开标后报价最高的投标单位，不予中标。

3、报价最低且低于标底价的投标单位，如中标，则其投标价即为中标价；

4、由于投标单位串标或因其它不符合招标规范的行为造成有效标书不足，进行重新

招标

5、投标单位陪标情况经证明并取得相应证据叶认定为串标，取消其投标资格

6、评标方法:采用最低价中标法，即相同配置和参数的情况下，经评审后最低价格者

为中标单位

招标小组经现场评标及商务询标后，推荐中标单位，将■《开标记录》、《洽谈记

录》、《核价单》、《投标情况对比分析表》等信息记录，参与招标、评标人员签

字确认，提请网上审批。

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说明：

1、招标小组长的选择原则：

①项目类:招标小组组长为项目总；

②非项目类:招标小组组长为所在专业部门经理或总监。

2、招标小组职责：

①工程专业:负责工程、采购类招标事宜的工艺要求、方案、施工组织设计等要求的编制、审查；

②技术专业:负责工程、采购、技术类招标事宜的技术指标信息的编制、审查；

③财务/成本专业:负责各类招标事宜的标底编制，审查投标人投标报价的准确、真实、合理性，并分析经济

标；

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采购规划依据

主贵部门时间要求输入条件输出成果

1、公司年度经营计划

运营管理中心《材料设备分类分级

1月30日前2、上一年度采韵品类金额分析

管控表》

3、上一年度供应商结构分析

明确材料供应方式、管控级别和采购方式，并初步明确战略采购的范围，报总

裁室审批。

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主责部门时间要求输入条件输出成果

项目开发策划评

项目工程PM审后15天内发起项目开发策划评审《采购分判表》

流带

审批流转:项目工程经理（申请）-项目总经理（审核）-项目采购PM-城市公司运年经理专业负

贲人（工程）分奇冏忌经理城市公司管理负责人（工程）（审核）-运营管理中心采购总监（审

主贵部门输出节点要求输入条件输出成果

1材料设备选型定板清单

项目主项计划流

2《采购分判表》《项目总体采戚计

项目工程PM转完成后15天内

3《项目主项计划》划》

发起流转

4项目合约规划

审批流转:项目工程经理（申清）-项目总经理（审核）-项目采购PM-城市公司运营经理-分管副

总经理（审核）-运营管理中心采购总监（审批）

主责部门输出节点要求输入条件输出成果

项目全景计划流转完

《甲供材收料授权

项目工程PM成后15天内发起流《项目主项计划》

书》

转

审批流转:项目工程经理-采购PM一运碎跖经理城市公司专业负责人（工程）（审批）-项目成

本PM-运西育理中心采姆经理总部专业负责人（采的）（备案）

主责部门输出节点要求输入条件输出成果

1《项目总体采购计划》

《项目月度采购计

项目工程PM每月20日前2《项目主项计划》

划》

3项目合约熄划

审批流转:项目工程经理（申请）-项目总经理（审核）•项目采的PM-城市公司心存经型专业负

一人（工程）-城市公司管理负责人（工程）分益制,总经理（审批）-运营管理中心采购总鉴

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主责部门输出节点要求输入条件输出成果

项目工程PM满足合理采购周期《项目月度采购计划》《采购工作联系单》

审批流转:项目工程经理-项目成本PM-项目技术PM-项同总经理-项目采购PM-城市公司专业

负责人（工程）-城市公司管迎负责人（工程）城市公司运苗那族审令司分苗到总运营铃理

中心采购总监（备案）

主责部门输出节点要求输入条件输出成果

《项目月度采购计《材料设备采购与招

运营管理中心采殿余线每月30日前

划》标计划》（公司级）

主体事项

主要材料设备进场前，组织供应商进行交底，协飒供应商排产并组织供

项目采购PM

货

项目采购PM材料设备供应过程中的供货协调

项目工程PM负责材料设备供应过程中的现场界面和总包配合

运营管理中心负责对城市公司运营部和项目公司材料质量检查执行情况和检查效果进

采购条线行监督抽查，

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采购类供应商考核评分标准

评估标址（满分:5）

评价纬度权重

5分4分3分2分1分

接受，无条件融排斥，无法融

商务、成本相融性15%洽谈，可融合洽谈，有难度纠纷，难融合

合合

资金实力15%主动垫资从不催款按合同侬款发生停工催款制造冲突催款

站在业•主角度，服从，无条件遵理解，偶尔谈条找借口，忽视合钻空子，恶意

合同意识10%

全力兑现承诺守合同件同约定利用合同

为甲方着想积

工作配合10%无条件配合能正常供货被动服从经常冲突

极主动工作

口碑、实除品质质量稳定、保护偶尔出现质量问一直有质量问

供货质量10%材料质量稳定

较高到位题题

预检预控能力满足材料脍收检验资料问题

材料检监10%检脸资料规范偶尔块少检测

强要求较多

帮我方解决难

解决问题能力10%没出现过问题正常供货偶尔出问题经常出问题

题

与总包协同10%积极合作无条件配合偶尔谈条件有条件配合经常冲突

提前泡备积极可以主动及时经协调能及时

送货及时10%偶尔等待送货经常断供停工

供货送货送货

编号表单名称成果主责人/部门相关要求存档部门

A-01项目工程形象进度周报项耳部项利公司项每周三上传系统系统中保存

目公司项目公司

A-02月度招标计划项月公司项目•部项每月2。日前填写项目部项目公司项目

目公司项目公司公司/远昔中心运营管

理中心

A-03月度采购计划项目公司。用部项每月20日前填写耍国部项目公司项目

目公司项目公司公司/远帝中运营管

理中心

A-04采购工程联系单项月公司项月都项,啤目-印项目公司项目

目公司项F1公司公司/运苗中心运营管

心

A-05甲供材现场交底单项目公司唤干•邳■项项-m4f项目公司项目

口公司项F］公司公司/运营屯七运营管

理中心

A-06月度付款计划项目公司项耳却项每月20日前填写顼弭部项目公司项目

目公司项目公司公司/运昔中心运营管

理中心

A-07施工样板评审表项目公司耍R部项评审人员签字确认项口部项目公司项目

忖公司项目公司公司

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A-08工程变更单项目公司项目梆项系统流转项目部项日公司项目

目公司项目公司公司/财务部

A-09工程签证单项目公司•碑第4项系统流转（同上）

日公司项目公司

A-10供应商资质预审表项百公司耍洞•夺项流转审批硕一朴部项目公司项目

目公司项目公司公司/运营巾心,运营管

理中心

A-11推荐供应商审批表（工程）项目公司、目部项流转审批顼.国*项目公司项目

目公司项目公司公司/4三.冲运营管

理中心

A-12推荐供应商审批表（材料采烟）项目公司琮7-部项流精审批