烟台XX建设项目风险管理研究

谨以此文献给我的导师XX教授---------学生XXX烟台福瑞·福海门建设项目风险管理研究学位论文答辩日期：指导教师签字：答辩委员会成员签字：独创声明本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含未获得或其他教育机构的学位或证书使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。学位论文作者签名：签字日期：年月日---------------------------------------------------------------------学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，并同意以下事项：1、学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。2、学校可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。同时授权清华大学“中国学术期刊（光盘版）电子杂志社”用于出版和编入CNKI《中国知识资源总库》，授权中国科学技术信息研究所将本学位论文收录到《中国学位论文全文数据库》。（保密的学位论文在解密后适用本授权书）学位论文作者签名：导师签字：签字日期：年月日签字日期：年月日烟台福瑞·福海门建设项目风险管理研究摘要随着中国经济好的快速发展，房地产业发展十分迅猛。但在房地产项目建设的过程中，难免会遇到来自各个方面的风险因素的影响，为了避免和降低这些风险因素对于项目实施的影响，如何做好建设项目的风险管理十分重要。现阶段，风险管理作为一项促进房地产业发展的关键性手段，已经得到国内外理论研究领域的高度关注，研究内容也逐渐得到更新，形成了一门综合性的学科。然而，我国的房地产建设项目风险管理尚处于一个起步阶段，相对于国外发达国家而言，无论是在理论体系还是在实践层面，都具有显著差距。基于此，作为房地产开发商，应该加强并认真审视风险管理在房地产建设项目当中的重要价值。本次结合多种研究手段，对烟台福瑞·福临门建设项目风险管理展开研究。首先，明确研究背景以及当前国内外对于房地产项目风险管理的研究内容，旨在确定本次研究的整体框架；其次，介绍建筑项目风险管理的相关理论以及项目风险管理所涉及到的方法，为整个研究提供理论保障；再次，对该建设项目所涉及到的风险因素进行确定，包括整个建筑项目全过程的风险因素确定，有助于加深对风险管理的理解；第四，针对该建筑项目进行风险评价，包括风险评价的基本步骤以及评价结果的分析；第五，根据评估结果以及建筑项目的整个风险因素，进而提出风险管理的应对策略，全过程阶段的风险管理，确保真正能够在建筑项目的风险管理中发挥出实效。充分结合实际项目的情况，进行风险管理的实践开展。对烟台福瑞•福海门建设项目风险管理进行全方位的控制，为建筑工程开展提供保障。研究结果表明，对房地产建设项目进行风险管理，不单单能够排除现阶段房地产项目建设全过程的风险因素，还能够推动房地产项目的可持续发展。关键词：建设项目；风险管理；风险评估；应对策略

YantaiFurui-FuHaimenconstructionprojectriskmanagementresearchAbstractWiththerapiddevelopmentofChina'seconomy,therealestateindustryisdevelopingveryfast.Butintheprocessofrealestateprojectconstruction,willinevitablyencounterfromallaspectsofriskfactors,inordertoavoidandreducetheimpactoftheseriskfactorsfortheimplementationoftheproject,howtodoagoodjobofconstructionprojectriskmanagementisveryimportant.Atthisstage,theriskmanagementasapromoterealestatedevelopmentthekeymeans,hasreceivedattentionathomeandabroadinthefieldoftheoryresearch,researchcontenthasbeenupdated,formingaacomprehensivediscipline.However,China'srealestateconstructionprojectriskmanagementisstillinaninitialstage,comparedwithforeigndevelopedcountries,whetherintheoryorinpractice,thereisasignificantgapbetweenthetwocountries.Basedonthis,asarealestatedeveloper,shouldstrengthenandcarefullyexaminetheriskmanagementinrealestateconstructionprojectsintheimportantvalue.Thecombinationofavarietyofresearchmethods,researchonYantaiFurui,Fulinmenconstructionprojectriskmanagement.Firstly,theresearchbackgroundandthecurrentdomesticandforeignresearchonthecontentofriskmanagementofrealestateprojects,inordertodeterminetheoverallframeworkofthisstudy;secondly,thetheoryoftheconstructionprojectriskmanagementandprojectriskmanagementinvolved,toprovideatheoreticalguaranteeforthewholeresearch;again,todeterminetheriskfactorsinvolvedtotheconstructionproject,thewholeprocessofidentifyingriskfactorsincludingtheentireconstructionproject,helptodeepentheunderstandingofriskmanagement;fourth,riskassessmentfortheconstructionproject,analysisthebasicstepsofriskassessmentandevaluationoftheresults;fifth,accordingtotheassessmentresultsandtheriskfactorsoftheconstructionproject,andputforwardastrategyofriskmanagement,theriskmanagementofthewholeprocessstage,canreallyensurethattheriskintheconstructionprojectManagementtoplayarealeffect.Fullycombiningwiththeactualsituationoftheproject,carryoutthepracticeofriskmanagement.TocontrolthefullrangeofYantaiFurui-FuHaimenconstructionprojectriskmanagement,toprovideprotectionfortheconstructionproject.Researchresultsshowthattheriskmanagementofrealestateconstructionprojects,notonlycaneliminatetheriskfactorsofthewholeprocessofrealestateprojects,butalsotopromotethesustainabledevelopmentofrealestateprojects.Keywords:constructionproject;riskmanagement;riskassessment;copingstrategies

目录0引言0.1选题背景及意义0.1.1选题依据与背景市场经济的快速发展，国内房地产项目迎来良好的发展环境，不同类型的房地产开发建设项目在全国各地如火如荼的开展。伴随着房地产建设项目的快速增长，对项目进行风险管理并加强对该方面的研究显得尤为重要。结合我国房地产项目长期的发展现状分析，我国在项目管理领域相对于国外的发达国家无论是在研究深度还是在广度方面都存在一定差距，作为房地产开发企业，需要认真审视并充分的认识到项目风险的高效管理在整个建筑体系当中的价值与作用，这也是本次选题的根本依据。风险管理作为一门新兴的学科内容，最早出现在美国，在西方几十年的发展中，使得风险管理逐渐走向成熟。自我国改革开放之后，国际之间的交流与合作被拓展，我国积极引进西方的现金管理模式，充分融合中国特色市场经济体制，最终形成一种适应于我国的风险管理体系。无论是在经济增长还是在经济规模扩张层面，具有一定的推动意义。0.1.2选题目的与意义本次试图将烟台福瑞•福海门建设项目为例，识别在建筑项目风险管理当中所涉及到的风险要素，进而依据项目风险管理当中所涉及到的基本理论，建立烟台福瑞•福海门建设项目的风险管理体系，能够在该建筑项目的决策阶段、准备阶段、实施阶段、经营阶段等全过程进行风险管理，在根本上优化该项目的风险管理手段，减少项目风险因素的产生。在全过程对建筑进行管理，避免风险因素对建筑项目的影响，是本次研究的根本目的。房地产建筑项目受到规则、地域等因素的影响，由于建筑项目的要求存在差异，导致在进行项目风险管理的过程中，需要依据不同的情况进行不同的对待。本次选择烟台福瑞•福海门小区房地产建设项目作为基础的研究对象。重点放在对该项目的风险识别、风险评价与风险管理与控制。理论意义及使用价值如下：（1）当前在国内的理论研究领域当中，针对房地产建筑项目进行风险管理的研究内容较多，但仅仅是局限于理论研究方面，并未充分结合实践提出具有操作性、可行性的对策。本次研究充分结合烟台福瑞•福海门建设项目实践，在风险管理的全过程进行分析与明确，做到真正意义上的风险管理。同时，丰富现有的理论研究成果，为建筑项目风险管理学术研究内容的丰富奠定基础。（2）现实意义层面，对建筑项目的风险全过程进行管理，能够在根本上减少这一方面的影响因素。同时，本次研究的开展主要是针对烟台福瑞•福海门建设项目，能够为该建筑项目提供良好的风险管理体系，为房地产项目提供良好的发展前景，以建筑项目风险管理的成功映射我国整个的房地产市场。（3）社会意义层面，研究如何提高房地产建筑项目的风险管理能力，有助于进一步贯彻于落实国家的宏观调控要求，还变行业的发展方式与发展形态，增强发展质量及效益，推动房地产建筑项目稳定健康发展，保持国民经济的持续提升。0.2国内外研究现状0.2.1国外研究现状国外关于风险管理的应用开始于上个世纪四五十年代，美国国内的保险行业率先应用风险管理，经过多年的发展风险管理学科已经逐渐形成。进入到二十一世纪，国外在风险管理研究关注度明显提升。相关的研究包括：JulianeTeller与AlexanderKock[1]（2013）通过实证调查的方法，对风险管理所产生的影响进行明确，分析其对整个项目组合成功的影响因素。认为项目管理需要管理层进行努力，加强对整个项目的风险识别。SuzanneWilkinson[2]（2013）对项目治理结构风险管理进行研究，分析风险管理在重大基础设施项目当中的应用状况，在比较分析的基础之上对风险管理进行探索。采用不同的手段，对风险进行分类，并分析出企业项目风险传导的主要途径。进而对其进行有效控制。SaraMarcelino-Sádaba[3]（2014）将小型企业作为研究对象，对其制定项目风险管理的相关方法，指出中小企业的发展应该遵循一定的发展原则，注重对风险因素的衡量与评价，最终确定风险管理体系，对中小企业进行风险管理与保障，避免受到风险管理因素的影响。LiQingetal[4]（2014）将铁路建筑项目质量风险管理模型进行确定，运用主观分析法、敏感性分析法以及概率分析法等相关性因素，对整个项目实施阶段进行全面的衡量，对效益产生影响的各个基础要素进行评估处理。总而言之，国外的相关学者在近年来针对风险管理方面的研究已经逐渐深入，向着更深层次的方向发展，并能够运用现代化的发展手段以及技术方法进行衡量与风险管理的创新。无论是在理论、模型、方法以及经验方面，都值得我国学习与参考[5]。0.2.2国内研究现状由于国内房地产行业正处于产业的发展初期阶段，相关学者对于风险管理层面的研究起步较晚。相关的研究内容，主要集中在风险管理识别、融资监管以及风险评估模型的建立等方面[6]。风险管理识别方面，杨玉广等[7]（2012）在进行房地产项目的风险管理当中，成功的结合国内外的现有现状，运用故障树分析模型，对项目当中所涉及到的风险进行量化处理。在研究中认为我国当前房地产企业普遍存在风险管理薄弱的问题，需要充分加强风险管理；张海豫[8]（2012）结合房地产开发项目的实例，对项目建设阶段的风险管理进行研究，并充分运用研究方法对整个项目的风险因素进行识别，得出其中设计都得内容主要包括社会、经济、技术、环境以及管理等五大类风险，使得整个项目决策者存在相关的风险。融资监管方面，唐燕[9]（2010）在研究中认为房地产项目在实施决策之前，应该充分的意识到风险管理的重要性因素，强化房地产的融资监管；苏燕霞[10]（2012）对新时期房地产项目风险管理进行研究，认为当前政府应该建立健全的市场预警系统，对市场的供求关系、市场价格变动以及房地产的实际情况进行动画动态化的分析与检测，定期向社会公布相关的检测结果，进而为更好的防范金融风险奠定基础保障；周键霖[11]（2012）哎研究中认为需要充分利用竞争机制与市场供求关系，对当前的房地产市场进行调控，得出其中所涉及到的相关目标，进而在房地产的可持续发展视角实现房地产资源的有效配置。房地产建筑项目风险管理评估模型建立方面，丁雅君[12]（2013）分析房地产投资开发项目的风险管理，得出资源风险、市场风险、工程风险以及政策风险等风险因素指标，并在此基础之上建立了项目风险综合评价指标体系，外后应用项目风险模糊综合评价模型对大型房地产开发项目进行分析；张文燕[13]（2014）结合因子分析法对项目的主要风险因子进行分析，并建立了结构方程模型分析项目当中潜在的风险因素与风险后果之间的辩证关系。进而充分运用因果分析法对风险因素的运行机制进行了解与处理，最终得出应对风险的具体对策；王亚静[14]（2015）在风险管理分析的过程中，确定了相关的模型以及各项指标体系，融合项目的实际情况，建立基于模糊层次分析法的风险管理绩效评价模型。总之，近年来国内学者对于房地产建筑项目的风险管理研究已经逐渐走向成熟的发展阶段，特别是针对风险识别、风险控制以及风险决策等方面的研究。但对于房地产项目的实施全面风险管理而言，国内的理论研究依旧需要持续深入。0.2.3研究述评从上述国内外研究的综述可以看出：在项目风险管理方面，无论是理论研究还是实务应用，与西方发达的国家相比，我国都有很大差距，我国的水平仍然处于引进、吸收和消化阶段。为了尽快缩小国内外差距并力争有所突破和创新，不仅要求我国的项目经理们提出一系列直接针对现实项目风险问题的对策，也要求经济管理科学工作者们提出一整套有利于理解现实问题、能够解决现实问题、适合中国国情的项目风险管理理论，同时还要对各种历史和现实问题进行细致的实证分析，用丰富详实的经验材料对各种理论的科学性和各种方法的有效性做出检验，并不断的拓宽应用范围，这些都是摆在我国项目风险管理理论研究工作者和实际管理人员面前的一些艰巨的任务。0.3研究内容及方法0.3.1研究内容本次运用风险管理的相关理论，将烟台福瑞•福海门建设项目作为案例。充分阐述房地产建筑项目风险管理的价值与作用，确定风险管理的相应难点及问题，并结合具体的风险评估结果做好控制策略的制定。本次研究的基本思路如下：第一部分，引言。主要包括选题背景及意义、国内外研究现状、研究内容与方法以及研究创新性。第二部分，建筑项目风险管理相关理论。包括项目管理、项目风险管理以及在具体展开研究中所涉及到的方法，奠定理论研究基础。第三部分，烟台福瑞•福海门建设项目涉及到的风险因素。包括建筑项目决策阶段风险因素、建筑项目准备阶段风险因素、建筑项目实施阶段风险因素、建筑项目经营阶段风险因素等全过程的风险因素，进行准确判定。第四部分，烟台福瑞•福海门建设项目风险评价。在该建筑项目风险评价的过程中，对风险因素进行准确定位，建立风险评价指标体系，进而通过项目风险评价的具体步骤，得出评价结果。第五部分，烟台福瑞•福海门建设项目风险管理的应对策略。针对该项目在上述研究中确定的风险要素，对其进行具有针对性的风险管理。得出在决策阶段、准备阶段、实施阶段、经营阶段等多个阶段的风险管理。第六部分，结论及展望。总结全文，提出未来发展展望。0.3.2研究方法1.实地调研和文献资料法相结合在实际的项目管理工作中，详细收集福瑞•福海门建设项目前期管理工作中的第一手数据和资料，在此基础上采用相关理论进行科学分析，从而得出相应结论；通过文献资料法查阅该课题所需要的理论和数据等资料，在前人研究的基础上，找出盲点，进一步深入研究。层次分析法层次分析法（AnalyticHierarchyProcess，简称AHP）是将与决策总是有关的元素分解成目标、准则、方案等层次，在此基础之上进行定性和定量分析的决策方法。该方法是美国运筹学家匹茨堡大学教授萨蒂于20世纪70年代初，在为美国国防部研究“根据各个工业部门对国家福利的贡献大小而进行电力分配”课题时，应用网络系统理论和多目标综合评价方法，提出的一种层次权重决策分析方法。模糊综合评价法模糊综合评价法是一种基于模糊数学的综合评标方法。该综合评价法根据模糊数学的隶属度理论把定性评价转化为定量评价，即用模糊数学对受到多种因素制约的事物或对象做出一个总体的评价。它具有结果清晰，系统性强的特点，能较好地解决模糊的、难以量化的问题，适合各种非确定性问题的解决。4.数理模型分析法数理模型的分析方法，采用层次分析法对该小区建筑项目进行处理与定量分析。0.3.3研究技术路线整个论文的研究技术路线如下图0-1所示：图0-1研究技术路线图0.4研究创新及不足本次研究的创新点主要表现在两个方面。一方面是将房地产风险管理所涉及到的相关理论及方法进行明确，确定相关的评价指标，整个建筑项目的风险管理更加科学化。另一方面是统筹衡量了整个房地产建筑项目的各个阶段，在多方面进行统筹管理，发挥出风险管理的全面性特点。

1建筑项目风险管理相关理论1.1项目管理项目管理即是以项目为对象的管理活动。项目管理是指项目管理者按照客观规律的要求，在有限的资源条件下，运用系统工程的特点、理论和方法，对项目涉及的全部工作进行管理。即从投资项目的决策到实施全过程进行计划、组织、指挥、协调、控制和总结评价，以实现项目管理的目标。为却把搜项目任务的圆满完成，开展项目管理任务与目标就是要在限定的时间范围内，以有限的资源投入，尽可能低的成本与最快的进度，保证得到最大限度的收益。在这一总体指标的引导下构成项目管理包括三个基本要求，即项目质量、项目成本、项目进度，以便于不同要素之间的相互联系、相互影响与相互制约。如何将这三个基本要素进行协调控制，做到控制程度的最佳控制，时保证项目良好控制与成功的关键。1.2项目风险管理1.2.1风险识别风险识别（RiskIdentification）指的是用一定的手段（判断或归类等）或方式甄别项目实施过程中潜在风险的过程。可以说，风险识别是项目开展风险管理的基础。针对某一项目展开风险识别，并这对其中的关键步骤进行探索，主要应用到一些手段及工具，对目标项目的各个风险事件进行识别，以便于有效归类与具体划分，更好地对事件后果进行预测与评估。1.2.2风险评价风险评价的根本概念为，为顺利开展房地产项目风险评价工作，必须充分考量整个项目效益的影响因素与变化情况，进而在开展深入分析之后进行具体论证，并对得出评价结果展开验证，保证项目具备高可靠性，实现对风险因素的准确测定。而想要正确认知评价的根本目标及所涉及到的各项基本内容，则需要科学合理的制定项目角色，降低风险并提高效益。对于房地产项目而言，项目风险评价工作内容始终是一个极为重要的环节，能够对整个项目进行全方位的评估，预测项目所产生的经济损失之后，将其作为衡量标准实现两者的对比衡量，以此为基础制定化解之法。正确的开展与发挥出风险评价的作用，则需要确定风险评价的流程：（1）确定风险评估目标。以某一项房地产开发项目实施阶段为例，确定风险评价目标，则能够为项目实施过程中领导层的角色提供参考，增强决策的可行性。而对于市场而言，则能够依据资料搜集，有条不紊的开展风险评价工作；（2）分析项目风险环境。准确评估与分析风险环境，则需要项目具体建设环节展开针对性的分析，掌握项目风险内容及具体情况，为决策提供依据；（3）风险评价资料的收集。对项目展开风险评价，其核心因素则是因素的确定与准确性，保证所收集的资料数据能够真正展现出项目风险所在；（4）建立评价模型。现阶段，所选用的评价模型方法相对多样，包括定性分析与定量分析的方法，选择并建立正确的风险评价模型，有助于开展风险评价工作。当上述步骤完成之后，即可完成风险评价。1.2.3风险控制风险控制（RiskContro1）指的是在项目决策已经确定的情况下，针对项目主体经营活动开展过程中所面临的主要风险，去分析得到此时的风险概率和风险影响程度，进而结合项目风险的属性以及决策主体对于项目风险的最大承受能力而做出项目风险防范计划方案。对于项目的风险控制内容，则能够在风险预防、风险转移的两个大类作为基本的切入点，详细划分与阐述如下：风险预防措施：风险的预防措施，是在风险出现之前所采取的一种预防措施，根本目的是为了将损失降至最低。建设项目的全过程包含多个层面，以项目决策时期为例，房地产开发项目单位可选择风险措施具体包括：（1）打造并构建一个专业化素养较高的团队；（2）构建与项目风险管理协调性较高的风险预警机制，确保在风险出现的第一时间，发出警报；（3）在建设项目的不同阶段，需要采取不同针对性的措施，建立责任机制，以便于责任的履行。风险转移措施：（1）运用保险手段实现风险转移，这种保险手段较为传统，通过向保险公司投保的方式，缴纳一定金额的保险费为代价，将大部分的风险代价转移给保险公司，以此来规避风险；（2）经济实体的风险分担。房地产项目在开发的过程中，结合经济实体的内在价值，通过签订合同条款的方式，有经济实体分摊风险；（3）风险自留。风险自留这种风险转移的手段，通常指房地产项目在开展的过程中存在无法规避的风险，或者采取转移手段失败的情况，为保证自身收益的最大化所采取的一种方式。自行承担一部分的损失因素，以便于效益最大化目标得以实现。1.3建筑项目风险分析涉及到的方法1.3.1财务指标分析法财务指标的分析方法，通常能够在动态以及静态两个层面，依据项目经济活动的基本要求与具体情况，将其中的内容具体展现出来，保证其能够得到准确的反映[7]。将理论与具体的实践进行融合，初步分析对目标的选择，确定项目建设过程中涉及到的财务指标，在适当的假定条件与环境下，对项目的主要财务指标划分为静态指标与动态指标，具体如图1-1所示：图1-1项目财务指标分类对于项目财务指标当中的静态指标而言，主要是指忽略货币时间价值前提的指标。该指标的计算方法较为简单，能够更加直观的将其中的经济含义展现出来，目前已经在房地产建设项目当中得到初步的应用。而相对于动态化的指标而言，需要充分考量资金的价值，在某种程度上能够将房地产建设项目当中与实际财务情况先进的状况显现出来。1.3.2层次分析法层次分析法（AnalyticHierarchyProcess，简称AHP）是将与项目决策有关的元素分解成目标、准则、方案等层次，在此基础之上进行定性和定量分析的决策方法。该方法是美国运筹学家匹茨堡大学教授萨蒂于20世纪70年代初，在为美国国防部研究“根据各个工业部门对国家福利的贡献大小而进行电力分配”课题时，应用网络系统理论和多目标综合评价方法，提出的一种层次权重决策分析方法。层次分析法在具体应用的过程中，可以将其具体划分为四个基础步骤：第一，构建层次结构模型。在针对一个事件时，想要深层次的探索其中的内容与价值，需要自下而上的将不同属性的内容分解为若干层次，同一层的诸因素丛书上一层因素或对上层因素具有较大影响，同时又支配下一层因素或受下一层因素的作用。在其中层次分析法当中，最上层为目标层，仅仅包含一个指标因素。最下层为方案及对象层，中间分为不同的层次内容。如果指标层过多，则需要层层分解。第二，构造成对比较阵。基于层次结构模型当中的第2层开始，对于从属或者上一层每个因素。进而对成对比较法和1-9比较尺寸构造成对比较阵，指导最下层。第三，对计算权向量进行一致性验证。对于不同比较阵计算最大特征根以及对应特征的向量，充分运用一致性指标、随机一致性指标与一致性比率进行一致性的检验。当具体检验通过之后，根据特征向量的实际需要，归一分析之后，即得出权向量；若不通过，则需要重新构造成对比较阵。第四，计算组合权向量并作出一致性检验。计算最下层的目标权向量，需要依据一致性检验的基本要求，检验通过之后，可依据组合权向量表示结果进行据侧分析，否则需要重新考量模型与重新构造一些对比度较大的成对比较阵。1.3.3模糊综合评价法模糊综合评价一词在1965年美国加利弗尼亚大学自动控制论专家LA扎得教授在美国著名学术杂志《Information&Control》上发表的名为《Fuzzysets》（模糊集论）的文章中首次出现，随后的50年间发展非常迅速，并逐渐应用到许多科学研究领域。模糊综合评价，作为模糊数学理论中的一个重要分支，它是运用模糊数学理论中的变换原理与最大隶属度原则，对被评价系统的相关因素做出综合、全面的考虑，进而得到综合性评价。它不再将事物定性为“是”或“非”绝对的两个方面，而是着眼于事物的“模糊地带”。在实际项目的实施过程中，很多事物都不是绝对的黑白两色，而处于灰色状态，属性比较模糊。这种模糊性常常由于评价因素涉及诸多方面，考虑因素较多，不同因素之间的关系具有极大的不确定性非常高，而系统风险的本身就具有高度复杂性，所以，在对风险判断时，模糊的理论更切合实际，例如较好、一般、很差的程度词语就可以很好很直观的描述风险的影响范围及损失大小。对事物进行综合评价时使用模糊理论方法确定模糊集十分重要。1.4本章小结综上，本章节主要是针对建筑项目风险管理当中所涉及到的管理理论内容，对项目管理、项目风险管理、项目风险管理所涉及到的方法进行分点阐述。在项目风险管理中，涉及到风险识别、风险评价以及风险控制等相关内容。同时，对所涉及到的各种方法进行介绍，涵盖财务指标分析法、层次分析法、模糊综合评价法等。可见，对基本理念的介绍，有助于深层次的理解其中的内在价值，以便于展开研究有章可循。

2烟台福瑞•福海门建设项目涉及到的风险因素2.1项目概述烟台福瑞•福海门建设项目是烟台市XX房地产开发有限公司开发的旧城改造的高端住宅小区项目，2016年3月2日摘牌，2016年7月开始基础工程施工，计划2018年10月交房投入使用。位于烟台西苑制药厂地块，东至太华路，西至福海路，北至鑫海街。商业入口沿鑫海街布置，基地内交通依托原有城市干道设置一条环道连接福海路和鑫海街围绕商业，住宅出入口设置在环路，尽大程度减少大型商业对住宅出入的影响，同时满足消防环道。基地南北两侧设置地下车库出入口，尽可能的满足商业广场的完整，同时可以及时疏散住宅及商业车流辆，减少对黄河路及天山路两侧的交通影响。本项目总用地面积48273m2，总建筑面积188334.9m2，地上总建筑面积144945.8m2其中：住宅建筑面积103940.1m2，商业服务建筑面积10083.5m2，办公建筑面积30892.2m2，市政建筑面积30m2，地下建筑面积43389.1m2，住宅户数1192户，容积率3.003，停车位1445辆（地面210辆，地下1235辆），绿地率42.2%，建筑密度17.6%。结合建筑项目的本质内涵，其是一项周期长、投资大以及内部结构复杂的体系，并且容易受到诸多不确定性因素的影响，导致早建筑项目的全过程潜在风险因素。可见，对烟台福瑞•福海门建设项目进行风险管理研究，已然十分迫切。2.2建筑项目决策阶段风险因素建筑项目决策阶段是整个项目建设实施的基础，在该阶段以烟台福瑞·福临门建设项目涉及到的风险因素进行判定，具体包括投资时机、区位选择以及可行性三个方面，下面进行具体描述：2.2.1投资时机烟台福瑞•福海门建设项目是一个相对较为大型的经济活动，除了受到国家以及烟台市经济发展环境的直接影响之外，还受到自身所处房地产的市场周期波动状态的影响。具体分析可以发现，房地产项目的发展会依据地方经济的实际发展情况发生变化，波动性因素的变化是其中最为显著的特征之一。因此，本建设项目在开展建设的过程中，由于建设周期较长，不得不充分考量周期性的波动与市场供求关系的变动情况，将其纳入到整个项目决策阶段中。在完成项目决策与市场供求契合度分析之后，以便于更好的确定风险时期。这样一来，可以有效避免由于时机选择出现的差异所面临的风险。2.2.2区位选择区位选择在建设项目决策阶段的风险因素当中，项目区位不仅包括自然地理区位，还包括经济区位、社会地理区位以及交通区位等。任何房地产项目开发生对于区位皆有所要求。可见，关于区位选择的重要性不言而喻。好的区位优势与选择，能够最大限度上的保障房地产项目的盈利能力，不合理的区位通常会导致房地产项目的开发受到影响，处于一种亏损的状态。换言之，烟台福瑞•福海门建设项目在决策投资阶段还面临着一定的区位风险因素的影响。2.2.3可行性可行性分析，是房地产建设项目的核心内容。展开可行性分析，通常从相关技术、经济领域对其作出更加全面的技术经济层面的评估，进而研判该项目是否处于可行状态下。在房地产建设项目当中，对项目可行性研究内容的编制具体涉及到的内容表现在一下几个方面，即项目开发条件、项目基础条件、方案对比、项目估算、地域市场环境条件、项目施工进度安排、项目投融资安排、项目收益估算等多种项目指标。对于烟台福瑞•福海门建设项目而言，可行性的分析需要将大量的数据作为基础内容，充分结合房地产市场的基本信息，在实际操作的过程中将其中的各项数据并不完全获取，数据的来源于准确度需要具体衡量与分析。因此，烟台福瑞•福海门建设项目在可行性方面依旧存在一定的风险因素。2.3建筑项目准备阶段风险因素建筑项目的准备阶段，主要是在完成项目决策之后需要具体关注的环节。烟台福瑞•福海门建设项目在准备阶段，将重点放在预开发土地、掌握土地状况、开发融资、工程发包以及合同签订等不同环节。在这一阶段，可将烟台福瑞•福海门建设项目准备阶段的风险因素归类为土地购买风险、土地情况风险、土地开发融资风险、工程发包风险以及项目合同风险等，下面进行详细描述。2.3.1土地购买决策烟台福瑞•福海门建设项目的开发，核心问题是必须要购买预开发土地，决策层面土地购买风险因素主要被划分为两种，一种是购买时机与价格风险。现阶段，烟台市的土地购买采取的方式是招拍挂与协议出让的方式，这种方式使得烟台福瑞•福海门建设项目开发商遇到较大困境，处于被动地位及状态。为了主动应对与规避土地购买决策风险，该项目开发商在购买之前则需要与地方政府进行充分协调与沟通，将土地的使用以及权益情况详细划分，并且将拆迁安置状况与项目建设目前已经具备的基础条件信息向地方政府提供。2.3.2土地实际状况土地实际状况风险因素，在对该项目开展实地调查后，对这一风险因素具体总结为以下几个方面：（1）拆迁安置工作是否已经全面落实完成，社会满足度效果如何；（2）关于房地产项目建设的后续工作是否已经全部完成并顺利进行；（3）预开发过程中所设计到的用地，在地形规整程度、矿产资源、周边是否有裂缝以及地震带等多个层面展开具体分析，掌握土地实际状况是否有助于房地产项目的建设。以上问题的分析，能够在一定程度上充分解决这一问题，保证烟台福瑞•福海门建设项目的顺利施工，解决工程准备阶段的安全隐患。2.3.3土地开发融资烟台福瑞•福海门建设项目准备阶段表现在土地开发融资的风险因素当中，融资风险的相关因素通常表现在银行信贷融资风险、股票融资风险、债券融资风险以及预售回收资金风险。上述风险来源的产生，主要包括融资时汇率、利率、建材价格等上涨及融资利率和融资方式的变动。因此，准备阶段的土地融资开发内容及风险因素需要得到高度关注。2.3.4工程发包风险烟台福瑞•福海门建设项目工程发包风险当中所涉及到的基本因素，通常是由于房地产项目在开展风险发包方式层面所产生的差异性，并由差异性因素引起。现阶段，烟台福瑞•福海门建设项目采取的工程发包风险，实质上是一种包工包料的方式。这种方式，可以选择信誉良好的施工单位与施工队伍实现项目建设，获取良好的原材料供应渠道与建材价格。但这一过程中，施工单位的项目施工质量成为风险因素产生的根本诱因。2.3.5项目合同风险针对烟台福瑞•福海门建设项目合同风险，将计价方式作为衡量标准，可以对其进行详细划分。包括单位合同风险、总价合同风险、成本加酬金合同风险等。该项目的总价合同内容，应该明确各个项目工程的风险指标以及经济指标因素，含在分项工程量计算与划分时间所占比重的基础之上，将整个项目的设计周期作为研究基础，进而严惩合同招标准备时间。2.4建筑项目实施阶段风险因素在完成项目的具体决策与准备之后，烟台福瑞•福海门建设项目进入到实施阶段。该阶段的风险因素，表现在不同层面。依据类型划分，包括进度风险、成本风险、质量风险以及安全风险四个层面。2.4.1进度风险烟台福瑞•福海门建设项目作为大型的房地产建设项目，建筑施工周期较长。并且建设项目施工中分为不同的环节，需要依据建筑工序分批次完成。各个环节之间表现为一种相互联系相互制约的形态，任何一个环节如果出现问题，都势必影响并且在无形之中增加总项目成本，导致预定的施工进度受到影响。在长远的发展角度看，工期的延长还将影响项目的具体销售，导致销售时机延误，影响项目收益率的提升，项目资金严重积压。2.4.2成本风险烟台福瑞•福海门这一类别的房地产建设项目，需要大量的资金提供支撑，这就涉及到的成本因素，如何在保证成本的基础之上做到效益最大化，控制成本是关键。在这里将该建设项目的成本风险具体划分为以下几个方面，包括原材料、辅料使用与管理、设计方案变更、机械设备使用维护、新技术新工艺引进等支出成本，正是这些因素的相互协调，构成了项目的完整性。成本风险因素的有效控制，能够充分避免成本的增加。2.4.3质量风险质量问题是整个建筑项目的根本，但造成质量风险的因素较多。经过通过多方资料的查询以及对房地产建设项目的总结，工程质量因素包括施工人员、所使用原材料、机械设备及维护、施工工艺以及施工现场环境等。其中施工人员造成的质量风险，包括施工流程的操作不当、施工过程对质量的关注度不足、综合素质偏低等影响；原材料则是建筑材料的质量问题，与成本因素挂钩；机械设备及维护，是指建筑工程施工中所运用的大型设备，正常操作与维护，为工程施工提供保障；施工工艺与施工现场环境方面，通常是指施工过程中的工艺条件与现场的动态化环境。多因素协调下，质量风险才能够在最大限度上得到控制。2.4.4安全风险烟台福瑞•福海门建设项目作为房地产建设项目，安全风险因素的具体表现包括施工现场、由于人员、材料以及施工环境不稳定性，一旦出现工作不到位的现象，必将造成工程事故的产生。安全风险能够有效缓解与控制不安全状态，包括施工人员的风险因素与作业环境不安全因素。2.5建筑项目经营阶段风险因素建筑项目经营阶段是整个项目施工完成之后，成本回收的阶段。当然，这一阶段的风险因素与前几个阶段的风险因素存在本质上的差别，具体表现在经济效益因素与服务因素层面，处于建筑项目全过程的收尾阶段。建筑项目经营阶段的风险，可具体划分为价格风险、营销风险以及物业服务风险等多方面。2.5.1价格风险房地产建筑项目的销售价格，直接决定着整个项目收益率的实际情况。当然，在价格风险因素方面，可依据烟台福瑞•福海门建设项目实际情况，将其具体划分为烟台地区其他房地差项目以及竞争对手的调研情况、自身产品在市场中的定位不准确、产品定价机制不合理等多方面因素，导致房地产销售价格受到影响，收益率名下降低。2.5.2营销风险营销环节实质上是房地产项目实现盈利的环节，良好的营销策略有助于营销价值的充分展现，将该房地产项目推向市场。但这一环节，所谓的营销风险，无疑表现在营销手段、营销决策、营销规则等方面。2.5.3物业服务风险房地产项目近年来发展势头的火热，愈来愈多的消费者将房地产物业服务能力作为衡量房地产项目综合质量的关键性因素。体现在需求层面的不单单是刚性需求的满足，更是周边配套设施以及入住之后物业服务能力。基于此，烟台福瑞•福海门建设项目开发与建设的过程中，产生的物业服务风险因素可以具体的归类为两种，一种是建设项目对于物业服务公司的选择情况；另一种则是收费项目方面存在的风险[15]。2.6本章小结综上，本章节是对烟台福瑞•福海门建设项目所涉及到的各项风险因素进行综合分析。包括项目决策阶段、项目准备阶段、项目实施阶段以及项目的经营阶段等四个层面。并将不同阶段可能存在或普遍存在的风险进行细化处理。项目决策阶段包括投资时机、区位选择以及可行性风险；准备阶段风险则包括土地购买决策、土地实际状况、土地开发融资、工程发包风险以及项目合同风险；实施阶段风险因素则包括进度风险、成本风险、质量风险以及安全风险；经营阶段则包括价格风险、营销风险以及物业服务风险等。针对这一建筑项目全过程风险因素的分析，有助于更深层次的理解烟台福瑞•福海门建设项目全过程可能面临的风险因素，能够提升现阶段对风险因素的评价，进而针对制定的内容做好应对策略。

3烟台福瑞•福海门建设项目风险评价建设项目的风险评估，是站在一个新的角度对风险因素进行量化与处理，以便于更准确的发展风险因素的存在。本次以烟台福瑞•福海门建设项目为例，旨在深刻剖析风险因素，为风险管理提供基础保障。下面展开具体风险评估：3.1建筑项目风险因素的具体确定想要运用统计分析的方法判定风险因素，则需要在具体衡量过程中结合定性分析的方法。本次研究采用的定性分析方法为德尔菲法，对该项目潜在的风险因素进行识别。根据专业知识人员的直接经验，对所阐述与研究的问题直接预测，属于专家调查法的一种类型。该方法评价反馈型、匿名性以及统计性的特点，能够为风险评估提供保障[16]。同时，为保证项目风险因素与建设项目实际风险的关联性，发挥验证效果。聘请专业风险评估以及风险控制专业的高级从业人员、资深专家以及房地产项目咨询师，进而构成烟台福瑞•福海门建设项目风险评估小组。根据相关人员的经验与风险因素当中选择的各项因素，得出调查数据表，具体内容如表3-1所示：表3-1烟台福瑞•福海门建设项目风险调查数据表风险等级评价风险很高较高一般较低极低投资时机风险（C11）13754区位选择风险（C12）12863项目类型风险（C13）05672开发方式风险（C14）05672项目开发性风险（C15）02396土地购买风险（C21）26633土地状况风险（C22）04853开发融资风险（C23）35444工程发包风险（C24）13664项目合同风险（C25）45434项目进度风险（C31）34454项目成本风险（C32）12386项目质量风险（C33）23465项目安全风险（C34）24464销售价格风险（C41）45722市场经营风险（C42）25634物业服务风险（C43）123953.2建筑项目风险评价指标体系建立依据上表当中对本建设项目的各项指标的确定，结合烟台福瑞•福海门建设项目的市级情况，充分借鉴风险评估以及指标体系的建立方案，构建该建设项目的风险评价指标体系，具体如下表3-2所示：表3-2烟台福瑞•福海门建设项目风险评价指标体系目标层准则层指标层烟台福瑞•福海门建设项目风险评估指标体系项目决策阶段（B1）投资时机风险（C11）区位选择风险（C12）项目类型风险（C13）开发方式风险（C14）项目开发性风险（C15）项目准备阶段（B2）土地购买风险（C21）土地状况风险（C22）开发融资风险（C23）工程发包风险（C24）项目合同风险（C25）项目实施阶段（B3）项目进度风险（C31）项目成本风险（C32）项目质量风险（C33）项目安全风险（C34）项目经营阶段（B4）销售价格风险（C41）市场经营风险（C42）物业服务风险（C43）3.3开展本项目风险评价的具体步骤完成建设项目风险指标选择以及风险指标体系的建立之后，运用上文当中所涉及到的各项方法，包括层次分析法、模糊综合评价法以及项目风险评价指标权重的相关内容。3.3.1步骤一：层次分析法运用建立烟台福瑞•福海门建设项目风险评价指标体系的层次结构，具体分为三个基本层次，包括目标层、准则层以及指标层三个层次。构建烟台福瑞•福海门建设项目风险指标体系的两两比较判断矩阵，在建立该房地产建设项目风险评估指标体系的递阶层级结构之后，进而更加明确的将各层次的之间的内部元素之间的隶属关系进行确定，对于不同层级的准则层元素而言，需要将其标记与划分为Q，然后按照基本形式将其与指标层当中的对应元素Rn（n=1，2，3…n）构建起支配关系，进而在指标Qi之上根据其中的重要性赋予其权重指标。经过两两判断比较矩阵的具体作用，在准则Q下对元素R1与R2做出对比分析，进而能够比较两个元素在重要度方面的差别与就价值，并通过1-9的比例赋值与过渡处理，具体的复制特征表示为：；；。（3）在单一的准则环境中，依据元素的向量进行具体计算。通过R1，R2…Rm进行两两比较之后，得出判断矩阵A，求解其所展现出的特征根，具体公司将其表示为：这样说来，则能够得到关于R的各项基本准则，进而以此确定权重r值。当然，针对其中所涉及到的数据采取计算的过程中，可运用取幂法，完成计算之后，将得出的素质与特征值进行有效判定，有助于提高该判断矩阵的一致性以及可接受性。各层次元素组合权重的计算。当通过计算，能够得出第K-1层元素的相对于总目标的组合排序权重向量，即可将其表示为：时，则可以讲第K层在k-1层的第j个元素的排列项目通过：表示。如果让，那么所展现出的第k层n个元素相对于总目标的组合排序权重限量可以依据下列公式所示，具体：即公式：公司当中所带标的x²代表第二层下元素的排序亮相，其中的k值的区间范围在3≤k≤s，其中的s所代表的则是层次分析当中侧层数。当然，想要进一步验证这一层次结构的一致性，需要逐层进行计算处理。3.3.2步骤二：模糊综合评价法运用当前，模糊数学已经被广泛的应用于其他学科中的评价分析中，进而衍生出了一种相对独立的分析方法，被称为模糊综合评价法。本文运用模糊综合评价法对烟台福瑞•福海门建设项目风险进行评价，其基本工作流程是：首先必须确定烟台福瑞•福海门建设项目指标体系以及对应的评价集；其次是确定该指标体系中各级指标的权重以及其隶属度向量；再次是建立模糊评价矩阵；最后对该矩阵进行归一化处理，进而可以得到模糊综合评价结果[17]。在模糊综合评价法在本次研究当中的应用层面，可将其具体划分为不同的流程，具体如下：建立评价因素指标体系结合烟台福瑞•福海门建设项目的基本情况，所建立于产生的风险指标体系，准则层具体被划分为四个阶段，包括项目决策阶段、项目准备阶段、项目实施阶段、项目经营阶段。如果在这一阶段当中，充分运用模糊综合评价法，可令指标体系A=（B1，…，B4），每一个因素当中还能够依据实际情况划分为n个子因素。其中在项目决策阶段，风险因素被划分为五个基本类别，得到B1=（C11，…C15）；项目前期准备工作阶段，包括五项基本评价要素，表示为B2=（C21，…C25）；项目实施阶段主要包括资格基本评价要素，表示为B3=（C31，…C34）；项目经营阶段则包含三项基本的评价因素指标，即表示为B4=（C41，…C43）[17]。指标权重的确定对于准则层的指标权重体系，可表示为A=（B1，…，B4），对于其中的权重指标可以将其表示为a=（b1，…b3）；指标层的各项指标能够被表示为：B1=（C11，…C15）、B2=（C21，…C25）、B3=（C31，…C34）、B4=（C41，…C43），当然，对于各指标的权重可以将其表示为b1=（c11，…c15）、b2=（c21，…c25）、b3=（c31，…c34）、b4=（c41，…c43）[18]。建立评价等级依据被评价对象的基本性质，需要按照“很高、较高、一般、较低、极低”等相关标准，对其作出具体的描述。在这里，所采用的五个基本等级评语表示为，即：表示{很高、较高、一般、较低、极低}一级模糊综合评价在建立烟台福瑞•福海门建设项目风险模糊综合评价模型的基础上，建立出模糊评价矩阵。烟台福瑞•福海门建设项目管理单位聘请了具备风险评估和控制经验和专业知识的高级从业人员、业内资深专家、房地产项目咨询师等组成烟台福瑞•福海门建设项目参评小组，然后由小组成员按照之前拟定的单指标评价标准，采取投票的方式对被评价对象做出较为合理的评价。二级模糊综合评价在一级模糊综合评价的基础上，按照评价流程输入二级评价指标所对应的权重向量，然后运用模糊矩阵的合成运算法对每一个数值做出准确的计算，将其最终结果按照二级评价指标模糊综合评价向量的形式输出[19]。按照如上所述步骤对烟台福瑞•福海门建设项目做出二级模糊综合评价。3.3.3步骤三：项目风险评价指标权重结合层次分析法与模糊评价法的基本内容，对其中的各项数据展开分析，结合烟台福瑞•福海门建设项目实际情况一级指标状况打出具体的预判分数，以便于更准确的获取体系评价标准，该步骤可具体划分为以下几个方面：准则层指标的判断矩阵、确定权重和一致性检验①判断矩阵：针对烟台福瑞•福海门建设项目风险评价体系当中的内容，对准则层的判断矩阵进行确定，具体内容如下表3-3所示：表3-3准则层二级指标判断矩阵②确定指标权重对于指标权重而言，具体的确定步骤表示为：用每一列和/各列元素的素质，最终能够得到一个相对归一化的运算矩阵，依据该矩阵当中的平均值因素，确定其中的指标权重，计算结果如表3-4所示：表3-4准则层二级指标权重的计算结果③检验准则层指标的一致性为全面检验准则层相关指标的一致性，将在上一步当中所产生的排序权重分别诚意原有的矩阵数值，进而得出行和，通过这样的方式，以便于得出其中的结果，如表3-5所示：表3-5行和的计算结果依据判断矩阵的基本要求，需要对数据的基本流程进行判定，对判断矩阵的基本要求，以便于能够验证权重指标的准确性。指标层指标判断矩阵、确定权重和一致性检验根据烟台福瑞•福海门建设项目指标层的判断矩阵而言，需要对判断矩阵、确定权重以及一致性检验因素，得出各项一致性的基本步骤检验，保证对指标层的权重得到验证[20]。经过不同步骤的基本因素，判断矩阵、确定权重以及一致性检验方面，如下表3-6、3-7、3-8/3-9所示：表3-6B1判断矩阵权重值结果表依据上表当中的权重值绝欧标当中，针对一致性进行检验，得出的表达式如下：则有：C1=该矩阵当中的阶数为5，通过对检验表查询，得出的RI值为1.12，那么：根据该结果所显示出的内容可以发现，当前所展现出的判断矩阵一致性良好。表3-7B2判断矩阵权重值结果表对于上表当中的各项计算结果，对权重值进行一致性验算，得出的结果如下：则有：该矩阵当中的阶数为5，经过查表可得RI值为1.12，那么：该结果当中所展现出的内容小于0.1，整个判断矩阵的一致性较好。表3-8B3判断矩阵权重值结果表对于上表当中的各项计算结果，对权重值进行一致性验算，得出的结果如下：则有：该矩阵当中的阶数为5，经过查表可得RI值为0.89，那么：该结果当中所展现出的内容小于0.1，整个判断矩阵的一致性较好。表3-9B4判断矩阵权重值结果表对于上表当中的各项计算结果，对权重值进行一致性验算，得出的结果如下：则有：该矩阵当中的阶数为3，经过查表可得RI值为0.58，那么：该结果当中所展现出的内容小于0.1，整个判断矩阵的一致性较好。（3）确定权重经过以上几个步骤的验证与计算，能够获得关于烟台福瑞•福海门建设项目的风险评价体系当中准则层的基本指标，进而更加全面的对风险作出评价的影响权重以及指标层指标对准则层指标的影响权重[21]。综上，完成对各项指标的分析之后，具体权重确定的结果如表3-10所示：表3-10指标层指标对烟台福瑞•福海门建设项目风险评价影响权重计算结果表目标层指标准则层指标及影响权重指标层指标影响权重值烟台福瑞•福海门建设项目风险评估指标体系项目决策阶段（B1）0.38投资时机风险（C11）0.270.1026区位选择风险（C12）0.320.1216项目类型风险（C13）0.120.0456开发方式风险（C14）0.150.0570项目开发性风险（C15）0.140.0532项目准备阶段（B2）0.19土地购买风险（C21）0.130.0247土地状况风险（C22）0.110.0209开发融资风险（C23）0.300.0570工程发包风险（C24）0.180.0342项目合同风险（C25）0.280.0532项目实施阶段（B3）0.30项目进度风险（C31）0.180.0540项目成本风险（C32）0.140.0420项目质量风险（C33）0.260.0780项目安全风险（C34）0.420.1260项目经营阶段（B4）0.13销售价格风险（C41）0.330.0429市场经营风险（C42）0.530.0689物业服务风险（C43）0.140.01823.4项目风险评价结果3.4.1项目来源烟台福瑞•福海门建设项目所有的资料来源以及风险评估的先关指标，大大部分的数据采集都是通过专家打分的方式获得，其他项目风险评估当中的资料来源是针对该项目在具体实施过程中采集所得。在专家对该建设项目风险识别的过程中，首先需要保障住家对于整个项目十分熟悉，能够了解其项目的基本建设情况；其次，还需要让专家熟悉在进行该项目建设的过程中，不同的项目环节所能够产生的风险指标因素。确定运行机制与评价的基本步骤；最后，将各位专家在认真认识整个建设项目的风险因素后，最后做出科学合理的解读与综合评定。依据烟台福瑞•福海门建设项目风险评价的方式及方法，本次研究所涉及到的各项指标在完成评价之后已经做出了明确的划分，即将其划分为：很高、较高、一般、较低、极低等层次。不同的专家根据风险评价以及项目实际情况，统计风险因素与相关数据，根据各自的经验，对其中不同的指标层完成打分，最终在验证数据的过程中，数据来源较为合理、可靠[22]。3.4.2数据处理对于项目来源以及数据来源被确定之后，对各项数据进行处理。当然，在统计的过程中，需要运用到相关数据的计算公式，即：将该公司作为计算工具，对本次研究过程中所得出的各项风险评价指标作为衡量标准，验证并得出其中的得票率，也可以将其称之为隶属度关系，具体调查结果与内容如表3-11所示：表3-11烟台福瑞•福海门建设项目风险评价指标隶属度评价等级评价指标很高较高一般较低极低投资时机风险（C11）0.050.150.350.250.20区位选择风险（C12）0.050.100.400.300.15项目类型风险（C13）00.250.300.350.10开发方式风险（C14）00.100.150.450.30项目开发性风险（C15）0.100.300.300.150.15土地购买风险（C21）0.150.300.200.150.20土地状况风险（C22）00.200.400.250.15开发融资风险（C23）0.150.250.200.200.20工程发包风险（C24）0.050.150.300.300.20项目合同风险（C25）0.200.250.200.250.20项目进度风险（C31）0.050.100.150.400.30项目成本风险（C32）0.100.150.200.300.25项目质量风险（C33）0.100.150.200.300.20项目安全风险（C34）0.200.250.350.100.10销售价格风险（C41）0.200.250.350.100.10市场经营风险（C42）0.100.250.300.150.20物业服务风险（C43）0.050.100.150.450.253.4.3一级模糊评价完成上述指标隶属度分析之后针对其中的各项专家评分素质，依据层次分析法的基本要求，对指标权重进行处理，最终获得指标权重的单因素矩阵，包括R1、R2、R3、R4的相关内容，所得矩阵如下：依据矩阵当中所给出的具体素质，通过计算公式的处理，能够最终得出W1的相关素质，即：=（0.04,0.16,0.32,0.18）通过对上述步骤的重复分析以及计算步骤的确定，能够得出：W2=（0.13,0.23,0.24,0.20,0.19）W3=（0.10,0.17,0.19,0.31,0.23）W3=（0.13,0.23,0.30,0.18,0.17）综上结果分析，最终得出本次所想要得出的一级模糊评价矩阵R，具体表示为：3.4.4二级模糊评价结合当前确定的指标权重的结果，针对一级模糊评价当中所得出的结果，一级判断矩阵R已经被确定。而对于二级模糊综合评价当中的内容，则可以运用公式将其表示为：综上，经过一级、二级模糊风险评估方法完成评估之后，经过具体的公司完成计算之后，得出项目风险依据隶属度原则，烟台福瑞•福海门建设项目风险的具体评定结果为：风险程度一般[23]。3.5本章小结本章节是对整个烟台福瑞•福海门建设项目风险进行评价的章节，通过对整个项目风险因素进行选择并开展定性分析，建立具体的评价指标体系。依据研究理论研究当中提出的风险评估方法，将风险类别进行具体划分，包括层次分析法、模糊综合评价法以及项目风险指标体系等三个基本层面。并在风险评估结果当中对各项评价内容进行确定与分析，实现对数据来源、数据处理、一级模糊综合评价、二级模糊综合评价等研究，判定风险的基本属性。研究结果表明，当前的研究内容，与烟台福瑞•福海门建设项目风险评价能够保持较高的一致性，为应对策略的制定提供保障。

4烟台福瑞•福海门建设项目风险管理的应对策略烟台福瑞•福海门建设项目开展风险管理，则需要在上述的风险指标以及建设项目全过程展开监管，保证对风险的有效控制与管理。针对该建筑项目存在的潜在风险因素，需要积极采取可行、有效的风险应对措施，着眼于整个项目的全过程操作，站在整体角度，分析项目决策阶段、项目准备阶段、项目实施阶段以及项目经营阶段风险管理策略，为该项目的实现与可持续发展提供坚实保障。4.1建筑项目决策阶段风险管理关于整个建设项目的决策阶段，可依据风险的类型将其划分为两个方面，一是来自于项目决策依据；二是受到风险参考数据准确性的影响。当然，项目决策阶段，还需要根据烟台市的实际情况进行判断，为项目决策提供依据。基于此，整个建设项目风险决策阶段的风险管理对策如下：4.1.1强化市场调研与分析市场调研与分析，根本目的是为了验证项目建设与实施的可行性，为决策提供基本的依据，可见这一过程的重要价值。强化市场调研与分析，是烟台福瑞•福海门建设项目规避风险的关键性因素。第一，把握宏观经济环境。市场经济的发展，宏观经济活动处于一种动态化的变换过程中，掌握宏观经济环境的发展趋势，则已经在一定程度上把握了对项目决策具有明显优势的信息内容；第二，在以宏观经济环境为基础之上，结合竞争对手产品信息、项目决策环境等辅助元素，以便于丰富信息的拓展宽度、深度，验证烟台福瑞•福海门建设项目市场定位与市场目标；第三，想要上述两个执行策略得以实现，则需要发挥出该项目开发商的调研优势，保证获取的市场调研信息能够为决策提供依据[24]。4.1.2科学方法确定项目估算项目的估算过程是整个建设项目的核心，对于房地产建设项目而言，在项目的整个规划阶段开始，预先对工程额度进行估算，有助于能够更加直观的了解整个项目在实施过程所涉及到的经济活动，并依据项目建设要求对成本做出有效调整，为项目策略提供正确引导。在本次针对烟台福瑞•福海门建设项目的具体估算当中，包括的内容有土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、财务费用以及开发期间所涉及到的各项税费[25]。针对项目估算当中的各项内容，可以发现，房地产项目的开发以及项目决策阶段，需要将各要素进行详细划分，在细节上加强重视程度，更深层次的理解项目建设期间所需的成本因素。4.1.3加强市场分析与预测市场调研活动是市场分析与预测的基础，增强对市场的分析与预测，是在大量市场调研数据的积累基础之上，总结这一部分的内容。烟台福瑞•福海门建设项目作为烟台市大型的房地产开发项目，项目建成后期市场的接受程度左右着该建设项目是否成功进行，在这一阶段影响最大的要素则是工程质量[26]。因此，建设项目在项目决策阶段，应该依据自身的建筑要求与特点，真正与地方经济、区域经济、微观竞争环境等多方面作为切入点，以便于增强市场需求分析与预测工作，充分结合同行业竞争对手的开发节奏，做出必要的市场供求分析与预测，以此为基础探索与收集与烟台福瑞•福海门建设项目决策契合度较高的信息内容。4.1.4准确的现金流预测准确的财务分析与现金流分析，有助于为项目决策提供基本依据。第一，烟台福瑞•福海门建设项目业主可聘请具有专业素养的第三方顾问公司，依据房地产市场的消费习惯与竞争状况作出调研分析，最终能够获取第一手资料数据，将其作为开发项目决策参考依据；第二，做好项目的定位于规划。项目价值与定位，是整个项目得以实施的关键性因素，对此可建立专业的规划小组，为房地产市场定位于组合方案确定提供保障，尽量避免由于项目设计方案所产生的不必要风险；第三，制定项目开发前期的可行性研究内容。可行性的探索，需要在不同的层面做出研究的切入点[27]。始终关注与预测现阶段房地产市场的发展状况，关注政策的变动情况，及时采取针对性的措施，有效应对政策变动所带来的影响。同时，还应该高度关注地方区域经济的调控趋势与资金链，努力避免开发周期所面临房地产市场产生的大幅度变动状况，减少由于对国家政策预测不足所导致的资金链断裂风险。4.1.5构建风险预警系统风险预警在房地产项目项目决策阶段的价值显著，该系统能够针对市场当中出现的变动情况，动态化的预测其中的风险。需要经历很长一段时间的发展之后，保证对项目进度的有效控制。房地产项目与传统的项目之间存在较大差距，一旦项目施工周期以及项目决策阶段的周期预判时间过长，则将会导致施工成本与正常的销售计划受到影响。在此基础上，及时发现项目计划方案所产生的偏离行为，分析其中的愿意。结合风险预警系统，为项目的顺利实施营造良好的环境[28]。4.2建筑项目准备阶段风险管理对于项目准备阶段所涉及到的风险内容，通常集中在这个招投标过程的风险以及项目融资环节的风险。招投标与融资环节是项目实施的基础与前提条件，在这一阶段避免风险因素的影响，有助于烟台福瑞•福海门建设项目风险管理整体性。下面对各个风险管理流程做出探索，具体采取如下所示：4.2.1方案设计的经济分析房地产建设项目设计方案对于烟台福瑞•福海门建设项目将会产生直接或者间接的影响。基于此，对于整个项目的设计方案而言，确保许多方案和理性选择，可有效限制设计责任制得以实现，在源头层面能够有效控制房地产建设项目。当然，对于本项目而言，可有效推行一种限额设计责任制，该房地产项目方案设计的方法，应用到本次的房地产建设项目当中，作用与价值十分显著。具体表现在，这种方案设计的方法，并非是将成本控制作为首要目标，一味的控制项目成本，而是将质量作为第一准则，以科学的方案设计方法，结合项目实际需求，保证设计方案的合理性，发挥出其所具有的应有价值与功能。经济分析与方案设计的有效结合，能够为建设项目的成本控制提供保障。4.2.2施工招标工作风险优化整个建筑项目的业主通常在开始建设施工的过程中选择优质承包商，施工招标过程的风险优化十分关键。之所以选择优质承包商，包含两个方面的优势。一方面是有效保障工程项目的质量，以便于对于整个施工周期被缩短。另一方面，能够有效降低项目的成本因素，有助于项目预测控制的实施。风险优化具体策略如下：首先，工程清单编制质量需要保证，特别是烟台福瑞•福海门建设项目保证整个工程的设置与名称描述的准确性，避免在工程实施阶段，出现影响工程实施的因素出现，避免负面影响的存在；其次，招投标过程中，对烟台福瑞•福海门建设项目合力准确的设置，确定最高标价标准，避免恶意竞争的出现导致不平衡报价产生；最后，根据烟台福瑞•福海门建设项目实际情况，需要对招标方式具体选择[29]。依据不同的评判标准，决定招标方式与该建筑项目的契合度。包括在评标、定价方式等方面做出研究内容，最终选择具有实力、技术强、报价合理的承包商。4.2.3施工合同管理施工合同的有效管理是整个准备阶段的核心所在，施工合同整个贯穿于项目实施过程，所签订的合同内容必须遵守公平、公正、合力以及有效地基本原则，作为项目业主与承包商两个主体，应该在诚实信用的基础之上，签订具有法律保护的合同内容，依据合同当中的具体标准作出衡量，保持真诚合作，避免由于施工管理合同出现的漏斗，引发的“信用危机”问题[30]。我国现阶段正处于市场经济的发展解读眼，施工合同管理更需要以经济、法律的基本形式存在，为建设项目予以保障。例如银行保函、违约责任赔偿办法等等。烟台福瑞•福海门建设项目施工合同的有效管理，应该依据准备阶段所展现出的不同应用工程内容，真正做到合同价格的调整与明确，在具体量化指标的环境下，增强合同对工程的针对性。例如，对于建筑项目工程的幕墙工程、钢结构工程等，应该确定一旦出现变动行为时，合同价格的调整状况与进度层面的确定，消除有可能出现与存在的争议因素。4.2.4强化各方交流与沟通强化各方的交流与沟通，指积极与地方政府部门、主管机构、金融机构等各单位搞好关系，以建筑项目顺利实施为前提条件，最终保证能够得到个单位机构的理解，为项目具体实施提供保障。当然，还应该与当地电力、市政、规划、国土、城市档案以及文物等部门做好沟通，详细了解本工程待开发土地的自然情况以及矿藏物情况[31]。同时，在实现具体沟通的基础之上，也能够准确掌握各个机构的意图，在此基础之上，针对性的提出针对性的风险控制对策。强调各方的交流与沟通，需要确保整个项目的实施准备阶段对征地问题有效处理，做好安置工作，避