商品房现房合同买卖合同-各地观点

合同编号：商品房现房买卖合同出卖人：________________________________买受人：________________________________ 中华人民共和国住房和城乡建设部中华人民共和国国家工商行政管理总局二〇一一年三月修订索引说明第一章合同当事人第二章商品房基本状况第三章商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间第四章商品房交付使用条件及日期、交接手续第五章商品房质量及保修责任第六章办理产权登记有关事宜第七章物业服务第八章双方约定的其他事项说明1、本合同文本为示范文本，由中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家工商行政管理总局共同制订。各地在有关房地产法律法规规定的范围内，结合实际情况调整合同相应内容。2、商品房现售，是指房地产开发企业将完成竣工验收备案的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。【青岛】将“完成竣工备案”改为“已办理房屋初始登记”。（&理由：开发企业已办在办理房屋所有权初始登记时向登记机构提供竣工验收备案证明文件，在此之前，登记机构对项目是否已竣工验收备案无法准确认定，应当按预售还是现售管理难以判断。）3、签订本合同前，出卖人应当向买受人出示有关权属证书和证明文件。4、双方当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同生效后，未被修改的文字视为双方当事人同意内容。5、签订本合同前，买受人应当仔细阅读合同条款，特别是审阅其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。6、本合同文本中相关条款后留有空白行，供双方当事人自行约定或补充约定。出卖人与买受人可以针对合同中未约定或约定不详的内容，根据所售项目的具体情况签订公平合理的补充协议，也可以在相关条款后的空白行中进行补充约定。7、本合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打×，以示删除。8、双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致；在任何情况下，买受人都应当至少持有一份合同原件。9、根据合同法的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。【青岛】建议增加第10点，本合同项下的建筑面积（预测绘、实测绘）依据《房产测量规范》计算所得。（&理由：明确建筑面积计算依据，以免因计算依据标准不同而产生纠纷。）【成都】建议增加合同术语解释章节（&理由：合同中出现大量专业性术语，例如基础挖槽、结构封顶、层高、分割拆零销售、返本销售、售后包租等，买受人容易认识不清，实践中成为引发合同履行纠纷的风险点。与之同时，未对其进行提示也有悖于格式合同条款的提示性立法要求。）建议说明部分增加风险提示内容（&理由：合同文本缺乏对购房人风险提示。如对于预购了存在土地抵押、在建工程抵押的商品房，买受人会承担多大的风险并无提示，买受人对交易的房屋标的缺乏有效的判断，囿于自身专业知识的缺乏而签订的合同事实上存在背离平等协商基本原则的可能。）建议删除说明部分第9条（&理由：关于违约金是否合理的处理已经在最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释中有具体条文明确，在缺乏怎么判断合理的内容前提下，该条的设置缺乏实际意义。）

商品房现房买卖合同第一章合同当事人出卖人：_________________________________________________________通讯地址：________________________________________________________邮政编码：________________________________________________________营业执照注册号：__________________________________________________企业资质证书号：__________________________________________________法定代表人：____________________联系：_______________________委托代理人：____________________联系：______________________委托销售代理机构：_______________________________________________通讯地址：________________________________________________________邮政编码：________________________________________________________营业执照注册号：__________________________________________________买受人：_________________________________________________________【法定代表人】【负责人】：__________________国籍【地区】：___________【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】：____________________________出生日期：______年______月______日，性别：___________________通讯地址：________________________________________________________邮政编码：______________________联系：_______________________【法定代理人】【委托代理人】：_________________国籍【地区】：________【身份证】【护照】【】：_____________________________________________出生日期：______年______月______日，性别：____________________通讯地址：________________________________________________________邮政编码：______________________联系：_______________________（买受人为多个时，各地在示范文本中可以增加以上买受人信息）【成都】关于第一章合同当事人建议明确卖方委托销售代理机构的包销和代销形态，让购房人能知道受托销售机构的权利、义务。买受人存在共有情形时，建议增加共有性质、按份共有情形下的份额体现内容。同时身份证明文件的类型较为狭窄，建议增加组织机构代码证类型。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》及其他有关法律、法规的规定，出卖人和买受人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就商品房销售事宜达成如下协议：【南京】建议删去买受人出生日期和性别，因买受人身份证号能体现其出生日期和性别：将【法定代理人】和【委托代理人】合并为【代理人】。【西宁】合同当事人出卖人最后一行增加“中介机构备案证明号”。合同当事人买受人第六行后增加“买受人配偶及身份证号”一行。第二章商品房基本状况第一条项目建设依据1、出卖人以【出让】【转让】【划拨】方式取得坐落于___________地块的国有土地使用权。该地块【国有土地使用证号】【】为：__________________，土地使用权面积为：___________，买受人购买的商品房(以下简称该商品房）所在土地用途为：___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日止。【深圳】建议在此条1中“所在土地用途为＿＿＿＿＿＿”后增加“建筑容积率为＿＿＿＿＿＿”（&理由：签订合同之时，房地产的建筑容积率是确定的，理由也在合同中予以约定；）【南京】建议删去【转让】，因转让属二级市场，目前国有土地使用权的取得方式只有出让和划拨两种。建议将“买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所在土地用途为：___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日止。”调整至第二章第三条作为第1项，以便在同一项内几种体现该商品房的土地用途和规划用途。【成都】建议删除该条关于商品房项目名称内容。如不能删除，则建议增加关于商品房项目命名权的约定。建议参照土地使用权条款，增加规划许可证中证载的规划许可事项，如规划许可修建的房屋用途，结构、层数等。建议建议参照土地使用权条款，增加施工许可证证载内容，例如施工单位、施工期限。2、出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目【地名核准名称】【暂定名】为：_________，建设工程规划许可证号为：___________，建筑工程施工许可证号为：___________。【天津】建议删除此条第二项中的“建设工程规划许可证号为：＿＿＿＿＿＿，建筑工程施工许可证号为＿＿＿＿＿＿。”（&理由：根据《城市商品房预售管理办法》有关规定，开发企业申领商品房预售许可证时提交的要件中，已包含建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。而商品房预售许可证又是商品房预售的必备前提条件，即合法预售的商品房应已取得建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，合同中对此进行约定义务实际意义。）【深圳】建议在此条2中“建设工程规划许可证号为：＿＿＿＿＿＿”之前增加“建设用地规划许可证号为……”。（&理由：办理商品房销售必须四证齐全，建设用地规划许可证也不可缺少，一边购房人查询。）

第二条商品房基本情况1、该商品房已完成竣工验收备案，备案号为：_______________，备案机构为：______________________。竣工验收备案证明文件见附件一。2、该商品房的规划用途为【住宅】【办公】【商业】【_______】。【成都】该条第1项列举了商品房规划用途的内容，但实践中因为规划国标对于房屋用途的定性与房产测量上的界定存在差异，因此出现了两类问题，其一是规划上认定的用途在房屋登记中无法归类，其二是部分特殊用途，例如未达到日照要求的公寓，从建筑形态看应当归属于住宅，但又属于未达到正常住宅建设标准的房屋，导致其归类出现困难。建议不采用列举方式，由合同双方根据规划许可内容自行填写。3、该商品房所在楼栋的主体建筑结构为：_____________，建筑层数为：__________层，其中地上___________层，地下___________层。【南京】建议将“_________【幢】【座】第_________层_________单元___________号”改为“_________________________________”，因许多房屋的房号标牌不统一，有的无单元，有的是室而非号，难以在上述固定格式内填写。【成都】建议删除第2项“签订本合同时该商品房所在楼栋的建设工程进度状况为【基础挖槽】【正负零】【地下_____层】【地上_____层】【结构封顶】。”内容。实践中各地设置的预售许可标准不统一，而建立预售合同合法基础的是预售许可，对于所在楼栋的建设工程进度应当由预售许可行政管理部门进行监管，界定其合法性，对于买受人而言，一则基础挖槽一类的建设专业技术用语，买受人难以理解，二则对于买受人也无实际意义。4、该商品房为第一条规定项目中的_________【幢】【座】第_________层_________单元___________号（该房号以房屋所有权证登记的地址为准），该商品房的平面图及位置图见附件一。【成都】竣工后房号一般不会再变化。5、出卖人委托具有相应资质的房地产测绘机构对该商品房进行实测，实测建筑面积共___________平方米，其中套内建筑面积___________平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积___________平方米。该商品房共用部位具体见附件二。该商品房层高为：________米,有______个阳台，其中________个阳台为封闭式，________个阳台为非封闭式。【成都】建议将“共用部位与共用房屋分摊建筑面积”的表述修改为共有共用房屋分摊建筑面积，与房产测量国标保持一致。同时《物权法》对业主建筑物区分所有权的规定，明确了业主共有、公用部分以及公用设施三类涉及业主共有权和业主成员权的情形，建议合同与其保持一致。尤其在合同附件中要加以具体列示。第三条抵押情况该商品房设定的抵押情况为【未抵押】【土地抵押】【在建工程抵押】【房屋抵押】【】。抵押权人为：____________，抵押登记部门为：______________________，抵押登记日期为：_____________。抵押权人同意该商品房销售的证明及关于抵押的相关约定见附件三。【南京】建议将“共用房屋分摊建筑面积”改为“共用分摊面积”，因物业用房属共用房屋，在南京市不参与面积分摊。建议将“层高为：______米”调整为“标准层高：______米，局部层高：______米”，以方便表述同一套房屋内局部层高不一致的情形。建议删去“有______阳台，其中______个阳台为封闭式，______个阳台为非封闭式”，阳台的详细情形可体现在附件内。第四条租赁情况该商品房的租赁情况为：___________。1、出卖人未将该商品房出租。2、出卖人已将该商品房出租，【买受人为该商品房承租人】【承租人已放弃优先购买权】。租赁期限至：年月日。出卖人与买受人经协商一致，自本合同约定的交付日至出租期限届满期间的房屋收益归【出卖人】【买受人】所有。________________________________________________________________。承租人放弃优先购买权的声明见附件四。【武汉】第四条租赁情况中如有租赁情况应填写租赁登记备案号。（&理由：《商品房租赁管理办法》要求房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。）【成都】建议删除第四条租赁情况（&理由：买卖不破租赁，是否涉及侵害优先受偿权，应属另一民事法律关系。实践中如现售合同中约定该条款，将导致办理登记的部门面临审查难题。）第五条房屋权利状况1、该商品房没有权属纠纷和债权债务纠纷；2、该商品房没有销售给除本买受人以外的其他人；3、该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况；4、________________________________________________________；5、________________________________________________________；6、________________________________________________________。如该商品房权利状况与上述情况不符，导致买受人不能办理房屋登记或发生债权债务纠纷的，买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内，将买受人已付房价款及利息（按中国人民银行规定的同期贷款利率计算）退还给买受人，买受人有权要求出卖人支付不低于已付房价款一倍的赔偿金。________________________________________________________。【南京】建议将第四条和第五条合并，统称房屋权利状况。因为抵押情况也属于房屋权利状况。【青岛】建议增加销售依据条款：出卖人出售的商品房现已取得房屋所有权证，证号为：_______________，登记机构为：_______________。（&理由：以初始登记作为销售依据便于购房人准确掌握所购房屋权利状况，利于登记机构管理。）第三章商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间第六条计价方式与价款出卖人与买受人按照下列第种方式计算该商品房价款：1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米_____（币）____元，总价款为_____（币）____佰____拾____亿_____仟____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾_____元整（大写）。2、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米____（币）____元，总价款为____（币）____佰____拾____亿_____仟_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾_____元整（大写）。3、按照套(单元)计算，该商品房总价款为_____（币）____佰____拾____亿______仟_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾_____元整（大写）。4、按照____________________计算，该商品房总价款为______（币）_____佰_____拾_____亿______仟_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾_____元整（大写）。【深圳】建议此条增加“本合同中的总价款是指买受人向出卖人支付的全部购房款，不包括买卖行为产生的各类税费及费用”的约定。（&理由：虽然本合同第十三条第四款对有关的税费及费用做了约定，但是此处应该说明总价款是不包含第十三条第四款约定的税费的，以免产生纠纷。）【青岛】房屋装修单价为每平方米_____（币）（元），装修总价：_____（币）（元）（&理由：明确房屋装修价格便于掌握同地段房屋价格，利于房屋价格统计。）第七条付款方式及期限买受人采取下列第____种方式付款。1、一次性付款。买受人应当在____年____月____日前支付全部房价款。2、分期付款。买受人应当在____年____月____日前分_____期支付部全部房价款，首期房价款金额（____币）元（大写：____亿____仟____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整），应当于年月日前支付。【深圳】建议此条2中增加除首期房价款外，其他分期付款的约定。（&理由：商品房总价款的计价方式、支付方式、期限是商品房合同的一个重要约定内容，示范文本应对此加以规范，而不是开放式由买卖双方自行具体约定，从而维护处于弱势地位的买受人的合法权利。）3、贷款方式付款：【公积金贷款】【商业贷款】【】。买受人首期支付全部房价款的_____％，其余价款向【___________】借款支付。如因买受人的原因造成不能贷款的，_________________________________________________________________________________。【深圳】建议此条3中个人按揭贷款的方式需具体约定，而不宜在附件中约定。（&理由：商品房总价款的计价方式、支付方式、期限是商品房合同的一个重要约定内容，示范文本应对此加以规范，而不是开放式由买卖双方自行具体约定，从而维护处于弱势地位的买受人的合法权利。）【深圳】建议在此条中增加关于“未能订立商品房担保贷款合同”有关问题的处理约定。（&理由：近年来存在着大量签订合同之后，却因授信银行商品房担保贷款未能得到审批而无法办理个人按揭贷款的现象，导致买受人“被失约”，存在很大的违约风险，从而产生大量的纠纷。因此，应对此作明确约定。）4、其他方式：________________________________________________________；________________________________________________________。该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件五。【深圳】建议增加关于“付款证明”的约定。（&理由：买受人支付购房款后，出卖人应出具发票。买受人已经付清购房款的，出卖人应当出具付清购房款证明书。防止出卖人理应出具发票，却只开收据，逃避国家税收。）【南京】建议增加定金条款。此条2中“分_____期支付部全部房价款”其意何解？是否漏子或多字。第八条逾期付款责任买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第______种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理(（1）和（2）不作累加)(1)逾期在_____日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之_____的违约金，并于约定的付款期限届满之次日起_____日内向出卖人支付违约金。该处内容有修改，原内容见预售合同。请考虑使用哪个说法比较好？该处内容有修改，原内容见预售合同。请考虑使用哪个说法比较好？(2)逾期超过_____日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起_____日内按照累计的逾期应付款的_____%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人已付房价款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之_____（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于约定的付款期限届满之次日起_____日内向出卖人支付违约金。意见同上意见同上本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件五约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、__________________________________________________________。【南京】第八条：针对贷款买受人因银行贷款审批时间过长导致逾期付款的情形，建议增加这种情形处理方式的相关内容。第四章商品房交付使用条件及日期、交接手续第九条交付时间和条件（一）出卖人应当在____年____月____日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、、、、项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；【南京】此条（二）2中，建议将“实测技术报告书”调整为“实测成果报告书”，因实测技术报告书反映测绘机构的技术路线，实测成果报告书反映面积的实测情况。《商品房销售管理办法》第三十四条也表述为成果报告。【青岛】建议将此条（二）2修改为有资质的房产测绘机构出具的由登记机构进行测绘成果审核备案的该商品房面积实测技术报告书。（&理由：经登记机构审核备案的测绘面积，方可作为登记依据，使房屋交付面积与登记面积一致，可以避免因房屋问题产生纠纷。）3、该商品房已办理了初始登记；4、_____________________________________________________；5、_____________________________________________________；6、_____________________________________________________。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。【成都】建议第九条删除1、2项内容。（&理由：如商品房已经完成了初始登记，则必然具备了“1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件。2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。”两项条件，因此已经列示的意义。而且这种列示将产生预售和现售交付条件相同的误解。）第十条本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件（一）城市基础设施1、上水、下水：____年____月____日达到正常使用条件；2、供电：____年____月____日达到正常使用条件；3、供暖：____年____月____日达到正常使用条件；【青岛】建议将“供暖：____年____月____日达到正常使用条件”改为“供暖：交付时室内设备、管线安装完毕，____年____月____日达到正常使用条件；”（&理由：目前因城市发展较快，但基础设施建设滞后，某些区域房屋交付时，供暖设施可能还达不到正常使用条件）4、燃气：____年____月____日达到正常使用条件；5、通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续。如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第____种方式处理：（1）以上设施中第1、2、3、4项在约定期限内未达到交付使用条件的，出卖人按本合同第十二条的约定承担逾期交付的违约责任；出卖人采取措施保证相关设施于日之内达到交付使用条件。届时仍不能达到交付使用条件的，买受人有权要求解除合同和给予赔偿，出卖人赔偿数额为元。第5项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付_______元的违约金；第6项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付_______元的违约金；第7项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付_______元的违约金。出卖人采取措施保证相关设施于日之内达到交付使用条件。（2）。（二）公共服务及其他配套设施（包括但不限于建设工程规划许可证附件及附图中载明的公共服务设施配套建设指标）1、公共绿地：_____________________________________________；2、小区内非市政道路：_____________________________________；3、物业管理用房：________________________________________；4、医院：_____年____月____日前竣工；5、幼儿园：_____年____月____日前竣工；6、学校：_____年____月____日前竣工；7、会所：_____年____月____日前竣工；【天津】此条3中的“会所”进行明确的定义，否则不具备可操作性。8、购物中心：____年____月____日前竣工；9、；10、。以上设施未达到上述约定的，双方同意按照下列第_____种方式处理：（1）出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款％的违约金，并采取措施保证相关设施于日之内达到约定条件。届时仍不能达到约定条件的，买受人有权要求解除合同和给予赔偿，出卖人赔偿数额为；（2）。关于本项目内相关设施、设备的具体约定见附件六。【南京】第四章大部分内容与先手不符，建议调整。建议删去第十条的内容。【南宁】合同中公共服务设施和商业配套设施，如幼儿园等，应首先标注“有、无”、其次标注“现已建成使用”或“在建”，对于在建的明确何时竣工达到使用条件。第十一条交接手续（一）该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接的时间，以该商品房所在地为交接手续办理地点。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（二）查验房屋1、买受人应在收到书面通知后日内，办理该商品房的交接手续。2、双方办理交接手续前，买受人有权对所购买的该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。3、查验该商品房时，买受人对以下除该商品房地基基础和主体结构外的房屋质量问题提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起_____日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量问题给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。【南京】此条（二）3中“修复完成后再行交付”，这种表述对交付日期的界定容易引发交付纠纷，建议修改。（1）屋面、墙面、地面渗漏；（2）墙面、顶棚抹灰层脱落；（3）地面空鼓开裂、大面积起砂；（4）门窗翘裂、五金件损坏；（5）管道堵塞；（6）洁具开裂、漏水；（7）灯具、电器开关失灵；（8）防盗及对讲系统失灵；（9）____________________________________________________；（10）____________________________________________________；（11）____________________________________________________；（12）____________________________________________________。（三）查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：；

。第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第九条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第______种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理(（1）、（2）不作累加)(1)逾期在_____日之内（该期限应当不多于第九条第1（1）项中的期限），自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之_____的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率），并于约定的交付日之次日起_____日内向买受人支付违约金。(2)逾期超过_____日（该期限应当与本条第1（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起_____日内退还已付房价款，并按照买受人已付房价款的_____%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之______（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于约定的交付日之次日起_____日内向买受人支付违约金。2、__________________________________________________________。

第五章商品房质量及保修责任【南京】建议将“商品房质量及保修责任”修改为“出卖人承诺”。第十三条商品房质量的约定（一）地基基础和主体结构该商品房地基基础和主体结构合格。经检测不合格的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起______日内退还已付房价款，并按%（不低于中国人民银行规定的同期贷款利率）计算付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此发生的检测费用由出卖人承担。买受人不解除合同的，。（二）地基基础和主体结构外的房屋质量问题交付的该商品房质量应当符合国家颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。还应当符合以下约定：

_______________________________________________________；

_______________________________________________________。发现房屋质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、重作、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担赔偿责任。_______________________________________________________。（2）经过更换、重作、修理，仍然严重影响正常居住使用的，买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起______日内退还已付房价款，并按%（不低于中国人民银行规定的同期贷款利率）计算付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担；买受人不解除合同的，。（3）

_______________________________________________________。（三）装饰装修及设备标准交付的该商品房应使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第______、______、______、______方式处理：（可多选）（1）及时更换、重作、修理；（2）出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；（3）____________________________________________________；（4）____________________________________________________。具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件七。（四）室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施1、该商品房室内空气质量符合国家标准。该商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，出卖人应当采取必要措施纠正，并承担全部费用；因此给买受人造成损失的，出卖人应当承担赔偿责任。___________________________________________________________。2、该商品房为住宅的，建筑隔声情况符合《民用建筑隔声设计规范》（GBJ118－88）、《建筑门窗空气声隔声性能分级及检测方法》（GB/T8485－2021）标准。商品房建筑隔声情况未达到标准的，出卖人应当按照规划设计的要求补做建筑施工隔声措施，并承担全部费用；因此给买受人造成损失的，出卖人应当承担赔偿责任。____________________________________________________________。3、该商品房应当符合国家有关民用建筑节能强制性标准的要求。未达到标准的，出卖人应当按照相应标准要求补做节能措施，并承担全部费用；因此给买受人造成损失的，出卖人应当承担赔偿责任。____________________________________________________________。【深圳】建议精简本合同中的关于“环保技术”、“建筑节能”等方面的专业约定。（&理由：买受人为普通百姓，专业知识受限可能无法理解如此大的专业信息，以致该合同的实用程度降低。建议对建筑质量方面做原则性的权利义务的约定，具体各项的专业性信息可以在附件中提供国家有关标准或规定以供买受人参考。）第十四条保修责任（一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。该商品房为非住宅的，双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。具体内容见附件八。（二）下列情形，出卖人不承担保修与赔偿责任：1、因人为破坏或严重自然灾害造成的房屋及其附属设施的损害；2、不当使用，或者在装修房屋过程中，对房屋结构、水电气管线、防水层、保温层、粉刷层及部品零件造成的损害；3、第三人因不当使用、装修房屋，对本商品房造成的损害。（三）在保修期内，买受人发出书面保修通知书________日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由出卖人承担。

第六章办理产权登记有关事宜第十五条房屋登记（一）预告登记1、买卖双方【同意】【不同意】办理该商品房的预告登记手续。买卖双方同意办理预告登记的，自本合同签订起_______日内向该商品房所在地的房屋登记机构申请办理预告登记手续。如果出卖人未按照双方约定申请办理预告登记的，买受人可以单方申请预告登记。【武汉】此点最后应增加：“预告登记后，双方应当按照本合同第十九条第3款约定的期限申请办理房屋所有权转移登记。逾期满三个月未申请转移登记时，预告登记失效。预告登记后，双方自愿或依法解除本合同时，双方应当自解除合同之日起三个月内，向房屋的及机构申请注销预告登记。买受人未按照约定与出卖人申请注销预告登记时，出卖人可以单方申请注销预告登记。”2、有关预告登记的具体约定如下：__________________________________________________________；____________________________________________________________。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。【南京】建议增加“买受人领取《房屋所有权证》后，买受人有权且应当要求出卖人及时配合买受人办理该商品房占用范围内的国有土地使用权变更登记”。《中华人民共和国房地产管理办法》第四十一条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得方式”，《商品房销售管理办法》三十四条第三款也规定“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”。要明确开发企业在房屋权属登记和土地使用权变更方面的义务和责任。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起_______日内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照下列第______种方式处理：（1）买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起____日内退还买受人全部已付款，并按照____________利率付给利息。买受人不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之_____的违约金。（2）_________________________________________。3、如因买受人的原因，造成买受人未能办理房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。【南京】“买受人未能在商品房交付之日起_____日内办迄”，建议根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的要求修改该为“买受人未能在商品房交付之日起_____日（应当不超过90日）内办迄”，以增加时间限定的提示。（三）关于房屋登记的约定见附件九。第七章物业服务第十六条物业服务（一）该商品房的物业服务企业属于下列第种：1、出卖人已依法选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业服务，并签订了书面的前期物业服务合同，合同期限为：。物业服务企业为：，资质证号为：。2、该商品房所在的物业管理区域已成立业主大会，业主大会已依法选聘具有相应资质的物业服务企业进行物业服务，并签订了书面的物业服务合同，合同期限为。物业服务企业为：，资质证号为：。（二）物业服务期间，物业服务收费价格为__________/月·平方米(建筑面积)。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、____________、________、_________。（三）物业服务内容见附件十。（四）买受人已详细阅读（前期）物业服务合同和（临时）管理规约，同意由该物业服务企业提供物业服务，遵守（临时）管理规约。第八章双方约定的其他事项第十七条建筑物区分所有权买受人对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他买受人的合法权益。对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。双方约定如下：1、建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分归全体产权人共有；【南京】“结构部分归产权人共有”，建议修改为“结构部分使用权归产权人共有”。2、该商品房所在建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）、占用全体产权人共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、物业服务用房归全体产权人共有；3、会所：____________________________________________________；4、运动休闲设施：_____________________________________________；5、教育设施：_________________________________________________；6、___________________________________________________________。 第十八条税费买卖双方应按照国家的有关规定，向相应部门交纳因该商品房买卖发生的税、费。【深圳】建议在此条增加关于“专项维修资金”的约定。第十九条销售和使用承诺1、出卖人承诺商品住宅不分割拆零销售；不采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。2、出卖人承诺出售的商品房用途与规划用途一致，并按照规划用途办理房屋登记。出卖人不得擅自改变与该商品房有关的共用部位和设施的使用性质。【青岛】建议将“规划用途”修改为“土地、规划用途”。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率及基础设施、公共服务设施、绿化率等规划许可内容变更的，出卖人应当及时将变更内容书面告知买受人，并应当取得规划行政主管部门的批准。买受人有权选择解除合同或要求出卖人赔偿损失。【南京】建议将“出卖人应当及时将变更内容书面告知买受人”修改为“出卖人应当在变更确立之日起10内将变更内容书面告知买受人，出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由出卖人承担违约责任”，因为《商品房销售管理办法》第二十四条也明确要求10日内告知。【青岛】建议将“规划用途、面积、容积率及基础设施、公共服务设施、绿化率”修改为“土地、规划用途、土地出让年限、土地性质、面积、容积率及基础设施、公共服务设施、绿化率”。（&理由：实践中存在开发企业擅自变更土地面积及规划用途，侵害购房人的权利。）3、出卖人承诺对商品房的销售，不涉及依法或者依规划属于买受人共有的共用部位和设施的处分。4、买受人使用该商品房期间，不得擅自改变该商品房的用途、建筑主体结构和承重结构。除本合同、补充协议及其附件另有约定外，买受人在使用该商品房期间有权与其他权利人共同使用与该商品房有关的共用部位和设施，并按照共用部位与共用房屋分摊面积承担义务。____________________________________________________________。5、____________________________________________________________。第二十条争议解决方式本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可请求消费者协会调解；协商不成的，按照下列第______种方式解决：1、依法向房屋所在地人民法院起诉。2、提交____________仲裁委员会仲裁。第二十一条本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十一）。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。本合同的解除，应当采用书面形式。第二十二条本合同及附件共______页，一式______份，其中出卖人______份，买受人______份，______份，______份。【南京】“买受人______份，______份，______份”其意何解？

出卖人(签章)：买受人(签章)：

【法定代表人】：【法定代表人】：

【代理人】：【代理人】：

签订时间：_____年____月____日签订时间：____年_____月____日

签订地点：签订地点：【天津】建议将合同中“万分之一”和“%”的书写方式进行统一。附件一竣工验收备案证明文件、房屋平面图及位置图（应标明方位）1、竣工验收备案证明文件2、房屋平面图（应当标明详细尺寸，并约定误差范围）3、该房屋在整个楼栋中的位置图4、建设工程设计方案总平面图【武汉】附件一增加“规划验收合格证明的附图（竣工图）”。附件二关于该商品房共用部位的具体说明1、纳入该商品房分摊的共用部位的名称、所在位置；2、未纳入该商品房分摊的共用部位的名称、所在位置。【武汉】同预售。附件三该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定1、该商品房取得抵押权人同意销售的证明2、解除抵押的条件和时间3、关于抵押的其他约定附件四承租人放弃优先购买权的声明附件五关于该商品房的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定附件六关于本项目内相关设施、设备的具体约定1、相关设施的位置及用途2、其他约定附件七关于装饰装修及相关设备标准的约定交付的商品房的装修部分达不到本附件约定的装修标准的，买房人有权要求出卖人就未达标准部分进行重新装修。对出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。但买受人明确表示不接受这部分装置、装修、装饰的，出卖人有义务对其加以拆除，并赔偿买受人因此而遭受的直接损失。（双方还可以具体约定主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容）1、外墙：【瓷砖】【涂料】【玻璃幕墙】【_______________________】。2、起居室：（1）内墙：【涂料】【壁纸】【_________________________________】。（2）顶棚：【石膏板吊顶】【涂料】【__________________________】。（3）室内地面：【大理石】【花岗岩】【水泥抹面】【实木地板】【________】。3、厨房：（1）地面：【水泥抹面】【瓷砖】【_______________________________】；（2）墙面：【耐水腻子】【瓷砖】【_______________________________】；（3）顶棚：【水泥抹面】【石膏吊顶】【___________________________】；（4）厨具：__________________________________________________。4、卫生间：（1）地面：【水泥抹面】【瓷砖】【_____________________________】；（2）墙面：【耐水腻子】【涂料】【瓷砖】【________________________】；（3）顶棚：【水泥抹面】【石膏吊顶】【__________________________】；（4）卫生器具5、阳台：【塑钢封闭】【铝合金封闭】【断桥铝合金封闭】【不封闭】【______________】。6、其他_______________________________________________________________；_______________________________________________________________。附件八关于保修范围、保修期限和保修责任的约定（该商品房为住宅的，出卖人应提供《住宅质量保证书》；该商品房为非住宅的，双方可参照《住宅质量保证书》中的内容对保修范围、保修期限和保修责任等进行约定）该商品房的保修期自房屋交付买受人使用之日起计算，保修期限不应低于国家规定的期限。出卖人可以延长保修期。在保修期限内，出卖人应设立相应机构和人员处理保修问题：办公时间：_________________________________________________；办公地点：_________________________________________________；联系：____________________________________________。（一）保修项目、期限及责任的约定1、地基基础和主体结构：保修期限为【国家标准：合理使用寿命年限】【】：_________________；保修期内，因设计或施工的原因，造成建筑物地基下陷、倾斜及主体结构构件开裂、变形、破损且超出国家设计规范的规定值的，无偿进行保修；____________________________________________________。2、屋面防水：保修期限为【国家标准：5年】【】：_________________；保修期内，因设计、施工或所用防水材料的质量问题，造成天花板渗水、滴漏的，无偿进行保修；____________________________________________________。3、墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道：保修期限为【国家标准：5年】【】：_________________；保修期内，因施工或所用材料的质量问题，造成外墙面、厨房、卫生间地面渗漏的，无偿进行保修；____________________________________________________。4、墙面、顶棚抹灰层保修期限为【国家标准：2年】【】：_________________；保修期内，因施工质量问题，造成墙面、顶棚抹灰层脱落的，无偿进行保修；____________________________________________________。5、地面保修期限为【国家标准：2年】【】：_________________；保修期内，因施工质量问题，造成地面空鼓开裂、大面积起砂的，无偿进行保修；____________________________________________________。6、门窗、五金件保修期限为【国家标准：1年】【】：_________________；保修期内，因施工质量问题，造成门窗翘裂、五金件损坏的，无偿进行保修；____________________________________________________。7、管道保修期限为【国家标准：2年】【】：_________________；保修期内，因施工质量问题或产品质量问题，造成管道堵塞的，无偿进行保修；____________________________________________________。8、卫生洁具保修期限为【国家标准：1年】【】：_________________；保修期内，因施工质量问题或产品质量问题，造成卫生洁具开裂、漏水的，无偿进行保修；____________________________________________________。9、灯具、电器开关保修期限为【国家标准：1年】【】：_________________；保修期内，如因施工质量问题，造成灯具、电器开关失灵的，无偿进行保修（不包括灯泡）；____________________________________________________。10、防盗及对讲系统保修期限为【国家标准：1年】【】：_________________；保修期内，因产品或施工质量问题，造成防盗及对讲系统失灵的，无偿进行保修；____________________________________________________。11、____________________________________________________；12、____________________________________________________；13、____________________________________________________；14、____________________________________________________；15、________________