土地增值税课件

第八章土地增值税一、土地增值税的含义对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。1994.1.1开征。二、土地增值税的特点以转让房地产取得的增值额为征税对象---土地、房屋的转让收入合并征收。采用扣除法和评估法计算增值额---余额为计税依据；旧房及建筑物转让及申报不实、价格偏低，采用评估法。实行超率累进税率。按次征收。国家出让单位和个人转让

其他单位和个人五、土地增值税的税率增值额占扣除项目比例税率速算扣除数150％以下（含50％）30％02（50％，100％]40％5％3(100%,200％]50％15％4200%以上60％35％六、增值额的确定

转让收入额－扣除项目金额

（二）扣除项目的确定

1．新建房地产转让可扣除项目（1）取得土地使用权所支付的金额①纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；②纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。

（2）房地产开发成本房地产开发成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。②纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的，可以扣除的房地产开发费用按如下规定扣除：开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内（4）与转让房地产有关的税金。房地产开发企业在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税及教育费附加可全额扣除，非房地产开发企业转让房地产时缴纳印花税也可扣除。2．存量房地产转让可扣除项目（1）房屋及建筑物的评估价格。评估价格=重置成本价×成新度折扣率（2）取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（3）转让环节缴纳的税金。可扣除转让房地产有关的税金（营业税、城建税、教育费附加、印花税）纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，根据取得土地使用权所支付的金额、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。以下项目中，转让新建房地产和转让旧房产计算其土地增值税增值额均能扣除的项目有（）。

A.取得土地使用权所支付的金额B.房地产开发成本

C.与转让房地产有关的税金D.旧房及建筑物的评估价格企业情况转让房地产情况可扣除项目房地产开发企业转让新建房1.取得土地使用权所支付的金额；2.房地产开发成本；3.房地产开发费用；4.与转让房地产有关的税金：①营业税；②城建税和教育费附加；5.财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%非房地产开发企业转让新建房1.取得土地使用权所支付的金额；2.房地产开发成本；3.房地产开发费用；4.与转让房地产有关的税金：①营业税；②印花税；③城建税和教育费附加各类企业转让存量房1.取得土地使用权所支付的金额；2.房屋及建筑物的评估价格：①评估价格＝重置成本价×成新度折扣率；②不能取得评估价格的，按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算扣除；3.转让环节缴纳的税金：①营业税；②印花税；③城建税和教育费附加；④购房时缴纳的契税（按发票每年加计5%的纳税人适用）各类企业单纯转让未经开发的土地1.取得土地使用权所支付的金额2.转让环节缴纳的税金七、应纳税额的计算

1.计算增值额---收入额－扣除额2.计算增值率----增值额÷扣除项目金额3.确定适用税率4.计算应纳税额

增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率

举例某房地产开发公司2010年发生以下业务：（1）开发商品房对外出售，售房合同注明销售收入4000万元（2）支付土地使用权金额800万元（3）开发成本1500万元（4）向银行借款2000万元，一年期，利率4％，向非银行金融机构借款800元，一年期，支付利息60万元，均能按转让房地产项目分摊利息并能提供金融机构贷款证明，管理销售费用300万元，除利息外允许扣除比例为5％。要求：计算该公司全年应缴纳的土地增值税。2011年3月，某企业转让一处2007年7月购置的办公用房，转让时不能取得评估价格，原购房发票注明购房款300万元，购入时缴纳契税9万元，转让时缴纳营业税、城建税、教育费附加合计5.5万元，缴纳印花税0.2万元，上述金额和凭证均经过主管税务机关的确认，则该房产计算土地增值税时可扣除的金额是（）万元。A.314.7B.359.7C.374.7D.376.5【答案】C【解析】该房产计算土地增值税时可扣除的金额=300×（1+5%×4）+9+5.5+0.2=374.7（万元）。八、减免规定

1.建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的部分，免税；2.因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免税；3.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。4.个人因工作调动或改善居住条件转让原自用房的，依原房产使用时间长短确定免税或减半征税。（未满