物业进驻管理实施方案

..目一、物业项目概况二、物业管理计划（一工作流程（二进驻前工计划三、项目进驻前期工作计划（一进驻前期作计划（二项目管理作前期培训容求（三关于进驻天的有关要求四、常规期物业管理方案（一甲方物业理需求说明（二常规期物管理工作计划（三组织架构（四、人配备（五管理标准主要工作措施word资料

..物业管理案一、物业项目概况1、项目位：2、总建筑积3、外墙总积4、外围停位0，地下室停车位0个。5、区域道0。1、项目位：2、总建筑积0方米，建筑层数：0层。3、外围停位0。二、物业理计划组建项目管理处向提交验收报告提出改进建议

管理处人员全部到岗清洁拓荒绿化美化

员工培训根据分工实施接管验收

落实物资装备等资源普查验收档案存档

协助设备调试

批准后实施整改word资料

..序号

项目与沟通前期

容1、收集办室分布，建立主要人员联系2、收集报、杂志发放清单3、收集、立甲方车辆登记表

完成时间正式进驻

责任部门1

项目负责人准备管理处外包

4、收集、立水、电、煤气、社区、派出所等市政部门，编制管理处通讯录。5、与协调关事宜1、负责清、消杀、白蚁防治外包方的选择，合同洽谈2、落实清人员到位、进场，编制开荒计划并组织实施即由清洁公司增派人

二天正式进驻2

员对建筑物设施道路停车场备、

项目负责人方确定

一周沟渠、池等进行全面彻底地清洁3、普查绿品种、数量及长势情况，制定维护、整改计划，组织实施。1、跟踪落人员到位2、分组现跟踪，提成清服务要点和细

进驻前一3

组建管理处

项目负责人节3、修订岗职责，编制服务流程程序、

周word资料

..标准4、岗前培1、拟制筹、接管进驻计划进驻前三4

进驻准备

2、拟制进后的工作/班计划

项目负责人3、参加承查验工作1、各专业员到岗2、管理物、装备到位接管进驻53、妥善安工作人员4、与协调关事宜三、项目进前期工作计（一）进驻前期工作计划

天进驻前二天

各专业组序号

项目

容

完成时间

责任部门1、管理人、维修工、保安员、清洁工统一着装进场；管理处各专业

201271

2、对及宿楼整体环境进行了解；

各专业组组人员进驻

月14日3、按及宿舍楼出入口、区域，设置配置人员到岗。清洁增派人员对建筑物设施道路停进驻后2

清洁拓荒

车场、设备、沟、渠、渠、池等进行全面

清洁组两天彻底地清洁word资料

..1、普查绿化状况，作好绿化现状记录，并制定维护、整改计划；

进驻后3

绿化管养

环境组2、做好绿管养实施的；3、统计绿品种数量等。分局相关资料的交接、存档，技术资料、

一周进驻后4

资料交接

维修组图纸资料、设备设施说明书等交接。

二天对工作进展向主管部门汇报，听取建议，

项目负责5

主管部门沟通

进驻后及时按的需求进行改进和调整方案。管理处每周组织管理骨干召开会议结

人6

每周例会及管理容培训

当日工作不足布置明日工作并对物业

进驻后5天

项目负责人管理容和具体措施进行培训。1、排查安防重点部位，修改巡逻路线和频次；7

安全管理

2、排查安隐患，提出整改方案；

进驻后一周

保安中队长分队长3、结合现情况修订应急预案；4、落实岗技能培训、训练；1、统一考、排班、考核的该当、表格；2、统一交接班、夜间报岗的时间次数，8

部管理

集中受理；

进驻后

现场负责人3、统一维修材料的入库、发放的控制方法；word资料

..4、现场跟修订各岗位作业文件；5、统一、实工作汇报制度。1、制度上（值班室、设备房）2、统一记及签到本的挂放、归档、存放；9

现场标准化

3、机房、备房管理标准化；4、消火栓防火门标签完善，洗手间

进驻后一月

项目负责人挂保洁卡；5、统一材料、工具、清洁用品的分类、集中摆放。1、与甲方单位一起对供配、给排水、安防监控道闸电梯等设备设施进行普10

设备设施承接查验

查交接；2、普查登记设备设施数量，验收设备设

进驻后一月

项目负责人施运行状况，编制承接查验资料；3、档案技资料交接、钥匙交接。1、制度、格领取、分发、登记；

进驻后11

档案资料

客服组2、承接查资料收集、整理、归档。1、落实清洁、绿化、消杀到位，落实监

一月进驻后12

环境管理

管责任人

环境组一月2、制订、交环境整理、整顿计划；word资料

..3、整理、顿清洁、绿化问题。1、室外井、管道、设施、停车线油漆；13

维修养护

2、制订设备设施巡视路线、点检部位、保养计划；

进驻后一月

现场维修工3、制订接问题整改计划，分步实施14

标识完善

针对现场状况统计和上报标识标牌和上墙制度

进驻后一月

现场负责人根据进驻情况拟订的规章制度及管理15

总结完善

方案进行修订完善证满足使用人的要

进驻后一月

现场项目负责人求1、仪容仪与言行规2、客服维岗位礼仪3、物业项基本情况：委托管理容及特别要求；公司的承诺和标准。4、客服类员工的岗位职责；主要工作程序；表格的填写。5、环境管类：员工的岗位职责；清洁作业流程及注意事项；绿化作业流程及注意事项；6、消杀服标准和监管程序；各类表格填写规。7、安全管类：消防知识培训；治安重点位置防护；重点物资管理；岗位职责；应急突发事件处理和流程。备注：具体培训记录和考核记录见《培训记录》1、2012年-月-上午，管理处拟制好联系一览表，明确管理处、联络人，并上交甲方领word资料

..导。2承接查验小组提前准备好检查工具及承接查验表格分为设备环境安全查验组分别进行查验。并在承接查验结束后，将记录、图片整理、装订后交甲方签收并存档。3、管理负责人检查保安员、维修工的仪容仪表是否符合公司要求，个人的工具、装备、服务、工牌是否配齐。4、管理人员必须按商定的时间提前到达，确保人员、物资全部到位。四、常规期业管理方案1、管理围区域所有隶属本单位管理的物业以及周边米区域（正门到侧门间的人行道及车辆辅道）的物业管理及相关服务。2、房屋建本体的养护、管理。3、配套设、设备的维修、养护、运行和管理。物业管理围的机电设备设施（包括配电系统、给排水系统、强弱电、消防系统、室外照明、空调）的运行管理、日常维护保养、定期维护、故障维修。4、清洁卫管理。包括室、室外、墙体的清洁卫生，垃圾的收集、清运，以及四害消杀、化粪池清理、白蚁防治、补给清洁用品，办公桌椅、电脑设备的保洁等。5、室外绿的养护和管理；节假日、会议花卉摆放（花卉采购方提供花卉养护。6、24小时秩序维护员和安防值班及公共秩序管理。（1）实行小时的门岗、消防监控和安全防，及时发现和处理各种安全事故隐患，迅速有效处置突发事件；（2）秩序维护员根据要求对出入大楼的车辆、人员、物品进行登记检查；（3）秩序维护员要穿着统一的制服，工作规，作风严谨；（4）负责每天报纸杂志、信件的接收，做好相关的登记记录；（5）按照采购单位要求完成临时性勤杂工作、（6）管辖区域的交通、车辆行驶和停泊管理。（7）物业档案资料管理。word资料

..序号

项目保安消防

容1、保安管；2、办公楼序管理；

责任部门

工作标准完成公司品质服务标准、1

安全组安全管理

3、消防及产安全管理；4、各类应事件的处理。

达到甲方满意完成公司品车辆行驶和1机动车辆的停放和安全；

质服务标准、2

安全组停放局本体及相

2、非机车的停放和安全。1、分局体定期养护维修计划；

达到甲方满意完成公司品质服务标准、3

关公共设施

维修组2、公共施的维修养护管理。

达到甲方满维修养护1、基础料管理；

意完成公司品机电设备设2、设备运行管理；

质服务标准、4

施运行管理

维修组3、设备维修养护；和养护4、节能环保。智能化设施1智能化设施的维护；

达到甲方满意完成公司品质服务标准、5

维修组管理

2、掌握作和预防故障。

达到甲方满意word资料

..完成公司品6

电梯运行管理

1、电梯运行管理；2、掌握作和预防故障。

电梯中心

质服务标准、达到甲方满意完成公司品1、室外化养护；质服务标准、7

环境管理

2、室外洁、保洁、维护；

环境组达到甲方满3、四害杀。意完成公司品1、与委方共同举办各项文化活质服务标准、8

文化活动

动；

客户服务组达到甲方满2为委托方提供辅助性文化活动。意1、ISO9001质量体系管理与质量完成公司品检查；质服务标准、9

品质管理

2、ISO14001环境体系管理与质量

客户服务组达到甲方满检查。意10

绩效考核和行政管理

办公、培训、考核、薪酬。

客户服务组

完成公司服务标准word资料

..1、财务务；完成公司品11

成本管理

2、费用取与开支；

客户服务组3、采购仓储、办公设备、装备。1、各种料管理；

质服务标准完成公司品12

档案管理

客户服务组2、各类息的及时发布。

质服务标准、（四人员配备人员配置数量要求表序号

项目名称主任

管理员会务员维修工保安员清洁工绿化工

合计word资料

..123456789（、管理要作施甲方标准/测算序号

指标名称

公司品质

投标指标

主要措施依据要求1进当日即进行全面拓荒消除卫生死；2建环境管理制度，完善监督考核机制；

达到《市物业管理考核评比（写字楼）标准

三年

专家考评、打分

分上

3制创建实施计划，落实专人负责；4实效果与个人的薪酬待遇，年终考核挂钩；5实14001境管理体系以管理办法，保证目标的完成。word资料

..1行公开透明管理季向甲方领导交

业主满意度

95%

对管理服务满意人数/加评议的人数

以上

工作报告，汇报服务容、自查各项工作达到的标准，使物业管理始终处于甲方监督之中；2立服务半年向物业使用人作一次询意见调查，并对信息进行分析，及时调整和改进管理服务方案；3出现的不合格提出纠正和预防措施对纠正、预防措施的实施进行跟踪、调查处理结果直接向业主汇报公布。有效投诉次数

1按量保证体系实施日常管理、质量控制；

有效投诉率

低于0.2%

/用人总人

2设立二十四小时值班制受理投诉各类投诉信息在3分完成登记，按投诉容传递至相数100%

关责任部门，并在登记本上注明信息传至何部门、何人。所有投诉须统一编号，以便跟踪检查；处理的有

3部门接到投诉后即取补救措施，

有效投诉率

100%100%

效投诉/总有效投

在预定时间向客户回复，回复时间不超过一个工作日。×100%

专业人员持证上岗率

100%100%

培训合格人数/岗人员

1人员经物业管理专业培训后岗；2物业管理部门经理上岗证是项目经理竞争上岗的必备条件之一；3维修人员、消防安全人员100%证上岗。1接管后日组织工程技术人员对办公楼的房屋及配套设施进行全面的普查，登记造册；

房屋、公共配套设施完好率

95%上

96%上

完好房基本完好房的建筑面积/建筑面积

2制房屋及配套设施状况编制大修维护保养计划，报局审批后组织实施；3行标责任制常查护务标准、工作责任分散到人，建立三级质量控制网络，使其始终处于良好状态；4建立暴雨、台风应急处理预案，提前防，严格装修管理，全程跟踪、及时处理、避免损坏结构、危及配套设施安全的事故发生。word资料

..1后1周台各类设备进行完好状况普查，发现隐患立即处理；2定达标整改计划个设备状况达品质管理标准；3根据设备的重要性，对设备实行分级管理；

房屋及公共配套设备、设备完好率

95%

98%上

完好设备总数/备总数100%

编制设备维修保养计划、工作标准，保证按计划执行，确保设备始终处于良好状态；4实行目标责任制，日常巡查、维护、监督检查工作责任分解到人，严格考核；无任何重大事故发

5立备施查评比制度季检，检查结果与管理处的考核挂钩；6建立停电、水浸、暴管、设备故障的应急处理预案，避免意外的发生，损坏设备。1建立小时巡查制度，按重点与非重点部位确定巡查路线和频度，实行点线结合，固定岗与伏击岗结合的巡查，伏击的措施；2监控中心小值班，持证上岗；、行外来人员来访登记制度和跟踪路线制度，重要部位不得进入；

治安案件发生率

0

生（以辖区公安部

4行大件物品搬出的登记制度有管部门许可，不得旅行；门记录为依据

5车辆档案车出入登记发卡制，作好节假日、放假期间的普查登记工作；6实行三级检查制度，保安队长、班长、保安中心定期与不定期的检查保安值班情况，落实考核。

消防管理通过政府规定，100%自检完好率

100%

消防设备设施完好数量/防设备设

1制订消防安全管理制度，组建消防应急分队；、每天对消火栓、灭火器、防火门、疏散指示灯等消防设施进行检查，发现问题及时汇报；、月次防泵试运行，启动送、排风施总数量

机；、安全主管负责进行消防月检查，保安员每季进行消防全面检查；word资料

..、年度对消防设备设施全面检查。、明确责任区，工作质量、操作规程，要求具体、严格；

环境卫生消杀绿化达标95%率利用现代化手段对物业管理进行管理

96%上

达标面积/面积

、管理处环境主管严格按作业规程检查，发现问题立即纠正，每月考核结果与供方经济利益挂钩，严重不合格，立即终止合同；公定期抽查工作质量，严格考核。、管理处配置熟练的操作电脑的人员，通过公司的办公自动化软件，实施文件管理、材料管理、人事管理和账务管理；、利用局的部管理网络系统，随时了解市局会务、活动的信息、动态，通过网络平台进行信息交流，实现资源共享；、运用自动化监控系统、自动化消防报警系统、自动化节能降耗系统，实施科学化的管理。维修工程合格数/

、格按质量保证体系实施工程维修、质量跟踪与验收；、客户提供的维修材料，在维修前检验其型号，规格与质量，合格方可实施维修；、对难度大，复杂系数高的维修工程，由

零修合格率

100%100%

维修工程

公司的技术部门现场指导、监督与质量控总数

制；、所有大中修工程实施业主质量验收签证制度。word资料

..（1序号

岗位

服务项目及工作容

作业时间1

清洁主管

1、负责完管理处各项清洁工作、任务的安排；2对现场的清洁环境卫生进行检查和协助清洁工07—11：30完成保洁工作；14—18：003、制订保工作计划及安排、员工的管理、培训及考核。1办公室走廊大厅电梯消防楼梯门窗、07：0021消防设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁。

13—17：402办公室、走廊、电梯、消防楼梯、门窗、消防07：0032设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁。

13—17：403办公室、走廊、电梯、消防楼梯、门窗、消防07：0043设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁。

13—17：404办公室、走廊、电梯、消防楼梯、门窗、消防07：0054设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁。

13—17：405办公室、走廊、电梯、消防楼梯、门窗、消防07：0065设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁。

13—17：406办公室、走廊、电梯、消防楼梯、门窗、消防07：0076设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁。7、层办公走廊、电梯、消防楼梯、门窗、消防

13—17：4007—11：0087设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁。

13—17：40word资料

..8、层层办室走廊、电梯、消防楼梯、门窗、消

07—11：0098防设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁。

13—17：40附楼2、4层会议室、走廊、消防楼梯、门窗、：00：0010

附楼消防设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁。地下车库及附楼楼走廊、消防楼梯、门窗、消

13—17：4008—12：0011

地下室防设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁。一楼大厦周边、车场车道、绿化带清理，配合各

14—18：0008—12：0012

一楼外围楼层岗位清理垃圾。

14—18：30（2序号

岗位

服务项目及工作容

作业时间123

一号保洁区二号保洁区三号保洁区

1楼外围、天面、1、2走廊过道、消防楼梯、07：00：00门窗、消防设备设施等公共区域的清洁保洁，14：00：00垃圾清理。3、5走廊过道、消防楼梯、门窗、消防设07：00—11：00备设施等公共区域的清洁保洁，垃圾清理。14：00：006、7层走廊过道、消防楼梯、门窗、消防设07：00：00备设施等公共区域的清洁保洁，垃圾清理。14：00：00清洁项目

清洁标准

检测方法word资料

公共通道墙壁、瓷片、玻璃消防楼梯楼梯扶手会议室等公共场所、桌椅、台面天面、天花、灯饰门窗门门框窗、窗台、玻璃、窗帘指示牌开关消火栓、灭火器地面便池台面/盆门窗墙身隔板清新剂镜面桌椅/、文件柜信息板

..无灰尘、无垃圾无灰尘、无污渍无灰尘、无污渍无灰尘、无污渍无灰尘无灰尘、无污渍无灰尘、无污渍、无痕印、无手印无灰尘、无污渍无灰尘、无污渍无灰尘、无污渍、无异味、无尿碱无污渍、无垃圾无灰尘、无污渍无灰尘、无污渍保持空气清新无灰尘、无手印无灰尘、无污渍无灰尘、无字迹

目测地面洁净纸测50厘米无污渍目测地面洁净纸测50厘米无污渍目测表面洁净目测光亮、洁净纸测50米无灰尘、洁净目测表面无明显灰尘目测洁净目测洁净目测光亮、洁净纸测洁净纸测洁净鼻嗅清香目测光亮目测洁净测无明显灰尘目测洁净测无明显灰尘word资料

沙发、茶几烟灰缸花盆指示牌、信报箱垃圾篓、垃圾箱垃圾桶消防设施它设施绿化带停车场下停车场道路广场排水沟

..无灰尘、无污渍无烟头、洁净保持植物无灰无灰尘、无污渍