2023年房地产估价师《房地产制度法规政策》考前点题卷二

2023年房地产估价师《房地产制度法规政策》考前点题卷二[单选题]1.对个人购买经济适用住房，（（江南博哥））。A.免征契税B.在法定税率基础上减半征收契税C.在法定税率基础上按30%征收契税D.在法定税率基础上按20%征收契税参考答案：B参考解析：经济适用住房的税收优惠政策中规定：①对经济适用住房建设用地，免征城镇土地使用税。②企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。③对经济适用住房经营管理单位与经济适用住房相关的印花税以及经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。④经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。⑤对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。⑥经济适用住房、经济适用住房购买人等须符合国发[2007]24号文件及《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）的规定。经济适用住房经营管理单位为县级以上人民政府主办或确定的单位。[单选题]2.廉租住房单套建筑面积应当在（）m2以内。A.30B.50C.60D.90参考答案：B参考解析：廉租住房由政府通过新建、改建、购置、租赁等方式筹集；新建廉租住房，实行土地划拨和税费减免，以低租金出租给符合条件的家庭。廉租住房单套建筑面积控制在50m2以内，保证基本居住功能。廉租住房保障也采取发放租赁补贴、由低收入家庭在市场上自行承租住房的方式。[单选题]3.某宗国有建设用地使用权法定出让最高年限为50年，出让合同约定的使用年限为40年，甲使用10年后转让乙，乙取得该建设用地的使用年限为（）年。A.10B.30C.40D.50参考答案：B参考解析：以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让时，受让人取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转让人原有的权利和承担的义务范围相一致。[单选题]4.营业税改征增值税后，一般情况下，年销售额超过规定标准（）万元的为一般纳税人。A.300B.500C.700D.900参考答案：B参考解析：营改增之后，根据年销售额的大小，将增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。一般情况下，年销售额超过规定标准500万元的为一般纳税人，低于该标准的则为小规模纳税人。[单选题]5.下列房地产估价相关规定中，属于部门规章的是（）。A.《房地产估价规范》B.《房地产估价机构管理办法》C.《国有土地上房屋征收评估办法》D.《房地产估价师执业资格考试实施办法》参考答案：B参考解析：房地产的部门规章是以国务院房地产行政主管部门的部长令颁布的，主要有：《房地产开发企业资质管理办法》《城市商品房预售管理办法》《商品房销售管理办法》《商品房屋租赁管理办法》《城市房地产抵押管理办法》《闲置土地处置办法》《注册房地产估价师管理办法》《房产测绘管理办法》《房屋登记办法》《城市房地产权属档案管理办法》《城市危险房屋管理规定》《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》《廉租住房管理办法》《建设部关于纳入国务院决定的十五项行政许可的条件的规定》《房地产估价机构管理办法》等。A项属于国家标准；CD两项属于规范性文件。[单选题]6.各级别房地产经纪人资格证书实行登记服务制度，具体工作由（）负责。A.住房和城乡建设部B.人力资源和社会保障部C.各省级房地产行政主管部门D.中国房地产估价师与房地产经纪人学会参考答案：D参考解析：各级别房地产经纪人员资格证书实行登记服务制度。中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责登记服务的具体工作，定期向社会公布房地产经纪人员资格证书的登记情况，建立持证人员的诚信档案，为用人单位提供信息查询服务。[单选题]7.房屋租赁合同约定的租赁期限依法不得超过（）年。A.5B.10C.15D.20参考答案：D参考解析：《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。[单选题]8.房地产估价机构的不良行为也作为该机构（）的不良行为记入其信用档案。A.法定代表人或者执行合伙人B.全体股东或全体合伙人C.全体注册房地产估价师D.全体董事参考答案：A参考解析：《房地产估价机构管理办法》和《注册房地产估价师管理办法》对房地产估价信用档案做出明确要求，房地产估价机构要按照要求提供真实、准确、完整的房地产估价信用档案信息。房地产估价机构的不良行为应当作为该机构法定代表人或者执行合伙人的不良行为记入其信用档案；注册房地产估价师及其聘用单位要按照要求，提供真实、准确、完整的注册房地产估价师信用档案信息。[单选题]9.经营性自用的房产缴纳房产税的计税依据是（）。A.房产原值B.房产净值C.房产余值D.房产市场价格参考答案：C参考解析：对于非出租的房产，以房产原值一次减除10%～30%后的余值为计税依据，具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定；对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。租金收入是房屋所有权人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地房产的租金水平，确定一个标准租金额按租计征。[单选题]10.中国房地产估价师学会的英文缩写为（）。A.CIREAB.IBEACC.REACND.CNIRE参考答案：A参考解析：2004年7月12日，经原建设部同意，民政部批准中国房地产估价师学会更名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会，其英文缩写为CIREA。[单选题]11.城镇土地使用税的税率是（）。A.差别比率税率B.幅度比率税率C.幅度定额税率D.超额累进税率参考答案：C参考解析：城镇土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按城市大小分4个档次：①大城市1.5～30元；②中等城市1.2～24元；③小城市0.9～18元；④县城、建制镇、工矿区0.6～12元。城市、县城、建制镇和工矿区中的具体税额幅度，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。[单选题]12.下列房屋部位中，不计算建筑面积的是（）？A.房屋的天面B.与房屋相连无柱有上盖有围护结构的走廊C.有围护结构的门廊D.不封闭有顶盖的永久性架空走廊参考答案：A参考解析：房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池，不计算面积。B项，与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。C项，有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算全部建筑面积。D项，有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。[单选题]13.《不动产登记暂行条例》规定，不动产登记机构保存不动产登记簿的期限是（）？A.30年B.50年C.70年D.永久参考答案：D参考解析：不动产登记的载体有不动产登记簿、不动产权证书和不动产登记证明。其中，不动产登记簿由不动产登记机构指定专人负责管理、永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当及时补造。[单选题]14.城市规划中，城市绿地范围的控制线是（）？A.红线B.黄线C.绿线D.紫线参考答案：C参考解析：城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线。A项，规划红线一般指建设用地规划控制线。B项，城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。D项，城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。[单选题]15.房地产开发企业资质按照企业条件分为“一、二、三、四”四个资质等级，其中二级资质注册资本应在（）万元以上？A.1000B.2000C.5000D.8000参考答案：B参考解析：房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级，资质等级的条件见表5-1：表5-1房地产开发企业资质等级条件[单选题]16.下列取得房屋的行为中，属于应缴纳契税的是（）。A.子女继承取得房屋B.以获奖方式取得房屋C.接受赠与境外别墅D.住房所有权更正为夫妻共有参考答案：B参考解析：《契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。转移土地、房屋权属是指下列行为：①国有土地使用权出让；②土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；③房屋买卖；④房屋赠与；⑤房屋交换。下列方式视同为转移土地、房屋权属，予以征税：①以土地、房屋权属作价投资、入股；②以土地、房屋权属抵债；③以获奖方式承受土地、房屋权属；④以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。[单选题]17.某注册房地产估价师出借注册证书，违法所得为2万元，最高可被处以（）万元的罚款。A.1B.2C.3D.6参考答案：C参考解析：涂改、出租、出借或者以其他形式非法转让注册证书，属于注册房地产估价师禁止行为，注册房地产估价师有禁止行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予警告，责令其改正，没有违法所得的，处以1万元以下罚款，有违法所得的，处以违法所得3倍以下且不超过3万元的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。[单选题]18.某房地产开发企业预收一套建筑面积100m2的商品住宅，单价为1万元/m2。购房合同对面积误差未作约定。经实测房屋建筑面积为105m2，买受人实际应付购房款（）万元。A.100B.101C.103D.105参考答案：C参考解析：合同中没有约定面积误差比的，按套内建筑面积计价，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权解除合同。买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3%之内的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。本题中，面积误差比为：（105－100）÷100＝5%＞3%，故超出3%部分的房价款由房地产企业承担，买受人实际应付购房款为：（100＋100×3%）×1＝103（万元）。[单选题]19.工程建设的招标投标和（）的推行是建筑市场管理体制改革的两个重要方面。A.建设施工制度B.建设投资规定C.建设规划制度D.建设监理制度参考答案：D参考解析：工程建设的招标投标和建设监理制度的推行是建筑市场管理体制改革的两个重要方面。建设工程项目监理简称建设监理，国外统称工程咨询，是建设工程项目实施过程中一种科学的管理方法。它把建设工程项目的管理纳入社会化、法制化的轨道，做到高效、严格、科学、经济。建设监理盛行于西方发达国家，目前已形成国际惯例。[单选题]20.当事人在订立抵押合同时，不得在合同中约定（）。A.债务履行期限B.被担保的债权数额C.抵押权人为抵押物保险赔偿的优先受益人D.债务履行期届满时抵押物的所有权转移为债权人所有参考答案：D参考解析：房地产抵押是担保债权债务履行的手段。房地产抵押合同是抵押人与抵押权人为了保证债权债务的履行，明确双方权利与义务的协议，是债权债务合同的从合同。抵押物须保险的，当事人应在合同中约定，并在保险合同中将抵押权人作为保险赔偿金的优先受偿人。抵押人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押的房地产归债权人所有。[单选题]21.未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达（），无偿收回国有建设用地使用权。A.收回建设用地批准书B.收回国有建设用地使用权决定书C.收回国有土地使用权批准书D.收回建设用地决定书参考答案：B参考解析：未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。[单选题]22.注册结构工程师注册有效期届满需要继续注册的，应当在期满前（）日内办理注册手续。A.20B.30C.60D.90参考答案：B参考解析：注册结构工程师是指取得中华人民共和国注册结构工程师资格证书和注册证书，从事房屋结构、桥梁结构及塔架结构等工程设计及相关业务的专业技术人员。取得注册结构工程师资格证书者，要从事结构工程业务的，须申请注册。注册结构工程师注册有效期为2年，有效期届满需要继续注册的，应当在期满前30日内办理注册手续。[单选题]23.国家实行保护耕地制度，下列不属于耕地范围的是（）。A.新开垦荒地B.轮歇地、草田轮作地C.以种植农作物为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地D.耕种3年以下的滩地和滩涂参考答案：D参考解析：《物权法》规定，国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。耕地主要包括：①种植农作物的土地，包括新开垦荒地、轮歇地、草田轮作地；②以种植农作物为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地；③耕种3年以上的滩地和滩涂等。[单选题]24.物业服务定价成本审核的方法和标准中，固定资产折旧采用（）。A.残值综合法B.残值平均法C.年限综合法D.年限平均法参考答案：D参考解析：固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。企业确定的固定资产折旧年限明显低于实际可使用年限的，成本监审时应当按照实际可使用年限调整折旧年限。[单选题]25.土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分，税率为（）。A.30%B.40%C.50%D.60%参考答案：C参考解析：土地增值税实行四级超额累进税率：①增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；②增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；③增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；④增值额超过扣除项目金额200%以上部分，税率为60%。每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例均包括本比例数。[单选题]26.契税是在土地、房屋权属发生转移时，对（）征收的一种税。A.产权承受人B.产权出售人C.产权出售双方D.卖方参考答案：A参考解析：契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。《契税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。[单选题]27.房地产开发企业承担的商品房保修期从（）之日起计算。A.竣工B.交付C.办理房屋所有权登记D.入住参考答案：B参考解析：《住宅质量保证书》应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。[单选题]28.《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，国家实行土地（）和房屋所有权登记发证制度。A.使用权B.所有权C.收益权D.占用权参考答案：A参考解析：1995年1月1日起施行的《城市房地产管理法》中，对土地和房屋两种最主要的不动产登记做出规定。《城市房地产管理法》第六十条规定，“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。[单选题]29.三级资质的房地产估价机构申请晋升二级资质，应从事房地产估价活动连续（）年以上。A.2B.3C.4D.6参考答案：C参考解析：房地产估价机构各资质等级的时间要求为：①一级资质：从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上；②二级资质：取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续4年以上。[单选题]30.下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是（）。A.有不少于1000万元人民币的实有资本B.货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行C.设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后，方可向工商行政管理部门申请设立登记D.一个城市原则上只设一个担保公司参考答案：B参考解析：担保公司向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可营业。设立住房置业担保公司应当具备的条件有：①有自己的名称和组织机构；②有固定的服务场所；③有不少于1000万元人民币的实有资本；④有一定数量的周转住房；⑤有适应工作需要的专业管理人员；⑥有符合《公司法》要求的公司章程；⑦符合《公司法》和相关法律、法规规定的其他条件。担保公司的实有资本以政府预算资助、资产划拨以及房地产骨干企业认股为主。货币形态的实有资本应当存入城市房地产行政主管部门指定的银行，或发放由担保公司提供住房置业担保的个人住房贷款的其他银行。[单选题]31.评估国有土地上被征收房屋价值的房地产估价机构，首先由（）选定。A.被征收人协商B.房屋征收部门C.市、县级人民政府D.房屋征收实施单位参考答案：A参考解析：房地产估价机构的选定应当科学、合理。首先由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内没有协商或者经协商达不成一致意见的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者随机选定等方式确定，如进行摇号、抽签、招投标等。评估机构选用的具体办法由省、自治区、直辖市制定。[单选题]32.建设工程施工和施工管理的最后环节是（）？A.竣工验收B.竣工决算C.质量保修项目维修D.交付使用参考答案：A参考解析：竣工验收，是建设工程施工和施工管理的最后环节，是把好工程质量的最后一关，意义十分重大。任何建设工程竣工后，都必须进行竣工验收。[单选题]33.房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是（）。A.发现地下文物B.银行贷款未按期到账C.相关建材供应缺货D.更改建筑设计参考答案：A参考解析：《城市房地产开发经营管理条例》规定了以下三种情况造成的违约和土地闲置，不征收土地闲置费：①因不可抗拒力造成开工延期。不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪涝等自然灾害。②因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的。③因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的。如发现地下文物、拆迁中发现不是开发商努力能解决的问题等。[单选题]34.房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经（）讨论决定。A.征收人B.被征收人C.房屋征收部门办公会议D.政府常务会议参考答案：D参考解析：《房屋征收条例》规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定；市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。[单选题]35.已售公有住房的住宅公共部位维修基金向（）筹集。A.房管部门B.物业管理公司C.住房公积金管理中心D.售房单位和购房人参考答案：D参考解析：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。已售公有住房的住宅公共部位维修基金向业主即购房人和售房单位筹集。[单选题]36.非居民企业在中国境内虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，其应缴纳的企业所得税适用税率为（）。A.30%B.25%C.15%D.20%参考答案：D参考解析：企业所得税的税率为25%。非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税的，适用税率为20%。[单选题]37.占用基本农田的，耕地占用税适用税额应当在规定的当地适用税额的基础上（）？A.提高10%B.提高30%C.提高50%D.提高100%参考答案：C参考解析：根据有关规定，加成征税政策主要有以下两项：①经济特区、经济技术开发区和经济发达且人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的50%；②占用基本农田的，适用税额应当在规定的当地适用税额的基础上提高50%。[单选题]38.下列关于目前我国征收土地批准权限规定，说法错误的是（）。A.征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府B.征收农用地，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续C.基本农田由国务院审批D.基本农田以外的耕地未超过35公顷的由国务院审批参考答案：D参考解析：征收土地批准权限的规定：①征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批；②建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；③征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；④其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。[单选题]39.甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权，2002年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。王某取得该房的土地使用年限是（）年。A.33B.35C.38D.40参考答案：A参考解析：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，商业用地土地使用权法定最高出让年限为40年。本题中，王某取得该房屋的土地使用年限＝40－2－5＝33（年）。[单选题]40.某商品住宅楼于2009年1月10日竣工验收合格，施工单位按法定最低保修期限承诺，如该住宅楼中的住房于2012年1月10日交付给买受人，则开发商承担该商品住宅屋面防水的最低保修期限应至（）。A.2012年1月9日B.2014年1月9日C.2015年1月9目D.2017年1月9日参考答案：C参考解析：最低保修项目和保修期限如下：①地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；②屋面防水3年；③墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；④墙面、顶棚抹灰层脱落1年；⑤地面空鼓开裂、大面积起砂1年；⑥门窗翘裂、五金件损坏1年；⑦管道堵塞2个月；⑧供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；⑨卫生洁具1年；⑩灯具、电器开关6个月。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。房地产开发企业承担的保修期从房地产开发企业（出卖人）将商品房交付给买受人之日起计算。本题中，交付日期为2012年1月10日，防水保修期为3年，应至2015年1月9日。[单选题]41.下列不属于土地增值税扣除项目的是（）。A.取得土地使用权时所支付的金额B.土地开发成本、费用C.建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格D.与转让房地产无关的税金参考答案：D参考解析：土地增值税的扣除项目为：①取得土地使用权时所支付的金额；②土地开发成本、费用；③建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；④与转让房地产有关的税金；⑤财政部规定的其他扣除项目。[单选题]42.下列关于预告登记的表述中，错误的是（）？A.预告登记的目的是保障将来实现的物权B.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效C.预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力D.预告登记的范围应当是商品房预售，主要是防止一房多卖参考答案：D参考解析：A项，预告登记是为了保全一项请求而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的是在将来发生不动产物权变动。《物权法》规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。B项，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。C项，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。D项，当事人预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让（抵押）或有法律、法规规定的其他可以申请房屋预告登记的，可以向房屋登记机构申请房屋预告登记，即预告登记的范围不只是商品房预售。[单选题]43.挑廊（）计算建筑面积。A.按其围护结构外围水平投影面积的一半B.按其外围水平投影面积C.一般不计算D.按净面积参考答案：A参考解析：计算一般建筑面积范围中，未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。[单选题]44.目前，土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例，不得低于（）。A.5%B.7%C.10%D.15%参考答案：C参考解析：廉租住房保障资金来源有：①地方财政将廉租住房保障资金纳入年度预算安排；②住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设；③土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例；④廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。[单选题]45.注册房地产估价师刘某在变更执业单位后，未办理变更注册而继续执业，根据《注册房地产估价师管理办法》规定，应由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可处以（）元以下的罚款？A.5000B.6000C.8000D.10000参考答案：A参考解析：注册房地产估价师违反《注册房地产估价师管理办法》第十二条的规定，未办理变更注册仍执业的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可处以5000元以下的罚款。[单选题]46.对于已经登记的房屋，房屋征收评估对象以（）的记载为准。A.房屋登记簿B.房屋权属证书C.房产合同D.评估证书参考答案：A参考解析：《国有土地房屋征收评估办法》规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。[单选题]47.某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接到通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人（）。A.有权退房，但应承担违约责任B.有权要求开发公司承担违约责任C.有权要求开发公司赔偿损失D.无权退房参考答案：A参考解析：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖等方式变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未做出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更，按规定买受人有权退房，但应承担违约责任。[单选题]48.以下关于建设工程施工许可证管理的说法，错误的是（）。A.应当放置在施工现场备查B.施工许可证不得涂改C.自领取之日3个月内施工D.不能延期参考答案：D参考解析：施工许可证分为正本和副本，正本和副本具有同等法律效力。复印的施工许可证无效。施工许可证应当放置在施工现场备查，并按规定在施工现场公开。施工许可证不得伪造和涂改。建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过三个月。既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限的，施工许可证自行废止。[单选题]49.折价处置抵押房地产的，应当参照（）。A.原购买价B.重建价格C.重置价格D.市场价格参考答案：D参考解析：抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押房地产。抵押房地产折价或者变卖的，应当参照市场价格。[单选题]50.房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的（）机构。A.中介管理B.市场服务C.管理服务D.中介服务参考答案：D参考解析：房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。[单选题]51.（）是指因不动产物权的消灭等而进行的登记。A.初始登记B.变更登记C.转移登记D.注销登记参考答案：D参考解析：D项，注销登记，是指因法定或约定之原因使已登记的不动产物权归于消灭或因自然的、人为的原因使不动产本身灭失时进行的一种登记，如抵押权以实现，应申请抵押权注销等；A项，初始登记，是指不动产所有权的第一次登记；B项，变更登记，是指不动产物权归属的主体不变，而只是物权的内容、客体等发生变化时所为的登记；C项，转移登记，是指不动产物权转移时进行的登记。[单选题]52.下列房地产开发项目土地使用权的取得，不可采取行政划拨方式的有（）。A.国家机关用地、军事用地B.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地C.娱乐设施建设用地D.经济适用住房建设用地参考答案：C参考解析：房地产开发用地应当以出让的方式取得，但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。采用划拨方式取得建设用地使用权有以下两种情形：①《城市房地产管理法》规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨；②《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》规定，经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。[单选题]53.采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法（）。A.承担赔偿责任B.给予治安管理处罚C.给予处分D.追究刑事责任参考答案：D参考解析：《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。[单选题]54.《城乡规划法》规定，按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以（）方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。A.协议出让B.拍卖出让C.招标出让D.划拨参考答案：D参考解析：《城乡规划法》规定：“按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。”其他的建设项目不需要申请选址意见书。[单选题]55.已抵押的房屋（）。A.不能转让B.可以转让但只能转让给抵押权人C.可以转让但必须告知抵押权人D.可以转让但转让的价格必须由抵押权人确定参考答案：C参考解析：由于抵押权是从所有权这一物权上设定的他项权利——担保物权，即限制物权，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。[单选题]56.房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处（）罚款。A.5万元以上10万元以下B.5万元以上20万元以下C.3万元以上10万元以下D.1万元以上3万元以下参考答案：B参考解析：房地产估价机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，要按照《房屋征收条例》的规定进行处罚。具体的法律责任包括：①给予警告、罚款、吊销证书等行政处罚。即由房地产估价机构或者房地产估价师的发证机关责令限期改正，给予警告；对房地产估价机构并处5万元以上20万元以下罚款，对估价师并处1万元以上3万元以下罚款；情节严重的，吊销资质证书、注册证书。②将有关处罚记入信用档案。③造成损失的，依法承担赔偿责任。④构成犯罪的，依法追究刑事责任。[单选题]57.下列情形可无偿收回土地使用权的有（）。A.因地质灾害不可抗力因素导致开发商两年未动工开发的B.因动工开发必需的前期工作导致开发商两年未动工开发的C.因政府建设主管部门的干扰导致开发商两年未动工开发的D.因开发商自身原因导致其两年未动工开发的参考答案：D参考解析：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照建设用地使用权出让合同约定的动工开发期限、土地用途、固定资产投资规模和强度开发土地。满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权，但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。[单选题]58.被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由（）规定。A.国务院B.国土资源部C.省、自治区、直辖市D.县参考答案：C参考解析：被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。地上附着物是指依附于土地上的各类地上、地下建筑物和构筑物，如房屋、水井、地上（下）管线等。青苗是指被征收土地上正处于生长阶段的农作物。[单选题]59.因不动产的面积发生变化，或权利人名称发生变化而进行的登记，属于（）。A.初始登记B.变更登记C.转移登记D.注销登记参考答案：B参考解析：变更登记，是指不动产物权归属的主体不变，而只是物权的内容、客体等发生变化时进行的登记。如不动产的面积发生变化、权利人名称发生变化时，应申请变更登记。[单选题]60.低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于（）。A.0.5B.1C.1.5D.2参考答案：B参考解析：对于中小套型普通商品住房建设项目，要明确提出平均套型建筑面积的控制标准，并制定相应的套型结构比例条件。要严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。[多选题]1.建设工程设计资质分为（）资质。A.行业B.劳务C.专项D.专有E.综合参考答案：ACE参考解析：工程设计资质分为工程设计综合资质、工程设计行业资质、工程设计专业资质和工程设计专项资质。工程设计综合资质只设甲级；工程设计行业资质、工程设计专业资质、工程设计专项资质设甲级、乙级。[多选题]2.防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置的要求有（）。A.土地权利清晰B.安置补偿落实到位C.没有法律经济纠纷D.地块位置等规划条件明确E.管理机构健全参考答案：ABCD参考解析：市、县国土资源主管部门供应土地应土地权利清晰，安置补偿落实到位，没有法律经济纠纷，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，具备动工开发所必需的其他基本条件，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置。[多选题]3.以下关于房屋征收决定的说法，不正确的是（）。A.市、县级人民政府有权作出房屋征收决定B.房屋征收实施单位有权作出房屋征收决定C.非公共利益的需要，只要经政府常务会议讨论决定，也可作出房屋征收决定D.作出房屋征收决定后应当及时公告E.被征收人对房屋补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼参考答案：BC参考解析：B项，房屋征收的主体是国家，通常是政府代表国家以行政命令的方式执行；C项，征收作为一种以取得他人合法的财产所有权为目的的强制性行为，一定要有严格法定的限制条件，即房屋征收只能是为了公共利益的需要。[多选题]4.《土地管理法》主要是解决（）等问题。A.房地产市场秩序混乱B.土地资源的保护、利用和配置C.规范城市建设用地的征用D.规范城市建设用地布局E.协调城乡空间布局参考答案：BC参考解析：对于城市建设和房地产业来说，《土地管理法》主要解决的问题包括：①土地资源的保护、利用和配置；②规范城市建设用地的征收、征用，即征收农村集体所有的土地以及使用国有土地等。[多选题]5.注册结构工程师的执业范围包括（）。A.建筑设计技术咨询B.结构工程设计技术咨询C.结构工程设计D.建筑物、构筑物、工程设施等调查和鉴定E.建筑设计参考答案：BCD参考解析：注册结构工程师的执业范围包括：①结构工程设计；②结构工程设计技术咨询；③建筑物、构筑物、工程设施等调查和鉴定；④对本人主持设计的项目进行施工指导和监督；⑤原建设部和国务院有关部门规定的其他业务。[多选题]6.《中华人民共和国土地管理法》规定，我国土地的社会主义公有制包括（）。A.社会主义所有制B.全民所有制C.劳动群众集体所有制D.初级公有制E.高级公有制参考答案：BC参考解析：《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”其中，全民所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国务院代表国家行使；劳动群众集体所有制的土地采取的是农民集体所有制的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。[多选题]7.根据《城市房地产转让管理规定》，下列房地产中，不得转让的有（）。A.已抵押的B.已查封的C.未取得房屋权属证书的D.土地是划拨方式取得的E.未取得土地使用权证书的参考答案：BCE参考解析：《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》都明确规定了房地产转让应当符合的条件，采取排除法规定了下列房地产不得转让：①达不到下列条件的房地产不得转让：a.以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；b.属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件；c.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。③依法收回土地使用权的。④共有房地产，未经其他共有人书面同意的。⑤权属有争议的。⑥未依法进行登记领取权属证书的。⑦法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。[多选题]8.物业服务定价成本监审应当遵守的原则包括（）。A.合法性原则B.强制性原则C.相关性原则D.对应性原则E.合理性原则参考答案：ACDE参考解析：物业服务定价成本监审应当遵守的原则包括：①合法性原则；②相关性原则；③对应性原则；④合理性原则。核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。[多选题]9.下列关于担保公司设立，表述正确的是（）？A.设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后，方可向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照B.设立担保公司，向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准C.担保公司的组织形式为有限责任公司或者股份有限公司D.担保公司的组织形式为合伙企业E.担保公司是为借款人办理个人住房贷款提供专业担保、收取服务费用、具有法人地位的房地产中介服务企业参考答案：ACE参考解析：B项，担保公司是为借款人办理个人住房贷款提供专业担保，收取服务费用，具有法人地位的房地产中介服务企业。向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，担保公司方可营业。D项，担保公司的组织形式为有限责任公司或者股份有限公司。[多选题]10.有下列（）情形之一的房屋，不得出租。A.经济适用住房B.属于违法建筑的C.不符合安全等工程建设强制性标准的D.不符合防灾等工程建设强制性标准的E.违反规定改变房屋使用性质的参考答案：BCDE参考解析：有下列情形之一的房屋不得出租：①属于违法建筑的；②不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；③违反规定改变房屋使用性质的；④法律、法规规定禁止出租的其他情形。[多选题]11.房地产开发经营业具有（）等特点。A.周期长B.资金量大C.风险小D.附加值高E.产业关联度高参考答案：ABDE参考解析：房地产开发经营业主要是取得待开发房地产特别是土地，然后进行基础设施建设、场地平整等土地开发或者房屋建设，再转让开发完成后的土地、房地产开发项目或者销售、出租建成后的房屋。房地产开发经营业具有投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强等特点。[多选题]12.下列有关中国现行房地产税各税种的纳税人，表述正确的是（）。A.中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人B.产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为房产税纳税人C.土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人D.有偿转让土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人E.在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，转让的单位和个人为契税的纳税人参考答案：ABCD参考解析：E项，《契税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。[多选题]13.住房置业担保公司的组织形式可以为（）。A.事业单位B.合伙制企业C.有限责任公司D.股份有限公司E.住房公积金管理机构设立的下属单位参考答案：CD参考解析：《住房置业担保管理试行办法》明确担保公司是为借款人办理个人住房贷款提供专业担保，收取服务费用，具有法人地位的房地产中介服务企业。担保公司的组织形式为有限责任公司或者股份有限公司。[多选题]14.下列关于房地产广告的表述中，符合有关规定要求的有（）。A.仅介绍项目名称的房地产广告，可不载明商品房预售许可证书号B.在集体土地上建设的房地产发布销售广告应载明集体经济组织名称C.预售商品房广告不得涉及装修装饰内容D.在房地产广告中表示项目位置，可以用乘坐公共交通工具所需时间来表示距离E.房地产广告不得含有承诺为入住者办理“农转非”的内容参考答案：ACE参考解析：B项，在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设房地产的，不得发布销售广告；D项，房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。[多选题]15.城市维护建设税是随（）附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。A.增值税B.财产税C.消费税D.流转税E.印花税参考答案：AC参考解析：城市维护建设税是随增值税、消费税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。城建税以缴纳增值税、消费税的单位和个人为纳税人。对外商投资企业和外国企业，暂不征城建税。[多选题]16.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记的范围有（）。A.海域使用权B.国有土地使用权C.森林、林木使用权D.集体土地所有权E.耕地、林地、草地等土地承包经营权参考答案：ADE参考解析：《不动产登记暂行条例》第五条规定，不动产登记的范围是：①集体土地所有权；②房屋等建筑物、构筑物所有权；③森林、林木所有权；④耕地、林地、草地等土地承包经营权；⑤建设用地使用权；⑥宅基地使用权；⑦海域使用权；⑧地役权；⑨抵押权；⑩法律规定需要登记的其他不动产权利。[多选题]17.下列估价活动中，属于注册房地产估价师权利的有（）。A.依法查阅相关文件和证明材料B.签署房地产估价报告C.收取委托单位的评估费D.以个人名义承揽房地产估价业务E.保证估价结果的客观公正参考答案：AB参考解析：注册房地产估价师享有的权利包括：①使用注册房地产估价师名称；②在规定范围内执行房地产估价及相关业务；③签署房地产估价报告；④发起设立房地产估价机构；⑤保管和使用本人的注册证书；⑥对本人执业活动进行解释和辩护；⑦参加继续教育；⑧获得相应的劳动报酬；⑨对侵犯本人权利的行为进行申诉。C项，接受委托进行房屋征收评估，应当按照标准收取评估费用。房屋征收评估费用由委托人承担，即房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担；D项属于注册房地产估价师禁止行为；E项属于注册房地产估价师应当履行的义务。[多选题]18.根据登记的内容和方式的不同，各国房地产登记制度分为（）。A.权利登记制B.产权登记制C.托伦斯登记制D.契据登记制E.实缴登记制参考答案：BD参考解析：根据登记的内容和方式的不同，各国房地产登记制度分为契据登记制和产权登记制两大类型。契据登记制的理论基础是对抗要件主义，产权登记制的理论基础是成立要件主义。[多选题]19.商品房预售应符合的条件包括（）等。A.已付清土地出让金B.取得土地使用权证书C.拆迁安置方案已落实D.物业管理方案已落实E.取得施工许可证参考答案：ABE参考解析：商品房预售应当符合的条件包括：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证和施工许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；④商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。[多选题]20.保障性住房包括（）。A.限价商品住房B.经济适用住房C.公共租赁住房D.老旧存量住房E.90m2以下商品住房参考答案：ABC参考解析：我国在以廉租住房制度、经济适用住房制度和公共租赁住房为主要内容的基本住房保障制度框架基础上，推进公共租赁住房和廉租住房并轨运行，探索发展共有产权住房，并通过棚户区改造等方式，积极改善其他住房困难群体的居住条件。保障性住房是享受政策支持的住房，包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房。[多选题]21.下列关于房地产估价师执业资格制度的表述中，正确的有（）。A.国家实行房地产价格评估人员资格认证制度B.《房地产估价师注册证书》由住房和城乡建设部或其授权的部门颁发C.房地产估价师执业资格注册有效期为3～5年，具体由各省、市、自治区人民政府确定D.取得房地产估价师资格超过3年申请初始注册的，需达到继续教育合格标准E.房地产估价师受刑事处罚的，其注册应被撤销参考答案：ABD参考解析：A项，《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。B项，国务院建设主管部门为房地产估价师注册管理部门。省、自治区、直辖市人民政府房地产主管部门为房地产估价师注册初审部门。C项，房地产估价师注册有效期为3年。D项，取得执业资格超过3年申请初始注册的房地产估价师，需经继续教育达到合格后，方准予初始注册。E项，受到刑事处罚的，注册房地产估价师应当及时向国务院建设主管部门提出注销注册的申请，交回注册证书，国务院建设主管部门办理注销手续，公告其注册证书作废。[多选题]22.以下关于建设工程竣工验收管理制度，表述正确的是（）。A.县级以上地方人民政府建设主管部门收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行验收竣工B.任何建设工程竣工后，都必须进行竣工验收C.建设单位应当自工程竣工验收合格之日起60日内，依照规定到备案机关备案D.建设单位办理工程竣工验收备案时，应当提交施工单位签署的工程质量保修书E.建设工程经验收合格的，方可交付使用参考答案：BDE参考解析：A项，县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内工程的竣工验收备案管理工作，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。C项，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。[多选题]23.下列导致土地闲置的情形中，不征收土地闲置费的有（）。A.资金短缺B.洪涝灾害C.建材供应短缺D.开挖基槽发现重要古墓E.规划方案上报后审批期限超过一年参考答案：BDE参考解析：《城市房地产开发经营管理条例》规定了以下三种情况造成的违约和土地闲置，不征收土地闲置费：①因不可抗拒力造成开工延期。不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪涝等自然灾害。②因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的。③因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的。如发现地下文物、拆迁中发现不是开发商努力能解决的问题等。[多选题]24.成套房屋的建筑面积等于（）。A.套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积B.套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积＋套内阳台建筑面积C.套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积＋套内墙体面积D.套内使用面积＋分摊的共有建筑面积＋套内阳台建筑面积＋套内墙体面积E.套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积＋套内阳台建筑面积＋套内墙体面积参考答案：AD参考解析：成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。其中，套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。即套内建筑面积＝套内使用面积＋套内阳台建筑面积＋套内墙体面积。[多选题]25.国有土地上房屋征收价值评估不考虑被征收房屋的（）等因素的影响。A.租赁B.查封C.抵押D.土地使用权E.供求关系参考答案：ABC参考解析：被征收房屋的价值具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。[多选题]26.房地产估价师注册分为（）。A.总注册B.初始注册C.延续注册D.变更注册E.转移注册参考答案：BCD参考解析：房地产估价师注册分为：初始注册、变更注册、延续注册、注销注册和撤销注册。注册申请要求如下：①初始注册、变更注册、延续注册需由当事人申请；②注销注册可由当事人申请，也可由国务院住房城乡建设主管部门依职权直接作出；③撤销注册由国务院住房城乡建设主管部门依据职权或者根据利害关系人的请求直接作出。房地产估价师资格不能转移，只能本人使用，所以不能进行转移注册。[多选题]27.房地产估价机构提交的国有土地上房屋征收评估分户初步评估结果应包括（）。A.房屋评估价值B.评估对象的构成C.装饰装修评估结果D.评估对象基本情况E.停产停业损失评估结果参考答案：ABD参考解析：房地产估价机构应当在委托书或者委托合同约定期限内将分户初步评估结果提交房屋征收部门。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门将该结果在征收范围内向被征收人公示。[多选题]28.有条件的地方，（）可申请缴存住房公积金？A.城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工B.城镇个体C.城镇工商户D.城镇自由职业人员E.农民参考答案：ACD参考解析：缴存住房公积金的对象包括：国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位和社会团体及其在职职工都应按月缴存住房公积金。有条件的地方，城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工可缴存住房公积金；城镇个体工商户、自由职业人员可申请缴存住房公积金。[多选题]29.为加强规划控制线的管理，原建设部先后就（）出台了部门规章。A.规划红线B.城市绿线C.城市紫线D.城市蓝线E.城市黄线参考答案：BCDE参考解析：为加强对规划控制线的管理，原建设部相继出台以下部门规章进行专项管理：《城市绿线管理办法》（自2002年11月1日起施行）、《城市紫线管理办法》（自2004年2月1日起施行）、《城市蓝线管理办法》（自2006年3月1日起施行）和《城市黄线管理办法》（自2006年3月1日起施行）。[多选题]30.对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取（）等方式予以处置。A.国有土地出让B.国有土地转让C.国有土地租赁D.国有土地作价出资（入股）E.保留划拨土地使用权参考答案：ACDE参考解析：有偿使用土地有多种形式，如土地使用权出让、土地租赁、土地使用权作价出资、入股等。下列情况应采取土地出让或出租方式处置：①国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的；②国有企业改组为股份合作制的；③国有企业租赁经营的；④非国有企业兼并国有企业的。下列情况经批准可保留划拨土地使用权：①继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外；②国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的；③在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的；④国有企业改造或改组为国有独资公司的。[多选题]31.关于拍卖、变卖抵押房地产所得价款清偿顺序的说法，正确的有（）。A.抵押权未登记的，按照债权先后清偿B.抵押权未登记的，按照债权比例清偿C.抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿D.抵押权未登记的，经过公证的优先清偿E.抵押权登记顺序相同的，按照债权比例清偿参考答案：BCE参考解析：依据《物权法》的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：①抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；②顺序相同的，按照债权比例清偿；③抵押权已登记的先于未登记的受偿；④抵押权未登记的，按照债权比例清偿。[多选题]32.在征收土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守的原则是（）。A.珍惜耕地，合理利用土地的原则B.无偿使用土地的原则C.保证国家建设用地的原则D.妥善安置被征地单位和农民的原则E.依法征地的原则参考答案：ACDE参考解析：在征收土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守的原则有：①珍惜耕地，合理利用土地的原则；②保证国家建设用地原则；③妥善安置被征地单位和农民的原则；④有偿使用土地的原则；⑤依法征地的原则。[多选题]33.最高额抵押权确定的情形有（）。A.最高额抵押权已转让B.新的债权不可能发生C.抵押人破产D.约定的债权确定期限届满E.抵押财产被查封参考答案：BCDE参考解析：有下列情形之一的，最高抵押额抵押权人的债权确定：①约定的债权确定期间届满；②没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；③新的债权不可能发生；④抵押财产被查封、扣押；⑤债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；⑥法律规定债权确定的其他情形。[多选题]34.应当办理不动产注销登记的情形包括（）。A.不动产权利人姓名发生变化B.不动产权利人放弃权利的C.不动产面积发生变化的D.因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原不动产权利消灭的E.因自然灾害等原因造成不动产权利消灭的参考答案：BDE参考解析：注销登记是指因法定或约定之原因使已登记的不动产物权归于消灭或因自然的、人为的原因使不动产本身灭失时进行的一种登记。如抵押权已实现，应申请抵押权注销等。AC两项，不动产的面积发生变化、权利人名称发生变化时，应申请变更登记。[多选题]35.下列关于《中华人民共和国物权法》确定的不动产登记制度，表述正确的是（）？A.凡不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，一律不发生效力B.不动产登记由不动产所在地的登记机构办理C.依法属于国家所有的自然资源，所有权必须登记D.在对土地、荒山、滩涂、草原、水面等国有自然资源进行依法转让时，必须要进行转让或者变更登记E.权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记参考答案：BDE参考解析：A项，《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。C项，除依法属于国家所有的自然资源所有权、法律另有规定可以不登记的外，不动产物权未经登记，不发生效力。[多选题]36.城乡规划包括（）。A.城镇体系规划B.城市规划C.镇规划D.乡规划和村庄规划E.总体规划和详细规划参考答案：ABCD参考解析：城乡规划包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。[多选题]37.下列关于划拨土地政策，说法正确的是（）？A.划拨土地可以转让，但是有条件的B.划拨土地的转让可以由受让方办理土地出让手续，缴纳土地使用权出让金C.划拨土地无偿取得，因此不得转让D.划拨建设用地使用权可以出租E.划拨建设用地使用权不可以抵押参考答案：ABD参考解析：ABC三项，划拨土地的转让有两种规定：①报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；②可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。D项，房产所有权人以营利为目的，将划拨土地使用权的地上建筑物出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。E项，划拨土地使用权抵押时，其抵押价值应当为划拨土地使用权下的市场价值。[多选题]38.下列用地，法定出让年限为50年的有（）。A.居住用地B.工业用地C.体育用地D.娱乐用地E.旅游用地参考答案：BC参考解析：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的出让最高年限如下：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。[多选题]39.下列（）情况，经批准可保留划拨建设用地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过五年。A.继续作为城市基础设施用地B.继续作为公益事业设施用地C.国有企业兼并国有企业、非国有企业与国有企业合并后的企业是国有工业企业的D.在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的E.国有企业改造或改组为国有独资公司的参考答案：CDE参考解析：下列情况经批准可保留划拨土地使用权：①继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外；②国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的；③在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的；④国有企业改造或改组为国有独资公司的。②③④项保留划拨土地方式的期限不超过5年。[多选题]40.目前，国家收回建设用地使用权的原因可能是（）。A.建设用地使用权期间届满而收回B.因公共利益的需要而提前收回C.因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回D.因土地使用者履行土地使用权出让合同而收回E.司法机关决定收回建设用地使用权参考答案：ABCE参考解析：国家收回土地使用权有多种原因，包括：①土地使用权期间届满处理；②建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回土地使用权；③因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权；④司法机关决定收回土地使用权。共享题干题2015年5月1日，秦某与甲房地产开发公司（以下称甲公司）签订合同，以抵押贷款方式购买了建筑面积88m2、售价15000元/m2的首套普通商品住房，合同中未约定面积误差的处理方式。当地契税征收标准为3%。2016年7月1日，房屋竣工后，经房产测绘机构测量，该房屋建筑面积为94.6m2。房屋支付后，秦某在装修时，发现卫生间渗水。[不定项选择题]1.若秦某接受住房并办理不动产权证，则秦某应缴纳的契税为（）元？A.13200B.20394C.21285D.42570参考答案：B参考解析：自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3%之内的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。该房面积误差比＝（94.6－88）/88＝7.5%＞3%，由题意可知：秦某进行了房屋支付，因而属于买受人不退房的情况。则秦某缴纳的房款为88×（1＋3%）×15000＝1359600（元），则秦某应缴纳的契税为：1359600×1.5%＝20394（元）。共享题干题2015年5月1日，秦某与甲房地产开发公司（以下称甲公司）签订合同，以抵押贷款方式购买了建筑面积88m2、售价15000元/m2的首套普通商品住房，合同中未约定面积误差的处理方式。当地契税征收标准为3%。2016年7月1日，房屋竣工后，经房产测绘机构测量，该房屋建筑面积为94.6m2。房屋支付后，秦某在装修时，发现卫生间渗水。[不定项选择题]2.房屋竣工前，秦某可能申请的不动产登记为（）。A.所有权预告登记B.抵押权预告登记C.转移登记D.抵押登记参考答案：A参考解析：预登记是在本登记之前进行的登记，其不具有终局、确定的效力，主要目的在于保护权利人的合法权益。如预购商品房预告登记。《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。按照登记的物权分为不动产所有权登记和不动产他项权利登记。其中，不动产所有权登记，是指不动产登记机构依法将不动产所有权及相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为。如发生房屋买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、以房屋出资入股，导致房屋所有权发生转移的；当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记。共享题干题2015年5月1日，秦某与甲房地产开发公司（以下称甲公司）签订合同，以抵押贷款方式购买了建筑面积88m2、售价15000元/m2的首套普通商品住房，合同中未约定面积误差的处理方式。当地契税征收标准为3%。2016年7月1日，房屋竣工后，经房产测绘机构测量，该房屋建筑面积为94.6m2。房屋支付后，秦某在装修时，发现卫生间渗水。[不定项选择题]3.关于卫生间渗水事项处理的说法，正确的为（）。A.秦某依法可以要求退房B.能否退房，要看合同有无约定C.合同如无约定，应由房地产开发主管部门裁决D.秦某可以申请支用住宅专项维修资金来解决渗水问题参考答案：B参考解析：A项，商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房。但是，卫生间渗水不属于主体结构质量不合格。房屋质量问题有很多种，一般性的质量问题主要通过质量保修解决，而不是退房。D项，住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。共享题干题2015年5月1日，秦某与甲房地产开发公司（以下称甲公司）签订合同，以抵押贷款方式购买了建筑面积88m2、售价15000元/m2的首套普通商品住房，合同中未约定面积误差的处理方式。当地契税征收标准为3%。2016年7月1日，房屋竣工后，经房产测绘机构测量，该房屋建筑面积为94.6m2。房屋支付后，秦某在装修时，发现卫生间渗水。[不定项选择题]4.关于房屋面积误差，秦某可选择的处理方式为（）。A.依法要求退房B.不退房，应补缴购房款3.96万元C.要求甲公司双倍返还定金D.不退房，应补缴购房款9.30万元参考答案：AB参考解析：合同中没有约定面积误差比的，按以下原则处理：①按建筑面积计价的，建筑面积或套内建筑面积任何一个的误差比绝对值超过3%的，买受人就有权解除合同。（94.6－88）/88＝7.5%＞3%，可以选择退房。②买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3%之内的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。不退房，需补缴购房款：88×1.5×3%＝3.96（万元）。共享题干题某市政府将一闲置土地使用权无偿收回，提供给甲房地产公司开发经济适用住房，项目总投资预算为3800万元。甲房地产公司通过招标方式确定了乙建筑公司为该项目施工企业。程某于2008年7月预购了该项目的一套住宅，并申请了住房公积金抵押贷款。2008年10月该项目竣工并交付使用，丙物业公司负责该住宅小区物业管理，程某在验房时，发现存在墙面渗水、管道堵塞等质量问题。在办理入住手续时，程某还通过由开发公司代缴的方式，交纳了产权登记相关税费、住宅专项维修资金以及第一年物业