北京房地产项目的投资成本详细目录解析

#一.征地补偿费(一).土地出让金.计算方法:土地出让金基准价*容积率修正系数*年限修正系数*用地面积.上交部门:市财政局.依据:(1京)政发［1993号］文3.4(2京)政发［1994号］文4.3.说明:(1)各区类地价取值详见附件;(2)城近郊区土地出让金的60返%还区财政;(3)远郊区县地区土地出让金全部由区县留用;(4)市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发,利用,经营,应补交土地出让金,其中的60返%还企业,由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设.(5)在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按照区县划分,不同区县的同类地区差别很大,而且周围环境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为合理,规范.同时考虑到说明(2),(3),在(测4算)地,价时加入"操作系数"概念,以准确测算必须交纳的土地出让金比例.附件:(1)1-1类0地区土地出让金标准价;(2)土地出让金修正系数表.(二)征.地及拆迁补偿费:详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支范围.

说明测算时亦可依据《基准地价表》计取土地开发及其它费用的数据二前期工程费（值在 元平米临时水电路场地平整费依据 年建安工程定额标准按实际发生工程量计算元平米或建安工程费的建发设字第 号文国家元平米或建安工程费的建发设字第 号文国家号文国家物价局建设部价规划测量勘察设计费依据原国家建委计委计字 号文建设部第费字号标准勘察费概算价民用建筑设计费民用建筑工程设计费率收费标准单位1工程 1工程概算投资（万元发11 1111 1 111等级 1以下1 11以上111 1 1 1111 1 111特级 11 11111 1 1 1111 1 111一级 11 111卜 1- 1 1 H 1

卜I三——1 1 卜I三——1 1 级 I I1 1H 1 1I1 1 11I四1 1级I I1 11 1 1I I1 1 11I五1 1级 I I1 11 1 1I I1 1 1级IIIII备注特级 列为国家重点项目或以国际性活动为主的特高级大型公共建筑有全国性历史意义或技术要求特别复杂的中小型公共建筑层以上建筑高大空间有声光等特殊要求的建筑一级 高级大型公共建筑有地区性历史意义或技术要求复杂的中小型公共建筑层以上 层以下或超过 米高的公共建筑二级中高级大中型公共建筑技术要求较高的中小型建筑层以上层以下住宅三级中级中型公共建筑层以上含层 层以下有电梯住宅或框架结构的建筑四级 一般中小型公共建筑层以下无电梯的住宅宿舍及砖混建筑五级一二层单功能一般小跨度结构建筑

说明民）用建筑大型平说明民）用建筑大型平0米0中型3000-1平0米000小型<300平0米（2仅）做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时,其工作量的比例为40和%（3提）供文件的份数为初步设计图纸6份,施工图8份..规划条件,可行性研究费依据:建设部（19第914）2号5文标准:（1）按现行规划收费定额计算:工日定额*8元5/工日用地规模（公顷） 工日定额>50 面议施工执照费按京政发 号文概算额 -。三.基础设施费.红线内基础设施费依据:京政发［1993号］文34标准:1）根.据项目的实际情况定.管线延长米*管线单方造价.2）根.据经验,基础设施费一般为建安工程费的2%-说明一）般该项费用为基础设施各种管线工

说明一）般该项费用为基础设施各种管线工程量*单方造价各）种管线单方造价:自来水管线60元0/米雨水管线70元0/米污水管线80元0/米煤气管线100元0/米热力管线200元0/米供电管线70元0/米电信管线150元0/门道路80元/平米绿化20元/平米经）验数据:环卫费5元/平米照明费5元/平米（4该）项费用一般范围150-元4/0平0米普通住宅 15元0/平米高档住宅（公寓,写字楼）40元0/平米.红线外基础设施费（包括集资和自己修建）依据:设计方案和集资协议;标准:根据项目的实际情况定;说明:（1热）力,煤气,自来水,污水处理如有集资,则相应的四源费中的该项不在计取.（2若）自己修建,测算依据同红线内基础设施费.四.房屋建安工程费1.建安工程费依据:现行建安费定额计算单方造价.标准:(1)普通住宅多层 900-1元0/平0米0小高层120元0/-平1米600高层 1600-元1/8平0米0(2)公共建筑公寓写字楼 元平米其中:结构 1000-元1/5平0米0装修 800-1元0/平0米0设备 1200-元2/0平0米0别墅 元平米说明:(1公)共建筑包括公寓,写字楼,别墅,以及教育,医疗卫生,文化体育,商业服务,金融邮电,社区服务,行政管理,市政公用公(2依)据:京政发［1985号］文1;4标9准:建筑面积9678-1平0米6/千3户0工程取费按实际工程量公①公详见公建配套附表公北京市新建改建居住小区公共服务设施配套建设定额指标北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设定额指标②通常取 为公建配套面积比率招.投标费依据:京政办发（19第871）5号2文标准中标额％0.预算审查费依据:（8建4京）经字第43号9;标准预算造价 ％。（京计基字（19）9第7071号1，住宅项目费率为0）%工.程监理费依据:（国1家）物价局.建设部［19价9费2字］47号9;（2）［京9建3法］字第02号9标准:工程造价*适用税率适用税率:工程造价500万元以下 2.说明:（1实）行监理的工程由监理单位向工程质量监督部门上缴质量监督费,其费率为工程监理费中的 7%工,程质量监督部门不在收取建设单位的质量管理监督费.（2）设计监理费由于金额相对较小,测算时一般不予考虑.5竣.工图费依据:（8市6建）规字第09号7;标准:设计费建.材发展基金依据:（8京9建）材字第29号2;标准:建安工程造价*2%（京计基字（19）97第071号1，住宅项目费率为0）%五.公共配套设施费.锅炉房标准:总建面积/锅炉每吨供热面积*锅炉每吨造价说明:（锅1）炉每吨供热面积约500平0米;（2锅）炉每吨造价约25万元..变配电所标准:每建筑平米30元..集资维护费标准:每建筑平米80元..电贴费（建设部明文取消，北京仍在执行）TOC\o"1-5"\h\z依据原 华北电供用字 号文元 后调整为四环路以内 元四环路以外55元0/现调整为单路供电 元双路供电 元说明住宅用电量 平米其他用电量 平米六.管理费依据:（9京2价北收字第12号4标准:一至五项之和*2.5七.基础设施增容费1.商品房依据:京计基字（19第88）6号6文标准:自来水厂建设费12元/平米;煤气厂建设费29元/平米;供热厂建设费30元/平米;污水处理厂建设费10元/平米;说明:（1用）一.项交一项;（2如）.其中之一在基础设施中有集资,则该项不再重复计取;2.非住宅建设项目四源费依据:（1京）政.发（1986号）;131（2京）.政发（1986号）;155标准:自来水厂建设费:设计日用水量*83元0/吨;煤气厂建设费:设计日用气量*60元0/吨;供热厂建设费:设计每小时供热量*3万5元/百万大卡;污水处理厂建设费:设计日排污量*83元0/吨;说明:交纳数额在20万元以上的在接用"四源"之前可以分期交纳八.项目配套设施建设费1.综合开发市政费依据:（1京）计.基字（198第86）4号8;（2市）.开办（19经8字8第）2号;标准:（1）商.品（房收入-四源费-用电权）*15%;（2建）设.投资*15%;2分.散建设市政费依据:京计基字（19第886）4号8;标准:多层,纯住宅建筑面积*6元0/平米;高层,纯住宅建筑面积*9元0/平米;3.9年8最新规定城近郊区商品房大市政费一律按10元0/平米计算。九.两税一费1.营业税依据:（9财0税）字第00号9;标准:商品房收入*5%;2.城市建设维护税依据:市开办（19经8字8第）2号;标准:营业税*7%;3.教育附加费依据:市开办（19经8字8第）2号;标准:营业税*3%两税;一费计取标准:商品房收入*5.5%;十.用电权费（取消）依据:京政发［1993号］17标准:（1住）宅.建筑面积*4元0/平米;其他用电量 元用电量 住宅用电量 平米其他用电量 平米十一.投资方向调节税（取消）依据:京税字（199810其号5适%用*税率标准:（商品房销售价格-大市政费-四源费-用电权费-土地出让金）适%用*税率适用税率:(1)按国.家规定不纳入计划管理,投资额不满5万元的固定资产投资项目,北方节能住宅,其税率为0%.(2)一般.民用住宅,包括商品房住宅,