物业管理思路与目标

物业管理思路与目标依照公司的管理要乞降物业管理运作需要，我个人以为物业部将工作分为介入期管理、入住期管理（将查收好的房子交给业主；二次装饰管理、迎接业主迁入新居等）和惯例管理三部分。依照轻重有序、科学实效的原则，制定以下管理工作计划<一>介入期依据公司公司供给的项目施工进度表、销售进度表、入住计划安排，拟定相应的先期介入工作计划，力争求实、高效，并有益于公司的销售服务。1、从物业管理的角度出发，提早掌握物业的状况，做好以下各项先期准备工作：（1）依据公司公司有关销售许诺内容，拟定《业主暂时条约》、《先期物业服务协议》、《业主手册》，并与公司签订《先期物业服务协议》；对公司公司售楼许诺文书从物管视角赐予评审，防止入住后口实不符致使纠葛；（2）配合地产项目部对园林部署及景观设计方案、园林绿化，从物业管理角度供给专业建议；（3）参加地产项目组的工程例会，合时提出物业管理的专项建议；对智能化系统提出专项建议；对给排水、电力供给、消防、安全防备、水景、表记系统、管送气系统（博览城暂无）、公共配套设备、管理用房的规划与施工，从物管专业角度提出合理化建议；*（4）采集工程图纸，成立设备档案，参加设备的安装调试；（5）对设备设备及各种管线的隐蔽工程进行追踪并建档管理；（6）配合销售部作物业管理咨询，同时与公司销售部、客服部人员进行物业管理有关法律、法例、服务内容、契约的互动交流；（7）业主入住前（博览城自营区），先行参加房子的查收过程，发现问题实时汇总提交书面整顿报告；（8）采集装饰、装饰资料供给商，以及有关设备厂家的信息（厂家联系人、联系方式等），以知足往后维修中的资料供给；*（9）与公司公司有关部门磋商成立维保体制，力争在维修管理流程等方面成立有效的举措以保证维修的高效率，使业主在售后质量维保方面的诉求可以获得实时的解决；（10）成立与社会专业机构的联系，展开如通邮、通水、电、气、电话申请等准备工作；（11）与公司公司确定物业公司人员配置、培训计划的拟定与实行；（12）制定物业管理服务工作各项流程及与业主有关的各种资料，并印刷装订成册（业主入住时发放给业主）。（13）针对将来需要完美的物业管理问题成立专项档案。2、展开业主服务需求检查踊跃参加公司公司展开的业主联谊活动，集中采集认识业主反应的信息，在销售部帮助下，在入住前展开业主需求检查，以求认识业主的年纪构造、文化层次、兴趣喜好及各种服务需求，经过剖析，确定管理服务标准及各项服务收费标准，使此后的物业管理服务工作更为切近业主。3、按规范实行接收查收充分利用先期介入获得的各种资料和数据，以及对博览城物业的认识，本着“对业主负责，对公司负责”的主旨，对博览城进行严格、仔细、全面的接收查收。4、介入期管理工作计划表序先期介入参1、项目实地观察、研究规划设一项目内容时间号计企图，掌握工程施工现状；与规划设计和建设2、从物业管理的角度提出合理化建议。拟定物业管理服务方案二组建物业管理服务队伍三完美管理及办公条件四拟定管理规章制度五对业户的宣六传及对职工的

1、总结同行业物业管理服务的成功经验；2、对项目深入检查研究；3、针对特点拟定管理方案。1、物业处组织架构的成立、相关人员的招聘；2、人员培训；3、人员上岗。1、安排管理用房；2、安排职工宿舍；3、管理物质装备。1、拟定或完美吻合实质的各项制度；对二次装饰需知进行口头宣导、书面宣导，现场指导、培训。培训物业的查收

1、依据标准，逐项检查发现问与接收七

题敦促整顿；2、与开发商办理书面移交锋续，做好工程遗留问题存案。1、采集档案资料；业主档案2、科学分类；八成立与管理3、建档；4、运用。<二>入住期1、高效便利办妥入住入住期是物业管理工作重点的一个环节，同时也是物业管理人展现自己形象，翻动工作场面，为此后物业管理服务工作确定优秀基础的一个契机，为此要好以下几项工作：（1）与销售部配合，见告业主详尽的入住流程、各项手续办理方法以及应收的有关花费，以便业主事先做好准备；（2）配合公司销售部合理安排业主的入住时间，增强节假日的入住办理；入住服务；（3）一条龙办理入停手续，随到随办，与公司销售部亲密合作，对业主供给一对一的入住服务；（4）事先联系供气（博览城无）、供电、供水、电信、银行等社会有关专业机构，同步办公，方便业主入住；2、供给入住期的便民服务举措（1）延伸工作时间，随到随办，同时供给物业管理及其收费项目的咨询答疑、装饰咨询等；（2）经过公然招招标方式引入4～5家拥有必定品牌、资质、售后服务优秀的正规装饰商、电器商、各种装饰资料商，进驻城区并向业主介绍，方便业主的同时进行经营创收；*（3）组织有偿便民服务队，解决入住时期搬运量大，迁居难的问题；解决工程装饰后洁净卫生问题，同时也方便装饰时期民工流的控制。3、记录并办理业主在接楼验房中提出的合理的建议与建议4、装饰管理（1）装饰宣传培训。依据《建筑发》，建设部第110命令《住宅室内装饰装饰管理方法》及河北省有关装饰管理的规定，拟定《房屋装饰、装饰管理方法》、《装饰时期电梯使用管理规定》、《二次装饰申请表》等，对有关管理员以及业主、装饰施工单位的施工人员进行装饰的法律、法例及专业知识培训。（2）增强妆修审批二次控制的重点，拟定装饰审批程序。（3）落实二次装饰追踪看管责任制。（4）拟定违章装饰办理流程。（5）依照装饰方案联合平时的装饰巡逻记录和装饰更改记录进行装饰查收。5、治安管理（1）成立高素质的安管队伍，按高标准、严要求的指导思想，严抓招聘、培训、上岗、查核等重点环节，实行“准军事化管理”。（2）确定治安重点，加大对入住期人流、物流、车流的有效监控。车位、车主、车型、车色）（3）实行科学有效的防备系统，全面防备实行巡逻岗、固定岗（保卫岗）、灵活岗三岗联合防备，各岗有效的配合与互动；（4）完美并发挥智能化系统的安防优势。6、入住期管理工作计划表序项目内容时间号1、准备好业主入住资料；2、合理设置办理入停手续的流入停手续办一理住户装饰管二理业户档案三成立与管理

程与岗位；3、为业主办理入停手续，供给便利服务。1、对业主和装饰队伍的宣导、培训（发通知、公示、面谈、现场交流）；1、装饰申报审批；2、装饰施工过程看管；3、装饰查收。1、采集档案资料；2、科学分类；3、建档；运用。<三>惯例期管理1、培训工作经过培训，提升职工的文化素质、业务技术和管理服务水平，为物业项目培育一支质量优秀、专业过硬的物业管理队伍，使物业管理更为赋有收效。（1）安管培训计划培训培训对项次培训主题/教材人象安管消防甩带（二节）/依照查核标准

全体队1员2《安管员查核细则》

队长安管全体队员队长345

“三流”管理依照《安防管理培训教学设计》《方案》《门岗工作流程》、《巡逻工作流程》、中队训练（每周礼拜三、五进行）依照查核标准

安管全体队队长员安管全体队员队长安管全体队员队长安管全体队6队伍建设/自编和依照《中国保安》《水浸事故、周界反攀登、电梯解7救方案、应急办理方案》培训8《岗位职责》新队员上岗培训及《岗位职责》、9公司理念、服务意识。依照有关资料分

队长员物业全体队员经理安管全体队队长员安管新队员队长老队员阶段进行安防中队在二次装饰管理中的岗安管全体队位职责、巡楼重点；怎样在现场实时传递业主的投诉、报修；

队长员安管高层楼宇消防方案现场培训及演全体队11练队长员（2）绿化培训计划培训主题/教材培训项次人培训对象绿化1绿化工岗位职责绿化工班长绿化2绿化基础应知应会绿化工班长割草机、高压喷雾器等用具的使用绿化3及保养/依照产品使用说明书绿化工班长安全操作规程绿化绿化工4班长5苗木习惯管养特点绿化绿化工各种表单使用的培训/依照现场使6用表单7天气、土壤水分与苗木的关系苗木等级标准及怎样检查苗木病8虫害依照绿化施工及有关资料（3）行政培训计划项培训主题/教材次物业有关法律法例培训学习本项目的《新建商品住所质量保证书》、《新建商品住所使用说明书》社区概略/书面与现场相联合

班长绿化绿化工班长绿化绿化工班长绿化绿化工班长培训培训对象人物业部经理物业全体人员部经理物业全体人员部经理新楼管员上岗培训物业4全体人员部经理学习《业主暂时条约》、《先期物业管理协议》、《房子装饰、装饰管物业*5全体人员理方法》、《接楼特别提示》、《业部经理主基本状况登记表》等客服*6*7*8*9*10

服务礼仪/依照礼仪培训资料联合经理全体物业现场人员各项物业花费收取标准、正确开票据时注意事项/依照公司财务部有关要物业有关人员部经理求物业各种有关表单使用全体人员部经理物业入住亲情服务、有偿服务项目解说全体人员部经理现场对客服职工进行房子配套设物业全体人员施使用功能及操作培训部经理二次装饰申请程序、看管及查收（4）工程部培训计划培训主题/教材培训项次人培训对象新职工入职培训物业公司简介、1（规章制度，岗位职责）/依照管理规物业全体工程部经理人员范文件培训2物业全体工程公司管理文件培训部经理人员安全知识、及礼仪、文明礼貌用语工程全体工程3培训。人员主管现场培训：组织现场人员到社区熟全体工程悉环境及依据楼书平面图认识各幢楼工程4人员构造，方向特点，户内给排水走向，五主管金门配件产地品名等。现场操作表单填写、各岗位操作规工程全体工程5程、规章制度的培训人员主管建筑电气工程施工质量查收规范，智能化系统查收规范，针对各口负责人工程全体工程6进行专项培训/依照建设部标准、及机人员主管电设备调试查收标准培训。小区变配电糸统知识、给排水系统工程全体工程7知识培训。人员主管工程全体工程8业主交接楼验房知识培训。人员主管业主二次装饰、平时监察巡逻注意工程全体工程9事项培训。人员主管电梯安全技术知识培训。小区智能工程全体工程10化系知识培训。人员主管2、惯例期工作计划表序项目内容时间号房子及公1、拟定房子保养和维修计划方案；共设备维修保一2、拟定维修基金的采集及管理办养法；3、房子的保养及维修管理。机电设备1、设备的基础资料管理；的维涵保养2、设备的运转管理；二3、设备的维修管理；4、设备的能源和安全管理。1、治安管理；安全防备2三、交通次序车辆管理；管理3、消防管理1、智能化设备的平时使用操作；智能化设2四、智能化设备的保护；施管理3、智能化系统的完美。1、园林绿化管理；小区环境2五、洁净卫生管理；管理3、环保存理。经过多年的工作经验，我个人以为物管主旨为：依法经营是原则，科学管理是举措，优良服务是职责，安全舒坦是目的物业公司工作管理目标以下：一、安全目标1、无重要火灾事故；2、无重要水浸事故；3、无重要恶性刑事案件发生；4、无重要财富报废、损毁事故；*5、治安发案率小于1%*（五万平米两年一次）*；6、违章发生率1%以下，办理率100%。二、服务目标*1、房子完满率大于97%；*2、房子零修率大于95%；*3、房子零修合格率100%；*4、共用设备设备完满率95%；*5、重点设备完满率100%；*6、物业设备设备使用完满率大于95%；7、服务回访率90%以上；8、维修办理回访率100%；9、城区精神文明宣传、文体活动共12次。三、环境卫生目标1、保洁率大于95%；2、垃圾日产、日清率100%；3、绿化完满率98%；4、卫生消杀达标率100%。四、办理投诉目标1、招待投诉率100%；2、有效投诉办结率90%以上；3、业主反应满意率90%以上。五、内部管理目标健全公司规章制度；健全公司岗位工作（手册）指导书；健全公司培训制度；健全公司绩效考查方法；成立公司分派方案；健全公司激励方案；健全公司用人方案；健全公司经营方案；健全公司公司文化方案；六、经营目标展开业主物业管理服务的特约服务；展开多种经营（以物业自己为中心）；展开专项经营；展开与房地产经营有关经营；*物管费收缴率%；其余经营收入万元/年；经营花费盈亏比2005年降低%；（拓展经营、新物业、贯标和创品牌的人力、物力和财力的经费此外计算）。七、拓展物业管理规模目标参加物业市场的竞争。八