课时第六章经济评价指标与方法

第六章经济评价指标与方法年单项选多项选判断计算合20145524222201131201344-22220826201266122222011302011442422题分 年题分2422112102320099924221 年624222201232第一节和费用识别第二节经济评价指标第三节动态能力指标及其计算第四节静态能力指标及其计算第五节清偿能力指标及其计算第六节产投资方案经济比选第一节效益和费用识别投资的种类（两类投资类用价值形回收形固定产投用于建造或购置建筑物、构筑物和机器设备等固产在使用过程中以折旧形式计产品成通过产品销售币形式指工业项目投产前预先垫付，用于原材料、动力、支付工资等的费用以及被制成品占用的周转资金收项财务会计中的投资分析中的内实际发生费用的记对未来将要发生的费用的预测和估数数据唯方案不同，成本数据内增加机会成本、沉没成本、不可预见费用投资形经营方投成开发投开发建设投开发产品成出开发建设投营业成本+运营费置业投投资、装修及更新改造开发产品成出投资、装修及更新改造投资、营业成本+运营费房地产产品、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。【2012年】采用分期收款方式销售的房地产开发项目，当期应结转的营业成本通常按（）计算工程进当期开发建设实际投『正确答案』按当期销售面积占全部销售面积的比率，计算本期应结转的营业成本。参见P173。项内概指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的费类用销售费运营费项内内营业成房地产、出租时，将开发产品成本结转的成本配套设施销售房地产出租营业成运营费用于出租或经营的房地产在出租经营过程中的成本费用期间费营业税及附城镇土地使用税和税大修基（五个层次概念计利利润＝营业收入－营业成本－营业税金及附加利润利润率＝利润/营业收营业收营业收入＝销售收入+出租收入+自营收销售收销售收入＝土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收出租收出租收入＝房屋出租收入+土地出租收营业利利润概计营业利润（开发投资营业利润＝利润－期间费营业利润（出租经营营业利润＝利润－运营费期间费期间费用＝销售费用+用+财务费运营费运营费用＝期间费用+城镇土地使用税和税+物业服务+大修基净利润（税后利润）营业税－营业额的概营业内对销售收入金只对销售收入扣除规定的销项后的差额征概营业内对销售收入金只对销售收入扣除规定的销项后的差额征税5.5%（营业税及附加税负比11%时，比原营业17%时，比原营业『正确答案』P175税税计算规征税对拥有房地产的所有自用按原值扣减30%后的1.2%征原值打七折，再按1.2%的税率征出租按出租收入的12%征按转让房地产所取得的增值额，按30%-60%的累进税率计算征收。『正确答案』并取得收入的单位和个人，缴纳土地。参见P175。1.房地产收入1.1销售收2.扣除项目金1-5合2.1土地成2.2地产开发成2.3地产开发费2.4转让房地产有关的税2.5加计20%扣3.增值4.增值四级超额累税<50%的部50%－100%部100%－200%部200%以上部用为1650万元，销售税费为销售收入的5.5%，销售均价为5500元/m2，适用的土地税率为30%，则该项目应缴纳的土地为（）万元。 『正确答案』『答案解析』本题考查的是营业收入、利润和税金。参见P1751.房地产收入备1.1销售收2.扣除项目金以下五项合2.1土地成2.2地产开发成2.3地产开发费2.4让房地产有关的税2.5加计20%扣3.增值4.增值5.项目节企业所得税处预售时根据项目所在地的级别，确定计税利率（先预估一个利润水平计算当期应纳税所得额（季或月）＝预售收入×Ａ%－期间费用－营业税及附加－土当期应纳所得税＝当期应纳税所得额完工后计算出实际销售收入的利差额调整情况＝实际销售收入的得额－以上累计的预售收入利差额调整情况计入完工年度应纳税所得完工年应纳所得税＝当年应纳税所得额预计计税利率位于省所在地的城区和郊区不低于位于地级市城区和郊不低于位于其他地区不低于【典型例题】关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有（）『正确答案』『答案解析』本题考查的是营业收入、利润和税金。选项B所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率－减免税额－抵免税额；选项D应是商品房开发项目预计计税利率与项目所在城市的级别有关。参见P175。类经营方经济效表现形置业投出物业增股权增收物业转让或物业的再融资行开发投销投资收益率等主要是销售收第二节【2012年】对于房地产开发投资来说，投资回收主要表现为项目的开发利润。（『正确答案』投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发利润。参见P177。（2+8+3+6）17项目类能力指清偿能力指静态投动态指房地产开发投资（433偿成本利动态投资回收资产负销售利投资利静态投资回收房地产置业投资（635偿投资利资本金利润资本金净利润现金回投资回静态投资回收【2013年】计算期较长的房地产投资项目的经济评价宜采用动态评价指标。（『正确答案』时采用。参见P177。（）A.投资利润率B.物业增值率C.开发利润D.成本利润率『正确答案』润率、投资收益率等指标来衡量。其中在中没有具体介绍“投资收益率”的概念。参见P178项内房地产投资的来一是资本金，二是借贷投资者利用借贷进行投资，或使用财务杠杆的主要目的。为了提高资本金的投资收益水平如何使用借贷才能提高资本金收益水平，具有正放大作用只有当项目全部投资的平均收益水平高于借【2012年】由于通货膨胀会对投资收益产生影响，所以投资者在进行投资分析时，通常要用（）『正确答案』回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失。参见P179。项通货膨房地产原因不导致和信用规模以及总体价格水平的上升，导致力下降。需求超过供给，从而导致房地产价上升对折现率的影不导致折现率提增值一般不影响折现第三节动态能力指标及其计算FNPV（FinancialNetPresent项目内概念是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资起始点的现值之和实质将发生在不同时点的现金流，统一折算到0点位置，再进行代本质是A-P或F-P，再求和反映时间价值的参数【2014年】在房地产投资分析中，求取财务净现值所使用的折现率通常采用（）『正确答案』率，将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和。参见P180。名内开发从土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期，包括准备期和建造期销售从正式销售（含预售）开始到销售完毕的时间周期；预售时，与开发期有经营为预计出租经营或自营的时间周期；以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用中较短的年经营备为开业准备活动所占用的时间，从获取物业所有权（使用权）开始，到出租经营或自营活动正式开始截经营准备期的时间长短，与购入物业的初始装修状态等因素相【典型例题】对于“开发－销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态能力时的计算期包（） 『正确答案』『答案解析』本题考查的是财务净现值。开发销售型的计算期为开发期加上销售期。参见P180时，说明率为年012345甲方案净现金-乙方案净现金-【2014年】某房地产项目的初始投资额为310万元，基准收益率为15%，经营期为15年，财务净现值为210元，该项目在经营期内的等额年值为（）万元。 『正确答案』『答案解析』本题考查的是财务净现值。210=-310+A（P/A，15%，15），A=88.93。参见P181财务内部收益率（FIRR）（FinancialInternalRateof项目期内项目内部未收回投资每年的净收益以此收益率，到项目期终了时，所有投资可以被完全收【2013年】房地产投资项目的FIRR能够反映项目投资所能接受的（） 『正确答案』款利率高于内部收益率，项目投资就会亏损。参见P182。i2时，净现值为i1i2之差不应超过【注意IRR＝ic时，项目在财务上正好达到行业基准收益率或目标收益率，项对于净现金注量的正负号在项目期内仅有一次变化的，FIRR有唯一实数【注意】如果Pb＝Pc，说明正好在基准回收期这个时间回收了所有投资，项目在财务上可行号区别项全部投资现金自有现金流流出项目内流出为全部仅有自有流还本付款项无还本付有还本付自有现金流：不考虑钱花在什么项目上，考虑钱从哪几个方面筹集，借款需支付利息。所以总支＝自 在计算时，注意要套用多个，但本质是仍是六种基本换算某投资者以10000元每平米的价格了一栋建筑面积为27000平方米的写字楼用于出租经营，该投资者在该写字楼的过程中，又支付了相当于价格4%的契税、0.5%的手续费、0.5%的费用和0.3%的其它费用。其中，相当于楼价30%的投资和各种税费均由投资者的资本金（股本金）支付。相当于楼价70%的投资来自期限为15年、固定利率为7.5%、按年等额还款的商业抵押。假设在该写字楼的出租经营期内，其月水平始终保持160元/平米，前三年的出租率分别为65%、75%和85%，从第4租率95%，且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。出租经营期间的运营费用为收入的28%。如果投资发生在第1年的年初，每年的营业收入、运营费用和抵押还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48资者全投资和资本金的目标收益率分别为10%和14%。试计算该投资项目全投入的资本金 计算出还本付息抵押期限为15年，固定利率为7.5%，按年等额还款。抵押年还本付息额（P-计算收表格1年收入估算第一年0第一年1第二年2第三年3可出租出租月标年收表格2投资现金流量第一年0第一年1第二年2第三年34－1516－48一、现金流1.出租收二、现金流1.价2.相关税3营成三、净现金表格3金现第一年0第一年1第二年2第三年34－1516－48一、现金流1.出租收二、现金流1.自有2.还本付3营成三、净现金-参见P183。参见P18612%，求该投资项目的动态投资回收期年0 456现金流 现金流净现金年0123456现金流现金流净现金-------净现金流量的值-------净现金流量的值-累计的净现金量现-----参见P187【典型例题】某项目净现值和累计净现值如下表，则该项目的动态投资回收期是（）年年012345净现值（万元-累计净现值（万元---- 『正确答案』『答案解析』本题考查的是动态投资回收期第四节静态能力指标及其计成本利润销售利润投资利润资本金净利润静态投资回收现金回报投资回报成本利润指标说一个开发期为2的商品住宅开发项目，其目标成本利润率35%－45%；【典型例题】房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（）『正确答案』水平的指标。销售利润率的计算是：销售利润率=销售利润/销售收入×100%。参见 【年】某房地产开发项目的销售利润为万元，销售利润率为24%，项目的销售税费为销售收入的5.5%，该项目的成本利润率是（）。『正确答案』 投资利润率（两类成本利投资利性项目指一个项目只有年度指分年度分项目利润总年度利润总额或年平均利润分项目总开发成项目总项目总投资＝开发成本+经营费【例6－7】考虑土地时的静态指标计 或预售的静态指标计1项目总开发价项目总销售收营业税及附土地2项目总开发成2.1-2.7合土地费建造费专业人员费其它工用财务费销售费3开发利润（销售利润4成本利5销售利某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000平方米的土地50年的使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层建筑面积相等，5－14层为塔楼（均为标准层），建造费建造费用、专业人员费用和其他工程费用之和的3.5%，市场推广费、销售费和营业税金及附加分别为销售收0.5%、35.5%。预计建成后售价为12000平米。项目开发周期为32地费用于开始一次投入，建造费用、专业人员费用、其他工程费用和用在建造期内均匀投入。年利率为12%，按季度计息，融资费用为利息的10%。问项目开发商可获得的成本利润率与销售利润率分别是多少？项目总开发价项目总开发成土地费用：5000其他工程费用：460 A地费用的利息B它四项费用的利C资 开发利润（销售利润成本利润销售利润1项目总开发价值（1.1-项目总销售收销售税2项目总开发成本（以下1～7项合计土地费建造费专业人员费其它工用财务费销售费3开发利润（销售利润4成本利润率5销售利润率【2014年】下列房地产开发项目的支出中，在计算成本利润率时应计算利息的有（）A.建筑安装工程费B.其他工程费 『正确答案』『答案解析』本题考查的是成本利润率与销售利润率。建安工程费、其他工程费和需要计算利息。参见P190。 某开发商在一个中等城市以425万元的价格了一块写字楼用地50年的使用权。该地块规划允许建筑面积为4500米，有效面积系数秋0.85，开发商通过市场研究了解到当前该地区中档写字楼的年净收入为450元/平米，银行同意提供的利率为15%的基础利率上浮2个百分点，按季度计息，融资费用为利息的10%。开发商的造价工程师估算的中档写字楼1000专业人员费用为建造费用的场推广及出租费等销售费用为年净收入的20%，当前房地产的长期投资收益率为9.5%。项目开发周期为1812过计算开发成本利润率对该项目进行初步评估。项目总开发价3）项目总开发价值：将各年的净收入折现到起始点，本质是A-P项目总开发成土地费用：425财务费A地费用的利息：425×[（1+4.25%）6-其C资费用：（120.56+51.74）×10%=17.23（万元）开发利成本利润一般用要计利息，但销售费用不计利息【例6－7】P193考虑土地的指标计考虑土地，在计算项目总开发价值时，要减一项土地，其它计算不变土地的计算详见《房地产基本制度与政策》中相关内【例6－7】土地计一、房地产收入总1.销售收二、扣除项目1-5合1.土地成2.房地产开发3.房地产开发4.与转让房地产有关的税5.加计20%扣三、增四、增五、适用税六、速算扣除0七、土地税三*土地增值率土地土地额的速算扣不超过土地增值额50%-土地增值额×40%－扣除项目金100%-土地增值额×50%－扣除项目金200%以土地增值额×60%－扣除项目金【2014年】某投资者以100万元了一商铺用于出租经营，其中40万元为银行提供的年利率为8%、按年付息、到期还本的，该项投资的年净经营收益为12万元，期和经营期相同，该项投资的资本金利润率是（）。 『正确答案』总额）/资本金×100%=（12-3.2）/60×100%=14.67%。参见P199。【2012年】以400万元了一商铺用于自营，流动为50万元。如果投入的资本金经营收入的40%，财务费用占年平均经营收10%，则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有（）投资利润投资利润资本金利润率为资本金利润率为资本金利润率为『正确答案』额／项目总投资＝[150×（1-40%）-150×10%]/（400+50）=16.67%；资本金利润率＝年利润总额或年平均利润总额／资本金=[150×（1-40%）-150×10%]/240=31.25%。参见P199。万元，经营期内年平均利润总额为650元、年平均税后利润总额为500试计算该投资项目的投资利参见P200【两个重要【2013年】以总价150万元一商铺用于出租经营，其中额为60万元，每年的还本付息额为7.8万元，扣除运营费用的年收入为18万元，在期内的税前现金回报率是（）。 『正确答案』参见P200 某小型写字楼的价格为50万元，其中投资者投入的权益资本为20万元，另外30万元为年利率7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押。建筑物的价值为40万元，按有关规定可在25年内直线折旧。预计该写字楼的年收入为10万元，空置和收租损失为收入的10%，包括税、费、维修费、、设备使用费和大修基金在内的年运营费用为收入的30%，写字楼年增值率为2%。试P=300000,i=7.5%，n=30，求A序项比数额（万元备1潜在 收已2空置与收租损已3有效收4运营费5营业利6年还本刚算出7税前净现金序项数额（万元备税前净现金投资者权益增3折25年内折旧40万4应纳5企业所 序项数额（万元备税前净现金企业所刚计算3税后净现金写字楼年增值率为『正确答案』率。投资回报率计算过程中采用的现金收益，通常为税后现金收益。参见P201。第五节利借款偿还利息备付偿债备付资产负债流动比速动比利·万元。年初新增300万元，若年利率为7%，当年只付息不还本，则当年应计利息为（）万元 『正确答案』年计利=（初款息累+本借×1/×利率（1000+30/2×7=7245（元）参P02。借款偿还是指项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款偿还项目借款本息所需要的·利息备付·偿债备付·表示可用于还本付息的偿还借款本息的保障倍数【梳理某小型写字楼的价格为50万元，其中投资者投入的权益资本为20万元，另外30万元为年利率7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押。建筑物的价值为40万元，按有关规定可在25年内直线折维修费、、设备使用费和大修基金在内的年运营费用为收入的30%，写字楼年增值率为2%。试序项比数额（万元备1潜在 收已2空置与收租损已3有效收4运营费5营业利【2013年】一商铺用于出租经营，在商铺中，银行提供了额20万元、期限10年、年利率7%、按年等额还本付息的抵押。该商铺潜在年收入为5.5万元，空置与损失为潜在收入的10%，运营费用为实际收入的30%，该项目的偿债备付率为（）。 『正确答案』参见P203于1.3，年利率为12%，期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大额为（）万元 『正确答案』参见P20