大健康产业(医养结合)综合开发项目投资计划书

大健康产业（医养结合）综合开发项目综合开发项目投资计划书项目单位：联系人：联系电话：日期：

目录第一章项目概述 51.1项目介绍 51.2项目概况及发展目标 51.3项目社会价值及意义 61.5项目建设规模及内容 7第二章项目市场分析及容量预测 112.1项目发起发展背景 112.2全国养生养老市场现状 122.3养老养生度假旅游市场 142.4xx养生养老市场容量分析 152.5产业政策分析 172.6项目可行性分析 19第三章项目定位及分区规划 213.1项目发展目标与总体定位 213.2项目分区建设内容 233.3氧生活养生会馆群落 243.4旅游房车营地户外运动群落 253.5特色农业景观群落 263.6大健康生态养生苑群落 273.7医养服务综合平台建设规划 29第四章项目建设强度及投资指标 324.1项目建设规模 324.2项目建设内容 324.3建筑设计与基础设施 334.4辅助工程建设 344.5游览服务标识建设 364.6医养服务综合电子商务平台建设 37第五章项目组织管理与实施进度 395.1项目单位 395.2进度计划 39第六章项目市场战略 406.1项目发展战略 406.2项目市场建设 426.3销售策略 43第七章投资估算与资金筹措 457.1编制说明 457.2投资估算 457.3资金筹措 47第八章财务评价 488.1测算数据选取依据 488.2经营期营业动态收入测算 498.3经营期动态成本测算 518.4经营期固定费用测算 548.5经营期变动费用测算 578.6经营期动态营业利润测算表 588.7项目经济效益指标分析 598.8不确定性分析 60第九章区域经济和社会影响分析 619.1区域影响分析 619.2社会影响效果分析 619.3项目存在的不利影响 629.4社会适应性分析 629.5社会风险及对策分析 639.6项目价值及社会效益分析 64第十三章项目综述 67

第一章项目概述1.1项目介绍1.1.1项目名称：大健康产业（医养结合）综合开发项目1.1.2项目拟建地址：xx1.1.3项目总投资规模：项目总投资规划2亿元1.1.4项目承办单位：xxx康复医疗中心1.2项目概况及发展目标1.2.1项目概述该项目集群依托xx省大区域无可比拟的气候、空气等优质自然资源和xx区域特有的区位优势，以及项目的森林植被、规模农田、“微地型”地貌等资源。借助《xx省养老服务体系建设“十三五”规划》发展战略的时代契机，迎合“银发经济”、“退休经济”、“美容经济”、“生命经济”养老养生产业的发展机会，强势整合国内外养生机构的资源平台，规划发展医养结合为核心的养生养老生态度假项目集群，以实现为让所有老年人都能老有所养、老有所依、老有所乐、老有所安，并通过项目建设助力将xx打造成为集生态观光、长寿养生、休闲度假、民俗体验、康体疗养、文化体验等于一体的养老养生热点旅游目的地。项目紧系“养老养生”核心主题，以持续性经营开发为原则，全面展开“养老旅游”、“养生旅游”、“医疗旅游”等产品与服务功能建设开发。使之成为集“度假疗养、膳食疗养、居住疗养”为一体，在TOLD模式的指引下，以养生为主题，推行“休闲度假+旅游地产+观光农业”的发展模式，三者产品互补，品牌互推，人气互聚，资金互流，形成一种以分时度假为模式的健康与财富双休的产品模式。大健康产业（医养结合）综合开发项目是在对区域商业环境进行充分调研的基础上作出的精确定位，填补xx区域特别是度假养生中无专业指导的市场空白；围绕膳食餐饮、野外禅修、运动健身、保健医疗、会务培训等功能提供优质、特色的商品和服务，致力于将项目打造成度假养生休闲目的地和行业的领航者。1.2.2发展目标大健康产业（医养结合）综合开发项目力争达到“一年成市（场）、两年成群、三年成园（园区基地）”的目标。一年成市（场）：到2017年底，通过养生养老产业运营，成为xx省大健康产业的运营基地，通过综合服务拓展大健康产业市场。两年成群：到2018年底，建设形成大健康产业基地，完善、配套服务产业链，实现大健康产业集群。三年成园（园区基地）：到2020年初，形成完善的大健康产业医养项目研发、孵化、高端服务、生活配套与周边城市建设融合发展，兼具产业、生态、旅游功能的综合生态疗养产业基地。1.3项目社会价值及意义目前旅游业已是世界第一大支柱产业。中国旅游业经过二十多年发展，取得了长足进步。我国已将旅游业列为第三产业的支柱产业和国民经济新的增长点。近年来xx就十分重视旅游业的发展，坚持以改革开放促进旅游开发建设，全社会共办大旅游，使旅游业持续快速增长。目前，已建成具有一定规模和档次，吃、住、行、游、购、娱乐等设施相互配套的产业体系，xx具有丰富的旅游资源，具有自身独特优势，丰富的旅游资源对游客产生了巨大吸引力。随着人口结构的老龄化与亚健康现象的日渐普遍，以及全球整体健康理念的革命性影响，人们对健康养生的需求成为继温饱需求之后的又一市场主流趋势和时代发展热点。养生旅游集养生资源与旅游活动交叉渗透，实现融合，以一种新型业态形式的出现，满足了人们对身心健康的全方位需求，开始受到全球性关注。如今的国际养生旅游业已初具规模，在很多国家都形成了具有核心竞争力和独特卖点的产品，可谓异彩纷呈，各有特色。如中国文化养生、日本温泉养生、泰国美体养生、法国庄园养生、瑞士抗老养生、美国养老养生、韩国美容养生、阿尔卑斯高山养生等，同时也发展出不同的养生旅游开发模式。xx迷人的自然景观和文化积淀吸引了海内外众多游客。为充分发掘本土旅游资源，xxx康复医疗中心过多次充分考察调研，选址xxx投资兴建大健康产业（医养结合）。本项目以“打造国际一流的大健康、生态旅游、特色农业”为纲领，以养老养生与户外运动为驱动双翼，集养老养生、休闲度假、观光旅游、户外运动体验一体，山野清修等各项旅游资源协作互补的国内示范基地。本项目将充分整合资源、走差异化化发展道路，开拓xx旅游度假新板点。1.5项目建设规模及内容初步计划分两期合作。一期项目投资2亿元人民币，着力打造一个以大健康、特色旅游为主题材的示范基地。二期主要是大健康、旅游项目产品的延伸完善与建设医养结合全国示范基地。本项目大健康产业（医养结合）（一期）规划面积约30万平方米（450亩），其中建筑占地面积约10万平方米（150亩）规划建设内容如下：重点打造氧生活养生会馆群落、旅游房车营地户外运动群落、特色农业景观群落、大健康生态养生苑群落、医养服务综合平台等版块内容，具体建设项目如下：序号主要分区包含内容1健康谷养生会所2养老院落老干部养老院落、养老院落3水上游乐垂钓、皮划艇等水上活动4风情商业街/旅游接待中心商业街、游客接待中心、特色客栈5主题酒店五星级酒店、酒店餐饮、会议中心、高级精品客栈6种植试验基地种植生态农产品7国际生态建筑示范区元宝枫种植、国际生态建筑8菩提树观赏区/禅修中心寺庙、禅堂基地及短期训练营、清舍、素食餐饮区9儿童主题乐园/山地运动区儿童乐园、迷你高尔夫练习场、山地自行车、徒步旅行、攀岩等10银杏峡谷/露营区露营区11李子花村、桃花村健康疗养村12医养综合服务平台创业创新服务区13杨梅树观赏区杨梅树种植、度假农庄14桂花观赏区/房车营地桂花种植、房车营地大健康产业（医养结合）以区域内原生态资源为核心，通过对周边农业产业结构调整和优化，以养老养生、儿童乐园、生态度假为主题功能，佛教文化及健康疗养为辅助的基础上，构建xx省养老养生生态旅游小镇的新型度假功能体系。本项目根据项目功能分区，合理细分土地性质，最大化发挥区域资源功效，打造高端旅游产品，拉动区域经济整体可持续性发展。

第二章项目市场分析及容量预测2.1项目发起发展背景在新世纪新阶段，党中央、国务院把扩大内需、促进消费确立为促进国民经济发展的长期战略方针和基本立足点。旅游业是第三产业的重要组成部分，是世界上发展最快的新兴产业之一，被誉为“朝阳产业”。《国务院关于加快发展服务业的若干意见》提出，要围绕小康社会建设目标和消费结构转型升级的要求，大力发展旅游、文化、体育和休闲娱乐等面向民生的服务业。随着中国全面建设小康社会不断推进，中国旅游业面临重大发展机遇：中国经济持续快速增长，必将对旅游需求增长发挥基础性的支撑作用；城乡居民收入将稳定增长，到2020年人均GDP将达3500美元左右甚至更多，这将进入世界旅游界公认的旅游业爆发性增长阶段；国家扩大内需的经济发展方略和加快推动服务业的发展，将为旅游业进一步发展创造新的机遇；中国对外开放的进一步扩大，将为中国旅游业在国际市场和世界舞台更好地发挥作用，创造更为有利的条件；中国政通人和，社会安定，将成为世界上最安全的旅游目的地之一；随着对现行休假制度的完善和带薪休假制度的落实，将形成巨大的国内旅游消费市场。随着中国经济的持续快速增长和人民生活水平的不断提高，在传统的观光旅游持续增长的同时，养老养生休闲生态度假旅游将快速发展。与现代生活方式紧密相关的旅游新业态将大量涌现。城乡居民出游的选择将更趋多样，旅游产品的供应将更加丰富和充裕。提高生活质量是全面建设小康社会的必然要求，也是世界经济和社会发展的必然结果。养老养生旅游集中体现了人们对生活质量各个方面的要求，养老养生旅游消费成为持续性的需求，这就使养老养生旅游业具有比较强的持续发展能力和抵抗风险的能力。旅游发展不是简单地适应需求，而是满足现实需求、引发潜在需求和创造新的需求的综合体现。这是管理和服务水平不断提高的过程，也是综合效益不断显现的过程。随着工业化、城市化、信息化、国际化加快推进，旅游业发展的潜力巨大、前景广阔，仍将保持持续较快发展。在新的发展阶段，中国旅游业处于发展的关键期，既有重要的发展机遇，又有严峻的挑战。中国旅游业已处在“市场转型期、矛盾凸显期、管理提升期”，面临着优化产业结构、转变增长方式、提升发展质量和水平的艰巨任务，迫切需要由粗放型经营向集约化经营转变，由数量扩张向素质提升转变，由满足人们旅游的基本需求向提供高质量的旅游服务转变。为此，中国旅游业在今后一段时期要完成促进旅游产业体系建设，全面提升旅游产业素质，综合发挥旅游产业功能三大任务，达到建设世界旅游强国，培育新型重要产业的战略目标。2.2全国养生养老市场现状2.2.1全国养老现状近半个世纪以来，中国人口平均预期寿命在越过50岁、60岁之后，又从2000年全国第五次人口普查获得的平均71.4岁提高到现在的73岁，比世界平均水平高7岁，2005年我国60岁以上的老年人已经达到1.45亿，占总人口的11%，而且每年还在以3.3%的速度增加。根据2010年第六次全国人口普查主要数据公报，我国60岁及以上人口为1.78亿人，占13.26%,其中65岁及以上人口为119亿人,占8.87%。同2000年第五次全国人口普查相比，60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点。预计到2050年，我国社会将进入“深度老龄化阶段”。我国目前不仅老龄化人口多，而且发展速度快，已居全球首位，并快速步入“少生、少死、高寿”的老龄化社会。如果按目前的社会发展状态、人口状况发展，人口学家预测，到2050年时，中国大约要有4亿60岁以上的人口，中国人口的平均预期寿命可以达到85岁，越来越多的老人进入高龄行列，在老龄化速度大大快于人口自然增长率的同时，80岁以上的高龄人口增长速度又大大快于老年人口的增长速度。人口老龄化与老人高龄化同时并存，构成了少有的人口年龄结构现象，养老问题日益突出。而市场需求方面2005年老年市场需求为6000亿元，2010年达到1万亿，但我国每年为老年人提供的产品还不足500亿元，这使得老年市场成为未来国民经济各行业中有较大影响的消费市场之一。人员老龄化趋势图单位：亿单位：亿2.2.2传统居家养老模式受阻居家养老是指人进入老年阶段后，居住在家并由子女或其他亲属负责照料生活，实质上是将人的养老问题全部由家庭自我解决，从而是一种通过家庭成员之间的互助与自助行为获得老年生活保障的机制。中国是奉行居家养老的国家，不仅历史上将“养儿防老”视为天经地义，即使进入现代社会，除少数无依无靠的孤寡老人依靠国家或者乡村集体供养外，居家养老几乎仍然是所有中国人的自觉选择。2007年中国有65岁及以上老年人的家庭中，与亲属同住的户占70.9%，在主要生活来源上，除了有劳动收入和离退休金养老金的老人外，90%以上的老人主要靠家庭成员供养。然而，近年来，这种传统与习惯已经遭遇到了巨大的挑战。中国从上个世纪70年代我国开始实行计划生育,家庭成员构成是4∶2∶1的模式，计划生育政策和人口老龄化，使得家庭内部的老年供养需求持续增加而供养来源持续减少，单靠子女养老着实力不从心，从而造成居家养老供需日益严重脱节，传统的家庭养老方式日益难以为继，这客观上造成了这些老人不得不选择一种新的养老方式，传统的居家养老不再是他们的惟一选择。老人们不再固守田园、不再迷恋儿孙满堂,而是更加注重自身的生活品质。2.3养老养生度假旅游市场旅游业是一个“朝阳产业”、“无烟工业”，具有十分广阔的发展前景。从世界看，旅游业的发展速度已超过众多经济部门，成为全球的重要支柱产业。上世纪50年代以来，世界旅游业以每年7%的速度增长，大大高于同期3%的世界经济增长速度。到了90年代，世界旅游总收入已超过石油工业和汽车工业，成为第一大产业。养老养生、生态度假旅游作为一种保持了最原真需求的养老养生、休闲度假形式，已经受到了越来越多人的青睐，各个年龄段的消费群体都非常多，同时投资主体的多元化不仅仅存在于养老养生、休闲度假这一个领域，而是存在与整个旅游行业内部。随着养老养生、休闲度假旅游与各个行业联动紧密性的提高，医药企业、房地产开发商、风投公司等纷纷介入，为养老养生、休闲度假项目未来的发展奠定了坚实的基础。经过几年的发展，中国也随着世界的步伐进入了养老养生、休闲度假时代。因此，全国闻名的大型观光、文化景区也进入了升级阶段。山水文化观光型景区多处于风景秀丽的福天洞地当中，因此，其资源天然具备了养老养生的优势。目前在大景区的周边，形成的各类项目层出不穷，如“问道武当山，养生太极湖”便是武当山风景区在武当山观光的基础上推出的养生项目。从国际市场来看，近20年以来，美国养生产业增长了36倍，日本增长了32倍，欧洲各国以17%的比例在增加，中国的养生保健这样一个健康产业是以每年15%-30%的速度在增加。据美国专家和财富杂志预测，在十年内，全球养生健康产业将达到10亿美金的总产值，中国是1万5000亿的份额。因此把养生作为战略，而不是把养老作为战略。在老龄化日益严重的今天，养老养生是我们应该关注的重点。而目前社会上存在着将养老养生与养老地产等同的看法。事实上养老是一种产业，而度假产业在其中有着重要的作用，用丰富的产品去丰富养老过程中，医疗、饮食，甚至是老年人度假设施等等，这是一个非常宽泛的领域，也是需要关注的领域。2.4xx养生养老市场容量分析随着我国人口老龄化速度加快、高龄化程度加重，xx乃至全国的养老产业市场机遇无限。我国的养老体系尚有较多不完善的地方，国家对老年事业的投入相对不足，多层次的养老保障体系及养老服务体系尚未完全建立，养老方式较为单一，养老资源供需严重失衡，配套政策、机制尚不健全。这些都需要大的投入才行，由此可见，xx乃至全国的养老产业市场机遇无限。xx有特有的优势气候、地理环境条件，是老年人颐养天年、健康长寿的天然宝地，xx发展养老养生产业具有无可替代的优势。xx可以兴建养老机构、养老设施和高档养老公寓、大型养老社区、老年医院等，这样既能满足老年人医疗需要，又具有很好的市场。伴随着生活水平的提高，“北方避暑，南方越冬”的候鸟式养生养老度假已经成为了一种时尚。由于城市环境污染、气候变化、精神压力等多种因素，都市人口的亚健康问题已成为我国乃至世界许多发达国家的共同问题。而随着老龄化社会的临近，人们对生命健康的追求则进一步加速和提升，这成为养老养生产业发展的内在功力。随着社会经济的发展，生活水平的提高，老年人的消费观念逐渐从传统转向现代，从注重物质享受逐渐转向要求更高的精神享受。更多的老年人退休后不再满足于传统的单调的养老方式，而是愿意选择外出旅行，走向大自然，走向各个旅游景区，走向文化景区，在“玩”中锻炼身心，在“玩”中享受晚年。“旅游完善人生”，这是多数老年人对旅游的认识，他们认为，老年并不是人生的结束和衰败，而是人生最成熟的阶段，他们更应该尽情地享受人生的美好。一些老人开始尝试“候鸟式养老”，把自己的房子卖了的钱存在银行里，拿利息住进老年公寓，高兴了和老伴、朋友结伴出去旅旅游，做一个快乐的“花甲背包客”，在游玩中享受老年生活，追求另一种不同的生活方式。“候鸟式养老”不仅减轻了子女负担，更让时尚老人的晚年生活充满了生机和乐趣，不再固守田园、不再迷恋儿孙满堂，而是趁自己还能动弹，潇潇洒洒“游”一回。据估算，仅xx三亚市，每年就有大约20万北方老人在那里过冬。在如今社会，“候鸟游”十分火爆，老人传统的养老观念已有所改变。2.5产业政策分析2.5.1xx养老服务产业政策制定落实《xx省养老服务体系建设“十三五”规划》出炉，为让所有老年人都能老有所养、老有所依、老有所乐、老有所安，“十三五”期间，xx省将通过实施10大工程，将xx打造成为集生态观光、长寿养生、休闲度假、民俗体验、康体疗养、文化体验等于一体的养老养生热点旅游目的地。同时生态农（林）业开发项目建设属于国家《产业结构调整指导目录(2005年本)》第一类鼓励类项目，包括农业旅游、森林旅游、生态旅游及旅游资源综合开发、旅游基础设施建设等开发项目。项目建设立足于高标准、高科技、高投入、高效益，立足与国际国内大市场接轨，充分利用国家和地方农（林）业产业政策，以生态农（林）业种植和农（林）产品开发为主导，要用2一一5年时间打造一个集大健康高端养生养老、生态农（林）业、旅游观光、体闲度假予一体的国内示范工程，并辐射带动周边农（林）业和旅游事业发展。因此，项目建设符合国家产业政策。2.5.2养老对策制定落实1、提升老龄事业在构建和谐社会中的战略地位积极应对人口老龄化、发展老龄事业作为国家“十三五”期间的一个战略重点，将其提升到国家基本国策的高度，把发展老龄事业作为一项重大的民生工程纳入国民经济和社会发展的总体规划之中，统筹安排，从国家层面上推动老龄事业又好又快发展。2、构建健全完善体制建设，扎实推进老龄工作进一步加强老龄委的议事协调职能，完善全委会工作机制，增加全委会频率和效率，充分发挥全委会对老龄工作重要议题的决策作用；建立健全省老龄办组织机构，配置相关职能处室，切实承担起老龄维权、宣教、外联、调研、综合、协调等工作职能。大力宣传人口老龄化的现状、特点和发展趋势，提高全社会应对人口老龄化的责任意识。3、加大财政投入，确保老龄事业持续发展逐步建立和完善规范、长效的公共财政为主导的投入发展机制，将政府对养老福利服务的投入纳入财政预算，确定占财政收入一定比例的资金专项用于发展老龄事业，在国家发行的彩票收益中，提取一定比例用于老龄事业的投入，成立xx省老龄事业发展基金会，推进为老服务体系的软硬件建设。4、创新社会管理，健全社会养老保障制度尽快健全完善职工基本养老保险、城镇居民养老保险和新型农村养老保险制度，建立覆盖所有群体的养老保障体系，对不同群体、不同身份人员的养老保险账户进行动态的管理和调整，实现互通互联、有效衔接。5、整合社会资源，构建符合当地实际的养老服务体系充分利用规划、财政、金融、投资、政策、法规等行政调控手段，调整优化为老年人服务的医疗卫生、保健康复、教育文化、体育活动等资源配置，加大对涉老产业的扶持力度，优先统筹安排建设用地，推进老年社会服务事业软硬件建设，改善社区为老服务设施条件，加快探索推进长期护理制度建设。6、提供政策支持，鼓励民间资本兴办民办养老机构在居家养老服务基础上，鼓励社会力量多形式、多渠道参与养老服务事业，引导民间资本（包括民企、民营、民资、个人）进入老龄产业，推进社会兴办养老机构。2.6项目可行性分析通过以上分析，可以发现在xx开发养生养老项目是具有相当大的可行性的。首先，可以拉动xx消费。据称，美国佛罗里达州85％以上的财政收入来自养老业。设想，xx未来以每年接待500-600万中老年人在xx养老度假，这将成为一个庞大的消费群体。每个老人能在xx住上3－5个月，每人每次度假时购物、消费、娱乐平均消费10000－20000元，那么每年将会带来600亿－1000亿的消费需求。第二，可以拉动xx房地产经济及周边经济。随着我国人口老龄化趋势的日益增强，现在前来xx异地度假或定居的内地老人也越来越多了。由于xx独特的气候条件和自然资源，很适合老年人的居住，因此能够吸引到大量内地的老人前来xx度假或是定居。而大量老人的到来，将拉动了xx房地产经济及周边经济。最后，能够提供大量的就业机会。养老服务业还属第三产业，前景十分广阔，它不仅能很好地满足广大老年人养老服务的需要，而且具有很强的就业容纳能力，应大力加强和发展。

第三章项目定位及分区规划3.1项目发展目标与总体定位3.1.1项目发展目标大健康产业（医养结合）综合开发项目力争达到“一年成市（场）、两年成群、三年成园（园区基地）”的目标。一年成市（场）：到2017年底，通过养生养老产业运营，成为xx省大健康产业的运营基地，通过综合服务拓展大健康产业市场。两年成群：到2018年底，建设形成大健康产业基地，完善、配套服务产业链，实现大健康产业集群。三年成园（园区基地）：到2020年初，形成完善的大健康产业医养项目研发、孵化、高端服务、生活配套与周边城市建设融合发展，兼具产业、生态、旅游功能的综合生态疗养产业基地。3.1.2项目总体定位本项目依托xx优势自然条件，以项目旅游景区自然资源为基础建设氧生活养生会馆群落、旅游房车营地户外运动群落、特色农业景观群落、大健康生态养生苑群落、医养服务综合平台等项目，吸引国内及周边城市群的居民的消费。另外，本项目与其他项目共同作为城乡统筹和生态旅游第四阶段的升级产品，成为全国示范。3.1.3市场组合定位生态休闲、滨水娱乐市场的组合养老养生、儿童乐园市场的组合商务、会议度假、休闲度假市场的组合产品性质：养老养生+儿童乐园+生态休闲度假旅游目的地产品档次：大众旅游产品和滨水娱乐产品、中高端休闲度假产品、高端养老、闲居产品。产品形态：借原生态山水的优美背景，依托地方健康疗养特色资源，产品内容蕴含回归自然、体验自然、怡情山水、融入生态的养老、休闲、娱乐、度假生活之中，成为xx省度假的时尚生活方式。3.1.4客户群定位主客户群定位：本市的乡贤及邻市游客，xx本地及三大城市板块养老养生、儿童游乐等消费市场，及休闲生态度假市场。亚客户群定位：国内临省市各类休闲度假市场及旅游消费群体。3.1.5文化、特色定位以自然生态游乐为主题，以养老养生、儿童游乐为特色，以生态休闲度假为品牌。3.2项目分区建设内容依托xx山地综合资源建设14个各具特色的项目，项目主体功能见下表：序号主要分区包含内容1健康谷养生会所2养老院落老干部疗养院落、养老院落3水上游乐垂钓、皮划艇等水上活动4山楂树观赏区特色客栈5主题酒店五星级酒店、酒店餐饮、会议中心、高级精品客栈6养种植试验基地养种植产品7国际生态建筑示范区元宝枫种植、国际生态建筑8菩提树观赏区/禅修中心寺庙、禅堂基地及短期训练营、清舍、素食餐饮区9儿童主题乐园/山地运动区儿童乐园、迷你高尔夫练习场、山地自行车、徒步旅行、攀岩等10银杏峡谷/露营区露营区11李子花村健康疗养村12医养综合服务平台创业创新服务区13杨梅树观赏区杨梅树种植、度假农庄14桂花观赏区/房车营地桂花种植、房车营地以最核心的资源打造最顶级的项目，打造养老养生、儿童乐园、休闲度假、的生态小镇。3.3氧生活养生会馆群落按照五星级标准建设的氧生活度假庄园是为旅游人群提供运动康体、商务接待、洽谈与交流的配套场所。氧生活度假庄园由各类健身康体设施、天然泳池、生态SPA体验区、山地自行车、划艇以及各式中西餐厅、酒吧、咖啡厅等组成。氧生活度假庄园采用开放、简约的建筑风格，利用独特的乡野隐逸环境，打造高品质的田园俱乐部，为社会名流及国内外游客提供高端田园生活、运动和乡野SPA体验的高档度假休闲场所。氧生活度假庄园面向高收入、高智商和高品位的高端消费群体，完善的功能配套和高品质的硬件环境及田园氛围将吸引大量的高端客群云集，从而促进整个旅游度假区形象和品质的提升。3.4旅游房车营地户外运动群落房车旅游是一种新型的旅游形式，为旅游业增加了新的旅游理念，加入了新的元素，具有自由、方便、经济等多种优势。据相关资料显示，目前旅行房车在美国、欧洲已经是人们休闲旅游甚至生活中的一部分，国外房车消费的主要目的是旅行、打猎、钓鱼等休闲活动。随着国内经济的发展，对于很多人来说，拥有一辆自己的房车已不在是一种奢求，国内房车旅游的大潮即将展开。生态度假房车营地拥有迷人的风景，在营地的入口处设有休憩区和和宽敞的停车位。每辆房车的停靠湾都拥有独立的接电口、引水管道、排污口、有线电视和电话插口。在房车营地，房车爱好者可以泡吧、打球、游泳、健身、划艇、垂钓、购物、就餐。同时营地还设有专业安全的露营区和野炊区。营地周围高大的生态涵养林和密集的矮林保证所有使用营地的游客拥有足够的隐私。3.5特色农业景观群落特色农业种植依托xx省农垦投资控股集团资源条件，分布在整个项目区域当中，周围被农田、乡间小路串起，形成有机整体。规划通过特色鲜果种植的主题相串联，在主题一致的基础上，形成不同的品质和体验方式，规划为“一廊，三区”，即鲜果生态走廊、鲜果时光景区、农业种植示范区、农业采摘体验区。

一廊：鲜果生态走廊

廊是项目中各个区域的串联点，通过鲜果廊道、生态小路等形式串联，游客可以步行或者乘坐电瓶车来完成整个区域的游览，同时有效的与项目外的农业景观相协调。

三区：鲜果时光景区

是项目服务区的升级改造，其核心功能包括：时令水果种植、停车集散、农耕体验、有机种植、鲜果采摘、儿童游乐、生态住宿、商务会议等。

三区：农业示范园区主要以大棚种植为主，培养优良品种。旨在满足各农业团体、企事业以及机关单位、学校的农业科普需要，形成高端度假及VIP活动区域。

3.6大健康生态养生苑群落3.6.1高端养生会所区：根据养生保健的理论和实践，目前不采用常规的体检手段，而采用更多的预防性的体检措施，特别是强调预防性体检后的评估和干预，这样可以更好的达到养生和保健的作用，也可以构成差异化竞争。体检区：采用目前高端的预防性体检项目，包括早期癌症筛查、心脏猝死预测、基因检测、量子监测、精神压力测试、骨密度测试、心血管检测、经络测试、三高症的预后检测等，这些测试项目和传统的体检项目相比，具有较好的预防性和前瞻性，对养生和保健有更直接的关系。评估区：采用赛伯乐投资集团“医养服务综合平台”的健康评估和健康干预软件，设立专家室，由中西医名家对上述的项目进行一对一、面对面的评估和指导，体现客户的尊贵性和私密性。理疗区：包括水疗、物理疗、经络疗、心理疗等，采用目前国际和国内先进的设备和仪器，有针对性的进行慢性病和老年病的绿色治疗和康复治疗。3.6.2养生疗养区：采用轻钢别墅建筑结构，将有25-30间标准客房，200人用餐的养生餐厅，用作项目的养生基地，配合中心理疗区使用，主要针对血压、血糖、心血管、颈腰椎等指标改善。3.6.3老年颐养、健康科普综合服务区：采用轻钢别墅建筑结构，将有180间客房，用以租赁给长期居住的颐养天年的老人，原则上采用保本经营的方式，不以盈利为目的。同时针对养老养生提供各其他经营活动：如推广健康管理软件、嫁接的保健产品、养生产品、举办各种养生讲座、养生咨询、提供养生餐、配套开设中医诊所等等。3.7医养服务综合平台建设规划建设医养服务综合电子商务平台，形成大健康产业双创服务基地，建设大健康产业孵化器，为大健康产业产品研发、系统集成等创业企业提供聚集和研发平台。大健康产业双创服务基地将以以大众创业、万众创新打造当地经济发展新引擎。医养服务综合电子商务平台将依托于大数据、互联网+和赛伯乐投资集团的优势资源，将是一条串起创新与资本、创业与市场，让追梦人实现抱负的“星光大道”。双创帮扶区将建立一批模式新颖、形态多样的创新型孵化器，用强专业性对接天使投资，同时注重辅导培训、针对早期项目、搭建服务平台、高效配置资源，形成新的创业孵化机制和模式。这些创新型孵化器作为众创空间，通过市场化机制、专业化服务、网络化手段和资本化途径，将成为低成本、便利化、全要素、开放式的创新创业服务平台。大健康产业双创服务基地的建设可以有效的实现专业人才的聚集和培养，对于大健康产业的发展具有现实意义，最终形成一个大健康产业的生态圈。

第四章项目建设强度及投资指标4.1项目建设规模本项目大健康产业（医养结合）（一期）规划面积约30万平方米（450亩），其中建筑占地面积约10万平方米（150亩）规划建设内容如下：4.2项目建设内容大健康产业（医养结合）（一期）总投资2亿元，建设阶段为期2年。一期工程完工后，将成为集养老养生、儿童乐园、休闲度假、餐饮、娱乐为一体的养老养生生态度假群落，日均接待游客600人次。二期工程为一期工程拓展，并进行生态农业项目开发建设。项目工程项目表序号项目名称建筑用地面积（万m²）地形环境要求1健康谷0.45层次2养老院落7.5层次3水上游乐6.624层次4民族风情商业街1.35层次5主题酒店1.58层次6养种植试验基地0.23层次7国际生态建筑示范区0.58层次8菩提树观赏区/禅修中心0.664层次9儿童乐园/山地运动区0.356层次10银杏峡谷/露营区0.09层次11李子花村/健康疗养村0.386平坦12医养综合服务平台/创业创新服务区0.15平坦13杨梅树观赏区/度假农庄0.07平坦14桂花观赏区/房车营地0.07平坦合计20——4.3建筑设计与基础设施4.3.1建筑设计本项目主要以低层和多层建筑为主。低层建筑设置在靠近湖面位置，沿湖岸红线外布置。多层建筑以组团围合形式布置，这个社区空间像湖面敞开，空间层次丰富，多层建筑拟设在靠近公路远离湖区位置。建筑设计采用环保和低能耗措施，低层_多层建筑采用低碳环保的建筑材料，如：木屋、钢结构等。4.3.2基础设施建设l、农业林地的灌溉供水及排水。生态农业、林业种植将采用高科技的灌水技术，根据景区水资源相对丰富的情况，主要采用地表水灌溉，适度开发地下水灌溉。尽可能采用喷灌、滴灌等节水措施，加强用水管理，实现科学用水，改善田地耕作性能，营造田间林间小气候。同时，认真研究特定地区情况的回间排水、做好水土保持工作。2、污水处理与排放。本．景区主要产生生活污水，不产生工业污染。景区生活污水处理，引进城市生活污水处理技术，利用生物强化技术，对污染物进行高效降解，实现对生活污水的就地、就近处理，并达到水资源循环再生利用的目的。针对农业污水分布面广而分散，难以收集和集中处理的问题，主要利用生物的作用直接净化，自我净化，有机利用。加强水库水资源的保护，不管是生活污水，还是生产污水，均不得直接向水库排放，实行自行处理，绿色净化，再生利用。同时加强对旁系水质的监测，引入景区的要通过水面景观或农田灌溉过程净化处理。4.4辅助工程建设4.4.1智能化管理系统度假区智能化管理系统是集信息技术、网络技术、传感技术、无线电技术、模糊控制技术等多种技术的综合应用，利用现代的宽带信息网络和无线电网络平台，将管理和服务集为一体构成的智能系统产品。根据度假区的实际情况进行合理化设计，我们将物防、技防、人防有机结合，形成一个安全防范体系，从而去掉高围墙、铁窗栅栏，建立一套立体化、多层次、全方位、科学的安全防范及服务管理系统，形成立体的安全的防线，为游客提供安全、舒适、便捷的休闲度假环境。4.4.2安控服务中心度假区内设置统一的安全控制服务中心，24小时集中处理各类服务及安防信息。4.4.3视频监控系统在度假区内所有通道、停车场出入口设监控摄像机，用于监视人员以及进出车辆，对可疑人员、事件跟踪，可对现场情况进行监控记录，便于保安人员及时出警和人员调配，最大程度提高报案、破案处理能力。1、停车场出入口设自动阐栏机一台，保安通过电动按钮开启道阐，可控制进出车辆。2、度假屋安装内部可视电话（门铃）及一键呼叫、报警系统，外来人员需经授权方可进入。4.4.4智能安防报警系统1、实行安全防范系统自动化监控管理。重点监测室内外的火灾及有害气体的泄露，实行自动报警；火灾报警系统应以烟、温度及可燃气体等探测器为主；防盗报警系统应安装红线或微波等各种类型报警探测器。2、在景区内设置消防栓、疏散避难通道，加强消防教育和宣传，强化消防预警系统，加强游客的消防安全意识。4.4.5通信系统养老养生生态度假区内全面覆盖网络智能控制系统，与语音、视频、Internet服务有机地联系起来，整体提升了度假区的服务水平和工作效率，可以让游客在度假区内享受到最全面、最智能化的贴心的服务。只要拿起电话或通过Internet服务系统联系服务中心，服务人员将根据客人需要提供各类服务。养老养生生态度假区服务方式支撑度假区一卡通系统，作为身份识别、服务凭证以及消费记账的功能。4.5游览服务标识建设整个标识系统的规划主要包括两个层面：外部标识系统规划和内部标识系统规划。外部标识系统是指从外部引导游客进入景区的指示标识牌，一般设置在高速路、主要交通道路的沿线和路口处；内部标识系统则在景区内部设置，主要用来引导游客游览以及向游客提供相应的服务说明，包括全景导演牌、导览图、景点介绍牌、线路指示牌，安全警示牌、服务指示牌等。4.4.1外部标识系统规划在通往大健康产业（医养结合）综合开发项目的各主要交通道路、高速路的沿线和路口处设置游览景区指示牌。具体布局位置为：广惠高速、惠河高速、粤赣高速、河龙高速等高速路口的沿线和出入口；在xx区通往xx项目地的主要交通干道沿线和重要路口也要设置相应的游览景区指示牌。4.4.2内部标识系统规划全景导游牌：在养老养生生态度假区的主入口（即游客服务中心处）设立全景导游牌，展示其全景；导游牌的内容主要为本区总体平面布局图、主要设施分布（如餐饮、住宿、厕所等的位置）以及相关文字说明。导游图：在各主要交叉路口处和重要节点处设置导游图。景物（点）介绍牌：在养老养生生态度假区内的各个景物（点）处，设立该景区介绍牌，主要对游览内容进行文字说明。线路指示牌：在养老养生生态度假区的主要游览道路上设置（特别是在步游道分岔处）线路指示牌，向游客清晰标示前方景点方向、名称等要素。安全警示牌：在养老养生生态度假区内的必要位置应设置警示牌提醒游客应注意各种安全事项，杜绝游客的不良行为。如危险地段的“小心路滑”、“急转弯”、“注意防火”、“游客止步”等。服务指示牌：在养老养生生态度假区内的购物点、娱乐点、休息点、餐厅、公厕、住宿服务等服务功能所在地都应设置服务指示牌。4.6医养服务综合电子商务平台建设赛伯乐投资集团将依托于资源优势着重打造完备的大健康和医养服务平台，真正实现产业集群优势。4.6.1融资服务平台大健康产业具有资金密集的特征，为了解决这个难题，平台搭建融资服务功能，建立民间借贷和银行借贷机制，引入银行、担保、融资、联保、租赁、抵押、评估等金融服务机构，向孵化项目及企业提供融资服务。4.6.2培训服务平台招工难、留人难、育人难是大健康产业发展面临的难题之一，为了解决这个难题，搭建培训服务，建立用工机制，并引入高校、专职院校、培训机构等为大健康产业输送专业人才。4.6.3销售服务平台xx养老养生生态旅游度假基地二期规划建设生态农业，发展绿色生态种植，平台将搭建销售服务功能，将基地绿色、有机农产品通过电子商务渠道进行销售。4.6.4健康咨询服务平台组建专业信息中心，搭建专业信息平台，构建专业信息库，使游客能够通过信息中心对接各服务平台，并为游客提供健康咨询服务。

第五章项目组织管理与实施进度5.1项目单位5.2进度计划项目建设期初步规划为两年（24个月）5.2.1第一期工程（8个月，投资8000万元）内容：道路、基础设施建设；水上乐园/山地运动建设；养生养老院落一期建设；儿童乐园建设；禅修中心一期建设；游客接待中心建设；特色客栈建设；健康谷建设；房车营地；医养综合服务平台（双创帮扶中心）。5.2.2第二期工程（8个月，投资6000万元）内容：民族风情商业街一期建设；养老院落二期建设；五星级酒店区建设；禅修中心二期建设；养种植区域建设；生态建筑示范区一期建设；健康疗养村建设；水资源净化。5.2.3第三期工程（28个月，投资6000万元）内容：民族养老院落三期建设；民族风情商业街二期建设；生态建筑示范区二期建设；生态环境优化。

第六章项目市场战略6.1项目发展战略6.1.1泛产业带动泛旅游休闲旅游开发的初期一般是观光带动休闲度假，农业产业促进休闲景观，最终做休闲度假产业开发。本项目立足于休闲度假产业的打造来推动区域旅游的开发。休闲度假产业的打造则要整合一三产业，结合产业结构的调整和农业的升级，通过农业升级、农村升级、农民升级来完成区域旅游环境的提升，营造良好的休闲度假环境，并在此基础上引入休闲度假产业，立足于大产业的打造来带动整个区域的大旅游。6.1.2大项目引爆大发展 从区域发展的角度看，本项目处于的东江流域必将引领xx休闲度假和旅游居住产业的发展，成为改变xx休闲度假格局的新空间，那么本项目的开发必须立足现在，放眼未来，大格局，大手笔的进行开发，分布实施，逐步推进。 从xx市的发展来说，双下水库是区域的景观轴和休闲轴，本项目作为上面的重要节点，要实现率先启动的引爆效应和辐射效应，成为xx的明珠，必须以公园化战略、生态旅游示范区战略等为战略核心，推进项目的快速发展，实现xx的大发展。6.1.3城乡统筹构建示范乡村 以城乡统筹的大思路来解决旅游发展、农业发展和乡村建设与本项目区域发展的关系，系统整合本项目及周边旅游资源，按城乡统筹发展的思路，以旅游统筹区域产业、以产业统筹城乡发展。通过产业聚集实现产业升级、农村转型；通过社区聚集实现人居升级、环境提升；通过旅游聚集实现收入升级、品质生活，使其成为xx城乡统筹的标杆工程。 打造特色产业链，形成规模化农业和集约化农业的发展格局，通过农业产业结构升级形成成片组团状的田园风光和水乡风光，使农业产业的提升和发展生态度假形成互动。形成养老养生、度假观光、餐饮、商务、会议、户外运动、花卉果木产业多元化发展的格局。 整合“一三产业”，以生态度假为引擎，打造城乡统筹发展示范区。通过促进城乡统筹发展，可以获得相关政策支持，有利于整合打造产业体系，促成项目融资平台搭建，吸引更广泛的社会资金参与大健康产业（医养结合）项目的开发建设之中。6.2项目市场建设6.2.1广告在项目的市场开发阶段打品牌广告让项目为人们所认识，因本项目为生态度假养生推广项目，遵循一定程度上的社会效益，所以宣传方式和渠道一定要高雅，不能媚俗。1、项目形象广告：在大众传媒和专业媒体上，如xx电视台、广播电台、地铁上发布制作精良的创业形象广告，广告力求传达信息准确到位，同时配以文字报道则会取得更为良好的效果。2、项目品牌广告：品牌要以通过各种渠道进行。广播、电视、信息、传递时间短，可以用来提高知晓度；利用报纸、杂志作一些高品位广告，提升品牌形象。总之，项目品牌广告要保持风格的统一，利用不同媒介的特色建立全方位、立体的信息传播网。同时可以采取公益广告和“冠名”广告等形式扩大知名度。6.2.2项目市场培育与维护发挥广告功能，这主要是让项目有一定知晓度的前提下突出特色起着功能广告的作用。充分利用项目在进入市场时的一些成功举措，进行口碑宣传，加深顾客对项目的印象和信任。再者，将成功的安全和举措做成专题片，用图片、文字等方式宣传。市场维护措施的好坏直接关系到公司的服务成果、公众形象并由此影响到公司最终利益。因此公司会通过各种途径维护市场。加强服务，注意回访及信息的及时反馈如旅游效果究竟如何，要以优质的服务来维护并开拓项目的市场。虚心、广泛听取客户的不同声音，在认真分析客户的各种意见和建议基础上，努力提高服务质量，增强业务实力，让我们的服务更加有针对性、实践性，从而维护公司良好的市场形象。如果在公司没有授权的情况下，有以公司名义冒名营业或从事其它事物者，本公司将诉诸法律。6.3销售策略6.3.1品牌打造本项目将则由世界知名的不动产物业管理营运公司对项目区进行统一营运管理，目前已经有行业内资深管理人员参与项目的前期策划之中，对于大健康产业（医养结合）品牌管理，包括市场推广、招商策略已经形成了一套完整的方案，项目的市场调研、市场定位、投资策略、营运管理、市场推广以及园区服务都做了详细的规划，界时能为客户提供方便、快捷、准确、细致的服务。6.3.2分类销售对于“养老养生”的项目，坚持“低调、沉稳”的推广原则来进行。专业物业营运公司将对世界500强及外企进行点对点的销售，根据手中掌握的资源，对客户进行分类引导，一改传统的“广种薄收”的营销模式。对于xx本地客户的营销，仅仅通过专门的个性化杂志分发于机场、高档餐厅、高级会所、四星级以上的酒店、政府涉外部门以及驻蓉的外地政府办事处，有针对性进行市场推广。同时，定期不定期举办聚会或者活动，提升产品圈内知名度，沉淀固定消费群体。对于“休闲度假”的项目，坚持“时尚、积极”的推广原则来进行。主要通过举办专题活动、主题赛事等活动，结合报纸、电视、广播等媒体来进行综合推广，如“野外运动”等活动聚集人气。

第七章投资估算与资金筹措7.1编制说明xx生态旅游度假区建设项目占地30万平方米（450亩），建筑面积10万平方米（150亩），生态种植基地及景观建设13.4万平方米（200亩）。其投资估算内容主要包括：景区功能区建设；配套工程建设；公用工程建设，整个计算期为30年。7.2投资估算7.2.1编制依据及方法按照xx省2015年工程预算定额及相关取费，材料、设备价格按2015年1季度现行价格。建筑工程费用按其结构形式及使用功能，结合当地建筑安装同类工程标准，按平方米造价指标估算。建筑材料、籽种、果苗费用参考省内前三年平均价。设备、运杂费和设备安装费用按行业标准估算；7.2.2投资估算投资总额：为基本建设投资总额＋全部流动资金。项目一期建设总投资2亿元，建设期为2年，项目投资估算见下表。项目投资计划表前期规划设计、资金筹措40003000500050003000筹备基础及配套设施道路、桥梁、市政管网、供电通、讯水厂、污水处理、辅助工程500500500养老养生及禅修中心区健康谷民族养老院落国际生态建筑示范区菩提树观赏区/禅修中心旅游接待中心及游乐运动区水上游乐民族风情商业街主题酒店高级精品客栈儿童乐园/山地运动区银杏峡谷/露营区桂花观赏区/房车营地健康疗养区李子花村/健康疗养村医养综合服务平台/创业创新服务区杨梅树观赏区/度假农庄入口服务区入口大门100停车场40旅游咨询中心100其他（风险储备金）7.3资金筹措上述预计费用全部由公司自筹（手段包含自有资金1.2亿元，贷款，融资）。项目资金主要来源于项目赢利中，并争取国家财政资金支持。从项目开发前市场可行性调研情况看，用户量与用户粘性是项目发展的两个核心因素，而两者的同步提升需要资本、运营、内容等多方面均衡发展。项目建设符合国家产业政策，希望有关部门领导在在开发用地及投资上能给与扶持和保障。以保证我们在这一具备良好社会效益的项目可以做的更大，走的更远，实现企业反哺社会的最终目标。

第八章财务评价8.1测算数据选取依据 依据对xx省与xx地区旅游度假区综合研究成果及ARM预测分析法，按前面市场预测客流量的80%，结合农业生态旅游度假区成熟期年接待量及项目实际进行收入标准测算。游客总量上限就是指在度假区建成后一段时期内的客源市场总的容量，根据行业经验和旅游产品更新换代的速度来判断，一级市场约占市场规模总量的80%，该市场总量将在建成后五年内消化完。根据旅游行业的发展规律，度假区建成后5年内游客量将以20%的平均年增长率增加，并在第5年达到一个稳定状态，因此项目建成后五年内的游客量预测如下：项目建成年份第一年第二年第三年第四年第五年游客接待下限量25万30万36万43万53.5万游客接待上限量68万82万98万117万143万上下线年平均游客量46万56万67万80万98.25万根据xx地区问卷调查结果：游客意愿日平均总消费：50元*25%+150元*50%+250元*20%+300元*5%=152.5元未来五年前景预测游客量（万人次）旅游收入（万元）备注第一年467015游客年平均增长率为20%；xx地区游客意愿日平均总消费为152.5元；第二年568540第三年6710217.5第四年8012200第五年98.2514983.1问卷显示游客的意愿的过夜比率为25%，考虑实际停留的情况和景区建设时序，第一年的停留比例为15%，以后每年逐年递增至65%。未来五年建设规模预测平均日接待量（人次）住宿床位（张）餐位数（位）备注第一年1260200500项目地的旅游旺季为8个月（240天），大概接待全年80%的游客量；每个餐位周转率为2。第二年1534280613第三年1836370735第四年2192510876第五年269272510768.2经营期营业动态收入测算依据市场规律，度假区的营业收入不是一成不变的，在没有重大不可抗拒因素的前提下，度假区的营业收入将经历市场培育期、发展期、平稳期和衰退期四个阶段，假设项目的经营期限为十五年，市场变动分析如下：8.2.1第一至第三年为市场培育期客流量是一个从无到有的过程，考虑到经营风险和市场综合因素，分别取定60%、75%和85%的安全系数，即第一年的客流量986人次/日，第二年的客流量为1232人次/日，第三年的客流量为1396人次/日其他营业收入也相应调低40%、25%和15%；8.2.2第四年至第八年为发展期客流量平稳增长，营业收入也呈现平稳增长，在第四年，度假区的客流量达到预估值（即1643人次/日），营业收入达到预估值,第五年递增5%,第六年至第八年则在第四年的基础上每年递增10%；8.2.3第九年至第十二年为平稳期考虑xx市旅游市场建设的逐步成熟,市场推广的逐步成功,高速网的连通对本项目的影响明显,将延长本项目的经营周期,但同时由于物价上涨、客源分流等反面因素，基本抵消了此影响,因此客流量稳定在第八年的基础上波动调整，营业收入不增长；8.2.4第十三年至第十五年为衰退期项目在这一时期产品开发更加成熟,则在一定程度上弱化了本项目的衰退期,但同时考虑设备设施老化、竞争力下降、客源分流、物价上涨等正反面综合因素，客流量逐步流失，营业收入逐年降低，降幅约为2%。全年按365个营业日计算，调整后的十五年经营期的动态营业收入如表所示。经营预测分析表年份餐饮养生滨水娱乐住宿户外运动会议机游其它合计日均11727.12259.07930.75381.06286.45109.50359.82719.633240.008013.422158.90323.831163.43476.33335.57136.88499.77899.544050.0010044.2532446.76367.011318.56539.83405.81155.13509.741019.484590.0011352.3242878.54431.781551.25635.10477.42182.50599.691199.395400.0013355.6753022.46453.371628.81666.85501.29191.63629.681259.365670.0014023.4563166.39474.961706.38698.61525.16200.75659.671319.335940.0014691.2573483.03522.451877.02768.47577.67220.82725.631451.266534.0016160.3583831.33574.702064.72845.32635.44242.91798.201596.397187.4017776.4193831.33574.702064.72845.32635.44242.91798.201596.397187.4017776.41103831.33574.702064.72845.32635.44242.91798.201596.397187.4017776.41113831.33574.702064.72845.32635.44242.91798.201596.397187.4017776.41123831.33574.702064.72845.32635.44242.91798.201596.397187.4017776.41133754.70563.212023.43828.41622.73238.05782.231564.467043.6517420.87143679.61551.941982.96811.85610.28233.29766.581533.176902.7817072.46153606.02540.901943.29795.61598.07228.62751.271502.516764.7216731.01合计49080.187362.0226449.4810828.728117.653111.7210225.0420450.0892072.15227747.08平均3272.01490.801763.30721.91541.18207.45681.661363.336138.1415183.13备注：营业收入总额=餐饮收入+保健养生年收入+滨水娱乐年收入+客房年收入+户外运动项年收入+会议年收入+机动游乐年收入+其它年收入+地方特产销售收入8.3经营期动态成本测算以上各项成本率的取定均依据来自于旅游行业服务水费平均水平计算口径，结合项目地实际情况，运用经济评价的分析体系进行综合测算。1、保健养生成本率：以养老养生为核心的服务区域的成本非常低，只有理疗药材、食物采购成本（自助餐）和免费饮料成本。为了体现度假区成本的清晰度，本报告的度假区成本除包括上述成本之外，还包括技师提成、布草洗涤费、报刊费等。本项目的成本率取定为15%。2、餐饮成本率：参考xx省内特别是xx度假区的餐饮成本率情况，结合本项目的定位，取定中餐成本率为42%。3、客房成本率：按照旅游行业会计制度，为了体现客房成本的清晰度，更科学地预算经营成本与费用，本报告的客房成本将同行业会计制度上的成本范畴有所不同，将真正属于客房成本的布草洗涤费、客人用品、书报费等费用列入客房成本核算。本项目的客房成本率为10%。4、会议成本率：会议成本只乎为0，所以取定成本率为0%5、机动游乐成本率：机动游乐项目的成本主要是电费与维修费用，为不影响下面的固定成本取费，这里取定机动游乐成本率为12%6、其它成本率：其他成本相对应收入项目为其他收入，按照行业会计制度，没有其对应的成本，但涉及蔬果采摘、烧烤、民族特产、滨水娱乐及作坊工艺品等，取定成本率为30%。7、营业税金及附加：结合xx地税局相关规划，营业税金及附加按照营业收入的5.5%动态成本测算表年份养生餐饮客房老年公寓会议机游其它地方农产品合计日均成本率15%42%10%10%0%12%30%35%138.86390.9238.1128.650.0043.18215.891134.001926.425.3249.32488.6447.6333.560.0053.97269.861417.502425.256.64355.05533.7953.9840.580.0061.06305.841606.502730.207.48464.77651.5363.5147.740.0071.96359.821890.003235.698.86568.01684.1066.6850.130.0075.56377.811987.503397.879.32671.24716.6869.8652.520.0079.16395.812079.003559.269.75778.36788.3576.8557.770.0087.08435.382286.903915.1910.73886.21867.1884.5363.540.0095.78478.922515.594306.6911.79986.21867.1884.5363.540.0095.78478.922515.594306.6911.791086.21867.1884.5363.540.0095.78478.922515.594306.6911.791186.21867.1884.5363.540.0095.78478.922515.594306.6911.791286.21867.1884.5363.540.0095.78478.922515.594306.6911.791384.48849.8482.8462.270.0093.86469.342465.284220.5511.561482.79832.8381.1961.030.0091.99459.952415.974136.1411.331581.13816.1879.5659.810.0090.15450.752367.654053.4111.11合计1105.0611088.761082.87811.770.001226.876135.0532228.2555136.03151.03平均73.62740.5872.1954.120.0081.79409.002148.553675.7310.078.4经营期固定费用测算8.4.1固定费用和变动费用的划分由于服务行业的特殊性，设施严格意义上的固定费用只有折旧、摊销费用和财务费用，其余的费用如行政管理费、能源费用、工资及福利费、维修保养费等属于混和成本，分为变动部分与固定部分。变动费用则包括宣传推广费、和其他费用。考虑消费价格指数因素，除折旧、摊销和财务费用外，所有固定费用在保持原有变动比率的基础上每年递增3%。8.4.2期间费用取定1、行政管理费：包括办公费、邮电通讯费、应酬费、差旅费、印刷品、保险费、布草费用、低值易耗品、属于管理费用范畴的税金等，根据酒店及行业惯例，结合本项目实际情况取定。取定固定行政管理费为200万元/年；变动行政管理费为营业收入的2%。2、工资及福利：包括员工工资、社会保险、员工餐和其他福利开支。员工餐费按人均300元/月的标准取定。人均工资及福利总额为：2，400元/月（平均工资）+300元/月（社保等相关福利）+300元/月（员工餐费）=3，000元/月。根据规模设计，员工总数约为300人（不含各类技师）。基期工资的计算：固定工资及福利费用为900万元/年，变动工资部分为营业收入的2%。3、能源费用：包括水电费、燃气费、柴油费、汽油费等各种能源费用设施固定水电能源费用为400万元/年。变动能源费用为营业收入的2%。4、宣传推广费：包括广告费等其他推广费用，根据度假区惯例，结合本项目实际情况编制宣传推广费在度假区经营前期投入的费用会较大，第1-2年为营业收入的5%，在第三年的时候将广告费比率调低到2%。5、维修保养费:包括设备维修费、设备保养费，及预提部分二次装修费用及大额修理费用等。固定部分为设备基本的维修保养费，基期保养费为80万元/年。基期变动维修保养费为营业额的0.5%，加上每年预提的中小装修费用、设备大修理基金等，比率为营业收入的1%，维修保养费比率共为1.5%。6、固定资产折旧:由于折旧年限是根据项目的主要固定资产经济寿命期确定的，因此固定资产的残余价值较大，净残值率取定10%，本项目折旧年限统一为20年。本项目固定资产总额为16000万元，每年应摊销的折旧费用为730万元，残值为1600万元。（总投资18000万元-开办费380万元-风险流动资金1420万元）7、开办费摊销：开办费摊销与会计制度规定的摊销方法不同，新会计制度规定开办费在开业后一次性摊销完毕，但站在财务分析的角度，按5年摊销。本项目开办费总额为380.00万元，前五年内每