物管培训-物业管理会计报表

Word文档下载后可自行编辑1/1物管培训:物业管理会计报表

物管培训:物业管理睬计报表之相关制度和职责，一、会计报表概述会计报表是会计核算的终于产品,是物业管理公司向其信息用法者提供财务信息的基本形式。在大多数情形下,它是会计信息需要者,特殊是外部需要者如投资者、物业业主和债权人等获...

一、会计报表概述

会计报表是会计核算的终于产品,是物业管理公司向其信息用法者提供财务信息的基本形式。在大多数情形下,它是会计信息需要者,特殊是外部需要者如投资者、物业业主和债权人等猎取公司财务信息的主要渠道。为此,了解物业管理睬计报表的类型、目的及其编制要求等,对会计报表信息的利用有着重要的现实意义。

(一)会计报表及其目的

会计报表又称财务报表,是会计主体在日常会计核算基础上,根据肯定的指标体系,总括地反映物业管理公司在肯定时期内的资产、负债及全部者权益的情况、经营成绩和理财过程的书面文件;是物业管理公司的偿债能力、获利能力和经营管理效率等的集中反映。

日常会计核算中,物业管理公司通过填制记账凭证和登记账簿等会计处理,在会计账簿中对经营活动所体现的囫囵资金运动过程举行了分类反映。尽管各账簿都从某一特定方面提供着公司经营活动的信息,但因为信息需要者需求的是有关物业管理公司全局的、较为系统的财务信息,单一账簿受其自身职能的制约,无法综合反映物业管理公司经营活动的全貌,这些信息难以为信息需要者,特殊是外部信息需要者所利用。因此,有须要编制会计报表,面面而系统地概括反映物业管理公司的财务情况和经营成绩,满足信息需要者因举行经济决策而产生的信息需要。换而言之,编制会计报表的目的在于向物业管理公司的管理层、投资者、债权人、业主以及政府管理部门等提供经济决策所需的财务会计信息。详细而言,编制会计报表的目的表现为:

1.为投资者提供管理层履行受托责任情况――物业管理公司资本的保值、增值信息

投资者投资于物业管理公司,其目的是为了实现资本的保值和增值。出于两权分别的经营要求,投资者托付管理层全权负责公司的日常经营管理,从而,在投资者和管理层之间形成了托付代理关系,即管理层受投资者的托付,代理行使对公司资本的营运权,并相应地担当了对投资者所托付资本的保值和增值责任。会计报表作为系统反映囫囵资金运动过程的媒介,所提供的信息必定反映出公司管理层履行受托责任的好坏,因此,它为正确评价管理层的业绩提供了客观的信息基础,便于投资者作出相应的经济决策。

2.为债权人提供物业管理公司偿债能力的财务信息

物业管理公司的资金除来源于物业管理服务收费外,还有一部分来源于对债权人的负债。债权人最关怀的是公司能否在债务到期时如数偿付本息,即公司是否具有偿债能力。物业管理公司的会计报表反映了目前公司的财务情况和经营成绩信息,尽管难以利用这些信息确切地预测公司的将来偿债能力,但起码为预测提供了较为客观的基础。

3.为业主提供物业管理公司的管理服务效率及其履行物业管理服务合约情况的信息

物业管理公司与业主之间的关系,也是一种托付代理关系。业主托付物业管理公司对其物业举行管理,通过物业管理公司提供专业化服务,促使物业保值和增值。物业管理公司履行其受托责任的好坏,主要表现为:能否利用管理收费,最大限度地履行受托责任,即管理收费利用效率的高低。可见,业主评价受托责任履行状况需求的这些信息,在公司会计报表――损益表和现金流量表中也可得到集中反映,从而为业主评估物业管理公司下一年度财务预算和管理服务收费提供基础。

4.为管理层提供业绩考评和充实经营管理的信息

借助于会计报表,管理层能够准时了解公司的资产负债情况、管理收费用法效益的高低以及多元化或多种经营业务的经济效益等。这些信息一方面为管理层提供了评价各部门工作业绩的依据,另一方面又便于管理层分析经营管理中存在的问题,并进而实行相应措施,充实公司的经营管理,更好地履行投资者,特殊是业主所给予的受托责任。

(二)对会计报表的要求

为了达成会计报表的目的,对会计报表的要求主要包括:

1.表达公允

表达公允是对会计报表的最基本要求,挺直影响着会计信息的质量。会计报表表达公允要求包括:①数据牢靠,指会计信息应恰当地反映物业管理公司的财务情况及其经营成绩,不能带有任何偏见或刻意的粉饰;②内容完整,指会计报表起码应包括小编国现行会计制度或相关规矩规定的全部项目,不得任意删减;③办法一致,是指为保证会计信息的可比性,不同时期会计报表所采纳的会计办法应尽可能前后一致;如发生变动,务必揭示其对报表的影响。

2.信息相关

信息相关又称会计信息的实用性,是会计报表务必满足、又难以充分满足的一项要求。信息的相关性或实用性挺直体现为决策的相关性。会计报表的用法者不同,所作的决策大不相同,其信息需要必定差异较大,因此,会计报表不行能为信息用法者

提供决策所需的所有信息。在此,信息相关意味着,会计报表应尽可能提供全部信息用法者都需求的通用信息。

3.披露准时

会计报表应按规定的时光准时披露。市场经济下,会计信息具有较强的时效性,准时的信息披露,有助于充分实现会计报表的信息价值,并有助于管理层和外部利益团体适时地作出正确决策,实行须要措施以保障其自身的利益。

(三)会计报表的类型

理论上,会计报表可按不同标记举行分类。常见的分类主要有:

1.按反映经济内容的不同举行分类

按反映经济内容的不同,可分为资产负债表、损益表和财务情况变动表。

资产负债表是反映公司在某一特定时日(在小编国,普通为12月31日)财务情况的会计报表;损益表为反映公司在肯定时期内(通常为一年)经营成绩的报表;而财务情况变动表反映的是公司在肯定时期内资金来源和运用及其增减变动状况的报表。这三张报表提供了有关企业经营情况的基本信息,因此,也称为三大基本会计报表。

2.按报表用法者的不同举行分类

按报表用法者的不同,可分为对外报表和内部报表。

对外报表是依据会计准则和行业会计制度编制,并向企业外部利益团体举行披露的会计报表,如资产负债表、损益表和财务情况变动表等。内部报表是公司是重于企业内部管理需求而编制的报表,如费用明细表等。

3.按反映资金运动的形态举行分类

按反映资金运动的形态,可分为静态报表和动态报表。

企业的资金运动表现为相对静止状态和显着变动状态。静态报表反映的是资金运动相对静止状态的财务信息,即某一特定时点的资金运动情况,如企业资产、负债和全部者权益存在情况,资产负债表是典型的静态报表。动态报表与资金运动的显着变动状态有关,是反映显着变动的过程及其影响的报表,如损益表和现金流量表。

二、物业管理的基本会计报表

会计报表反映了有关公司资金运动的信息。报表不同,所提供财务信息的类型、报表的结构和格式都不相同。企业编制会计报表的挺直依据是小编国会计法律规矩体系,包括《中华人民共和国会计法》、《企业会计准则――基本准则》、详细会计准则、分行业会计核算制度及其补充规定以及《会计基础工作规范》等。1997年以来,财政部颁布了10项详细会计准则,用于指导企业的会计信息披露行为。这10项详细会计准则分离是:《企业会计准则――关联方关系及其交易的披露》、《企业会计准则――现金流量表》、《企业会计准则――资产负债表日后事项》、《企业会计准则――债务重组》、《企业会计准则――收入》、《企业会计准则――投资》、《企业会计准则――建筑合同》、《企业会计准则――会计政策、会计估量变更和会计差错更正》、《企业会计准则――非货币性交易》和《企业会计准则――或有事项》等。这些详细会计准则多挺直与会计报表的编制有关,并适用于小编国大多数企业。财政部明确规定小编国物业管理企业执行《房地产开发企业会计制度》和《物业管理企业会计核算补充规定》,并要求物业管理企业编制资产负债表、损益表和现金流量表等。

(一)资产负债表

1.资产负债表及其作用

资产负债表又称财务情况表,是以“资产=负债+全部者权益”这一会计恒等式为基础,根据肯定标准和格式编制的,用以反映物业管理公司在某一特定时日(如年末、季末、月末)财务情况的会计报表。其中,财务情况是指公司在特定时日的资产、负债和全部者权益的构成情况及其比例关系。资产负债表是公司的基本会计报表之一,就管理层和外部各利益团体而言,其信息价值主要在于:

(1)反映了在资产负债表日物业管理公司拥有资产的规模、结构和分布情况。公司所拥有资产情况的信息,特殊是资产的流淌性(转换为现金的速度,即变现能力)的高低,可用于评价公司的偿债能力的强弱。

(2)揭示了公司负债的水平与构成等。公司负债水平及其构成等信息,尤其是长短期债务的数量和比例关系,为分析公司的资本结构和财务风险提供了基础。

(3)表白了公司全部者权益的多少、构成情况等。因为全部者权益是剩余权益,将这一信息与公司的债务信息举行对照,可以反映公司的资本结构情况,并进而揭示出公司财务风险的大小。

(4)有助于揭示公司财务情况的变动信息。通过对不同时期资产负债表的比较分析,还有助于了解公司财务情况的变动趋势,从而增进对公司偿债能力和经营风险等的熟悉。

2.资产负债表的结构

在基本会计报表中,资产负债表包含项目较多,为此,有须要了解其结构:项目的类别、排列方式以及报表格式。

(1)资产负债表的构成项目

资产负债表由资产、负债和全部者权益三类会计要素构成。其中,各要素又进一步分为若干项目。

资产按流淌性的不同,分为流淌资产和非流淌资产两类,其中,非流淌资产又分为长久投资、固定资产、无形资产和其他资产四类。各类资产由流淌性不同的资产项目组成,如流淌资产包括货币资金、短期投资、应收账款、存货等。资产负债表中,不同类别的资产和同一资产类别内的不同资产项目,通常按流淌性从高至低的顺序举行排列。

负债按偿还期的不同,分为流淌负债和长久负债两类。流淌负债由短期借款、对付工资、对付账款、未交税金等项目组成;长久负债由长久借款、对付公司债券和其他长久负债等项目构成。资产负债表中,不同类别的负债都根据到期日从短至长的顺序举行排列。

根据现行会计制度的规定,全部者权益由实收资本、资本公攒、盈余公攒和未分配利润等四个项目组成。

(2)资产负债表的格式

现实中,资产负债表的格式主要有两种:

①账户式资产负债表。它是小编国现行会计制度规定采纳的格式,是会计恒等式“资产=负债+全部者权益”的挺直反映。犹如账户的结构,它由左右两方组成,左方按流淌性的高低列示资产项目;右方首先按到期日的长短列示负债,然后再列示全部者权益项目。采纳该格式时,左方的资产项目总额与右方的负债和全部者权益总额的合计数相等。其简化形式。

②财务情况式资产负债表。又称营运资金式资产负债表,是依据会计等式“营运资金+非流淌资产-非流淌负债=全部者权益”编制的。其中,营运资金是指公司在经营中周转用法的资金,从数量上看,它等于流淌资产减去流淌负债。其简化形式。

(二)损益表

1.损益表及其作用

损益表又称利润表或收益表,是以配比原则为基础编制的,用于反映物业管理公司在肯定时期内经营业绩或经营成绩的会计报表。损益表是三大基本会计报表之一,特殊是20世纪三四十年月以来,随着“重损益”观念的浮现和进展,人们对损益表愈来愈重视。

普通而言,损益表的作用主要表现为:

(1)部分地解释了公司财务情况发生变动的缘由

普通而言,资产负债表所反映财务情况的变动,即年初资产、负债和全部者权益情况与年末资产、负债和全部者权益情况之间的差异,来源于公司的经营活动和投资理财活动。损益表反映了在特定期间(年初至年末)公司经营活动引发的全部资金变动,因而,也就说明了公司财务情况发生变动的最主要缘由。

(2)可用于评估公司管理层的经营业绩

物业管理公司管理层的受托责任表现为:实现投资者投入资本的保值和增值,提高物业管理收费的用法效益,为此,要求管理层一方面取得尽可能多的收入,另一方面严格控制成本费用支出。因为损益表反映了公司在肯定时期内的全部收入和费用支出,从而为评价管理层履行托付代理或受托责任的好坏提供了依据。

(3)有助于评估公司的获利能力

通过对损益表举行分析,了解物业管理公司收入、成本费用的水平和构成,把握其变动趋势及缘由,有助于正确评价物业管理公司的获利能力。

(4)可作为评价公司偿债能力的依据

公司偿债能力的高低,不仅取决于其资产的流淌性,对长久债务的偿付而言,更重要的是公司的获利能力。获利能力的强弱,是评估公司偿债能力时务必考虑的基本因素。

2.损益表的结构

(1)损益表的构成项目

损益表由收入、成本费用和利润三类会计要素构成。其中,收入是物业管理公司从事各种业务活动的所得,包括营业收入、其他业务收入、投资收益和营业外收入四个项目。成本费用是物业管理公司提供物业管理服务过程中发生的耗费支出,主要有营业成本、营业税金、营业费用、管理费用、财务费用、其他业务支出及营业外支出等项目。收入和费用的不同配比,形成了不同的利润概念,包括经营利润、营业利润、利润总额和净利润等等。

(2)损益表的格式

损益表的格式是指各构成项目在损益表中的列示办法。理论上,损益表可以有多种格式,如单步式、多步式和比较式等,但因为多步式损益表能够较为面面地反映净利润及其构成项目的形成状况,因而被广泛采纳。小编国物业管理公司都采纳了这一损益表格式。多步式损益表根据净利润的形成环节,分步揭示影响净利润的构成项目。其中,各项目之间的关系表现为:

经营利润=营业收入-营业成本-营业费用-营业税金

营业利润=经营利润+其他业务利润-管理费用-财务费用

利润总额=营业利润+投资收益+营业外收入-营业外支出

净利润=利润总额-所得税

(三)财务情况变动表

1.财务情况变动表及其作用

财务情况变动表,是反映公司在特定时期内的资金来源和运用状况以及资金增减变动状况的报表,是公司的三大基本会计报表之一。因为它较为面面地反映了公司经营活动和投资理财活动引发的资金流淌,以及公司财务情况变动的缘由和结果,对公司的管理层和各外部利益团体具有重要价值。

财务情况变动表按其编制基础的不同,分为以营运资金或流淌资金为基础的财务情况变动表、以现金为基础的财务情况变动表又称现金流量表两种。财政部于1998年3月20日发布的《企业会计准则――现金流量表》规定:自1998年1月1日起,全部企业应编制以现金为基础的年度现金流量表。

现金流量表,作为反映公司财务情况变动状况的报表之一,是用于提供公司在肯定会计期间内经营活动、投资活动和筹资活动产生的现金及其等价物流入和流出信息的会计报表。现金流量表作为三大基本报表之一,它所揭示的信息对正确评价公司的财务情况具有重要意义。详细而言,这一基本会计报表的作用主要表现为:

(1)反映了公司现金流淌的全貌

与资产负债表仅提供静态的财务情况相比,现金流量表的信息表白了公司在特定时期内有多少现金可供用法,现金的来源和去向是哪里,以及企业的现金增减变动状况如何,揭示了公司经营活动、投资活动和筹资活动对企业财务情况的影响,籍此可了解和推断公司猎取现金及其等价物的能力和偿债能力。

(2)为预测公司将来财务情况提供了越发合理的基础

与公司资产负债表和损益表揭示的信息相比,现金流量表提供的现金流量信息更具有客观性和可比性,受公司会计政策和会计办法的影响较小,最小化了对会计信息的人为影响,从而有助于提高预测公司将来的现金流淌――现金流量金额和时光的确切性,有利于作出越发合理的经济决策。

(3)弥补了资产负债表和损益表的不足

资产负债表以权责发生制为基础,反映出公司在特定时日资产、负债和全部者权益的期初期末情况及其变动状况,从而揭示了公司在特定时日的财务情况,但无法解释财务情况变动的缘由。尽管损益表提供了公司财务情况发生变动的最主要缘由――公司经营活动对财务情况的影响,但这一以权责发生制为基础的披露除未能面面反映经营活动对财务情况的影响外,还未能反映公司投资活动和筹资活动对财务情况的影响。现金流量表将公司的经营、投资和筹资活动产生的现金流淌,与财务情况的改变状况结合起来,不仅说明了公司财务情况变动的缘由,而且提供了资产负债表和损益表没有揭示或仅间接揭示的信息,从而弥补了资产负债表和损益表的不足。

2.现金流量表的结构

(1)现金的界定

现金流量表的“现金”是指企业的现金及现金等价物,详细包括:现金,是指企业库存现金以及可以随时用于支付的存款。会计上的“现金”仅指企业的库存现金,即现钞。现金流量表中的“现金”不仅包括库存现而且包括企业存入金融机构的、随时可动用的银行存款,以及企业的外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款和在途货币资金等其他货币资金。银行存款和其他货币资金中不能随时用于支付的存款,如定期存款不能作为现金,但通知存款可列为现金。②现金等价物,是指企业持有的期限短、流淌性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。普通认为,从购买日起三个月内到期的、可在证券市场上流通的短期债券投资等为现金等价物。值得注重的是,短期股权投资因为其价值的高度可变性而不能被视为现金等价物。

(2)现金流量表的构成项目

现金流量表中,现金流量由经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量三部分组成。

①经营活动产生的现金流量。经营活动,是指企业投资活动和筹资活动之外的全部交易和事项。就物业管理

公司而言,其经营活动主要包括提供劳务、购买商品、接受劳务和支付税款等。

就不从事多种经营的物业管理公司而言,经营活动产生的现金流入主要有:提供劳务收到的现金,收到的租金,收到的税费返还等。经营活动产生的现金流出有:购买商品和接受劳务支付的现金,经营租赁所支付的现金,支付给职工和为职工支付的现金,支付的所得税款,支付的其他税费等。

②投资活动产生的现金流量。投资活动,是指企业长久资产的购建和不包括在现金等价物范围内的投资及其处置活动。现实中,物业管理公司的投资活动主要集中于固定资产、在建工程、无形资产等长久资产的购建与处置,较少举行债权性投资和权益性投资活动。

企业投资活动产生的现金流入主要包括:收回投资所收到的现金,分得股利或利润所收到的现金,取得债券利息收入所收到的现金,处置固定资产、无形资产和其他长久资产而收到的现金等。投资活动流出的现金表现为:购建固定资产、无形资产和其他长久资产所支付的现金,权益性投资所支付的现金,债权性投资所支付的现金等。

③筹资活动产生的现金流量。筹资活动,是指导致企业资本及债务规模和构成发生改变的活动。普通而言,物业管理公司的筹资活动不外乎表现在汲取投资、发行证券、向银行借款和分配利润等活动上。

企业筹资活动引发的现金流入有:汲取权益性投资所收到的现金,发行债券所收到的现金,借款所收到的现金等。筹资活动流出的现金主要包括:偿还债务所支付的现金,发生筹资费用所支付的现金,分配股利或利润所支付的现金,偿付利息所支付的现金,融资租赁所支付的现金,削减注册资本所支付的现金等。

(3)现金流量表的格式

根据现行规定,现金流量表应分离列示经营活动、投资活动和筹资活动产生的现金流量,以反映企业现金及其等价物的来源与去向。现金流量表的简化格式。

三、物业管理睬计报表的编制

在物业管理公司,三大基本会计报表的构成项目既有区分又有联系。熟悉基本会计报表的详细编制办法,特殊是报表各项目的内容,是利用物业管理财务会计信息的基础。

(一)资产负债表的编制

账户式资产负债表列有“年初数”和“期末数”两栏,其中,“期末数”是指月末、季末或年末数字。“年初数”栏各项目,应按照上年末资产负债表“期末数”栏所列数字填写,假如本年度资产负债表各个项目的名称和内容与上年度不一致,应对上年年末资产负债表各项目的名称和数字按本年度的规定举行调节填入本表“年初数”栏内。

1.资产项目的内容及其填列办法

(1)“货币资金”项目,反映企业库存现金、银行结算户存款、其他货币资金、银行汇票存款、银行本票存款和在途货币资金的合计数。本项目应按照“现金”、“银行存款”、“其他货币资金”账户的期末余额填写。

(2)“短期投资”项目,反映企业购入的随时可以变现、且持有期限不预备超过一年的各种有价证券,以及不超过一年的其他投资。有市价的,应在本项目内注明期末时市价。本项目应按照“短期投资”账户的期末余额填列。

(3)“应收票据”项目,反映企业收到的而尚未到期收款也未向银行贴现的应收票据,包括商业承兑票据和银行承兑票据。本项目应按照“应收票据”账户的期末余额填写。已向银行贴现的应收票据不包括在本项目内,其中,已办理贴现的商业承兑票据应在本表下端补充资料内另行反映。

(4)“应收账款”项目,反映企业应收的与企业经营业务有关的各种款项,如应交未交的管理费。本项目应按照“应收账款”账户所属各明细账户的借方期末余额填写。如“应收账款”账户所属各明细账户中有贷方期末余额,应列入“预收账款”项目。

(5)“坏账预备”项目,反映企业提取的尚未转销的坏账预备金,物业管理企业可据阅历确定计提比例。本项目应按照“坏账预备”账户的期末余额填列,本项目为“应收账款”账户的减项。

(6)“预付账款”项目,反映企业预付给供给单位的款项。本项目应按照“预付账款”账户的期末余额填列。如“对付账款”所属明细账户有借方余额,应并入本项目数字内。

(7)“其他应收款”项目,反映企业对其他单位或个人的应收和暂付的款项。本项目应按照“其他应收款”账户的期末余额填列。

(8)“存货”项目,反映企业期末结存在库、在用和在途的各项存货的实际成本,包括用于管理服务的各种材料物资和低值易耗品等。本项目应按照“库存材料”和“低值易耗品”等账户的期末余额填列。

(9)“待摊费用”项目,反映企业已经支付但应由以后各期分期摊销的费用,如已预付的全年报刊费等。企业的开办费以及摊销期限在一年以上的其他待摊费用,应在本表“递延资产”项目反映。本项目应按照“待摊费

用”账户的期末余额填列。如“预提费用”账户期末有借方余额,也并入本项目反映。

(10)“待处理流淌资产净损失”项目,反映企业在财产清查中发觉的尚待批准处理的流淌资产盘亏和毁损扣除盘盈和盈余后的净损失。本项目应按照“待处理财产损益”所属“待处理流淌资产损益”明细账户的期末余额填列。

(11)“长久投资”项目,反映企业在一年内不预备变现的投资,包括股票投资、债券投资和其他投资,其中,股票和债券如有市价的,应在年度财务状况解释书中解释期末时的市价。长久投资中,一年内到期的债券,应在流淌资产类中的“一年内到期的长久债券投资”项目中单独反映。本项目按照“长久投资”账户的期末余额扣除一年内到期的长久债券投资后的数额填列。

(12)“固定资产原价”项目和“累计折旧”项目,反映企业全部的各种固定资产原价和累计折旧。融资租人的固定资产,在产权尚未确定转移给本企业之前,其原价及已提折旧也包括在内。融资租入固定资产的原价还应在本表补充资料中另行反映。这两个项目应按照“固定资产”账户和“累计折旧”账户的期末余额填列。

(13)“固定资产清理”项目,反映企业因出售、毁损和报废等缘由转入清理,但尚未清理完毕的固定资产的净值,以及固定资产清理过程中发生的清理费用减变价收入后的数额。本项目应按照“固定资产清理”账户的期末余额填列。

(14)“在建工程”项目,反映企业期末各项未完工或未用法工程的实际成本,包括交付安装的设备价值、已耗用材料、工资和费用支出等。本项目应按照“在建工程”账户的期末余额填列。

(15)“无形资产”项目,反映企业各项无形资产原价扣除摊销后的净额。本项目应按照“无形资产”账户的期末余额填列。

(16)“递延资产”项目,反映企业发生的不能所有计入当年损益而应在以后年度内分期摊销的各项费用,包括开办费、融资租入固定资产改良支出和摊销期限在一年以上的固定资产大维修支出和其他递延支出。本项目应按照“递延资产”账户的期末余额填列。

2.负债项目的内容及其填列办法

(1)“短期借款”项目,反映企业向银行或其他金融机构借入的,尚未归还的一年以内的借款。本项目应按照“短期借款”账户的期末余额填列。

(2)“对付票据”项目,反映企业为了抵付货款等而开出承兑的、尚未到期付款的对付票据,包括银行承兑汇票和商业承兑汇票。本项目应按照“对付票据”账户的期末余额填列。

(3)“对付账款”项目,反映企业因购买材料物资或接受劳务供给而对付给供给单位的款项。本项目应按照“对付账款”账户所属明细账户的贷方期末余额填列。假如“对付账款”账户所属明细账户有借方余额,应列入“预付账款”项目。

(4)“其他对付款”项目,反映企业全部对付和暂收其他单位和个人的款项,如存入的保证金等。本项目应按照“其他对付款”账户的期末余额填列。

(5)“对付工资”项目,反映企业对付而未付的职工工资总额。本项目应按照“对付工资”账户的期末贷方余额填列。

(6)“对付福利费”项目,反映企业按规定提取的用于职工个人的福利费期末余额,现行财务制度规定按工资总额14%提取。本项目应按照“对付福利费”账户的期末贷方余额填列。如为借方余额,本项目应以“-”号表示。

(7)“未交税金”项目,反映企业应交而未交的各种税金,如营业税、城市维护建设税和所得税等。本项目应按照“应交税金”账户的期末余额填列。

(8)“其他未交款”项目,反映企业除税金外应按规定上交国家的其他各种款项,如教导费附加等。本项目应按照“其他应交款”账户的期末余额填列。

(9)“预提费用”项目,反映企业全部已经预提计入成本费用而尚未支付的各项费用,如银行借款利息等。本项目应按照“预提费用”账户的期末贷方余额填列。如有借方余额,应在“待摊费用”项目反映。

(10)“长久借款”项目,反映企业向银行或其他金融机构等单位借入、尚未归还的一年期限以上的借款本息。本项目应按照“长久借款”账户的期末余额填列。

(11)“对付债券”项目,反映企业实际发行的、尚未偿还的各种长久债券及应计利息。本项目应按照“对付债券”账户的期末余额填列。

(12)“长久对付款”项目,反映企业除长久借款和对付债券以外的、期限在一年以上的其他各种长久对付款项,如代管基金等。本项目应按照“长久对付款”账户的期末余额填列。

3.全部者权益项目的内容及其填列办法

(1)“实收资本”项目,反映企业实际收到的、投资者投入的资本总额。本项目应按照“实收资本”账户的期末余额填列。

(2)“资本公攒”

项目和“盈余公攒”项目,反映企业在经营过程中取得的资本公攒金和按规定提取的盈余公攒金。本项目应按照“资本公攒”账户和“盈余公攒”账户的期末余额填列。

(3)“未分配利润”项目,反映企业尚未分配或未指定用途的利润。本项目应按照“本年利润”账户和“利润分配”账户的余额算计填列。未弥补的亏损,在本项目内以“-”号反映。(二)损益表的编制

多步式损益表列有“本月数”和“本年累计数”两栏。其中,“本月数”反映各项目的本月实际发生数,编制年度报表时,“本月数”栏改为“上年累计数”栏,并应按照上年损益表“本年累计数”栏所列数字填写;假如本年度损益表各个项目的名称和内容与上年度不一致,应对上年度损益表各项目的名称和数字按本年度的规定举行调节填入本表“上年累计数”栏内。

(1)“营业收入”项目,反映企业从事物业管理所取得的各项收入,包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入等。本项目应按照“营业收入”账户的贷方发生额填列。

(2)“营业成本”项目,反映企业从事物业管理活动中发生的各项挺直支出,如挺直材料和挺直人工等。本项目应按照“营业成本”账户的借方发生额填列。

(3)“营业税金”项目,反映企业由物业管理收入负担的营业税和城市维护建设税等。本项目应按照“营业税金及附加”账户的借方发生额填列。

(4)“其他业务利润”项目,反映企业从事物业管理之外其他经营活动的收入扣除其他业务支出(包括其他业务成本及应负担的费用和税金)后的利润(如为亏损应以“-”号表示)。本项目应按照“其他业务收入”账户和“其他业务支出”账户的发生额填列。

(5)“管理费用”项目,反映企业从事物业管理活动过程中发生的各种间接费用,如管理人员的工资、办公费、差旅费和保险费等。本项目应按照“管理费用”账户的借方发生额填列。

(6)“财务费用”项目,反映企业为筹措物业管理活动所需资金等而发生的各项费用,包括利息支出(减利息收入)、汇兑损失(减汇兑收益)以及金融机构的手续费等。本项目应按照“财务费用”账户的借方发生额填列。

(7)“投资收益”项目,反映企业对外投资取得的收益,包括分得的投资利润、债券投资的利息收入和认购股票应得的股息等。本项目应按照“投资收益”账户的发生额算计分析填列。

(8)“营业外收入”项目和“营业外支出”项目,反映企业业务经营以外的收入和支出。本项目应按照“营业外收入”账户和“营业外支出”账户的发生额填列。

(9)“所得税”项目,反映企业按税规矩定算计应缴纳的所得税。本项目应按照“所得税”账户的借方发生额填列。(三)现金流量表的编制

现金流量表中,现金流量普通应该以总额反映,从而面面揭示出企业现金流量的方向、规模和结构。详细编制现金流量表时,除挺直按照有关账户的记录分析填列外,尚可利用的编制程序还有工作底稿法和T形账户法。

采纳工作底稿法,就是以工作底稿为手段,以资产负债表和损益表数据为基础,对每一项目举行分析并编制调节分录,从而编制浮现金流量表。其详细程序为:第一步,将资产负债表的期初数和期末数过人工作底稿的期初栏和期末栏;第二步,对当期业务举行分析并编制调节分录;第三步,将调节分录过人工作底稿中相关部分;第四步,核对调节分录,借贷合计应该相等,资产负债表项目期初数加减调节分录中的借贷金额后,应该等于期末数;第五步,按照工作底稿中的现金流量表项目部分编制官方的现金流量表。

采纳T形账户法,是指以T形账户为手段,以损益表和资产负债表数据为基础,对每一项目举行分析并编制调节分录,从而编制浮现金流量表。采纳T形账户法编制现金流量表的步骤为:第一步,为全部的非现金项目(包括资产负债表项目和损益表项目)分离开设T形账户,并将各自的期末期初变动数过入各该账户;第二步,开设一个大的“现金及现金等价物”T形账户,每边分为经营活动、投资活动和筹资活动三部分,左边记现金流入,右边记现金流出,并过人期末期初变动数;第三步,以损益表项目为基础,结合资产负债表分析每一个非现金项目的增减变动,并据此编制调节分录;第四步,将调节分录过人各T形账户并举行核对,该账户借贷相抵后的余额与原先过人的期末期初变动数应该一致;第五步,按照大的“现金及现金等价物”T形账户编制官方的现金流量表。

1.经营活动现金流量项目的填列

《企业会计准则――现金流量表》规定,企业应采纳挺直法报告经营活动的现金流量,同时在现金流量表附注中采纳间接法披露经营活动的现金流量。

挺直法是通过现金收入和支出的主要类别反映来自经营活动的现金流量,它普通以损益表中的营业收入为起算点,调节与经营活动有关的项目的增减变动,然后算计出经营活动的现金流量。详细应用挺直法时,有关经营活动现金流量的信息可通过分析企业的会计记录用得,也可以通过对损益表中的营业收入、营业成本以及其他项目举行调节取

得。现实中,采纳后一种办法的较多――通过调节营业收入、营业成本及有关项目而获得经营活动的现金流量信息。

间接法是以本期净利润为起算点,调节不涉及现金的收入、费用、营业外收支以及有关项目的增减变动,据此算计出经营活动的现金流量。

(1)“提供劳务收到的现金”项目,反映企业收回当期的劳务收入(物业管理公司的管理费收入)款、收回前期劳务收入款以及转让应收票据所取得的现金收入等,可按以下算计公式填列:

提供劳务收到的现金=当期提供劳务收到的现金收入+当期收到前期的应收账款+当期收到前期的应收票据+当期的预收账款+当期收回前期核销的坏账损失

(2)“收到的租金”项目,反映公司收到的经营租赁的租金收入,如物业管理公司出租设备、厂地和车位等取得的现金收入。

(3)“收到的其他与经营活动有关的现