2020年广州房地产市场总结报告正式版

CHINAINDEXACADEMY广州市2020年房地产市场报告2021年01月中国房地产指数系统中国指数研究院广州分院1CHINAINDEXACADEMY目录CONTENTS

Part1 政策环境分析Part2 土地市场分析Part3 房产市场分析Part4 本土房企动态Part5 2021年市场展望2全国政策：房地产市场调控政策整体仍将保持连续性和稳定性，行业基调保持一致性，未来中央将更加重视防范化解金融风险住建部座谈会（12月）中央政治局会议（12月）要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒近五年12月中央政治局会议对房地产的表述。的定位，不把房地产作为短期刺激经济的2016.12加快研究建立符合国情、适应市手段，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，场规律的房地产平稳健康发展长效机制。从实际出发不断完善政策工具箱，推动房2017.12加快住房制度改革和长效机制建地产市场平稳健康发展。设。要加强“十四五”时期住房发展顶层设计，未提及。研究好住房市场和住房保障两个体系，更2018.12好发挥规划的导向作用。完善相关法规和2019.12未提及。政策，加强日常监管，促进住房租赁市场2020.12促进房地产市场平稳健康发展健康发展。

中央经济工作会议（12月）稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定，处理好恢复经济和防范风险关系。解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。强化反垄断和防止资本无序扩张。反垄断、反不正当竞争，是完善社会主义市场经济体制、推动高质量发展的内在要求。年底住建部座谈会、中央政治局会议、中央经济工作会议均明确提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”“促进房地产市场平稳健康发展”，意味着短期内房地产市场调控政策整体仍将保持连续性和稳定性。此外，中央政治局会议首提“强化反垄断和防止资本无序扩张”，中央经济工作会议亦重墨提及，表明未来中央将更加重视防范风险，防止资本的无序扩张形成泡沫，提高对资本的约束力，防范化解金融风险，意味着未来房地产金融监管仍将不放松。3全国政策：落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，企业端和银行端监管继续强化企业端2020年8月20日重点房地产企业资金监测和融资管理规则三道红线红线一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；（总负债-预收款）/（总资产-预收款）红线二：净负债率不得大于100%；（有息债务-货币资金）/所有者权益红线三：现金短债比不得小于1倍。货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。

银行端2020年12月31日关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构稳健性。银行业金融机构房地产贷款占比和个人住房贷款占比不得高于人民银行、银保监会确定的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限。2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款集中度符合管理要求的银行业金融机构，应稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比、个人住房贷款占比基本稳定。为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关4贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。全国货币政策：宏观政策保持连续性、稳定性、可持续性，为经济发展提供更有利资金支持，货币供应量仍将保持相对充足上半年，货币政策逆周期调节力度明显加大，两次降息、三次降准等货币政策量价工具充分发挥效果，流动性保持合理充裕。11月M2同比增速为10.7%，增速连续9个月维持在10%以上，较10月扩大0.2个百分点；同期M1同比增速为10.0%，短期内货币政策继续保持稳健宽松，M1、M2增速将保持在高位区间运行。对比来看，历年来，全国商品房销售面积同比变化与M1、M2同比增速高度相关，货币供应量充足对房地产市场形成强大支撑。图：2008年以来全国商品房销售面积同比增速与M1、M2增速对比数据来源：国家统计局，CREIS中指数据5广州政策：整体政策延续，人才购房政策及人才落户政策持续优化广州房地产调控政策整体“保持平稳”，坚持因城施策，持续优化“人才购房政策“，各行政区积极出台人才落户政策，一方面有利于吸引人才的入驻，另一方面也放宽了人才购房政策的限制。下半年来，各区纷纷推出人才购房优化政策，大大降低购房门槛。时至年底，广州继续推出宽松的入户政策，12月16日，广州市推出差别化入户政策。12月25日，广州市放宽“双一流”高校大学本科学历人才入户社保年限。差别化入户政策放宽“双一流”高校人才入户政策实施范围为：实施对象为：白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化毕业院校为国家公布的世界一流大学建设高校或世界区和增城区7个行政区。一流学科建设高校全日制本科及以上学历的人才。入户条件：政策内容：拥有国内普通高校全日制本科学历或学士学位（单自2020年12月24日起，广州放宽“双一流”高校大证），或拥有国内普通高校全日制大专学历，或全学本科学历人才的入户社保年限要求，从现行的6个日制技师学院预备技师班、高级工班毕业人员；月社保要求放宽至1个月。非“双一流”建设高校的年龄在28周岁及以下；申报时须在差别化入户实施全日制本科学历人才的引进人才入户的社保要求条件范围区域内连续缴纳社会保险满12个月。不变，仍为在引进单位参加6个月的社会保险。6广州政策：人才购房政策相对宽松，多个区域相继出台人才新政花都区（2020年9月9日起区住建局口头通知增城区、从化区实施）购房政策：非本地户籍限购1套，人才新政：1、广州其他区域名下有两套房，本地户籍套数不受限制白云区（《广州市白云区落实广州市人才绿卡符合条件的人才依旧可以在花都买1套房。行政审核事权实施办法（暂行）》，2020年82、包括广州各区认定的各类人才，以及在花黄埔区（2020年5月28日起正式执行）月10日起实施，试行一年）都在读的大专、本科生，且年满18周岁以上人才新政：1、经区认定的在黄埔区连续工作半年以上的各类人才，可不人才新政：在白云区创业或工作超过6个月的，的学生都能在花都买房。受户籍限制，在黄埔区内购买1套商品房。具有云聚英才卡或全日制研究生博士学历以上3、无需半年社保，只要有花都区的工作证明2、在黄埔区工作，持有广州市人才绿卡或经区认定的杰出人才等，其父学位，或双一流大学硕士学位，或全球前500或者花都区的劳动合同，即可在花都买房。母、或配偶父母、成年子女均可在黄埔区内购买1套商品房。名大学研究生硕士学历的，即可在白云区全区3、港澳居民在黄埔区范围内，在中新广州知识城工作的新加坡居民在中买房。新广州知识城范围内购买商品住房享受与广州市户籍居民同等待遇。除增城区、从化区外的广州9区荔湾区（（广州市荔湾区落实《广州市人才绿卡制度》实施购房政策：本地家庭户口限购2套；本地户籍单身（含离异）限购1套；办法），2020年8月12日起实施）外地户籍需五年社保或个税证明，限购1套。人才新政：在荔湾区创业或工作超过6个月的，具有研究生学历博士学位的人才，或具有双一流大学研究生学硕士学位的南沙区（2020年10月9日细则流出，据传已于9月30日执行）人才，或具有全球前500名的境外一流大学全日制研究生学历人才新政：1、具备本科学历、南沙工作（劳动合同不用备案），无论未婚已婚均可在南沙区内购买一套商品住房。（只要南沙无房，广州其他区域有房都可以）并有硕士以上学位的人才可在荔湾区购房。2、中级职称、有劳动合同。可在南沙区内购买一套商品住房。（只要南沙无房，广州其他区域番禺区（8月26日《2020年番禺区高层次人才服务卡申领指南》发布）有房都可以）人才新政：1、具有双一流大学（A类和B类）全日制本科或以上学历，且在番禺创业或3、持有人才绿卡（包含南沙AB卡），未婚可购买一套，已婚可购买2套。（只要南沙无房，广就业的青年人才；2、在番禺工作并缴纳一年以上社保，具有中级及以上专业技术资格，州其他区域有房都可以）中级以上职业资格或大专以上学历，并在番禺区“四上”企业担任中高级管理职务；3、4、广州户口，并且具备本科学历（全日制、业余），南沙工作（劳动合同不用备案），或中级广州大学城高校全日制在读及全日制应届毕业生，皆可在番禺全区购房。职称、劳动合同，在南沙区无房（其他区有两套），都可以在南沙买一套。7政策小结全国政策基调：调控政策整体保持连续性和稳定性，未来中央将更加重视防范化解金融风险，落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，企业端和银行端监管继续强化。广州政策：整体政策延续，“因城因区”出台人才落户新政，持续优化人才购房政策稳固市场预期。中指 • 当前广州整体政策以稳为主，但下半年以来各区积极出台人才新政，整体利好市场预期，观点 同时也降低了人才购房政策门槛，为提供市场购买力形成强大的支撑。8CHINAINDEXACADEMY目录CONTENTS

Part1 政策环境分析Part2 土地市场分析Part3 房产市场分析Part4 本土房企动态Part5 2021年市场展望9广州土地市场：2020广州供地规模表现为小幅度增长，其中住宅用地增幅最为显著2020广州供地规模表现为小幅度增长。工业用地、其他用地有所减少，而住宅用地、商业用地规模增增幅显著。其中住宅用地增幅最为显著。出让宅地大多数集中在中新板块、石滩板块、朱村板块。尤其是中新板块6宗宅地，成为增城土地市场当仁不让的主力。黄埔、南沙等热点片区动力十足。图：2014-2020年广州市国有建设用地供应走势用地面积：万㎡2014住宅用地商办用地工业用地其他用地2791103441420153631233361820162939725913201730965713153201844751386752019455816931842020618225593430200400600800100012001400160010数据来源：CREIS中指数据广州土地市场：宅地供求均再创新高，成交楼面价微有回升，溢价率仍处低位；商办用地供求节节攀升，成交楼面价走势平稳2017年下半年以来，受政策调控影响，广州市房地产开发用地交易市场开始呈现降温态势，低溢价和底价成交成主流现象。2020年，在结束了疫情导致的停摆期之后，广州市房地产开发用地交易市场行情恢复明显，一方面政府加速推出土地，另一方面房企也积极予以回应。25002000150010005000

图：2014-2020年广州市商住用地供应与成交情况1400013315124791264212000115471988.24103809864100001536800075601303.881145.521076946.5995868.326000841.91799697667.137424000506200002014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年供应规划建面(万㎡)成交规划建面(万㎡)成交楼面均价(元/㎡)

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图：2014-2020年广州市商办用地供应与成交情况12000739100009569614794477088234800045867236804600033634132031025827244672602664000207205205200002014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年供应规划建面(万㎡)成交规划建面(万㎡)成交楼面均价(元/㎡)数据来源：CREIS中指数据 11广州土地市场：广州土地市场整体交投活跃，区域分化明显、成交楼面价创历史新高2020年，广州土地市场整体交投活跃，区域分化明显。全年商住用地供应109宗，供应建面1988万㎡，同比2019年增加48.2%；成交商住用地85宗，成交总建面1536万㎡，同比2019年增加42.8%。市中心优质地块及南沙地块受到房企热捧，尤其南沙在人才落户政策利好刺激下，土地市场热度较高，成交楼面价创历史新高。增城区年内推出地块较多，但多为底价成交，甚至少数地块遭到流拍。30000图：2014Q1-2020Q4广州商住用地供需走势200%25634180%25000160%156%20456140%20000126%120%15867152561436715000133611365213084139661336713850100%122571231210997118221168510246103499982103791086180%996710000860760%65086902582543%40%5000409536%318520%29%27%20%17%12%14%16%11%3%9%6%5%9%2%11%3%6%5%12%00%0%0%1%1%0%Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q42014201520162017201820192020成交楼面均价(元/㎡)平均溢价率数据来源：CREIS中指数据

12广州土地市场：商住用地成交集中于增城区、南沙区，土地出让金均超300亿元，其次是番禺区、白云区和黄埔区图：2020年广州商住用地分区成交情况增城区22412.3440.1南沙区15319.8304.6番禺区6278.4143.3白云区9250.1158.3黄埔区6149.3102.9天河区3103.024.7荔湾区4203.285.9花都区10166.4153.0海珠区291.220.6从化区643.195.8越秀区228.56.9

商住用地成交区域集中于增城、南沙，分别成交22宗/412.3万㎡、15宗/319.8万㎡，成交金额均超300亿元。其中增城包揽的22宗商住用地，主要由碧桂园、万科、奥园、恒大、珠江实业、金科等大型品牌房拿下；南沙包揽的15宗商住用地，保利、中铁建、方圆、越秀、美的等企业均有所获。其次是番禺区、白云区和黄埔区，成交金额均超百亿，成交规划建面均超100万㎡。番禺区6宗宅地分别被龙湖、奥园、越秀拿下；白云区的9宗宅地分别被龙光、越秀、保利等收入麾下；黄埔6宗宅地被保利发展、广州地铁集团竞得。0.050.0100.0150.0200.0250.0300.0350.0400.0450.0500.0土地宗数（块）规划建筑面积(万㎡)土地出让金(亿元)数据来源：CREIS中指数据

13广州土地市场：越秀地产荣登企业拿地成交金额榜首，保利、合景泰富集团跻身前三表：2020年广州拿地企业土地成交总额TOP10 中信泰富+广船联合体81.9亿+25%自持夺荔湾广船宅地。2020年1月19日，激战逾2小时，共56轮竞价，中信泰富+规划建筑面积成交总价排名拿地企业广船联合体以总价819623万元+25%自持商业商务建面，（万㎡）（亿元）夺得荔湾区芳村大道南广船一期地块，折合楼面价约372161越秀地产100.39120.872保利地产41.97100.413合景泰富集团79.3592.184时代中国控股60.7774.675中国奥园53.4470.676中国恒大64.6269.067华夏幸福44.968.398万科48.7763.079龙湖集团28.1858.1110中海地产17.4352.53元/平，溢价率达45%。本次广船出让地，预示着未来片区将引入优质产业，广钢及周边板块具备新的发展利好刺激点。作为广州本土老牌房企的越秀地产豪掷114亿元斩获番禺汉溪板块2宗宅地，荣获“大地主”。一宗是以总价74.9亿元、楼面价32405元/㎡斩获的番禺汉溪长隆地块，另一宗是以楼面价24755元/㎡（扣除配建）拿下汉溪大道北侧宅地。土拍top3来自荔湾区白鹅潭新隆沙地块成功出让，为华夏幸福以总价683900万元拿下，折合楼面价18662元/㎡。数据来源：CREIS中指数据，统计口径：商住用地 14小结：供求创新高；疫情并没有影响土拍热度，越秀地产拿地最多广州土地市场：2020年，广州土地市场整体交投活跃，区域分化明显。全年商住用地供应109宗，供应建面198.8万㎡，同比2019年增加48.2%；成交商住用地85宗，成交总建面153.6万㎡，同比2019年增加42.8%。市中心优质地块及南沙地块受到房企热捧，尤其南沙在人才落户政策利好刺激下，土地市场热度较高，成交楼面价创历史新高。增城区年内推出地块较多，但多为底价成交，甚至少数地块遭到流拍。其中宅地供求均创新高，成交楼面价微有回升，溢价率仍处低位；商办用地供求回升明显，成交楼面价下滑。从供地节奏和市场热度看，延续近几年土地推地节奏，广州土地市场整体交投活跃，区域分化明显、成交楼面价创历史新高；分区域看，商住用地成交集中于增城区、南沙区，土地出让金均超300亿元，其次是番禺区、白云区和黄埔区；分企业看，越秀地产荣登企业拿地成交金额榜首，保利发展、合景泰富跻身前三。15CHINAINDEXACADEMY目录CONTENTS

Part1 政策环境分析Part2 土地市场分析Part3 房产市场分析Part4 本土房企动态Part5 2021年市场展望16全市住宅市场：2020年广州商品住宅市场供销两旺2020年全市商品住宅新批共124063套，新批面积1294.39万㎡，新批面积同比增加55%；2020年全市商品住宅共成交109239套，成交面积1172.02万㎡，与去年同期相比增加19.37%；2020年广州楼市稳定性强，经历疫情后恢复速度快，2020年全年供应及成交均高于近5年均值。1-2月受疫情影响楼市冰封；3-6月在货币、人才政策等利好推动下，楼市逐步恢复；7月以来，楼市步入上行期，土地市场热度提升明显，带动楼市升温，供求量持续走高。广州商住市场月度供求走势250200150100500

销售面积(万㎡)新增供应面积(万㎡) 销售价格(元/㎡)400003500030000250002000015000100005000019-0119-0219-0319-0419-0519-0619-0719-0819-0919-1019-1119-1220-0120-0220-0320-0420-0520-0620-0720-0820-0920-1020-1120-1217数据来源：CREIS中指数据，中指地主各区住宅市场：广州住宅成交主要集中于外围区域，增城区一路领跑成交区域集中在增城、南沙、黄埔等外围区域；增城区为供应与成交大户，2020年增城区共成交商品住宅309.02万㎡，成交量领跑其他各区。2020年广州各区域成交情况350309.02销售面积(万㎡)销售价格(元/㎡)900008000030070000250230.160000200176.6950000150118.02117.76400001003000062.5250.7448.6735.05200005019.7910.691000000增城南沙黄埔番禺花都荔湾从化白云天河海珠越秀18数据来源：CREIS中指数据，中指地主库存及去化：全市库存主要集中于外围区，黄埔、南沙区去化周期明显缩短白云区花都区库存：81.95万平米库存：106.37万平米消化周期：13.57月消化周期：8.18月越秀区库存：5.91万平米消化周期：5.4月荔湾区库存：51.09万平米消化周期：8.08月海珠区库存：18.49万平米消化周期：8.68月 天河区库存：17.00万平米消化周期：5.83月

从化区库存：66.46万平米消化周期：11.74月增城区库存：195.33万平米消化周期：5.84月黄埔区库存：95.34平米消化周期：4.6月番禺区库存：81.95万平米消化周期：13.57月南沙区库存：167.35万平米消化周期：5.53月19数据来源：CREIS中指数据，中指地主住宅成交面积段/单价段：购房刚性需求依然占据主导地位刚性、刚改需求项目成交比例较高，网签价20000-25000元/㎡成交比例最高，达22.2%，其次是15000-20000元/㎡和25000-30000元/㎡，分别占比18.3%、20.6%；80-100平方米面积段产品比例最大，约占39%，80平米以下面积段占比12%，100-120平方米面积段占比25%，广州购房刚需及刚改需求占据主导地位。2020年广州商品住宅成交面积段4%4%12%80平方米以下80(含)-100平方米16%100(含)-120平方米120(含)-140平方39%米140(含)-160平方25%米160平方米(含)以上

2020年广州商品住宅成交单价段6.0%0.1%6.5%50000元以上11.6%18.3%40000-50000元30000-40000元14.7%25000-30000元20000-25000元15000-20000元22.2%10000-15000元20.6%10000元以下20数据来源：CREIS中指数据，中指地主开盘监测：新开盘及加推项目集中于增城、南沙、黄埔等外围区域2020年广州新开盘及加推项目个数为147个，较2019年减少21个。广州市2020年开盘监测中，增城开盘及加推项目数约占到全市的29%，其次为南沙区，占比达21%，番禺区和黄埔区紧随其后，占比分别为19%、14%。开盘及加推套数增城占比达25%，其次南沙区和黄埔区，占比分别为24%、22%。2020年广州各区开盘（加推）个数占比6%4%白云区29%从化区19%番禺区海珠区1%花都区1%黄埔区1%荔湾区21%14%南沙区4%天河区增城区

2020年广州各区开盘（加推）套数占比4% 2%25%17%1%2%1%24% 22%2%

白云区从化区番禺区海珠区花都区黄埔区荔湾区南沙区天河区增城区21数据来源：CREIS中指数据，中指地主2020年新开盘去化效果较好项目汇总楼盘名称区域推出套数项目报价主力户型装修标准认购率开盘时间（套）（元/㎡）时代印记黄埔6001900074-120平二至四房精装修94%20200101兰亭盛荟天河884300080-122平二至四房精装修100%20200612保利珑玥公馆白云2002800083-102平二至四房精装修100%20200718珠江铂世湾番禺1424500094-139平三至四房精装修100%20200801时代明著增城1502000077-106平二至三房精装修92%20200828御溪世家增城4082100061-99平二至三房精装修100%20200829珠江铂世湾番禺1444500094-139平三至四房精装修94%20200829越秀和樾府番禺30050000110-193平三至四房精装修100%20201008星河·智荟南沙1802500086-126平三至四房精装修100%20201017万科城市之光黄埔9604500078-140平三至四房精装修100%20201024星汇城黄埔3722400082-104平三至四房精装修100%20201030时代大家海珠9690000192-216平四房精装修94%20201128凯德·中新里黄埔2482500078-140平二至四房精装修100%20201219新力·海石洲悦增城7942000120-143平三房精装修100%20201225珠江铂世湾番禺1244500094-139平三至四房精装修100%2020122622数据来源：CREIS中指数据，中指地主商铺市场：全年供应大量增加，成交量价齐升供应方面，2020年广州商铺市场供应持续低位运行，新批上市12141套/87.6万㎡，同比增加53.4%；据统计，2020年共成交商铺达5940套/82.16万㎡，同比上涨3.93%；广州商铺2020年成交均价为48016/平方米，同比上涨39%。广州商铺市场月度供求走势成交面积(万㎡)上市面积(万㎡)成交价格(元/㎡)30.007000025.00600005000020.004000015.003000010.00200005.00100000.000数据来源：CREIS中指数据，中指地主 23商铺销售TOP10：主要分布在黄埔、增城、天河，广州钢铁博汇居榜首2020年广州商铺销售TOP10项目主要分布在黄埔、天河、增城三个区域，成交量各占TOP10的36%、28%、36%，成交面积分别为10.2万㎡、2.29万㎡、5.42万㎡。黄埔区成交主力为广州钢铁博汇，成交面积高达6.92万㎡，居销售榜首，领跑广州商铺市场；天河区的华润天河和兰亭盛荟分列销售榜二、三位，成交面积分别为1.46万㎡、0.8万㎡。楼盘名称区域成交套数成交面积签约均价金额（套）（㎡）（元/㎡）（万元）广州钢铁博汇黄埔区4496918631967221169.63华润天合天河区344146464989673078.44兰亭盛荟天河区22582436059749952.41恒创·恒福花园增城区19497212016519602.76实地常春藤黄埔区148127895850974826.06锐丰中心黄埔区139199573218264226.40同创·滨江增城区13551322849414622.38敏捷·绿湖首府增城区13194162412722717.85阳光城·丽景湾南沙区109104852137322408.67广州国际医药港荔湾区10454398000543512.49总计—197816501436731606117.0924数据来源：CREIS中指数据，中指地主办公市场：写字楼供应大幅增加，成交量跌价升据统计，2020年广州共成交写字楼3980套/80.83万㎡，同比下滑8.23%；广州写字楼2020年成交均价为33114元/㎡，同比大涨32%；供应方面，2020年新批上市15715套/162.33万㎡，同比大涨117.86%。广州办公市场月度供求走势成交面积(㎡)上市面积(㎡) 成交价格(元/㎡)4035302520151050

45000400003500030000250002000015000100005000025数据来源：CREIS中指数据，中指地主办公销售TOP10：集中分布在全市七区，保利鱼珠港中心居榜首2020年广州办公销售TOP10项目中黄埔区成交量占TOP10的41%，成交主力项目有保利鱼珠港和星悦峰商贸广场，成交面积分别为20.45万㎡、2.55万㎡，分列销售榜二、三位。番禺区、白云区成交量各占TOP10的20%、13%，成交面积分别为13.54万㎡、2.94万㎡，其中黄埔区的保利鱼珠港以20.45万㎡的成交面积居广州办公销售榜首。楼盘名称区域成交套数成交面积签约均价金额（套）（㎡）（元/㎡）（万元）保利鱼珠港黄埔区78620453237139759613.45星悦峰商贸广场黄埔区400255242043752163.66广州城投·保利金沙大都汇白云区373294242720480044.09金山谷国际社区番禺区2766577221007138166.30珠光新城御景天河区2514528863720288574.37祈福集团大厦番禺区1984346026183113793.33保利天悦海珠区1982590050751131446.30广州空港国际中心花都区192497061686383818.74中交汇通中心南沙区131274622270462350.57四海城番禺区11378323311525934.72总计—2918524900330711735905.5326数据来源：CREIS中指数据，中指地主公寓市场：广州公寓市场持续活跃，成交突破千套供应方面，2020年公寓新批上市9732套/46.25万㎡，同比减少48.35%；据统计，2020年共成交公寓15985套/87.22万㎡，同比增加3.96%；1219新政利好维持，带动整体公寓市场上扬至高位，2020年公寓市场成交小幅攀升。广州公寓市场月度供求走势20成交面积(㎡)上市面积(㎡)成交价格(元/㎡)1512.07108.549.919.127.315.996.585.994.894.334.2053.043.313.291.342.970.910.000.000.000.0000.000.0020-0420-0520-06

40000300002000010000027注：公寓12月上市面积数据暂无。 数据来源：CREIS中指数据，中指地主各区公寓市场：黄埔、番禺、南沙、花都为公寓成交主力，小户型占主流市场黄埔成交量领跑各区，2020年成交面积约20.92万㎡，占全市成交量的24%，番禺区紧随其后，成交面积为17.65万㎡，占全市成交量的20%，其次是南沙和花都，成交面积分别为13.75万㎡、8.5万㎡，占全市成交量比例为16%、10%；从今年成交数据来看，小户型公寓依旧占据主流市场，60㎡以下单位受到市场热捧。2020年广州公寓分区域成交 2020年广州公寓成交面积段黄埔区番禺区南沙区花都区海珠区天河区荔湾区增城区从化区

3% 1%26%

60㎡以下60-100㎡100-140㎡白云区越秀区

单位：㎡70%140㎡以上0 50000 100000 150000 200000 25000028数据来源：CREIS中指数据，中指地主公寓销售TOP10：主要分布在黄埔、番禺和海珠，广州国际玩具城领跑全市2020年广州公寓销售中黄埔区成交量占TOP10的28%，其中广州国际玩具城项目贡献最大，成交面积达6.4万㎡，领跑广州公寓市场。番禺、海珠两区成交量各占TOP10的26%、17%，成交面积分别为8.74万㎡、5.54万㎡，海珠区的越秀·星汇海珠湾和黄埔区的广州国际玩具城分别以5.54万㎡及6.43万㎡的成交量分列二、三位。楼盘名称区域成交套数成交面积签约均价金额（套）（㎡）（元/㎡）（万元）恒大凯旋广场番禺区868402762460899109.84越秀·星汇海珠湾海珠区8125540243627241704.07广州国际玩具城黄埔区6986435322051141905.04会博商业中心番禺区691225852704861088.5合景天峻黄埔区637282491318337239.69广州空港国际中心花都区574222021660936875.02金山谷国际社区番禺区536245872108751845.7碧桂园从化1960从化区483195891498829360.26南沙珠江湾南沙区411290711822952991.81广物星港国际花都区387245882013949517.59总计—609733090224226801637.5229数据来源：CREIS中指数据，中指地主房产市场小结：住宅成交创历史新高，写字楼量跌价升，商铺量价齐升，公寓成交攀升。住宅市场：2020年初广州房地产市场虽受疫情影响，但在广州各区持续推出人才购房优化政策及房企积极推货的共力下，广州住宅市场行情持续向好，尤其6月份以来市场成交持续火热，月度成交多次创年内新高。全年商品住宅成交面积达1172万㎡，创近三年新高，仅次于2016年历史高位。供应方面，在市场持续走热以及房企“三条红线”监管政策下，房企推货积极，不少纯新项目加快了入市步伐，全年商品住宅供应达1294万㎡，创历史新高。总体而言，在人才购房政策持续优化及落户政策门槛放宽的利好带动下，广州楼市供需两旺，整体表现良好。商业/办公市场：写字楼量跌价升；商铺量价齐升；公寓市场利好延续，成交下小幅攀升。2020年广州写字楼成交面积78.67万㎡，同比下滑8.75%；商铺成交面积81.56万㎡，同比上涨3.17%；1219新政利好维持，带动整体公寓市场上扬至高位，2020年公寓市场成交小幅攀升。30CHINAINDEXACADEMY目录CONTENTS

Part1 政策环境分析Part2 土地市场分析Part3 房产市场分析Part4 本土房企动态Part5 2021年市场展望31房企销售金额排行：保利发展摘得2020年广州商品房权益金额、流量金额榜首双料冠军表：2020年广州房企销售额TOP10（按流量统计）排名企业名称流量销售金额（亿元）1保利发展469.22越秀地产383.03碧桂园268.54万科170.65珠江实业170.06合景泰富集团152.47时代中国控股140.78珠江投资133.89中海地产123.710融创中国110.3

表：2020年广州房企销售额TOP10（按权益统计）排名企业名称权益销售金额（亿元）1保利发展309.02越秀地产305.03万科158.04珠江实业133.85碧桂园126.76中海地产121.07合景泰富集团111.18富力地产106.09星河控股集团92.110珠江实业91.9数据来源：CREIS数据库，企业填报数据。点评：从流量金额看，TOP20房企中有12家超百亿，从权益金额看，TOP20房企中有8家超百亿，行业集中程度持续加剧，流量榜TOP20门槛值为55.8亿元，权益榜TOP20门槛值为46.9亿元。分房企看，凭借领先的销售业绩、扎实的客户基础、广泛的项目布局、丰富的土地储备等优势，保利发展以469.2亿元和309.0亿元占据广州房地产销售流量金额和权益金额“双料冠军”，企业综合实力突出。32楼盘销售金额排行：分项目看，亚运城、珠江铂世湾、广州融创文旅城荣登2020年广州市商品房网签金额前三名表：2020年广州商品房销售额TOP10排名项目名称销售金额（亿元）1亚运城110.02珠江铂世湾73.23广州融创文旅城72.84品秀·星樾67.95实地常春藤61.56珠江花城60.07绿湖·敏捷首府57.38智联汽车小镇56.89万科幸福誉54.910广州誉山花漫里54.7备注：数据口径为项目2019年商品房网签金额。数据来源：CREIS数据库，企业填报数据。点评：2020年广州商品住宅成交金额TOP20项目共成交1096.5亿元，占全市成交总金额的30.2%，单项目的销售额均超过35亿元。从具体项目来看，番禺区超级大盘亚运城凭借110亿元夺得广州市商品住宅销售额榜单冠军。珠江铂世湾，凭借区位优势及产品优势，实现7个月的时间顺利完成8次大型开盘，成为广州住宅市场上炙手可热的热销项目，并以全年成交73.2亿元斩获广州市商品住宅销售额榜单亚军。广州融创文旅城凭借全年72.8亿元的销售额位居广州市商品住宅销售榜单第三。33重点房企业务策略：线上售房，推进智慧社区，打造品牌效应2020年开年，新冠肺炎疫情让全国各行各业遭受不同程度的影响。可以看到随着房地产行业复工复产有序推进，售楼部纷纷开放，房地产市场开始慢慢回温。1、线上售房打响了疫情时代房企营销转型的第一枪。2月以来，陆陆续续有房企在“线上售房”模式上试水，不少房企推出短期内无理由退房政策，2月13日，恒大集团率先宣布实施无理由退房政策，并全面开启“线上购房模式”，并配套出具优惠政策，很多房企争相效仿。2、科技、智能化投入，打造新型智慧社区。结合自身特点持续加大科技化、智能化投入，助力智慧平台、智慧社区建设速度，由传统物业服务向现代物业服务的转型升级，并助推规模增长和多种经营发展。3、新冠肺炎疫情期间，不少房企在积极抗疫的同时，也在思考产品的变革和升级。在“战疫”期间，几乎所有人都害怕不经意间的触碰，产生沾染病菌的可能。针对这一敏感问题，金地从归家动线着手，借助落地人脸识别、蓝牙传输等先进技术和无触碰设备，实现归家全程0接触的无触碰社区。34CHINAINDEXACADEMY目录CONTENTS

Part1 政