课时第十一章地价评估和分摊

第十一章地价评估和地价分摊题41分考建筑面积、土地价值分摊、临街深度价格率、补基准地路线题1分考路线价法、补地价分路线价题1分考地租理论、补路线价法计平均深度价格修正率计题1分考四三二一法则、补地基准地价的内路线价法中的题1分考四三二一法则、补地土地价值的分基准地价的概题1分考哈伯法则、补建筑地价分摊据房地价题114分2215考标准临街深度；路线标准宗按建筑面积分摊地题2114分2215考地租测算；补路线价法和基准地修的相土地价值分熟悉地租现象了解地租理论的简要回顾熟悉路线价法概述熟悉划分路线价区段熟悉补地价的测算熟悉建筑地价分摊的意义第一节地租理论及测算地租的含义（熟悉狭义，指利用土地所获得的超额广义，指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额姆·安森租对耕那比肥沃的所权它支付耕不质量地地租的测算（熟悉计算：地租＝农产品市场价格－农产品销售税费－农产品生产成本－农产品成本－土地上实际测算地4： 润第二节路线价法路线价法不进行情况修正和市场状况调整的原因：求得的路线价——若干标准临街土地的平均价场状况调整和房地产状况调整。（）『正确答案』『答案解析』本题考查的是路线价法概述.情况和房地产市场状况在确定路线价时已经考虑了，所以计算估价对象价格时，只有进行房地产状况调整即可。参见P370。正。（）『正确答案』状况调整，临街宽度、深度、形状，都是房地产状况修正。参见P370。之间的地段必然是同一个路线价区段。（）『正确答案』划分为2个以上的路线价区段。注意:“必然是”三个字。参见P371。选取的具体要求（8）：①一街距街道最近25价值占整块土地价40%；第二个25尺，价值占整块土地价值的30%；第四个（距离街道最远的）25值占整块土地价值的10%。等份的价值，分100的土9%、8%、7%、6%。【多选题】甲地块临街深度为100尺15形状为矩形，总价为100。相邻的中，正确的有（）。【2009年】『正确答案』划分为与街道平行的四等份：距街道最近的第一个25尺，价值占整块土40%；第二个25的）25价值占整块土地价10%。九八七六法则是指100分，则以九八七六法则来补充，即超过100尺的第一、第二、第三、第四个25尺等份的价值，分别为临街深度100尺的土地价值的9%、8%、7%、6%。参见P373。四三二一法则，计算其相邻的临街深度15.24m（50尺）、20m形土地的总价。的）25英尺，价值占整块土地价值的10%。参见P374。参见P374。11-3】通过标准临街宗地单价（路线价）求得的一宗临街深度为15.24m（即50）、临街宽度为20.00m85.34元。标准临街宗地的临街深度为30.48m（100），临街宽度为25.00m。假设临街宽度20.00m临街25.00差异对土地单价的高低影响不大，请根据四三二一法则，【解】标准临街宗地的单价和总价计算如下标准临街宗地的总价＝2000.00×（30.48×25.00）÷10000＝152.40（万元）。参见P374法则（Somersrule）：是临街深度为100尺的临街土地，前半部分和后半部分的价值，分别整块土地价值的72.527.5%，如果50则该部分的价值仅为临街深度为100临街土地价值的15%。霍夫曼法则（Hoffmanrule）：是临街深度为100尺的临街土地，前2550尺部分、75整块土地的价值，分别占整块土地价37.5%、67%、87.7%和100%。哈柏法则（Harperrule）：是临100尺的临街土地，前各部分的价值占整块土地价值的。例如，临街深度为100英尺的土地，前25英尺部分的价值占整块土地价值的＝ 表11-1临街深度（英尺四三二一法则9876单独深度价格修正率9876累计深度价格修正率平均深度价格修正率率正率分别为50%、30%、20%16m地的平均深度价格修正率为120%。『正确答案』参见P376【单选题】随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是（）『正确答案』『答案解析』本题考查的是制作价格修正率A，单独深度价格修正率是递减的；选项B，累计深这个概念。参见P376。总——累单——平【单选题】某地块临街深度为18米，临街宽度为50米，总价格为243假设标准深度为24根据四三二一法则，其路线价为（）元/平方米。『正确答案』『答案解析』本题考查的是计算临街土地的价值。该地块面积＝18×50＝900平方米， /900＝2700元/平方米，单价＝路线价×平均深度价格修正率，路线价＝单价/平均深度修正率＝2700/1.2＝2250。参见P377或者V（总价）＝路线价×平均深度价格修正率×土地面积±总价修正额一街矩形土地的价值计【例11-4】图11-7中是一块一街的矩形土地，临街深度为15.24m（即50英尺）、临街宽度为20.00m，路线价（土地单价）为2000元/㎡。根据表11-1中的临街深度价格修正率，计算该一街矩形土图11-7一街的矩形土 1临街深度（英尺四三二一法则9876单独深度价格修正率9876累计深度价格修正率平均深度价格修正率土地面积＝0.28×20×15.24＝85.34（万元）。参见P378。采用价值估价法线价为320元/平方英尺，后街路线价为240元/平方英尺。则采用价值估价法计算出的地块总价值（） 『正确答案』＋后街路线价）＝175×320÷（320＋240）＝100参见P379。矩形街角地价值的计【11-6】图11-9形街角地，临正街深22.86m（75尺），临旁街深度为15.24m（即50）；正街路线价（土地单价）为2000/㎡,旁街路线价（土地单价）1000旁街影响加价2011-1价格修正率，计算该土地的单价和总价。 价（土地单价）为1000元/平方英尺。如果临街深度为80英尺的一街矩形土地的平均深度价格修正率『正确答案』在图11-11AD，AE，CEBF，则有三角形ACD土地的总价＝1000×116%×63%×70×80÷2＝ 三角形ABD土地的总价＝1000×116%×63%×20×80÷2＝584640（元） 参见P382第三节①价值时点（一般为年11（『正确答案』P383括（）。『正确答案』积率；土地开发程度。参见P383。第四节基准地价修，是在或其有关部门已公布基准地价的地区，利用相关调整系数对估价对象宗地所性第五节率提5.0，楼面地价不变。计算应补地价的数额。或原楼面地价＝450/3＝150，楼面地价不变补地价（总价）＝300×1000＝30万元。参见P386～38711-9】某宗工业用地的面积为3000容积0.8，相应的楼面地价为700依法变更为商业用地2.0，相应的楼面地价为1500/㎡。计算应补地价的数额。0.8＝2440（元/平方米），补地价（总价）＝2440×0.3＝732（万元），参见P387【单选题】某宗土地总面积为7500容积3，相应的土地单价为4500方米，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1%，则理论上因为容积率提高应该补交的地价款为（）万元。『正确答案』补地价＝（1200×5-1500×3）×7500＝1125万，参见P386。第六节建筑地价分摊通过建筑地价分摊可以解决【例11—10】某幢楼房的建筑面积1000m2，土地面积为500㎡，拥有其中80㎡的建筑面积。请按【解】本题考查的是建筑地价分摊的方法。该人占有的土地份额＝80/1000＝8%，或者500÷1000＝0.5，即1m2的建筑面积附带0.5m2的土地面积。参见P38911—11】某六层楼的综合楼，其中一至三层为商场，四至六层为写字楼，商场为甲公司拥有，写字楼为乙公司拥有。该的土地价值为3500万元，房地总价值为5000万元，其场的房地价值为3000【解】本题考查的是建筑地价分摊的方法。甲公司占有的土地份额=3000/5000=60%；乙公司占有的＝3500×40%＝1400（万元）。参见P390土地27%。（）『正确答案』『答案解析』本题考查的是建筑地价分摊的方法 『正确答案』本题考查的是建筑地价分摊的方法。。参见P391。【例11—】某幢的总建筑面积为㎡，房地产总价值为6000万元，其中土地总价值为2500『正确答案』本题考查的是建筑地价分摊的方法。参见P391【多选题】建筑地价分摊的方法有（）『正确答案』『答案解析』本题考查的是建筑地价分摊的方法。建筑地价分摊的方法有：按照建筑物面积进行分摊、按照房地价值进行分摊和按照土