安徽泗县项目市场调查报告

安徽泗县项目市场调查报告深圳圆满咨询顾问有限公司

二零零六年二月二十日IZZIIZZIIZZIIZZIIZZI目录第一篇调研计划第一章调研缘起第二章调研组织第三章调研方法第四章调研实施第二篇调研内容第一章泗县社会经济发展概况一、泗县城市概况二、泗县宏观经济发展概况综述三、泗县城市发展规划及发展方向第二章泗县房地产发展概况分析一、泗县房地产市场宏观调研二、泗县房地产市场深度调研第三章泗县商贸零售业发展概况分析一、泗县商贸零售业发展概况二、泗县主要商业格局分析三、泗县主要街道商业业态分析四、主题商业业态分析第四章泗县房地产市场消费者调研分析一、消费者调查问卷分析二、深度访谈分析第三篇调研结论第一章调研结论第二章调研启示第四篇项目SWOT分析及开发建议第一章住宅地块SWOT分析一、地块基本情况二、项目SWOT分析第二章商业地块SWOT分析一、地块基本情况分析二、项目SWOT分析第三章圆满建议一、项目进入建议二、项目开发建议IZZIIZZIIZZI第一篇调研计划第一章调研缘起调研特征房地产项目的开发以及定位是一个系统的工程，必须对开发地块所在区域的社会经济各项指标做深入的分析，由宏观市场进入到微观市场的分析，逐步深入，提供详实可靠的定性信息和定量信息，这都需要大量的市场数据作为参考，故市场调研显得极为重要。对于熟悉的市场或者完全陌生的市场都应该做详细的调研，以市场调研为基础，为源点，为支撑，以降低项目开发的风险，保证项目开发的成功。调研目的了解区域市场消费习性，收入水平和消费能力；了解市场投资承载能力，市场投资热度；了解当地住宅市场发展状况及前景预测；了解区域零售市场特征及商业物业开发、投资状况；了解政府规划以及具体执行状况；分析预测投资前景以及风险控制；对未来项目开发做概括性的市场定位。调研区域•泗县新、老城区1.调4研时间调研时间：2006-2-21——2006-2-26整理撰写：2006-2-26——2006-2-28资料补充：2006-3-01——2006-3-02提交汇报：2006-3-03——2006-3-04第二章调研组织第二章调研组织第二章调研组织第二章调研组织2.1调研主体调研计划的执行人，为圆满公司调研小组。由2名调研专员（市场研究主管熊茂荣、市场研究员朱弛张）负责具体实施，整理监控由我司副总兼策划总监范增负责。2.2调研客体（对象）和内容调研区域——泗县县城及周边地区、调研目的、对象和内容的关系如下表：调研对象调研内容调研目的新老城区商业业态、商服市场业态种类、规模、构成商服市场供求状况、商业密度、利润率从宏观和微观方面准确把握当地市场的发展前景和发展潜力，着重了解区的发展前景，针对意向地块做可行性分析以及前期试探性定位分析。居民、商业消费者居民人口、构成及其消费特征路网交通市政设施和规划道路状况、人车流密度及其特征市政设施配套、服务状况、城市规划住宅市场住宅市场发展现状及供需状况商服市场商服物业现状以及供需状况投资趋向住宅投资、商铺投资'其他投资方式在售（待售）商业/住宅项目分析在售商业/住宅项目特征、营销策略、销售情况、社会反映，项目启示等项目意向地块项目意向地块的周边状况调研3、调研辅助工具数码相机、电脑调查表格、调研问卷100份地图、笔记本、计算器等第三章调研方法抽样方法针对不同的调研对象需要采取不同的调研方法，调研方法的不同对抽样的要求不同。本次计划因受执行时间以及人员安排等条件的限制，采用多种特别的调研方法进行组合调研。我们采取科学的抽样方法，结合问卷调查、实地走访、深度访谈等多种调研方法相结合的方式，最大限度的获取大量的信息资料，力求资料信息的真实性、准确性、全面性。调研方法观察法专人定点、定时观察调研对象的行为活动并记录。询问法一般随机选取询问对象并进行有效的沟通，以获取最大量和最准确的信息。问卷使用设计完好的问卷对典型抽样的对象进行调研，直接获得调研对象的书面资料。•专家咨询法典型选取对调研对象具有专业和经验特长的人士并对其进行长时和多次的咨询和探讨，以对专业性很强的调研内容进行深入的调研。其他调研方法电话调研——能便捷地获取一般的大众化的信息。资料查询法——使用图书、网络等查找相关的调研成果。深度访谈针对某一问题，选择相关行业人士进行深度访谈，以达到深入了解事实、剖析问题的成果。

第四章调研实施4.1调研时段及相关方法调研时段设计时间21/222/223/224/225/226/2调研方法共6天交通路网•-观察法1天商业业态• >询问法/观察法2天商家、消费者• 问卷/资料查询3天商服/住宅市场• >询问法/观察法3天商服/住宅物业• >询问法/电话3天市政设施和规划• >观察法/资料查询3天投资意向及行为• >问卷/深度访谈4天注：以上市调内容由不同市调人员协调同步进行开展。4.2调研管理和监控现场的实施由计划人具体安排并灵活把控；调研质量由范增总控。IZZIIZZIIZZIIZZIIZZIIZZIIZZIIZZIIZZIIZZIIZZIIZZIIZZI第二篇调研内容第一章泗县社会经济发展概况一、泗县城市概况1、区位概况♦行政区划泗县位于安徽省东北部，黄淮海平原南端，苏皖两省五县交界地带，北接江苏睢宁，南濒安徽五河，西临灵璧，东接江苏泗洪，区域地理位置优越。全县辖15个乡镇、1个经济开发区，总面积1787平方公里，耕地180万亩，人口90万。境内平原广袤，沟河纵横，湾塘星罗棋布，土地肥沃，属暖温带半湿润气候，年平均气温14.3℃，年降水量900毫米左右，无霜期204天。泗县历史悠久，古称虹县、泗州，洋城春色、屏山夕阳、柏蒲荷风、赤山暮雨、汴水晴波、隋堤烟柳、阴陵夜月、蟠龙积雪并称“虹乡八景”，素有盛名。1948年泗城解放，1950年建成关镇，1992年3月泗县进行新的行政区划调整，县城改称为泗城镇，泗城镇位于县境中部。泗县城市整体规划经过了两次大的调整修编，1995——2010年的泗县城市整体规划于1995年完成并批准实施。♦交通状况泗县交通便捷，公路四通八达，10国4道和30、332省9道贯穿全境；东距宁宿徐高速公路20公里，西至京沪铁路宿县站、蚌埠站分别为80公里、10公0里，北距徐州观音机场9公里，正在修建的宿淮铁路；泗永高速、明双高速从泗城擦边而过；新汴河贯穿全县，30吨位船只可直下洪泽湖进长江入大海。规划在2006年开始建设的泗县至宿州的高速公路今年2月16号通过专家组评审，该高速公路全场89.83公里，是泗洪至许昌公里的组成部分，项目设计车速120公里/小时，路基宽度28米，双向四车道，建设工期为3年。公路起点位于泗县大彭庄附近，与104国道形成互通立交；终点在宿州北，与合徐高速形成枢纽。项目建成后，能够有效促使皖北地区交通干线向东延伸，将进一步加强宿州市与周边地区特别是与长三角经济圈的联系，是皖北地区成为沿海发达地区产业梯度转移的承接，以及东部向西部地区经济转移辐射的桥头堡。♦资源概况泗县农副产品丰富，盛产小麦、玉米、稻谷、豆类、薯类、花生、棉花、蚕茧、红瓜子等。泗县是全国林业绿化达标县，有林地面积65万亩，木材总储量达460万方，森林覆盖率达25%。泗县是全省畜牧水产养殖十强县，拥有可养水面5万亩，特种水产养殖（河蟹、特类鱼）前景广阔，沱河万亩精养塘正在开发建设之中。泗县工业发展迅猛，已形成粮棉油加工、山芋加工、木材加工、服装制鞋、建筑建材等支柱产业。2、城市性质♦泗县位于安徽东北角，处于苏皖两省五县交界地带，特殊的地理位置以及区域经济的发展决定了其城市性质的特殊性。♦宿州市区域中心城市，成为宿州经济发展的重要一极；♦利用优越的区位、交通、资源优势，发展县域经济，成为加工贸易基地；♦平衡三次产业结构，加快第三产业发展民间称市域、县域商贸流通中心；♦扩大城区面积，加快新城区开发建设和老城区的更新改造。3、区位优势区域位置的优越性价钱了泗县同外部政治经济文化联系和交流，有利于外地资金、企业、优秀的经验等进入泗县，沟通发展泗县的经济。真正打造苏州乃至整个安徽东北部的中心城市和重要经济区域。♦借力长三角经济圈随着外部交易条件的改善，立体交通网络的建立，泗县与南京、上海等都市经济圈以及整个长三角经济区域的时空距离日渐缩短。对于处在内陆省份的泗县来说，应加强与发达地区的交流与合作，积极融入长三角经济圈，借助长三角先进的技术、雄厚的资金、大量的人才等，加快本地经济的发展。♦融入徐州都是经济圈徐州都市经济圈作为苏北乃至皖北地区重要的一个“共同体”，泗县与之毗邻，可以共享和利用徐州经济圈强大的人流、五六、资金流等，同时徐州的巨大劳务市场也是泗县劳务输出的一个重要地区，成为泗县“异地城镇化”的一大特征，加强与徐州经济圈的交流是发展泗县经济的必经之路。♦发挥省际交界优势泗县有着特殊的地理位置，位于两省五县交界处，东近沿海，西接中原，南通长江，北临欧亚大陆桥，随着徐州国际机场和和徐高等级公路的建设，建立起良好的立体交通网络，加快了区域间的经济联系与合作，同样也带来了大量的外地企业、资金以及技术和人才，为本地县域经济的发展注入了强大的动力。♦宿州市域经济结点泗县为宿州市的中心城市之一，同时又是该市的东大门，利用中心城市的潜能与优势，加大泗县的社会经济发展力度，成为连接安徽、江苏两省经济的重要结点和枢纽，成为宿州经济发展的重要一极。4、资源优势生物资源气候资源优越，本地生物资源非常丰富，种植业有小麦、大豆、玉米、棉花、油菜及药材，林木品种也很多，木材积蓄量60万立方米，森林覆盖率为15%。物产资源丰富为经济发展提供了有力的条件，同时可以为产业结构调整，发展农业经济提供了有力利保障，有利于泗县县域经济的发展。矿产资源泗县矿产资源分布不多，主要以石灰石、大理石、长石、石英岩等为主，其中石灰岩储量为7.2亿立方米，大理石储量为20万立方米。丰富繁荣水利资源不仅有利产业经济的发展，对于立体交通网络的构建都是有很大的助力。劳动力资源截止2005年，全县人口90万，其中劳动力约为40万，占总人口的45%。泗县是一个典型的劳务输出地区，劳务输出有利于提高当地人的生活水平，从而带动当地经济的发展，同时也能转变当地人的消费观念。5、人口规模泗县全县总人口近90万，其中泗城镇（县城区域）为10万左右，约占总人口的11%，在狭小的县城中心区域，居住着近8万人口，人流相对比较密集，较大的消费潜力和消费空间，支撑城区经济的发展。二、泗县宏观经济发展概况综述随着国家经济宏观经济发展的加快，以及经济发展大环境的进一步改善，各地县域经济的发展也随之加快，迎来了新一轮的发展机遇，同时立体交通网络的构建、信息传递速度的加快等更是促进了地区间的交流和合作，也为县域经济的发展提供了新的发展道路和方向。1、泗县宏观经济环境及发展现状随着新一轮城市规划的提出，习性将进一步扩大城区规模，将逐步形成功能、职能明确的不同组团，住宅区、商业区、行政区、工业园区等布局比较合理。严格区分，共同促进泗县的发展与腾飞。在新一轮规划中，泗县将建成两大城市中心，城市向东发展。将进一步完善市政基础设施建设，构建快速的交通网络，提高政府的办事效率，加大招商引资力度。有效地利用外部资源，充分发挥内部能动性，促进泗县经济的发展。泗县经济发展情况在安徽省来说，排名比较靠后，县域经济发展比较缓慢，中心城市以及城镇建设步伐缓慢，人民收入水平、生活水平有待进一步提高，真正达到小康水平。2、宏观经济发展综述及趋势前景预测♦整体经济发展水平有待提高，与周边地区还存在一定的差距，县域经济的发展应结合自身的实际情况，充分利用外部资源，发挥自身的能动性，加快自身经济的发展。♦产业结构仍需优化调整，可以充分利用其区位交通优势，搭理发展物流以及对外贸易，同时也可以引进资金和人才为自身经济建设服务；♦充分利用有效资源，发展特色经济，调整产业结构，提高农业附加值，搭理发展第三产业；♦筑巢引凤，转变政府职能，加大招商力度，利用外部资金和技术，发展本地产业；三、泗县城市规划及发展方向（一）泗县目前城市框架泗县县城区域可分为三环，目前主城区位于一环以内，是全县的政治经济文化中心，几乎集中了城区所有的商贸、金融等行业，是最繁华的地带，在当地人心目中，一环以外就属于郊区，因此当地人的消费观念和置业观念受到这种“城里人”的影响，尤其独特的特点。随着县域经济的发展和城市框架的拉大，这种局面正在逐渐改变，整个城市向四周发展，扩大城区范围，更好的发展经济。建县以来，城市发展是对原有城市结构的延伸，以旧县政府为中心，通过环线的建设实现“摊大饼”的城市规模的扩张。但近几年来，政府东迁、开发东部开发区、招商引资等以发展“卫星城”的一系列战略是城市得到扩张。泗县正处于城市格局转变的发展阶段。就目前的城市布局来看，北关主要为政府机关，形成行政服务中心区；而企业纷纷选址南二环路，形成工业片区；西关以汽车站为核心，作为县辖区内的交通枢纽；城市中心主要为辐射县城的商业中心，长远来看，东关将作为来往“卫星城”的核心，也就是未来城市的枢纽地段。目前县域城镇按职能分工的不同，大致可以分为三类：综合型城镇主要是泗城镇，城镇功能较为齐全，承担着全县的政治经济文化中心的职能，基本形成以泗城镇（县城）为中心，向四周辐射的城镇发展格局，辐射范围较大。商贸型城镇主要是刘圩、长沟、草沟等，位于与周边县市交界地带，边境贸易比较活跃，形成具有地域特色的经济模式。地方物资集散型属于一般建制镇，如屏山、顶湖、黑塔等，这些地区多为自发形成的城镇商业中心，辐射力有限，主要为服务当地居民的日常生活等方面。（二）泗县城市发展远近期规划1、城市规划概况城市规划期限近期：2005年远期：2020年规划区域规划界定区域范围为：北至新睢河，东至草庙镇以西，南至新汴河，西至原三湾乡。总面积约为80平方公里。人口规模近期（2005年）：9万（现有人口已超过9万人）；远期（2020年）：18万2、城区整体规划总体格局城市总体格局将形成以极核（各级中心城镇）发展阶段为主，逐步向积累——扩散阶段过度，构成“点——线——面”相结合的空间格局。通过以点带面的方式，实现经济的跨越式发展。一泗县县城为中心，四个中心镇为此中心，以104国道、303省道、313商道等重要交通干线为依托，形成“一核四星的布局模式”以及“风车型+环状”的总体空间布局。分区布局重点泗县县城该县城由“一老一新”两个板块构成，在加快东部新区建设的同时，通过集中、紧凑、有机的布局，构成“受得起、放得开、有弹性”的初步现代化布局模式。大庄镇沿教育干线。呈组团块状布局模式，加快中心城镇的建设，促进经济的和谐发展，切实提高人民生活水平。草沟镇提升城镇品位，构成“一个中心，四个组团”的布局。刘圩镇优化城镇用地布局，逐步形成组团形态。长沟镇在“三横六纵”的路网布局上，构成集中连片的布局模式。总体布局规划主要是重点发展303省道、104国道和徐州观音国际机场公里沿线的城镇，有效的利用交通资源，带动区域经济的发展，促进商贸流通；在偏远地区选择若干个发展条件比较好的，已形成一定建设规模的中心镇作为建设的重点，建成县以下张耀的经济增长中心。3、区域功能划分产业布局104国道纽带以泗城为中心，以大庄、屏山、大路口等乡镇基地，发展轻工、食品、加工、建材、高科技、养殖、小麦、黄豆等农副产品加工产业，加快农业经济的发展，逐步形成农副产品加工基地，优化产业结构，同时依据泗县与西岸城镇，发展商贸、服务等第三产业，更好的为中心城市服务。303和313省道产业带以泗城为中心，以长沟、草庙、草沟为基地，积极发展城镇经济和粮油加工、水产养殖和粉丝加工、建材、高科技、乡镇企业以及城镇第三产业。经济区划依据泗县城市经济社会发展规划，从加快城镇化进程发展的战略高度，全县将通过农村城镇化、城市现代化的发展道路而带动各项事业的全面发展。根据各自的资源状况以及城镇功能的不同，将泗县分为三个经济发展片区：泗北的小麦、黄豆等粮食作物为主的农业经济片区；泗南的粉丝加工和水产品养殖等多种经营经济片区；泗中以泗城为中心的城镇经济片区。4、公共基础设施道路交通公路续建合徐高速。延续建设泗县至合徐高速的快速路。国道改造。104国道改造为一级路，国道城区段该沿城市西环路经过，避免穿越市区，造成市区交通压力，将原路改为城市道路省道改造。303、313等省道改造为二级以上路面。303省道进泗县城区段改道至城区北环路，按一级路面建设，原路改建为城市道路。新建机场路。泗县城区建一条通往徐州观音机场的高等级公路，加强同外部的联系。强化城市对外出入口的建设，规划4个城市对外入口。联通断头路。乡镇道路尚未连接起来的，均连接成网，减少迂回，形成“放射+环形”的县域公路网络。按照客货运分离的原则，安排客运、货运枢纽，客运总站位于城市中部，另外在城市东西部，各设客运分站1个。■航运新汴河和龙河的航道由6级提高到5级，充分利用下游渣的翻水功能，保证按五级航道标准通航，更新、改造新汴河港口码头，扩大港口陆域面积，有效的增加通航能力和运力，更好的促进泗县同外部的经济贸易往来。■城区道路网规划城区干道网为方格网状，其中主干道形成“一环四纵五横”的空间分布格局。城市广场和停车场：规划3个城市广场，其中2个市政广场，1个商业广场，根据其定位和定性的不同，分别承载不同的职能；公共停车场主要布置在车流汇聚点、大量人流产生点、过境交通与城市结合点附近。■公共交通规划近期规划公交车辆数应达到60台标准车，远期10台0标准车；公共交通营运线路近期发展道5条，远期10条；通过建设公共交通体系，增加公交运力，加强周边乡镇与中心城市、中心城镇的经济贸易往来。★行政办公区域随着县政府的搬迁，在东部新区形成县级政务区，对城内现有行政单位，结合其布局分布特点、功能性质和设施状况，进行必要的整合。★文化娱乐、体育规划以集中布置为原则，利用新汴河、新睢河等城市水域空间布置县级文化娱乐、体育用地。在老城区和东部新城区的中心地段相应安排一定规模的文化娱乐、体育设施用地，作为区级文化娱乐、体育活动中心，共设3处集中的体育设施用地。教育科研规划按照国家有关标准配置中小学、幼儿园。中小学配备必要的体育活动场所。在城市的西北区域布置文教科研用地，形成相对独立的科教去。扩大现有的各级各类学校规模，形成泗县以职业技术教育为特色的地方教育体系。医疗卫生规划以县医院为核心，建立集医疗、医教、科研于一体的医疗卫生中心，在东部和北部新城区各布置一处区级综合性医院。5、商贸金融布局商业金融布局在泗城老城区充实完善商业金融用地，通过更新改造，不断提升城市土地的使用与城市形象，在上期的城市规划中，主要以老城区的中城街、人民路、铁市街一带为商业步行街区，同时作为商业金融中心。在东部及北部新区，构成条块结合的商业金融中心，将布置三片基层商业服务中心，以全新的面貌与齐全的设施，展示新世纪城市风采，形成“#”字型的商务设施。居住区商业服务中心结合各生活居住片区中心布置，方便居民日常生活需要。商贸市场设施建设规划在新一轮的城市规划中，将在东部经济技术开发区、西南物流园区、北部新城区和老城区各布置一大型市场用地，以满足片区发展的需要。农副产品批发市场泗县是典型的农业大县，丰富的农副产品为黄钻业市场的建设提供充足的物资资源。因此在县城与中心镇需要加大农副产品批发市场建设的力度，尤其是大庄、刘圩等中心镇的省际边境贸易市场建设。工业品市场泗县县城建成全县日用小商品的集散地，并拥有大型现代化购物中心和经营各种医疗、文体、工艺美术等专业批发零售商店。各中心镇要在先有基础上提高工业品市场的规模和档次，建设当地购物中心。生产资料市场县城培育和设立2-3个生产资料市场。重点建设农用车自选市场、旧机动车辆市场、钢材市场等，在泗城东部的新区，规划建设规模最大、辐射力和凝聚力强，在全国有影响力的塑料钢材市场。服务设施泗县县城高中低档宾馆、饭店、招待所等各项服务也设施齐备；建制镇拥有中低档宾馆、放电、服务业设施较为齐全。（三）泗县城市发展方向及趋势预测为了更好的了解城市发展的轨迹，把握城市发展的方向，预测其发展趋势，我们有必要对上一轮的城市规划以及执行情况做相应的了解和分析。规划是一种设想，要变成现实则需要很多的条件，同时也受到很多因素的影响。1、1995年版规划概况★规划期限近期：1995年——2000年，远期：2001年——2010年；★城市性质定位全县的政治、经济、文化中心，以发展轻纺、食品为主的工贸型城镇。★城市规模近期（1995——2000年）：人口为7——8万，用地8.1平方公里；远期（2001——2005年）：人口为10——12万，用地11.8平方公里。城市发展方向以南部和西部为主要的发展方向，东部和北部适当发展。城市发展形态以老城区为中心，形成集中紧凑发展的块状城市。2、具体规划情况★交通路网规划将对外公路从旧城中心迁出，104国道经新汴河桥、西二环和北二环西段构成南北向干道；303省道经西二环路、南二环路和东二环路构成东西向干道。水运结合新汴河航道的进一步开发利用，在原码头东侧扩建一直立式码头。★公共服务设施•行政办公用地集中在汴河路和国防路两侧；•商业金融用地以老城区中城街、人民路、铁市街一代为商业步行街区，同时作为商业金融中心，新区布置三片基层商业服务中心；•文化娱乐用地结合老酒厂改造的商业区布置；•体育场馆和体育训练场在原址改建，渔场改造成水上活动场所；•医疗卫生适当扩大规模，调整城关医院的位置，提高其医疗条件；•教育研究用地分为两大基地，西部以微笑和大专院校为主，东部以农业技术研究为主。3、具体规划实施情况城镇规划建设基本按计划执行，在一些公共基础设施方面完成情况较好，基本已完成环路建设，分流部分过境车流，南部与北部工业用地基本按规划控制，城东工业园区处于起步阶段，招商引资成效不甚明显。但是总体城镇建设滞后于经济建设，依然存在如下问题：县域城镇化水平仅为20%，远低于全省全国平均水平，城镇体系发育不健全，除县城稍有发展外，其余乡镇发展缓慢。城市用地向东发展，但建设滞后，影响了城市整体格局形成。原规划北部工业区用地迟迟没有得到有效开发。原规划体育中心仍未建成，教育用地、文化设施缺乏。市政设施建设相对滞后，污水处理厂未建，排污系统不完善。规划控制区范围要扩大，老城区芦花用地、停车场地不足。4、城市未来发展结构在未来城市发展中，将逐渐形成“一主一副”的城市发展格局，整个城市框架进一步拉大，由一环向二环扩展，规划成熟的住宅小区、商业金融中心、行政服务中心等功能齐全的县域中心城市。城市主中心在城市的东部与北部新区，分别设置以行政、金融、商服、文教、休闲为主的城市中心商务区，条块结合，布局新颖，构成城市中心。城市副中心以老城区为主，适当向外扩展城市副中心，以金融、商贸、服务、文教功能为主。5、城市发展方向及趋势预测城市向东移动，整体向东发展；随着新区建设的加快，将逐渐形成主副两个城市中心，分流城市职能，分别承载不同的功能；新区建设和老城区改造同步进行，由于商业的特殊性，在今后一段时间内，商业中心区将仍以老城区为主，但商业中心偏移现有的商业中心；新的行政中心建成以及东部新区各项市政配套设施的完善，必然出现“城市东扩，居住东移”的局面。第二章泗县房地产发展概况分析一、泗县房地产市场宏观调研国家宏观政策对当地房地产行业的影响分析2005年国家出台一系列宏观经济政策，对房地产行业进行宏观调控，以保障行业的健康、有序发展。进入2006年以后，针对房地产行业的发展以及房地产行业在国民经济发展的地位和作用，将基本上沿用05年的宏观手段对房地产行业进行调控。1、加强房地产信贷业务管理，进入体制改革将推动房地产业二次提升中国房地产业的第一次提升是从1998年的房改释放了住宅市场当中的商品房开始的。在接下来的5年中，中国的房地产业每年以平均22%的速度增长，2003年更达到了32.5%的增速。但中国人民银行2003年发布的121号文件（《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》）抑制了房地产的大规模信贷行为，房地产商转而寻求其他方式的地产融资。世界经济发展的经验证明，房地产市场和资本市场的结合是地产发展的拐点，那么，中国房地产产业能否继续繁荣，从某种程度上说将取决于中国的金融体制改革。我们有理由相信，随着金融、货币政策的积极有效调控及导向作用，房地产行业将今日持续健康稳定发展的春天。2、整顿力度正在不断加大，土地政策为房地产行业健康发展护航保驾违规操作、屯地待涨的极端投机行为严重干扰了中国房地产行业的正常发展。国家近日启动《深入开展土地市场治理整顿工作实施方案》（下称《方案》）。政府意欲通过调节土地供应总量、安排不同的土地用途来抑制或鼓励市场需求，有效地引导投资、消费的方向和水平，实现经济的健康、稳定、高速发展。以目前情况来看，政府正在以高压态势开展土地市场治理整顿，特别是情理整顿违反产业政策用地、违法批地和非法占地等行为。除经合法批准可以分期建设的项目外，其它建设项目用地一律不得分期办理建设用地审批，否则按骗取批准、非法占地论处，追究分拆项目的审批机关的责任。另外，如控制土地供应、控制土地出让按揭贷款、逾期不开发将收回土地使用权、整顿土地市场秩序等措施，都直指目前土地市场的软肋，尤其对于以前通过边缘行为所圈下地皮的方面来说，关于收回开发权、严格控制土地交易贷款这些措施无异于土地市场整顿的最后通牒。可以看到，国家对土地市场的整顿力度正在不断加大，通过加强土地管理为行业健康发展保驾护航。3、系列新政调整房地产市场结构，严厉打击炒房；政府进一步加强房地产宏观调控3月份，国务院下发“稳定房价通知”，就是通常所说的“国八条”。4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议时，又提出了“新八条”；5月11日，继“国八条”、“新八条”之后，国务院转发了由建设部等七部委联合制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，这是目前政府在进行房地产宏观调控过程中由政策层面操作层面的细化，也是中央一系列调控房地产市场的“组合拳”的跟进。5月30日，建设部、税务总局、财政部联合下发通知，规定个人购买住房，以取得的房屋产权证或契税完税证明上所注明的时间作为其购房时间。该通知是针对之前七部委意见中关于“自2005年6月1日起，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税”中对个人购买住房两年时间的补充界定。4、国家通过人民币汇率上升、利率上调、银根收紧等措施，加强对房地产行业的信贷业务进行调整2005年国家开始对房地产行业采取一系列措施对房地产行业进行宏观调控，同时人民币汇率上升、利率调整‘银根收紧等都在一定程度上遏制了房地产行业泡沫的出现，但同样对于房地产开发的资金链有一定的影响。各大银行几乎都收缩了对房地产开发企业的贷款。2006年国家将继续实施稳健的财政政策，针对房地产行业将依然是宏观调控为主，以期房地产行业保持稳定、健康地发展。5、房地产信托基金的发展将对房地产行业的发展产生不小的助力房地产信托基金是房地产行业资金的来源，同样也是房地产行业发展的必然阶段，也是房地产发展走向专业化的必经之路，扩大房地产开发的融资渠道，国外房地产信托基金已经发展得相当成熟。国内房地产信托基金还处于起步阶段，在2005年得到实质性的发展，05年末深圳万科集团与中信联手推出一支融资2亿元的房地产信托基金。6、变“宏观调控”为“双向调控”，加大廉租房、普通商品房的供应量，限制高档住宅、别墅的开发2005年，房地产行业风气云涌，国家出台一系列的宏观调控政策对房地产行业进行调控，房地产热点地区的房价得到抑制，开发热度下降，取得了明显的效果。进入2006年，货架在对房地产行业的调控方面有所变动，但仍然以宏观调控为主，以控制房价、保证行业健康发展为主要目的。各地对于房地产开发土地的徐严格控制，尤其是对于高档住宅、别墅项目的审批，政策的不明朗使得房地产开发存在更多的变数。小结：国家政策对房地产市场的影响1、新政策的实施使二手房交易量应声下降，使不少购房者持观望态度：从长期来分析，国内房地产市场那种投资过热、不少地方房价飙升、房地产炒作震天的状况得到改变；2、另外房地产开发方向的调整，商品房的总体开发结构将会发生改变。具体而言，以后高档房特别是别墅将存在更多的市场变数，其开发数量增速将会大幅回落，而普通老百姓买得起的中低档房则会增幅加快；3、一些实力不济或者信誉不良的开发商在获取土地方面难度将进一步增大，一些真正适应变化的新秀企业可能脱颖而出；4、开发商从银行获取贷款的途径将越来越少，难度也越来越大，一些不善于自觉控制资金风险的开发商会因此付出更大的代价；5、可以肯定地说，对于资金雄厚、有一定房地产开发经验的企业来说，随着政府宏观调控行为的逐渐推进，反而恰逢市场发展良机。6、房地产基金的出现，扩大了房地产行业的融资渠道，将有利于房地产开发；7、银行调息，提高的门槛，使得投资者从银行获取贷款的难度加大，比如打击一部分投资者。泗县房地产市场发展的整体分析1、泗县房地产发展基本历程80年代，住宅主要以自建房为主，各自独家独户的院落结构，拥有二层楼层已经成为身份的象征；进入90年代，城市开始有了商业街道，随改革开放的发展，街区出现二层、三层的商业市场项目，例如：城中菜场就是90年代中期的产物；90年代后期，房地产市场进入市场化的运作，城市的开始发展，出项了部分住宅区和商业项目，单套面积较小，并且以单位集资房为主。进入21实际，为房地产市场运作的发展阶段，本地开发商对市场进行摸索试探运营，由于开发的位置较成熟，市场供不应求。目前，外地开发商纷纷进入泗县房地产行业，个项目相互争艳，但目前市场上开发物业档次普遍较低，社区配套落后，产品不能满足消费者需求。2、泗县房地产开发的现状分析泗县房地产起步相对较晚，随着城市发展，到90年代后期，房地产开发才正式走向市场化运作阶段。近年来房地产的迅猛发展同样也震动了泗县这一内陆省份中的县级城市，外地开发商先后抢入泗县市场，开始大规模的房地产开发，虽然市场仍然不甚成熟，但同样有其自身独特的特点。有如下特点：（1）软硬环境良好，市场前景乐观政府政策更加透明规范土地的运作已经非常市场化，从协议出让制转变为招投标制。公正‘公平’公开的土地出让政策，让更多有实力、有眼光的外地发展商也参加到泗县的建设中来，一声整个泗县的房地产发展水平。城市规划更加合理并具有前瞻性泗县的城市发展方向及区域规划已经明确，新城建设和旧城改造都具有明确的目标和方向，市场前景更加明朗，合理的城市规划促进了泗县房地产市场健康、快熟发展。目前泗县房地产的热点区域是：泗县南一环附近，国防路以西，石梁河两侧以及北环城河附近区域，当前泗县房地产开发的80%以上集中在以上区域，随着旧城改造和新城建设的加快，房地产开发将逐渐向东部和北部移动。（2）房地产整体市场处于加速发展阶段，外地开发商纷纷进驻泗县房地产虽然起步较晚，但是随着房地产行业的发展以及外地开发商的进入，使得当地房地产市场发展相对较快，目前正处在加速发展阶段。2005年投入市场的楼盘有20多万平米，能够很好的满足泗县对住宅及商服物业的需求。房地产的快速发展，必然使得相互之间的竞争更加激烈，这种竞争包括开发商之间，房地产产品之间，消费者之间等反面，竞争的加剧必然导致市场更加规范化，市场化程度更高，同时接踵而来的必然是整个市场的重新洗牌，实力雄厚的开发商将最终占据比较大的市场份额。（3）房地产产品集中投放，部分产品不适合市场需求，在一定程度上造成了供过于求的局面房地产的集中投放速度和投放量高于市场的承受能力，同样也加快于当地的经济发展速度，偏离了市场需求，因此当地推出的楼盘整体销售情况不甚理想，地段、配套决定销售情况。仅2005年住宅投入量就有近15万平方米，商业6万平方米，而同期城区人口为9万，因此供需双反的不平衡，造成一部分楼盘的销售仅有30%——40%，空置现象比较严重。（4）房地产产品比较单一，同质化现象相对比较严重近期投入市场的住宅产品和商服务业产品相对比较单一，在户型、布局、规划设计等方面缺少创新和创意，一部分消费者不能选到自己喜欢的房屋或者商铺。（4）开发商操作有待加强，营销意识需要提高，营销手段需要多样化。目前泗县大部分的楼盘开发依然处在开发商自己开发、自己操作、自己销售等阶段，依然没有摆脱“建房子、卖房子”的局面，有少量的公司聘请策划公司，引进专业的物业管理公司等。随着房地产市场的不断发展以及市场竞争的加剧，必然走专业化的道路，在这一过程中，将有一部分开发商被淘汰出局。房地产方面的宣传推广比较少，手段比较单一，营销物料比较粗糙。在宣传方面，大部分的开发商停留在制作宣传单页的阶段，没有综合运用各种宣传手段相结合的立体营销推广方式，而且在营销宣传上面，往往是脱节的、单一的，没有形成系统的宣传攻势，无法达到理想的效果。（5）消费理念不够成熟，消费观念有待改变在泗县市场，住宅产品几经基本上不是为了简单的满足居住要求，但是仍然没有达到追求居住品质的地步，正处在一个过渡阶段，价格以及地段依然是决定性因素。旺销楼盘基本处于城市中心区，地理位置优越，周边市政配套比较齐全，人们对于一环或者说是环城河意外的区域不是很感兴趣，受传统的城市与郊区观念的影响比较大。在销售中，大户型销售情况比较好，喜欢住大房子，更多的是为了一种场面、一种心理优越感，依然未能完全除去小县城居民的传统观念。（三）泗县房地产尺寸发展的走势分析泗县在地理位置上油漆的特的优势和特点，随着国家宏观经济环境的进一步优化，当地经济必然能得到长足的发展和进步，提高当地人民的生活、消费水平，同时周边省市发电厂也的快速发展记忆外地开发商的纷纷进入，必然带来沿海发达城市的许多先进的开发理念和操作方法等，这些因素都将对本地房地产行业的发展产生非常大的影响。新词泗县房地产行业的发展必然呈现一些新的趋势和特点。主要有：1、发展商将更加理性、更加成熟，外来与本地发展商的同台竞技，将共同促进市场繁荣。2、消费者需要呈现多样化，由单一的满足居住需求上升到注重对生活质量的需求、投资的需求。3、房地产投资市场将会逐渐升温，商业地产投资将会得到进一步的发展。4、商业地产开发力度将会进一步加强，强化核心商圈物业优势，扩大核心商圈对区域或片区商业物业开发的辐射，加强对区域商业物业开发的规划等，将成为商业物业开发的重头戏。5、项目运作过程中，更加市场化，分工更加细致，操作更加专业。6、产品多元化趋势，市场更加细分，以满足不同层面消费者的需求。7、产品日益精致，配套更加完善，服务更加全面细致。8、随着新区建设和老区改造的进行，当地房地产消费观念将得到很大的改变，居住理念也将随之而改变，地段将不再决定一切。

二、泗县房地产市场深度调研（一）泗县住宅市场典型楼盘分析及综合评价1、典型住宅分析项目名称：秀水苑项目位置：石梁河以西开发商铜陵金广公司泗县分公司策划公司铜陵中源房屋经营经纪公司广告公司物管公司虹城物业管理中心开盘时间2005年9月竣工时间2005年年底绿化率32.1%容积率1.71总户数392套主力户型三室二厅一卫面积范围47—125平米建筑特点砖混结构施工进度已建成16栋，还有4栋未建销售均价1070元/平米销售情况已卖116套付款方式一次性付款，银行按揭建筑参数占地面积43752平方米建筑面积57672平米实用率一层数5层+阁楼项目优势有先进的物业管理，小区采用全封闭式物业管理，各单元户增加了楼宇对讲安防系统；周边环境静谧，粉尘噪音污染较少，水岸生活，风景较好；高绿化率，绿化率达32.1%，这在泗县各个小区中数最高的。项目劣势1、地势较低，临睡太近，一楼有住户，水湿很重；2、离城区较远，周边环境较陈旧，尤其是其商业铺面的周边；3、小区内无车库，不能解决业主的停车问题；4、进入小区的路较长且有一个下坡路，跟泗县人民不愿多走的生活习惯相悖；5、项目位置偏僻，城市往东发展，西关不被消费者看好。社区本身建筑密度较大，部分栋间距不足10米，项目内部没有绿化，一层设计住宅，停车均不满足。综合点评1、该小区位于西关，其周边环境不是很好，增值潜力不大。2、开发商自己销售，也没有采用各种销售手段，直接影响了他的销售进度；3、西面商铺周边破旧，道路较窄，人流较少，这对它的招商会产生一定的影响项目名称：华夏园项目位置：石梁河以东开发商南通华夏房屋开发公司物管公司虹城物业管理中心开盘时间2004年竣工时间2005年绿化率25.6%栋数共19栋，其中3栋别墅总f400户主力户型三室二厅二卫面积范围70-160平米建筑特点砖混结构施工进度现房销售销售均价（元/平米）1080

销售情况45% 付款方式 一次性付款，银行按揭建筑参数占地面积50400平米建筑面积65000平米实用率92%层数5层广告策略主要以宣传单页为主，其他方式的推广措施较少项目优势1、地段优势明显，西边毗邻石梁河，东边紧靠国防路，离城区很近；2、建筑风格独具一格，外观采用新古典主义风格，简洁明快；3、规模大，市场影响力大。项目劣势住宅层高太矮，只有2.67米，商业铺面的层高也较小，造成了消费者对该楼盘较差的印象，对其二期楼盘的推出影响较大。综合点评1、该项目规模在本地开发项目中属较大规模，地理位置优越，深受市场瞩目，且形成了市场的偏好。2、商业部分的销售为捆绑销售，一层商业与二层住宅一起销售，较被消费者接受，商业面积为15000平米，但销售情况不理想。项目名称：金福苑 项目位置：人民路和一环路交叉口开发商江苏靖江市房屋开发销售中心泗县分公司物管公司虹城物业管理中心开盘时间2005年6月绿化率绿化较少总户数110户主力户型三室二厅一卫一厨面积范围86-136平米建筑特点砖混结构施工进度已建成三栋，还有二栋未建销售均价（元/平米）1070销售情况已售约60套付款方式一次性，按揭建筑参数占地面积10亩，建筑面积14500平米，层数5层项目优势较其他项目地理位置优势明显，交通便利，靠近闹市区，菜市场近在咫尺；周边教育资源丰富，东边有泗县中学，北边有县一小、二小、南边有泗县二中。项目劣势小区规模较小，现只建成三栋，还有二栋因为拆迁问题未建，楼间距较小，尤其是小区左边与周边间距过小。综合点评1、小区规模较小，备考泗县闹事中心，北临泗县最热闹的人民广场、新市街，东临人民路，西临国防路，南临环城路，构成了得天独厚的交通网络；2、楼盘得到了消费者的认可，目前销售量已达55%。商铺底层售价为3800元/平米，单底层的售价为3980元/平米，商铺销售良好；3、周边配套设施比较齐全，构建良好的生活氛围。2、其他楼盘汇总项目名称项目位置建筑面积销售情况销售均价渔园小区城中菜市场20000平方米销售完毕1200元/平米学士园小区一环路与铁市街交叉口2.3万平方米销售完毕1100元/平米东港花园原泗州宾馆4.5万平方米销售90%1100元/平米3、综合评点

通过对以上典型楼盘的分析和评价，我们可以得到以下结论：住宅市场整体发展状况良好；住宅价格稳步上升，上升幅度不大，基本稳定在900—1200之间；地段仍然是影响购买决策的决定性因素；消费者的消费理念正在改变，由单纯居住逐渐过渡到注重生活品质上来，绿化、景观环境、配套等因素成为消费者重点考虑的因素；城市中心区，商业、市政配套成熟依然是楼盘的最大卖点和消费者最看中的地段。市场整体供过于求，铲平设计能满足消费者要求。（二）泗县商服市场典型商服物业分析1、典型商服物业分析物业名称：东方商城 项目位置： 东环路西侧中城街南侧开发商江苏万诚置业有限公司策划公司江苏宿迁万诚房地产营销顾问有限公司广告公司物管公司虹城物业管理中心项目定位集美食、休闲、娱乐的商业步行街经营定位综合性商业体，商住两用开盘时间2006年3月15日开业时间2006年5月初建筑特点框架结构施工进度建筑参数占地面积5.35亩建筑面积7500平米使用率一层数5层铺位参数单铺面积30平米开间进深（3.9m、4m、4.5mX8m）对外租金商业铺面现在只销售不对外租赁空置率：楼层和总面积住宅4210平米商业3384.5平米销售情况住房已销售66.7%,商业铺面1F:1600—5800元/平米,2尸:2000元/平米招商情况正在招商中经营状态还未开业管理费0.1元/月/平米消费者特征位于县城东关，新老城区相接之处，交通便利。县政府的东迁，给东关带来巨大的升值潜力，很被消费者看好。商业、步行街和住宅的结合，也迎合了消费者的需求。项目优势位于县城东关，新老城区相接之处，交通便利。县政府的东迁，给东关带来巨大的升值潜力，很被消费者看好。商业、步行街和住宅的结合，也迎合了消费者的需求。项目劣势离现有商业中心较远，人流较少，人气不够。周边商业形态简单，市政配套设施较少。综合点评1、新开发区的建立，给东关带来了很大的商机，此商城位于新老乘务的交接处，政府的支持将会使之成为泗县的政治、商业中心。2、一次性付款优惠850元，70%银行按揭。住宅销售较快，目前三楼、四楼的住房已售完，消费者看好。3、实行统一招商，统一管理，将能更好的塑造品牌形象，营造商业氛围。

开发商泗县环球房地产公司策划公司南京展轩建设投资咨询公司广告公司物管公司虹城物业管理中心项目定位餐饮、购物、娱乐、文化、休闲经营定位中高档商业开盘时间2006年5月底开业时间2006年5月底建筑特点框架结构施工进度建至三楼建筑参数占地面积1万平米，建筑面积2万平米，使用率60%铺位参数单铺面积40—50平米，开间进深4mx8.5m（开间X进深）对外租金楼层和总面积总面积为2.4万平米销售情况还未销售，目前处于前期登记、咨询中招商情况二楼有90%已租出，二、三楼统一招商，整体出租项目优势1、地理位置优越，交通便利，周边商业环境好，虹都大厦商业城就在它对面，纯商业的规划，使它市场吸引力大。2、配有中心广场，物业形象较好。项目劣势1、项目开发体量较大，偏离商业中心区，2、二、三楼统一招商难度相对较大。综合点评此项目的发展前景好，该靠汴河路商业铺面将是各个商家看好的地段，整个商业城规模大，商业集中。二层商业由开发商整体招商，三层商业规划为宾馆，目前泗县缺少中高档宾馆，四层商业规划为网吧、娱乐场所，中心绿化广场3000平米，靠汴河路的底楼门面售价为10000元/平米，靠汴河路的商业门面售价为4000—5000元/平米。项目位置：老县政府地块项目名称：文庙商城开发商安徽银亿置业发展有限公司策划公司跨世纪（温州）地产顾问广告公司泗县康美物业管理有限公司物管公司已建成项目定位综合商业体经营定位中高档商业开盘时间2005年11月8日开业时间2005年11月8日建筑参数占地面积，约5000平米，建筑面积3.4万平米，使用率一，层数15层铺位参数单铺面积35平米，开间进深7.5米对外租金1F：外埔：23000—50000元/年，内铺：20000元/年；2、3F：整体租给万得福；4、5F：开发商自用6、7F:租给天方夜总会；8—14F：整层出租，150000元/年，面积为800平米销售情况一层：已售60%,售价为12000-1600。元/平米，其中内铺售价为14000元/平米。二层：已售30%,售价为5500元/平米项目名称：虹都大厦项目位置：老县政府对面

三层：未售招商情况一楼：外铺有7个铺位未开业，主要是时尚潮流品牌专卖，商业包括有服饰、首饰、鞋类、音响、眼镜、电器等。内铺以服饰、首饰为主。二、三层：江苏万得福大型超市；四、五层：商务办公（开发商自用），六七层：天方夜总会；8-14：整体出租，地下一层：大型停车场、专业市场（摩托、家电）经营状态一楼外铺：汴河路临街铺面，经营状况一般，人流较少；中城街临街铺面，生意很旺，人流量大。内铺：只有六家开业，且经营状况一般，店面冷清。二、三楼：经营状况较差。管理费按铺面的大小由物业管理公司收取销售策略完全销售、产权销售、部分招商经营者特征以本地人购置为主，外地人也有消费者特征认为虹都大厦的商业有待提高，对其购物环境较满意。项目优势位于泗县商业中心的黄金地段，尤其是靠中城街的铺面，店面光鲜，具有商业号召力，周边商业种类丰富，是泗县经商的风水宝地；消费者公认的商业航母，集百货、品牌、电器、服饰、鞋类、休闲娱乐、商务办公等为一体的综合商业项目；硬件配套设施齐全，内有四部购物电梯，方便舒适。项目劣势房租过高，到内铺，二、三楼购物的人流较少，吸引的人气不够综合点评作为泗县商业街的龙头，其规模是空前的，周边的商业环境也很好，但根据泗县人民喜欢就近购买的习惯，万得福超市显得人气不够。泗县的商业不是很发达，其上面的楼层招商较难。租金过高也是其招商困难的一个原因。2、综合点评泗县商贸零售也的发展落后于商服物业的开发速度，目前泗县的商贸零售也仍然是以传统的商业形式占优势，传统的商业街道和临街铺面是主流，拥有部分大型综合超市和购物中心。♦商业开发体量大，开发区域相对集中，将引导商业中心的东移；大型商业综合体为主，商住两用；销售情况一般，空置现象依然存在；产品定位不准，业态规划和后期经营管理不到位；销售价格较高，投资者以本地为主。第三章泗县商贸零售业发展概况分析一、泗县商贸零售业发展概况泗县商贸零售业发展比较缓慢，基本还处于起步价的，传统的、自发形成的商业形态占主导地位，人们的消费观念并没有得到改变，街铺依然是人们购物的首选。传统商业将就一种方便，一种随意性，它不存在统一的规划，是由人们的生活习惯、出行习惯以及商户经营习惯等因素共同作用而形成的。传统商业商品比较单一，档次较低，价格便宜，这与当地的消费水平相当，泗县的技能攻击发展水平决定了其收入水平，收入水平和先飞观念很大程度上决定了消费水平，同样，市场是一个讲求供需平衡的市场，具有自发调节的功能，需求层面的因素决定了供给层面商业形态形式。消费者和商家是一个相互促进的而又对立的个体，有需求才会有相应的供给，有供给才会产生相应的需求，因此现代商业形态与传统商业形态的博弈需要一个过程。这就从客观上决定了泗县商贸零售市场在一段时间同时充斥着传统商业的街铺形式与现代商业的大卖场、购物中心等。目前泗县的商业中心正在向东移动，从某种意义上来说，是传统商业想现代商业形态的过渡，但是由于商业的特殊性，新的商业中心的形成需要一定的时间，但是随着老城区改造以及新城区的建设，这一时间将会缩短。综述：传统商业与现代商业并存，商业中心逐渐东移，现代商业体系的建立以及消费理念的传入正在改变着泗县人的生活方式。二、泗县主要商业格局分析1、泗县主要商业中心位于老城区，集中了县城绝大多数的商业，同样也是人流最为旺盛的区域没经过多年的积淀，已经形成了“二横三纵”五条主题街道所构成的商业中心区。二横：♦汴河路：商业业态分布较少，属于以前的行政区域，集中了一大批的政府行政机关；新区建设开始以后，随着机关单位的搬迁，这一区域成了有较大发展潜力的区域，被多数泗县人看好；♦中城街：紧邻汴河路，街道比较窄，但是商业氛围比较浓，临街铺面生意较好，成为新商业中心的重要区域。三纵：国防路：主要承载交通职能，商业业态分布以小百货、摩托汽配、农贸产品等大件商品销售为主，车流较多；人民路：泗县最繁华的路段，也是经营状态最好，人流最多的路段，位于老城区中心地带，传统老商业积聚地带，目前依然是商业旺地；铁市街：主要以百货、蔬菜、水果等为主，街道形象较差，但是由于关系到人们的日常生活、因此人气比较旺。2、新老商圈并存传统的老商圈以泗州商城为中心，分布在人民南路两侧，人气比较旺，人们习惯性购物比较多，但是街面、店面形象比较差，随着城市的向东发展，商业中心逐渐东移。目前以虹都大厦为中心，包括正在建设的文庙商城在内，正在逐渐的形成新的商业中心区，新商圈物业形象较好，档次较高，购物环境比较好，商品种类齐全，但是由于没有完全形成，在人气方面依然无法战胜老商圈。随着老乘务改在的完成，最终两大商圈将合二为一，完成传统商业的改造，也完成有传统商业想现代商业的过渡。

三、泗县主要街道商业业态分析泗县城区主要商业街道业态分析表街道：国防路 位置：石梁河以东人流量：较多 车道：双车道车流量：较多 公交线路：无主要经营业态百货建材五金餐饮娱乐摩托销售维修家具家电其它空铺合计数量（间）7357412922547283比例％25.820.114.510.27.819.12.5100租金状况租金水平6000元/年，面积在30平方米左右商铺面积面积范围25—100平方米，主流30平方米建筑形式商住楼商铺尺寸3.5mX8m（开间X进深）经营状况经营状况良好，尤其在此路中段，商业较集中，人气很旺空置率2.5%品牌店及业态特征业态特征主要以百货和建材五金为主，店铺规模不大，但较集中，主要以街铺的形式经营部分商家新大洲摩托、大运摩托、豪爵摩托等综合点评综合点评：国防路是泗县的南北交通要道承载交通功能，过往车辆较多，商业氛围一般，但此街缺乏大中型的商业店铺，商铺以中低档为主，规模较小，西侧街道较陈旧，主要以百货居多。铺面租金举例：5200元/年（百货店），面积30平方米

主要经营业态农资商品文印餐饮娱乐百货服饰其它空铺合计数量（间）10121010824377比例13%15.6%13%13%10.3%31.2%3.9%100%租金状况5000兀/年（面积以35平米左右为例）商铺面积25---45平米不等，主流30平米建筑形式商住楼商铺尺寸3.58.5（服饰）4.010（建材）经营状况经营状况一般，商业氛围不浓厚，街面较为冷清空置率3.9%品牌店及业态特征业态特征靠主商业区，但经营状况一般，该街南边较北边相对要繁华一些，南边主要有大型的购物场所、各种品牌店数量较少，其^庙商城处于在建中。部分商家万得福超市、阳光大酒店、光明眼镜、高科专卖综合点评综合点评：此路与国防路、人民路、铁市街相交，与中城街平行，是人流向北面集散的主要通道，地理位置优势明显。此街商业业种较少，靠近商业中心，主要以政府行政机关为主，商业氛围一般，人气不够，文庙商城与虹都大厦相对，随着两大商业综合体的开业，将使该区域形成新的商业旺地。铺面租金举例：23000元/年（达芙妮），38平米，位于此街中段15000元/年（古井贡酒专卖店），面积45平米，位于此街西段16000元/年（高科专卖），面积20平米街道：汴河路人流量：较多车流量：较多位置：城北，东西走向车道：双车道公交线路：无

主要经营业态服饰床上用品餐饮娱乐鞋店美容美发其它空铺合计数量（间）6518161412244153比例42.3%11.8%10.5%9.2%7.8%15.7%2.5%100%租金状况租金水平18000元/年（面积在30平米左右）商铺面积面积范围20—150平米建筑形式商住楼商铺尺寸3.5mX7m（开间X进深）经营状况此街是商铺经营的旺地，人气很旺空置率2.5%（万得福临街门面）品牌店及业态特征业态特征主要以服饰、床上用品、餐饮娱乐等为主，还分布有美容美发、建材、家电、鞋类。以中低档次商品为主，拥有大中型商场，超市，其他业态分布较乱。部分商家万得福超市、苏果超市、红草鞋鞋店综合点评综合点评：此街处于老城区的中心地段，是原老城区最繁华的地段，人气很旺，业态分布多种多样，是泗县商业的集中地，此街界面较混乱，卫生条件比较差，靠近泗州商城，街上小吃摊位较多，两边商铺很拥挤，影响了整条街的形象。北端比南端要繁华，商品也由中高档变成中低档。铺面租金举例：25000元/年（凯盛床上用品），40平米21000元/年（红草帽鞋店），28平米街道：人民路人流量：较多车流量：较少位置：老城区泗州商城，南北走向车道：双车道公交线路：无

主要经营业态餐饮娱乐家电服饰百货酒店其它空铺合计数量（间）12765421863比例19%11.1%9.5%7.9%6.4%33.3%12.8%100%租金状况租金水平东、西段7000元/年，20—40平米，中段50000元/年，34平米销售状况价格水平30万一50万，30平米商铺面积面积范围20—100平米建筑形式商住楼商铺尺寸中段4mx9m（开间X进深） 东段：3mx7m（开间X进深）经营状况经营状况良好空置率12.8%品牌店及业态特征业态特征主要以品牌服饰、高档首饰为主要特征。餐饮娱乐、电器、百货、鞋类分布其中，大中型购物场所盘踞在此部分商家泗县第一金店、泗州金店、特步、无良材眼镜、联华超市、万得福超市综合点评综合点评：泗县商业最繁华的地段就在此街中段及与人民路、铁市街相交的地段附近。因为其他地理位置的优越性，该街中段万得福临街铺面是泗县商业铺面价格最高的铺面。其他市政配套设施比较齐全，此街东端较为偏僻，建筑陈旧，形象较差。铺面售价举例：特步90万，面积68平米，两间门面铺面租金举例：10万（特步），面积68平米；15万（泗县第一金店），面积100平米街道：中城街人流量：较多车流量：较少位置：与汴河路平行，东西走向车道：双车道公交线路：无

街道：铁市街 位置：与人民路平行，南北走向人流量：很多 车道：双车道车流量：较少 公交线路：无主要经营业态服饰百货餐饮娱乐鞋店美容美发其它空铺合计数量（间）321334913406147比例21.8%8.9%23.1%6.1%8.9%27.2%4%100%租金状况租金水平16000元/年，面积以30平米为例销售状况价格水平商铺面积面积范围20—120平米建筑形式商住楼商铺尺寸3.5mX8m（开间X进深）经营状况经营状况好，人气较旺空置率4%品牌店及业态特征业态特征此街拥有大型购物场所，主要以品牌服饰专卖店、超市、美容美发、餐饮娱乐为主，品牌服饰较集中，其南端有农贸市场。人流量很大，生意兴旺。部分商家佳美嘉购物中心、新世界服装超市、伟志服饰、安踏、柒牌、劲霸男装、真维斯、森达皮鞋综合点评综合点评：商业业态主要以服饰为主，拥有大型的购物超市。北端街面形象较好，品牌服饰店主要集聚在此，南边街面较混乱，整街拥有较大的人气，逛街的人流很大，加上南端的农贸市场，整体的商业氛围较浓。铺面租金举例：15000元/年（鲁蒙莎），面积32平米23000元/年（百年裤业），面积为35平米四、主题商业业态分析泗县商业发展还处在起步阶段，当前的商业形态是由传统的商业向现代商业形态转变时期。主题商业业态缺乏，基本商业形态依然是传统的商业街道或者说是步行街的雏形，以临街铺面为主，同样也是居民购物消费的主要场所。就目前泗县城区商业来说，大型商业主要是综合性超市为主，满足人们日常生活需要，人们购物的目的基本停留在满足生活所需，还没有达到追求购物享受、购物乐趣的阶段，因此，大型百货商场、体验式购物中心、专业市场、专题市场等商业业态形式在泗县还没有出现。商业形态的进化是与当地经济发展水平以及居民的收入水平和消费水平相符合。同时商业形态与人之间也是一种相互促进的关系。目前泗县城区的大型商业主要是综合性超市：万得福购物中心、华联超市、联华超市、苏果超市等，大型超市基本是位于城区的东、北区域，带动了大量的人流，聚集人气，同样也使得这一区域的商业氛围比较浓厚，正在逐渐的形成泗县新的商业中心区。随着文庙商城、东方商城的开业运营，在这一区域更加的繁华，传统商业与现代商业形态之间的对峙局面会改变，逐渐的完善商业体系，引导人们的消费需求，改变人们的消费观念。部分主题商业项目名称万得福超市项目位置虹都大厦项目定位中高档综合市场购物超市经营规模8000平米经营业态生活超市、服饰、鞋类、珠宝首饰、文娱用品、小餐饮等

综合点评1、规模优势：目前泗县规模最大的综合性购物超市，业态分布相对齐全；2、品牌优势：属于江苏有实力的连锁企业，品牌效应比较明显；3、物业优势：租赁虹都大厦物业，虹都大厦是目前泗县的标志性建筑物，在当地人心目中有良好的形象和地位；4、地理位置：靠近老商业中心，位于新商业中心的核心位置；5、人气不够：开业时间较短，短时间内难以聚集大量的人气，目前的人流量不如其他商业街道；6、业态分布有待进一步的规范；7、经营管理应加强，营销推广措施应多样化，全方位。项目名称华联超市（佳美嘉购物中心）项目位置铁市街北段项目定位生活超市（中低档）经营规模2000平米经营业态日用百货、食品、文体用品等综合点评1、品牌优势，开业时间较长，在当地人心目中有良好口碑，同时也是人们的一种习惯性消费，目前经营状况较好；2、物业形象一般，装修不上档次，购物环境一般；3、硬件设施不够好，共两层，有一部手扶电梯，过道比较小，整体布局显得比较拥挤，影响整体的购物环境；项目名称苏果超市项目位置人民北路项目定位生活超市经营规模1200平米经营业态主要经营食品、日杂用品为主综合点评1、品牌优势：作为比较有名的连锁超市企业，在当地人中口碑比较好；2、地段优势：人民路是传统的商业旺地，人流比较多；3、经营状况较好，人流比较多；4、但规模相对比较，在业态分布方面相对要少，竞争力不强。项目名称联华超市项目位置中城街西（虹都大厦对面）项目定位生活超市经营规模800平米经营业态生活用品、食品为主综合点评1、经营状况一般，物业形象较差，装修档次不高；2、硬件设施较差，购物环境不好；3、规模过小，难以形成竞争力；4、地段位置比较好，位于中城街与人民路交界处第四章泗县房地产市场消费者调研分析一、消费者调查问卷分析（一）受访者基本情况分析1、受访者家庭规模分析家庭规模2人1.4%家庭规模3人52.1%家庭规模4人31%家庭规模5人以上人15.5%受访者家庭规模基本以三人居多，占52.1%，四人和五人所占比例也比较大，符合当地的实际情况，同时这一部分人，一般具有一定的经济实力，是我们的潜在客户，基本能达到我们调研的目的和要求，样本的选择具有很强的针对性。2、受访者家庭收入分析受访者家庭收入1000元/月以下，占24.2%受访者家庭收入1000—1500元/月，占42.4%受访者家庭收入1500—2000元/月，占18.2%受访者家庭收入2000元/月以上，占15.2%家庭基本收入情况主要是集中在1000—1500元/月之间，占42.4%，接近一般的比例，2000元/月以上的高收入人群所占比例较高，占15.2%，问卷显示结果符合当地的实际经济发展水平和收入水平。3、受访者职业分布公务员：10.8%教师:15.2%企业管理人员：7.8%医生：2.5%个体工商户：42.6%职员：9.2%工人：7.0%其他：4.9%在受访者的职业分布中，基本覆盖了各个阶层和层面的人群，其中以个体工商户所占比例最大，达42.6%，这一部分人的经济实力相对较好，具有较强的购买能力，同样也涉及到了教师、公务员、职员等方面的人，对于样本职业的选择基本符合要求，达到了广泛性和针对性的要求。4、家庭基本消费支出分析家庭每月消费支出分析500元以下：9.7%500—800元：45.8%800—1200元：29.2%1200元以上：15.3%受访人群基本生活消费主要集中在500—1200元之间，共占75%，占了绝大多数的比例，消费支出与收入水平相当，符合实际情况，泗县的消费水平对比收入水平来说，算是比较高的。5、消费支出结构分析家庭消费支出结构分析食品消费：46.7%家电消费：4.5%服装消费：19.9%通信消费：18.7%其他消费：10.2%在家庭消费支出结构方面，主要的消费依然是食品，其次是服装，传统的意识消费占了消费支出的70%，居民消费基本停留在满足基本生活的基础上，消费水平有待进一步提高，消费观念需要有效的引导。（二）受访者目前居住情况以及对泗县房地产的认识1、目前住房情况分析受访者目前住房情况分析自建房：28.5%单位分房：3.9%与家人合住：11.6%租赁房屋：20.5%自己购置商品房：35.5%受访者目前的住房情况来看。只有35.5%的属于购置商品房，有近40%的人属于单位分房、与家人同住或者租赁房屋，另有28.5%的人属于自建房，随着旧城改造的加快，相当一部分人会加入到购房置业的行列中，潜在的消费市场较大。2、消费者付款方式分析消费者付款方式的选择一次性付款：22.9%银行按揭：24.3%分期付款：52.8%对付款方式的选择上，52.8%的选择分期付款，银行按揭的占24.3%，由于当地银行按揭的信用评估比较严格，只有具备稳定的收入和职业，或者说是公务员才能从银行取得按揭贷款，因此这一部分所占比例先对较小。3、消费者能接受的房屋总价受访消费者可接受房屋总价10万以下：32.3%10—12万：43.7%12—14万：15.6%14—16万：2.8%16—18万：2.8%18万以上：2.8%消费者能接受的房屋总价基本是集中在10—14万之间，根据当地房价测算，符合实际情况，同时也与居民的收入水平相当，而对于14万以上的房屋，则所占比例较小，仅8.4%。4、消费者能负担的首付款消费者能负担的首付款2万以下：14.1%2—3万：25.0%3—5万：32.0%5—8万：17.2%8—10万：8.6%10万以上：3.1%5、消费者能负担的月供分析消费者所能负担的月供500元以下：19.1%500—800元：44.5%800—1000元：23.2%100—1200元：10.3%1200元以上：2.9%6、对泗县房地产发展水平的认识消费者对泗县房地产发展水平的认识很好：4.2%比较好：29.7%一般：56.2%较差：9.9%7、对泗县房地产发展形势的看法消费者对泗县房地产开发形式的评价形势好，供不应求：22.9%形势一般，房子不好卖：62.5%形势较差，档子难卖：24.6%（三）消费倾向或习惯分析1、消费者最喜欢去的购物场所消费者经常去的购物场所商场：9.2%超市：61.9%街铺：11.8%购物中心：14.5%其他：2.6%2、消费者经常去的商场、超市虹都大厦：22.4%华联超市：54.6%泗州商城：14.7%联华超市：5.9%其他：2.4%3、消费者经常去的商业街人民路：31.3%汴河路：5.8%国防路：10.0%中城街：26.6%铁市街：26.3%4、消费者理想中的购物场所消费者选择购物场所的主要原因舒适的购物环境：19.5%物美价廉的商品：30.9%便利的交通：14.5%满意的服务：18.6%丰富的商品：15.5%其他：1.0%“物美价廉的商品”是消费者始终追求的目标，占30.9%，同时这也是消费者理想中的购物场所所应具备的，一次同时，舒适的沟渠环境、满意的服务、丰富的商品、以及便利的交通也成为消费者比较注重的方面。5、消费者购物时需要感到满意的方面消费者购物时需要感到满意的方面，有：商铺的价格：36.5%商品的种类：22.4%商场的服务：27.5%配套设施：12.1%其他：1.5%6、影响消费者做出购买决策的因素影响消费者做出购买决策的因素分析质量：41%价格：25%流行时尚：10%品牌：20%其他：4%7、消费者对目前泗县商业满意度消费者对泗县商业满意度非常满意：4.0%比较满意：30.0%一般：60.7%很不满意：5.3%在对泗县商业的满意度进行调查时，60.7%的人士属于一般满意，仅有4%的人表示非常满意，另外比较满意的人数占了30%。说明当地人对泗县的满意度并不高，商业发展空间较多。8、消费者目前认为泗县缺少的商业形式消费者认为泗县缺少的商业形态大型综合购物中心：17.4%中低档小商品市场：6.4%步行街：30.1%休闲娱乐场所：16.5%中高档百货商场：4.6%中高档宾馆酒店：1.5%环境较好的农贸市场：9.2%专业市场：12.8%其他：1.5%从调查数据中可以看出来，消费者认为泗县目前缺少的商业主要有步行街（占30.1%），其次是大型综合性购物中心（17.4%），休闲娱乐场所和专业市场同样也是泗县所缺少的商业形态。9、消费者认为城区最有发展潜力的地段受访者认为最有发展潜力的区域虹都大厦周边：27.4%汴河路：18.9%新县政府区域：17.8%东关：15.6%泗州商城周边：14.4%西关：3.7%其他：2.2%数据反映，消费者认为最有发展潜力的区域中，虹都大厦占27.4%，比例最大，其次是汴河路沿线，占18.9%，人民对新县政府区域的信心比较足，占17.8%，一次是东关、泗州商城周边区域。（四）投资意向1、受访者最喜欢的投资